地产管理制度——房地产开发流程及实施细则

地产管理制度 房地产开发流程及实施细则 目 录 一、目的 . 1 二、范围 . 1 三、地产管理 . 2 1、项目发展管理 . 2 1.1 地产投资管理 . 2 1.2 征地管理 . 3 1.3 项目实施前管理 . 3 1.4 市场调查管理 . 4 2、营销管理 . 5 2.1 营销策划管理 . 5 2.2 销售管理 . 5 2.3 销售人员守则 . 6 2.4 销售合同管理 . 7 3、资料文件管理 . 7 3.1 人员安排 . 7 3.2 文件收发基本要求 . 7 3.3 资料文件保管要求 . 7 3.4 资料查询 . 8 一、目 的 1、规范公司地产发展项目管理，实行目标管理，降低投资风险，提高经济效益和社会效益。 2、规范地产部与公司其它部门的工作职责范围，使之分工明确、关系协调、合作密切，达到提高工作效率的目的。 二、范 围 适用于 广州市 房地产开发有限公司 地产项目投资、规划设计、日常设计管理和物业销售管理。 三、地产管理 1、项目发展管理 地产项目投资具有资金密度大、风险高的特点。地产项目定案之前，须在详细的调查和研究的基础上，做好周密的可行性分析，逐级报请公司领导审定，积极慎重做好项目规划设计、施工建设、物业租售阶段的经营管理，力争减少风险，取得较好收益。 1.1 地产投资管理 地产项目投资决策分立项、论证、报批和签约四步骤进行。 A、地产发展项目的立项 地产部或公司其他人员接触土地项目后，指定地产部专人与土地介绍人联系，查询项目的情况，并做初步调查 ，对所得信息归纳整理归档。 对接触到的项目，根据初步调查及有关资料先做简要的经济测算，向部门经理汇报后，进行部门内部分析讨论，把有价值的项目报送公司总经理和主管地产的副总经理审批。 B、地产项目的投资论证 经公司总经理、主管地产副总经理审定后，地产部组织力量对有发展潜力的项目进行详细调查。调查内容如下： 项目产权及有关法律文件（包括建设用地规划许可证、建设用地通知书、红线图、征地许可证、规划设计要点、国有土地出让金合同、转让公司股权情况、地块有无抵押等有关资料）。 现场情况（ 现有土地使用情况、交接情况、拆迁量、拆迁合同、七通一平情况等）。 项目周边情况（周边的环境、交通状况、市政配套现状及规划情况、区域发展远景等）。 项目所在区域内的物业情况（包括用地面积、建筑面积、租 /售价格、发展商、投资商、物业使用情况、建筑标准、入伙时间、租售比例、户型及户型比例等）。 项目所在区域内我公司接触过或有了解的其他地块的可比资料。 合营 /转让单位资讯实力报告（财力、人力、经营操作等情况）及介绍人情况。 合营 /转让单位的期望要求。 C、地产投资项目的报批 在上述调查的基础上，由地产部牵 头，财务部、工程部联合撰写项目可行性报告，逐级报送公司主管地产副总、总经理审批。 D、地产投资项目的签约 项目一经总经理批准后，由公司总经理 /主管地产副总经理出面与土地出让 /转让方洽商合同有关事宜，同时委托公司法律顾问起草或修改土地出让 /转让合同等有关法律文件，报主管地产副总、总经理审定后正式对外签约。 E、项目正式签约后应建立完整的项目档案。 F、由地产部牵头，财务部、工程部协助拟定详细的发展计划，进入项目发展阶段。 1.2 征地管理 在做好项目投资决策的基础上，地产部指定专人负责办理项目的征地手续。征 地程序如下： A、与地方洽商有关征地补偿及有关工作等事宜。 B、办理建设用地规划许可证和建设用地通知书。 C、申请规划设计要点。 D、办理拆迁有关手续。 E、向区和市国土局办理用地结案手续。 F、向市房地局办理土地估价，签定土地出让合同。 G、向市房地局办理建设用地批准书。 1.3 项目实施前管理 项目实施前期阶段分为项目规划设计、项目报建两部分。 A、项目规划设计管理 规划设计是项目实施阶段的首要工作，建设工程技术是否先进，经济上是否合理，设计将起着决定性的作用，设计文件则是安排建设 计划和组织施工的主要依据。 设计单位的选定，一般通过招标来确定。 项目规划设计的招标与评选： 根据公司的发展计划，由地产部编写设计任务书及设计招标文件，报公司总经理和主管副总经理审批。 地产部拟定合适的设计公司参加设计方案的招投标。 召开设计方案的评审会，选中方案及设计单位，经公司总经理及主管副总经理审批。 项目规划设计方案的确定 地产部就入选方案征求各方面意见，指导设计公司修改方案，直至符合公司对该项目的发展设想，并通过政府有关部门的审批。 督促设计单位按发展计划完成扩初方案及施工图设计， 直至获得政府规划部门及其它专业部门的批准。 地产部经理需全面了解项目特性、规划局批复的设计要点，分别在方案设计、扩初设计、施工图设计三个阶段，召集有关部门及专家对图纸进行详细会审，会审纪要报总经理和主管副总。 按照发展计划，对设计进行必要的修改，重大修改须经主管副总及总经理审批，所有修改通知单需由修改人、审核人联名签署。 上述方案设计、初步设计、施工图设计阶段的设计深度均应按建设部颁布的建筑工程设计文件编制的深度规定执行，并严格遵守国家有关设计规范及广州市城市规划条例与广州市城市规划条例实施 细则等有关文件。 内外装修与设备选型 根据公司制定的项目发展计划，从使用功能及建筑美观的角度，参与内外装饰材料及有关设备的选择。 装修标准的制定。地产部编制的项目装修标准应报公司总经理及主管副总批准。 装修材料及设备配置的选用。在保证质量与装修效果的前提下，首先考虑选用国产与合资产品，不能满足要求时再选用进口产品，并做到货比三家，主要装饰材料的选用、变更必须报主管副总审定后方能生效。 样板房的设计、施工管理 通过样板房的设计、施工的管理，为今后大面积的项目开展，提供必要的保证，减少不必要的浪费 ，应遵循下列准则： 地产部根据售楼的对象需求编制装修标准，报公司总经理及主管副总经理审批。 联系有实力的装修公司参加室内设计投标，在确定设计中标单位后，完成室内装修施工图设计。 在样板房施工过程中进行全面跟踪。土建施工期间，样板房的施工管理由地盘负责，地产部确定所有的装修标准、材料及颜色等。 会同工程部对样板房的造价进行结算。 样板房的验收应由工程部牵头，地产部、物资部、地盘参加，以上部门联合发出整改意见供地盘参考。 B、项目报建管理 在做好项目投资决策、规划设计的基础上，地产部指定专人 负责办理项目报建手续。报建程序如下： 向市、区计委办理投资计划任务书、项目的计划及转正手续，取得省、市委对拟建项目的批文。 办理建设用地规划许可证。 申请规划设计要点。 送审总平面方案。 送审四图一书（道路、管线、绿化、竖直图和规划说明书）。 送审单体建筑设计方案。 送审初步设计方案。 各专业部门报建（包括市政、消防、人防、卫生防疫、交通、供电、供水、煤气、电话、电视、民航、文物等）。 施工图报建。 办理市政配套设施费、档案合同、报建费。 办理建设工程报建审核书。 办理放线 册、余泥排放证。 办理建设工程规划许可证。 1.4 市场调查管理 A、地产部应成立市场调研小组，多渠道、广泛地收集有关房地产市场信息，特别是广州市的。在科学统计基础上，准确分析广州市房地产市场行情、消费取向，建立地产信息数据库，为项目的可行性研究、发展策划、发展计划及销售策划提供信息支持。 B、市场调研的主要方式及内容 通过各种调研方式，对房地产市场进行日常调查，如土地的批租量、房地产市场中各类物业的存量、空置率等，并对已调查项目进行跟踪对比研究。 收集大众传播媒介的各种房地产市场信息。调研 小组每日翻阅广州日报、羊城晚报、南方日报、南方都市报等报刊、杂志以及其他大众传媒上的广告及地产专版，收集包括各楼盘的租赁信息、专题房地产评论、有关政策法规在内的房地产信息，以及对房地产市场有影响的各类统计数据。 采用上门实地调查或参加展销会的形式。每周至少有一天外出收集广州市房地产市场的的第一手资料。积极参加房地产展销会，力求全面了解楼盘信息，包括楼宇的类型、位置、高度、面积、户型及比例、设备及装修标准、入伙时间、租售价格、付款方式、发展商/投资商、预售时间、租售情况等，并对该物业做出综合 评价。 对于特定的任务进行专题调查研究或针对某一物业进行专门的调查研究。 C、市场调研信息的处理 对于接触过的每一个地块项目要做详细记录，并整理归档，建立广州市地价信息库。以此为基础，分析相邻地块的经济收益。 对于收集到的资料、信息进行分类、汇总、分析、提炼、整理、归档，建立各类物业的信息库。在科学的统计基础上，分析房地产市场中各类物业的走势及消费者的市场取向。 将所有的信息、资料进行整理，建立一套有效、便捷、灵活的电脑信息管理系统。 2、营销管理 2.1 营销策划管理 营销策划是市场经济条件下的 （物业）营销策略及计划，是物业营销成功的关键，是企业拓展市场、实现预期效益的重要手续。营销策划管理是地产部的重要工作内容。 A、营销策划工作由公司主管地产的副总经理直接主管，地产部具体负责，由分别负责市场调研、销售策划、地产估价工作的管理人员组成地产部营销策划队伍。 B、市场调研人员应结合专题调研，经常性地收集广州市土地批租、房地产开发与销售的市场信息，力求透彻了解广州市房地产市场动态、整体及区域发展规划，汇编有关房地产方面的政策法规，及时整理楼盘价格、市场走向等有商业价值的房地产信息，定期向主管副总经理、 地产部经理，供营销策划时参考。 C、在项目开工后，负责地产估价的管理人员着手制定楼宇销售报告书，确定楼价系数方案，报请总经理、主管副总经理审批。 D、在预售前三个月委托并督促房地产管理部门认可的测绘所，进行可销售面积测算，办理商品房（车位）预售许可证。 E、销售报告书批准后，即制定销售价目表、付款方式、购房须知，编写合同文件及起草其它有关销售文件，报总经理、主管副总经理审批后实施。 F、选择和管理好广告公司，把项目的包装做好。地产部拟定合适的广告公司参加招标，通过评审，报总经理、主管副总经理批准后确定广告公 司。地产部对广告公司关于项目的包装要严格把关，力求达到公司的项目的销售目标。 2.2 销售管理 楼宇销售是实现地产发展项目预期收益的最终环节。其管理的核心在于按既定的销售计划，采取一切行之有效的措施，最大限度、最快速度地推动楼宇销售工作的展开和完成。 A、楼宇销售职能由地产部具体履行，财务部负责做好楼款的结算工作，工程部、地盘及物业公司协助地产部及时解决客户提出的合理的工程改建、整修方面的要求。 B、销售方式。楼宇销售业务以公司售楼处直销为主，委托代理商为辅。 C、销售程序： 咨询 洽谈 填写认购书 收款 签订契约 催交楼款 收楼 办证 D、培训、考核与奖励 定期组织销售人员学习政策法规和业务知识，全面了解和熟悉公司发展项目情况和现行政策法规。 根据工作业绩对销售人员及销售管理人员实施奖励，逐步建立一套既能体现按劳分配，又能促进公司楼盘销售的奖励机制。 每半年进行一次销售人员业务知识培训，并进行应知应会考核，建立考核档案，作为年终奖励参考依据之一。 E、分工负责 销售人员应认真对等每笔业务，及时掌握客户线索，跟踪老客户，不断挖掘新客户。对销售客户实行一人负责制，谁负责登记，谁负责跟踪 ，一跟到底。实行对客户从洽谈 签订认购书 签订预售契约 收款交楼，由一人负责服务，以方便与客户联系。 指定专人负责楼宇销售统计工作，按时、准确填报各项销售统计资料，真实反映公司的经营业绩和存在的问题，为公司领导经营决策提供可靠依据。 