2011年咸宁某地块商业计划书.doc

咸宁地块商业计划书商业计划书编制单位： 编制时间： 目 录一、咸宁概况51、咸宁城市映象51.1历史文化底蕴深厚，民间艺术特色鲜明51.2自然生态环境优越，打造“绿色咸宁”62、咸宁自然概况62.1地理位置62.2自然气候72.3辖区及人口72.4自然资源83、咸宁经济环境分析93.1整体经济运行情况93.2产业结构变化情况113.3开发区发展情况123.4居民消费能力趋势134、咸宁城市总体发展规划与构想144.1城市区域定位144.2咸宁市建设生态城市的目标144.3咸宁市城市发展方向155、两型社会建设、8+1城市圈与咸宁区位优势155.1生态优势175.2区位优势185.3资源优势196、咸宁城市规划206.1、城区交通规划206.2城市中心商务商业发展规划216.3城市人口规划23二、咸宁市房地产市场分析241、咸宁市区各主要区域概况241.1咸安区241.2温泉区251.3咸宁经济开发区252、咸宁市房地产发展现状262.1咸宁商品房走势262.2高层逐步成为市场主流272.3户型面积供应情况272.4消费群以本地人为主283、咸宁房地产发展趋势283.1咸宁未来市场供应情况283.2咸宁市场消化力预判293.3高层建设量继续放大，户型面积进一步紧缩293.4城市房地产发展水平将不断提升294、住宅市场研究304.1主要楼盘基本信息314.2典型楼盘研究项目分析324.3住宅分析小结435、商业市场研究435.1温泉路商圈445.2南大街商圈445.3商业业态分布分析455.4 咸宁市主要在售商业项目介绍465.5咸宁市建材家居市场分析486、咸宁写字楼市场分析497、咸宁酒店市场分析508、市场分析结论518.1住宅市场分析结论518.2商业地产市场分析结论528.3写字楼市场分析结论528.4酒店市场分析结论54三、项目定位551、项目概况551.1项目基本情况551.2项目周边交通情况561.3项目用地条件562、地块swot分析572.1地块优势572.2地块劣势572.3地块机会572.4地块威胁583、项目产品定位583.1综合楼商业定位593.2综合楼写字楼定位673.3综合楼酒店定位693.4住宅定位713.5物流中心定位73四、投资估算与财务分析731、投资估算741.1主要基础数据741.2主要基础数据的确定741.3各类物业销售收入估算751.4销售收入估算表761.5投资开发成本与费用估算761.6各项成本明细772、资金筹措方案782.1项目资本金及其构成782.2项目借款782.3销售收入再投入782.4投资使用计划783、财务评价783.1投资开发成本与费用估算783.2利润与税金783.3资金平衡能力分析79一、咸宁概况1、咸宁城市映象1.1历史文化底蕴深厚，民间艺术特色鲜明咸宁有着深厚的历史文化底蕴，以铜鼓为代表的商周青铜文化，以赤壁之战为代表的三国文化，以北伐战争汀泗桥战役为代表的革命文化，以向阳湖文化名人村为代表的名人文化，以温泉、九宫山、陆水湖为代表的生态文化，在全省乃至全国都有着广泛影响；民间文学艺术特色鲜明，民间歌舞、音乐、剪纸、布贴等远赴欧洲十几个国家演出和展览，呜嘟、高筒提琴是全国独有的民间乐器，提琴戏是全国独有的地方剧种，民间机智人物故事、民间叙事诗在全国民间文学殿堂占有重要的位置。【咸宁温泉】【九宫春晓】【高筒提琴】【呜嘟】1.2自然生态环境优越，打造“绿色咸宁”【楠竹】咸宁，物华天宝。全市森林覆盖率达53%，空气质量极好，全年有300天以上空气质量属于优良。木材蓄积量约800万立方米，被植物学界誉为“中国亚热带自然生态平衡之典型”，是闻名全国的“桂花之乡”、“楠竹之乡”、“苎麻之乡”、“茶叶之乡”。现有的桂花面积11635亩，居全国第一，年产量15.5万公斤，居全国第二。2、咸宁自然概况2.1地理位置咸宁市位于湖北省东南部，地跨东经1133211458，北纬29023019，138公里长江黄金水道依境东流，京广铁路、106、107、京珠高速公路贯通南北长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，有“湖北南大门”之称。咸宁市咸宁市咸宁东与黄石市的阳新县交界，南与江西省的修水县、湖南省的平江县接壤，西与湖南省的临湘市相连，北与荆州市的洪湖市隔江相望，与武汉江夏区、鄂州市、大冶市毗邻。咸宁区位适中，交通便捷，距北京、上海、广州的空中里程均为1000公里，车程一个半小时即可抵达武汉天河机场，是湖北对外开放的南面窗口。2.2自然气候咸宁市属亚热带大陆性季风气候。气候温和，降水充沛，日照充足，四季分明，无霜期长。冬季盛行偏北风，偏冷干燥；夏季盛行偏南风，高温多雨。年平均气温16.8，极端最高气温41.4，极端最低气温为零下15.4。