【商业地产-DOC】当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告-87页

当代光谷智慧城沿街高层项目 I 前言 受湖北佳辉置业有限公司委托，对当代光谷智慧城沿街高层项目进行可行性研究，在对武汉房地产市场趋势、光谷片区房地产市场进行调查分析的基础上完成本报告。 本报告的研究目的在于： 为湖北佳辉置业有限公司提供项目决策、项目定位、项目运作的依据； 为湖北佳辉置业有限公司寻求合作开发的伙伴提供合作方式与资金安排、股权架构的依据。 因此，本报告在遵守政府相关政策法规的前提下，特别注意报告的科学性、客观性、规范性。 本报告仅为项目初步可行性研究报告， 有些细节尚待进一步调研、充实、深化，仅供使用者参考。 武汉学林置业顾问有限公司 2005.11.25 当代光谷智慧城沿街高层项目 II 目 录 前言 . I 第一部分 总 论 . 6 一、项目背景 . 6 1、项目名称 . 6 2、项目区位 . 6 3、项目现状 . 7 4、承办单位概况 . 7 5、已具备的主要开发建设条件 . 8 二、项目可行性研究报告编制依据 . 8 三、项目主要结论 . 9 1、项目名称建议 . 9 2、项目目标顾客群定位 . 9 3、项目产品定位 . 9 4. 项目规划建设方案 . 9 5、项目价格定位 . 10 6、项目投入总资金和主要经济效果 . 10 四、项目建设存在的主要问题和实施建议 . 12 1. 项目建设存在的主要问题 . 12 2、项目的实施建议 . 12 第二部分 项目的市场态势分析 . 14 一、武汉房地产市场分析 . 14 1、经济背景 . 14 2、政策背景 . 15 3、武汉市房地产市场特点分析 . 16 4、武汉房地产市场趋势预测分析 . 17 二、项目供需圈区域房地产市场态势分析 . 19 1、光谷片区概况 . 19 2.光谷片区区域房地产市场分析 . 20 三、光 谷片区区域重点竞争项目分析 . 22 1、主要竞争物业分布概况 . 22 2、主要竞争物业价格分析 . 23 3、主要竞争物业调查结果 . 24 4、主要竞争项目的高层物业分析 . 27 当代光谷智慧城沿街高层项目 III 5、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议 . 34 6、物业调查分析结论 . 36 第三部分 项目所在区域楼面地价分析 . 37 一、武汉市房地产市场土地供应状况分析 . 37 二、项目所在片区楼面地价分析 . 38 1、邻近地块转让案例数据 . 38 2、区域楼面地价分析 . 38 3、住宅物业和商业物业地价分摊 . 38 第四部分 项目开发经营机会分析 . 39 一、项目 SWOT 分析 . 39 二、 “NMN”（现状对策目标）矩阵分析 . 40 第五部分 项目定位 . 41 一、项目开发经营理念和策略 . 41 二、项目定位 . 42 1、物业定位 中档精品高层物业 . 42 2、项目命名 . 42 3、目标客户群定位 . 43 4、户型定位 . 44 5、价格定位 . 45 第六部分 物业发展建议 . 49 一、物业开发方案构思 . 49 二、项目规划方案建议 . 50 1.规划设计方案技术经济指标 . 50 2、户型设计建议 . 51 3、建筑及外立面风格 . 51 三、项目建设方案建议 . 52 1、项目建设期 . 52 2、空间组织和建筑布局 . 52 3、人防和消防设计 . 52 4、管理系统 . 53 5、建筑材料、建筑设备、建筑细部配置的选 购 . 53 四、项目环境景观方案建议 . 54 第七部分 环境影响评价 . 55 当代光谷智慧城沿街高层项目 IV 一、项目实施过程中的环境影响与对策 . 55 1.项目实施过程中的环境影响 . 55 2、项目实施过程中的环境影响对策 . 55 二、项目建成后的环境影响及对策 . 56 第八部分 项目组织建议 . 57 一、组织机构配置 . 57 二、项目任务组织 . 57 1、项目实施的原则 . 57 2、工程招投标 . 58 3、营销工作的组织 . 60 4、物业管理工作的组织 . 60 三、项目实施进度 . 60 1、项目建设开发周期 . 60 2、项目实施进度安排 . 61 3、项目实施进度表 . 61 第九部分 投资估算 . 63 一、建设投资估算 . 63 1、投资估算范围 . 63 2、投资估算编制依据 . 63 3、投资估算说明 . 64 二、项目投入总资金及分年投入计划 . 65 第十部分 融资方案 . 67 一、项目资金来源 . 67 1、项目资本金筹措 . 67 2、项目债务资金筹措 . 67 二、融资方案分析 . 68 1、资金来源可靠性分析 . 68 2、融资结构分析 . 68 3、融资成本分析 . 68 4、融资风险分析 . 69 第十一部分 财务评价 . 71 一、财务评价基础数据与参数选取 . 71 1、财务价格 . 71 2、利率 . 71 当代光谷智慧城沿街高层项目 V 3、项目计算期选取 . 71 4、财务基准收益率（ ic）设定 . 71 二、营业收入与成本费用估算 . 72 1、销售收入估算 . 72 2、租赁收入估算 . 72 3、销售成本费用估算 . 