指定专人负责销售合同管理工作，做到合同填写清楚，签署程序合法化，并及时将合同整理归档，建立电脑客户资料系统。 F、常规要求 对来访客户建立登记制度并进行跟踪服务。 销售人员每周递交一份销售书面报告，及时反映销售情况。 销售人员必须每天记录工作日志，对当日来电、来访客户 情况建立登记制度，掌握原始资料。 2.3 销售人员守则 A、基本素质要求 积极主动、尽职尽责、自觉奉献、忠于职守。 销售人员必须以公司利益和声誉为第一生命，秉公办事，不得有任何损害公司利益的言行。 销售人员应熟悉销售资料，掌握销售技巧，严格按照有关政策、法规办事。 自觉遵守公司各项规章制度，在工作时间内不做任何私事。 服从领导安排，做好本职工作，完成领导交办的各项工作。 B、基本操作要求 对待客户要态度诚恳、以礼相待、热情大方，保持与客户的良好关系。 接听客户电话要礼貌，逐步摸清客户需求心理 ，掌握交谈技巧，吸引对方前来现场洽谈。 在与客户接触过程中，销售人员必须有整体观念、团结和睦、相互配合、沟通协作，不得争抢客户。 售楼处应保持整洁、干净，备齐资料夹、计算器、签字笔等销售工具，每日工作结束后将桌面和环境收拾干净。 C、服装仪容要求 销售人员必须仪表端庄、精神饱满。男士必须着衬衫、领带、西服；女士必须化淡妆，穿统一制服。 挂牌上岗，微笑服务，诚恳亲切，以博得客户信赖。 售楼处不得大声喧哗嬉闹，不得相互聊天、闲谈，不得擅自离岗。 D、禁止事项 未经公司许可，严禁私自为已购客户转让楼盘 。 未经公司许可，严禁对外泄露公司客户任何资料，包括姓名、电话、地址、购买或拟购买之物业名称。 严禁收受或索取客户或与公司业务有关的任何人士之打赏或利益。 未经授权之事，不得擅自书面或口头答应客户要求。 未经公司许可，不得私自接受他人委托代管、代租楼盘。 不允许在工作时间内看报纸和打私人电话。 2.4 销售合同管理 A、指定专人负责楼宇销售合同管理工作。 B、销售合同管理人员职责范围： 填写合同的基本要求：字迹清楚，用字、句规范，签署程序合法。 办理销售合同的公证、房管局交易所的临鉴证、登记 所登记；协同有关人员办理房产证领、取、发放事宜。 配合财务部协助客户办理银行按揭，直至楼款拔付到我公司财务帐号为止。 合同签定后，协同财务部做好楼款收取和催收工作。 C、销售合同的整理与归档 将销售合同、临时合约按合同编号登记，并将有关楼盘资料输入电脑进行管理。 3、资料文件管理 3.1 人员安排 指定专人负责资料文件管理工作，负责公司下达的文件命令、指示，并督促经办人员执行。 3.2 文件收发基本要求 A、建立收发文登记簿，收发文时填写“文件日期”、“文件编号”、“文件内容”、“收发文单位”。 B、发文必须及时准确，并要求收文人签收。 C、发出文件必须留底，分类存档。 D、收到文件后，要做好登记，并及时转发有关人员。需要传阅的，采用发给甲 收回 再发给乙 的方法，并要求阅后签名。 E、所有收到的文件均须归档保管，如属传真件要以复印件存档。 3.3 资料文件保管要求 做到资料齐全，便于查询。 A、文件的分类： 资料分类的目的是为了便于使用。不同时期不同的工作重点，相应文件的分类也会有所变化。基本分类原则如下： 公司内部： 公司文件； 地产部内部文件； 公司各部门往来文件； 往来文 件： 与物业公司往来文件； 与业主或客户往来文件； 其他往来文件。 楼宇资料： 基础数据文件； 有关设计文件； 报建批文文件； 销售有关文件； 市场调查文件； 其他文件。 B、根据以上分类标准将文件分门别类，随时编制目录。 C、按时间分类将资料文件装订成册，统一制作封面、目录，进行妥善保管。 3.4 资料查询 A、非本部门人员要查阅有关资料，必须获得本部门经理许可后方可查阅。 B、查阅人仅限查阅许可的资料。 C、借阅文件资料时，需经部门经理批准，登记后方可借阅，时间不得超过 7 天。 D、 如需复印，应经部门经理许可，并由资料管理人员复印并进行登记。 （正文止） 工程管理制度 目 录 一、目的 . 9 二、范围 . 9 三、工程施工管理 . 9 1、工程管理 . 9 1.1 工程开工前准备工作 . 9 1.2 工程协调管理 . 10 1.3 工程质量管理 .11 1.4 工程测量管理 . 12 1.5 工程安全管理 . 12 1.6 文明施工准则化规定 . 12 1.7 地盘施工日记制度 . 13 2、计划管理 . 13 2.1 施工生产计划管理制度 . 13 2.2 工程审批制度 . 14 3、技术管理 . 15 3.1 施工技术管理 . 15 3.2 施工技术资料管理 . 15 3.3 工程竣工验收程序 . 16 3.4 施工图纸、技术核定管理规定 . 16 4、招标分判管理 . 17 4.1 总则 . 17 4.2 分判商管理 . 17 4.3 分判方案制定 . 17 4.4 投标单位选择 . 18 4.5 发标、回标及开标 . 18 4.6 评标及定标 . 18 4.7 分判合约签订 . 18 一、目的 加强工程管理，以规范、有序、科学、高效地运作来保证把项目建成建筑精品，树立公司形象，提高企业经济效益和社会效益。 二、范围 适用于公司所属各地盘。 三、工程施工管理 1、工程管理 1.1 工程开工前准备工作 拟建工程的施工准备是工程正式开工的必要条件。 A、项目管理人员架构及施工队伍的确定 公司工程部牵头，会同行政人事部，根据工 程规模、结构特点、复杂程度、工期要求，推选项目管理机构的人选，供公司领导参考。 工程部会同地盘通过招标形式选择分包商，并对投标的分包商进行资格审查及考察，优先选用报价合理、施工质量优良、工期合理及社会信誉好的分包商。分包商的考察工作由工程部牵头，地盘参加，由工程部写出考察报告供主管领导决策。 B、技术准备工作 工程部组织各专业工程师及地盘技术负责人熟悉和审查拟建工程施工图，准备图纸会审。 施工图的审核。对施工图上的说明及内容进行审核，包括建筑图与结构图的尺寸、坐标及标高等方面。 对水、电、煤气、排水 、电讯及设备安装等图纸与其相配合的土建图纸进行布局、尺寸、标高上的复核。 地盘组织地产部、工程部、设计单位、监理召开设计交底和图纸会审会议。由设计单位作设计和技术细节交底及答疑，地盘指定专人做好会议记录，经地盘经理签发后分发至与会单位及部门，并列入竣工资料存档。 地盘根据现场的实际条件、工程规模、结构特点和公司要求，编制详细的施工组织设计，经工程部审核，报主管副总经理批准后，作为工程施工指导性文件。 工程部按照施工图及制定的施工方案编制建设项目施工预算。 C、物资准备 地盘根据预算的材料分析和施工进 度计划要求，编制材料需要量计划；根据预算提供的构（配）件和成品、半成品需要量，结合地盘进度计划作出加工计划，报工程部及物资部审核，由物资部统一采购，地盘材料管理员验收调拔。 地盘根据施工现场的实际情况，作出地盘行政办公用品用量计划，报请总经理审定，由行政人事部统一采购。 D、施工现场准备 工程部指导地盘对拟建项目现场的场地条件、工程地质、水文地质、地上及地下障碍物、市政管线分布、周围建筑物的坚固情况、基础形式等具体情况进行调查，为工程的“三通一平”施工保护及施工污染控制提供依据，为施工总平面布置提供参考 。 由工程部测量工程师会同地盘相关技术人员对施工现场给定的永久性坐标和高程进行复测。误差超限时，应及时报告主管领导及有关顾问公司；复测无误后，及时办理测量交桩手册，并按照建筑总平面图要求，进行施工场地控制网测量，设置场区永久性控制测量标桩。 由地盘负责施工现场水、电、道路及电讯畅通和平整场地，并按消防要求设置足够数量的消防栓。 地盘根据施工总平面图安排施工现场临时设施建设，为正式开工准备好用房。 E、由工程部负责办理工程施工许可证、夜间施工许可证等手续，并负责办理银行保函及保险公司保险事宜。 F、施工 场外协调 由工程部配合地盘对建设项目涉及的部门或单位进行协调，如供水、供电、电讯、公安及当地政府部门，通过业务上的沟通，加强彼此间的协调关系。 1.2 工程协调管理 房地产开发项目必须加强工程各方面的协调管理工作。除了在计划安排上做到合理，减少矛盾外，在日常工作中，各级管理人员要深入现场，了解情况，发现问题，主动疏通，及时解决。一般两个星期召开调度会一次，根据各工程项目工程进展情况，定出召开调度会议例会制度，检查计划执行情况，研究工程建设中存在的问题，明确解决问题的措施、期限和责任者。会后，由地产部及时整 理出调度会议纪要，印发至有关单位和部门，分工负责，促其实现。 项目的工程协调管理，均由地产部牵头，工程部、物资部及地盘应积极做好配合工作。 1.3 工程质量管理 工程质量管理必须认真执行和贯彻国家、地区及上级主管部门有关工程质量监管工作的规范、法规及管理制度。 A、工程质量管理体制 工程质量管理工作实行地盘经理负责制。地盘各专业工程师负责各自职责范围内的日常检查工作；由公司工程部牵头，针对工程不同内容（结构、安装、装饰、竣工）不定期组织各专业检查考核。 建立地盘质量管理组织架构系统。按照公司对项目目标 和规范要求，制定质量目标管理办法，分解各级管理人员和施工工序，一级抓一级，把质量管理工作贯穿到施工全过程中去。 B、工程质量管理制度 建立设计图纸会审制度。在工程部的指导下，工程开工前和不同专业工程开工前（结构、安装、装饰），由地盘组织有关技术管理人员熟悉施工图纸，进行图纸会审。 建立质量“三检制”制度。地盘应将工程质量管理纳入到各施工组织设计中，严格按照设计图纸及验收规范进行每一分项工程的质量检查评定工作。 严格把好建材构配件及有关物资的质量关，严格按照有关规定对建材及有关物资进行检验，对证件不齐全 ，检验不合格的有关材料严禁使用。 竣工资料的管理。根据广州市城建档案馆关于工程竣工资料编制的要求。由工程部指定专人进行工程质量检查验收和隐蔽工程验收资料的收集、整理，以备工程竣工查验。 地盘质量施工日记制度。施工日记要求内容要齐全，施工部位填写完整，质量情况如实记录。 C、工程部应组织有关部门指导地盘做好质量管理，并充分发挥监督作用。 根据施工的实际情况，工程部不定期地参加工程例会，检查工地的质量管理情况和工程质量控制方案，指导地盘做好质量控制工作。 组织工程项目的分部工程验收、总验收及工程质量等级 初评，对于工程验收中存在的质量问题签发整改通知书，并严格监督整改。保证施工工程达到优良标准。 D、施工质量问题的处理 对于监理和政府质监部门提出的整改意见，一般情况下，由地盘或组织分包商查出问题出现的原因，积极组织整改，复查合格后，由地盘以书面的形式报公司工程部；对重大质量问题或质量事故，由工程部组织地盘和分包商整改或停工整改，复查合格后，以书面形式报公司主管副总经理。 施工或发生质量事故，应按事故性质、损失金额大小填写一般或重大质量事故报告，并以书面形式报公司工程部，重大质量事故还要抄送公司主管副总经 理和总经理。 对于多次说服教育无效，施工质量确实低劣的施工队伍，可勒令其停工整顿，作出经济制裁，直至取消其分包或施工资格。 1.4 工程测量管理 A、由工程部测量工程师会同地盘相关技术人员对规划部门提供的测量控制点进行接收、复测及引测保护工作。 B、在测量控制点规划部门的认可后，由工程部会同地盘相关技术人员对控制网及建筑物主要轴线交点进行测量和检测；保护控制桩。 1.5 工程安全管理 A、总则 工程施工的前提条件是安全、健康的工作环境，为使工程施工能够安全有效地进行，防止违章作业，杜绝伤亡事故的发生， 制定以下安全管理原则。 