【商业地产】易居_盐城高力地产项目市场和产品研究_80ppt_2008年

高力盐城项目 市场和产品研究初稿 2008.10.18 目录 第一篇 宏观部分 第二篇 经济与产业 第三篇 房地产市场综述 第四篇 板块市场 第五篇 项目区域发展特征 第六篇 产品力初步研究 背景 : 1、历史：自汉武帝元狩 4年（公元前 119年）建县以来，共有 2100多年历史 ，是施耐庵、陈琳的家乡 2、人口：全市总人口 806万，其中市区人口 68.6万，全市人口年均增长速度为 0.6%，城市人口年均增加 6,84万人，户均人口数量为 3.12人 3、地理：滨海襟湖，具有典型的湿地景观，是丹顶鹤的故乡，气候年年均温度在 13度左右 4、居住：盐城市政府出台 市区 2008-2012年住房建设规划 ,确定规划期内市中心城区人均住房面积不低于 33平方米 本数据均摘自官方网站及城市年鉴 第一篇：宏观部分 数据一：地区生产总值 1、 07年全年实现地区生产总值 1368亿元，按可比价计算比上年增长 15%，增幅创“九五”以来的新高； 2、从 01年开始地区生产总值开始进入一个相对高速增长的时期 ,近几年来基本增长速度基本维持在 15%左右 ,增长速度惊人。 数据二：三产结构 1、全市第一产业实现增加值 260亿元，增长 4%；第二产业实现增加值 642亿元，增长 19.1%；第三产业实现增加值 466亿元，增长 16.2%； 2、工业化进程明显加快，三次产业结构由 2006年的 20.945.7 33.4调整为 19： 46.9： 34.1，二三产业比重上升了 1.9个百分点，其中第二产业比重上升了 1.2个百分点 ； ； 3、私营企业开始崛起，成为就业的主力和推动社会经济发展的新动力。 数据三：人均 GDP 1、 07年全年增长 23%，人均 GDP较上年有明显增加，达到了 18009； 2 、 总体走势，稳中有涨， 03年以后增长速度加快。 数据四：人均可支配收入 1、 07年全年增长 15%，人均可支配收入为 13857元， 2000年以来，人均可支配是收入一直保持稳定的增长，该区域经济发展较为稳定； 第二篇：经济与产业 盐城经济发展阶段 1、 1983 1988年，经济振兴阶段。 农业和乡镇工业获得发展， GDP年均增长 9%，二产劳动力比重上升 8.4%，三产上升 4.2%，固定资产投资增加 70%； 2、 1989 1991年 , 经济调整阶段。 GDP年均增长 6.9 ，二产劳动力比重下降 1.1个百分点，三产劳动力比重仅上升 0.5个百分点，固定资产投资增长 6%； 3、 1992 1996年 , 继续发展阶段。建设市场、招商引资、兴办开发区、工业园区、开发房地产， GDP年均增长 13.1，二产劳动力比重上升 3.2个百分点三产劳动力比重上升 2.7个百分点，固定资产投资增长 35%； 4、 1997 2000年 ,平稳发展阶段。亚洲金融危机的冲击，通货紧缩的压力，内需不足。 GDP年均增长 10.9，二产劳动力比重下降 4.9个百分点 ，三产劳动力比重上升 4个百分点，固定资产投资增长 8%； 5、 2001-2007年，快速发展阶段。 GDP年均增长 13.2 ，二产劳动力比重上升 9.2个百分点，三产劳动力比重上升 10.7个百分点，固定资产投资增长 29% 盐城目前主要产业： 1、纺织服装：共有各类棉花加工企业 100多家 ，是盐城市未来较长时期的主要产业； 2、汽车制造：主要是悦达汽车、中威客车等汽车产业园； 3、农副业：年产粮食 500万吨、油料 30万吨、肉类 60万吨、禽蛋 70万吨、水产品 60万吨左右； 4、旅游及物流：目前所占比重不大，属于未来大力发展的产业； 5、房地产业：到 2010年，规划中增加值年均增长达到 20%，开竣工总量达到 480万平方米； 内外经济形势概要： 