72 4、所得税的估算 . 72 三、财务评价报表 . 73 四、盈利能力分析 . 73 1、财务内 部收益率 . 73 2、财务净现值 . 73 3、投资回收期 . 73 4、投资回报率 . 74 五、偿债能力分析 . 74 六、不确定性分析 . 74 七、财务评价结论 . 74 第十二部分 社会影响评价 . 75 一、社会影响分析 . 75 二、互适性分析 . 76 三、社会风险分析 . 77 第十三部分 风险分析 . 79 一、风险等级划分 . 79 二、风险因素的识别和评估 . 79 三、风险规避对策分析 . 81 1、政策风险对策 . 81 2、市场风险对策 . 81 3、工程风险对策 . 81 4、资金来源风险对策 . 82 5、社会风险对策 . 82 第十四部分 研 究结论和建议 . 83 一、项目开发建设与经济效果结论 . 83 二、该项目具有良好的经济效益和社会效益 . 84 三、项目实施建议 . 84 附图、附表 . 87 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 6 第一部分 总 论 一、项目背景 1、项目名称 项目暂定名称： 当代光谷智慧城沿街高层项目 。 2、项目区位 当代光谷智慧城沿街高层项目 位于 “武汉 中国光谷 ”中央商务区内 ，系当代光谷智慧城三期。 东隔保利花园为关山大道，西至 717 研究所，南临雄楚大道（民院路与关山一路中段），北接当代光谷智慧城一期 、二期及即将建设的光谷步行街。 其地理位置优越，登高远眺，北是美丽的东湖、磨山，南为烟波浩淼的南湖，东为广阔无边的森林公园。 该项目处于成熟的市区地段，公用设施配套齐全，外路客运、市内公共交通系统便捷，水、电、气、暖供应及电信、排污等基础设施完善。 本项目地块 （ 东湖开发区雄楚大街 1019 号 ） 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 7 3、项目现状 当代光谷智慧城沿街高层项目 属于当代光谷智慧城整体规划中的组成项目，是武汉当代物业发展公司精心开发建成已入住的当代光谷智慧城社区的一部分，现状为临时绿地。 经开发区主管部门同意，由武汉当代物业发展公司将该项目的开发经营收益权有偿转让 给湖北佳辉置业有限公司从事开发、建设、经营，并签订了相关书面协议。 同时，经开发区主管部门同意，对于在这块临街土地上建设 11 层、 11 层、15层三栋小高层（含底商）的住宅的原规划进行修改，修改后规划为建设 17 层、17层、 25层三栋高层（含底商）的住宅。 由于项目开发经营收益权的有偿转让非项目的整体转让，因此本项目建设的各项手续皆以当代光谷智慧城的名义办理，本项目是在当代光谷智慧城的名下进行开发和经营。 4、承办单位概况 湖北佳辉置业有限公司已取得项目地块的开发经营收益权。 武汉长线通信技术有限公司（长江通信集团 全资子公司）拟通过收购湖北佳辉置业有限公司股权合作开发的方式对本项目进行投资开发。 项目的实际承办单位应是收购股权事宜完成后组建的新的经济实体。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 8 5、已具备的主要开发建设条件 （ 1）已签订本项目地块开发经营收益权转让书面协议。 （ 2）已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已经完成项目的正式规划和规划报批及公示工作。 （ 3）本项目的主要开发手续均在当代光谷智慧城名下已经取得。 （ 4）项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定。 （ 5）本项目为当代光谷智慧城小区组成部分，小区业主已入住，为近成熟社区，项目品质和市 场认同度均较高。 （ 6）项目市场调查和营销筹划工作已经在进行并已取得阶段性成果。 二、项目可行性研究报告编制依据 国家建设部及湖北省、武汉市及东湖高新技术开发区颁布的相关法律、法规与政策； 武汉市及东湖高新技术开发区国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要； 武汉市及东湖高新技术开发区 2000、 2001、 2002、 2003、 2004 年国民经济和社会发展统计公报； 武汉市及东湖高新技术开发区城市和开发区总体规划大纲（ 2000 年-2020 年）； 武汉市规划局东湖开发区分局规划方案； 国家计委、建设部建设项 目经济评价方法与参数 (第二版 )(1993年 )； 建设部房地产开发项目经济评价方法 (建标 2000205 号 )； 国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南 (计办投资200215 号 )； 城市房屋拆迁管理条例； 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 9 城镇土地估价规程； 武汉市及项目所在光谷片区及项目周边地区市场调研和现场勘察资料。 