年平均降水量1577.4毫米，年平均日照时间为1754.5小时，年平均无霜期为245258天。主要灾害性天气有倒春寒、大暴雨、水灾、洪涝及夏旱、伏旱。2.3辖区及人口咸宁市辖嘉鱼县、通城县、崇阳县、通山县、赤壁市、咸安区四县一市一区，共设11个乡、51个镇、6个办事处，下辖1271个村民委员会、11585个村民小组。【咸宁市行政区划图】咸宁全市国土面积9861平方千米，主城区国土面积1502平方千米，全市城市建成区面积达到91平方公里，拥有城市人口96万人，城市化水平达到37%。市区规划区面积为317.76平方公里，建成区面积为25平方公里。2009年末全市总人口为290.63万人，城市人口58万人，其中咸宁市区城市人口28.23万人。2.4自然资源土地资源：咸宁市土地总面积974983.94公顷，大体为“六山一水两分田，一分土地为家园”的土地使用格局。其中：耕地面积209369.44公顷，占21.47；林地417258.84公顷，占42.8；牧草地15.98公顷，占0.0016；居民点及独立工矿用地34195.67公顷，占12.77；未利用土地1515.55公顷，占15.54。全市人均耕地0.078公顷，低于全省平均水平，人地矛盾比较突出。矿产资源：以非金属矿产为主，金属矿产次之，能源、水气矿产少。已发现矿产37种，其中查明资源储量的矿产18种，包括能源矿产2种、金属矿产8种、非金属矿产7种、矿泉水1种。全市有11种矿产资源的储量列居全省前五位。其中，居全省第一位的有镁、锑、独居石、钽、地热等5种矿产，居第二位的有金、铌、冶金用白云岩等3种，居第四位的有煤、钒、锰3种。水资源：咸宁市境内水面宽阔，河港沟渠纵横交错，塘堰河库星罗棋布，水利资源十分丰富。长江依境东流，境内里程126公里。全市有中小河流254条，其中，河长在50公里以上的7条，2049.9公里的有37条，519.9公里的有210条。其中，市内有大小湖泊11个，总湖容31.523亿立方米。物产资源：农作物：稻谷、小麦、大麦、玉米、棉花、油茶、花生、荞麦、豆类、芝麻、苎麻、甘蔗、烤烟、蔬菜等。动物资源：分为两大类，一是家养畜禽，主要有猪、牛、羊、鸡、鸭、番鸭、鹅、蜜蜂等。二是野生动物，有103种，其中国家、省级保护珍稀动物52种，主要有华南虎、云豹、巨蜥、穿山甲、赤狐、水鲵、白颈长尾雉、小灵猫、白鹭等。植物资源：全区森林植物资源共有189种600多属2100多种。其中木本植物530多种。其中包括用材林树种、珍稀树种、竹类、经济树种、知名中药材等。水产资源：全区有水生生物180种，其中水生动物152种，水生植物18科28种。鱼类91种，隶属19科。主要经济鱼类有青、草、鲢、鲫、鳊、鲶等20多种；名贵鱼有春鱼、银鱼、鲴鱼、鳗丽、鳜鱼、团鲂等。主要经济水生动物有蟹、虾、蚌等；主要经济水生植物有莲、藕、菱、荸荠、蒲草等。3、咸宁经济环境分析咸宁属于湖北中等发展城市，在中部崛起的背景下，咸宁的经济发展也呈现快速良好的发展态势，武汉“8+1”城市圈规划为咸宁经济发展带来机遇，作为“后花园”的咸宁市确立了一系列城区规划方案与措施，期望在35年内成为湖北省新经济增长板块。3.1整体经济运行情况3.1.1国民生产总值稳步上升，商业具有可持续发展的经济基础从2002年起咸宁市国民经济进入提速增长阶段，地区生产总值年均增长都超过10%，2009年全市生产总值（gdp）405.15亿元，提前一年完成了“十一五”计划目标，完成“十一五”计划的123%，比上年增长15.2%，增幅比全省高2个百分点。2009年全市财政收入18.87亿元，增长27.9%。3.1.2固定资产投资持续增长2009年全市全社会固定资产投资完成301.58亿元,比上年净增100亿元，增长50.1%。其中：城镇以上固定资产投资额249.10亿元,增长51.4%；农村固定资产投资额52.47亿元，增长44.5%。全市城镇以上一、二、三产业固定资产投资全面增长。其中，第一产业6.56亿元，增长86.1%；第二产业95.99亿元，增长24.3%；第三产业146.55亿元，增长75.0%。2006年至2009年共完成固定资产投资额743.15亿元，完成“十一五”计划的143.3%。2009年全市房地产开发投资39.55亿元，比上年增长56%。当年商品房竣工面积121.86万平方米，增长95.5%；商品房销售面积105万平方米，增长21.5%。3.1.3财政收入情况2009年咸宁全市地方财政总收入32.09亿元,比上年增长21.5%;地方财政一般预算收入18.14亿元，完成“十一五”计划的139.5%，增长27.9%，增幅比全省高13.3个百分点。全市税收收入10.85亿元，比上年增长33.9%，税收收入占财政一般预算收入比重达59.8%，比上年提高3.2个百分点。