2012年9月重庆房地产市场研究报告（75页） .doc

2012年9月重庆房地产市场研究报告2012年9月重庆房地产市场研究报告克而瑞（中国）信息技术有限公司重庆机构本月导读：5克而瑞视点：6数字楼市：7关注楼盘：8第一篇 市场背景篇9第一章、政策资讯9一、政策经济解析9二、市政时事解析12三、行业动向解析14第二章、经济环境15一、重庆市gdp15二、工业生产15三、对外经济16四、固定资产投资17五、消费品市场17第三章、房地产投资19一、开发投资额19二、房地产建设指标19第二篇 市场分析篇21第四章、土地市场21一、土地资讯21二、土地供应供应面积上升、供应宗数上升21三、土地成交成交面积大幅下降22四、重点地块24第五章、商品房市场27一、市场综述“金九”未现：市场供应高涨，但成交未达到预期27二、供求关系本月市场供求比1.66，为近1年来供求比最大，楼市供过于求严重29三、供应量供应近300万方，达近2年来月度峰值，开发企业信心满满30四、成交量“金九”未现，成交不及8月，市场未达到理想高度31五、成交均价价格继续保持稳定，长期消费上涨趋势明显32六、区域市场渝北区成交独树一帜，但成交各区都有所下降33第六章、商品住宅市场34一、供应量较上月有较大幅度上升。34二、新推量金九到来，供应量开盘次数大幅上升35三、热点板块沙坪坝区大学城板块39第七章、办公市场40一、个案分析40第八章、商业市场42一、个案分析42第九章、产品分析44一、产品综述44二、案例分析51第十章、营销媒体53一、营销综述53二、媒体分析54三、典型项目隆鑫鸿府56第三篇 区域数据篇58一、渝北区58二、南岸区58三、九龙坡区59四、江北区60五、沙坪坝区60六、渝中区61七、巴南区61八、大渡口区62九、北碚区63附件列表64一、土地数据64二、商品住宅数据6876报告说明由于重庆政府未公布商品住宅、商业以及办公成交数据，因此报告仅提供商品房成交数据。数据说明存量：重庆网上房地产公布商品房可销售总量。（时间：2012年9月30日）供应量：本月办理预售许可建筑面积总量。成交量：重庆网上房地产公布商品房成交建筑面积。供求比：供应量/成交量。成交均价：重庆网上房地产公布商品房成交建面均价。新推量：本月重庆市场进行开盘或加推的项目推出套内面积总量。销售价格：指楼盘销售套内价格。监测区域重庆市场：指重庆行政划分主城区九区，其中渝北区包含行政划分渝北区与北部高新区、北部经开区；南岸区包含行政划分南岸区与经开区；九龙坡区包含行政划分九龙坡区与高新区。注：2012年2月起重庆市场数据包含北碚区数据。监测时间跨度如无特殊标明，监测时间为2011年9月-2012年9月。数据来源本报告数据主要引用重庆市国土局、统计局、重庆网上房地产等权威机构的公示信息，竞争个盘资料主要来源于克而瑞信息技术有限公司重庆机构cric数据库。广告信息主要来源于重庆六大主流报纸重庆晨报、重庆商报、重庆晚报、重庆时报、新女报、渝报。本月导读： 两部委发文调控楼市用地 囤地一年禁止再买地国土部、住房和城乡建设部日前联合发出通知，力推保障房建设落实、严格土地出让管理。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。详情请见p9 央行单日释放资金1600亿央行9月20日开展了7天和28天逆回购操作，规模共计1600亿元，其中期限28天的1050亿，期限7天的550亿人民币。详情请见p108月经济数据出炉 cpi同比上涨2% ppi同比下降3.5%9月10日，国家统计局公布2012年全国经济宏观数据，其中：l cpi同比上涨2%，环比上涨0.6%；l ppi同比下降3.5%；l 中国制造业pmi为49.2%，环比降0.9个百分点；8月社会零销品总额同比实际增长12.1%。详情请见p102012年9月重庆主城商品房市场表现：市场供应近300万方，为2011年以来单月供应量最高；但成交却环比下滑，不及8月传统淡季，市场量价均为达到预期。据本机构监测，2012年9月主城区商品房市场供应295.98万方，环比上升29.88%；成交178.55万方，环比下降2.54%，成交均价6783元/平米，与上月持平。本月市场供过于求严重，需求比为1.66，达近1年来最大。详情请见p27克而瑞视点：2012年9月重庆主城商品房市场表现：市场供应近300万方，为2011年以来单月供应量最高；但成交却环比下滑，不及8月传统淡季，市场量价均为达到预期。据本机构监测，2012年9月主城区商品房市场供应295.98万方，环比上升29.88%；成交178.55万方，环比下降2.54%，成交均价6783元/平米，与上月持平。本月市场供过于求严重，需求比为1.66，达近1年来最大。 9月楼市供求如此大反差，主要原因在于：一方面，市场卖方：目前政策仍然处于空档期，虽然近期宏观层面不断释放调控从严信号，但实际措施并未出台，因此开发企业对后市行情预期尚且乐观。