三、项目主要结论 1、项目名称建议 延续当代光谷智慧城的品牌效应和市场认知，项目建议为： 当代光谷智慧城三期 2、项目目标顾客群定位 本项目的目标顾客群为项目供需圈区域范围内核动力研究所、华中科技 大学、中国地质大学、长江职业学校、民族大学、电大、职大等研究人员和教师、学校行政人员；开发区各类公司员工；物业周边居民。 3、项目产品定位 中档精品住宅 当代光谷智慧城项目的品牌延续 对现有物业的互补性、差异性、引导性 （户型、降噪、保温、防尘、外立面） 4. 项目规划建设方案 项目共三栋高层建筑，总建筑面积为 33000 平方米，其中住宅 29000 万平方米，商业 4000 平方米，总户数为 246 户，容积率为 4.13。 本项目力求营造一处集商业和居住于一体的多功能高层住宅区。 项目拟规划开发 17 层板式两栋， 25层蝶型 一栋共三栋高层住宅。商业部分为高层之间连通一体的两层裙楼。 结合高层深基础开挖和人防建设需要，做一层地下室，平时可作为停车位使用和设施设备用房。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 10 项目计划按照总体规划和布局一体化实施，总建设期为 2年。其中前期 准备为 6个月，主体工程自开工建设至竣工交付使用为 1 年零 2 个月，开工半年后可开始商品房正式预售，现房销售期为 4个月。 具体项目总体控制性规划指标见下表（表 1-1） 表 1-1 项目总体规划指标 项 目 数 量 单 位 用地面积 12 亩 建筑占地面积 2760 平方米 总建筑面积（不含地下室） 33000 平方米 其中 住宅： 29000 平方米 商业： 4000 地下室建筑面积 5580 平方米 总户数 246 户 地下停车位 102（地上 7） 个 人防建面 2760 平方米 容积率 4.13 建筑覆盖率 34.50% 绿地率 45.00% 5、项目价格定位 住宅部分全程均价 3100 元 /M2，总价控制在 15 50 万元之间，主力户型为110M2左右的三房两厅两卫，总价在 34 万左右，最低首付款在 10 万左右，最低月供款在 1000 元 /月左右。 商业部分全程均价 7000 元 /M2。 6、项目投入总资金和主要经济效果 在 2 年的开发建设经营期内： 项目投入总资金为 9627.42 万元； 其中自有资金为 3372.67 万元； 税前净利润为 2208.56 万元； 税后净利润为 1542.56 万元； 自有资金税前投资回报率为 65.48%； 自有资金税后投资回报率为 45.74%。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 11 表 1-2 项目投入总资金和主要技术经济指标表 序号 项 目 单位 数量 备注 主要经济结果和数据 一 项目投入 总资金 万元 9627.42 1 建设投资（不含建设期利息） 万元 9505.02 2 建设期利息 万元 122.40 其中自有资金 万元 3372.67 二 销售收入 万元 13320.00 项目总销售收入 三 销售成本 万元 599.40 项目总销售成本 四 销售税金 万元 884.62 项目总销售税金 五 销售利润 万元 11835.98 项目总销售利润 开发利润 万元 2208.56 项目总利润 六 所得税 万元 666.00 七 税后利润 万元 1542.56 经 济 评 价 指 标 一 项目财务内部收益率 % 38.80% 基准收益率 Ic=10% 税后项目财务内部收益率 % 27.80% 基准收益率 Ic=10% 二 资本金收益率 31.62% 税前资本金收益率 45.81% 三 财务净现值（税后） 万元 884.62 财务净现值（税前） 万元 1443.50 五 税后投资回收期 年 1.83 税前投资回收期 年 1.78 四 税前投资回报率 22.94% 税后投资回报率 16.02% 六 税前自有资金投资回报率 65.48% 税后自有资金投资回报率 45.74% 七 借款偿还期 年 1.68 八 单位建筑面积投资 2917.40 不含地下层建筑面积 单位建筑面积投资 2784.10 含地下层建筑面积 九 单位建筑面积工程造价 1553.35 不含地下层建筑面积 单位建筑面积工程造价 1328.68 含地下层建筑面积 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 12 四、项目建设存在的主要问题和实施建议 1. 项目建设存在的主要问题 本项目建设存在的主要问题有： （ 1）项目前期各项审批手续尚未全部完成，合作事宜尚在洽谈中 ，项目工期尚不能最后确定。 （ 2）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多， 要规避其风险。 （ 3）项目开发的主体是高层住宅， 其市场认同、市场消化速度和能力会对项目构成重大影响。 （ 4）存在较强的市场竞争压力， 项目的竞争优势和竞争力还需要多方面营造。 2、项目的实施建议 对本项目的实施建议主要有以下几点： （ 1） 研究并充分利用 当代智慧城小区已经形成的人文生态高建筑质量优物业管理的 市 场传播效应，充分利用现有业主进行链式营销，提前积累客户量。 （ 2）集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作， 落实项目开工建设的各项手续，确保项目能尽快开工建设。 （ 3）周边同类物业同质化现象相当严重， 实行差异化战略， 营造项目特色与特质，大大强化项目竞争力。 （ 4）降临街噪音、节能保温，并美化外立面，使之成为雄楚大道上 亮丽一景。 （ 5） 以客户显而易见的性价比优势 进行产品设计和价格定位，强化成竞争优势。精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。 （ 6）项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的 合作伙伴， 以确保项目工程质量。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 13 （ 7）资金运作中，可以考虑此项目和民院路项目拉开开发时序，加大预售款和现房款的使用比例，进而 降低资本金需要量。 （ 8）真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外， 可采取请意向客户参与施工管理与监督、参与选择物业管理公司等事项， 以保证工程质量，并带来良好的舆论口碑，树立产品品牌。 （ 9）由于项目对原规划的修改变动较大，对北侧相邻的已入住业主产生一定影响，提前做好这些业主的工作， 规避项目的社会风险。 （ 10） 尽管项目规模不大，仍须精心于每一个细节，作 为树立企业品牌的良好开端。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 14 第二部分 项目的市场态势分析 一、武汉房地产市场分析 1、经济背景 （ 1）武汉经济发展，作为华中腹地最大的商贸中心、交通枢纽，长期处于没有中央政策重点扶持“自生自长”状态，发展缓慢。 东部沿海城市开发、沿边城市边贸为主导产业的快速发展、振兴东北老工业基地、西部大开发等中央政策都使武汉处于这些重大发展战略的边缘经济带。因而，武汉经济的总量水平与发展速度都相对较低。 GDP、人均 GDP、人均可支配收入等主要经济指标在 19个副省级城市中排名各在 13、 14 位，与重庆、乌鲁木齐等城市 同居下游。 （ 2）最近几年，在下列政策强力推动下，武汉经济蓄积能量，速度加快。武汉市 2000 年以来 GDP 和城镇居民可支配收入增长状况见下表。 GDP （亿元） 人均 GDP （元） 城镇居民可支配收入 （元） 2000 1206.84 16206.00 6760.68 2001 1347.80 17882.00 7035.05 2002 1492.74 19560.00 7820.28 2003 1662.18 21460.00 8524.52 2004 1954.65 24871.48 9564.05 2005年 1 10月 1853.28 9115.58 1 湖北省委关于“全省支持武汉、武汉带动全省”的决策及相关政策实施。东风汽车、中铁十一局、中建八局、清江集团等一大批大型企业总部迁驻武汉，为武汉经济注入活力，增加了城市税源和发展后劲。 2 以武汉为中心的“ 8+1”城市圈的互动、专业分工，建立了武汉经济辐射与带动的宽广平台。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 15 3 确定武汉建设现代制造业中心的战略方向 长期以来，武汉经济发展战略定位于“两通起 飞”、“科技立市”、“跨越式发展”等方向，而对国家重点老工业基地城市拥有的制造业资源的再开发利用重视不够。 在确立建设现代制造业中心的发展战略之后，武钢、武船、武锅、汽发等大型国企的改制和技术改造升级加快了步伐，东风汽车等制造企业移迁武汉，使武汉的制造业成为武汉经济发展的强有力支柱。 本田汽车、日产汽车、海尔、 TCL 等家大型企业生产基地落户武汉，为武汉经济夯实了基础。 （ 3） 2005 年全国人大提出“中部崛起”战略，“给政策、给项目、给资金”三给政策的逐步到位，将使武汉经济在未来 5 10 年真正实现“跨越式发展 ”，武汉经济总量、速度将大幅提升，结构将进一步优化，人民生活水平也将随之提高。 武钢扩建与产量翻番（由现在 800 万吨 /年到 2010 年为 2000 万吨 /年）、国家投资 200 亿的重化工项目的建设投产、光电子产业发展的加速，本田和日产汽车、海尔、 TCL 全面投产，使武汉经济 GDP 在 5年左右时间翻一番成为显然可见的前景。 （ 4）武汉教育、科技力量雄厚，教育经济、科技经济释放出极大能量，教育带动经济，科技产业、文化产业将加速发展。 （ 5）和记黄埔、世贸、瑞安、新世界等财团入市巨额投资商用物业，将为武汉招商外资、经济走向世 界注入强大的推动力。 2、政策背景 （ 1）全国房地产市场从 1994 年市场周期高峰顶端下滑，到 1998 年负增长达到谷底，到 2000 年开始进入快速上升期，地价、房价一路攀升。 （ 2）房价上涨速度过快、房地产投资增长过快、占用土地量增长过快，引起中央高度重视。 从 2004 年开始，中央从用地管制、土地供应方式、投资、贷款规模与贷款条件、利息、开发商项目资本金比例、开发项目预售条件等方面加强宏观调控。