成本管理控制（深圳）110625正

龙湖项目成本管理与控制 主讲：周世艾 2011年 6月 25日 讲师介绍 高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师； 12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。 内容 成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理 龙湖项目成本的控制 龙湖的招标投标管理 龙湖的合同管理 内容 成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理与控制 龙湖项目成本的管理与控制 龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理 成本的概念 成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量 成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门 控制成本的成本 成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本 成本的主要内容有： 3 1 时间的成本 加快开发进度 人力的成本 5 4 2 产品的成本 产品的品质、质量 时间的成本 生产的速度、进度 人力的成本 管理人员多少和水平 资金的成本 资金的利息 管理的成本 管理的程度、精细度 售后的成本 6 售后成本有： 产品维修成本；产品质量问题 客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变 销售承诺成本；向购房客户不当承诺 开发过程中遗留给物业管理的问题 成本管理 成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益 成本管理的基本内容 有效控制成本 成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动 成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标 组织的各机构 联系 起来成本才能得到控制 （全员成本） ，成本的管理能力受到管理职权和时间影响 建筑产品的特殊性： 固定性 多样性 体积庞大 生产期长 建筑产品 造价的特点： 单件性： 相同的设计摆放的位置改变造价不一样 分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗 多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价 房地产成本管理的行业特征 杂性与多次性 成本 经营目标 /盈利指标 项目策划 销售定位 项目设计 /部品定位 合作 资源 资金 来源 政策与市场环境 影响成本的因素 自身管理能力 项目开发节奏 /现场施工 成本管理的宗旨与目标 宗旨： 以 经济合理性 最大的成本提升产品的竞争力， 并形成行业成本优势 。 目标： 建立目标成本管理为导向的成本管理体系 价值工程 数据分析与储存 新项目可研 规划设计 合约规划 与招标 施工管理 合同结算 动态反馈 及时结算 事前定价 步步跟踪 准确测算 工作的重心 准确测算 、 步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算 成本管理思路 成本管理的基本方法 目标管理 1、 目标管理的内容 目标的 确定 与 控制 两方面 2、 目标确定的依据 经验数据库、市场调研、产品把握 3、 实现目标动态监控的手段 信息化 4、 目标管理的过程 环 成本动态控制过程 计划施 查动 采取措施纠正问题包括调整计划 总结经验和教训并在以后应用 P 明确目的和目标 确定成功指标 制定计划和工作细节 (内容、顺序、时间、资源、责任等 ) D 收集数据，对比实施结果与计划差异 找出差异原因和经验教训，以及待进 A 执行计划，完成工作 应用最佳知识，追求所确定的目标 为什么要进行目标成本管理 目标成本有什么作用 龙湖的目标成本的由来 目标成本： 是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。 目标成本的作用 为什么要进行目标成本管理 利润 =售价 目标成本的作用 目标成本： 为开发决策提供依据 提前锁定投资 合理确定销售价格 加强成本的计划性 预测投资效益 目标成本的作用 方造价工程师（估价师）的职 能有哪些不同 目标成本测算的条件 经讨论确定的方案或设计图 市场价格及其走势的准确把握 整理建筑标准与工程造价的匹配关系 相应项目工程造价历史成本数据库 正向测算： 测算依据 （产品标准、 历史成本数据库、市场情况 ） 测算方式 （估算、概算、预算） 团队工作 反向倒逼： 确定销售价格水平； 确定利润要求； 反推计算成本水平 目标成本测算的方法 目标成本管理内容 编制目标成本或计划成本 分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正 对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估 动态成本： 是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果 目标成本管理原则 不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标 