遵守政府及有关部门颁布的安全法规、规范及标准。 组织经培训合格、经验丰富的安全管理人员进行安全监督管理。 加强员工安全意识教育，做好员工安全培训和监督。 制定有效控制参与工程的各有关施工队伍的施工安全措施，确保施工机械、设施及作业场所施工安全，保证施工环境的安全与健康。 B、安全管理体制 公司的安全组织机构为主管副总经理负责的安全委员会。 由工程部组织有关人员负责安全委员会的日常管理工作，负责各类伤亡事故的分析和调查工作，为公司领导处理伤亡事故的决策起到参谋作用。 各地盘 设置专职安全督导，负责现场文明施工安全管理工作。 C、安全委员会的职责 受公司总经理委托，全面统筹公司有关安全工作事宜。 向公司领导呈交有关安全工作报告及提出改进建议。 向有关部门传达公司最新安全管理办法及达标要求。 审订、批核重大工程项目的安全施工方案及安全工作计划。 监督地盘安全工作，每季度组织一次地盘安全大检查。 研讨有关安全工作和劳动保护之建议。 研究意外事故的统计数据及趋势，分析危险及损害工人健康原因，作出纠正方案。 对意外事故进行调查分析，并督促防范、整改措施的落实。 D、会议制 度 公司安全会议：由公司主管副总经理主持，工程部和各地盘经理参加，每半年召开一次。 地盘安全会议：地盘经理主持，地盘全体管理人员、分包商及各班组的负责人参加，每周一次。 临时安全会议：如遇特殊情况，可紧急召开临时公司、地盘安全会议。 1.6 文明施工准则化规定 A、地盘应自觉遵守国家、地区及公司有关环境卫生的规定，将工地环境卫生措施纳入施工组织设计中，实行“条包块管”责任制，地盘负责日常管理工作，公司每月组织进行检查考核。 B、各地盘的环境卫生工作由地盘全面负责，并将环境卫生保洁责任落实到各分包商和施工班组。 C、建筑垃圾、工程渣土和生活垃圾应及时清运，防止因施工影响市容环境卫生。凡无法及时清运的，应在场地布置图中设定临时堆放点，并在施工中按图堆放。工程竣工后，应在一个月内将工地多余的建材和垃圾全部清运干净，做到工完场清。 D、地盘区域内办公、生活区的文明卫生管理 地盘区域内的办公、生活区应经常性地清扫，室内物品应放置整齐；工地茶水桶必须有盖加锁。 地盘的食堂管理。严格按照中华人民共和国食品卫生法的规定，做好保洁卫生工作。食堂工作人员应定期作身体检查，杜绝传染病源进入食堂。食堂的位置应远离厕所 、垃圾堆场等污染源。 地盘必须设置职工用厕设施，并定期做好清运工作。 地盘应按照政府有关规定，落实各项除害措施；自觉做好蚊、蝇、鼠、蟑螂的灭杀和预防工作。凡委托专业部门承包除害任务的，应与之签订协议，明确双方职责和违约责任。 1.7 地盘施工日记制度 A、 专人负责记录地盘施工日记，从地盘进入现场作施工准备工作起，就必须指定专人做好施工日记。 B、施工日记要如实做好记录，作为工程质量或安全的备查依据。 C、施工现场如有晚班作业施工，安排值班人员做好施工日记的夜间记录。 2、计划管理 2.1 施工生产计 划管理制度 A、工程进度计划 根据公司地产发展计划，由地盘编制各工程总进度计划，工程部审核后，报请公司主管副总经理批准后实施。 根据批准实施的工程总进度计划，由地盘编制年度工程进度计划，工程部审核后报请公司主管副总经理批准后实施。 工程月进度计划由地盘根据工程总进度表编制，并于每月 28 日上报工程部，作为对地盘完成情况考核的依据。 由工程部组织和主持召开公司月度生产计划会议，检查月度计划完成情况，并布置下达次月生产计划。 为确保月度工程计划的实现，地盘必须建立月、旬（或周）生产会议制度，编制和检查旬 （周）进度计划，必要时可不定期召开各种协调会甚至日碰头会。 工程完成后，由地盘根据施工的实际进度计划编制实际施工进度表。 B、工程统计 由地盘编制项目月度工程形象进度及实物量完成统计报表和工程月报，并于当月 25日上报工程部。 工程部汇总编制各项目月度工程形象进度完成情况表和工程月报，报公司领导。 C、计划的控制和保证 由工程部统筹管理施工设计图纸、指令和各项指导施工的技术文件，按发展计划下达到地盘。 材料设备由物资部统筹安排，按工程物资、机具采购供应计划按质、按时、按量供应到现场。 地盘应根据施 工组织设计要求，经常检查和督促分包商对施工机械设备的配备检修、劳动力安排、材料供应和施工技术措施等实施到位。 工程部每周视察地盘至少一次，深入现场了解施工实际情况，特殊情况可不定期召开现场碰头会，及时发现问题，及时解决问题，督促地盘全面完成生产计划。 2.2 工程审批制度 A、物资采购计划 物资采购计划包括的内容：序号、物资名称、规格、型号、数量、进场日期、质量标准或对质量的要求。 物资采购计划由物资部上报主管副总经理审批后，即进行订货，由工程部、地产部配合作好物资的质量、价格把关工作，杜绝不良现象 发生。 物资采购动作程序。地盘根据施工进度计划要求提出材料采购计划 地盘造价工程师对规格、品种、数量等进行复核 工程部、物资部审核 物资部市场调研，订购样板 工程部作技术、质量把关 经建筑师或主管批准 主管副总经理批准 物资部签订采购合同 送有关部门 材料供应到现场 物资部、地盘验收入库或进入施工现场使用 结余材料清点 地盘材料清点 地盘材料管理人员上报处理方案 物资部报批 结余材料处理。 B、工程款 工程款支付的基本原则：支付工程款应控制承判合约总额，根据进度执行情况，不能提前或超额支付；及时掌握加款 项目和减款项目的动态变化情况。 工程款的支付程序： 分包商提出申请 负责管理该分包商所负责施工项目的主管审批 地盘经理审批 预结算审批 工程部经理审批 财务部经理审批 主管副总经理审批 到出纳处收款。 C、对保修期满的项目，由工程部牵头，了解物业公司以及小业主的使用情况，将遗留问题处理完毕后，经主管副总经理批准后，通知财务部付清余款。 D、大临设施审批制度 工程开工前，地盘根据施工大纲和施工组织总设计计划，在施工总平面中具体确定各项临时设施的位置、平面尺寸、朝向开间尺寸等。 大临设施的总平面布置的要求。 总平面布置要求紧凑、合理、节约。道路要环通；水电、煤气、通讯等各种管线（明管或暗管）均要排列整齐；管道、线路走向最短、最安全、最经济；不影响永久建筑的施工。 列表逐项说明大临设施的各项要求。包括：序号、名称、建筑面积、结构形式、预算单价、完成时间及具体负责人等。 大临设施规划的审核程序。地盘做出大临设施规划 送工程部审核 主管副总经理审批 报政府消防部门审批 返回地盘执行 送工程部、物资部备案。 3、技术管理 3.1 施工技术管理 A、施工技术管理的主要任务：正确贯彻国家的各项技术政策、国家的有关部门 规定、规范、规程；依靠技术进步，科学地组织各项技术工作，建立良好的技术秩序，确保按质如期完成工程管理和施工管理任务，确保安全施工、文明施工，不断提高经济效益和社会效益，使技术与经济达到辩证统一。 B、技术交底制度 工程项目开工前，由工程部组织设计部门、地产部、物资部及相关单位对地盘进行技术交底。 地盘在工程开工前，地盘经理或技术副总经理组织各专业工程师向地盘有关技术人员及主要分包单位技术人员进行技术交底。 各个分项工程施工前，地盘应做好相应的技术交底工作。 技术交底须由专人负责记录，并作为文件资料存 档保存。 3.2 施工技术资料管理 A、文件资料的管理 施工图纸、技术文件、合同文件、与分包商签署的安全协议均由工程部保管。 工程部指定专人负责收发文件、资料、设计图等文件。 往来函件须类别分明、编号统一，按工程项目与类别进行整理归档，列清目录。 对于地盘的请求、报告，处理应及时，批复应明确。 严格文件资料的借阅制度，各类资料的借阅必须征得部门经理同意，并办理借阅登记手续，预定归还日期。 B、设计图纸的管理 房产发展项目设计施工图归口管理部门为工程部。 工程部接到地产部发来的施工图后，盖收文 章，编号登记后，按规定的分类分发给地盘和有关部门，及时组织图纸会审。 凡尚未进场施工单位（包括委托外加工单位），其施工图（包括设计修改文件）由工程部分发；凡已进场的施工单位（包括委托外加工单位），其施工图（包括设计修改文件）由工程部发到地盘，由地盘发给施工单位。 工程部收到地产部确认后发来的设计变更、设计修改等技术文件后，经部门经理或专业工程师阅批后按施工图份数分发到地盘，由地盘分发到各分包单位。 施工图纸、设计修改等技术文件的签收，分发工作要及时到位，并注明收发时间。 技术核定单经设计单位设计人员 签证后有效。 C、竣工资料的管理 建设工程竣工资料的编制和报送，遵照广东省（市）建筑管理部门和广州市城建档案管理的有关规定。 竣工档案必须真实地反映建设过程和工程竣工后的实际情况，要求做到完整、准确、签证完备。 3.3 工程竣工验收程序 A、分包单位自验。 B、地盘组织各分包单位初验，请工程监理参加。 C、按照竣工档案规定，准备完整的竣工资料。 D、由工程部组织地盘、监理和相关的分包单位，申请政府有关部门分别对消防、卫生、环保等专业进行竣工验收，并写出竣工鉴定书。 E、对初验中存在的问题，由地盘督促施 工单位抓紧认真进行处理整改。 F、监理、工程部、地盘、相关分包单位一起进行整改后的复验。 G、工程部、监理写出评估报告。 H、工程部提交验收申请报告。 I、工程部和地盘组织正式验收，监理、设计、质监、各分包施工单位参加，并写出验收评估意见，质监部门提出质量评定等级。 3.4 施工图纸、技术核定管理规定 对施工图纸、设计变更、技术核定的管理作如下规定，有关部门、地盘按此规定执行。 A、施工图纸、设计变更 设计单位设计的施工图纸、设计变更，一律经由地产部签收（不直接发至工程部或地盘）。 施工图纸、设计变更 ，必须符合广州市出图有关规定。 地产部收到设计单位的施工图纸、设计变更，应先行审核，地产部盖章后，按规定转发工程部。 工程部收到地产部转发的施工图纸、设计变更后，按业务职能分发（包括地盘），并督办。 工程部收到施工图纸后，应组织有关工程人员熟悉图纸，会同地产部商定会审图纸的时间、地点、出席人员。 图纸会审记录由工程部负责整理，并报送设计单位，交地产部盖章确定，作为施工图的有效文件之一。 B、技术核定及特殊情况 工程部及其它部门（包括地盘）提出要求变更设计文件，可主送设计单位，抄送地产部。 工程部 及其它部门（包括地盘）提出的使用功能重大改变、增加费用的变更设计建议性文件，应报地产部，由地产部组织论证，确定是否接纳。 地产部一般不应干预施工程序，但确定必须修改正在施工的工序、材料时，可先用口头形式指令地盘暂停或修改，并知会工程部后，尽快补发变更通知单。 凡属结构修改的技术核定，不论任何部门提出，均须由设计单位确认。 4、招标分判管理 4.1 总则 A、招标分判工作由公司主管副总经理主持，工程部牵头负责，物资部、地盘共同协作完成。 B、招标分判期间，所有工作人员须遵守招标工作纪律，不得泄露招标的有 关事项。 4.2 分判商管理 A、分判商提名 已参与过公司项目施工的分判商可直接由工程部提名参与分判商评估。 未参与过公司项目施工的分判商，须由工程部调查通过后方可参与分判商评估。 分判商经提名后可列入公司分判商名册。 B、分判商评估 分判商名册所列的分判商经评估合格后，列入公司认可分判商名册，作为公司招标或议标分判候选单位。 必要的情况下，通过公司工程部、物资部及地盘等部门共同对提名分判商进行考察。