尤其是 2005 年以来，在商品住宅领域抑制投资、遏制投机的政策 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 16 措施出台后，全国房地产市场逐步进入稳定、规范的发展期。有些过 热城市显著降温，投机风被刹住。 （ 3）中央政策的目标是坚定不移地实现房地产业健康（规范）、稳定（逐步、协调）、持续（科学）发展主要政策已基本落实，调控目标正在逐步实现。这些政策已经沉淀为房地产的基本政策措施，其全体部分不会发生实质性变化。 （ 4）该轮对房地产市场的宏观调控，在总体上，对武汉影响不是很大，反而促使武汉房地产市场进入规范、稳步上扬态势。 3、武汉市房地产市场特点分析 房地产市场极具地区性。武汉，作为房地产界所称“内地二级城市”，房地产市场自有区别于北京、上海、沿海城市，也区别于西安、重庆、沈阳等 内地城市的特点。这些特点主要是： （ 1）城市规模大，发展空间大，迴旋余地大。 武汉市 800 万人口的住房消费量，长期在每年 500 万平方米左右徘徊，每年人均增量为 0.6 平方米左右，低于全国平均水平。因此，它也积累了后发的消费量，留下了后发发展余地和空间。 （ 2）最近三年，地价、房价上升速度较快，但价格水平不高，逐步达到全国城市商品住宅价格平均水平。 2002 年，武汉市商品房平均楼面地价在 600 元 /m2左右， 2005 年三季度达到1300 元 /m2以上 ，翻了一番。 武汉市商品住宅 2005 年前三季度平均价格为 3400 元 /m2左右。仅比全国商品住宅平均价格略高 100 元 /m2左右。 武汉市商品住宅平均价格上涨的主要原因可归纳为三点： 城市环境、居住环境、建筑品质的提升。 “现在的住宅区与 5 年前的住宅区的品质不可比”，这是武汉房地产界开发商、市民、政府一致的共识。 强制性节能措施，将使房屋建造成本提高 100 元 /M2 左右。 城市环境改善与土地供应政策的改变带来的地价上升。实际楼面地价三年来上升 700 元 /M2左右。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 17 需求增加、供不应求 引发房价上升。 武汉市旧城改造计划每年拆迁 300 万 M2危旧房，带来的刚性需求至少是 400万 M2。 同时，武汉市停止了经济适用房的供应。 最近，在宏观调控下，武汉市政府安排经济适用房，强调旧城改造的计划性、节奏性，以促进房地产市场稳定，健康发展，避免大起之后的大落。 （ 3）武汉市房地产市场周期处于高峰期的上升阶段。 从上海、北京、广州、深圳等城市的市场轨迹看，房地产市场周期高峰期应当有三个拐点，如下图： A点 进入市场高峰期； B点 达到市场高峰期； C点 市场高峰期结束点。 武汉市房地产市场周期处 于 A 点到 B 点的上升通道时，遇到了中央政策宏观调控，因而必将延长高峰运行期。 （ 4）市中心区房价上升较快，郊区房价相对稳定。 （ 5）大企业、大盘、名盘占据市场主导地位 ，引导房地产市场走向。 和记黄埔、世贸、瑞安等港财团入市，万科、金地、保利、顺驰、大华后续项目开发，武汉地产集团 10 年达到销售 100 亿元 /年规划的实施，将使武汉房地产市场形成大企业、大盘、名盘主导地位，引领市场走向的格局，中小企业可取追随策略。 4、武汉房地产市场趋势预测分析 （ 1） 根据房地产市场周期演化的一般趋势， 武汉房地产市场需求与供给将 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 18 持续 、稳定上升 2 3 年。 如果“中部崛起”战略在“给政策、给项目、给资金”三给方面能够落实，武汉房地产市场将随之持续上升。 （ 2）性能价格比成为购房者购买决策的核心价值取向。 因而，有明显缺陷（配套、环境、户型、景观、物业管理等）的楼盘将被迫降价。 （ 3）级差地租的级差将拉大，拉大特殊优良环境地段和一般区域的房价差。 （ 4）不同区位商品住宅平均价格在 3 5 年的预期为： 内环线内 内环 中环之间 中环以外 2005 年 4000 元 /M2 3100 3500 元 /M2 2500 元 /M2 预期 5000 元 /M2 4000 元 /M2 3000 元 /M2 全市商品住宅均价在 4000 4300 元 /M2之间。总体上，房价将稳步、小幅上涨。 （ 5）武汉市高收入人群聚居区同时具有环境、地段、配套诸方面的优势，商品住宅价格将坚挺或领涨。 这些高收入人群聚居区有： 汉口： 1汉正街、江汉路一带区域 2建设大道金融一条街区域 汉阳： 1钟家村 大桥局区域 2沌口 经济技术开发区政府周边区域 武昌 ： 1水果湖府前经济区域 2光谷高校科技区域 高收入人群聚居区以强大的购买力支撑房价坚挺或领涨。 （ 6）“品质特色”将成为房地产产品开发成功的关键，以特色、差异化去满足特定客户群的特殊要求成为适销对路产品，将成为开发商寻求市场机会的关键点。 （ 7）由于城市的发展、土地资源的紧缺，高层建筑将越来越成为楼市主导产品。 （ 8）“资金为王”总体上保证开发项目资金链的连续将成为开发企业的 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 19 生命线。 