目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数 ; “算了再做 ” 而不是 “ 做了再算 ” 成本管理未来 的 发展方向 重心前移 方案优化管理创新 内容 成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理 龙湖项目成本的控制 龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理 龙湖项目的成本管理 成本管理体系 制度 流程 方法 工具 （指引、作业指导书） 成本管理的管理体系 成本管理部分管理制度 招标管理办法 合同管理办法 材料设备供应、核价管理办法 预结算编制审核办法 设计变更、签证管理办法 工程款支付管理办法 成本管理的管理体系 业务 模块 制度文件 流程文件 作业指引 记录表单 成本 管理 目标成本管理规定 目标成本编制与审批流程 项目策划阶段成本规划指引 项目目标成本套表模板 责任成本管理规定 责任成本分解与审批流程 设计阶段成本控制指引 动态成本报送套表 动态成本管理细则 动态成本信息报送流程 招标采购阶段成本控制指引 责任成本分解套表 成本绩效考核制度 合同计量与结算流程 经济标书及评审指引 责任成本月度评估表 。 。 合同商务条款管理指引 成本月度分析报告模板 动态成本信息归集指引 成本预警通知书 造价咨询单位管理指引 目标成本调整申报表 变更签证管理指引 成本数据库模型 预、结算编制管理指引 项目成本指标测算表 成本数据库编制指引 市场成本调研表 专业端口责任成本考核指引 项目成本 成本部工作管理与考核指引 项目主要规划指标 。 项目产品建筑 /品质标准表 项目设计限额要求及成本控制建议表 设计变更单 /签证单 经济标评审分析表 计量支付表单 工程进度 /材料供应计量与付款台帐 工程结算审批表 项目总包工程清算审批表 结算协议表 。 成本管理部分制度流程体系 成本模块： 制度流程与管理工具 项目主要成本费项 成本费项 主要费项科目： 一 、土地费用 二、前期费用 三、建筑安装成本 （基础设施、配套设施、单体） 四、开发间接费 五、营销费用 六、公司管理费 七、财务费用 成本费项 成本费项 序号 一级成本费项 二级成本费项 三级成本费项 责任部门 1 开发成本 土地成本 土地价款、拆迁安置补偿等 发展部 2 前期费用 勘察、设计费 研发部 报建费 研发部、工程部 三通一平费等 工程部 3 配套设施费用 学校、幼儿园、会所等 造价采购部 4 基础设施费用 水、电、气配套、道路 工程部 小区强弱 电、总平工程 造价采购部 5 园林景观工程费用 软硬景、水电、小品等 造价采购部 6 主体建安成本 建筑、安装、装饰工程 造价采购部 7 工程相关费用 审计费 计划财务部 造价咨询费 造价采购部 监理费、定额外检测费 工程部 物业前期介入费、维修基金 营销部 8 期间费用 销售费用 营销设施建造费 造价采购部 其他销售费用 营销部 9 财务费用 贷款利息等 计划财务部 10 管理费用 员工工资、福利等 行政人力部 成本费项 开发成本 销售费用 开发间接费 税金 土地成本 前期工程费 配套设施费 基础设施费 建安工程费 工程相关费 后续成本 管理费用 财务费用 建设期返工费 优化设计费用 相 关 责 任 部 门 物业公司 工程部 造价采购部 研发设计部 发展部 成本 财务 部 本成发开接 直 营销部 勘察设计费 项目全成本的纵向分解 成本费项 建设部 2000年 9月 18日发布 房地产开发项目经济评价方法 第四章第 24条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。” 成本费项 龙湖的项目成本管理 以项目为管理对象 项目的完全直接成本测算分解 间接成本测算分摊 项目的成本管理范围 项目成本管理 项目制成本管理组织形式 营销部 成本管理部 工程管理部 设计研发部 计划财务部 公司总经理 研发专员 项目负责人 项目研发经理 项目工程经理 项目成本经理 项目营销经理 项目财务经理 专业工程师 成本专员 营销顾问 财务专员 公司运营总监 项目部职能 产品研发定位 施工组织和管控 成本测算和控制 营销策划和销售 客户管理品质保证 项目部成本责任 项目部成本责任 职能岗位 成本管理职能 设计研发 1、设计费管理 2、产品定位 3、产品建造标准 4、设计任务书 5、设计优化产品成本控制 成本管理 1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控 3、材料设备采购及认价 4、工程招标、合同、造 价管理 5、资金计划汇总 工程管理 1、在成本控制下进度、质量管理 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控 营销 1、市场定位 2、体验区选址及标准 3、销售费用（包括样板房景观体验区）管控 计划财务 1、项目成本财务指标的管控 2、分摊成本的管控 3、总体资金计划的管控 目标成本管理三大工具 1、 目标成本测算与分解 2、投资分析模型 3、历史成本数据库 项目目标成本测算和分解 45 目标成本管理体系 目标成本 是参考历史成本数据资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润， 预先制定并力争控制的产品成本 目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业 各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线 目标成本管理的阶段 土地投资论证阶段 目标成本(土地版) 项目启动阶段 目标成本(启动版) 方案设计阶段 目标成本(方案版) 初步设计阶段 目标成本(执行版) 工程实施阶段 目标成本(调整版) 竣工阶段 项目竣工成本 目标成本形成 动态及责任成本执行 设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。 