由工程部分判主管人员填写考核意见表（ I），参与考察的人员应于考核意见表（ I）上书面表示接受或提出 反对意见，在四分之三以上考核人员同意提名该分判商的前提下，工程部经理向主管副总经理汇报有关考核情况，在得到主管副总经理同意的情况下，提名分判商方可认为考核合格。 C、认可分判商名册的动态管理 对本年度参与过公司工程施工的分判商，在其工程竣工后，地盘经理、工程部经理共同填写分判商工程考核意见表（ ），公司主管副总经理根据以上考核意见，决定是否继续保留其认可分判商资格。 对于认可分判商名册中本年度未参加公司工程施工的分判商，由工程部于年终进行汇总，并组织物资部、地盘召开会议对其进行讨论，工程部经理向主管副总 经理汇报会议结果后，由主管副总经理决定是否保留其认可分判商资格。 每年年终，工程部应及时根据以下情况更新认可分判商名册，抄报公司主管副总经理，抄送物资部及地盘。 4.3 分判方案制定 A、分判方案大纲由工程部分判主管人员在征询工程部经理、物资部、地盘意见后起草，报主管副总经理审批后正式定案，分判方案大纲一般包括以下内容： 分判架构及承包关系。 各分判合同包含的工程内容。 各分判工作计划发标时间。 其他。 B、施工进行期间，工程部分判主管人员应根据上述分判大纲，并结合工程实际情况，编写各分判工程的 分判方案，并报主管副总经理和总经理审批。 4.4 投标单位选择 A、招标单位的选择应根据项目的具体情况，从公司认可分判商名册中选择。 B、工程部在征求公司物资部、地盘及有关部门的具体意见后，列出推荐名单，经主管副经理审批后作为邀请招标单位，工程部据此发出正式招标邀请书。 4.5 发标、回标及开标 A、分判主管人员按规定时间向邀请招标单位发出标书，发标之后，分判主管人员可视情况，协同地盘工作人员，接待招标单位进行现场考察。 B、招标期间，投标单位须以书面形式质疑。 C、在规定的回标日期，工程部组织物资部、 地盘及其他单位共同开标，工程部分判主管人员记录开标结果，并向公司主管副总经理汇报。 4.6 评标及定标 A、工程部会同地盘共同进行评标工作，所有评定均须提出书面意见。 B、视回标、评标情况，由工程部经理主持议标答疑，答疑会议应邀请招标单位、公司工程部、地盘、物资部及其他有关单位参加。 C、根据评标情况及投标人回标的最后结果，由公司主管副总经理主持工程部、地盘、物资部等部门召开定标会议。 D、工程部分判主管人员根据定标会议结果，写出评标总结报告，评标总结报告须经定标会议各部门代表签名共同确认，并报总经理认可 。 4.7 分判合约签订 A、定标后二日内，工程部向中标单位发出中标通知书。 B、工程部分判主管人员应于中标通知书发出之日起七天内，汇集有关来往函件制作合同文件，完成合同签署。 （正文止） 地盘管理制度 目 录 一、目的 . 20 二、范 围 . 20 三、管理制度 . 20 1、地盘计划管理 . 20 1.1 工程进度计划 . 20 1.2 工程统计 . 21 1.3 物资、机具设计 . 21 2、地盘工程质量管理 . 21 3、安全文明施工管理 . 22 4、地盘材料及物资管理 . 22 5、地盘文秘及资料管理 . 23 5.1 文件资料的分类和收发 . 23 5.2 资料管理责任制 . 23 5.3 文件资料的归档 . 24 5.4 文件资料的借阅 . 24 6、地盘会议制度 . 24 6.1 工程协调会议 . 24 6.2 工程例会 . 24 6.3 安全 会议 . 25 6.4 质量会议 . 25 6.5 地盘内部会议 . 25 7、地盘图表上墙制度 . 25 8、地盘请示、报告制度 . 26 8.1 经营管理情况 . 26 8.2 工程管理情况 . 26 9、地盘总务 . 26 一、目的 加强地盘管理，以规范、有序、科学、高效地运作来保证把施工项目建成建筑精品，树立公司形象，提高企业经济效益和社会效益。 二、范围 适用于公司自己发展和对外承担施工的地盘。 三、管理制度 1、地盘计划管理 地盘计划统计管理，作为地盘管理工作的控制目标，既要有科学性，又要结合工程施工的具体情况，起到计划领先的作用。 1.1 工程进度计划 A、根据工程合约或公司地产部发展计划，由地盘经理组织各专 业工程师、计划人员编制工程总进度计划，报请公司工程部批准后实施。 B、地盘根据工程总进度编制工程月进度计划，经地盘经理批准后，报工程部作为考核地盘计划完成的根据，并报公司地产部备案。 C、旬计划或工序节点计划，由地盘经理批准实施。 D、工程进展过程中，有重大设计变更或因其他因素造成工程总进度不能执行时，工程总进度必须作出及时的修改，并报上级批准。 E、各施工班组或分包商编制的工程进度表，必须与工程总进度吻合，地盘经理批准后实施。 F、涉及到工期奖金的工程进度控制计划，须报主管副总经理审批。 G、工程竣工后， 应根据实际进度绘制工程实际进度表。 1.2 工程统计 A、地盘编制工程月、季、年形象进度及实物量完成统计报表，并逐级上报。 B、计划统计人员必须建立资料台帐，做好归档工作。未经地盘经理同意不得向外单位提供统计资料。 1.3 物资、机具设计 A、工程开工前，地盘应及时编制工程物资、机具采购供应计划，并报工程部、物资部审批，属地盘权限内的物资、机具供应由地盘经理批准后采购。 B、为保证工程正常进行，地盘材料员要及时向地盘经理提供有关物资、机具的统计资料。 2、地盘工程质量管理 认真贯彻执行国家、地区有关工程 质量监管工作的规范、法规，具体做好以下工作： 2.1 熟悉各类施工操作规程、工程验收规范及工程质量标准，严格按图纸施工，认真执行地盘质量目标计划。 2.2 掌握工程质量及质量监督情况，实行施工全过程的跟踪监控，预防为主。及时收集工程质量的原始数据和资料，对工程重点部位、重点工序要制定专项质量保证措施。 2.3 参与施工组织设计的编制、工程设计交底与图纸会审，对交底和会审纪要中有关质量部分应严格监督实施。 2.4 按时组织主体工程中间质量验收、分部工程质量评定及竣工工程质量等级初评。定期组织工程质量检 查，坚持按质量标准要求签发质量整改通知书，并认真监督实施。各专业的施工管理人员都必须在各自的业务范围做好质量管理工作。 2.5 对公司、监理、政府质监部门提出的质量整改意见，要积极慎重做好整改工作，经复查合格后作书面回复。对工程低劣的施工单位或班组，经多次说服教育无效时，可下令停工整顿，或给予罚款处理。 2.6 组织并参与质量事故调查及处理方案的拟定，提供事故原因初步分析资料；对于重大事故，必须一日内报公司主管部门及主管领导，负责质量争端问题的协调仲裁。 2.7 对关键工序实行施工前质量把关 A、混凝 土浇灌前应检查技术复核及隐蔽工程资料，检查材质证明及复检资料，审查混凝土级配及浇灌措施、预埋件和插筋的位置。上述工作无误后，才能允许浇灌混凝土。砌筑工程严格控制砂浆配合比及密实度，严格按规范施工构造柱及圈梁。 B、装修工程施工前要坚持先做样板的制度。粉刷装修前要检查结构墙体、门窗安装、预埋管线的质量、预留孔洞位置、轴线及标高是否正常。上述内容合格后方可施工。 C、地面面层施工前要检查基层、预埋管线、预留洞处理的质量、设计标高与标高差等。上述内容合格后方可施工。 D、防水施工前要检查基层质量、原材料合格证、转 角弧度、泛水高度、坡度方向、水漏斗质量等。上述内容合格后方可施工。 2.8 由专人负责资料管理工作，负责全面收集和整理质量保证资料。资料内容要求完整、真实可靠。资料整理要与工程进度同步，并按工程档案管理规定分类管理、归档。 3、安全文明施工管理 3.1 地盘管理人员必须严格执行国家和地区有关安全生产的方针、政策、法令和安全技术规程，严格执行本公司的安全生产规定和制度，认真做好安全监控工作。 3.2 建立安全生产责任制，树立“生产、安全两手抓，两手硬”的思想。地盘全体员工应在各自的业务范围内正确对待安全 管理工作，履行安全责任制规定内容。 3.3 建立安全管理网络，由地盘经理或副经理直接领导，并委派专职安全督导员负责安全管理工作，同时要督促各分包单位和班组健全安全生产管理网络。 3.4 施工组织设计或施工大纲中应包含生产安全保证措施。应根据季节特点编制相应的安全技术措施，确保安全生产。如遇特殊情况，针对性地制定专项安全措施。 3.5 定期进行安全大检查，不定期进行抽查；根据施工进程，确定安全重点；采用简报形式公布检查结果，限期整改不安全因素，并跟踪复查。 3.6 施工现场消防管理。严格执行施工现场防 火有关规定，定点设置消防器材，成立消防抢险队；加强消防检查，严禁随意动火，必须动火时，应办理动火证；严禁使用电炉或灯具取暖。 3.7 组织并参与安全事故的调查及处理。事故发生后应及时上报，一般事故在 24 小时内上报，重大事故立即上报。做到安全活动有记录，安全检查有简报，安全事故有报告，安全情况写月报，并逐级上报，杜绝瞒报。 3.8 专人负责现场总平面的管理。地盘全体员工都必须在各自的职责范围管理好文明施工，做到场容场貌整洁，材料堆放整齐，道路和排水畅通，危险处设置有醒目警告标志。 3.9 协助、督促各分 包施工单位和班组做好治安保卫、防盗工作。 4、地盘材料及物资管理 建材物资是建筑产品实体的主要部分，是建筑施工单位成本核算的中心环节；在保证工程质量的前提下，做好地盘材料及物资的管理工作，是降低工程成本的有效手段。 4.1 地盘设专职材料管理员，负责地盘材料及物资的管理工作。 4.2 材料、物资供应前准备工作 A、在工程开工前，根据工程具体情况，尽快提出物资采购、供应、进场计划，按公司物资采购程序报送物资部和工程部。 B、地盘材料管理员根据物资供应计划，制定材料物资送样审批计划表。 C、地盘材料管理员根 据材料送样计划表，提前四周向建筑师提交样板，直至建筑师认可。 地盘物资自行采购管理 A、地盘材料管理员根据施工进度计划及现场实际情况，分期分批采购，坚持“货比三家”、“就近采购”与“物美价廉”原则。 B、对物资采购坚持实行严格的管理，杜绝不良现象发生。地盘材料管理员要遵纪守法、廉洁奉公；严禁假公济私、索贿受贿，严格按照公司和财务部的有关规定办理付款手续。 4.4 材料及物资进场管理 A、品种、规格、数量及包装检查。地盘材料管理员要仔细核对物资的品种、数量以及合格证或品质保证书；对凭证不全、质量不符、数量短 缺的物资另行堆放，做好“不能使用”标记，写好原始记录，及时通知有关单位处理。 B、为把好质量关，地盘材料管理员还应开箱实测产品质量；如有疑问应及时请技术部门或直接送试验单位作理、化性能测试，并标明“暂不使用”，待测试结果出来后，再作处理。 C、物资进场时，应按总平面图（或入库）分门别类进行堆放，做到整齐划一，标记分明。包装隐蔽的物资应设“品牌标记”，以免错用；对防潮、防晒物资必须采用妥善的保管措施。 D、易燃、易爆物品必须另设堆放场地（或库房），并设“警告标志”；剧毒物品也应另设专放场地（或库房），并委派专 人看管。上述物资出库使用时要严格审查，须经领用单位或班组负责人签定后方可放行。 4.5 凡遇工程设计修改或变更使用材料，应及时通知供货单位立即停止供应或另作调整；对已进场和已生产的物资应经公司领导批示后，作妥善处理。 4.6 实行限额供料、限额领料、定额用料制度。由地盘材料管理员填发物资调拔单，统筹管理物资调拔；避免因错发、错用造成二次采购而增加材料成本。 4.7 地盘材料管理员建立进出台帐，每月月末清点，保证帐物相符。 