上海房地产估价师《制度与政策》登簿发证考试题.docx

精选资料2015年上海房地产估价师制度与政策：登簿发证考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、税收区别于其他财政收入形式的重要特征是_。 A强制性 B无偿性 C自觉性 D固定性 2、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是_年。 A15 B25 C35 D553、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是_。 A债券 B股票 C货币和货币资金 D黄金 4、某投资市场的平均收益率为12，银行贷款利率为5.17，国债收益率为3.5，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为。 A：3.5 B：5.17 C：7.75 D：8.59 E：借款合同5、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25，则名义年利率是。 A：7.02 B：7.04 C：7.50 D：7.85 E：借款合同 6、土地储备贷款的主要还款来源是_。 A土地出让收入 B土地转让收入 C房地产开发销售收入 D土地经营收入 7、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的_。 A上升 B下降 C不变 D不确定 8、房地产开发企业资质管理规定规定，申请暂定资质证书的条件不得低于级资质企业的条件。 A：一 B：二 C：三 D：四 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为_。 A22.2% B33.3% C44.4% D55.5% 10、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是。 A：成本法 B：假设开发法 C：收益法 D：比较法 E：工业用地的监测点评估价格11、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的_。 A时间类参数 B融资相关参数 C收益相关指标 D评价标准类指标 12、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用的地形图。 A：1：500 B：1：1000 C：1：2 000 D：1：3 000 E：执行层的组织协调 13、下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述错误的是。 A：一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师 B：二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师 C：三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师 D：暂定期的三级资质要有2名以上专职注册房地产估价师 E：执行层的组织协调14、施工单位签署质量合格的文件上，必须有_的签字盖章。 A注册建筑师 B注册结构工程师 C注册建造师 D注册监理工程师 15、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为_万元。 A750 B350 C800 D850 16、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为_名以上。 A3 B5 C8 D15 17、关于房屋施工面积的说法，正确的是。 A：房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B：房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C：房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D：房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 E：借款合同 18、住房公积金管理委员会各项决策的执行机构是。 A：住房公积金管理委员会办公室 B：住房公积金管理中心 C：当地财政管理部门 D：受托银行 E：执行层的组织协调 19、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为_。 A超额利润 B投资回报 C内部收益 D风险补偿金 20、某块土地总面积为200 ，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60，则总建筑面积为 。 A：1 200 B：120 C：3 333 D：3333 E：工业用地的监测点评估价格 21、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的_。 A质量 B品牌 C价格 D类型 22、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4，该建筑物的成新率为 A：75 B：79 C：81 D：84 E：工业用地的监测点评估价格23、工程建设定额的特点中，反映了统一的意志和统一的要求。 A：科学性 B：权威性 C：系统性 D：稳定性 E：执行层的组织协调 24、某房地产2009年4月的价格为6500元/m2，已知该类房地产2009年310月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（）元/m2。 A5110.51 B5307.26 C5549.95 D5638.1325、一临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺运用“四三二一法则”，地块 乙的总地价为【2005年考题】 A：654万元 B：818万元 C：872万元 D：1090万元 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、根据权利的作用，可将民事权利分为。 A：专属权 B：支配权 C：请求权 D：形成权 E：抗辩权 2、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于_不同。 A变动成本的设置 B销售收入的不同 C固定成本的设置 D平衡点的设置3、建立比较基准一般要统一房地产范围，具体是指_ A将可比实例的房地产实物范围统一到估价对象的房地产范围 B将可比实例的债权债务成分统一到估价对象的房地产范围 C将可比实例的房地产区位状况统一到估价对象的房地产范围 D将可比实例的非房地产成分统一到估价对象的房地产范围 4、下列关于增价拍卖的报价方式，表述不正确的是_。 A增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖” B无声拍卖也被称为卖方报价拍卖 C增价拍卖是一种价格下行的报价方式 D有声拍卖也被称为买方报价拍卖5、应用路线价法需要进行_等修正。 A临街深度 B土地形状 C交易日期 D交易情况 E临街宽度 6、按国家规定，征收10h基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元亩，征收该耕地的上地补偿费最低为万元。 A：50 B：90 C：100 D：150 E：执行层的组织协调 7、房地产价格的形成条件有_。 A房地产的需要 B房地产的有用性 C房地产的有效需求 D房地产的相对稀缺性 E房地产的有效供给 8、商品房买卖合同属于。 A：单务合同 B：无名合同 C：实践合同 D：要式合同 E：执行层的组织协调 9、不属于确定城市规模的意义是_。 A综合平衡法 B区域分配法 C环境容量法 D线性阶段法 10、下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有。 A：房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围內的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估 B：拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告 C：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复 D：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准 E：超过批准期限的临时建筑11、物业管理的基本特征包括_ A社会化 B专业化 C市场化 D国际化 E规模化 12、商业信用是企业之间，由于而相互提供的信用。 A：物质交换 B：商品交易 C：借贷关系 D：协作关系 E：执行层的组织协调 13、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是_元。 A76800 B79104 C77952 D8156214、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有。 A：权益型 B：抵押型 C：伞型合伙 D：多重合伙 E：混合型 15、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有_。 A购买持有出租出售 B购买一更新改造出售 C购买一更新改造出租出售 D开发销售 E开发持有出租出售 16、按照规定，下列房地产不得设定抵押权的有。 A：权属没有争议的房地产 B：学校用于教学的房地产 C：列入文物保护的建筑物 D：已依法公告列入拆迁范围的房地产 E：被依法查封的房地产 17、公民下落不明满_年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。 A1 B2 C3 D4 18、间接融资的优点在于_。 A筹资上可以积少成多 B安全性比直接融资高 C有利于筹集长期投资资金 D由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平 E减少了对筹资者使用资金的压力和约束 19、直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的_直接形成债权债务关系的行为。 A商品交易 B货币工具 C金融工具 D借贷活动 20、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 A50% B60% C70% D80% 21、下列关于变形缝的做法，表述正确的是。 A：伸缩缝要从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶全部断开 B：屋顶部分也需另做伸缩缝 C：伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝 D：沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开 E：防震缝与沉降缝结合设置时，基础不应分开 22、两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为。 A：重整价格基准 B：重建价格基准 C：重置价格基准 D：折旧价格基准 E：替代价格基准23、征用土地