营销部制定产品定位及相对应的价格定位； 成本部编制 项目 *阶段目标成本 。 目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求合理。 目标成本应具有一定的动态性。 目标成本编制程序 48 目标成本编制程序 1、 项目定位 2、 确定设计方案 3、 项目基本数据收集 4、 市场调查 5、 成本数据收集 6、编制目标成本 7、目标成本论证 8、目标成本批准 土地投资论证阶段成本测算 责任部门 工作成果 发展部 项目定位 提供周边配套 提供土地信息 地区总经理 研发部 造价采购部 主持、确定 项目预案 目标成本测算 通过 满足拿地成本要求 未通过 审定 存档 土地投资论证阶段成本测算 成本测算方法： 成本经验值估算法 此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合来完成 参考成本经验数据分表完成 土地投资论证阶段成本测算 土地投资论证阶段成本测算 成本科目 成本取值范围 适用标准 备注 可研阶段 前期费用 90（土地面积） 普通楼盘 160土地面积） 高档楼盘 含精装 160土地面积） 别墅楼盘 基础设施 205土地面积） 容积率 225土地面积） 容积率 250土地面积） 容积率 环境工程 160土地面积） 容积率 次高者取大值 135土地面积） 容积率 100土地面积） 容积率 配套设施 一般地下室 2100地下室面积 人防地下室 2300地下室面积 会所 3500会所面积 教育用房 1500教育用房面积 底商 1500商业用房面积 管理用房 1500元 /管理用房面积 土地投资论证阶段成本测算 成本科目 取值范围 适用标准 备注 可研阶段 别墅项目 2200拼 毛坯 2000排 1800拼 多层 1500通 1600档 小高层 1600通 1800档 高层 2000通 2200档 土地投资论证阶段成本测算 项目目标成本测算（土地版） 只是土地投资论证资料的一部分； 审定的 项目目标成本测算（土地版） 将作为项目启动阶段目标成本的参照依据。 把 项目目标成本测算（土地版） 与项目其他预设模块进入 项目投资经济分析模型 进行指标分析 土地投资论证阶段成本测算 土地投资论证阶段成本测算 成本测算费项表比较 讨论： 你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺序有哪些不同，内容有哪些不同 结论： 各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相同 项目投资经济分析模型 模型是什么 模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优劣 可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变化情况。 投资经济分析模型 模型内容包括 项目基础资料 工程分期 成本测算 建设进度计划 付款计划 销售及回款 资金来源运用 指标计算 投资经济分析模型 编制模型的意义 为土地投资决策提供依据； 通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作过程中的风险； 通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，从而为项目运作过程中的决策提供依据； 将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司层面的现金流情况。 投资经济分析模型 模型的基本结构 影响模型评价指标的主要因素 项目的总投资、总销售、投资支付时间和销售实现的时间构成了模型主要内容，模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表和现金流量表。 投资经济分析模型 模型中基本指标 净现值 指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。 内部收益率 是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。 投资经济分析模型 现金成本收益率 指投入 1元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。 权益资本乘数 指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是 1元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。 投资经济分析模型 项目指标的衡量体系 评价项目优劣的指标系统包含有三个指标：项目的内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数。 从三个主要的方面衡量项目的优劣： 项目的内部收益率：从项目动态收益的角度； 项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度； 项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度。 