某某酒店可研报告

第一章 总 论 1.1 项目名称 某某国际大酒店 1.2 项目建设单位概况 某某市新华书店是一家省属文化企业，现有职工 200 多人，企业因经营结构调整，规划在某某县城某某镇投资经营酒店餐饮娱乐业。为此，新华书店决定在某某县南城宾馆现有的基础上进行整体改造与新建，使其成为某某县城重要的一家三星级宾馆。 1.3 编制依据及研究范围 1.3.1 编制依据 1.3.1.1 投资项目可行性研究指南（中国电力出版社出版）； 1.3.1.2 民用建筑可行性研究与快速报价（中国建筑工业 出版社出版）； 1.3.1.3 建设项目经济评价方法与参数（第二版） 1.3.1.4 某某市新华书店提供的建设用地红线图及地形图 1.3.1.5 国家现行的有关规范规定 1.3.1.6 项目建设单位提供的相关资料 1.3.2 研究范围 本项目可行性研究报告依据国家有关法规、政策、规程和规范，对项目建设的必要性、建设条件、规划方案、项目选址、主要技术方案、环保及节能、配套设施、投资估算及融资方案、财务效益等方面进行分析研究，并提出有关建议。 1.4 主要经济技术指标 主 要 技 术 经 济 指 标 序号 项 目 名 称 单 位 指 标 1 总用地面积 平方米 13997.7 2 总建筑面积 平方米 15321 3 建筑物占地面积 平方米 5280 4 容积率 1.1 5 绿 地 率 % 34.0 6 建筑密度 % 38.0 7 建设总投资 万元 1685.6 8 全部财务内部收益率（税 后 ） % 20.01 9 全部财务净现值（ 动态 ） 万元 876.15 10 全部投资建设期 年 0.5 1.5 研究结论与建议 本 项目的开发 建设有利于 某某县大力发展旅游事业，有利于提高县 城的旅游接待设施水平，并且能够为某某县委 、 县政府的日常公务性接待工作提供有力的保障， 其总体 发展 方向符合 某某县城的城市总体规划的要求 。 通过对 业主 需求、工程方案以及财务效益等方面的分析，项目是可行的。在具体规划建设过程中，还需注意以下问题： （ 1） 注 重 旅游接待设施环境的营造 。在规划设计 上 应贯彻生态原则、文化原则和效益原则，力求塑造 出 一个具有优雅环境 与 文化内涵 及 个性鲜明的 旅游接待设施环境 。 （ 2）贯彻 “ 以人为本 ” 与 “ 可持续发展 ” 思想，以建设生态型景观 空间为规划目标，满足 旅游设施（宾馆） 的舒适性 与 安全性，创造一个布 局合理、 配套设施完善 、环境优美的现代 化三星级宾馆 。 综上所述，本项目既 能提高县城公共服务设施水平，完善城市职能增强城市吸引力 ， 同时又 具有较好的 社会与 经济效益， 并且 可以促进某某县旅游业 的 发展 ，因此，建议有关部门尽快批准建设。 第二章 项目背景及建设必要性 2.1 项目背景 某某苗族自治县地处湘西南边陲，古为南楚与百越相交之城，系“南楚极边”之苗疆；现南邻广西龙胜、资源二县，西接怀化通道县，总面积 2646.07 平方公里，现辖 10 个乡镇， 10个国营农、林、牧、渔场，总人口 25 万人，其中苗族占 53.8%，苗、汉、侗、瑶 10个民族于这片盈满灵性的沃土上和睦相处，共同发展。 规划的某某国际大酒店是在现有位于某某县城人民南路的南城宾馆的基础上进行改造新建的，总占地面积 1.39公顷，其规划用地性质为旅馆业用地。该酒店主要是由某某市 新华书店集团公司的员工所共同集资兴建的一家三星级宾馆 。 2.2 项目建设的必要性 某某县内具有丰富的自然人文景观。自然景观主要有号称“江南呼伦贝尔”的十里南山，山上有 48坪 48溪；有“绿色王国”之称的沙角洞自然保护区；有风光如画的十万古田，面积 9 万余亩，平均 海拔 1500 米；有千资百态的白云溶洞群和白云千岛湖；著名历史人物 -抗金名将杨再兴出生于某某。举世闻名的二万五千里的长征中，中国工农红军六军团在某某历时 5 天，纵横驰骋一军团在某某辗转 8天，留下光辉的足迹和不少珍贵文物。还的独具风格的苗族风情，实为人们观赏休闲的好地方。近年来，县里正积极在南山 筹建直升飞机场，开通桂林至南山的直升飞机旅游服务。