2012年美丽集团深圳家乐项目定位思路（69页） .ppt

美丽集团家乐项目定位思路20120626各有各的精采策划中国，品牌隆塬谨呈：家乐房地产开发有限公司项目目标解读通过我司对本案的进一步的了解，基于本项目整体利润最大化的考虑，在对项目的重新认识的情况下提出以下几点问题：1、本案商业体量如何控制，如何保证项目的利润最大化？2、本案引进何种定位，何种业态，是最切合实际的周边人群需求？并能提升整体物业价值！3、过程中的重要问题：商业规划设计，招商执行能力项目区域位置示意图项目目标认知原技术指标目前调整：加大商务公寓，地下商业面积。减少三四楼商业面积。项目初步定位项目属性分析商家访谈项目租金售价预估part1part2part3part4报告目录项目规划设计建议part5项目属性分析片区价值片区定位：深圳市级商业中心，购物娱乐多元化功能齐全的商业区，国际信息产业领域风向标，亚太地区电子产品会展基地。片区功能：发展特色消费类电子、电子元器件及电子配套产品的专业市场，百货店、专业店、专卖店为主的高端零售业，与电子专业市场、零售服务及商务活动配套的中高档餐饮业等业态丰富的现代服务业,发展与设计之都相匹配的创意产业等功能。华强北深圳最具影响力商务圈,全国电子第一街，深圳市名片依托的华强北超强人流量，是本项目实现价值并吸引商家投资者的法宝。华强北片区业态分析结论华强北商业物业的主要模式以专业市场、主题商城为主，经营模式单一，其中专业市场占商圈总商业物业面积的23%，主题商城占26%，其余的部分中，街铺占15%，8%是餐饮业，休闲娱乐业仅占6%。按目前商圈50万的消费日人流量和90亿元的消费能力，参照其他商圈的消费类型比例，生活用品购物：饮食：休闲娱乐需求6:2:1。而国外的现代商区此比例达到了5:2:3。由上所述，华强北的配套商业发展空间巨大，充满机遇与挑战。项目区域业态分析通过上述我们可以得出商圈休闲娱乐的消费远远未能满足消费人群的需求。甚至可以认为，唾手可得的休闲娱乐消费人群和消费力还未激发出来，大有潜力可挖。需要补充的休闲娱乐消费场所经营，能够带来的年消费力可达3.6亿元。项目属性分析片区交通2030年深圳是轨道交通全部建成之后，华强北区域的交通状况得到很大的改善，华强路的地铁接驳中转站较多，将方便全市各地消费者来往华强北。根据深圳的城市发展规划，该片区将打造一个高端区域商业中心、商务写字区，可以说是人流、车流穿留不息，间接的保证了项目的可持续发展。搭乘地铁的消群体的消费习惯，消费需求，消费档次，消费引导是本案的另一个重点。项目属性界定：背靠华强北、地铁无缝对接物业，众多交通线路交汇、交通与地段优越、商务属性明显，适合中型集中零售商业、商务配套商业。项目周边多条地铁线路经过，公共交通线路众多，并与地铁燕南路站对接。填补华强北的商业空白，项目住宅适宜以商业居住与商务配套为主，商业部分适宜打造特色型的商业产品。片区作为集中交易市场和庞大的商品集散中心，本项目住宅宜商宜住，附和华强北中小企业需求，提升本项目整体销售价值，商务属性明显发挥商务特性特色型商业开发对接地铁站物业项目属性分析价值界定2013/12/19项目客户界定：本项目两类客户为重点分析客户，一，华强北现有消费群体，二，未来地铁网络化带来的消费群体。有针对性的地铁媒体投放，地铁消费与本案消费挂钩（例如与地铁深圳通共同打造消费新模式），有效的吸引地铁人流