1、欧美经济受金融风暴影响，衰退已成定局，外需减少严重，受及牵连，国内经济 3季度下滑明显，政策已全面转向三保； 2、纺织业自去年开始即受到人民币大幅升值影响，出现大面积亏损，相关从业人员失业现象普遍； 3、汽车制造业及其相关产业受经济不佳影响，需求大幅度萎缩，美国通用与克莱斯勒被迫考虑合并事宜，将对全球影响巨大； 4、因预期收入减少，股票市场、房产市场低靡，家庭资产大幅度缩水，旅游业受波及严重； 5、房地产业是本次全球金融风暴始作俑者，国家层面调控尚未放宽，去年投资增速过快带来供给过大，价格虚高，较大调整不可避免。 盐城经济判断： 1、经济增速下滑：盐城目前的几大产业，除农业受累影响不大外，其余如纺织、汽车、旅游、房地产等支柱产业，均会受到严重波及，将对盐城经济发展带来重大不利影响， GDP增速将有明显下滑； 2、调整期限预测：根据以往盐城经济发展调整期限预测，第一次调整用时 3年， 97金融危机时用时 4年。本轮经济调整自 08年始，按以往年限预测，将会达到 2011年，并且，随着经济体规模的加大，调整时间不会变短； 3、房地产业预测：房地产对 GDP的直接贡献达到 20%左右，而在一些城市，达到 60%左右。从盐城人口增加速度来看，每年增加 0.6%，即 4.83万人，而城市人口每年（ 01-07年）增加 6.84万人，由此可以看出，市区人口的增加，主要是由于农转非（土地征用、拆迁）造成，而因为城市发展吸引外来人口的比例则不大。由此，当城市经济发展减缓，城市化进程所需大量资金无法满足时，房地产拆迁就无法造成大量需求，从而造成房地产业停滞不前，同时拖累经济。 第二篇结论： 1、盐城的房地产业调整，因其自身产业结构不完善的影响（服务业比例偏低，对外来人口缺乏吸引力），可能会持续 3年左右的时间，即从 08年 6月 2011年 6月，项目在推进过程中，应密切关注城市经济的发展变化，合理确定开发时间、开发规模。 2、盐城房地产市场的刚性需求主要来自于城市拆迁、农民进城以及部分新增人口，项目应密切关注政府在推进城市化工作的速度。 第三篇：房地产市场综述 盐城地产起步自 2003年起，在近四年中， 政府每年的土地供应量基本维持在每年 3000-4000亩 。 2006年，盐城市区 住宅的去化量在 120-130万 ， 之前每年去化量也都在约 100万左右。 2007年上市量 230万 ,去化量 180万左右 ,整体 供应量较大，而由于年开发量及销售量维持在 100万左右，目前土地的存量较大。 政府目前重点大力推进南城新区的建设，潜在土地供应量充沛， 07年底到 08年初城市市场供应量已经于城南片区及周边开始爆发 。 在盐城土地供应量充分的情况下，市场后期推出量增速可观： 随着 “ 两年内土地必须开发 ” 政策的落实，大批土地赶在两年期限内开发上市； 新政府城市规划的调整，对于大批项目规划重新调整后，将集中于近两年内上市。 盐城地产空间加速发展，但近期竞争压力及市场压力凸显。 供应分析： 整体来说，盐城地产热潮起步于 2003年，地产整体市场的发育是比较健康、平稳。在政府（物价局）的限价措施下，整体房价从 2003年的均价约 1200元 涨到了 2006年底的 2600-2700元， 2007年底 3300-3800元， 2008年二季度 3800-4300元 ，（ 主体城区，非老城核心区域 老城核心区目前价格已经在 4500左右，部分优质楼盘价格已经在 5000元以上）。 盐城的房价增长有两个跳跃点，一是 2003年：在地产开发之初，房价有一个大幅提升的过程；二是 2006年，由于城市旧改慢、住宅供应量不足，且政府对于城市进行整体规划，很多项目被叫停，加剧了市场上供不应求的局面，所以造成了价格的再次提升， 2006年的涨幅约在 600-700元， 2007年整个一年市场放量，但是市场还是处于供不应求的局面，造成 07年整个市场价格飙升涨幅约 800元。 