9月为传统房地产市场旺季，开发企业一方面为了抢占市场份额，另一方面也为了规避后市的不确定性，因此本月集中供应，造成市场井喷。另一方面，市场买方：从近几个月购房者信心调查研究开看，目前市场信心已经基本恢复，基本所有的购房者都认为目前市场已经触底。但是，在购房者感知和信心变化期间，重庆商品房市场价格已经连续数月上涨，目前建面均价6783元/，已达到10年9、10月同期水平。在价格上涨同时，购房者心理价位并没有同步上涨。因此，改善型客户选择持币观望，刚需客户又购买能力有限，因此，市场过量供应造成去化比例不足，市场供求比拉大。数字楼市：2012年9月重庆商品房市场9月存量（万）供应量（万）成交量（万）供求比成交套数（套）成交金额（亿元）成交均价（元/）商品房2282.37295.98178.552.2719360121.126783 9月重庆单盘销售排行榜：销售金额排行榜top10销售面积排行榜top10项目名称金额（亿元）项目名称面积（万）龙湖u城2.52 龙湖东桥郡3.26 保利花半里1.80 龙湖u城2.82 融汇国际温泉城1.76 中豪公园尚城2.62 保利香雪花园1.66 金科廊桥水乡2.60 龙湖东桥郡1.54 融汇国际温泉城2.56 鲁能星城1.42 保利香雪花园2.48 中豪公园尚城1.36 保利花半里2.36 龙湖春森彼岸1.28 融汇半岛2.31 融侨城1.27 晋愉盛世融城2.07 融汇半岛1.24 富力城1.95 数据来源：重庆网上房地产官方公布数据关注楼盘：渝高香洲关注点：为大成者划定洋房生活的品位渝高香洲，坐拥无法复制的公园天赋，秉承新古典主义的建筑美学，项目嵌入彩云湖国家湿地公园，三面环园生态环境十分优越。距轻轨二郎站仅100米，紧邻二郎步行街，为您带来值得一生拥有的极致生活。渝高香洲规划用地面积约12.40万方，总建筑面积约28万方，项目拥有近50亩的天然湖面，周边拥有100多亩体育公园及300多亩森林公园，整体生态环境优异。区域价值和自然资源条件决定了项目具备打造高品质居住社区的潜力。龙湖春森彼岸关注点：志存高远、坚韧踏实龙湖春森彼岸坐落于北滨路陈家馆，紧邻江北嘴cbd，拥有长江、嘉陵江江岸线。龙湖春森彼岸总占地16.03万方，总建筑面积78.24万方。龙湖春森彼岸78万方世界级滨水建筑群，占据城市中心绝版地段，粹集现代城市生活之品质要素：观江豪宅、商务soho、5a甲级写字楼、10万方国际风尚商业街区、1000米滨江休闲长廊构筑城市未来国际化水岸生活！第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策经济解析1、政策、法规解析a. 按揭首套房 可申请财政补助按揭首套房申请财政补助流程补助对象2008年12月1日起签订正式购房合同，在渝中、江北、沙坪坝、九龙坡、大渡口、南岸、北碚、巴南、渝北、北部新区缴纳个人所得税、并在上述区域以按揭方式购买属其唯一住房的购房产权人。享受财政补助的产权人再次购买住房则不再符合补助条件。补助方式财政补助采取按补助年度计算，即从产权人购买住房后支付按揭本息的首月起，连续12个月止为一个补助年度，以后的补助年度以此连续类推。在补助年度内，以实际缴纳的个人所得税的40%为限，高于按揭本息的，按按揭本息额度给予补助；低于的，按个人所得税40%的额度给予补助。总累计补助金额不得超过住房总价的30%。克而瑞点评：该政策优惠系2009年首度出台，目前仅再度重申。该政策限群体整体个税缴纳者的工薪阶层，首套用房，目的是为了促进刚需入市。但是由于首套房的工薪阶层个税缴纳本身不会太多，且每年补助最多为缴纳个税的40%，因此本身补助力度有限，对市场促进不大。b. 两部委发文调控楼市用地 囤地一年禁止再买地国土部、住房和城乡建设部日前联合发出通知，力推保障房建设落实、严格土地出让管理。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。克而瑞点评：此次土地市场调控依然是重申前期政策，未出新规。此次重申的重点依然是为了督促开发企业积极开发，增大市场供应，控制房价上涨。2、经济、金融解析a. 8月经济数据出炉 cpi同比上涨2% ppi同比下降3.5%9月10日，国家统计局公布2012年全国经济宏观数据，其中：l cpi同比上涨2%，环比上涨0.6%；l ppi同比下降3.5%；l 中国制造业pmi为49.2%，环比降0.9个百分点；l 8月社会零销品总额同比实际增长12.1%。克而瑞点评：8月经济数据表明：实体经济仍在探底，刺激政策仍需加码8月cpi同比增长2.0%，重回“2”时代，较7月cpi增速水平1.8%回升0.2个百分点。 cpi抬头仍是由于“结构性通缩”， 即在产能过剩背景下未来工业品价格仍将持续回落，但农产品、能源等受供给约束的领域价格同步上涨。因此，cpi回升并没有影响市场对降息或降准预期的减弱。ppi同比下降3.5%创出34个月新低，以及工业增加值8.9%创出39个月新低，说明实体经济仍在探底过程中，刺激政策仍需加码。