2012年8月郑州市场报告35P.doc

8月份郑州房地产市场简报目录一、8月郑州房地产大事件2二、8月土地市场情况3三、8月市场销售状况53.1住宅市场销售情况63.2写字楼销售情况8四、8月推广动态 104.1、市场报 104.2、8月份写字楼推广动态134.3、8月份大河报写字楼版面分布、次数13五、简报小结16六、重点项目166.1、个案分析 166.2重点项目动态 24七、大河报剪报28一、8月房地产大事件1、郑州房管局召开发商座谈，楼市调控又到关键棋局8月16日，郑州市住房保障和房地产管理局召集部分在售项目及下半年计划销售项目的开发企业，举行座谈会：要求开发企业严格执行商品住房明码标价及价格变动备案制度，不得随意涨价，否则主管部门将约谈企业负责人，情节严重的将被停止网签合同，即暂停楼盘销售。盛腾评论：此次约谈被认为自去年3月实施调控以来，调控目的为真正实现，根据目前情况来看，政府正在寻找新的方法和途径来弥补或代替之前的调控，但为追求稳定性，确保8-10月放假不上涨，为十八大召开创造良好的社会舆论，在十八大之前出台新政的可能性不大。2郑州市开展房地产经纪机构大检查8月21日，郑州市住房保障和房地产管理局发出通知：即日起至9月28日，对全市（含县、市、上街区）房地产经纪机构，开张房地产经纪机构经营秩序大检查。盛腾评论：此次检查的“政治意义“较为浓厚，一方面是回应中央政府的全面督查，另一方面是对房企座谈会后的后续动作，督查的目的仍然在于督查房价执行情况，由此可见十八大之前房价会以”稳“为主。3、郑州部分银行取消首套房贷款利率优惠执行仅数月的首套房贷款利率优惠开始呈现回调趋势。八月底，光大银行郑州分行个人信贷业务中心通知，该行已经取消首套房贷款利率优惠，中国农业银行、招商银行也已恢复到基准利率。目前郑州多数银行仍执行首套房贷款利率优惠，但优惠幅度正在缩小。盛腾评论：银行取消首套房贷款利率优惠，肯定会抑制购房的需求，这有利于缓解当前房地产试产“量价齐涨“带来的涨价压力。但不利于引导刚需消费，希望政府今早出台差异化信贷政策。4、郑州新建住宅执行新标准 一户一车位从8月10日起，新建住宅停车位配建标准实行一户配建一个停车位，130以上户型要“双卡双待“，即至少配建两个停车位，否则不予审批。 盛腾评论：车位配比的增加，必将加大车位的销售难度，必然会引起停车位的下跌，尤其是刚需楼盘项目，建议一年内尽快出手车位。5、2013年底全部取消经适房，保障房“只租不售“8月2日，河南省住房和城乡建设厅和河南省审计厅联合召开新闻通气会：宣布廉租房、公共租赁住房要并轨，即“三房合一“保障房将只租不售。租住保障房按建筑面积缴纳市场租金。盛腾评论：经适房由于体制诟病，目前乱象丛生，滋生腐败，相对于经适房，廉租房只租不售，对“炒房者“无吸引力，可解低收入者一时之需。经适房推出历史舞台，根据中国传统观念，仍会有一部分人回归到商品房的大军中。二、8月土地市场情况土地市场回暖明显，拿地意愿出现分化：本月土地成交面积82万（1230亩），环比上升165%，同比上升71%；其中商品房用地746亩，环比上升125%；公共建设用地350亩，工业用地35亩。8月份土地供应情况本月商品房用地成交共746亩，其中普通商品住宅用地308亩，商务金融用地438亩，成交价格：中原区135-183万/亩，惠济区255万/亩，管城区110万/亩；成交地块主要集中在管城区和中原区。盛腾评论：目前，房企拿地意愿出现分化，一方面随着销售回暖信贷趋于宽松使得企业拿地积极向提高，另一方面在业内普遍认为地产行业风险加剧的情况下，理性、谨慎拿地成为主流。三、8月市场销售情况 8月份商品房量价虽略有回落，表现出“淡季不淡”的趋势，“以价换量”仍是市场主旋律，刚需继续发力。2012年8月，郑州新增商品房，供应面积79.04万，同比下降2.9%，环比上升7.7%；销售面积89.89万，同比上升37.7%，环比下降11%；销售均价6998元/，同比下降12.5%，环比下降6.3%。3.1住宅市场销售情况8月住宅市场依旧火热 经适房大量成交拉低价格2012年8月，郑州新增商品住宅，供应面积68.51万，同比上升9.9%，环比上升55.8%；销售面积80.93万，同比上升59.4%，环比下降12.2%；销售均价6484元/，同比下降2.1%，环比下降5.4%。中原区供需两旺，市场火爆中原区由于锦艺国际华都、保利百合等项目大量投放市场，成为本月供应量最多的区域，中原区凭借锦艺国际华都、中原新城等经常热销项目，成为本月区域销售亚军；二七区凭借正商城的大量投放和热销，成为本月区域供应亚军和销售冠军。