二手房按揭贷款业务：制度及流程介绍

L/O/G/O 二手房按揭贷款业务 制度及流程介绍 信贷业务部 张文婷 二八年八月 概述 二手房按揭贷款业务是我行开办的第一个消费类贷款。不同于小额贷款和个人商务贷款，引入了房产抵押担保，不再以客户的经营能力为唯一标准，流程环节相对简单，主要风险集中在操作的合规性和有效性，只要严格执行标准化操作，就可以有效避免风险。 目标客户 优质客户 职业稳定 有足额收入 还款意愿良好 2 内 容 相 关 概 念 操 作 流 程 其 他 事 项 产 品 要 点 2 1 3 4 相关概念 个人二手房按揭贷款 指我行向符合规定条件的个人发放的、用于购置二手房的按揭贷款。 贷款行 指经授权开办个人二手房按揭贷款业务的一级分行直属支行或一级支行。 共同借款人 指与借款人共同申请个人二手房按揭贷款、并承担同等还款义务的个人，承担同等还款义务。 直系亲属 指配偶、父母、子女、兄弟、姐妹。 2 相关概念 贷款成数 指贷款申请金额占所购房屋交易价与抵押物评估价孰低的比例。 贷款购房套数 指借款人及其配偶通过按揭贷款购买的住房套数。 按揭贷款 包括 但不限于：个人住房公积金贷款，商业银行个人住房贷款，本次购买住宅的贷款申请；不包括 ：家庭人均现有住房面积低于当地平均水平的住房贷款，个人商用房（含商住两用房）贷款，以抵押担保（含抵质押组合担保）的个人经营贷款，以抵押担保（含抵质押组合担保）的个人消费贷款。 相关概念 直客式 ：自行向我行咨询贷款政策和办理流程的客户，简称“直客式” 居间式 ：通过我行合作机构引荐的客户，简称 “居间式”。 合作机构 指与我行建立个人二手房按揭贷款业务合作关系的房地产经纪机构、专业担保机构或房地产估价机构。 4 内 容 相 关 概 念 操 作 流 程 其 他 事 项 产 品 要 点 2 1 3 4 产品要点 借款人 年龄在 18周岁（含）至 60周岁（含）之间，具备完全民事行为能力的中国国籍自然人。 借款人及其配偶至少一人在当地具有固定的职业，并且工作满 1年。 具有稳定的收入，具备偿还贷款本息能力。 借款人及其配偶具有良好的还款意愿。 所购房屋产权明晰，非商品房的上市交易符合房地产管理部门的规定或履行了合法批准程序，能够办妥房屋产权转移登记。 2 产品要点 共同借款人条件（限一人） 年龄在 18周岁（含）至 60周岁（含）之间，具备完全民事行为能力的中国国籍自然人。 具有固定的职业和稳定的收入，具备偿还贷款本息能力。 具有良好的还款意愿。 借款人（或其配偶）的直系亲属（借款人夫妻除外），或未婚夫妻。 2 产品要点 借款人及共同借款人 判断借款人、借款人配偶和共同借款人具备 偿还贷款本息能力 的标准为：含本次申请的贷款在内、未结清的房屋抵押类贷款不超过 3笔；本次申请的贷款，平均月还款额不超过核定的月均收入总和的50%；含本次申请的贷款在内、剩余期限 1年（不含）以上的贷款，平均月还款总额不超过核定的月均收入总和的 60%。 判断借款人、借款人配偶和共同借款人具有良好的还款意愿 的标准为：各人信用报告显示，申请日前2年内，准贷记卡透支 90天以内，贷记卡连续未还最低还款额不超过 3次，贷款逾期 90天以内，贷记卡未还最低还款额、贷款逾期分别不超过 9次。 产品要点 担保管理 个人二手房按揭贷款以 房屋抵押 为主要担保方式。 在贷款行取得抵押物他项权证书之前发放贷款的，须由我行准入的法人或自然人作为保证人，为借款人提供 阶段性保证担保 ，担保期间自该笔贷款发放之日起、至贷款行取得他项权利证书之日止。 法人提供阶段性保证担保的，须按照 合作机构管理办法 的规定实施准入，并缴存足额的保证金。 自然人提供阶段性保证担保的，须为我行认可的优质单位职工，同时应具备如下条件： 不得为借款人（或共同借款人）本人、配偶、父母或子女； 在当地拥有自有房产，能提供产权证明，且未设定抵押； 具有保证能力，含本次贷款申请金额在内、担保总余额不超过保证人三年的税后收入总和，但不需要缴存保证金。 产品要点 担保管理 抵押物 应具备以下条件： 抵押物为产权转移至借款人、借款人配偶和（或）共同借款人名下的所购房屋，或者借款人（或借款人配偶、共同借款人）及其直系亲属名下的其他房屋。 除了未成年人和监护人共同购房、监护人以所购房屋抵押、未成年人拥有该抵押物产权的份额少于 50%之外，抵押物的房屋所有权人应为年龄在 18周岁（含）至 60周岁（含）之间、具备完全民事行为能力的中国国籍自然人，并且具有稳定的、高于当地居民最低生活保障线的收入来源。 属于私有财产，并且能够在房地产管理部门取得抵押他项权证书。 2 产品要点 担保管理 抵押物 应具备以下条件： 具备较好的价格稳定性和公开变现性。接受套型住宅、套型商业用房、具有独立分割空间的临街商铺、与住宅配套的底层商铺，审慎接受建筑面积超过 200平方米的住宅、位置偏远的别墅、单价偏高的普通公寓，不接受平房、地下室、半地下室、大型商场分割销售摊位、酒店式公寓。 