上海市商住市场研究报告

上海市商住市场研究报告目 录序 言壹、商住楼市场概况一、商住楼市场发展历史二、商住楼市场在房产市场中的地位及未来前景贰、商住楼的特性一、商住楼与住宅楼的的异同点二、商住楼与写字楼的异同点三、优劣势汇总叁、各区域商住楼市场分析一、上海商住市场概况二、各区域商住市场分析1、普陀区商住市场分析2、长宁区商住市场分析3、徐汇区商住市场分析4、静安区商住市场分析5、浦东新区区商住市场分析6、卢湾区商住市场分析肆、总论及对于商住楼开发的建议附录：重点商住个案市调表格序 言商住楼概念及其特性1、商住楼释意商住楼，顾名思义就是即可以居住，又可以办公，是具备特有生活特点的特殊房产建筑，其设计以商为主，首先必须满足像写字楼所需的商务活动设施，如交通、停车、大流量高速度的垂直交通、集中公厕、咖啡厅、餐厅、商务中心、机票服务、银行、宽带网络、开放式大厅、公共会议大厅等。同时又要在每个分割分区中保留非家庭用的小型厨房(兼可做公司办公用的茶水房)和供居住用的独立卫生间，使商务办公为主的同时具备居住的条件。因此商住同时拥有完全办公和办公兼居住的双重功能。商住楼一般不是为了满足家庭中不同性别和年龄的人共同居住的生活方式，而是为了满足少数和个别人非家居生活的居住(当然商住楼具备改装成家居生活的条件)。2、产品特性作为房地产市场的特殊产品，相对于住宅的单一性以及写字楼市场目前占绝大多数的甲级写字楼之昂贵的租金，结合了两方面用途的商住楼能同时满足生活和工作的两种需求，并减少大量的开支，节约成本，这种成本也大大地低于租用商务公寓的成本，但却满足了类似商务公寓的功能。商住公寓为中小公司及居家办公的soho一族提供了一个“商+住”的场所，然而，商住公寓一般只有一些生活配套设施，也有个别商住公寓设置了商务层或提供一两间会议室、商务中心等商务设施，但只是提供设施而已。 壹、商住楼市场概况从目前的市场需求来看，随着经济的持续发展，将出现越来越多的中小型的民营企业。当民营经济正在崛起的阶段，既需要有各种档次的专业写字楼，也需要有提高生活居住质量的住宅、别墅和公寓，同样也需要大量的商住两用功能的建筑。一、商住楼市场发展历史关于商住楼的发展历史，就不得不提到与其有紧密联系的写字楼。计划经济时期，中国传统生产方式中没有写字楼，只有行政管理的单位办公楼，它的管理是一种只对内进行行政管理的封闭式办公方式。随着中国的对外开放，计划经济向市场经济过渡步伐的加快，多元化经济得以迅速发展，与之相呼应的各类公司应运而生。功能设施齐全的商务化写字楼、具有特殊生存空间的商住楼迅速崛起，为各类公司提供了较为理想的办公空间，进而拉动了房地产业的迅猛发展。独立的写字楼尽管功能齐全，但容量有限，不可能涵盖所有的方面，尤其是高速成长与发展中的中小企业，常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字楼。二、市场形成原因对于民营企业，特别是外地进沪创业的民企，当他们进沪做生意时，如租用或购买写字楼，同时又必须在另一个地点租用旅馆或公寓解决生活问题，增加了往返的路途。出于减少开支和节约成本的考虑，这些中小企业开始寻求能满足其需求的不动产。而商住楼能同时满足生活和工作的两种需求，并减少大量的开支，节约成本，这种成本也会大大地低于租用商务公寓的成本，但却满足了类似商务公寓的功能。至此商住楼市场才逐渐的形成。由于当前许多区域写字楼的供给结构存在一定的缺陷，无法全面满足各档次规模的企业的需要。因此，商住产品便应运而生，成为低价位写字楼的替代品。