某某县南城宾馆（某某县招待所）原是某某县委、县政府的日常公务性接待场所，主要为行政会务活动及社会公众提供简单的住宿与餐饮服务，现有设施相对比较简陋陈旧，所能提供的接待服 务水平与能力有限，随着某某县域旅游业的大力发展及县招待所的市场化经营改革措施的实施，原有的接待设施已经远不能适应市场化的需求，急需进行相关职能的全面升级与接待设施的改造新建，宾馆急需募资重组。某某市新华书店是一家省属文化企业，企业现因经营结构调整，规划在某某县城某某镇投资经营酒店餐饮娱乐业。故在相关部门的引导下，集资进行某某县南城宾馆的改造重建，规划建成为一家三星级宾馆（某某国际大酒店）。宾馆的建成将 有利于某某县大力发展旅游事业，有利于提高县城的旅游接待设施水平，并能够为某某县委、县政府的日常公务性接待工作 提供有力的保障，其总体发展方向完全符合某某县城的城市总体规划的要求。 因此，加快湘中国际大酒店的建设为改善城市风貌与完善城市职能等方面都具有很强的社会意义与现实意义。 第三章 项目选址及建设条件 3.1 地理位置 项目场址位于 某某县城南部， 为原某某县南城宾馆 (县招待所 )用地， 规划地块西面紧 临 城市主干道 人民路，地块的北面与西面 皆为城市商业设施用地，南面毗邻规划中的城市文化广场，东邻城市居住用地，地块位于绍阳市 2 小时经济圈内，其交通与区位条件都比较优越，周边自然环境也较优美，相当适合于 旅馆业 发 展用地 。 项目场址地势平坦，适宜建设，符合城市规划要求。 3.2 建设条件 （ 1）交通 项目 场址 西临人民南路 、 距某某汽车站约 3 公里。 场址 南面紧邻城市次干道， 本项目内、外部交通状况良好。 (2)基础设施 供水： 由场址西面的人民南路 自来水管网接入。 供电： 由场址西面的人民南路 供电网接入， 可 在 场址 内设配电所。 通讯：直接由 城区 通信网接入。 排水：区内污水可沿城 区 主干道下的排水管网排出。 (3)商业及文化 娱乐 配套设施 规划地块西面紧 临 城市主干道 人民路，北面与西面皆为城市商业设施用地，南面毗邻规划中的城市文化广场， 东邻城市居住用 地，公共服务 设施 相对 配套 完善 。 (4)地震烈度 根据中国地震动参数区划图（ GB18306-2001）， 某某县城 区的地震动峰值加速度分区 g0 (2) 通过试算得到： 当 i1=21%时， FNPV（ i1） =37.84万元 0 当 i2=22%时， FNPV（ i2） =-9.318 万元 0 根据插值公式 ,得到： 财务内部收益率 = 21.01% (3) 静态投资回收期 Pt=（ 6-1） +|-113.66|/265.73=5.04（年） (4) 动态投资回收期 Pt， =（ 10-1） +|-62.83|/102.45=6.41年 根据表七可以计算出，项目财务内部收益率为总是大于行业基准收益率 Ic=10%；项目财务净现值为 876.15 万元，大于零。表明该项目从全部投资角度盈利能力已满足了行业最低要求，在财务上可以考虑接受。另外，项目的静态投资回收期为 5.04 年、动态投资回收期为 6.41 年。均小于行业基准回收期 10 年（不含建设期）。表明项目投资能在规定时 间收回。 11.1.2 由项目损益表和项目投资估算表，可计算以下指标： 投资利润率 =年平均利润总额 /项目总投资 100% =470/1685.60 =27.88% 投资利税率 =年平均利税总额 /项目总投资 100% =（ 470+44.65） /1685.60 =36.11% 资本金利润率 =年平均利润总额 /资本金 100% =470/685.60 =68.55% 本项目投资利润率、投资利税率 、资本金利润率均大于行业平均水平。表明项目单位投资对国家积累的贡献水平达到并超过行业平均水平。 11.2 清偿能力分析 11.2.1 固定资产借款偿还期 根据本项目资借款还本付息计算表（见表七）该项目在营运期的5 年内即可还清借款，所以从清偿能力的角度分析，该项目是可行的。 11.3 敏感性分析 本项目分别就项目固定资产投资、经营成本、经营收入三个主要因素，对财务净现值进行单因素敏感性分析。取变化率 10%，计算结果见表十。 由表可见各因素变化对财务净现值影响不同，按敏感程度不同排