8月制造业pmi仅为49.2%，不仅跌破荣枯线，更创新近九个月来的新低，表明经济形势仍不容乐观。产成品库存高企或在未来几个月继续影响制造业生产，外需下滑加剧以及就业市场的恶化，要求在政策面刺激经济。b. 央行单日释放资金1600亿央行9月20日开展了7天和28天逆回购操作，规模共计1600亿元，其中期限28天的1050亿，期限7天的550亿人民币。克而瑞点评：上周美国推出无限期qe3，增大了国际市场货币流通量。且近段时间欧洲也有量化宽松迹象，全球及中国的通胀压力均加大。2012年中国主要控通胀稳增长，由于前期调控目前通胀压力没有凸显，因此近期面对美国等一些列经济手段央行没有选择降准，而是长周期逆回购，属于未雨绸缪的措施，具有更大灵活性，一旦外部环境变化，不用担心释放的流动性难以挽回。从目前国内经济形势看，2012下半年央行在调准、降息等手段上还是会较为谨慎，短周期操作的逆回购暂时还将是主流手段。二、市政时事解析a. 重钢搬迁为大渡口转型腾地重钢区域有望明年内“重生”重钢环保搬迁“搬走”了主城一半以上的污染，也给大渡口的发展带来了“蝶变”的契机。重钢片区土地面积共有约8100亩，总建设规模950万平方米。这1500亩土地中含有近300亩政府配套，今年底将推出的有约1250亩，这也是自重钢“熄火”环保搬迁以来，推出的首批次土地。目前重庆多家品牌房企主动找上门接洽。如果该地块今年年底成功出让，那么最快在明年下半年，重钢新生后的第一个房地产项目，就将进入重庆市民的视线。克而瑞点评：相对主城其他几个区，大渡口的房地产开发相对落后；但是这也给了大渡口区其它几个老城区不能享有的“先规划后建设”的“后发优势”，即“在一个片区，先做有特色的城市设计，再招揽开发企业进行城市开发。”据透露，在重钢地块的崖线边缘，大渡口政府将打造一个建筑形态为吊脚楼的商业区域。这个依托重钢12公里悬崖打造的商业区域，目前暂定名为“巴人天街”，将重现重庆“吊脚楼”、“石板路”的传统街道。而重钢区域最先开工的，将是展示重庆厚重工业文化的工业博物馆，预计将在今年年内开工。b. 2015年轨道“一环六线”全部开建发展新型城镇化，基础设施、产业发展等要与之匹配，并鼓励民营经济参与城镇化建设，特别是基础设施方面。到2015年，市域高速公路达到3000公里，铁路通车里程达到2300公里，轨道交通通车里程达到200公里。建成区绿化覆盖率达到41%，主城区空气质量优良以上天数保持在315天以上。在这3年里，我市轨道交通“一环六线”将全部开工，建成后出行将更加方便。克而瑞点评：交通不管对城市经济发展还是居民生活出行都是必不可少的条件。在城市迅速发展的同时，城市内部交通也越来越拥堵；而轨道交通凭着快捷、准时、不堵车等优势得到的人们的青睐。目前重庆4条轨道交通已开通，从其人流拥挤情况可以看出人们对它的需求量是有多大。未来“一环六线”的完善，将为人们出行带来更多的便捷。同时，轨道经济也迅速发展，不管是住宅小区还是商业、办公，轨道交通成为了一大卖点。最明显的大渡口商圈，轨道对其起到了巨大的推动作用。三、行业动向解析a. 2012重庆秋季房交会11月举行重庆市房地产展示交易会组委会发布通知称，2012年重庆秋季房地产展示交易会将于11月23日-26日在南坪国际会议展览中心举行。据悉，2012年重庆秋季房交会布展期为11月20日-22日，集中展览期为11月23-26日，为期四天。重庆历届秋季房交会均定于10月举行，而本届房交会首次延期。据了解，从9月28日起至10月12日，房地产开发企业、房地产中介企业，以及参展的媒体都可以报名参加本届房交会的展区。克而瑞点评：房交会历来被视为楼市风向标，但本届房交会却有新变化，主要表现在会展时间上：其一，房交会首次延期，传统的10月延期至11月；其二，本次房交会将传统的周四到周日的举办周期改到周五至周一。自今年二季度以来，重庆楼市回暖明显，就连七八月份这样的传统淡季市场成交还是涨声依旧，因此，本次房交会时间的改变是否是为了让传统的交易旺季继续延长到十一月呢？ 这个还有待市场检验。但是，房交会时间的延后，势必使得重庆市场第四季度竞争更为激烈。b. 金科2.45亿购入重庆大足区10.9万平土地金科股份9月13日发布公告称，公司于9月11日通过挂牌出让方式，以24472.01万元获得重庆大足区一块宗地的土地使用权。据不完全统计，5月份后，金科已经频频在土地市场出手，相继在重庆、四川、江苏、成都等地拿下11宗地块，耗资24.98亿。克而瑞点评：重庆房地产市场在经历2011年下行和2012年上半年的探底之后，目前逐步回暖，但整体市场房价现在还走高，土地起拍价在去年回调之后现在上浮范围也相应较少，因此现在仍然处于拿地的较好时期。金科地产此次在区县大足拿地，一方面区县目前土地及商品房价格较低，项目利润空间较大；另一方面，大足借成渝复线东风，未来与主城时间距离大大缩短，因此，整个县城发展前景看好。第二章、经济环境一、重庆市gdp全市gdp二季度增长16.49%，1-6月全市生产总值5307.19亿元，增长率保持在全国前列，并表现出五个有基本面意义的特点：第一，工业回升拉动有力。