由于市场竞争的压力，受项目地理位置、周边环境、潜在客户等方面影响，某些项目开发商如果坚持建住宅将缺乏竞争力度，改为商住将更迎合市场需求，且销售周期短，回款速度快，同时，由于新商住项目比同区位的住宅价位高，开发商开发这种物业将有机会获得更大的收益。贰、商住楼的特性表1.1 商住楼、住宅楼、办公楼的差异住宅商住楼写字楼地段无特别的区域要求对于地段有较高的要求对于地段要求极高，处于商业及金融中心区域使用功能只能居住即可商用又可居住只限于商用配套配套设施齐全，但是设施水准高低不一配套较为高档，且兼顾商用与居住的功能配套设施水准极为高档价格价格分布范围广泛与同区域地住宅价格无明显差异价格明显高于同区域的住宅价格物业管理贷款年限八成三十年六成十年六成十年土地使用年限70年50年50年一、住楼与住宅楼的的异同点居住楼一般只具备纯居住的条件，其功能配置均以非工作与商务活动为前提。如垂直交通是按居住人流考虑；其生活的方式(包括私密性)、环境、人文、景观、管理、服务等均按纯居住形式考虑，适合于不同的年龄层次。商住楼与居住楼的不同在于商住楼更倾向于商务活动，而非家庭居住。商住楼是以商为主、以住为辅的功能组合。这样在设计中就会与居住楼有着不同的考虑和安排。虽然商住楼具有居住与商用两种功能，但是与纯住宅相比在许多方面仍有区别。1、地理位置比较在地段的选择上，由于商住楼所特有的居住与商用两用的特性，因此在地段的选择上需要考虑区域内的商业及金融氛围是否浓厚，交通是否便利，并且对于各项配套的要求很高，而住宅对于这些要求相对较低，甚至一些地段较为偏僻的超大型的小区可以自己建造配套设施。2、价格比较从价格来看，目前同区域内的住宅和商住的价格相差不大，从上海市的情况来看。部分商住楼的价格还低于区域内住宅价格，这主要由于商住在土地使用年限上依照的是办公楼来批的，只有50年，远远低于纯住宅楼70年的使用年限。而由于产品功能的多元化使得居住的氛围不佳。3、贷款年限两者的贷款年限和额度上相差较大，纯住宅在贷款方面最高可以贷到八成三十年，而商住楼只可以贷到六成十年。原因在于首先出于刺激住宅市场发展的考虑，政府及银行以降低付款的额度和延长贷款的时间来吸引更大的住宅消费群体；其次由于商住楼所面向的客户主要为一些中小公司，这些出于成长阶段的中小公司相对于购买住宅产品的个人在还贷上具有更大的风险和较多的不确定因素，因此银行自然要减少还贷时间和贷款额度来规避风险。 二、商住楼与办公楼的异同点商住楼虽然以商用为其主要的功能，但是与纯办公楼相比，在不少的地方如配套、价格租金等有较为明显的差距。1、地理位置及产品配套比较商住楼的位置及形象比同等价位的写字楼优越。因此，对规模及资金有限而又注重办公成本和形象的中小企业有很大的吸引力，对投资客的吸引也很大。办公楼的配套设施以商用为主，功能虽然单一，但是办公楼在配套的水准很高，物业管理也极为严格。而商住楼虽然兼顾商用和居住，功能齐全，但是容易造成管理混乱，造成“商不似商，居不似居”的情况。对于住户来说缺乏居住的氛围，并且出进的各类人员使得住户缺乏安全感。2、价格比较与写字楼相比商住楼具有的销售价格低的特点，个别个案甚至可以按照住宅办理按揭，能获得更高的成数和更长的年限；付款方式灵活，客户资金压力小，且月供较写字楼的租金要低很多；从目前在售的商住楼的价格与纯办公楼的价格比较看，纯办公楼的价格明显高于商住楼，其原因在于：纯办公楼所面向的客源为大公司及跨过公司等大型企业，这些客户对于各项配套的要求较高，使得纯办公楼的配套规划水准较高档，同样也相应的需有符合客户的要求的严格的物业管理水平。而商住楼由于包含了居住的部分。使得其价格水准趋向于同区域的住宅价格，并且由于小区环境及使用年限的限制甚至还要略地于同区域的住宅楼的价格。