4.8 地盘材料管理员应按设计要求或现场具体情况对部分材料进行复检或抽检，并将检验结果及时反馈给技术部门；收集并保存物资的质保书、合格证和复检单，以备竣工验收之用。 4.9 工程竣工后，剩余物资的处理。地盘材料管理员应及时做好剩余物资的清点、造册工作，并提出处理意见，报公司物资部批核，经公司主管副总经理批审后处理。 5、地盘文秘及资料管理 5.1 文件资料的分类和收发 A、地盘资料分为工程管理资料和行政资料两大部分。工程管理资料包括技术管理资料、施工管理资料、技术资料汇编与竣工图等；行政业务资料包括政府和公司函件、分包商函件、地盘发出函件、会议纪要及地盘内部行政事务资料等。 B、 地盘文秘人员负责收发文件、函件、资料、设计图纸等工作。 C、文件资料经地盘经理签注执行或传阅后，由文秘人员负责传送。 D、地盘来往公函须类别分明、统一编号。 5.2 资料管理责任制 A、资料管理由地盘经理或地盘副经理全面负责，定期对地盘的资料管理工作进行检查和督导。 B、工程管理资料由分管技术工作的地盘副经理负责，由土建工程师、机电安装工程师分别负责日常督促、审核及收集工作。 C、行政业务资料由地盘文秘负责收集和整理。 D、工程资料的填写、签认及整理必须与工程进度同步。 5.3 文件资料的归档 A、地盘 来往公函由文秘人员按系统与类别整理、归档，并列清目录。 B、地盘工程管理资料由分管技术的地盘副经理负责，土建工程师、机电安装工程师和质量管理工程师分别进行整理、归档各自专业范围内的资料文件，并列清目录。 C、安全协议书由地盘负责安全督导的工程师整理和保管。 D、地盘有关材料、设备供应合同和分项工程承包合同由地盘造价工程师整理和保管。 E、地盘经理和副经理各备份以上各项资料一份，以求全面了解施工过程中发生的各个细节问题。 F、地盘各位员工均应保管好自己本职工作有关的文件资料。 5.4 文件资料的借阅 A、为 严格执行保密制度，除地盘管理人员外，其他任何单位和个人如需借阅文件和资料，必须经地盘经理批准。 B、借阅资料只准许使用复印件，确需使用原件时需经主管领导批准，并办理借阅手续。 C、借阅者必须写明借阅理由、文件内容与编号、归还日期，最后由借阅人与资料管理人员共同签名确认。 D、为防止文件遗失，文件原件被借阅时，必须留妥复印件。借阅人归还文件后，应及时销毁复印件。 6、地盘会议制度 6.1 工程协调会议 A、会议时间：每周一次，地盘指定专人作书面记录。 B、会议地点：地盘现场会议室。 C、参加人员：地产部、工 程部、地盘的有关人员。 D、会议内容： 议定工程综合进度和单项进度的计划安排。 讨论决定施工过程中出现的图面、技术、质量及材料定、供货问题。 讨论周计划的完成情况和存在的问题，具体安排解决存在的问题。 协调工程主要工序搭接中相互制约的问题。 根据现场施工状况，议定工程质量、安全生产、文明施工等其它有关问题。 6.2 工程例会 A、会议时间：每周一次，在工程协调会议后一天举行，地盘指定专人负责书面记录。 B、会议地点：地盘现场会议室。 C、参加人员：地盘负责人及相关人员、各分包商和施工班组的负责人 。 D、会议内容： 总结月、周计划执行情况，分析原因，提出措施。 通报安全、质量情况，表扬、批评、责令整改。 商讨与解决施工过程中分包商之间、班组之间、工序之间、工种之间协作配合事宜。 解决大型机械设备的使用与材料堆放场地等问题。 6.3 安全会议 A、会议时间：每半月一次，在安全大检查当天举行，出版安全检查简报。 B、参加人员：地盘安全领导小组、分包单位生产负责人、各班组负责人及有关安全人员。 C、会议内容： 检查各项安全措施执行情况，确定重点安全防护部位及防护要求。 通报安全大检查的情况， 责令有关分包商和班组立即整改。 交流安全管理的经验与教训，提高安全管理水平。 6.4 质量会议 A、会议时间：每月一次，在质量大检查当天举行，出版质量检查简报。 B、参加人员：地盘经理、副经理、有关的施工管理人员、质量检查员以及各分包商和施工班组负责人。 C、会议内容： 检查工程质量管理的各项措施落实情况。 通报质量大检查情况。 学习验收规范和质量。 6.5 地盘内部会议 A、生产碰头会。地盘经理、副经理、各施工管理人员平时应互通情况，在每周协调会议前，集中碰头一次，汇总生产中存在的问题，提出需 解决的问题。 B、全员会议。每月举行一次，具体时间由地盘经理决定，主要传达公司有关会议精神；总结地盘工作开展情况，表扬工作突出者，交流经验，吸取教训，勉励共同提高。 7、地盘图表上墙制度 7.1 施工有关图纸及总平面图及时上墙。 7.2 工程进度计划表、工程进度完成表每两周上墙一次。 7.3 工程形象进度照片每周上墙一次。 7.4 工程量计划表、工程量完成表，每月上墙一次，形成经济曲线。 7.5 物料计划表每月上墙一次。 7.6 施工许可证、施工标牌、项目施工管理网络图等及时上墙。 8、地盘请示 、报告制度 8.1 经营管理情况 A、定期汇报地盘管理费的收支情况。 B、根据开发项目的施工进度计划内容及完成情况，提出每月工程进度款额。 C、每月以书面形式向公司主管副总经理汇报工程进度款的支出情况，要求有详细的分析说明。 D、工程有重大修改，涉及工程费用较大变化时，应及时向公司主管领导作请示、报告。 8.2 工程管理情况 A、施工计划有重大修改时，应在两日内向公司工程部和主管领导报告，说明某修改原因和工期变更时间。 B、施工过程中如发生损坏他物，涉及高额赔款者，应及时向公司主管领导汇报情况，请求赔款金额 。经主管领导批示后，再与对方协商、议定，赔款在二千元以上者，由地盘报请公司领导批准。 C、工程月报及其它各种报表应按公司管理制度规定及时上报。 9、地盘总务 9.1 根据工程项目的实际情况需要，可设置地盘总务一名，负责地盘后勤工作。 9.2 工程项目开工前，根据项目大小及人员配备情况，提出大临设施（如宿舍、食堂、办公室、厕所等）的设置方案，上报公司领导及有关部门审批，经审批同意后付诸实施。 9.3 协助办理生活用水、用电、用气、通信及市容环卫的申请等业务，负责管理勤杂和地盘食堂，并对其服务质量、卫生质 量等进行监控。 9.4 负责地盘办公、生活固定资产的管理，根据地盘实际情况，制定地盘固定资产（家具、办公用品及电器设备）的申请计划，经公司领导审批后，交由公司行政人事部购置、发放，地盘总务负责日常管理。 （正文止） 物资管理制度 目 录 一、目的 . 27 二、范围 . 27 三、行政管理制度 . 27 1、供应程序及规定 . 27 1.1 计划 . 27 1.2 采购及订货 . 28 1.3 物资供应 . 28 1.4 进货 . 29 1.5 验收 . 29 1.6 付款 . 29 1.7 索赔 . 29 2、仓库管理 . 29 3、物资回收、利用和处理 . 30 4、物资统计报表及资料管理 . 30 5、地盘物资管理 . 30 附件一：物 资验收一览表 . 31 附件二：物资储存要求一览表 . 31 一、目的 为适应公司业务的拓展和体制的变化，加强物资供应管理工作的程序化、规范化，特制定物资供应管理制度。 二、范围 适用于公司房地产发展项目和承包施工项目的物资供应及管理。 三、行政管理制度 1、供应程序及规定 1.1 计划 物资计划是物资部物资供应的依据，是控制地盘 物资用量的手段。 A、工程项目物资需用计划：由地盘于项目开工前一个月编制，送工程部审核批准，经批准后的计划送物资部汇总，作为供应的依据。 计划的编制依据及内容： 项目所需的物资的品种、型号、规格； 经工程部确认的设计预算量； 工期要求及施工进度。 B、季度、月度物资申请计划：由地盘于每季、每月前 15 天编制，经工税部审核批准后，送物资部组织供应。 C、物资变更计划：由于设计变更造成物资用量的变更，地盘接到设计变更通知单后 5天内编制，送工程部审核批准后交物资部。 1.2 采购及订货 A、物资部按批准后的物资供 应计划，选择三家以上厂商或代理商进行询价，并会同工程部、地产部进行考察。 B、在比质量、比价格、比服务的基础上，写出书面调查报告，建议选择的供应商名单，呈主管副总经理和总经理审批。 C、物资部按主管副总经理和总经理的要求，找选定的供应商或指定供应商进行签约洽谈，内容主要包括：物资价格、质量要求、供货时间、货款支付、售后服务及运输方式等。 D、物资订货合约由总经理或授权人签定后生效。 E、签约后，如货款需要支付预付款时，应要求供应商出具银行保函。 F、凡涉及到压力容器、防火及防爆等物资时，供应商必须出示省、市 主管部门的生产许可证（或经营许可证）及相关政府部门认可的检测报告。 G、凡是委托购买的进口产品，代理商必须提供该产品的原产地的证明和质量保证书。 H、不属于易损易耗的物资，在签约时应留货款总额的 3-10%作为保用期（或调试合格前）的保证金。 I、建立供应商名册，拓宽供货渠道，提供优质、价廉商品。 物资采购流程图 报价、送样 供应计划 提供证件执照 考 察 调查报告 选定供应商 物资部 供应商 物资部、工程部 物资部 总经理 地产部、地 盘 主管副总经 洽谈合约 合约起草 合约审定 签 约 收 货 物资部 物资部 主管副总经理 总经理或授权人 物资部、地盘 1.3 物资供应 A、物资供应的依据是经批准后的工程项目物资需用计划，季度计划作为物资供应备货计划，月度计划是当月物资供应的依据。 B、凡是我公司采购的物资，对承包商和施工班组实行“定量供应，包干使用”的原则，因保管不善、施工浪费造成物资超量供应部分，承包商或施工班组承担一定比例的罚款；而由于管理完善等，使定量供应有剩余，则给予承包商或施工班组定量供应剩余部分物资的价值一定比例的奖励。 C、根据施工进度，数量较大的物资分期分批供应。 D、因设计变更，工程项目临时增加的急用物资，经工程部批准后，物资部即组织供应。 E、对于进口物资，物资部应及时报市有关部门及海关办理进口物资报批手续，或者委托代理商订货 ，并按合约的交货日期，催办进场。 1.4 进货 物资部根据月度供货计划及所签合约的交货日期，提前通知地盘，确定堆放地点、进场路线、时间，组织物资进场。进场物资要分类堆放，易燃、易爆、易损及易受潮物品等妥善保管，贵重物资要入库储存。 1.5 验收 A、物资送到现场后，地盘物资管理人员会同物资部及供应商在卸车过程中对物资的规格、型号、数量、质量按合同要求，逐一认真验收，按实数签收，并收集技术资料，包括：产品说明书、出厂合格证及操作、维修等有关资料。开箱清点的物资，必须做好开箱记录。 B、货物签收后，地盘物资 管理人员应管理好，根据施工进度分期分批移交给分包商或施工班组，并办理物资验收、调拔手续，记好进出台帐。 C、货物验收如发现规格、型号不符合合约要求，或者数量不足、有损坏时，做好详细记录，并及时与物资部联系，通知供应商立即更换或补齐。 D、供应商的所供物资安装后，如发现质量达不到使用要求时，物资部应马上通知供应商到现场，会同地盘专业人员进行鉴定，协商解决办法，并视情况要求供应商采取措施修复或更换。 1.6 付款 A、物资部根据签约的物资数量、价格和结算办法，将发票、收料单、调拔单和送货签收清单核实后，办理支 付供应商的付款凭单。如有不符，立即查明原因。 B、物资付款凭单“摘要”栏应写明物资名称、数量、使用地点、应付货款数额及实付货款金额等内容，并附发票、收料单、验收单各一联。预付定金的货款在支付时应按合约条款扣回。 