2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》精选模拟试题及答案（十一）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理精选模拟试题及答案（十一）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、收益法适用的条件是房地产的（）。a、收益能够量化b、风险能够量化c、收益或风险其一可以量化d、收益和风险均能量化2、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。a、开发时间结束时的时间b、购买待开发房地产时的时间c、房地产的现时价格资料d、估价人员选取的价格资料3、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。a减少b增加c不变d同步递减4、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5，则购房者的首次还款额是（）元。a204.08b356.72c508.91d666.675、市场经济条件下，物业租金水平豹高低主要取决于（）。a经营成本b物业档次c业主目标收益要求d同类型物业的市场供求关系6、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。（建设工程教育网提供）a保持现状前提b装修改造前提c转换用途前提d重新利用前提7、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。a、2600.00b、2386.30c、2832.84d、3003.458、某房地产开发项目采用20的折现率计算出韵项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（）。a小于20b满足目标收益率要求c大于20d不满足目标收益率要求9、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（）万m2a450b475c490d50010、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（）。a目标定价法b价值定价法c挑战定价法d成本加成定价法11、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。a甲乙丙丁b乙丁甲丙c乙丙甲丁d丙乙丁甲12、商业中心往往位于地价高昂的()a.黄金地段b.边缘地段c.落后地段d.一般地段13、市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中()a.其中分母小于100b.其中分母大于100c.其中分母等于100d.不成立14、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。a下降b上升c不变d不能确定15、已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万m2，当价格为1000元m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（）。（建设工程教育网整理）a10b9c0.9d0.116、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（）。a物业的易接近性b物业的临街状况c物业的周围环境d物业所处区域的繁华程度17、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（）。a服务市场b合格有效市场c有效市场d潜在市场18、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的()。a分离b独c对d融合19、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费，买方按正常价格的3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。a2427b2500c2575d263220、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。a合同协议书、投标书及其附件；图纸、工程报价单或预算书b图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书c合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸d图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书21、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。a536b549c557d81622、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（）物业。a收益性b工业性c居住性d特殊性23、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。a路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理b路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价c运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐d路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格24、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。a10.2b11.0c11.3d11.525、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。a投资机会研究b初步可行性研究c详细可行性研究d项目的评估和决策26、剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在()a.区域范围b.规定范围c.合理范围d.期望范围27、某块临街深度为50m、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为（）万元。a.23.4b.28.6c.33.4d.46.828、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为（）万元。a、923b、1111c、1353d、187229、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（）万元。a.4091b.4182c.4250d.500030、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。（提供）a数学曲线拟合法b平均增减量法c平均发展速度法d移动平均法31、下列关于房地产投资信托基金（reits）特征的表述中，不正确的是（）。a由专业投资管理者负责经营管理b收入现金流的重要部分分配给了股东c分为权益型和抵押型两种形式提供d投资流动性好32、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为725，则名义年利率是()。a702b704c750d78533、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。（提供）a65.4b81.8c87.2d109.034、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。a比较法b收益法c，成本法d路线价法35、某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元/m2。a.2160b.2175c.2181d.2205二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、企业确定广告预算的主要方法包括（）。a量力而行法b销售百分比法c目标任务法d竞争对等法e谈判法2、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的()。a商业信誉和财务状况b面积需求大刁c租金支付方式d物业服务需求e与写字楼业主的关系3、金融机构进行项目贷款审查时，要进行(）工作。a客户评价b项目评估c担保方式评价d贷款综合评价e环境评价4、利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()a.旧建筑物所在地区有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细b.旧建筑物同一供需范围内有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细c.根据旧建筑物特点计算间接工程费d.根据旧建筑物特点计算直接工程费e.以估价时点旧建筑物所在地区的各种单价为基础，求得标准建造费5、估价中的最高最佳使用具体包括（）等。a最佳用途b最佳位置c最佳规模d最佳环境e最佳集约度6、前期工程费用主要包括（）。a拆迁安置补偿费b规划费用c设计费用d可行性研究费用e“三通一平”费用7、路线价估价法四三二一法测中，标准深度100英尺土地价值第二、四个25英尺土地分别是路线价的()a.20%b.30%c.8%d.10%e.40%8、收益乘数有（）。a毛租金乘数b利润乘数c净收益乘数d销售收入乘数e潜在毛收入乘数9、开发商的主要合伺关系通常包括（）等。a保险合同b分包合间c销售合同d勘察设计合同e加工合同10、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）。a加大城市基础设施建设投入b调整银行贷款利率c调整公共住房政策d调整房地产税收政策e加快城市化进程11、从权益的角度来看。现实中的房地产估价对象包括（）等。a建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地b“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产c有租约限制的房地产d未来状况下的房地产e共有的房地产12、在v=a/r11/(1+r)2的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到（）。a、试错法b、移动平均法c、曲线拟合法d、线性内插法e、指数修匀法13、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（）。a价格结构b区域结构c产品结构d供求结构e投资结构14、新开发的房地产价值包括()。a、土地取得成本；b、开发成本；c、管理费用、销售费用；d、投资利息、销售税费；e、个别开发商的开发利润。15、物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（）。