1993 1995 年的房地产市场高峰期，在武汉市一级 主干道边留下了 164 栋高层烂尾楼，其原因都是资金链断折。 在房地产市场进入稳定增长期后，在国家确保金融安全背景下，开发商的资金实力和资金运作能力，就成为企业生命线。 二、项目供需圈区域房地产市场态势分析 1、光谷区域概况 光谷区域的范围大致从鲁巷以东到森林公园延至中环线以西，从东湖以南到汤逊湖以北，约 35 平方公里。 2003 年，中央批准在东湖高新技术开发区建设国家光电子产业基地，是谓武汉中国光谷。武汉市政府多年连续投入巨额资金优化光谷区域景观环境，改善投资环境，大规模“筑巢引凤”，建设面向世界的现代光电子 产业工业园区，经过多年努力，光谷区域已经成为国内一流的宜居、宜工、宜研区域。 （ 1）自然环境优美、交通发达，景观绚丽而又大气。 浩渺的东湖、南湖、汤逊湖，环绕着郁郁葱葱的雷达山、喻家山、马鞍山，林木花卉敷边而又宽阔的珞瑜东路、关山大道、光谷大道、南湖大道，高校等单位绿色出墙的别致景色，使光谷区域成为武汉乃至全国最为优美的景观区域。 （ 2）高校科研机构密集、高技术密集、高文化素质人群密集、高收入阶层密集区域。 这里有 18所知名高校， 56 所科研机构、数千家光电子、能源、工厂、生物、医药等类企业以及金融、法律等服务机 构。 （ 3）以光电子为核心的教育经济、科技经济、文化经济、商贸经济、服务经济已有一定基础，正在蓄势待发，迎来招商引资快速发展高峰期。 2003 年，光谷区域 GDP200 亿元， 2004 年达到 280 亿元。 2005 年，中国武汉光谷光电子国际博览会上签约 58 亿元人民币。 按照规划，未来 10 年，该区域将新增人口 15 万人，常住人口 30 万人，大学生 20 余万。 （ 4）光谷区域商务中心逐步形成。鲁巷广场商务中心的地位已经确立，将 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 20 成为向民院路、鲁磨路、卓豹路、珞瑜东路、步行街延伸形成光谷区域的商务繁华中心。 2.光谷片区区域 房地产市场分析 (1)供给总量大，释放有节奏。 据不完全统计，光谷片区区域目前在售、在建、已报规划批准的商品住宅总量约为 600 万 m2，写字楼物业 65万 m2，商贸物业 15 万 m2左右。 目前在光谷区域的常住居民约为 10 万人，如此大的商品住宅供应量易造成供给大于需求的局面。对此，开发商尤其是大盘普遍采取“小量释放”策略，一般地，各楼盘分期开发销售量在 100 200 个居住单元之间。使特定时期的市场供给量适应需求量。 (2)在空间格局上，交通便捷程度和各地人流密集的程度与楼盘销售态势相关性很强。 一般来说： 以鲁巷 广场为中心，向四周延伸，距离由近到远，销售成本由低到高。 以珞瑜东路为基准线，由北向南，销售成本由低到高，实际入住率由高到低。汤逊湖一带楼盘实际入住率只有 15%左右。 大单位 (高校、研究院所、企业 )附近的楼盘以这些单位的客户为主要支撑购买人群。 (3)大盘引领市场走向，竞争激烈，各求特色。 万科、当代、保利、南益、长城、宏宇、鑫国等开发商以大盘的规模、风格、价格引领光谷区域房地产市场走向。各开发项目之间竞争激烈，促使各项目以特色取胜。万科的“产业化、工业化”模式，当代的“品质优先”、南益的“高成本、高品 质”理念体现在各自的项目上，其市场表现各异。 即使如此，在总体上说，同质化竞争的现象仍然相当突出。 (4)高收入人群密集支撑该区域房价在 3000-3500 元 /m2。 该区域高等学校、科研单位、科技企业、民营企业，积聚着武汉市的一批高收入人群。 该区域商品住宅价格从 3年前的 2000 2500 元 /m2，随武汉市房地产市场大 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 21 趋势走到现在的 3000 3500 元 /m2。尽管人们一般认为该区域距离中南商务圈、徐东商务圈、汉口诸商务圈距离较远，但房价仍然不低。预计该区域房价会在该价位稳下来相当一般时间。 (5)客户普遍成 熟度高，投资意识和维权意识强。 光谷区域房地产市场客户文化素质高，懂专业、懂法规、懂产品比别的人多，购房时重视品质、追求生活品味、购买决策谨慎稳重。汉口售楼成交，一个客房平均接待三次，即可签订合同；光谷区域一个客房平均接待六次才能签订合同。 光谷区域高收入人群聚集，寻求投资渠道者比例高，出于对房地产保值增值特性的认知，购房投资成为主要投资方式。 光谷区域高知人群维权意识相当强，购房者要求参与与监督预购房屋建设和物业管理公司的选择。对于开发商行为、建筑工程质量、物业管理到位程度要求较高。通俗一点说：“很挑剔” 。 （ 6）客户不大相信广告宣传，较为相信朋友的传介，更看重自己的实际观察。 （ 7）物业类型由多层转化为商层占主导地位。 人们对于高层楼宇的三大劣势 成本高、建筑使用率低、物业管理费高的认识，已逐步转化为高层有电梯方便、高处可视自然景观和人文景观良好而无价、高处自然通风污染少的认知，正在适应建筑高层时代的来临。