投资经济分析模型 模型在项目运作各阶段的作用 投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同 项目拿地阶段 决策支持，风险控制 项目研发阶段 经济控制，设计优化 项目建设阶段 成本控制，销售控制 项目竣工阶段 对比分析，指导新项目 投资经济分析模型 投资经济分析模型 运用投资分析模型对运营状况的分析 投资经济分析模型 投资经济分析模型 项目启动阶段成本测算 项目启动阶段成本测算 项目团队 确定产品定位和销售价格、销售进度 研发部 根据规划条件 和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案（产品业态、标准） 造价采购部 项目目标成本测算 计划财务部 根据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计算 拿地以后 项目团队对拟建项目进行 详细策划 ， 设定项目定位， 明确项目经济技术指标、配置标准、交房标准、建造标准、主要设备的档次或品牌、市政接口以及施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等 项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标； 项目启动阶段成本测算 项目启动阶段的成功标志 项目启动会 目的 对项目进行沙盘推演， 预见和决策未来 ，设定项目的决策点、控制点。识别项目风险点，提出预案 。 明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出 承诺。 项目启动会 主要内容（成果） 1. 项目定位 2. 项目建造标准 3. 体验区选址、定位及开放计划 4. 项目一二级计划 （ 项目分期、材料供应方式范围 ） 5. 项目目标成本（启动） （ 项目合同规划 ） 6. 投资分析模型（启动） 7. 方案设计任务书 8. 景观方案设计任务书 9. 精装房定位、限价及建设实施方案 （如有） 10. 项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析 项目启动会 项目启动会 设计阶段成本分解 工程部 提供现场布置方案 提供施工用水电以及甲方临设设置方案 初步施工方案及土石方平衡对比 提供方案、初步设计图 提供产品建造标准 基础方案对比 造价采购部 目标成本分解 进行成本敏感性分析编制合约规划 研发部 计划财务部 财务指标计算 设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段 方案设计、初步设计 阶段是设计阶段成本控制的重点 初步设计阶段目标成本经审批后，是项目的执行目标成本 设计阶段成本分解 设计阶段成本分解 案例： 方案设计 阶段成本测算分解 设计阶段成本分解 方式之二， 按项目实体分解 方式之一， 按合同计划分解 方式之三， 按考核责任分解 三种方式各有侧重但又相互关联 目标成本的分解 分解依据： 甲方的发包与采购计划 分解内容： 总目标分解为每个合同项的目标 方式之一：按合同计划分解： 目标成本的分解 项目合约规划 目的 将各费项成本 对应分解 成未来可执行的合同 随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价 目标成本的分解 目标成本的分解 分解依据： 项目建设内容（设计图纸及说明） 分解内容： 总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件； 方式之二：按工程实体分解 目标成本的分解 目标成本的分解 分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法 分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标 , 以及辅助管理的工作要求 方式之三：按考核责任分解 目标成本的分解 序号 一级成本费项 二级成本费项 三级成本费项 责任部门 1 开发成本 土地成本 土地价款、拆迁安置补偿等 发展部 2 前期费用 勘察、设计费 研发部 报建费 研发部、工程部 三通一平费等 工程部 3 配套设施费用 学校、幼儿园、会所等 造价采购部 4 基础设施费用 水、电、气配套、道路 工程部 小区强弱 电、总平工程 造价采购部 5 园林景观工程费用 软硬景、水电、小品等 造价采购部 6 主体建安成本 建筑、安装、装饰工程 造价采购部 7 工程相关费用 审计费 计划财务部 造价咨询费 造价采购部 监理费、定额外检测费 工程部 物业前期介入费、维修基金 营销部 8 期间费用 销售费用 营销设施建造费 造价采购部 其他销售费用 营销部 9 财务费用 贷款利息等 计划财务部 10 管理费用 员工工资、福利等 行政人力部 目标成本的分解 目标成本的分解 工程实施阶段成本管理 工程部 现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划 提供施工图 设计变更的控制、专项工程的优化 造价采购部 签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整 研发部 计划财务部 财务指标的动态跟进 资金计划审核 互动 在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计划进行拆分。 