全市工业产值从3月份开始扭转下滑趋势，并一路回升，1-6月，工业增加值增长16.5%，工业总产值同比增长19.3%，销售值同比增长17.9%。第二，对外开放逆势攀升。外资方面，全市实际利用外资37亿美元，同比增长27%。进出口方面，一季度同比增长1.2倍，1-6月增长1.7倍，增幅位居全国第一；进出口总额超过250亿美元，从去年的全国第17位上升到目前的第11位。图1-2-1：重庆市gdp2009年2季度至2012年2季度增长速度走势图资料来源：重庆市统计局二、工业生产1-8月，全市规模以上工业增加值同比增长18.6，增速较1-7月上升0.1个百分点，较全国平均水平高出6个百分点，累计完成工业总产值8344.08亿元。工业生产继续保持平稳回升的运行态势。18月全市轻工业实现总产值2313.3亿元，同比增长17.8%;重工业总产值为6030.78亿元。同比增长18.9%，占规模以上工业总值的72.3%。图1-2-2 ：2011年8月-2012年8月重庆市规模工业总产值累计增幅走势图数据来源：重庆市统计局三、对外经济1-8月，全市进出口总额达352.72亿美元，同比增长132.9%。1-8月出口总额259.45亿美元，同比增长170.9%。其中：国有企业、外资企业和私营企业出口总额分别是7.46亿美元、94.61亿美元、155.13亿美元，国有企业同比下降13.1%，外资企业和私营企业同比分别增长220.5%、180.2%；一般贸易、加工贸易、机电产品和高新技术产品出口总额分别是156.48亿美元、89.95亿美元、164.6亿美元和86.29亿美元，同比分别增长192.5%、262.5%、157.9%和284.4%。图1- 2-3： 2011年8月-2012年8月重庆市对外贸易累计同比增长情况走势图数据来源：重庆市统计局四、固定资产投资1-8月,全市固定资产投资平稳推进,共完成投资5349.99亿元，同比增长22.6%，增速比1-7月上升1.5个百分点，比上年同期回落7.7个百分点。其中：房地产开发投资1454.35亿元，增长21.6%，增速比1-7月上涨了0.1个百分点。1-8月，全市第一、第二、第三产业分别完成投资213.63亿元、1735.33亿元、3401.03亿元，分别增长44.2%、15.5%、25.4%， 从隶属关系看，1-8月，中央项目投资303.5亿元，同比增加12.5%；占投资总额94.3%的地方项目投资5046.49亿元，同比增长23.3%。图1-2-4：2011年8月-2012年8月重庆市固定资产投资累计同比增幅走势图数据来源：重庆市统计局五、消费品市场2012年二季度社会消费品零售总额1929.84亿元，同比增长15.9%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额1830.35亿元，增长16 %；乡村消费品零售额99.49亿元，增长13.8%。2012年二季度商品销售总额5837.01亿元，同比增长22%。其中批发销售4193.02亿元，同比增长24.5%，零售额1643.99亿元，同比增长16.2%。图1-2-5：2010年2季度-2012年2季度重庆市社会消费品零售总额累计同比增幅走势图数据来源：重庆市统计局第三章、房地产投资一、开发投资额2012年1-8月年全市房地产开发投资完成总额1454.35亿元，同比增长21.6%；占全社会投资的27.2%，保持了近年来占比为25%左右的格局。 1-8月，重庆市房地产开发企业累计完成商品房销售面积2516.73万平方米，同比上升0.6%。图1- 3-1：2011年8月-2012年8月重庆市房地产开发及固定资产投资累计同比增幅走势图数据来源：重庆市统计局二、房地产建设指标1-8月全市房地产施工面积19602.45万平方米，同比增长10%。住宅施工面积15200.21万平方米，增长8.3%；办公楼施工面积423.04万平方米，增长39%，；商业用房1775.6万平方米，增长8.1%。图1-3-2：2011年8月-2012年8月重庆市商品房及住宅累计施工面积走势图数据来源：重庆市统计局同期，全市商品房竣工面积1913.13万平方米，同比增加16.9%。 其中，住宅竣工面积1578.67万平方米，同比上升19.1%；办公楼竣工面积22.41万平方米，同比上升29%；商业营业用房竣工面积152.52万平方米，同比回落15.9%。图1-3-3 ：2011年8月-2012年8月重庆市商品房竣工面积累计同比增幅走势图数据来源：重庆市统计局第二篇 市场分析篇第四章、土地市场一、土地资讯n 国土部：地价变化不大未现过热近期，一些城市相对集中地推出住房用地，有观点认为可能会造成土地市场过热，进而推高房价。在金九银十的传统旺季，土地市场会不会过热？相对集中推出住房用地会不会推高房价。