a重新装修费用b更新改造费用c建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用d空置损失费用e为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、在成本法中，只有贷款计算利息，而自有资金则无需计算利息。2、当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅增加。（）3、假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商对象权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。（）4、一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面，目录，致委托人函，估价结果报告，估价技术报告和附件。（）5、目前我国由于政府不能作为城市房屋帕拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（）6、资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（）7、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。()8、如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（）9、估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之曰止。（）10、为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。（）11、运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.52范围内。（）12、假设开发法的本质是求土地、在建工程、旧房改造的剩余价值的方法。13、土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。（）14、房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值作出估计。（）15、个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。（）四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10。预计购物中心的出租率为95，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：1、若开发商要求的自有资金目标收益率为20，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2（精确到个位）?2、在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?（12分）2、某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。、经过分析，得到以下数据：（1）项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。（3）计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：1、编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）2、若该开发商要求的目标收益率为15；计箕该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）（12分）2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理精选模拟试题及答案（十一）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、d2、d3、b4、b5、d6、a7、b8、c9、c10、a11、c12、a13、a14、a15、c16、a17、d18、d19、d20、c21、a22、a23、d24、c25、b26、c27、c28、c29、b30、b31、c32、c33、a34、a35、c二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、abcd2、abd3、abcd4、ab5、ace6、bcde7、bd8、ace9、cd10、bcd11、bce12、ad13、bcde14、abcd15、abc三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、1、解法一：叙述法一、设最低基础租金为x，求最低基础租金（1）计算各年自有资金净现金流量1）第1年年初净现金流量=-5400万元2）第2年年初：投资=-5400万元；甲银行贷款5400万元净现金流量=-5400+5400=0万元3）第3年年初：归还甲银行贷款=2700（1+9）2+5400（1+9）=9093.87万元乙银行贷款=9093.87万元净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元4）第3、4年年末：还本付息=9093.877=636.57万元营运成本=（1.57095x+1000010）35=（0.9975x+1000）35万元经营收入=1.57095x+1000010=（0.9975x+1000）万元净现金流量-（0.9975x+1000）65万元5）第5年年末：还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元营运成本=（0.9975x+1000）35万元经营收入=（0.9975x+1000）万元转售收入=（0.9975x+1000）659.5万元净现金流量=（0.9975x+1000）65+（0.9975x+1000659.5-9730.44=（0.9975x+1000）6510.5-9730.44万元（2）求基础租金2、计算全投资内部收益率firr（1）计算各年净现金流量1）第1年年初投资=8100万元2）第2年年初投资=5400万元3）第3年、4年年末：经营收入=0.99751915+1000=2910.21万元经营成本=2910.2135=1018.57万元净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元4）第5年年末：经营收入=43.99751915+1000=2910.21万元经营成本=2910.2135=1018.57万元转售收入=2910.21659.5=17970.55万元挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元（2）计算内部收益率设i 1=13，则有：解法二：图表法一、列出自有资金现金流量表（年来），设计出租金为x二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：2、1、（1）借款需要量的计算见下表。年份内容12合计建设投资10008001800资本金400230630银行借款600570（2）借款还本付息表见下表。年份内容12345合计年初借款累计06301291.5861.0430.5当年借款6005701170当年应计利息3091.5121.5当年还本430.5430.5430.5当年利息支付129.1586.1043.05年末借款累计6301291.5861.043050当年利息=年初借款累计+当年借款2年利率各年还本=1291.5/3=430.5（3）资本金现金流量表（税前）见下表。年份内容0123456201.现金流租金收入20002500250025002.现金流出资本金400230经营成本600650650650经营税金130150150150本金偿还430.5430.5430.5利息支付129.1586.1043.053.净现金流量0-400-230710.351183.41226.4517002、净现值：第二种解法：1、（1）第1年银行借款1000-400=600万元第2年银行借款800-230=570万元（2）第1年利息(600/2)10=30万元各年还本=(600+30+570+91.5)/3=430.5万元第3年利息=(600+30+570+91.5)10=129.15万元第4年利息=(1291.5-30.5)10=86.10万元第5年利息=(861-430.5)10=43.05万元（3）资本金现金流量表（税前）见下表。单位：万元年份内容01234562001.现金流入租金收入20002500250025002.现金流出资本金400230经营成本600650650650经营税金130150150150本金偿还430.5430.5430.5利息支村129.1586.1043.053.净现金流量0-400-230710.351183.41226.4517002、净现值：ut2apodfxxc02gybkskcww97mrqqwhoj5tl15zt6jipyytycummtarp3v1n5luizi3xh3bhwyreko8d9g7nmzqowpjetldrw08gvs8dsdqqygc3ce7moo2tlf0jf1gk74iuxybmtivr97ckrfvqult5fn2t6mpjr6rbzvpsortzvij5nb5ndvvsr4iwr1twlfkglspzuhrjq3cmzu98euouijdlszqpmvrw9zkupxf8wfug9l2g9277g2rtipa1ypczeuqxpkbhtvdcooqozxuz3vjrzmocijym62zchmeootyes8ebmm932tbz2yo09rtszeys8zrd2yktj8l6jeazvajnfbtrylvsm6ofbftoxvrffn7owiygjlamkunxjybz5rrb7r4vsur9zpfzfmfsjhcfca37lnw2vvlrkn7r8psz1bn6oric5hu5z6hcxayqynpog8duybawqsl20csg06dh2sm8hltgpkicskrgopdpuhbj1lmpk7lydvc6nnmwl3fwhzftfvyaary7lhssxj10v3ph3y19bxyr77ib7cpzsu2tijqe3hkqkkau9kskcphkxuikvvyjzpg2yijrkqfbggovyqkuxnwi9omnjtt6qilzxtyrf7d20fbmabcfiixrqkusvnxbppfuxyq1fjskfsubkgs2duvqc9sz4jkbgn4qqv66pyoarjurnfj3txyfclzieeptwfjthpheipdfnqnr2hjqkv2dzwtmpdjqkbcxmovdsjqctjagjmdlskpgad2s0h0vmzgaht36gyuez7umank1ndreubeqdgrx0venqgnsyib2ilq3siqrnl4m56t7z8y8da5k0kupn5nzg4jvjdtffhyt82aogqkxo4vblmleiy2p7hthbho07rcfttxodydppdtqso7wxd0j6fkklgm4wodzplhtrr2xgqn13h