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 22 三、光谷片区区域重点竞争项目分析 1、主要竞争物业分布概况 本 案 洪福家园 紫菘枫林上城 名都花园 枫桥泊岸 学雅芳邻 卧龙剑桥春天 光谷商务中心 狮城 风华新都 光谷国际 巴黎豪庭 现代森林花园 宇峰家园 陆景苑汉盛 关山春晓 汉盛 关山春晓 金地阳光城 保利花园 江南家园 2期 柒零社区 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 23 2、主要竞争物业价格分析 3100 元 / 3100 元 / 3500 元 / 3300 元 / 3250 元 / 3100 元 / 2580 元 / 3300 元 / 3100 元 / 汉盛 关山春晓 3200 元 / 3800 元 / 2900 元 / 2900 元 / 3300 元 / 3100 元 / 3100元 / 3338 元 / 武昌核心区 武昌核心区均价 3300-3800 鲁巷核心区 鲁巷核心区均价 3100-3800 光谷核心区 光谷核心区均价 2900-3300 本 案 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 24 3、主要竞争物业调查结果 楼盘名称 开发商 地理位置 项目规模 容积 率 绿化率 建筑形式 物业形态 总户数 停车位 均价 销售速度 光谷商务中心 湖北东盛房地产有限公司 鲁磨路和珞瑜路的交叉口 占地51.133 亩；建面约30.3 万 4.3 35% 高层（在 建） 大型购物中心、写字楼、高层住宅 1900（一期800） （写字楼）4800； （住宅） 3680 起 租售部筹建阶段，即将开始客户登记 卧龙剑桥春天 武汉卧龙房地产开发有限公司 东湖高新技术开发区珞瑜路叶麻店 占地 180亩；建面约25 万 2.08 35% 多层 、 小高层 住宅、商业、办公 1216 户 3250 元 / 销售速度一般 巴黎豪庭 南益置业（武汉）有限公司 珞瑜路与关山二路交汇处 占地 178亩；建面共30 万 2.40 40% 小高层 ， 高层 （筹建） 高尚住宅 2362 户 2100 个 3338 元 / 2005 年 11 月 6日开盘，当日170 套售出 现代森林花园 湖北现代城市建设发展集团有限公司 洪山马鞍山森林公园对面 占地 135亩；建面约27 万 2.0 39% 小高层 ,多层 ,叠加 别墅 普通住宅 1320 户 700 个 3300 元 / 销售速度一般，推出 300套 4个月销售一半 柒零社区 武汉市 洪华房地产开发有限公司 洪山民院路当代学生公寓南面 占地 42亩；建面约5 万 1.8 35% 多层 普通住宅 428 户 210 个 3100 元 / 销售一般 江南家园 2 期 武汉佳境房地产开发有限责任公司 洪山民院路武汉科技学院旁 共占地 204亩；二期建面约 11.7万 1.45 45% 多层 小高层 普通住宅 768 户 （一期1200 户） 3100 元 / 销售较好 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 25 楼盘名称 开发商 地理位置 项目规模 容积率 绿化率 建筑形式 物业形态 总户数 停车位 均价 销售速度 保利花园二期 保利 （武汉）房地产开发有限公司 洪山关山一路 74 号 共占地 235亩；二期建面约 11.7万 （总 36万） 2.2 42% 高层 ， 小高层 ， 多层 普通住宅 3000 户 1960 个 2900 元 / （近期下调，前期为 3100元 /） 于 2005-8 开盘仅推出一栋，待售 金地阳光城 武汉市洪华房地产开发公司 洪山民族大道与新竹路交汇处 占地 210亩；建面约14 万（共23.2 万） 1.66 41 % 多层 、 庭院洋房 普通 住宅 1100 户 330 个 3200 元 / 于 2005-11-5 开盘 陆景苑二期 湖北海 陆景置业发展有限公司 洪山关山二路与楚雄大道交汇处 占地 120亩；建面约9.8 万 1.51 33 % 多层、 小高层 住宅 646 户 调价中 （ 11 月 16号前均价3000 元 /） 全现房，销售一般 光谷国际 武汉政和实业有限公司 光谷华光大道珞瑜路路口 占地 37.7亩；建面约10 万 3.98 高层 （ 30层 ） 住宅、商业、办公 1080 户 3100 元 / 2005-6 月底 开盘，底层 13 为 中商超市，销售缓慢 汉盛 关山春晓二期 武汉汉盛地产有限公司 洪山关山一路特一号 占地 172.5 亩 ；建面约18 万 1.57 36% 多层 、 小高层 普通住宅 1328 户 740 个 2900 元 / 2005-9-10 开盘，销售一般 名都花园 3期 枫桥泊岸 武汉城投房地产开发公司 洪山雄楚大街 450 号 占地共1000 亩，三期建面 1.13 42% 小高层 普通住宅 总套数4000 户 3500 元 / 2005-4-2 开盘，销售较好 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 26 约 9 万 楼盘名称 开发商 地理位置 项目规模 容积率 绿化率 建筑形式 物业形态 总户数 停车位 均价 