C、物资部付款凭单经物资部经理审核鉴字后，呈总经理批准签字，方可到财务部办理付款（或报销）手续。 D、订货合约中支付的预付款，由物资部直接办理借款单，写明用途，并经物资部经理审核，呈总经理批准后，方可到财务部办理借款手续，但供应商必须提供正式发票或收据。 1.7 索赔 如供应商拒不交货或未按合同规 定时间、品质、数量、包装交货而需向供应商索赔时，地盘应及时提供必要的资料、数据，由物资部办理。 2、仓库管理 2.1 物资部设临时仓库保管少量工程剩余物资。 2.2 入库必须建立保管帐，做到帐物相符。 2.3 保管员凭收料单记帐，凭高拔单发货，审批手续必须齐全。 2.4 库存物资堆放按规定，库容整洁，易于进出，收发数量准确无差错。 2.5 库房物资要确保安全，做到“三防”，即防火、防盗、防变质。 2.6 工程剩余剩余物资要及时回收和登记。 2.7 库存物资每月盘点一点，盈亏要查明原因，并列明细表报物资部。 3、物资回收、利用和处理 3.1 物资部负责统筹各地盘剩余物资的回收、利用和处理工作，任何地盘未经物资部许可不得擅自处理。 3.2 工程竣工时，各地盘应将核实后的剩余物资列明细表上报物资部。 3.3 物资部根据剩余物资情况统一安排，尽量用于其它工程项目。如短期内无使用方向的物资可联系对外处理，但必须报总经理批准后，方可办理。 3.4 剩余物资中，物业管理公司可使用的部分，经总经理批准可办理移交，暂时无使用方向又未对外处理的物资交仓库保管。 3.5 剩余物资用于其它工程项目，其费用由财务部划转；对外处理的物资，回收费用一律上交财务部，冲减该工程项目的成本。 4、物资统计报表及资料管理 4.1 各地盘应于月初 5 天内将上月物资供应情况，按品种、规格、数量、供应商列表上报。 4.2 地盘应做好每批物资进场记录，并将物资收、拔单据每月装订成册妥善保存。 4.3 建立物资台帐，按物资的名称、规格及数量建帐，做到登帐及时正确。 4.4 物资进场，供应商必须提供合格证及有关技术资料。 4.5 物资部按季、半年、年度将各地盘物资合约执行情况和资金支 付情况进行汇总，并呈报公司总经理、副总经理，抄送工程部、财务部。 4.6 物资统计报表要求数量填报正确无误。 4.7 要加强物资价格信息的收集、分类及整理。 4.8 要加强物资合约的管理，并按地盘实行统一编号、分类和登记。 4.9 部门之间的函件和地盘往来的函件要及时登记和编号。 5、地盘物资管理 5.1 地盘设专职物资管理人员，全面负责地盘的物资管理工作，物资管理人员在业务上属公司物资部领导。 5.2 督促分包商和施工班组按时编制物资需用计划，交地盘、工程部审核后交物资部。 5.3 组织好物 资进场，并负责进场物资的验收、记录和调拔工作。 5.4 建立物资进出台帐，定期进行物资清点。 5.5 做好物资质量合格证、化验证明等原始资料的收集和保存。 5.6 督促分包商和施工班组做好现场物资的文明管理，并掌握现场物资的使用情况，及时反映项目急需要解决的物资。 5.7 按时填报物资统计表，反映物资进场及供应情况。 5.8 物资部有关人员应经常深入地盘，调查了解物资供应情况，征求地盘意见，解决存在问题。 5.9 物资部根据需要召开物资工作会议，传达贯彻公司物资管理的有关规定，交流经验，总结工作 。 两个附件： 附件一：物资验收一览表 物资检验一览表 物资名称 检验内容 抽查比率 瓷砖、墙地砖、马赛克、大理石、花岗岩 尺寸、厚度、平整度、直角度、颜色、脱纸、对照样板 每批每种不少于 2 盒及不多于 15盒 坐便器、面盆、尿斗、皂盒、纸斗 尺寸、颜色、缺裂、对照样板 前三种 100%，其它 3% 浴缸、企身浴盆 尺寸、颜色、外观（划痕、崩缺）、防滑处理对照样板 100% 门窗五金件 包装、外观、尺寸、等级、零件是否齐全、对照样板或样本 每批每品不少于 2 件，门窗铰不多于 100 件，其它不多于 50 件 洁具件、消防件、给排水件 同上 同上 钢材 生产厂证明书、外观（是否严重生锈）、尺寸、型材横截面尺寸、厚度，并按合约要求取样做试验 按合约要求 木枋、木板 材质、外观（变形、裂纹、央眼等） 每批 3-5% 胶合板 尺寸、厚度、胶水型号 每批最少一箱 机械设备 按技术指标要求 100% 附件二：物资储存要求一览表 物资储存要求一览表 钢材：包括钢筋、工字钢、槽钢、角钢及板材 钢材应分批、分规格堆放在平稳的地面上，地面必须用旧木枋承托，尽量减少或避免钢材与地面接触及受潮，不立即使 用的应采取保护措施以减少变质机会。 木材：包括木枋、木跳板、木板及胶合板 木枋、木板及胶合板必须用旧木枋承托于平稳的地面上，避免受潮及倾斜变形。存放在露天场地不立即使用的，码放高度超过一米的，中间要加横木便于通风，顶面要有防雨措施以减少变质、变形的机会。 瓷砖：墙地砖、马赛克及花岗岩 瓷砖、墙地砖、马赛克必须存放在室内仓库，仓库必须干燥。为减少马赛克受潮机会，必要时增设空调机或抽湿机，仓库地面必须使用足够的旧木枋承托，再用旧胶合板铺面或根据特殊情况以卡板承托；大理石及花岗岩要合理存放 ，防止碰撞及抛光面受损。 五金类： 构成工程实体之门窗五金件、安全消防专用五金、给排水及卫生洁具配件等五金、价值较高且容易氧化生锈的材料，必须安排存放于干燥安全牢固的仓库内。 卫生洁具： 包括坐便器及水箱、厕板、浴缸、企身浴盆、面盆、尿斗、皂盆、纸斗、花洒喉、星盆及去水积链等，应存放于室内仓库，防止闲杂人等破坏。 机电设备； 开箱前要存放在地面较高处，决不能倾斜和倒置，场地要有排水措施。开箱后零配件要入库保管，整机妥加看护，防止人为损坏。 （正文止） 采购管理办法 目 录 第一、采购管理办法 . 33 第二、采购程序 . 33 第三、采购员业务职责 . 34 第四、仓库管理守则 . 34 第五、进料验收管理办法 . 34 第六、仓库盘点管理办法 . 36 一、 盘点之目的 . 36 （一）资产之管理 . 36 （二）资料金额之确定 . 36 二、实施时间规定 . 36 三、人员组织 . 36 四、盘点报告 . 37 第七、仓库领料及发料管理办法 . 37 第一、采购管理办法 一、本公司物资部之采购依本办法办理。 二、采购组根据工程部排定之物料计划，并计算本月应采购数量。 三、根据工程部送来之物料计划内本月份采购数量填写请购单，经总经理核章后将请购单送采购员办理采购事宜。 四、接到请购单后，采购组应根据品名规格积极寻找供应商，原则上每一物料应寻找三家以上之供应商，进行比价格、比质量，其必须具备之资格如下： 1、必须是有限公司。 2、必须做过其他公司之物料及零件，且目前尚继续在供应者。 3、必须自备车辆。 采购员于订购前应确实调查该供应商之信用程度、交货情形、品质情况，并将供应商资料报告呈总经理批示认可后进行订 购。对于特殊规格物料、使用量很大之物料以及独家供应之物料，于采购前尤需注意供应商（协力厂）之调查工作，必要时得协调工程部、地产部、地盘经理（工程师）与品管人员共同前往考察调查。 五、经比价格、比质量决定供应商后，经双方同意后，与供应商洽谈合约，合约起草，主管副总经理审定合约后交总经理（或授权人）签约后方能物料订购。 六、物料进仓及使用前均须抽样检验，以断定物料之水准，依据品管质量、数量验收合格予以收货；对品管质量不合格者，不予收货，退回供应商提出交换。 七、物资采购人员（仓库管理验收员）在业务交往上必须遵纪 守法、廉洁奉公，严禁假公济私、索贿受贿，一经发现按公司规定处理，严重者移交司法部门处理。 二年三月十八日 第二、采购程序 1、物料管理部门开出采购单，给采购组。 2、决定购买些什么物料以及购买多少数量。 3、研究市场状况，并找出有利的购买时机。 4、决定物料供应来源以进行采购事项。 5、以询价、报价、比价决定有利价格，并选取供应商。 6、与供应商签订采购合约并开立订购单。 7、监督供应商准时交货。 8、核对并完成采购交易行为，根据验收单或品质数量检验报告，核对供应商交货状况，并对不良品设法加以处 理。 9、内购与外购在采购管理之精神大致相同，惟外购程序必须透过出口程序及作业手续。 二年三月十八日 第三、采购员业务职责 一、寻找物料供应来源，并分析物料市场。 二、与供应商洽谈，并安排工厂参观，建立供应商（协力厂）之资料。 三、要求报价与进行议价。 四、获取所需之物料。 五、查证进公司物料之数量与品质。 六、建立采购业务进行顺遂所需要之资料。 七、了解市场趋势，并搜集市场供给与需求价格等适切资料加以成本分析。 八、呆料与废料之预防与处理。 二年三月十八日 第四、仓库管理守则 未 经验收之物料不得存于仓库内。 物料应依其种类、性质、体积、重量及流动性等排列整齐，放置适当之处，以便领用及查点。 凡有危险易燃物品应特殊储存，并应与其他物料隔离。 凡属仪器及特别贵重之物料，应储存于箱内并予加锁。 物料储存处所应保持清洁干燥，以免物料污染或受潮。 物料之发放或领放，依照公司规定，无关人员不得任意进入仓储区域，不按公司规定手续办理者，物料不得出库。 仓库不得携入任何易燃物品，并禁止抽烟。 仓库内外附近，应备用消防设备，以策安全。 仓库应加强防卫，以防盗窃。 二年三月十八 日 第五、进料验收管理办法 一、本公司对物料之验收入库均依本办法。 二、协力厂商或供应商送交物料时必须填写送货单一式二联，详细写明送货内容与订购单据号码，连同统一发票与所送交之物料送到物资仓库之收料处。 三、收料员核对统一发票、订购单与送货单无误后，再核对供应商资料卡是否有超交之现象。收料员在核对无误后，在送货单一式二联上签章，将第一联送货单退供应商以为送货之凭证，第二联收料员留存，之后将送货单之内容转记入供应商资料卡内。 四、收料员将进料验收单之号码抄录在该物料货品上，同时在送货单上亦填入进料验收单号码 、收料日期。 五、收料员根据送货单第二联填记进料验收单一式三联，并载明下列各项目： 物料编号； 品名规格； 交货者名称； 统一发票号码及年月日； 交货数量； 实际接收数量； 订购单号码； 收料日期。 六、收料员若发现送来之物料混有其他物料或其他特殊情况，必须在进料验收单接收状况栏内书明，以为品管检验参考。 七、收料员于填入必要内容并核章后，将进料验收单第一、二、三联送物料计划员。 八、物料计划员根据进料验收单在“物料订购、运输、接收记录”上填记进料验单编号、收料日期以及接收记量后将进料验收单第一、二、三联立 即送往品质检验员。 九、品质检验后将合格品总数填入进料验收单一至三联，经品质主管核章后，第一联进料验收单由进料品质检验单位自存，并送物料计划员登记良品总数，计算订购余额于“物料订购、运输接收记录”后将进料验收单第一联转送帐料员，帐料员根据进料验收单内良品总数转记存量管制卡入库数量栏，并填具入库日期与进料验收单号码后存查。二至三联送收料员将交货实况填入供应商资料卡交货资料各栏后，将进料验收单二至三联连同统一发票送仓储员办理入库手续。 十、仓储员核对物料数量与合格品总数是否相符，于安排物料进入仓库后在进料验收单二至三联合格品实数栏盖仓库接收章，将进料验收单二至三联送请物料主管核章。 十一、物料主管核章后之进料验收单第二联送采购部门。 十二、进料验收单第三联连同统一发票送会计部门以为付款之凭证。 十三、外购品于采购组收到提单时立即将所附之发票影印一份给物料组，经物料计划员登记入“物料订购、运输、接收记录”后转送收料员。