从历年的实际看，土地供应一般从2季度开始逐渐增加，3、4季度形成高峰，从落实住房用地供应计划看，近两个月各地加大推出住房用地力度也是正常的。根据每周监测分析，与往年供地节奏变化基本一致。克而瑞观点：近两个月房企拿地虽有所增多，但底价成交或低溢价成交仍是主流，地价总体上仍保持了平稳。8、9月份，各地异常交易宗地继续减少，溢价率较去年同期大幅下降。因此，虽近两个月一些城市开始相对集中推出土地，部分房企加大了拿地力度，但地价变化不大，土地市场总体平稳，尚未出现过热。二、土地供应供应面积上升、供应宗数上升1、土地供应概述据本机构统计，截止到2012年9月30日，重庆市土地交易中心和重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网公示拟供应土地共35宗，预出让土地面积共计为210.07万平方米，出让综合价金共773656万元，土地平均出让价格3682.79元/平方米。图2-4-1：重庆市2011年9月-2012年9月土地市场供应走势数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构2、供应结构分析2012年9月，除渝中区、大渡口区外，其他区域均有土地供应。其中渝北区供应量最大，供应建设用地面积为63.25万方，占全市供应的30.12%。其余部分主要集中在九龙坡区、巴南区和江北区，其他区域都较少。2012年9月拟供应土地35宗，其中工业用地供应10宗，占地60.44万方，占本月总供应用地的28.77%。居住用地供应7宗，占地65.14万方，占比31.01%。商业用地供应8宗，占地20.82万方，占比9.91%。商住混合用地9宗，占地62.11万方，占比29.57%。公建配套用地供应1宗,占地1.56万方,占比0.74%。三、土地成交成交面积大幅下降1、土地成交概述据重庆土地交易中心和重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网数据显示，2012年9月重庆市无土地成交。图2-4-2：重庆市2011年9月-2012年9月土地市场成交走势数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构2、成交地块结构分析图2-4-3 ：重庆市2012年9月土地成交用途结构数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构2012年9月无土地成交。3、拿地企业分析2012年9月无土地成交。四、重点地块（由于重庆土地交易中心的数据存在滞后性，当月土地成交会出现上月部分成交。故从2009年1月开始，热点地块的研究将是以土地交易中心公布的整月土地为准，且也对供应地块进行分析。）201212128江北区江北城组团a分区a13-1/05号宗地2012年9月8日，重庆市国土局以110934万元的价格挂牌江北区江北城组团a分区a13-1/05号宗地，属性为b1r2（以商业为主的综合用地）。占地面积为2.91万平方米，预计可开发总建筑面积约55万平方米，容积率18.88。本月将对该地块的投资前景进行简要分析。1、宗地概况表2-4-1：201212128江北区江北城组团a分区a13-1/05号宗地地块名称201212128江北区江北城组团a分区a13-1/05号宗地地址重庆市江北区出让方式挂牌出让土地用途b1r2（以商业为主的综合用地）所在区域江北区板块位置五里店板块占地面积(万m2)2.91起始总价（万元）110934总建面积(万m2)55地面价格（万元/亩）2539.19容积率18.88楼板价（元/平方米）2016.98数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构2、该地块区域规划分析该宗地位于重庆江北区江北嘴。江北嘴cbd核心区现有土地3390.45亩，其中可供开发用地1187亩；可建建筑面积542.6万平方米（不含地下部分），其中商务办公面积262万平方米。该地区将建设成城市的金融中心，商务办公写字楼以及一系列包括大剧院、科技馆在内的大型公共服务设施，成为未来城市的功能、景观和活动中心。3、宗地投资开发前景总结n 该宗地位于江北嘴，该片区正处于飞速发展阶段,政府大力扶持，未来潜力巨大。n 该宗地周边同属性土地成交较多，未来竞争较大。克而瑞观点：该宗地位于江北嘴江北城组团a分区，该分区目前正处于大力发展中。未来开发具有较大的升值潜力。现在区域内开发商的在售项目较多，竞争较大。 