销售速度 紫菘 枫林上城二期 武汉紫菘房地产建筑集团股份 有限公司 洪山雄楚大街与民院路交汇处东 侧 占地约 70亩，建面 约 8 万 3.19 49% 高层，小高层 普通住宅 500 户 360 个 3100 元 / 2005.11.19 二期开盘，一期 6 万方售罄 学雅芳邻二期 武汉市洪华房地产开发有限公司 洪山雄楚大道卓刀泉路交汇处东南面 占地约 85亩，建面 约 16 万 2.67 40% 小高层 ， 高层 住宅楼 、 办公 、 超市 、临街商铺 835 户 300 个 3300 元 / 2005-6-8 二期开盘，销售缓慢 狮城风华新都 武汉洪发物业发展有限公司 武昌洪山区珞师路 447号 占地 150亩；建面约16 万 1.6 30% 小高层 普通住宅 700 户 3300 元 / 2005-7-17 开盘，销售缓慢 洪福家园 武汉洪顺房地产开发有限公司 洪山东湖新技术开发区雄楚大街156 号 占地 30亩；建面约10 万 5 40% 高层 、 小高层 商住楼 700 户 3100 元 / 2005 年 1 月开盘，销售缓慢 宇峰家园 湖北宇峰房地产开发公司 洪山关山二路 19 号 占地约 35亩，建面 约 4 万 1.5 43% 多层 、 小高层 普通住宅 432 户 2580 元 / 2004-10-1 开盘，销售缓慢 当代国际花园 武汉当代科技产业集团股份有限公司 洪山关山二路与城市中环线交汇处 占地 825亩；建面约59.4 万 1.10 45% 小高层、多层 、 花园洋房 住宅及办公楼 3030 户 3100 个 3500 元 / 2005.11.19 开盘，销售一般 光谷 坐标城 湖北长城建设实业有限关山大道与南湖南路交占地 437亩；建面约 1.3 43% 多层、小高层、高层 居住、商业一体化 3600 户 3600 个 3500 元 / 于 2005-11-19 开盘，销售一般 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 27 公司 汇处 40 万 楼盘名称 开发商 地理位置 项目规模 容积率 绿化率 建筑形式 物业形态 总户数 停车位 均价 销售速度 万科 城市花园 武汉万科房地产开发有限公司 洪山东湖高新技术开发区关山一路南端 占地约 540亩；建面约39 万 0.97 40% 多层 、 小高层 普通住宅 700 户 3800 元 / 厨卫 装修交房，2005-6-19 开盘，销售一般 4、 主要竞争项目的高层物业分析 序号 楼盘名称 地理位置 楼层 栋数 价格 营销推广主题 主力户型 销售进度 1 光谷商务 中心 鲁巷广场 西北角 2 栋 25 层（裙楼15 层为底 商，625 层为写字楼、住宅） 写字楼 4800 元 /；住宅3680 元 /起（层差 40元 /）；均价 4300元 /；商铺整体招租 住宅 “入住景观住宅，品味梦想人生”；商铺 “拥有黄金店铺，三代生活无忧”；写字楼 “投资高级写字楼，身份地位都显赫” 客户登记阶段 2 巴黎豪庭 原鼓风机厂厂址 2005.11.26 只推出7、 8、 9 号楼，都是 11 层小 高层 ；高层还在筹建阶段，规划 28 层 住宅 3200 元 /起价，3338 元 /均价（底商未做） “东湖光谷、生活大师、大众豪庭” 1*1： 55.4 、 55.34 2*2： 96.8 、 96.02 3*2： 130137 （主力户型） 4*2： 140 155 2005.11.6 开盘，推出 170 套，已发出400 张 VIP 卡客户当天购房 90 套，销售速度一般 3 保利花园 原湖北电机厂厂址 18 层 住宅 2900 元 /均价；底商 12000 元 /（面积6080 ） “ 原生态 新人文 数字化 ” 2*2： 79 92 （ 83 左右主力户型） 3*2： 117 143 （ 120 左右主力户型） 60左右 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 28 4*2： 152 4 光谷国际 华中科技大学东校区南侧 3 层底商裙楼和 2栋 27 层的塔楼 住宅均价 3100元 /；整体招商（ 13 楼），中商已签合同 “ 缔造光谷精神堡垒 ； 创新科技孵化基地 ； 构筑城市生态物业 ；多维空间建筑集群 ” 1*1： 54 、 72 2*2： 81 、 92 （面积在 80左右主力户型，可办公可居住） 小户型销售较好 5 学雅芳邻二期 洪山雄楚大道卓刀泉路交汇处东南面 三栋小高层，七栋高层，一栋高层综合楼组成 ， 点式、条式布置；共 6 万方商铺，已售罄 住宅 3300 元 /均价；底商 7000 元 / ，面积60100 “ 人居商业 ”多功能 小户型 6580 销售速度较慢 6 洪福家园 长江职业学院东侧 2 栋 高层 21 层 住宅 3100 元 /，层差 40元 /；整体招商（ 13楼），未定 “光谷腹地、新加坡风情、十万平方米小高层社区”；“五福盈门 有福盈门、有禄盈门、有寿盈门、有财盈门、有喜盈门” 三房二厅，面积在 138左右 70%左右 14 层以上滞销 7 紫菘 枫林上城 二期 717 研究所对面 18 层； 16 层； 32 层 住宅 31