施工图预算包括单体建安装修工程、配套设施工程、基础设施工程、环境景观工程；并结合预算造价对目标成本进行 预算调整 。 合同变更 ( 包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化 工程实施阶段成本管理 动态成本管理 成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程 动态成本管理的目的意义 保证成本处于可控 保证目标成本实现 提供成本决策依据 工程实施阶段成本管理 动态成本的组成 动态成本 = 已结算合同成本 +未结算合同成本 +非合同性成本 +待发生成本 工程实施阶段成本管理 动态成本 待发生成本 待发生费用 未签约合同估价 已发生成本 非合同性成本 合同性成本 已结算合同成本 未结算合同成本 合同金额 结算调整 (含签证变更 ) 合同金额 预估结算调整 (含预估签证变更 ) 工程实施阶段成本管理 月度成本回顾 对已发生、已结算的合同金额调整，对未发生合同进行清理、预估 对已发生、已结算的费用金额调整，对未发生费用进行清理、预估 工程实施阶段成本管理 成本动态重大事项及预警 成本管理异常事项披露 重大招标进展 补充预算动态状况（含设计变更及洽商） 结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及 其它异常情况均需说明） 成本目标评审 成本研究及其它测算 动态成本月报内容 工程实施阶段成本管理 序 号 项目名称 目标成本 (万元 ) 20090630动态监控 本月预 测金额 与目标 成本相比 与上月 相比 已发生 合同额 变化 说明 一 土地成本 16,6, - 15, 二 前期工程费 1, 1, 三 建筑安装工程费 36,5,6, 总包工程 27,6, 26, 包洽商变更及索赔 1, 分包工程 10,0, 四 小市政配套费用 6, - 五 维保费用 六 一 五项合计 61,0,3, 月动态成本状况表 工程竣工阶段成本管理 工程部 审核工程竣工资料 对合同相关条款进行评估 对供应商进行相关履约评估 设计总结 造价采购部 与供应商进行竣工结算（含材料供应结算） 编制竣工成本并与目标 本（执行版）比较 研发部 计划财务部 财务决算 核算最终的财务指标 工程竣工阶段成本的主要依据是合同工程预结算 工程竣工决算是项目管理的最终体现 工程竣工阶段成本管理 工程结算编制的依据 : 以工程施工图说、施工图设计变更通知或技术变更核定单、现行施工及验收规范、设计选用的有关的工程（通用或标准）施工图集、发包方材料设备认价通知书和施工合同、 施工图预算编制要求 等为编制依据。 工程竣工阶段成本管理 工程预结算编制审核的前提 按设计图纸和施工合同约定的工程范围的全部工作 内容完成。 有完整的技术档案和施工管理资料。 经勘察、设计、施工、监理等单位检查，并分别签 署工程质量合格。 工程竣工阶段成本管理 项目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认（结算）的已发生成本和估算的未发生成本。其费项包括开发成本、营销费用、管理费用、财务等 全部成本费用 。 将 项目竣工成本 与 项目目标成本（执行版） 比较，分析、说明差异原因 按规定格式形成 项目成本总结和分析 工程竣工阶段成本管理 一、基本情况的概要 成本目标的下达 成本目标的分解 成本目标的完成 二、分解和完成的对比 以费项结构为跟本、对各费项的结构、分解、完成 情况进行对比分析 基本结论 目标成本和实际成本的对比分析 工程竣工阶段成本管理 三、分析说明 敏感性分析 失败和成功事例的分析 四、改进建议 如何做好成本管理 目前成本管理的瓶颈和破解 工程竣工阶段成本管理 工程竣工阶段成本管理 龙湖的历史成本数据库 目标成本编制的重要参考 利用历史成本数据库编制项目目标成本 历史数据的来源 1、 自身开发项目的积累 内容完善、质量好、数量有限 2、 同行业项目资料收集 内容质量不容易准确 历史成本数据库 历史成本数据库主要内容 包括： 成本测算基础资料 开发成本汇总表 单位工程建安指标 历史成本数据库 历史成本数据库 成本测算基础资料： 搜集房地产工程 （历史）已建 项目 规划指标 ，已建项目 概况指标 以及已建项目各单位 工程经济技术指标 的 实际记录 新建 房地产项目的规划设计条件， 拟建项目概况指标 历史成本数据库 开发项目成本汇总表： 是上述历史项目的实际成本记录，包括项目各项成本费项的竣工结算造价的总合。 历史成本数据库 专项工程成本分析 景观工程 区内管网 区内强电 区内弱电 历史成本数据库 单位工程建安指标： 按项目的单位工程编制，共分为五大部分： 1）、工程概况。 2）、特征指数。 3）、建设标准。 4）、经济指标、 5）、技术指标。 历史成本数据库 1）、工程概况主要包括： 工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。 2）、特征指标主要包括： 窗墙比：外墙门窗 /外墙面积（标准层外墙周长 总高）一般 地比：外墙的窗面积 /建筑面积 体型系数：建筑面积 /外表面积（标准层外墙周长 总高） 历史成本数据库 面积系数： =规划建筑面积 /造价计算建筑面积 （规划面积 /建筑面积） 造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差， 经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的 ，造价面积与规划面积的系数作为调整系数 （系数大于 1成本指标乘以系数，系数小于 1成本指标除以系数） 经济指标和技术指标与面积系数的关系 历史成本数据库 3）、建筑标准：分别按单位工程的 基础； 结构及粗装修； 主体设备安装工程； 公共部位精装修； 户内精装修； 等的主要材料做法进行描述。 