3、客源比较商住楼的客源既包含用来居住的个人，也包括用作办公的公司（主要以处于发展期的中小规模的公司及外地来沪的公司）.而办公楼的客源为公司，目的为单一的商用及办公。三、优劣势汇总商住楼的出现，为中小企业的发展起到了推动作用，弥补了市场的空白点。但是也存在“商住两用是否适宜”的问题。从以上与住宅及办公楼的比较之中不难看出商住楼的优势与劣势。1、优势1）、功能多元化，并且引用住宅的名义占有市场如果开发商对其规划用途报建的是住宅，则所建造的商住楼的使用年限与住宅相同，而由于同时具有居住与办公两种功能，使得商住楼所面向的客源更为广泛，这是纯住宅楼和纯办公楼所不具备的有力因素。2）、适应特定的客户群的需求由于办公楼无论是出租还是出售其价格均较高，而周边相对较少的居住社区使得许多的中小企业以及部分的外地来沪创业的公司及个人难以承受，而商住楼的出现正好符合了此部分客户的需求，使得商住楼在目前的环境下找到了其应有的市场份额。2、劣势1）、商住功能带来的管理混乱对于作为纯居住目的业主来说，其正常的生活会因“商”而受到影响，大量出进的办工人员会影响住户居住的安全与私密性。而且包括物业公用部分的费用和维修费等都要与商用住户们平摊，这本身就损害了居住业主的权益，毕竟公司对于楼宇及电梯的损耗要高于一般的业主。2）配套设施水准一般，消防存在隐患商住楼虽然具有居住的功能，但与大多数的住宅楼相比，基本无小区的配套，生活的环境不甚理想；而其所具有的各项配套设施的档次以及物业的水平都远远不及办公楼。此外如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。叁、各区域商住市场分析一、上海市商住市场概况表3.11上海市在售商住楼各区在售个案的统计：说明：& 目前在售的商住楼个案共11个，可见商住楼市场在整个上海市的不动产市场中所占的份额相当小，由此可见商住物业属于特定的市场群体。& 从分布情况来看，以普陀区所占的份额最多，有三个在售个案，比例占到27%。这主要是由于商住楼所面向的特殊的客户群所造成的即商住楼的客源多为外地来沪的中小公司，而普陀区较市中心区域便宜的商用物业市场的价格和较为便捷的公共交通系统吸引了较多数量的外地来沪的中小公司。表3.12上海市在售商住楼的均价统计：说明:& 目前上海市在售的商住楼主要集中在普陀、静安、徐汇、浦东、卢湾、长宁这几个中心城区,上表为对六个区共11个在售个案的均价的统计。六区的在售商住楼均价为8000元/平方米，可见商住楼市场的价格水准较高，从另一方面也可以看出商住物业对于地段也具有较高的要求。& 所统计的商住楼的最高价为即将开盘的长宁区的“迎龙大厦”，均价为10000元/平方米，而最低价为徐汇区的湘江大厦（中山西路近吴中路）的均价6200元/平方米。& 所统计个案的均价与周边区域的住宅楼的价格相差不多，但是静安区的个案要低于周边的住宅价格。表3.13各区在售商住楼市场总体去化率：说明：& 从去化率看，各区的去化率均已超过90，但是个别个案的销售周期较长，如普陀区的“长寿苑”其销售周期已长达三四年，可见商住市场存在着一些“老盘新开”的个案。& 静安区的在售个案已基本完成去化，主要原因为该区的商住楼开售的时间较长。而卢湾区在售的商住楼仅“建国路一号公馆”，且五月底刚开始发售。而长宁区的“迎龙大厦”尚未正式开售。& 上表所示商住市场总体去化较为理想，这主要是由于商住楼市场其本身的市场规模较小，且适应了当前部分特定消费群体的需要（主要为外地来沪的中小企业）。