其中，营业税增长30.8%，企业所得税增长48.4%，个人所得税增长20.4%，城市维护建设税增长21.1%，房产税增长28.6%，印花税增长21.3%。3.2产业结构变化情况全市着力实施“兴工强市”战略，抢抓国内经济结构调整和武汉城市圈“两型社会”建设机遇，加大招商引资力度，加快武汉城市圈建设，促进工业快速发展。2009年经济结构也得到进一步优化。一、二、三产业结构为21.5：43.2：35.3，第一产业下降了1.3个百分点，第二、三产业分别上升了0.4、0.9个百分点。人均gdp达16101元，比上年增长15%。3.2.1工业生产快速增长，主导作用明显全市强力推进“工业兴市”战略，着力发展新型工业产业，加快工业结构优化升级，工业生产水平快速提高。工业企业经济效益继续提高。2009年全市规模以上工业实现增加值147.38亿元，完成“十一五”计划的164.7%，比上年增长27.3%。其中，轻工业增加值54.23亿元，增长21.9%；重工业增加值93.15亿元，增长30.6%。规模企业个数增加。全市规模企业达到726家，比上年底增加99家。多数行业保持增长态势。全市规模以上32个工业行业中，除文教体育用品制造业、皮革毛皮及其制品业等2个行业生产低于上年外，30个行业生产比上年均有不同程度的增长。其中，20个行业增幅超过10%；塑料制品业、化学原料及化学制品制造业、有色金属冶炼及压延加工业、通信设备及其他电子设备制造业、黑色金属矿采选业等5个行业增幅在50%以上。工业效益整体向好。全市工业经济效益综合指数222%，比上年提高19个百分点。实现利税36.6亿元，增长19%；产成品资金18.1亿元，增长15.3%；应收账款23.4亿元，增长17.5%。建筑业快速增长。全年建筑企业增加值17.62亿元，比上年增长30.4%。3.2.2农业经济稳步发展2009年全市农业总产值（按现行价格计算，下同）达140.18亿元，比去年增长5.7%。农牧渔业产值分别增长4.9%、5.3%、12.3%。主要农产品产量稳定。全年粮食总产量112.51万吨，增长9.5%；油料产量8.26万吨，增产4.1%；蔬菜产量199.22万吨，增长3.1%；茶叶产量1.83吨，增长4.0%；园林水果产量4.42万吨，增长1.0%；生猪出栏188.64万头，增长6%；家禽出笼3388.62万只，增长28.4%；水产品产量19.01万吨，增长7.7%。木材采伐量21.84万立方米，楠竹采伐量1625.4万根。因市场价格回落，棉花产量2658吨，下降4.6%；苎麻产量1.81万吨，下降20.8%。3.2.3突破发展旅游业，确立第三产业主体地位全市以创建优秀旅游城市活动为动力，使旅游景区服务水平大大提高。2009年全市接待国内外游客达到716.77万人次，比上年增长27.8%；实现旅游综合收入34.12亿元，增长66.8，占全市gdp的8.4%；旅游门票收入5212.83万元，增长59.9%。截至年底，我市已有4a级景区5家，3a级景区5家。以“温泉文化旅游”为主题，成功举办了中国咸宁首届国际温泉文化旅游节，达到了“以节造势、以节聚客、以节促发展”的目的。3.2.4消费市场趋于活跃2009年全市实现社会消费品零售总额165.88万元，完成“十一五”计划的120.2%，比上年增长21.3%，增幅比全省高2.3个百分点。其中，批发零售贸易业零售额139.1万元，增长19.6%；餐饮业和住宿业零售额20.93亿元，增长36.4%；其他行业零售额5.91亿元，增长21.3%。全年城市市场社会消费品零售总额111.88亿元，增长23.7%；农村市场社会消费品零售总额54亿元，增长16.4%。3.3开发区发展情况全市建成8个省级经济开发区和工业园，2009年新增了蒲纺工业园。推进了武汉东湖高新技术开发区“中国光谷咸宁工业园”、武汉经济开发区“咸宁工业园”等产业转移示范园区建设，并以“园外园”为载体，建立了企业和项目在圈域内转移的利益协调机制。2009年，开发区实际开发面积4455.67公顷，比上年扩大1628公顷。进园规模以上工业企业626家，占全市规模以上工业的86.2%；规模以上工业增加值90.83亿元，占全市规模以上工业增加值的61.6%，比上年增长32.7%；创税收13.47亿元，比上年增长23.8%；固定资产投资96.98亿元，占全市全社会固定资产投资的32.3%，比上年增长27.2%。咸宁抢抓国内经济结构调整和武汉城市圈“两型社会”、长江经济带建设机遇，引进了武汉富士康、中芯国际等大型项目；引进了武汉黄鹤楼酒业及天然香料研发、康誉食品、实华实业、今晨牙刷等食品饮料企业；引进了爱帝服装、世诚职业服饰、乔万尼服饰、佐尔美时装、元田制衣等武汉服装企业；引进了武商量贩、中百仓储、中商平价、银泰百货、中商百货、武汉恒信德龙4s店等知名商家。咸安、嘉鱼、赤壁三县市区纳入了武汉新港建设规划。