2007年“ 51” 国庆之后，部分楼盘的带领之下，全市范围内楼盘均有价格的增长， 各家楼盘的涨幅在 150 250元左右 。 2008年初至今 ,由国内房地产市场的整体形式 ,导致盐城市场也停止不前 ,全市范围内价格有所回落 ,但是幅度不是很大 ,本月盐城国庆房展会多数项目降价促销 ,但效果一般 ,成交率低下 . 价格分析： 物业类型： 盐城普通住宅多以多层为主，从近年开始市场上陆续有小高层、高层产品亮相，但由于市民普遍对于小高层物业不认可，所以从 07年 盐城市场还处于从多层往小高层过渡的阶段（但目前多数盐城市民还对多层产品比较渴望） 。 规划： 产品由兵营式布局向半围合、围合空间、错落式布局发展。 户型面积： 消费者热衷 约 85两房户型， 100 的两房半 户型以及 120-125 的三室两厅一卫 的户型。 户型特点： 两房半偏好两房向南 ， 三房偏好两个卧室及客厅向南 。 车库、地下室： 每户均需要有一个一楼车库或是半地下室的储藏室 。 集中车库： 通常采用半地下室结构 ，车库的顶部做成绿化的园林增加了项目绿化以及休闲活动的空间。 园林绿化： 各项目园林规划水平不一、但是总体均会营造水系，园林内部采用高低错落的常青植物以及竹子来进行点缀。 盐城地产随着近年来的发展，其产品已经由单一化、低开发水准发展为多元化产品，且更加注重品牌效应以及产品的档次。 产品分析： 第四篇：板块市场 盐城房地产市场依照区域的市场特性和发展规律大致可以分为五大板块： 城中板块 城西板块 盐渎板块 城南板块 河东板块 大庆西路 世纪大道 西环路 以新洋港、通榆河、西环路、盐马路、大庆路、世纪大道等主要河流、干道为界，划分为城中、河东、城南、城西、盐渎等五大板块。 板块总述： 盐城市场分析城中板块 板块区域划分： 大庆路以北 新洋港河以南 通榆河以西 盐马路以东 配套情况： 建军路、解放路商业中心 市中医院、市一院、市疾控中心 市一小、市三小等 盐城市场分析城中板块 板块分析： 配套完善，需求量大 ，房源紧缺，价格飙升 板块特征： 该板块处在盐城市最繁华商圈 建军路和解放路沿线，商业氛围浓厚，在该区域臵业的也多为盐城市的高层收入的人群。 市行政中心的南移使城市发展的重心偏南，但是由于企事业单位、学校及商贸中心多在老城区，周边配套最完善，购房需求量居高不下。 市场放量较小，老城区总的开发量在盐城五大板块中总量最低，但规划起点较高，高档社区初具雏形，这势必引领老城区房价一路高涨。 盐城市场分析城中板块 锦江冠城： 物业类型：多层、小高层 销售价格：均价 2800 3200元 /平米 主力户型： 100 110平米 燕达花园 物业类型：多层、小高层、高层 销售价格：均价 2400 2500元 /平米（小公寓） 主力户型： 120平米 悦达东园 物业类型：多层、小高层 销售价格： 4500 5000元 /平米（精装修） 主力户型： 90 120平米 柳岸花城 物业类型：多层 销售价格：约 3300元 /平米 主力户型： 85 125平米 盐城市场分析城中板块 盐城市场分析河东板块 配套情况： 学校：开发区中学、盐城工学院 盐城师范 医疗：无大型医院 大洋湾畔 民航新村 东方绿苑 迎宾花苑 阳光世纪园 阳光康居园 板块区域划分： 通榆河以东地块 盐城市场分析河东板块 板块分析： 配套日趋完善，物业类型齐全。区域环境特色，楼市发展潜力股 板块特征： 板块内土地资源丰富、开发较晚。 受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得较晚，但是其地理位臵、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，大洋湾天然湿地风光带、“串场河风光带”，工业集团产业支撑，教育产业搬迁至此，还有政府的大力扶持，可以预见它将是百万人口城市的经济支撑点，将会是一个城市的新中心。 