2012年保定市雄县隆基泰和广场营销定位及项目启动讨论.ppt

,一座广场 一城繁华,营销定位及项目启动讨论版,雄州新核心 一座广场 一城繁华,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE LONGJITAIHE PLAZA,ENGINE,BUSINESS,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,ENGINE,营销背景 | 市场定位 | 营销模式,周期背景 | 市场背景,按照集团公司制定的销售任务：2012年销售额8886万； 预计按照基础铺位计算待销售铺位：180-190个；,2012.8.15,2012.9.30,2012.12.31,2013.10,政府报规通过 时效周期,客户积累 时效周期,按照资金计划， 完成2012年任务需在开售期完成所开60%销售， 即至少1000铺位，销售基础铺位100个。 按照10:1的乐观到访转成交比例计算， 至少需要到访1000组意向客户。,自持商业开业,自持商业主体封顶,8886万,前期招商跟进 由于前期业态定位模糊， 应在销售同时进行招商工作， 保证品牌及次主力店的入住 与前期承租条件的调整。,销售商业的制约因素： 1、整体商业的明确定位； 2、整体商业的经营模式； 3、商业工程进度周期； 4、自持商业的业态分布； 5、商业品牌的进驻； 6、销售商业硬件条件；,雄县隆基泰和广场开发预期？ 目前盛唐地块的资金状况为正的1.8亿（未计算目前未付款项），在这样的资金前提下，如何看待雄县隆基泰和广场项目的开发预期。,快速消化，现金流至上,利润最大化，合理开发,不同的目标值将决定不同的经营思路及不同的规划条件；,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE LONGJITAIHE PLAZA,ENGINE,BUSINESS,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,ENGINE,营销背景 | 市场定位 | 营销模式,周期背景 | 市场背景,首都第二机场全面动工 空港效应，形成三核布局,首都第二机场 及新空港经济圈,雄州商业核心,白沟特色购物旅游,白洋淀风景旅游核心,至北京,至天津,至保定,至广州,40分钟车程,大广高速,保津高速,白沟特色购物旅游,白洋淀风景旅游核心,雄州商业核心隆基泰和广场,至今，雄州没有核心， 而保东同样需要核心,但“两白一城”新规划带来无限的商业机会： 2012年随着两白一城的保定重点规划的启动，依托保津高速与白沟形成互补之势，白沟的购物游、温泉城的景观度假休闲游的发展下将形成多种旅游特色混合的综合区域，而临近这两个区域的雄县也必然成为这一旅游区域配套建设的主要基地。 白洋淀温泉城风景、度假 + 白沟购物 + 雄县温泉、休闲、人文。 两白一城的城市规划，为雄县带来大量的旅游人群，增加了雄县对于商业配套的需求。 保东周边没有高端的商业综合体作为城市发展的核心，雄州借首都第二机场及两白一城的规划形成核心趋势， 雄州乃至保东的核心商业虚位以待。,保东区域商业引擎新核心,京津保环绕；河北重点开发区域两白一城辅助区；首都第二机场辐射区；,东扩北移，无限生活广场,LIFE CENTER,新型大规模居住区，带动消费力膨胀,原住居民：雄县拥有人口35.4万，年人均可支配收入约10000元，区域可支配总收入：35.4万10000=35.4亿元； 产业支柱：塑料包装、地热、古玩、矿泉、温泉、旅游；,未来聚金商圈,世纪城： 2000-2008，入住套数3000套，常驻人口约8000人 盛唐国际： 2007-2013，入住套数2420套，预计入住约8000/10000人 鑫城： 规划36万平米，2600户预计2014年交房使用，预计2015年后入住人口约8000/10000人 雄州国际广场： 规划43万平米包含15万平米商业(综合商业包含五金批发、建材、土产日杂、大型超市、酒店）预计2016年交付使用预计常驻人口6000人,2015年，超过35000人口支撑 按商业合理服务半径：800-1000米 人均商业服务建设面积：0.7-0.9/人 商业服务需求面积25000-30000 按盛唐社区规模计算，外向型商业5%-11%比例 商业面积预计15000-33000,雄州世纪城,盛唐国际,鑫城,雄州国际广场,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE LONGJITAIHE PLAZA,ENGINE,BUSINESS,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,ENGINE,区域在售商业竞品状况,商贸物流组群 家居建材、五金机电、农贸副食、日杂小商品等,人文社区组群 主要以安置房及商品房为主,综合商服组群 大型商超、购物街、餐饮、不夜城等。