可以预见，未来的三五年内，开发区将建成市区经济新的增长点，建成咸宁现代制造业的集中区、吸引外来投资的集聚区、体制机制改革的先导区、生态环境优美的新城区，成为拉动咸宁工业经济发展和促进结构优化升级的强大引擎，成为咸宁招商引资、项目建设和经济发展的大品牌。3.4居民消费能力趋势咸宁城镇居民人均可支配收入在2005年突破了8000元大关，近几年均以10%以上的速度大幅增长。随着经济快速发展，城市居民可支配收入也维持了较快的增长速度，为房地产市场的快速发展提供了基础。3.4.1人均收入情况2009年，城区居民人均可支配收入11627元，增加1030元，增长9.7%。其中，工薪收入7800元，增长7%；经营性收入1997元，增长10.8%；转移性收入186元，增长2.8%；财产性收入2355元，增长23.1%。3.4.2、在控制范围内，物价平稳上升2009年居民消费结构性调整，居住条件改善。全市全市城镇居民人均消费支出8430元，比上年增长7.9%。其中，人均食品支出3634元，增长6.9%。居民恩格尔系数为43.1%，比上年提高1.3个百分点。人均住房使用面积42平方米，增加6.12平方米。农村居民人均生活消费支出3459.82元，比上年增长3.5%。其中，人均食品支出1589元，下降7.7%。居民恩格尔系数为45.8%，比上年下降4个百分点。农村人均住房使用面积41平方米，增加0.65平方米。4、咸宁城市总体发展规划与构想4.1城市区域定位咸宁离武汉市仅近90公里的空间距离，1小时左右的时间距离，是武汉城市圈三级节点城市和最具发展潜力的中等生态城市。咸宁自然环境优美，湖泊众多、淦河环绕，森林覆盖率高，主要物产、文化氛围与武汉市有较大差异，有作为优质后花园的资源秉赋，是武汉城市圈的生态大花园和休闲度假养生及生态旅游名城。温泉位于城市中心，被国家国土资源部命名为“中国温泉之乡”。是武汉市民良好的休闲、养生之地。咸宁是鄂南门户和湘鄂赣边界区域性现代商贸物流中心，以发展高效清洁能源、轻工和生态旅游等生态型产业为主的鄂南综合性中心城市。4.2咸宁市建设生态城市的目标咸宁生态城市的总体发展定位:全国生态人居名城（市），武汉城市圈重要的生态城市，生态精品示范城市，长江中游城市生态产业综合发展示范区，武汉市的“大花园”和生态旅游休闲胜地。指导思想：建设咸宁生态城市，维护城市合理的空间布局，确保城市生态环境质量，为城市的可持续发展创造空间与环境条件。逐步实现绿化建设与城市产业结构调整、生态建设与城市发展的联动，发展绿色产业，实现生态、社会、经济的综合效益。总体战略：强力打造“生态城市”建设主骨架，实行“生态农业稳市，生态工业强市，生态旅游活市、生态家园富民”的“生态市”建设总体战略，主动挂靠，发展配角经济。4.3咸宁市城市发展方向咸宁城市总体布局形态由“哑铃”型城市转变为“组团式”城市，各组团之间用生态绿带相隔，用交通主干道相连，形成分散组团生态城市的基本框架。（1）南北两区继续相向发展，充分实现对接，进一步强化紧凑度和集聚度。（2）拓展新方向，主体向东北方向拓展，通过武广客运专线火车站的建设和银泉大道以东市工业区发展，进一步强化南北两区的集聚度，促进组团城市的形成。咸宁“生态旅游名城”和“现代型商贸物流中心的综合型城市”的城市性质定位，准确抓住了咸宁所拥有的旅游资源和便捷的交通区位两大城市优势，随着城市产业分工的明确，咸宁做为区域生态型的商贸物流中心地位将越来越明显，国民经济增长水平有望进入增长的快车道，商贸流通业发展前景良好。温泉、咸安南北两区相向发展的城市发展规划，将加快咸宁市区一体化的进程，随着南北两区集聚度的提高，区域商业互动性增强，将大大凸显咸宁中心城区的商业地位与竞争力，有效提升城市商业的辅射力，批发、零售型商业市场将更为活跃。5、两型社会建设、8+1城市圈与咸宁区位优势在中部崛起的背景下，咸宁的经济发展也呈现快速良好的发展态势，两型社会、武汉“8+1”城市圈规划为咸宁经济发展带来机遇，作为“后花园”的咸宁市确立了一系列城区规划方案与措施，期望在35年内成为湖北省新经济增长板块。2007年12月7日，武汉城市圈和长株潭城市群同时获批国家“两型”综合配套改革试验区。这是中央支持中部崛起战略的重大决策。作为武汉城市圈的重要成员，咸宁北接武汉，南连长沙，尽得天时地利，面临着重大发展机遇。武汉城市圈城镇布局规划将咸宁定位为工业贸易、旅游城市。它在武汉城市圈中既是复合型产业与城镇发展的有机组成部分，又是唯一以生态城市建设为主导的生态花园。【8+1城市圈】“8+1”城市圈2002年6月，省委、省政府审时度势，在省八次党代会上明确提出了一项重大战略部署：建设武汉城市圈，即以武汉为核心，包括周边100公里以内的黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江8市，形成湖北乃至长江中游最大、最密集的城市群，逐步将其发展成内陆地区最重要的经济增长极之一。