表3.13本市部分在售商住楼的经济指标：案名占地面积绿化率容积楼层规划车位物业费摩登时代3500平方米204.7三梯十九户505元/平方米So时代6600平方米无9三梯十二户1205元/平方米长寿苑4000平方米154二梯八户未定1.76元/平方米湘江大厦5000平方米无4.8三梯九户1082.35元/平方米生活艺术居2万平方米303.5三梯十六户未定1.35元/平方米格力公寓13372平方米206.3二梯五户未定未定说明：& 从上表可以看出商住楼的规模普遍较小，占地面积大多未超过1万平方米，且多为单幢建筑，容积则都在4以上，个别的容积达到了10左右，而商住楼的绿化率较低，大多数个案的绿化率未超过30，个别个案甚至无绿化，可见商住楼在规划上还是趋向于办公楼，其定位是以商用为主要的。& 由于在定位上以商用为主，因此楼层的规划户数较多，其中“摩登时代”的楼层规划为三梯十九户，从而造成住宅的得房率普遍不高，使得商住楼的居住氛围及水准不甚理想。& 在物业管理上，多数采用的是商用和住宅相同收费的方法，但是这也带来了居住用户付出相同的费用，但是在商住楼中公建配套的损耗要远远高于在纯住宅中的损耗，这对于住户来说相对不合理。 二、各区域商住楼市场分析1、普陀区商住市场分析表3.21普陀区在售个案的均价：说明：& 本区有上海商住一条街之称的长寿路，但是该区域目前在售的个案仅“长寿苑”一个个案，其7000元/平方米的均价要.低于区域7500元/平方米的住宅均价。& “摩登时代”为全装修个案，装修价格为800元/平方米，去装修价后约6200元/平方米的均价高于区域内6000元/平方米的住宅价格。“SO时代”为烂尾楼再改造项目，其6300元/平方米的均价略高于区域内6200元/平方米的住宅价格。& “摩登时代”及“长寿苑”目前已基本完成去化，“SO时代”五月正式开始预定，目前的去化率在30左右。重点个案分析：SO时代& 本案位于中山北路白兰路，紧邻内环线高架，距轻轨站点约500米的路程，周边的公交线路较多，公交出行便捷。项目周边区域内居住的新村较多，各项配套设施也较为齐全。但项目周边的商业设施较少，商业氛围不甚浓厚。& 项目规划位两幢（镶拼而成）28层的高层建筑，其中15层为商场，第六层为设备层，728层为商住楼。楼层规划为三梯十二户，每层面积960平方米，得房率在70左右，房型面积规划从60平方米至120平方米。& 本案为烂尾楼的改造项目，因此在实际得土地使用权上将少于50年。 摩登时代& 项目位于兰溪路近梅川路，周边的商业设施较多，属于曹杨地区较为繁华的地区，区域的商业氛围。& 项目规划为一幢16层的建筑，其中14层规划为商场，516层为商住楼，其面积规划为40100平方米。本项目为全装修房，装修标准为800元/平方米，该案的物业管理公司为著名的戴得梁行，物业管理水准较高。& 本案于2002年12月开售至今以基本完成去化，在半年左右的销售周期达到此去化量还是较为理想的。2、长宁区商住市场分析表3.22长宁区在售个案的均价说明：& “迎龙大厦”高于同区域（延安西路沿线）7000元/平方米的住宅价格，此外该案规划有商场（16 层的裙房）。& “长发大厦”由于开盘较早，目前已完成去化，而“迎龙大厦”目前尚未正式开始销售，预计将于六月底正式开始销售。3、徐汇区商住楼市场分析表3.23徐汇区在售个案的均价：说明：& 本区目前在售的商住楼个案仅有位于中山西路上的“湘江大厦”，其6200元/平方米的均价略高于周边区域住宅6000元/平方米价格水准。& 本案于2002年12月开盘，目前只剩下一套，总体的去化情况较为理想。