江北城组团a分区成交情况表2-4-2：江北城组团a分区近期成交地块区域土地位置用途面积(m2)容积率建筑成交价(万元)江北区江北区江北城组团a分区a06-1/03、a06-2/03、a06-3/03、a06-4/03,b分区b01-1/03,o分区o03-1/04号宗地商业（商服）;532637.13379944.998825江北区江北区江北城组团a分区a01-1/03、a01-2/03、a01-4/03、a11-1/03和c分区c01-3/03、c01-5/03号宗地商业（商服）;公建配套（文化娱乐、酒店、加油站、科教等）;2649165.031331442410000江北区江北区江北城组团a分区a12-1/04号宗地商业（商服）;245012.045000013664江北区江北区江北城组团a分区a08-1/03、a08-2/03号宗地商业（商服）;1923510.03192941144000江北区江北区江北城组团a分区a01-1/03、a01-2/03、a01-3/03、a02-1/03、a02-2/03、a02-3/03、a03-1/03、a03-2/03、a04-1/03、a04-2/03、a04-3/03、a05-1/03、a05-2/03号宗地住宅;商业（商服）;947959.44894413.3202412数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构据本机构不完全统计，2010年1月至今，江北城组团a分区有5宗住宅类用地成交。表2-4-3：江北城组团a分区周边主要在售和形象楼盘一览表项目名称区域建筑形态总建面积()开盘时间销售状态销售报价(元/)紫御江山江北区高层8800002011-12-3预售10538寰宇天下江北区高层，小高层，多层4262722011-4-28预售25650数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构周边房地产住宅市场项目不多，区域内在售住宅产品少。建筑形态以高层、小高层为主，同时有商业项目。swot分析优势劣势该宗地位于热点区域宗地周边发展暂不成熟机遇威胁政府牵头大力发展该区域周边多家企业拿地，未来有一定竞争第五章、商品房市场一、市场综述“金九”未现：市场供应高涨，但成交未达到预期2012年9月重庆主城商品房市场表现：市场供应近300万方，为2011年以来单月供应量最高；但成交却环比下滑，不及8月传统淡季，市场量价均为达到预期。据本机构监测，2012年9月主城区商品房市场供应295.98万方，环比上升29.88%；成交178.55万方，环比下降2.54%，成交均价6783元/平米，与上月持平。本月市场供过于求严重，需求比为1.66，达近1年来最大。 9月楼市供求如此大反差，主要原因在于：一方面，市场卖方：目前政策仍然处于空档期，虽然近期宏观层面不断释放调控从严信号，但实际措施并未出台，因此开发企业对后市行情预期尚且乐观。9月为传统房地产市场旺季，开发企业一方面为了抢占市场份额，另一方面也为了规避后市的不确定性，因此本月集中供应，造成市场井喷。另一方面，市场买方：从近几个月购房者信心调查研究开看，目前市场信心已经基本恢复，基本所有的购房者都认为目前市场已经触底。但是，在购房者感知和信心变化期间，重庆商品房市场价格已经连续数月上涨，目前建面均价6783元/，已达到10年9、10月同期水平。在价格上涨同时，购房者心理价位并没有同步上涨。因此，改善型客户选择持币观望，刚需客户又购买能力有限，因此，市场过量供应造成去化比例不足，市场供求比拉大。图2-5-1： 2011年9月-2012年9月重庆市商品房供求走势图数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构表2-5-1：重庆市9月商品房各类指标变化表指标2012年8月2012年9月环比增长（%）同比增长（%）供求比1.241.6633.87%8.50%供应量（万平方米）227.89295.9829.88%66.94%成交量（万平方米）183.20178.55-2.54%53.79%成交价格（元/平方米）6784.006783-0.01%-2.23%成交总额（亿元）124.28121.12-2.54%50.33%数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构二、供求关系本月市场供求比1.66，为近1年来供求比最大，楼市供过于求严重从重庆主城商品房市场供求关系对比图可以看出，2012年9月，重庆主城九区新增市场供应295.98万方，成交178.55万方，供需比为1.66。市场供求高位运行，但成交并没有特别突出，市场供大于求严重。2012年以来，市场供求比一直保持在1左右，供需基本平衡。本月市场供应远超成交，整体存量增加，后市竞争压力进一步增大。图2-5-2： 2011年9月-2012年9月重庆市商品房供求关系对比图数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构三、供应量供应近300万方，达近2年来月度峰值，开发企业信心满满2012年9月，市场供应量为295.98万方，环比上升29.88%，同比上升66.94%，新办理预证项目129个。本月供应继续高位运行，目前开发商信心满满，抓住营销旺季集中供应，市场热度高涨。2012年重庆秋季房交会已经延后至11月底，预计市场供应高峰将持续到房交会期间。