咸宁是武汉城市圈三级节点城市和最具发展潜力的生态城市。咸宁处在武汉城市圈“南大门”的战略位置，是武汉城市圈南部综合性中心城市和湘鄂赣交界处区域性中心城市。咸宁不仅是城市圈的“大花园”，也是城市圈的“生态前屏”。2004年4月，为推动“武汉城市圈”战略的实施，我省启动7条从武汉出城的高速公路项目建设，即武麻、汉英、汉孝、和左、青郑、汉蔡和汉洪。2006年5月，武汉关山至葛店的关葛一级公路开工，使武汉城市出口路增加到8条，使武汉与其城市圈内的8个城市形成“1小时经济圈”。2008年咸宁率先在武汉城市圈“两型”社会建设重点改革领域取得突破，推进了产业发展、金融体制改革、空间发展、交通建设、社会事业发展、旅游事业发展等方面的“两型”社会综合配套改革工作。目前已签约的有武汉东湖高新技术开发区“中国光谷咸宁工业园”、武汉经济开发区“咸宁工业园”。“好吃佬”鸡汤、黄鹤楼酒业、武汉元田制衣、世诚服饰、爱帝服装、佐尔美服装等知名企业落户咸宁。此外，咸宁与武汉城市圈其他8城市签订了旅游合作框架协议，推出了咸宁一日游、二日游、三日游精品线路，重点推介咸宁温泉养生之旅、九宫山避暑之旅。5.1生态优势咸宁最大的潜力和优势在于“生态”，有不可比拟性，旅游开发是其发展的重点项目。咸宁在武汉城市圈中的位置是“既是复合型产业与城镇发展的有机组成部分，又是唯一以生态城市建设为主导的生态花园”。旅游开发是咸宁发展的重点项目。咸宁市是一座具有山水园林特色的中等城市，城市旅游资源丰富，境内拥有众多旅游亮点和精品线路。自然旅游资源以山青、水秀、洞奇、泉温、桂香、竹翠为主要特色，有闻名遐迩的地热水资源温泉；秀丽飘逸、景色迷人的省级风景名胜区星星竹海；闻名全国、独树一帜的桂花之乡；鬼斧神工、分布广泛的天然溶洞；飞瀑流泉、移步易景的省级风景名胜区陆水湖。人文旅游资源以革命历史纪念地、古文化遗址而著名，主要有具有考古价值的新石器时代古遗址、羊楼洞明清一条街；雄风千古的三国古战场赤壁；情怀悲壮、感天动地的闯王陵；闻名中外的北伐战争遗址汀泗桥；神秘宏伟的“131”地下工程以及中国向阳湖文化村等等。目前，咸宁已基本形成了以温泉为中心，以赤壁、通山为重点，以温泉商务疗养旅游区、陆水湖度假休闲旅游区、赤壁文物古迹旅游区、九宫山避暑旅游区、嘉鱼现代农业旅游区和青山水库体育健身旅游区为框架的“一个中心，两个重点，六大旅游区”的旅游格局。咸宁市区拥有华中第一泉的温泉，现有中心城区周边的星星竹海、太乙洞、金桂湖、温泉谷等多个旅游景点有机串联起来，形成白天游周边，晚上住温泉的旅游经济链。5.2区位优势咸宁离武汉市的距离只有60多公里，武广高速铁路客运专线已建成开通，咸宁到武汉只需要20分钟车程。咸宁区位交通的先天优势，促使其成为武汉市主导产业的协作配套的基地。武汉市正处在一个产业结构调整优化升级的过程中，有大批产业需要进行转移，这对咸宁而言是巨大的机遇。咸宁人少地广、空间充足且用工成本较低，可将其打造为武汉市产业转移的一个承接首选地。从地理区位上分析，咸宁市处在中国“中部之中“的经济腹地，处在国家“十”字型一级发展轴线长江经济带和京广经济带的交汇处，是南下北上的主要通道，是东西部产业梯度转移桥梁和纽带上的一个重要节点，区位战略地位突出，经济发展具有得天独厚的优势。可以预见随着咸宁区域交通中心地位的进一步确立，其在长江经济带与京广经济带之间承南启北，东西交互作用的逐渐体现，咸宁的商贸流通业必将进入一个新的阶段，得到进一步的发展。从武汉城市圈的发展分析，以武汉为中心，100公里为半径的“8+1”城市圈的发展规划，必将使武汉与咸宁形成产业资源上的有效对接，实现经济上的良性互动，推动咸宁经济上新的台阶。咸宁城市整体经济的发展，将催生消费经济的热潮，从而带动商贸流通业的发展。5.3资源优势咸宁具备建设能源大市的良好条件：第一，咸宁地处湖北乃至华中电网的负荷中心地带，与武汉、黄石、鄂州等市距离不过100公里，供电半径合理；其二，能源类型比较齐全，可与需要调节的三峡等水电厂配套；其三，建设核电、风电等新型电厂，可缓解湖北这个贫煤省的缺煤之急。目前，咸宁通山核电站进展顺利。通山县大畈镇高坑村位于富水水库中段北岸，具有地质地形稳定、交通便利等优势条件，是建设核电站的最佳厂址。5.3.1促进城市居住需求内陆首座核电站湖北咸宁大畈核电站高收入、高素质以及高消费需求的“三高”核电从业人员将被安置在咸宁市政府所在城区温泉，使该城区增加3000户家庭的商住规模。5.3.2完善城市交通格局通山大畈核电站的落实将进一步明确咸宁在整个城市圈中的能源城市定位。“核电站延伸出的道路将对接京珠、大广、杭瑞、107等几大公路网，区内的潘家湾则规划为大件运输码头。