于物料运达时，收料员根据影印之发票，核对入仓之外购品，并将交货实况填入供应商资料卡，以下进料验收程序与内购品处理程序相同。 十四、无论是向协力厂商或供应商采购之物料，送交仓库决定验收前，对该物料之价格 、数量、品质、交期或其他交易条件与订购单所载明之交易条件、采购规范相核对，以查验该批物料允收或拒收，才给予验收进仓。 验收处理程序如下： （一）先行检查协力厂商或供应商所送来之各种发票、交货证件是否齐全，交货数量与订购单或交货单上所载数量有否误差，如有误差，不应该进一步加以验收。 （二）运到物料卸入验收地时，即应先核对包装箱上所记载之收件人是否相符；物料名称、数量与交货证件所列是否相同；包装是否完整（在运货途中，是否被打开过）；每箱物料之毛重与净重是否与交证件相同凡此种种均该逐一核对。发生误差，立即注明 清楚，并联络协力厂商（供应商）补足，必要时须沿请公证。 （三）开箱拆开包装，物料内容与交货文件应该核对物料名称规范是否相符。对于所交物料有混淆或夹杂其他类似之物料或零件短缺，或零件破损不堪，均应加以注意，并将详情写在物料验收单上，以为验收工作处理当中之重要资料。 （四）依公司之规定在一定期内进行全检或抽样的工作。 （五）经进料验收单位或委托其他检验单位试验物料之品质，其结果写在物料验收单上。 （六）根据物料验收单上品质检验之规定，判定该批物料为允收或拒收。 （七）如品质验收合格，数量无误，应即办理登帐进库， 予以收货。 十五、超交之物料以退回为原则，但得以考虑让供应商寄存，而不作进料验收之处理。 十六、收料员根据每天进料情形填写物料外暂收品日报表，一式四联，第一联收料员自存，第二联送物料计划员，第三联送品管员，第四联送采购员。采购员根据日报表，与物资主管商讨对超交物料的处理办法。 二年三月十八日 第六、仓库盘点管理办法 一、盘点之目的 （一）资产之管理 1、查明各项物品、材料、固定资产之可用程度，以达到有效利用资产的目的。 2、利用盘存、清点物品重新妥置库存物品，使之和计数帐顺序配合达到管理之目的。 3、核对现有存货、固定资产等与帐上记载数目是否一致，以把握公司资产之准确性。 4、为下期生产（工程）计划之依据。 5、最低与最高存货量之把握。 6、不良品、呆滞品之发现。 （二）资料金额之确定 1、确定各项资产之真实价值，以利成本之计算。 2、据以编制资产、存货之明细表。 3、精确计算利润中心之利润，以考核各中心之贡献实绩。 二、实施时间规定 每年实施二次：六月三十日及十二月三十一日。 三、人员组织 （一）公司派财务主管人员负责。 （二）物资部经理（或副经理）、采购人员。 （三）仓库管理人员。 四、盘点报告 （一）负责人应将盘点明细表（只限材料、半成品数量表）缴交，以凭核对而利督导。 （二）盘点完毕当天应将全部盘点卡分类，依编号顺序连同空白未用之盘点卡交给复检人员交帐务员整理。 （三）各仓管员应于盘点后三日内造具盘点明细表三份，两份送会计（造册时请按计数帐、材料帐编号及盘点卡顺序填写），一份自存。 （四）负责人应将存货、资产逐项检验，若有错误或遗漏之处应随时会同财务部对其进行更正或复查。 二年三月十八日 第七、仓库领料及发料管理办法 物料由物资部根据工程（生产）计划，将仓库储存之物料，直接向生产现场发 放之现象，称为发料。物料由生产部门现场人员在某项工程制造之前填写领料单向物资部领取物料之现象称为领料。 一、本公司材料、零件领用、发放依本办法办理。 二、工程（生产）人员根据工程计划所需填制领料单，核章后向物料仓库之管理人员洽领物料。 三、物料管理人员接获领料单后，一面核对一面准备物料，将物料送往工程部门。 四、工程领料人员核对物料数量、规格与领料单相符，在领料单上签收。 五、物料管理人员在无特殊情况时，备料与发料应优先发料送往工程单位。 六、在备料发料过程中，发现物料短缺或待料情形，物料管理员必须立即采取 行动，一方面将缺料情形告知采购部门，一方面向供应商催货。若短缺之物料已进仓，物料管理人员应立即安排检验，将检验后之物料送往工程部门，无论如何严禁工程部门人员自行向进料检验人员领料，进料检验人员亦不得擅自发料。 七、其他单位请求物料支持，借用本公司之物料零件，物料管理人员必须核对领料单是否有总经理批准，在确保不影响工程计划之情形下，始得办理转报转帐手续，其余领料作业与一般领料手续相同。 二年三月十八日 （正文止） 行政管理制度 目 录 一、目的 . 38 二、范围 . 38 三、行政管理制度 . 39 1、公文管理 . 39 1.1 收文 . 39 1.2 发文 . 39 1.4 公文种类 . 39 1.5 公文格式 . 40 1.6 行文规则 . 40 1.7 公文办理 . 41 1.8 公文立卷、归档及销毁 . 41 2、印章管理 . 41 2.1 印章的制发 . 41 2.2 印章的使用与保管 . 41 2.3 印章的销毁 . 42 3、档案管理 . 42 3.1 目的 . 42 3.2 定 义 . 42 3.3 原则 . 42 3.4 档案分类 . 43 3.5 各档案分类如下 . 43 3.6 档案立卷归档要求 . 44 3.7 有关注意事项 . 44 3.8 公司档案室档案 . 44 4、例会制度 . 45 5、办公用品管理 . 46 6、名片管理 . 46 7、通讯管理 . 46 8、办公场所管理 . 47 9、车辆管理 . 47 10、固守资产管理 . 48 一、目的 为了适应公司业务发展需要，使公司的办公系统 更加规范化、制度化、科学化。 二、范围 适用于广州市房地产开发有限公司各部门及地盘。 三、行政管理制度 1、公文管理 1.1 收文 A、政府部门及有关单位发来的公文收到后，均由行政人事部进行分类，挂号文件进行登记编号（格式见附件一），属于部门、地盘的文件由行政人事部直接送达处理；属于公司文件，经行政人事部做收文处理（格式见附件二），由行政人事部负责送公司分管领导批阅。 B、根据批阅范围，由行政人事部有秩序地组织及时送阅处理，并负责催阅、催办、催传。 C、发文要有记录，文件接收人需在发文登记表（见附件三）签 名。 D、为缩短传阅时间，提高传阅速度和避免丢失，文件送到后，公司各领导和部门经理要及时阅看，阅签后退行政人事部，公文不得自传递，以防丢失和延时误事。 E、各部门对有公司领导指示的公文要及时处理，并将处理结果注于公文签上。 F、传阅文件，阅后要签名并注明阅文日期。 G、公司领导及部门开会带回之发公司的公文及有关会议文件一律交行政人事部进行登记、收存。 H、发公司的重要公文（与公司全局有关的）均应将有关原件送行政人事部，复印一份由部门办理或留存。 1.2 发文 A、凡以公司名义制发的文件。需请示主管副总经理 同意后，由有关部门负责拟稿，草拟文件必须用拟稿纸书写，文稿形成后，由主管副总经理签发。 B、已经主管副总经理签发的文件底稿，由行政人事部进行登记，统一编号后打印。 C、以公司名义发文由行政人事部统一打印、校对，盖章后发出。 D、以部门名义发文，由文件起草部门校对、复印，盖章后发出。 1.3 发文注意事项 A、以公司名义发文，要以相应的公司信笺为对外行文的正式公文纸。 B、拟发传真，须用公司的传真纸书写，按格式填写有关栏目，书写力求字迹工整、言简意明。 C、复印公司内部传阅文件，使用已复印过的单面纸或进行双 面复印，一般只发有关部门，节约开支。 1.4 公文种类 A、决定：适用于对重要事项或者重大行动做出安排。 B、通告：适用于一定范围内公布应当遵守或者周知的事项。 C、通知：适用于批转下级单位的公文；转发上级和不相隶属单位的公文；发布规章；传达要求下级办理和有关单位需要或者共同执行的事项；员工的职务任免、聘用和会议。 D、通报：适用于表彰先进，批评错误，传达重要精神或者情况。 E、报告：适用于向上级机关汇报工作，反映情况，提出意见或者建议，答复上级机关的询问。 F、请示：适用于向上级机关请求指示、批准。 G、批复：适用于答复下级单位请求事项。 H、函：适用于不相隶属单位之间相互商洽业务、询问和答复问题等。 I、会议纪要：适用于记载和传达会议情况和决定事项。 1.5 公文格式 公文一般由发文字号、秘密等级、紧急程度、标题、主送单位、正文、附件、印章、成文时间、抄报抄送单位等部分组成。 A、发文字号，凡以公司名义制发的公文，其发文号统一由行政人事部编排。 B、公文秘密等级分为“绝密”、“机密”、“秘密”，其中：“绝密”、“机密”公文应标明份数、序号。 C、紧急文件分别标明“特急”、“急件”。 D、公文标题，应准 确简要地概括文件的主要内容，并准确标明公文种类。标题中除法规、规章名称加书名号外，一般不用标点符号。 E、公文如有附件，应当在正文后，成文时间之前注明附件顺序和名称。 F、公文除会议纪要外，应加盖印章。印章加盖应骑年压月。 G、公文的成文时间，经领导人签发的日期为准。 H、文字从左至右横写、横排，统一用简体字，题目用黑体，正文用仿宋体。 I、公文用纸统一采用国际标准 A4 型（长 297mm，宽 210mm），左侧装订。以公司名义发文，要采用公司信笺，并加盖印章。 1.6 行文规则 A、各单位的行文关系，应根据相 互间的隶属关系和职权范围确定。 B、向下级的重要行文，应当同时抄送直接上级。 C、“请示”应当一文一事，一般只写一个主送机关，切勿多头主送，如需同时送其他机关，应当用抄送形式。 D、“报告”中不得夹带请示事项。 E、草拟公文做到： 情况确定、观点明确、条理清楚、文字精炼、书写工整、标点明确、篇幅力求简短。 人名、地名、数字、引文准确。用公文应先引标题，后引发文字号，日期应当写具体的年、月、日。 用词用字准确、规范，文内使用简称，一般应先用全称，并注明简称。 草拟公文应使用统一的拟稿纸并签署拟稿人姓名 ，草拟、修改和签批公文，不得用铅笔或圆珠笔，不得在文稿装订线外书写。 F、公文中的数字，除成文时间、部分结构次序数和词、词组、惯用语、缩略语、具有修辞色彩语句中作为词素的数字必须使用汉字外，应当使用阿拉伯数码。 G、属于部门职权范围的事项，应当由部门自行发文；部门的发文，一般只需抄报主管领导，避免滥送。 1.7 公文办理 A、公文办理分为收文和发文。收文办理一般包括传递、签收、登记、分发、批办、承办、催办、查办、立卷、归档、销毁等程序；发文办理一般包括审核、签发、校对、用印、登记、分发、立卷、归档、销毁等 程序。 B、需要办理的公文，行政人事部应及时送领导指示或者交有关部门。 C、审批公文，主批人应当明确签署意见，并写上姓名和审批时间，其他审批人圈阅，应当视为同意。 D、公文送领导签发之前，应由行政人事部进行审核，审核的重点是：是否需要行文，是否符合有关法律、法规，是否与有关部门会签，文字表述、文种使用、公文格式是否符合本办法等。 E、传递秘密公文，必须采取保密措施，确保安全；利用计算机、传真机等传秘密公文，必须采用加密装置，绝密级公文不得利用计算机、传真机传输。 1.8 公文立卷、归档及销毁 A、公文办完 后，应当根据有关规定，及时将公文定稿、正本和有关材料整理立卷。 B、公文归档，应当根据其相互联系、特征和保存价值分类整理，要保证档案的齐全、完整，个人不得保存应当归档的公文。 C、没有归档和存查价值的公文，经过鉴别和主管领导批准，可以定期销毁。销毁秘密公文，应进行登记，由二个监销，保证不丢失、不漏销。 2、印章管理 2.1 印章的制发 A、广州 房地产开发有限公司、部门、地盘的印章由公司行政人事部统一制发。 