历史成本数据库 4）、经济指标包括： 单位工程人工费和单位面积人工费指标 各分部工程造价和单位面积造价指标 各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标 历史成本数据库 5）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表 如何参考历史成本测算新项目成本 基础数据 预设特征系数、体形系数 产品交付标准 查找历史项目，对新建项目作参考 历史成本数据库 根据设计标准和单位工程特征指数在历史数据库中找出相应项目的历史参数，可以通过特征指数结合拟建项目的情况，测算拟建项目单位工程的造价成本 找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行调整。 历史成本数据库 基础部分： 挖孔桩基础的测算数据见下表 挖孔桩方量和造价关系01002003004005006007000 2000 4000 6000 8000 10000 12000万挖孔桩方量基础造价（基价）系列1历史成本数据库 以下变化规律限于主体及粗装修参考 序号 项目 窗墙比变化率 体型系数变化率 1% 1% 1 主体结构及 粗装修造价 历史成本数据库 参考指标 钢筋 泥 拌砼 钢筋 泥 拌砼 当窗墙比为 型系数为 体结构及粗装修部分的造价基数约为 1 历史成本数据库 内容 成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理 龙湖项目成本的控制 龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理 项目主要成本费项构成 成本 分类 成本费项 成本内容 直接成本（开发成本） 土地费 土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用 前期工程费 勘测设计费 、三通一平工程费、 行政及政策性收费 基础设施费 满足项目使用功能的设施设备 配套设施费 按规划和有关要求设置的配套建筑 建安工程费 建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程 费）、户内精装修 、环境景观工程 工程相关费用 监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程 测量费用、各项验收费用 期间 费用 销售费用 调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、 交易相关手续费 管理费用 管理人员工资、行政支出、福利等费用 财务费用 资金成本 竣工验收 试 运 行 采 购 施 工 设 计 勘 察 可行性研究 项目建议书 建设投资的阶段划分 建设工程项目实施的阶段 启动阶段 规划阶段 实施阶段 收尾阶段 投资阶段比例划分 建设安装完成 投使入用 投资 可行性研究 投资 合发同包 决立策项 100% 勘察设计 前期工程 施工采购 竣工验收 投资控制的要点 投资 测算过程 的控制分为： 投资论证阶段测算 设计阶段测算 执行过程 的控制主要是施工阶段控制 成本控制的目标原则 不是最低而是合理 投资控制 包括投资测算过程的控制和执行过程的控制 投资控制的要点 土地投资论证 根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位 结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理 配置 结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况 论 证 项目投资可行性 参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，利用投资分析模型 测算控制土地成本 投资论证阶段的控制 投资控制的要点 方案设计（概念设计） 初步设计（扩初设计） 施工图设计 工程设计阶段控制 投资控制的要点 投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果 约为 75% 80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低 深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果 约为 15% 20% 施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果 约为 5%以内 ，控制投资阻力较大，控制成本较高 设计阶段投资控制效果 工程设计阶段控制 概念 设计 施工 /安装 使用 控制的效果 控制的阻力 控制的成本 主要 控制 价值区 工程设计阶段控制 137 方案设计控制要点 户型组合 ， 产品的市场定位与功能定位 竖向标高的确定，土石方平衡方案 ， 景观对原始地形的利用 公建及配套种类及规模分析 ， 综合管网的初步布置，水电设备房的位置 交付标准 ， 窗地比 、 平面周长 、 体型系数 人防工程自建与缴费的决策 项目分部分项工程及部品部件的价值判断 138 重点关注：产品定位，主要设计选型，建筑平面， 基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标 准，停车方式及比率，小区供配电方式 方案设计控制要点 方案设计控制要点 在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置， 建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房 ；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。 