郑州八月商品住宅均价6623元 仅比七月少了53元郑房指数显示：8月份，郑州市市区商品住宅销量延续了7月份上升趋势，达到5390套(间)，比上个月多卖1547套(间)；销售面积为50.78万平方米，比上个月多卖了11.5万平方米。值得关注的是，8月份商品住宅销量超过了“红五月”，迄今为止成为全年第一。与此同时，郑州市区非商品住宅也出现销售面积上升的现象。8月份，郑州市市区非商品住宅销售943套(间)，比上个月少卖309套(间)。而销售面积显示，8月份，市区非商品住宅销售面积1449万平方米，比上个月多卖4.58万平方米。商品住宅销售套数和销售面积的上涨，直接拉动市区商品房销售数据增加。8月份，市区商品房销售6333套(间)，比上月多卖1238套；销售面积65.27万平方米，比上个月多卖16.08万平方米。与新房销售情况类似，8月份，郑州市市区二手房销售量稳中有升。8月份，市区二手房共成交2214套(间)，比上个月多卖191套；成交面积为19.66万平方米，比上个月多卖1.19万平方米。3.2写字楼销售情况8月份写字楼市场价格持续上升，销售量持续下降2012年8月，郑州新增办公用房，供应面积6.52万，同比上升52%，环比下降60.8%；销售面积4.76万，同比下降35.6%，环比下降14.7%；销售均价15998元/，同比上升35.7%，环比上升29.7%。8月商业市场成交平稳 价格回落2012年8月，郑州新增商业用房，供应面积4万，同比下降64.3%，环比下降54.28%；销售面积4.97万，同比上升0.2%，环比上升66.2%；销售均价12705元/，同比下降14.1%，环比下降30.8%。四、8月推广动态4.1、市场报广报广整体投放数量8月份报广投放总量增加，可能是由于近期良好的量价形势使得开发企业对金九银十的预期有所提高，加大推广宣传力度 报广媒体比例大河报比例上升，各类报纸广告比例回归，推测原因，一是部分项目取得预售证，媒体平台转向大河报，二是乐观的市场带来丰厚的收入，开发企业选择较贵的媒介。投放版面情况8月份跨版比例降低，整版比例增加，部分项目上月选择跨版进行入市宣传，本月进入稳定推广期，加上媒体费用相对较高的大河报比例上升，多以版面比例有所降低。8月份报广诉求与上月相似，以活动、节点、形象、优惠信息为主，其中优惠类比重有多增加，本月量价齐升与优惠力度的增加有明显关联。报广诉求比例8月西北区和东北区比重上升，郑东新区和西南区和中心区报广比重下降，西北区新增项目增加，报广量也增加。4.2、8月份写字楼推广动态1. 财信大厦8月5日开盘2. 苏荷中心8月14日样板间开放3. 爱特中心8月16日会员招募4. 升龙金中环8月19日开盘5. 建业五栋大楼8月25日公开认筹6. 财富中心商铺8月25日面世7. 美盛中心8月15日三批房源 开始认筹8. 8月26日绿地中心开盘4.3、8月份大河报写字楼版面分布、次数序号项目名称版面次数1方圆创世国际a0712爱特中心a08、大河财富a1323中科金座a1514建正东方中心c03、a08、c03、c0745财信大厦b11、b0726环球广场a31、封底27瀚海北金大河财富a16、大河财富a1228美盛中心大河财富a14、a07、b05、b0249 建业五栋大楼 大河财富a15、大河财富a23、封底310环贸中心封面单通栏111财富中心封面单通栏112天明国际广场c05、c09213升龙广场b09、a31214苏荷中心大河财富a02、封底215国信广场大河财富a23、大河财富a05216升龙国际中心封底、封底217建业总部港封底118格林融熙国际a09119西雅图总部港c16单通栏、c11单通栏、c14单通栏320裕鸿世界港c02、b13、c09、b05421华润大厦b15、b23、b15322正弘凯宾城（a10、封面单通栏）、a31、大河财富a24、（封面单通栏、a31）423升龙金中环 财富中心封面双通栏124绿地中心a15125东方鼎盛中心a25、a26226兰德中心a16-17127硅谷广场大河财富a231合计 共27处 55次 8月计小结：1. 8月份大河报报广27处、次数55次，与7月份20处、35次相比明显有所增加。主要是新增项目较多，要推广面世。2. 建正东方中心和美盛中心都是4篇报广，美盛中心报广主题主要是活动告知，建正东方中心报广主题主要是项目品质、即将开盘信息释放。7月1日的产品说明会，7月7日项目认筹；正弘凯宾城报广也为4篇，为新增项目，推广面世，力度较大，主题：项目品质、营销中心9月1日开放信息的提醒和公开。3. 从版面来看7月份报广， a版版面所占重较大，其次是大河财富，大河财富多为写字楼项目选择。东区个写字楼项目报广诉求五、简报小结8月份郑州房地产市场仍保持高位运行，土地市场回暖明显，整体商品房成交虽有回落，但量价走势依然高亢，呈现出“淡季不淡”势头，价格优惠上，以价换量依然是开发商提高成交量的主要手段，价格战仍然在持续，在市场竞争中占据重要地位。