2012北京房地产分析.doc

第一章北京房地产分析1.1北京市当前房地产市场表现分析2010年以来，北京市相继出台了北京促进房地产市场平稳健康发展实施意见，北京市房地产开发企业经营行为专项检查实施方案等政策，楼市住宅开发陷入低迷期，销量大幅减少，而商业地产发展迎来了转机。北京市房地产市场分析主要从以下五个方面进行介绍：供给分析，需求分析，供求关系分析，价格分析，投资分析。最后，重点研究当前北京市房地产市场存在的突出问题。具体介绍如下：1.1.1供给分析表1-12011年1-8月北京市商品房供应情况表2011年1-8月施工面积新开工面积竣工面积数值同比数值同比数值同比总商品房8313.72.4%1461.541.5%1000.1-5.1%住宅4862.71.1%996.558.9%618.36.8%写字楼956.9-3.1112-13.3%102.4-16.7商业及服务业等经营性用房1049.8-13.4%123.659.3%133.219.5%1.1.2需求分析表1-220082011.6北京住宅和商业地产市场成交量表住宅（万平方米）商业地产(万平方米)20081699.873.92009809.5169.820102002.36220.72011上半年572.2397.1另外，十月新政以来，北京退房数据已经显眼。在这轮“退房潮”中最为集中的两个项目是盘古大观和长安8号，其中盘古大观今年10月份的退房数达到了11套，长安8号退房数为10套。并且，在期房的退房潮还没有凸显时，二手房市场的网签退房率已经攀至高点。10月签约量排名靠前的五家二手房中介中，最高的一家签约量为1164套，退房241套，退房率达到20.7%。这比9月份二手房市场中12.1%的最高退房率，又增加了8.6%。1.1.3供求关系分析为了实现“遏制过快上涨的房价”的目标，2010年4月17日，中央政府出台了“新国十条”，从抑制需求和增加供给两方面同时进行调控。住宅市场收到的影响尤为明显。而同为商品房的写字楼及商业及服务业等经营性用房则逐步出现成交面积增加的趋势。表1-3为20082011年写字楼及商业及服务业等经营性用房新增供应面积及成交面积情况表。表1-320072010年写字楼及商业及服务业等经营性用房新增供应面积及成交面积情况表年份写字楼商业及服务业等经营性用房新增供应面积成交面积新增供应面积成交面积2008159.3252.22160.7202.622009185.17153.44124.57159.112010227.74281.02100.62217.7120111-10155.4109.51.1.4价格分析虽然新政对房地产市场产生了极大的影响，但房价并没有像预期的那样下降很多。因为很多房地产企业自由资金还比较充裕，并没有到被迫降价的地步。通过分析如下，北京房地产市场的价格近期仍然保持小幅上涨，但基本已经稳定。1.1.5投资分析2011年1-9月，全市完成房地产开发投资2065.2亿元，比上年同期增长16.4%。土地购置费用为966.2亿元，增长1.7倍，占全市房地产投资比重为46.8%。其中，住宅完成投资1049.7亿元，增长78.6%，其中政策性住房完成投资349.8亿元，同比增长104%；写字楼完成投资201.6亿元，增长83.1%；商业及服务业等经营性用房完成投资201.6亿元，增长45.2%。但自4月来，北京市房地产开发投资增速放缓1.2北京市房地产市场PEST分析1.2.1政治因素政治因素包含许多方面，其中最具影响力的就是2010年北京市的“限购令”和“二次调控”政策。“限购令”始于今年4月30日北京出台的“国十条实施细则”，该细则明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品住房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份家庭成员情况申报表，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。1.2.2经济因素1.GDP2010年上半年，北京市实现地区生产总值6372.6亿元，按可比价格计算，比上年同期增长12%，增速比上年同期提高4.2个百分点。经国家统计局核定，2009年北京地区生产总值初步核实结果为12153亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2%。6月份，居民消费价格比上年同月上涨2.3%，涨幅比5月份回落0.2个百分点。从环比看，6月份居民消费价格比5月份下降1%。值得一提的是，截止到6月份，楼市交易量大幅下滑，经济总体运行态势继续向好发展，通胀预期有所缓解，房价过快上涨势头得到初步遏制。6月份房屋销售价格比5月份下降0.4%；其中新建住宅与上月持平，二手住宅比上月下降0.9%。与上年6月份相比，房屋销售价格上涨13.5%，涨幅比上月回落0.8个百分点；其中新建住宅上涨21.5%，涨幅回落0.5个百分点，为去年8月份以来月度涨幅首次回落；二手住宅上涨5.7%，涨幅回落1.1个百分点。2利率水平北京市各银行网点十月底到通知，取消对首套住房贷款利率7折优惠，仅允许执行同档期基准利率最低下浮15%，即首套房贷优惠利率最低按8.5折执行。以后商业银行对购买首套住房执行的房贷最低标准变为首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。