但由于8、9月的高位供应，项目工程进度赶不上，因此10月可能将出现一个调整期。10月供应将有所回落，但继续保持高位，初步预计供应量将维持在180-200万方图2-5-3： 2011年9月-2012年9月重庆市商品房供应量走势数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构四、成交量“金九”未现，成交不及8月，市场未达到理想高度本月商品房成交178.55万方，环比下降2.54%，同比上升53.76%。9月楼市成交并未达到市场理想高度。2012年9月市场并未出现“金九”火爆场面，购房者在目前市场环境看好的情况下并没有盲目追涨，购房行为趋于理性。传统的10月重庆秋季房交会已经延迟，因此2012年重庆10月商品房市场成交可能出现回落。但由于9月市场供应量大，因此10月成交趋稳的可能性比较大，初步预计在180万方左右。图2-5-4： 2011年9月-2012年9月重庆市商品房成交量走势数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构五、成交均价价格继续保持稳定，长期消费上涨趋势明显本月重庆主城区商品房成交价格6783元/，与上月持平，同比下降2.23%。近6个月来市场成交均价一直保持小幅催长趋势主要有以下两个方面的原因：一、市场大环境回暖趋势明显：目前重庆房价已经持续5个月上涨，近期市场开盘当天认购情况也比较理想，市场回暖信号愈加明显。这在一定层面商坚定了开发商涨价信心，因此以小幅上调项目价格，以保证项目利润，同时也能保证项目较好去化。二、市场供求区域的影响：从8、9月市场成交区域看：成交价格高于整体市场价格的渝北区和江北本月成交量较大，渝北区虽然成交量一直居于首位，但本月成交量却远远超于成交第二位的沙坪坝区。渝北区、江北区品牌开发商项目的集中推售对整体市场的成交均价有一定的拉升。目前市场的回暖信号越加明显，因此内房价上涨趋势看好。但是目前购房者趋于理性，价格上涨幅度对去化影响很大，所以未来价格以小幅缓涨为主。图2-5-5：2 011年9月-2012年9月重庆市商品房成交均价走势图数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构六、区域市场渝北区成交独树一帜，但成交各区都有所下降2012年9月重庆房地产市场成交量与上个月相比，出现小幅下降。但由于8月巴南区受理工大学教职工集资房影响，因此抛开集资房，本月成交比8月稍好。但区域成交对比来看，各区涨跌互现：其中成交量上涨的有九龙坡区、沙坪坝区、南岸区和大渡口区，九龙坡区和沙坪坝区成交涨幅达50%以上，集中供应对区域成交上涨带动明显；成交量下降的主要集中在北区：渝北、江北、北碚区环比跌幅分别为-10.4%、-6.75%、-17.06%，渝北、江北区域内本身价高较高，购房者趋理性，区域的集中供应对成交量拉动不大，因此本月成交量并未出现上升局面。本月市场新增供应出现继续上涨，其中除九龙坡、北碚和江北区外，其余六区均呈现不同程度上涨。本月新增供应最大的区域是南岸区、江北区和沙坪坝区，3区新增供应均在25-30万方。成交价格明显地分为三个档次，第一档属于拉升区，主要为渝中区、江北区和渝北区，分别高出均价34.16%、10.35%和8.85%，其中渝北和江北成交量均处于前四位置，对本月成交价起到明显拉升作用。而渝中区成交量占比较小，因此对总体均价起到的拉升作用不大；第二档属于价格平行区，本月平行价格的区域南岸区、九龙坡区和沙坪坝区。第三档属于价格拉下区，主要为巴南区、北碚区、大渡口区，其中巴南区最为明显，价格低于整体均价21.04%。 表2-5-2：重庆市主城各区9月商品房各类指标区域成交面积（万方）占比价格（元/）价格平均水平新增供应（万方）占比渝北区41.6623.33%73848.85%65.58 22.16%沙坪坝区26.5814.89%6226-8.21%63.08 21.31%南岸区23.7613.31%6591-2.84%48.72 16.46%江北区20.7311.61%748510.35%38.07 12.86%九龙坡区20.1911.31%6405-5.57%20.57 6.95%巴南区13.497.55%5356-21.04%16.19 5.47%渝中区11.186.26%910034.16%22.65 7.65%北碚区10.776.03%5453-19.60%14.52 4.91%大渡口区10.215.72%6309-6.99%6.61 2.23%合计178.55100%6783295.98100%数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构第六章、商品住宅市场一、供应量较上月有较大幅度上升。根据本机构对2012年9月重庆市商品住宅市场监控得出，9月住宅新增预售供应量为257.62万方，较上月增加83.69万方，环比上升48.12%，与去年同期相比上升81.45%。