一方面国内经济下行压力不断加大，另一方面全国房地产市场一路高歌，房价上涨蠢蠢欲动；政府是否会在短期内采取新政？备受期待的“金九银十”否能如期而至？这些将在下月揭晓。六、重点项目6.1个案分析绿地中心8月26日开盘情况 一）、项目基本信息项目地址：郑东新区东风南路与创业路交汇处售楼部地址：郑东新区东风南路与广场北路交汇处东50米占地面积：42133平方米建筑面积：450000平方米周边配套：学校、医院、地铁站、郑州汽车东站、郑州新客站、体育公园 、cbd中央商务区、cgd中央政务区二）、活动基本情况时间：2012年8月26日地点：东风南路与广场北路交汇处活动：绿地中心盛大开盘项目简介：郑东绿地中心项目位于郑州市地铁、高铁交汇处的郑东新区商住物流园区内,规划总建筑面积约45万平方米,总投资达25亿元,规划建设集150米甲级写字楼、四星级酒店、餐饮、娱乐、购物中心于一体的大型现代服务业综合体项目。郑东绿地中心项目作为郑州交通枢纽中心的重要组成部分,将与郑州地铁、新客站前中心地下广场相连。郑东绿地中心由2栋300米高楼组成，将成为中国开工建设的最高的双塔式建筑和建筑体量最大的超高层建筑。三）、活动相关情况现场价格公示栏、销控现场销控现场价格公示楼层平面图楼层平面图楼层平面图详细价格，价格无额外优惠，一口价最低价为4f3室12980元/8月23日大河报广，未告知开盘活动，推广力度较小23 绿地中心北塔项目销控展板方位01室02室03室04室05室06室07室08室09室10室11室12室13室14室15室16室17f单价1418014380142201453015230144801418014280150301488014851149071496415021150771513416f单价1413014330141701448015180144301413014230149801483014801148571491414971150271508415f单价1458013780136301388014280141301408014180149301447614538146011466314726147881485114f单价1453013730135801383014230140801403014130148801473014610146891476814847149261500513f单价1448013680135301378014180140301398014080148301468014560146391471814797148761495512f单价1443013630134801373014130139801393014030147801463014510145891466814747148261490511f单价1438013580134301368014080139301388013980147301458014460145391461814697147761485510f单价143301353013380136301403013880138301393014680145301441014489145681464714726148059f单价143101352013780138301433014230138301383014580144801437514430.4814485.6414540.814595.9414651.098f单价142301338013180134301380013680136301373014530144301423814317143971447614555146347f单价141801333013130133801375013630135801368014480143801418814267143471442614505145846f单价141301328013080133301370013580135301363014430143301413814217142971437614455145345f单价140801323013030132801365013530134801358014380142801408814167142471432614405144844f单价1403013180129801323013600134801343013530143301423014038141171419714276143551443413230未售房源共推出：162套 销售套数：82套14230已售房源14180未推房源四）、开盘销控板本次开盘推出为绿地中心北塔，共推出162套房源，共销售82套。