11月10日，央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点。为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，自2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。银行调高了存款准备金率，贷款规模将收缩，一定程度会影响到开发商的贷款。3.通货膨胀率一般来说，中国的通货膨胀率变动比经济增长率大约晚三个季度。具体来说，以1998年第一季度至2010年第二季度为对象进行回归分析的结果显示，如果某季度经济增长率上升（下降）1，则三个季度后通货膨胀率也上升（下降）1。今年第一季度（同比增长率11.9）出现了本次经济周期的高峰，因此按照以往的规律判断，通货膨胀率将于今年第四季度达到高峰，其后转为下降趋势。但在今年，通货膨胀率很可能等不到第四季度，在第三季度就将迎来转折点。2010年8月的居民消费价格指数（CPI）同比上升了3.5，达到2008年10月以来的高水平。但是，在经济减速、货币供应量增长缓慢的情况下，通货膨胀的压力正在下降。4.居民可支配收入水平2010年前10个月，北京市城镇居民家庭人均可支配收入为24308元，同比增长8.9%；人均工资性收入为19092元，同比增长10.7%。1-10月，北京市被调查的5000户城镇居民家庭人均可支配收入为24308元，同比增长8.9%。在这之中，20%低收入家庭人均可支配收入为10985元，同比增长13.8%；20%高收入家庭人均可支配收入为46395元，同比增长8.6%。所以说，逐渐提高的居民可支配收入，为一些居民购置第二套房提供了有力的保障。5.汇率从2010年上半年整体来看，人民币兑美元在6月20日前一直是平稳状态，随后人民币走强。“重申汇改”三个周以来，人民币对美元汇率升值幅度超过0.7%（2005年7月至2008年7月人民币已经升值21.2%）。人民币兑欧元相对比较平稳，波动幅度不大。人民币对日元波动幅度比较大，在7.2-7.7之间宽幅波动。人民币对英镑的波动幅度要大于对欧元的波动幅度。欧元、日元和英镑受到6月20日“重申汇改”的影响程度不及美元。在房地产与汇率关系的实证分析中，我们可以知道，可以看出两者具有相同的变化趋势，从经济理论层面上看，在健全的汇率制度下如果本国汇率下降.货币市场和国际收支的调节作用难以发挥，汇率变化对我国银行贷款利率的影响非常有限，导致房地产价格与汇率的理论关系和现实关系出现偏差，这也进一步印证了改革我国汇率制度是一项重要的课题，否则将难以对经济政策的效果做出正确的判断。6.就业率：2009年全市城镇新增就业42.44万人，比上年增加0.47万人。年末全市城镇实有登记失业人员8.16万人，比上年末减少2.17万人。城镇登记失业率为1.44%，比上年末下降0.38个百分点。1.2.3社会文化因素1.人口规模目前，北京实际常住人口已经达到了1755万人，2010年11月17日，北京市召开第十三届人大常委会第二十一次会议，会上市政府做了关于北京城市总体规划(2004年至2020年)实施情况的报告。报告称，北京人口规模快速膨胀，挑战资源承载极限。到2020年，北京市总人口规模规划控制在1800万人左右。2.年龄结构根据最近一年的人口普查状况，即2005年北京市1%人口抽样调查结果显示出北京市常住人口的年龄结构呈现如下特点。少儿人口数量减少2000年以来，全市常住人口数量持续增加，但是，就少儿人口而言，数量却在不断减少。劳动适龄人口规模扩大虽然北京市劳动年龄人口规模在进一步扩大，但是，劳动力年龄构成有老化的趋势。育龄妇女人数增加育龄妇女，特别是生育旺盛期年龄组（2029岁）妇女人数的变化，对人口出生率有较大影响。育龄妇女数量的增加，特别是育龄妇女中外地来京人员数量的增加将给北京市的计划生育管理工作增加难度。老年人口快速增长2005年，北京市65岁及以上的人口增至166万人，占全市常住人口的比重提高到10.8%。说明北京市的老龄化程度仍在进一步加剧。抚养系数下降由于老年人口的抚养成本一般高于少儿人口，所以老年人口数量的增加将加大北京市劳动人口的负担。3.人口分布：城市人口在空间上的集聚和扩散始终伴随着城市的发展演化过程，城市人口在不同阶段的空间分布演变态势在一定程度上反映了这一时期城市经济社会发展的某些特点。人不仅是房地产的建设者，也是消费者。无论是人口规模、人口流动、人口城市化，还是婚姻状况、家庭规模、家庭结构、家庭生命周期都与房地产市场密切相关。人口的现状及其变动直接影响着房地产市场的需求。根据北京市的地理位置和区域环境，我们把北京市按行政区划分为三个圈层：图2-8北京市行政区的三个圈层第一圈层的中心城区东城区、西城区、崇文区、宣武区第二圈层的近郊区海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区第三圈层的远郊区县昌平区、大兴区、通州区、顺义区、房山区1.2.4技术与自然环境因素房地产行业的相关技术支持包括硬件支持和软件支持。1.硬件：主要包括一些环保材料，例如新型环保建筑材料泡沫玻璃和建筑玻璃贴膜等等。2.软件：软件方面的支持主要来自计算机和网络。信息技术的快速发展为房地产市场的交流和信息更新和传递提供了良好的技术支持。例如房地产估价管理软件