河东板块发展潜力强劲，发展空间巨大。 盐城市场分析河东板块 迎宾花苑： 物业类型：多层、小高层、高层 销售价格： 2600 2900元 /平米 主力户型： 91 122平米 东方绿苑 物业类型：小高层、商铺 销售价格：均价 3000元平米 主力户型： 110 131平米 奥林匹克花园 物业类型：别墅 销售价格：均价 4200元 /平米 主力户型： 142 189平米 盐城市场分析盐渎板块 配套情况： 教育：盐城实验小学、盐中 医疗：南中医院、东方女子医院金融：中国银行、中国农业银行、中国建行 购物：雅家乐超市、苏果超市 板块区域划分： 北至青年路 南至世纪大道 东至串场河 西至解放南路 盐城市场分析盐渎板块 板块分析： 大盘云集，名校环绕 ,公园景观，闪耀全城 板块特征： 拥有无法复制的盐渎公园景观，扼守新城、老城连通的核心位臵，临近盐中、一小，区域位臵优越。 08年大盘总量超过 200万平方，物业类型以小高层、高层为主。地段一定程度上决定了价格，盐渎板块的房价将成为盐城楼市的风向标。 盐城市场分析盐渎板块 钱江方洲： 物业类型：多层、小高层、高层 销售价格：预计 3500 4300元 /平米 主力户型： 110平方 公园道一号 物业类型：多层、小高层、高层 销售价格： 4100元 /平米 主力户型： 46、 80、 11、 128、 134平方 文化名城 物业类型：多层、高层 销售价格：估计 3800元 /平米（二期） 主力户型： 80 120平米 国飞尚城 物业类型：小高层、酒店式公寓 销售价格： 3300 3900元 /平米（小高层） 主力户型： 130平米（售罄） 盐城市场分析盐渎板块 盐城市场分析南城区板块 配套情况： 教育：开发区中学 医疗：市三院新区医院 购物：创量贩（雅家乐仓储） 金融：中国邮政 板块区域划分： 北至世纪大道 南至盐渎路 东至串场河 西至解放南路西侧 盐城市场分析南城区板块 板块分析： 城南新行政中心，品牌开发公司打造 ,楼盘品质极高，升值潜力巨大 板块特征： 临近城南新行政中心，依据城市发展 “重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”的发展方向，南城区发展潜力不可限量。 07年南城区建设处于起步阶段，房价有一定的优势，升值潜力巨大。 08年市场放量较大，接近 80万平方的市场放量，市场压力较大，走势缓慢。 盐城市场分析南城区板块 瑞尔国际公馆： 物业类型：多层、小高层、高层 销售价格： 3500元 /平米 主力户型： 80 110平米（多层） 华厦绿城 物业类型：小高层、商铺 销售价格： 3420-3900元 /平米（高层） 主力户型： 114平米三房两厅， 136平米三房二厅 盐城市场分析城西板块 配套情况： 中小学：市二小南校区、市一中南校区 综合商场：华润苏果、雅家乐超市 休闲：鹤翔公园、圣地亚广场 银行：工商银行、中国银行 医院：市一院广济分院 板块区域划分： 盐马路以西 以西环路为轴线 盐城市场分析城西板块 板块分析： 市场活跃，新盘集中 ,体量不少，性价比高 板块特征： 03年八大房产商鹿战西环路时代的开始就宣告了城西板块市场活跃性，随着开发的深化，区域房地产发展被拉动，片区的发展也得到带动。 楼盘主要集中于青年路与西环路交汇处，整体体量不少，由于区域位臵的特殊性（紧邻老城，青年路为城市的轴心位臵），再加上价格有一定的优势， 城西板块认同率较高。 