注意设计作品和产品的关系 比较高层与小高层的成本 案例： 某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建 7栋高层， 4个 18层、 4个 33层 总用地面积 平方米 积率 筑占地面积 平方米 筑密度 % 不大于 35% 绿地率 % 总建筑面积 平方米 ）地上建筑面积 平方米 114936 2）地下建筑面积 平方米 中地下车库面积 平方米 层与小高层、花园洋房的的成本比较 容积率 密度 单体 建造费 总成本 销售 价格 18 32层 高层 不变 小 大 优、中、差 中 18层 高层 不变 大 小 优、中、差 中 花园洋房 不变 大 小 优、中、差 高 方案设计控制要点 方案设计控制要点 对业态和户型的多方案设计，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积 。 某项目技术经济指标对项目评价指标的影响 业态 单位 原技术经济指标 变化后的技术 经济指标 单位建筑面积 创利能力 花园洋房 平米 66,900 82,350 1,278 小高层 平米 113,100 95,200 1,097 小商铺 平米 1,200 3,600 3,201 地下车库 平米 35,843 35,448 - 幼儿园 平米 500 500 - 总建筑面积 217,543 217,098 容积率 内部收益率 净现值 元 2,166 3,439 限额设计 确定限额设计控制指标 限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性 。 初步设计（扩初设计）阶段控制要点 初步设计（扩初设计）阶段控制要点 建筑选材与各类构造做法 结构型式 、 基础型式 、 挡墙形式的选择 外立面设计 电梯 、 空调等大型成套设备选型 管线布置走向 变配电系统 道路断面 公摊面积与公摊系数优化 精装修配置标准与成本 钢筋 、 砼用量 门窗开启方式及分隔设计 根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。 初步设计（扩初设计）阶段控制要点 初步设计（扩初设计）阶段控制要点 控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。 初步设计（扩初设计）阶段控制要点 控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准，在 满足 必要使用功能 的同时成本最合理。 结构设计方面 基础选型、埋深和布置应合理 楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中荷载取值合理，安全系数取值合理 主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢筋配筋计算配置合理 人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构计算与构造 初步设计（扩初设计）阶段控制要点 强电设计方面 主要电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合理 进出线通道是否合理 设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理 发电机供电范围、容量和台数选择合理 敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合理 初步设计（扩初设计）阶段控制要点 弱电设计方面 弱电各系统功能和设备选型合理 各系统管线走向布置合理 初步设计（扩初设计）阶段控制要点 给排水设计方面 设计参数合理、计算指标经济；系统流程合理 设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护 方便 主要的设备材料选用经济合理 初步设计（扩初设计）阶段控制要点 初步设计（扩初设计）阶段控制要点 综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。 编制概算，对投资进行控制。 初步设计（扩初设计）阶段控制要点 景观工程控制软硬景面积比例，包括水体面积，铺装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例 。 确定项目骨干树种、基调树种 设计阶段控制措施 产品业态定位模板化 设计任务书模板化 设计合同模板 主要专业施工图设计指引模板化 主要专业施工图设计审图要点模板化 专业配置标准模板化 制定统一标准作法 设计阶段控制措施 模块化： 单体研发、单体组合 会所售楼处结构标准化及装修模块化、 硬景铺装标准化 导视系统标准化 拼合： 增强户型拼合研发 设计阶段控制措施 产品复制 90% 复制 + 10% 创新 （ 1+10%） n 一年一小改 三年一大改 设计阶段控制措施 电梯住宅的公摊面积经济分析 电梯住宅的公摊面积经济分析 公摊面积涉及多个利益主体 开发商：花钱而不能直接变为销售收入，希望公摊小些好； 业主：大堂、电梯间、公