总的来看，金九银十的到来，9月整体市场大幅上升，本月市场供应处于近一年最高水平，但与上个月有较大增幅。主要在于为传统的金九银十的到来，多数房地产开发商都加大供应量，冲击本年销售任务。本月重庆主城区有129个项目办理预售许可证，新办预售面积295.98万，其中，新办预售住宅面积257.62万。图2-6-1： 2011年9月-2012年9月商品住宅供应量对比图数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构二、新推量金九到来，供应量开盘次数大幅上升 1、新推总量分析据不完全统计，2012年9月共有84个项目89次推盘，开盘次数环比增加37次。市场供应套内面积130.47万方，较8月份增加75.63万方，市场推盘频次较上月出现大幅上升。本月供应市场反应强烈，推盘次数大幅上升，同时供应面积也大幅上升。主要在于：传统旺季金九银十到来，重庆市场在经过8月传统淡季后，金9的道来市场情况有大幅上升也在情理之中，本月预售和开盘次数较上月都有大幅增加，同时市场供应套内面积也有大幅上升，增幅分别达到48.12%、71.15%、137.91%。可以看出多数开发商在金九到来采用加大体量增加开盘次数来冲击市场。本月旭阳台北城、龙湖听蓝湾、贝蒙天地、中渝梧桐郡、和龙湖花千树等项目开盘当天去化率都在90%以上。图2-6-2： 2011年9月-2012年9月重庆市商品住宅新增量对比图数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构2、推案楼盘数据分析（1）规模分析图2-6-3：9月新盘规模分布图数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构9月，重庆市住宅市场共有89次推案，推案规模主要集中在1-2万平米，共计46次，占总推案次数达51.7%，其次1万平米以下的推案次数也较多，为26次，占总推案次数达29.2%，2-3万平米的项目为12次，占总推案次数的13.5%，3-4万平米的项目为3次，占总推案次数的3.4%，4万平米以上的为2次，占总推案次数的2.2%。 1万平米以下和1-2万平米的推案次数较多，特别是1-2万平方米推案次数大幅增加，可以看出本月不少开发商采取在传统旺季推盘冲击市场，在经过前几月改善型物业市场的爆发后，本月刚需客户在高层产品集中推出的情况下得到一定爆发，同时也可以看出不少开发商转变销售策略，金九银十到来不少开发商采用集中推盘的开盘策略，所以本月1-2万平米的开盘占比较大也是受这方面影响。受本月几个方面的影响，本月推出产品的高性价比和价格又比预期的低，同时再加上前期蓄客和推广较好，龙湖花千树本次推案认购取得很好的成绩，本月推案当天去化率高达96.35%。（2）建筑形态分析图2-6-4 ：9月新盘建筑形态推案数分布图数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构9月，重庆市商品住宅市场的建筑形态主力仍是高层，本月受金九银十的到来影响，本月推案次数和上月有大幅上升，其中本月共有64个高层项目推出，占总推案量的71.9%，小高层、多层和低层项目推盘次数分别为9次、11次和5次，占比仅为10.1%、12.4%和5.6%，刚需产品依然是市场的主力军。（3）区域分析图2-6-5：9月推盘次数区域分布图数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构本月主城九区均有项目新推产品。本月推案主要集中在渝北坝区为21次，其次为南岸区本月推案为13次、江北区、九龙坡区、沙坪坝区、本月同为12次推案，本月巴南区和北碚区推案为7次、5次，渝中区和大渡口推案为4次、3次。（4）房型分析n 新盘户型分析图2-6-6：重庆市2012年9月新盘户型分布图数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-重庆机构9月新增推案中的楼盘是以二房和三房为主，其中推出二房和三房的楼盘数为44个和47个，从前9个月来看市场主要以刚需产品为主，本月受传统旺季金九银十的影响，本月不少开发商采取大量集中推盘抢占市场，推盘次数大幅上升同时体量相比前几个月都有较大增加，本月重庆市场受刚需产品集中推案的影响。刚需产品有大幅上升，主要是源于前几个月改善型市场的爆发后，金九银十的到来不少开发商集中推售高层刚需产品，从本月推盘结构上来看，本月刚需型市场得到一定的爆发。虽然别墅产品本月推盘次数有小幅度的上升。在目前市场在调控下，刚需产品仍然是市场的主力产品。推案房型分析表2-6-1：重庆市2012年9月上市新盘房型表 房型销售楼盘数房型配比面积区间（）套数比例（%）一房1520.29-50.52279117.37%二房4439-86.73740946.12%三房4765.42-253.71494930.80