,雄州国际广场,都市服务组群 度假旅游、娱乐休闲、洗浴水汇、高端会议配套、温泉游泳馆等,温泉湖商贸中心业态分布：,F5：健身会所,F4：时尚街区,F3：品牌服装,F2：品牌服装,F1：综合商场,B1：超市,B2：停车场,30000元/,21000-25000元/,18000元/,10000元/,商场部分 建筑面积：2.5万平米 地下两层 地上四层 层高：6.3米,住宅部分 建筑面积：5万平米 层数：26层,惠友超市、肯德基、金伯利钻戒、雄县黄金商行等,一层,二层,三层,四层,注：商场均以使用面积向外出售、标准店铺规格为30平米/间，可以自由组合,承诺投资回报率为：11% 形式：售完返租（三年一签） 经营模式：统一经营，统一管理,综合商场 天宜商厦 五层 建面：19350平米 不对外出售,北侧出售门店 建面：3950平米 共20套门店 3层14套 2层6套,南侧出售门店 建面：3260平米 共21套门店 3层7套 2层14套,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE LONGJITAIHE PLAZA,ENGINE,BUSINESS,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,ENGINE,区域经营性商业状况,近千户商业处于杂乱状态,手机及 其配件,婚纱 摄影,服装、日杂、 小吃、鞋帽,服装 日杂 家居 鞋帽 饰品,家电,莲花 商场,手机及 其配件,婚纱 摄影,服装、日杂、 小吃、鞋帽,服装 日杂 家居 鞋帽 饰品,家电,莲花 商场,雄县现街铺业态分布图,雄州商业现繁华地段分布较为靠雄县县城南端；业态分布较为扩散，现已山水莲花商场为主的商业圈，为雄县繁华地段，但由于市场建于较早，其卫生、消防、服务、较差，但受于现阶段市场管理不健全导致繁华地段整改较为困难。 人民大街以小家电及电动车为主，是雄县购买家电及电动车的主要来源地。 温泉路两侧以手机配件及少部分婚纱集中地，此地为雄县老政府原址为雄县最早繁华路段。,山水莲花商场基础资料,山水莲花商场品牌状况,步行街商业基础资料,步行街商业品牌状况,大棚市场商业基础资料,东市场商业基础资料,人民大街商业基础资料,南市场商业基础资料,南市场商业品牌状况,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE LONGJITAIHE PLAZA,ENGINE,BUSINESS,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,ENGINE,区域行业品牌门店状况,服装业：,家电业：,手机通讯：,黄金珠宝：,婚纱摄影：,餐饮业：,升级城市生活 形成真正的核心商业区,雄州原有商业旧格局,以隆基泰和广场为核心的全新商业格局,原有的城市商业模式存在着档次低、环境差、相关业态分散等缺陷，并且远离新的居住集中区，没有形成一定的商业链条。,由于区域规划的发展，新规划的居住区的入住，围绕文昌街政法学核心形成的北部区域成为新商业中心的有效区域。,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE LONGJITAIHE PLAZA,ENGINE,BUSINESS,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,ENGINE,营销背景 | 市场定位 | 营销模式,市场需求,潜在消费力,区域规划,项目规模,盛唐国际公建定位思路：,消费者需求,零售商需求,城市核心商业需求,旅游规划配套需求,原住民生活,新兴住宅区,年轻人,旅游人口,周边人口,住宅开发,两白一城规划,城市化进程,人文旅游,连通白沟及白洋淀温泉城,全新城市核心,大体量，规模效应,长临街面,统一雄县商业， 领衔区域消费， 两白一城规划的超级配套补充,盛唐国际商业零售概念定位：,区域全新一站式 消费商业中心,针对原住民,针对旅游者,行业文化,雄县原有商业需求总和，购物、休闲、餐饮均可于此体验.