从上表中可以看出，推出楼层4-8f（整层）、9 f、16 f、17 f（部分房源）、12-15f（整层）。绿地中心双子塔高300米，共63层，本次推出楼层均属低区，均价13000元/左右。在推广上未提开盘活动，据了解本次开盘前未进行认筹活动，本次开盘客户为绿地老客户。五）、小结绿地中心所在区位属郑东新区高铁（tbd）商圈，临近高铁站交通便利，本次开盘价格在12980-15230元/，最低价12980元/，虽然没有其他额外的优惠，但是价格仍然有足够的吸引力；单从价格上看是继升龙广场7月15日开盘，均价13000元/左右，又一次触底，其开发商实力较强，也是吸引客户的亮点。 臻于完美，止于至善 6.2、重点项目动1、美盛中心2、中科金座24 臻于完美，止于至善3.广地和顺中心4.升龙广场5.天明国际广场小结：序号项目名称备案套数（套）备案均价（元/）网签均价（元/）售楼部报价（元/）1美盛中心6424099.4323853260002广地和顺中心2413247.6318000180003升龙广场28417356.2317177160004中科金座10514678.5510833230005天明国际广场3118627.0718000220001. 在经历2011年上半年较大的市场增长幅度之后，郑州写字楼价格已超出客户承受水平，正经历迅速上涨之后的调整阶段，会有小许浮动出现；2. 郑东写字楼市场投放量明显供过于求，2012年下半年预计还有较大投放量，市场境况严峻；3. 共备案均价上看五个项目均有上升。七、大河报写字楼简报大河报 2012年8月 写字楼报广剪报序号日期项目名称主题项目地址、电话报纸所在位置18.01周三方圆创世国际均价8700元/ 首付10万元 挑战全郑州写字楼价格底限 49-190投资型商务空间 1800-1900企业总部基地，限时优惠600元/ 首付10万元 8700元/紫荆山路与陇海路东北角 电话0728.01周三爱特中心北环首排 掘金商务封面 10万起，抢占稀缺封面资产 席位递减中北环路与文化路交叉口西200米路北 电话088.16周四北环首排商务封面 不妥协梦想 仅需10万赚动北环一线商务空白 50-1200弹性商务空间 首批会员火热招募中大河财富a1338.01周三中科金座携手亿元企业 共襄cbd 贺中科金座销售中心盛大开放！cbd商务外环路与九如路交叉口 电话69336363a1548.01周三建正东方中心商务巅峰汇 中原群英会 5a精装，10星顶配，集商务之巅 汇中原精英！ 约120-2000精装商务空间 约80-3000精品商业街区 一期精品震撼入市，即将公开 敬请特别关注东风东路与商都路交汇处东800米 电话777c038.08周三把我现在赢在未来 做“升级版cbd”的原始股东 约80-3000精品商业街区 一期精品震撼入市，即将公开 敬请特别关注a088.15周三高铁即将通车，价值井喷在即！掘金高铁站 就要眼准手快 约80-3000稀缺精品商业，高铁站旁“万金库”错过再无 一期精品 震撼入市 即将公开 敬请特别关注c038.22周三高铁通 财富通 价值新高地 投资正当红 约80-3000稀缺精品商业，高铁站旁“万金库”错过再无 一期精品 震撼入市 即将公开 敬请特别关注c0758.01周三财信大厦距离开盘仅4天 8月5日 盛大开盘 vip招募全城倒计时 100-1000自由组合空间火爆抢定中黄河路与商都路交会处 电话118.22周三中原家居圈 商务新地标 财信大厦100-1000商务空间火热抢定中 独揽家居圈珍贵资源 错过即无b0768.01周三环球广场8折抢驻现房写字楼 登临郑汴商圈资本高地 140-1800国际空间 限时8折疯狂抢购 财富商机稍纵即逝 恭贺升龙凤凰城荣获2012年 上半年郑州综合体楼盘销售冠军未来路与郑汴路交汇处向东500米 电话318.16周四郑汴核心商务 8折即买即用 恭贺c座写字楼完美交房 140-1800国际空间 最高8折限时限量加推 财富商机稍纵即逝封底78.02周四瀚海北金携北城首席之势，重塑中原商务版图 145-1970精英商务空间 首批地标商务原始股 可遇不可求文化路与北环交汇处 电话河财富a168.16周四领跑北城15年的商务帝标 世界级手笔成就世界级梦想 北城没有商务空间？北城没有商务面子 145-1970精英商务空间/首批地标商务原始股/可遇不可求大河财富a1288.02周四美盛中心首脑级写字楼重构中原商务标杆 软文农业东路与金水东路交汇处 电话2222大河财富a148.09周四中原真正首脑级写字楼 中原商务唯此领袖 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