实现咸宁境内公路、水路互纵连横，将极大改善整个咸宁市的交通条件。u 推动武汉城市圈实质性起步通山大畈核电站的落实将进一步明确咸宁在整个城市圈中的能源城市定位。u 核电站的建成对于当地的旅游与房地产行业也有影响中国第一座自行设计建造的秦山核电站所在的海盐县城武原镇东8公里的秦山镇杭州湾畔，原本也只是一个小渔村，但如今已经发展成4a级旅游景区。“核电站带动的旅游设施建设，基础生活设施建设能直接让区内居民受益。让核电站能够更好地服务于城市。”在中部崛起的背景下，咸宁的经济发展也呈现快速良好的发展态势，武汉“8+1”城市圈规划为咸宁经济发展带来机遇，作为“后花园”的咸宁市确立了一系列城区规划方案与措施，期望在35年内成为湖北省新经济增长板块。6、咸宁城市规划6.1、城区交通规划6.1.1城区内部交通及公共设施建设规划根据咸宁十一五规划，改造和扩建青盘路、金桂路、双峰路、车站路。完成淦河防洪、城区污水和垃圾处理工程，建成淦河永安游憩带。保护好东门山城区中心绿地，推进双龙山城市公园的建设，新建长安大道文化休闲广场。改造城区排水系统，延伸城市公交线路，加强城区公厕、停车场建设和绿化工程施工，新建一座消防站。青盘路车站路双峰路金桂路十六潭路6.1.2城市外部交通规划武广高速铁路加快经济发展步伐武广高速铁路是我国线路最长、投资最大的客运专线,设25个车站，与京广铁路基本平行，铁路北起武汉新火车站，途经江夏、咸宁、岳阳、长沙、株洲。武广高速的开通，城际高速铁路的开建，使处于武汉城市圈与长株潭城市群连接地带的咸宁，在“双高”“催化”作用下，加强了咸宁与武汉各地的经济联系与往来，加快咸宁城市化进程，对促进咸宁的发展起着举足轻重的作用。咸宁【武广高速铁路】建设杭瑞高速公路，将加强咸宁与长江三角洲联系杭瑞国家级高速公路是国家十一五重点工程，全长3405公里，起自浙江杭州市(接上海至杭州高速公路)，经黄山、景德镇、九江、咸宁、岳阳、吉首、铜仁、遵义、毕节、六盘水、曲靖、昆明、大理，止于云南省瑞丽，是改善我国公路网络布局的一条重要大通道，是连接贵州与长江三角洲的高速通道。沿途经过湖北省黄石市阳新县及咸宁市通山县、崇阳县、通城县。杭瑞高速公路湖北省阳新至通城段公路，计划2011年建成通车。多条高速公路的建成通车，将加强咸宁与外部经济联系，提供很好的发展机遇。6.2城市中心商务商业发展规划6.2.1城区中心商务区规划中心商务区基地位于咸宁市偏东南部，北为城市广场及十六潭公园，紧靠行政办公区，南连温泉谷、潜山风景区，区域环境良好，是进入温泉谷的门户区。商务中心在充分尊重城市特色和自然资源的基础上，功能定位旨在建立旅游和商业相结合的新型消费结构和消费形态。规划的功能是旅游商业，餐饮业、娱乐以及突出反映城市品质的文化和展示功能。市委市人大淦河大道咸宁大道市政府中心商务区建设用地滨河西街3.2、城区商业网点规划2006年至2015年，咸宁市政府将在咸安城区和温泉城区规划建设城区商业体系和城区各商业业态布局，具体包括各类零售网点、各类市场、超市、宾馆、酒店、特色商业步行街等。现状市级商业中心现状区域商业中心规划市级商业中心规划区域商业中心怀德路南大街长安大道文笔大道学苑路十六潭路咸宁大道潜山路温泉路马柏大道根据发展规划，城区规划设置市级（一级）商业中心5处，即咸宁大道商业中心、淦河大道及温泉路商业中心、学苑路与十六潭路交汇处以南商业中心、文笔大道与长安大道交汇处商业中心、怀德路及南大街片区商业中心；区域（二级）商业中心6处，即岔路口商贸区、银泉大道中部商贸区、马柏路口商贸区、明珠广场商贸区、咸宝路西端商贸区、双峰路南端商贸区；特色街（道、区）12处，其中咸安区5处，温泉区7处。6.3城市人口规划目前人口集中区域还在在老城区咸安，和新城区温泉；政府下一步规划发展人口集中居住区沿银泉大道西面；预计未来人口居住发展方向逐渐由两边向中间移动，即向银泉大道与长安大道沿线。14万8万11万主要发展人口居住区主要现状人口居住区长安大道银泉大道咸 安温 泉小结：u 咸宁历史文化悠久，是湖北省对外开放的“南大门”，是武汉向东南方辐射的重要接力站和中转站，战略地位日益突出；u 咸宁宏观经济呈快速良好发展态势，各项指标有所突破，经济实力大幅提升；u 咸宁的交通日益完善便捷，不仅使咸宁与武汉及周边城市联系更加紧密，而且使内部的通达性与内部环境更加优化，整个城市的环境面貌提升；u 咸宁在优惠的招商引资政策下，大力发展工业和旅游业，未来城市经济增长速度将日益加快；u 随着众知名企业的进驻，城市建设力度的加大，城市人口也将逐渐增加；由于土地的稀缺性，未来城市人口居住区将由咸安和温泉两个区域逐渐向中间长安大道与银泉大道沿线聚集；u 武汉“8+1”城市圈规划为咸宁经济发展带来了机遇，作为“后花园”的咸宁市紧抓市内交通环境与经济环境的建设，为招商引资，大力发展城市经济、改善城市面貌提供有力支持。