B、财务、物资等其他各种类型的专用印章由各部门统一规格归口刻制。 C、制发印章须经公司总经理批准 ，行政人事部在颁发印章时，应留有印模并由使用部门签收。 2.2 印章的使用与保管 A、使用印章要事先填写行政人事部统一印制的公司印章使用登记表（见附件四），部门主管签署后报公司领导批准。一般性事务可持本部门主管签署的登记表直接与行政人事部主管联系。 B、凡公司总经理、副总经理已签署的文件、合约、标书等，如需用印，视同领导同意，可直接与行政人事部联系。 C、遇特殊情况，需在空白纸上加盖公司印章时，必须经公司领导批准。如未使用，须退回行政人事部。 D、非签约等特殊情况，不得携带公司印章外出。必须携带外出时，需 由经办人填写填写公司印章使用登记表，并按时归还。 E、行政人事部为公司印章的管理部门，一定要严格用印章制度，认真履行登记签批手续，不得擅自扩大使用范围；印章要有专人保管，不得随意转交他人。 2.3 印章的销毁 A、因更名、损毁、遗失等原因需刻制新的印章的，应及时与行政人事部联系，按照管理程序办理。 B、需销毁印章的应交回行政人事部，并由二人办理登记备案。 3、档案管理 3.1 目的 明确公司档案管理原则，建立完善准确的档案系列，积累和储存宝贵的工作资料，为公司业务的有效运作和决策提供必要的资料服务。 3.2 定义 档案是指公司在经营活动中形成的，具有查考利用价值并按有关制度规定归档保存的图文、音像材料，如文件、资料、书信、会议记录、数字、表格、单据、契约、照片、图像、录音、录像等文件资料。 3.3 原则 企业档案是企业不可缺少的资源，对企业的有效运作与决策，对维护企业的经济利益，保护企业的合法权益，具有法律凭证作用。根据本公司实际情况，公司的企业档案，按照集中管理的原则，由公司行政人事部管理，各部门、地盘要认真做好档案的整理与归档上交工作，由保证档案的完整、准确和安全。 A、地盘保管一般短期资料，对重 要文件、资料、书信、数据或需长期保管的资料数据，地盘应复制留底后，将原件随时送交公司有关部门。地盘结束后，须将所存的有用档案资料分类归档、整理、登记，附上清单，一并上交公司的行政人事部。 B、重要档案需在产生同时将正本报公司行政人事部集中管理。 C、各部门、地盘上交档案清单按附件七、八、九格式填写。 D、行政人事部档案室按附件五、六格式填写案卷目录。 3.4 档案分类 通常是，工程、地产、物资方面的档案资料，以项目为主进行分类；文书、财务方面的档案资料以年度为主进行分类。 根据公司目前和以后发展的业务情况 ，现将档案资料分为五大类。 A、文书类 B、财务类 C、工程施工类 D、物资类 E、地产类 3.5 各档案分类如下 A、文书类 公司成立、更名、合并、撤销等有关的请示、批复。 公司组织简单、机构设置、启用印章之印模。 营业证书、公证书、注册文件、政府批文、法代表证件。 有关机构颁发的业务文件。 工作计划、总结、会议纪要、重要文件。 公司领导的重要讲话、批示，以及公司的请示报告与批复等。 对外宣传的公司简介、幻灯片、录象带、重要照片等（包括底片）的原件。 B、财务类 本公司财务制度。 各种 会计凭证（单证、记帐、汇总等）。 会计帐簿（明细帐、总帐、固定资产帐、辅助帐）。 会计报表（帐务指标快报、年度决算报表）。 各类清册（会计移交清册、会计档案保管清册、会计档案销毁清册等）。 C、工程施工类 开工申请。 工程保险文件。 施工记录、测试记录、往返信件和指示（分开存档）。 施工进度、质量记录、质量安全事故报告。 重要的工程图表、图片、施工照片等。 结算文件资料。 竣工工程总结报告。 完工保养纸。 D、物资类 机械设备及材料采购供应计划及审批件。 物资订购的报价单、比价单与 合同文件。 各种机械设备清单、保险文件及汽车牌簿等。 固定资产清单。 固定资产调拔、报废及出售审批表。 材料调拔单。 物资买卖合同文本。 销售收、付发票及凭证。 海关进出口报送单证。 重大买卖合约审批表。 E、地产类 征地或购地的有关文件、资料或其他合作形式的资料。 建造房屋的全部文件、资料。 卖房契约、价目、入伙等文件。 与设计单位、建筑师、律师、银行、广告公司等有关房地产的业务文件、资料等。 市场调研报告、可行性研究报告、发展策划报告、营销策划报告等有关文件。 3.6 档案立 卷归档要求 A、档案归档立卷根据档案材料形式的规律和特点，保持档案之间的有关联系，便于保管利用。 B、归档档案材料的种类、份数以及相关档案和每份档案的页数均应齐全完整。归档档案材料要按年顺序编制，不同年度的档案一般不得放在一起，跨年度的请示与批复，放在批复之年度内；没有批复文放在请示年度内；跨年度的总结内容放在后一年内。 C、归档的档案材料中，应将每份档案的正件与附件、请示与批复、转发文件与原件、多种方字形成的同一文件应合在一起，不得分开。 D、立卷归档必须按规定格式逐件填写卷内目录，并进行代码编号，字迹要 工整、清晰。 E、工程项目在进行过程中要随时注意收集、积累有关资料。 3.7 有关注意事项 A、各部门、地盘均须指定专人进行文件资料管理。管理人员应按照本管理制度的要求，并结合实际情况和以往的经验，将资料按各有关规定搜索、整理、分类、登记、立卷、归档。各级主管必须重视并经常过问，检查此项工作。 B、各级管理人员必须健全和完善档案资料的存入、借出和移交的签收、登记制度。档案资料的借阅，必须经部门主管批准；未经许可，不得复印或外借。 C、需统一归档的档案原件正本必须按本管理制度之 3.3 所述要求逐级移交，存入银 行、律师行的契约及经商定存入保险柜的文件除外。但这部分档案要按期及时向公司行政人事部提交清单、复印件或合同协议之复印件。 D、公司内部制作的，需由公司统一存档的档案资料，由制作单位或发出部门仍按上述原则 3.3 要求，每年整理后列出清单，按规定时限一并移交公司行政人事部。 E、凡需销毁的档案资料，必须先造册列出清单，并经相应级别的主管签字批准后，才可销毁，销毁清单须予保存。公司各部门所存档案资料的销毁，原则上定为五年一次。地盘则为该工程结束时，清理上交后，将无用资料加以销毁。 3.8 公司档案室档案 A、公司 档案室档案管理工作由行政人事部负责。 B、档案在用完之后按需要存于公司档案室，一定时间或永久保存。 入库档案由行政人事部负责人审查批准，并指派专人控制、整理及最后销毁档案（档案室档案存放清单）。 C、档案的储存及储存时间等，要视乎档案情况及其他原因而定，并由部门负责人最后决定。 D、档案要保存在公司统一制作的封套内，每年封套均需有参考编号，以便找寻。封套外要标记存仓索引及文件销毁日期。 E、行政人事部要保存所有入档案室档案的登记资料，包括封套的编号、内容、入库日期、销毁日期等。 4、例会制度 4.1 例会 A、公司总经理会 会议时间：每月两次，定在每月第二周和第四周的周一下午。 参加人员： 会议内容： 讨论制定年度工作计划，总结和完成计划的措施和办法。 讨论研究发展项目的可行性、策略、意向书及合同等。 检查、研究重大项目的阶段性工作情况、工作安排或计划，检查发展项目进度、质量、成本的控制情况。 讨论和总结售楼的策略及方案。 定期通报资金运转、资金投入情况、公司开支情况，审核财务的预决算。 讨论公司架构、人员编制、工资调整和公司员工的任免、奖惩；讨论决定部门、地盘的职责范围。 研究决定员工 的福利待遇及有关事宜。 B、公司总经理办公会 会议时间：每月一次，定在每月首周，具体时间提前通知。 参加人员：正副总经理、部门、地盘经理。 会议内容： 检查通报每月工作完成情况； 安排、布置月度各项重要工作； 检查、通报工程进度、质量和成本的管理情况； 讨论有关的企业规章制度，检查贯彻执行情况。 C、公司生产办公会 会议时间：每周一次，定在周一上午。 参加人员：分管工程的副总、工程部、地产部、物资部经理、地盘正副经理。 会议内容： 检查、通报各地盘工程完成情况； 检查、通报各地盘工程 进度、质量、安全和现场管理等情况； 安排、布置各地盘工程本周各项计划、工作等任务； 布置、检查、协调有关部门当前工作。 4.2 会议纪律 A、与会人员接到会议通知后，应预先安排好工作，做好会议准备，按会议时间、地点准时出席会议。 B、与会人员如因其他公务不能出席会议或迟到，应事先向会议主持人请假。 C、会议进行时，与会人员如需处理紧急事项，应向会议主持人请假。 D、会议进行中，其他人员不得擅自敲门进入会场找人，如有紧急事情需经行政人事部文员 /秘书通知。 E、参加重要会议人员，要严守会议秘密，不准向无关 人员随意谈论会议内容。 5、 办公用品管理 5.1 公司各部门、地盘的办公用品由公司行政人事部统一购买，原则上每月一次，部门、地盘指定一名职员领取。 5.2 领用文具要事先申请，当月 25 日申请下月用品，填写办公用品申请表（见附件一），并由部门、地盘负责人签字，于每月 25 日前交到行政人事部。 5.3 办公用品的发放时间为每月 5 日（节假日顺延）。 5.4 行政人事部负责办公用品的购买，负责汇总个人领用办公用品的情况，员工离职时视情况退还行政人事部。 5.5 要坚持勤俭节约，不得铺张浪费，各部门、地盘负责 人在签署申请表时要加以审核。行政人事部在保证供应的情况下，有权调整申请表中的用品计划。 5.6 各部门、地盘对印有公司字头的信封、信笺要严加管理，防止有人利用公司信封、信笺做有损公司利益的活动。 6、名片管理 6.1 定义：名片是交际场合个人身份的自我介绍。 6.2 名片印制： A、公司员工的名片经行政人事部审核后统一印制，个人不得私自印制。 B、原则新来员工转正后方可印制名片，特殊情况要经部门负责人提出申请。 C、印制名片要提前一周通知行政人事部。 D、新印制名片要在行政人事部备案，未经备案而发生问 题者，要追究责任；已备案的名片，在增印时可不再备案。 7、通讯管理 7.1 公司办公楼电话交换机由行政人事部负责安排人员转接。 7.2 使用长途电话应尽量缩短通话时间，可以用传真办的事情尽量不用电话通话。 7.3 部门、地盘搬迁、完工拆离，应通知行政人事部办理电话转移注销手续。 7.4 部门、地盘的电话机、传真机购买、维修，由行政人事部统一负责。 7.5 BB 机因工作需要的，部门申请，由总经理决定。 7.6 手机话费： 公司根据员工的职责及级别实行限额以内实报实销，超出限额部分自负。 具体每月限 额如下： A、司机： 300 元。 B、部门副经理： 400 元。 C、部门经理： 500 元。 D、副总经理： 800 元。 E、其他员工因工作需要的，由总经理决定。 8、办公场所管理 8.1 公司员工要努力养成遵守纪律、文明办公的新风貌。 8.2 遵守工作制度，必须按时上下班，不准迟到早退和擅离职守；特殊情况不能按时上下班或中间离开工作岗位的，必须事前请假。 8.3 文明办公，上班时间不得办私人事务和看与工作无关的书报，不得无故串岗，聚众说笑。需与他人研究工作时（包括讲电话），要抓紧时间、注意音量，不得影响他人。 8.4 礼貌待客，接待来访客人要敬茶，不得泄露公司机密。 8.5 保持办公室整洁，注意办公室内外清洁，不准在办公区域晾晒雨具，不准乱扔废纸、污物，办公室内墙上不得随意张贴，台面不准摆放与办公无关的物品。离开办公台时，台面上的文件资料要整理整齐，座椅要摆放端正。 8.6 公司员工上班时，必须佩带工作证，男士必须着西装或穿衬衫扎领带，女士着装