分析其原因在于该项目虽位于徐汇区，但是其地理位置为中山西路近吴中路，该区域内的外来人员及外地来沪的中小公司较多，这一特定的因素使得商住楼在本区域内占有一定的市场。4、静安区商住市场分析表3.24静安区在售个案的均价：说明：& 本区的两个个案由于开售的时间较长，因此目前的均已基本售完。其中“和一大厦”的住宅部分意售完，其商用部分只租不卖，租金为2。4元/平方米（含物业费）。而“平安大厦”以售完。& 就两个个案的价格来看要低于区域的住宅的售价，一方面两个个案建成时间较长，各种设备相对较为陈旧，另一方面由于所面对的客户群的原因也使得本区的商住楼的价格要低于住宅的价格。重点个案分析和一大厦& “和一大厦”位于江宁路武定路，毗邻南京西路，区域的商业氛围浓厚，各项生活配套设施齐全。本案总高28层，总建筑面积5.5万平方米，楼层规划为五梯二十户，75%的得房率。& 大厦一层为酒店式大堂及商场，2-5层为室内有氧健康中心及餐饮娱乐休闲设施，9-26层南峰为内销高级公寓，其中公寓层每层有8种房型，建筑层高3.3米，有24小时热水供应。5、浦东商住市场分析表3.25浦东新区在售个案的均价：说明：& 从本区的两个个案的销售价格与周边的住宅价格来看，“生活艺术居”6500元/平方米的均价要高于区域的住宅价格，“格力公寓” 6800元/平方米的均价与区域内住宅的价格相差不大。& “生活艺术居”由于开盘较早（2001年11月），目前已完成去化，“格力公寓”则于 2003年5月30开始发售，由于销售时间较短，目前去化率在30左右。6、卢湾商住市场分析表3.26卢湾区在售个案的均价：说明：& 本区在售的商住楼个案仅有于2003年6月1日开盘德“建国路一号公馆”，其8500元/平方米均价与区域内住宅的价格基本相同。个案分析“建国路一号公馆”& 项目位于建国中路近重庆南路，本区域内旧式的住宅较多，区域的居住氛围浓厚，各项生活配套设施齐全，公交出行也较为便捷。& 本案为一幢22层的高层，占地面积4000平方米，绿化率为15，其中12层规划为商铺，35层规划为办公用，622层规划为住宅。& 在楼层规划方面，办公楼层规划为二梯十二户，住宅楼层规划为二梯六户。办公楼可自由分割，住宅面积分为87平方米、128平方米、131平方米三种房型。 肆、总论及对于商住楼开发的建议总论：一、商住楼市场在房产市场中的地位及发展前景1、市场地位岌岌可危虽然从目前的商住楼被市场的接受度以及所拥有的客户群体来看，还处于较为理想的阶段，但是从整个房地产业的发展趋势来看，其终究摆脱不了在夹缝里求生存的这种状态。1）、由于商住楼商住混用及物业管理混乱等弊端，在CBD地区商住楼已被甲级写字楼及越来越多的高档物业所代替。2）、集住宅、酒店、会所多功能于一体的酒店式服务公寓则与非CBD区域的商住楼争夺起市场份额。酒店式服务公寓具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。2、未来发展趋向于写字楼从商住未来发展的趋势来看，由于老商住有其最大的致命伤，既商与住功能冲突，因此新一代的商住楼的定位以商用为绝对的主要部分，在产品性能上，新商住逐渐脱离住宅的形态，建筑结构采用可灵活组合分割的框架结构，公建的标准层高；建筑物3A以上的智能系统标准；更多的电梯数量以应付高峰时段的人流，保证垂直交通顺畅；充足到位的消防系统；在公共部分设置的公用洗手间等公建标准以及玻璃金属幕墙外立面的建筑外观；大面积的配套，内容包括商业配套(银行、机票、咖啡厅等)、会议大厅、商务中心以及开放式的大厅，可见未来的商住楼的产品性质已逐渐向写字楼靠拢，但这也可能意味着商住楼将逐渐淡出市场。