盐城市场分析城西板块 盛世华城： 物业类型：多层 销售价格： 2600 3350元 /平米 主力户型： 80-100平方米 水岸名都 物业类型：多层、小高层 销售价格：均价 3300元 /平米（预计多层） 主力户型： 95平米三房两厅 金大洋花园 物业类型：多层、小高层 销售价格： 2400 3200元 /平米 主力户型： 100平方米 西城逸品 物业类型：小高层、高层 销售价格： 3800元 /平米（小高层） 主力户型： 90、 109、 123平方米 盐城市场分析城西板块 盐城市场板块发展小结 现阶段盐城地产已进入板块发展的格局： 各板块近年的发展以及结合媒体的炒作，其板块特征已较为明显； 不同层次的客户的购买行为，其对于不同板块的需求特征已逐渐形成； 各板块的内部优势，已经通过板块内各家开发商的联合炒作来得以加强。 目前整个盐城市场，还是以城南板块发展为重点。 第五篇：项目区域发展特征 1、城南供应楼盘统计 区域划分： 板块区域：北至世纪大道，南至盐渎路，东至串场河 ,西至解放南路西侧 配套情况：教育 开发区中学；医疗 市三院新区医院 ；购物 创量贩（雅家乐仓储）金融 中国邮政 功能定位：行政中心、教育中心、生活中心 大庆西路 世纪大道 西环路 区域特点： 优势（ Strength） 政府规划居住区域，无工业污染，居住环境较好； 比邻大型生态公园、高教园区、大型商业区及市区两级政府； 交通配套逐渐完善，多路公交逐年开通； 经过近几年的房地产开发，城南板块居住氛围浓； 周边重点学校较多。 距风光名胜世纪公园、城南公园、规划中央湿地公园仅一步之遥； 劣势（ Weakness） 生活配套一般，需要大力完善； 离市区较远，交通有待完善； 1、瑞尔国际公馆 物业类型：多层、小高层、高层 销售价格： 3500元 /平米 主力户型： 80 110平米（多层） 2、华厦绿城 物业类型：小高层、商铺 销售价格： 3420-3900元 /平米（高层） 主力户型： 114平米三房两厅， 136平米三房二厅 在售楼盘： 3、水绿名苑 物业类型：多层、小高层 销售价格：均价 3700元 /平米 主力户型： 130平米左右 4、恒荣世家 物业类型：小高层、高层 销售价格： 3700-4000元 /平米（高层） 主力户型： 110平方米左右 在售楼盘： 5、城南印象 物业类型：多层、小高层 销售价格： 3500元 /平米 主力户型： 80 125平米（多层） 6、恒盛都市豪庭 物业类型：多层、小高层、高层 销售价格： 3400-3900元 /平米（高层） 主力户型： 83-90平米两房两厅 114-127平米三房二厅 在售楼盘： 7、汇景新城 物业类型：多层、小高层、别墅 销售价格：均价 4000元 /平米 主力户型： 130平米左右 8、月湖花城 物业类型：住宅别墅、独栋别墅、联排别墅、 叠加别 墅、花园洋房 、酒店式公寓 销售价格： 3400元 /平米 主力户型： 87- 130平方米左右 在售楼盘： 在售楼盘类型及规模统计 楼盘名称 开发公司 建筑类型 楼盘规模（单位：平米） 华厦绿城 盐城华厦融创臵地有限公司 多层、小高层、高层 30万 瑞尔国际公馆 盐城瑞尔房地产开发有限公司 多层、小高层、高层 30万 恒盛都市豪庭 盐城恒盛臵业有限公司 多层、小高层、高层 17万 城南印象 江苏金沃房地产开发有限公司 多层、小高层 11万 恒荣世家 江苏月恒臵业有限公司 小高层、高层 22万 汇景新城 盐城市广联臵业有限公司 多层 小高层 别墅 16万 月湖花城 盐城鸿熙房地产开发有限公司 低层 多层 高层 小高层 别墅 20万 总计： 146万平方，扣除商业面积，约 120万方。 2、城南市场需求统计 2-1、远期内需求：按照城市规划，城南片区将有居住人口 40万人。以目前人均户数 3.12人计算，共有 12.82万户，每户面积为 102.96平方（ 3.12X33)，则总需求为 1320万平方。 2-2、 2年内需求：目前城南片区作为新兴的区域，本地客户不多，外来人口拉动需求明显。目前，主要人口按职业主要分为 A、政府公务员（已居住紫薇花园，对新商品房基本没需求） B、医生、教师等人员（目前已建成 4所学校，医院在建，带来人口 1500人左右，其余两所学