二、咸宁市房地产市场分析2005年咸宁城市建成区面积为25平方公里，城市人口26万人。市区由咸安区的永安街道、浮山街道、温泉街道3个街道组成，永安街道人口11万人、浮山街道3.8万人、温泉街道12余万人。现已形成咸安、温泉两个相对独立的老城区。咸 安温 泉【咸宁市辖区地图】1、咸宁市区各主要区域概况1.1咸安区咸安区原名咸宁市（县级），1998年12月咸宁地区撤消改为地级咸宁市后原县级咸宁市更名为咸安区，下辖3个街道办事处,9个镇,一个乡。该区户籍人口56.57万。咸安区城区是咸宁市市区的对外交通入口，区内有京广铁路火车站、京珠高速公路咸宁入口。武广高速铁路的新火车站也在区内。1.2温泉区温泉区是咸宁市委、市政府所在地。温泉区实际上是一个地理概念，是由于原来咸宁地委设立在该地而形成的咸宁政治中心区域，目前该区域行政隶属咸安区温泉办事处。区域户籍人口和常住人口约15万人。温泉区因为区内有温泉而名，国家国土资源部根据该温泉将咸宁市命名为“中国温泉之乡”。区内淦河环流，山水园林特色鲜明、生态环境良好。现有和在建的温泉疗养场所众多，旅游资源丰富，是武汉市民的理想休闲地。温泉城区是鄂南经济、政治、文化、信息交流中心，城区内分布着众多的政府行政机关、事业单位，大量的政府工作人员，成为温泉城区商业的主力消费群体，因此，温泉商业具有强有力消费力的支撑。根据统计资料显示，2005年咸宁共有普通高等院校3所，在校学生数29127人，中等职业教育学校17所，在校学生34753人，中高等院校共有在校学生63880人，这些学校大多位于咸宁市温泉城区，庞大的学生消费群体，构成了温泉商业的重要消费力量，有力推动了温泉城区商业的进一步发展。1.3咸宁经济开发区湖北咸宁经济开发区是2006年7月26日在原咸宁温泉开发区和长江产业园的基础上组建的新的省级开发区，是市委、市政府为了促进市区一体化，加快咸宁经济社会发展，根据国家发改委发布第七批通过审核的省级开发区名单公告，作出的重大决策。现辖长江产业园、温泉工业园、凤凰工业园。凤凰工业园温泉工业园长江工业园2、咸宁市房地产发展现状咸宁成规模的房地产开发始自2000年。当时，该市政府提出建设最适合居住的工贸旅游城市，全力打造武汉后花园。从明珠广场、文笔路小区开始，一片片低矮破败的老房被拆除，一个个绿茵如画的住宅小区建起来，一批批市民搬进了配套设施完备、环境优雅的“花园”、“广场”，居住环境大为改善。房地产开发由早期的分散式小规模经济适用型社区逐步开始发展为大规模成片开发的配套齐全、环境优美的舒适性社区。2.1咸宁商品房走势20072009年咸宁商品房成交有了快速增长，但是这三年商品房年成交量基本维持在90万方上下。从市场发展来看，在未来几年里，咸宁市商品房成交量仍将以稳定的速度增长。2007年销售均价为2320元/平方米；2008年销售均价2260元/平方米；2009年销售均价为2450元/平方米，目前房价约在2800元/平方米左右。说明了咸宁房地产市场供销均衡、市场前景较好。2.2高层逐步成为市场主流随着大盘和品牌开发商的推出，中央城、福星城、大楚城的推出，咸宁楼盘品质稳步提升，在建筑质量、楼盘小区绿化、景观上等有质的提高.推售产品基本为高层，且面积和户型基本集中在三房和大面积两房。2.3户型面积供应情况1%9%38%26%10%16%20091%8%37%25%13%13%20081%7%36%21%11%18%2007180以上140-180120-140100-12090-10090以下年份据统计，咸宁市房地产市场以偏大户型为主，即三室两厅、四室两厅，个别楼盘设有复式结构，面积段多为110130、140160，90120的户型相对较少，90以下的房型所占比例更小，而90110是房地产市场的需求重点，但实际供应相对缺乏。从近期市场成交产品的面积段来看，主力面积集中在120-140平米，其次为100-120平米，另有小部分的100平米以下面积段产品。2.4消费群以本地人为主咸宁市目前购房者主要是市区居住的居民（占咸宁市购房群体的75），辖区内各县、市在咸宁市发展良好的人群（占咸宁市购房群体的19），外地在咸宁工作的人群（占咸宁市购房群体的4）及其他购房者（占咸宁市购房群体的2）。说明咸宁当地居民是地产市场的主力支撑。3、咸宁房地产发展趋势3.1咸宁未来市场供应情况咸宁城三个区域2008-2012年建房规划（规划局提供）：温泉镇区域永安镇区域（咸安城）浮山镇区域总套数廉租房经济房总套数廉租房经济房总套数廉租房经济房5000100200500010020018000550400从图表中可以看出，咸宁未来住房供应量达到52万，5600套。而按照市政府规划预计到2012年，住宅面积要建成260万平方米，共计2.8万套房。据市建规委局预计，到2010年咸宁城注册登记的房地产企业将达到100家左右。