大型超市、品牌店、最大的影院、最大的网吧等。,区域旅游商品零售商店，针对团队旅游购买力。如特产及特色手工艺等。,行业集中地，如婚庆行业、电信行业、古玩行业等,对于原有商业环境，完成更大体量，更好的购物环境，更多选择，更便捷的消费。,配套型人文旅游集散地,全天候精彩,休闲、娱乐、餐饮 全天候营业、全天候娱乐、全天候精彩,所谓全天候，指增加夜间业态，延长营业时间。 娱乐、餐饮、休闲、购物互动，提升商业氛围。,影院、网吧、弹子房,精品菜系、特色菜系、夜排档,KTV、洗浴、温泉、SPA、美容、美发、茶艺、棋牌,盛唐国际公建定位： 生活地带：区域全新一站式商业核心+配套性人文旅游集散地,LIFE CENTER,时尚、美食 夜生活 旅游集散 收藏古玩,青年,家庭,上班族,商人,旅游者,时尚娱乐,夜间消费概念,餐饮,购物概念,文化、旅游概念,欢乐家庭概念,全天候精彩 影院、夜店、KTV、网吧、酒吧、台球,中高收入人群 夜店、KTV、酒吧、特色服饰店,宴请、聚会、特色餐吧、小吃街,中端品牌专卖店、大型超市、特色服饰店、金店、婚庆店、影楼,亲子乐园、宠物医院、家庭餐厅、KTV、影楼,特产商店、古玩城,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE LONGJITAIHE PLAZA,ENGINE,BUSINESS,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,ENGINE,营销背景 | 市场定位 | 营销模式,市场需求,潜在消费力,区域规划,项目规模,隆基泰和广场定位思路：,消费者需求,零售商需求,城市核心商业需求,旅游规划配套需求,原住民生活,新兴住宅区,年轻人,旅游人口,周边人口,住宅开发,两白一城规划,城市化进程,人文旅游,连通白沟及白洋淀温泉城,全新城市核心,大体量，规模效应,长临街面,统一雄县商业， 领衔区域消费， 两白一城规划的超级配套补充,隆基泰和广场零售概念定位：,区域全新一站式 消费商业中心,针对原住民,针对旅游者,行业文化,雄县原有商业需求总和，购物、休闲、餐饮均可于此体验.大型超市、品牌店、最大的影院、最大的网吧等。,区域旅游商品零售商店，针对团队旅游购买力。如特产及特色手工艺等。,行业集中地，如婚庆行业、电信行业、古玩行业等,对于原有商业环境，完成更大体量，更好的购物环境，更多选择，更便捷的消费。,暨配套型人文旅游集散地,全天候精彩,休闲、娱乐、餐饮 全天候营业、全天候娱乐、全天候精彩,所谓全天候，指增加夜间业态，延长营业时间。 娱乐、餐饮、休闲、购物互动，提升商业氛围。,影院、网吧、弹子房,精品菜系、特色菜系、夜排档,KTV、洗浴、温泉、SPA、美容、美发、茶艺、棋牌,青年,家庭,上班族,商人,旅游者,时尚娱乐,夜间消费概念,餐饮,购物概念,文化、旅游概念,欢乐家庭概念,全天候精彩 影院、夜店、KTV、网吧、酒吧、台球,中高收入人群 夜店、KTV、酒吧、特色服饰店,宴请、聚会、特色餐吧、小吃街,中端品牌专卖店、大型超市、特色服饰店、金店、婚庆店、影楼,亲子乐园、宠物医院、家庭餐厅、KTV、影楼,特产商店、古玩城,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE LONGJITAIHE PLAZA,ENGINE,BUSINESS,THE LONGJITAIHE PLAZA,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,ENGINE,保东 核心引擎 超大型一站式商业综合体,THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY,，新城市核心的创生地,自持购物中心： 泉乐汇： 销售型商业：,城市购物广场 ；2013.10开业,时尚特色商街 ；2013.10开业,城市家庭生活中心 ；2013.10开业,泉乐汇温泉休闲中心 ；2013.10开业,欧洲钟楼广场 ；2013.10开业,一站式购物体验，全面提升城市生活价值,业态丰富，包容全客层一站式消费需求,时尚生活美食中心,购物休闲娱乐完美结合,隆基泰和广场业态丰富囊括：服饰、家居、大型超市、电器、影院、电玩、书城、情调情调餐饮、儿童游乐、婴童店、休闲温泉等零售及体验店,以钟楼广场为中心，融汇大量时尚生活元素，从特色温泉到世界美食应有尽有。打造保东区域时尚生活的核心引擎。