行业经济论文-房地产虚拟性与价格背离.doc

行业经济论文-房地产虚拟性与价格背离摘要：从房地产买卖与租赁市场的四象限模型理论分析指出二者之间应具有趋同性，而用上海从2001年第一季度到2006年第一季度数据的协整性实证分析表明现阶段销售价格与租赁价格之间已经出现了背离，背离的根本是由房地产的虚拟性造成的。关键词：销售价格；租赁价格；背离；虚拟性1销售价格与租赁价格的理论关系租赁市场是房地产市场的重要有机组成部分，销售价格与租赁价格有紧密的关系。图1是房地产买卖市场与租赁市场的四象限模型，从理论层面探讨销售价格与租赁价格之间的关系。图1中第象限和第象限代表租赁市场，第象限和第象限代表房地产买卖市场。我们首先从第象限开始按逆时针方向解释租金变化对销售价格的影响。为了使租赁需求量和租赁存量达到均衡，必须确定适当的租金水平，使需求量等于存量。需求是租金和经济状况的函数：D（R，经济状况）=S。因此，对于横轴上某一数量的物业存量，向上画一条垂直线与需求曲线相交，然后从交点画一条水平线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应的租金标准。第象限代表房地产买卖市场。以原点作为起点的射线的斜率代表了房地产资产的资本化率。一般的讲，确定资本化率，要考虑经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入量相关的风险以及政府管理部门对房地产的税收政策。以第象限确定的租金水平为起点，画一条平行于横轴的直线，这条直线与资本化率相交，再以该交点为起点，向下画一条垂直于横轴的直线，该直线与横轴相交，这个交点便是在既定租金水平下确定的房地产销售价格。第象限代表房地产买卖市场中的新增部分。这个象限对房地产的资产形成的原因进行了解释。这里的f(C)代表房地产的重置成本。新项目开发建设的重置成本随着房地产开发活动的增加而增加，所以这条曲线向下延伸。从第象限确定的房地产资产价格，向下画一条垂直线，再从该直线与开发成本线相交的点画一条水平线，这条线与纵轴相交，这个交点就是在此价格水平下的新开发建设量，此时开发成本等于资产价格P=f(C)。第象限，年度新开发建设量C，被转换为房地产物业的长期存量。在一定时期内，存量变化S，等于新增房地产数量减去由于房屋拆除导致的存量损失。折旧率用表示，则：S=C-S，以原点作为起点的这条射线，代表了使每年的建设量正好等于纵轴上某一存量水平。这意味着，由于折旧及新竣工量，物业的存量不随时间变化，此时，S=0,S=C/。通过对房地产市场与租赁市场关系四象限模型的分析，我们认为销售价格与租赁价格的关系可以概括为：租赁价格的涨落会带动销售价格的沉浮，二者相互影响，相互制约。2销售价格与租赁价格的实证分析房地产作为一种投资品，价格将在一年内发生显著变化，运用年度数据难以反映这种变化，应尽量使用季度或者月度数据。为反映重要城市的房地产价格变化对其它城市的影响，我们以上海为基准进行研究。由于我国1998年才逐步从福利分房向货币分房转变，而我国城市级房价所得数据从2001年才开始对外公布，将以2001年1月-2006年1月的季度数据作为基础。在进行协整检验前，对上面选定变量的平稳性进行检验，然后在对他们之间的协整性进行检验。由于销售价格与租赁价格具有很高的波动性，为消除异方差将各变量取对数，得到新的变量lnXJ、lnZJ。新变量的ADF检验结果表明，原序列lnXJ、lnZJ都是非平稳序列，而一阶差分序列均已平稳。检验结果如表1所示。由于销售价格与租赁价格均为一阶单整序列，满足协整检验前提，可以对其进行协整检验。用变量lnXJ对lnZJ进行普通最小二乘法回归，得到回归模型估计。此时将估计模型残差序列存储为e值。最后对e做单位根检验，ADF检验结果如表2所示：有表中结果看出销售价格与租赁价格之间不存在协整关系，说明房价与租赁价格之间出现了偏离。用Granger因果性检验，来观察销售价格与租赁价格之间的关系。如表3所示：结果显示，可以看出房价与租赁价格之间不存在因果关系。3结论在某些特定的时期，住房销售价格与租金价格的波动表现出相分离的趋势。房地产租金主要决定于对房地产实际的生产或消费的需求，而房地产价格是未来租金的现值，两者的变动应该是一致的。但是从20世纪90年代初期以来，在我国香港、新加坡、马来西亚等地区，房地产价格的增长速度远远超过了租金的增长速度。这说明房地产作为虚拟资产，发展到一