3.2咸宁市场消化力预判地区人口户数5年内购房率购房套数备注咸安市58万人14.5万户咸宁城区28万人7万户10%7000套咸宁城咸宁郊区农村30万人7.5万户20%15000套城郊乡镇咸宁五县222万人55.5万户1%5500套总计280万人70万户27000套咸宁地区现有人口290万人口，而咸宁市人口58万人，占全市的21%左右；城区人口28万，农村人口30万，也就是说咸宁城区人口占全市人口的10%，是典型的农村大、城市小。如果4口人一户计算，咸宁市5年内购买房户数大约如下：3.3高层建设量继续放大，户型面积进一步紧缩随着城市用地的紧张和国家集约用地政策的落实，后期出让土地的容积率将逐步提高，届时高层产品在市场上的比重将继续加大。伴随城市房产价格的上升，为达到控制总价的目的，楼盘户型面积必然进一步控制，各楼盘户型面积区间将进一步缩小。3.4城市房地产发展水平将不断提升武汉“8+1”城市圈经济战略给咸宁带来新机遇，使咸宁房地产经济在未来几年将保持较快增长，投资及发展空间较大。福星惠誉等中大房地产企业的进驻，将带动和提升整个咸宁市房地产市场的不断发展。随着客户对楼盘绿化环境、物业管理重视程度必然不断上升。同时随着竞争的加剧，营销手段的使用也将更加深入。4、住宅市场研究4.1主要楼盘基本信息项目名称地址开发商总规模（万）容积率绿化率建筑航天花园温泉区贺胜路（农科所旁）湖北三江旅游地产361.541%多层（6）大楚城温泉区茶花路老咸宁医学院湖北新瑞融置业202.835%高层（18）翰林名都温泉笔架山路38号(老鄂高)湖北汉宁置业8.72.235%小高层（11-12层）1+8时代广场温泉区体育中心旁湖北三鼎佳园置业6.252.537%高层（16、18）御龙花园咸安银泉大道288号咸宁市佳源置业301.7745.7%多层（6）、小高层（11、15）福星城咸安长安大道168号(原麻纺厂旧址)湖北福星惠誉地产732.538%小高层（17）碧桂园咸安区长安大道西侧盘泗洲1号碧桂园集团占地2600亩1.1（一期）36.3%多层（5、6）中央城温泉区咸宁大道与滨河西街交接处湖北佳辰投资304.930%高层（26、15）凯悦学府家园茶园路与书台街交汇处咸宁凯悦投资8241.2%多层（6）u 从区域来看，项目主要分布在温泉片区，这与咸宁居民的消费习惯有关，即一般不会跨区域购房；u 从规模来看，基本呈“哑铃”分布，建筑面积在10万以下及20万以上的各占一半；u 容积率多集中在2以上；u 绿化率方面，集中在35%左右，仅御龙花园、凯悦学府家园突破40%；u 建筑形态，以电梯的小高层/高层为主。项目名称户型面积（）均价（元/）客群情况航天花园2房、3房85-1302600主要来自项目周边大楚城2房、3房、4房98-1383000主要来自项目周边，其中以生意人居多翰林名都3房、4房108-1392700以周边原住居民为主1+8时代广场平层1房-3房；复式2房-6房平层54-137复式91-2512700尾盘3800投资客户、本土及周边县市客户御龙花园2房、3房、4房93-1572600周边客户居多，武汉及周边县市客户占10%左右福星城2房、3房、4房92-1533200咸宁高端收入群体碧桂园2房、3房72-1243000以项目附近及咸安区居民为主，多为改善型需求客户，投资意识较差中央城1房、2房、3房、4房96-1633800咸宁高端收入群体凯悦学府家园2房、3房、复式92-1722600周边人群u 产品供应以120以上的3房和4房为主，2房产品在市场上较为稀缺；u 销售均价集中在2600-3000元/之间，且均以多种折扣吸引客户购买；u 从个别项目销售情况来看，投资型需求及改善型需求的客户均在逐渐入市。4.2典型楼盘研究项目分析4.2.1御龙花园u 项目概况项目位于咸安区和温泉区交汇处（银泉大道28号）,东临城市迎宾大道银泉大道,南邻市府出行主干道咸宁大道，紧邻长江产业园，项目占地面积280亩,总建筑规模约30万平方米，由咸宁市佳源置业有限公司。项目分四期开发，目前开发至第三期.其中一期御苑263套，以多层为主，于2007.7.18交付使用，现入住率约40%；二期龙苑244套，以多层建筑为主，已于2008年7月28日交付使用，在售的3期尚苑共300套，由4栋6层多层、4栋11层小高层、1栋15层小高层组成。u 项目优势（s）l 咸宁市首个“榜样社区”，市场知名度高l 规模较大，社区优势比较明显l 小区内配套较为完善，拥有商业配套及网球场、商务会所等l 现房实景，直接对客户形成视觉感官冲击，提升客户购买信心l 根据政府规划，区域发展潜力较大l 产品品质较好，环保性较强u 项目劣势（w）l 位于银泉大道中段，紧邻经济开发区和产业园，外部市政及商业配套缺乏l 周边人气少，居住氛围缺乏