关于开发商住楼的建议商住投资需谨慎1、政策性因素将起决定性作用。从土地的使用用途上来说，国家有关政策只界定了“居住与非居住”，对于“商住”的出现是始料未及的。举个例子来说一般的楼盘600元的楼面出让金，而写字楼的出让金是1400元，从这种开发模式上来看，对于从事中低档写字楼开发的发展商而言，存在着不公平竞争。据悉，有关商住楼的管理已引起了相关政府部门的高度重视，对这种“打住宅之名，行商住之实”行为国家是否会采取实质性的制约，不排除商住产品的政策性退市的可能。如果政策漏洞被堵，商住楼的许多优势也将变成泡影。而目前对于投资新商住楼，因当考虑如下几点因素：1）、考虑区位。只有那些商务氛围日渐浓厚适合中小公司和成长型公司发展的区域才是“新商住”的最佳投资区域。2）、要注意产品本身和配套是否真正适合办公。3）、寻找有投资空间的产品。价格是最重要的，随着“新商住”的炒热，价格也会不断上升，但是要研究真正的投资空间有多大。4）、因商住市场存在较大的市场风险和政策的不确定性，大大影响了投资的潜力，因此投资的前景还需持部分观望态度。5）、确定新商住市场的定位为商用为主，尽量减少住宅在商住楼中所占的比例。2、投资目光要放远新商住主打投资概念，且部分投资者已经有收益。加上内外销住宅合并后，许多投资外销外租的客户感到纯居住物业的投资存在越来越大的压力；而新商住类产品在定位设计时多注重了户型功能的多元化，加之配套设施，物业管理等方面兼顾了双重功能的需求，宜商宜住是无疑的。这使投资者心理承受的进退空间很大，感到投资的风险降低。但任何事情都不能过度。作为主力产品，市场投放量过大都会引起滞销、空置，何况为过渡型产品。只有成为有效需求的产品才能满足它的生存价值。因此作为投资要多从长远角度着想，不能只看一时景气。成为有效需求与物业投入使用的时间、物业的地点、商业氛围、交通状况、配套设施、物业管理、市场存量等综合品质因素有密切的关系，综合这些方面的素质判断投资风险可以起到一定的避险作用。附录：重点商住个案市调表格案 名SO时代工地位置中山北路3058号投资兴建上海燕庆绿洲房产售 楼 处中山北路3058号企划销售北孚、博岳主力总价37，50万调查日期2003.5.13电梯品牌OTIS(13人)可售总额1.3亿工程进度封顶电话规划户数528户基地面积6600平方米可售户数528户销售面积6万平方米售出户数预定建筑楼层28F销 售 率预定规划面积60-120平方米银行贷款额度70%主力面积60，80平方米年限30平均单价6300元/平方米银行均可单价范围5800-6800元/平方米公开日期预定物业公司自管车 位 数120容 积 率9管 理 费5元/平方米车位单价未定得 房 率70%案 名长寿苑锦海大厦工地位置长寿路433号投资兴建锦海房地产售 楼 处长寿路433号企划销售自售主力总价调查日期203.5.27电梯品牌OTIS(13人)可售总额1.5亿工程进度现房电话规划户数120基地面积4200平方米可售户数120销售面积2.2万售出户数108建筑楼层20F销 售 率90规划面积93-173平方米银行贷款额度70%主力面积年限30平均单价7000元/平方米银行工行，建行单价范围68008000元/平方米楼层规划二梯四户公开日期99年物业公司中银物业车 位 数未定容 积 率5.2管 理 费1.76元/平方米车位单价200元/月得 房 率76.3%案 名虹桥阳光湘江大厦工地位置长寿路433号投资兴建闵行虹桥开发公司售 楼 处长寿路433号企划销售宜和房产主力总价86-93万调查日期2003.5.27电梯品牌OTIS(13人)可售总额1.7亿工程进度现房电话规