抵押物为住宅用途的，房龄原则上不超过 20年；对于建筑质量、区域位置优良的住宅，房龄可适当放宽，但房龄最长不超过 25年。抵押物为商业用途或商住两用的，房龄不超过 10年。 借款人、借款人配偶和共同借款人其中一人属于我行认可的优质单位职工的，可适当放宽抵押物的接受标准，但不得超出本办法规定的范围。 2 产品要点 担保管理 抵押物应由贷款行或我行准入的房地产估价机构出具评估报告。 贷款行出具评估报告的，应同时提供确定房地产抵押价值的书面协议。 房地产估价机构出具评估报告的，应提供房地产抵押估价报告。 贷款行和审批中心应对抵押物评估价值的真实性和合理性进行确认，防止评估价值虚高。 2 产品要点 贷款成数 贷款金额最低 1万元，以整千元为单位累加。贷款行应根据当地房地产市场情况和借款人资信情况，在以下规定的比例范围内，采取就低原则控制贷款成数： 抵押物为 住宅 的，套型建筑面积 90平方米（含）以下最高贷款成数为 8成，套型建筑面积 90平方米以上最高贷款成数为 7成；抵押物为 商业用途 的，最高贷款成数为 5成；抵押物为 商住两用 的，最高贷款成数为 贷款购买 第二套住宅 的，最高贷款成数为 6成；贷款购买 第三套住宅 的，最高贷款成数为 自谋职业者 购买首套住宅的，最高贷款成数相应降低 1成。 4 2 产品要点 贷款期限 贷款期限最短 6个月，以整月为单位累加。 抵押物为 住宅 用途的，最长贷款期限为 30年；抵押物为 商业用途或商住两用 的，最长贷款期限为10年。 贷款期限加上抵押物房龄之和不得超过剩余的土地使用权年限。 提供经济收入证明的借款人（或借款人配偶、共同借款人）的年龄、抵押物房龄与贷款期限，三者之和均不得超过 70年。 借款人之外的其他个人（含借款人配偶、共同借款人）拥有抵押物产权份额的，其他个人的年龄与贷款期限之和均不得超过 65年。 产品要点 执行利率 贷款期限在一年（含）以下的，执行固定利率；贷款期限超过一年的，执行浮动利率。贷款行可根据市场竞争情况和借款人资信情况，在中国人民银行规定的贷款基准利率基础之上，自主选择适当的利率浮动比例，但应控制在以下规定的比例范围内： 贷款购买首套住宅的，利率下浮比例最高为15%；贷款购买第二套住宅的，利率上浮比例最低为 10%；贷款购买第三套住宅的，利率上浮比例最低为 15%。 贷款购置商业用房或商住两用房的，利率上浮比例最低为 10%。 产品要点 还款方式 一次性还本付息、等额本息、等额本金、阶段性等额本息、阶段性等额本金。一笔借款只能选择一种还款方式。其中，一次性还本付息仅限于一年期（含）以下、并且金额 10万元（含）以下的贷款，阶段性等额本息还款法和阶段性等额本金还款法的宽限期不得超过 36个月。 还款方式变更仅适用于采取分期还款方式的贷款，一次性还本付息不能与各种分期还款方式进行互换。 产品要点 提前还款 暂不收取违约金，但须符合如下条件： 借款人须按借款合同约定的偿清前期数个月的贷款本息； 剩余期限在一年（含）以下的贷款，仅接受提前偿还全部贷款； 提前偿还部分本金的，最低还款申请金额 1万元； 提前还款的资金已经足额存入还款账户。 4 2 产品要点 合作机构 按 中国邮政储蓄银行个人信贷业务合作机构管理办法 规定执行。 内 容 相 关 概 念 操 作 流 程 其 他 事 项 产 品 要 点 2 1 3 4 操作流程 开办准备 经办机构：逐级授权。不再单独设立贷款营业部，而由 一级支行 信贷业务部主管直接负责日常业务管理，由一级支行的信贷人员负责业务受理与调查。 二级支行 可作为营销终端，接受客户咨询，不得直接经办业务。 市场调研：由 二级分行信贷部 了解当地房地产管理部门对房地产交易与抵押的详细要求与具体办理流程，制定 ，报省行审核、总行备案。未经审核和备案，各分支行不得擅自对抵押房产的标准做出调整。 操作流程 开办准备 合作机构准入： 二级分行 信贷部门按 合作机构管理办法 选择，双人调查，填写 合作机构准入申请审批表 ，出具调查报告，按照 合作机构资料审查要求 收集整理 资料 （对留存复印件的，须审核原件与复印件一致后加盖“原件与复印件一致”章，并注明审核人和审核日期），承担连带责任保证的，须按 担保机构评级表 进行 评分评级 ，上报省行（一式两套）。 经省行信贷部审查合格后上报总行审批。 签署合作协议书（ 评估 、 担保 ），缴存保证金。 操作流程 流程概述 咨询受理 申请面签 贷款调查 审查审批 贷款承诺与产权过户 合同签署 放款与用款 贷后管理 档案管理 操作流程 咨询受理 客户经理 客户营销和筛选 告知抵押物评估费用、抵押方式、阶段性保证费用等 确定面签时间和地点 需注意居间式和直客式的受理区别 操作流程 申请面签 客户经理 对具备下列条件之一的客户，应直接拒绝受理其贷款申请： 借款人或售房人提供虚假的房屋买卖合同； 企事业单位出具的收入证明预留电话为移动电话或移动座机（小灵通）； 售房人委托他人售房，但受托人不能提供合法有效的身份证明； 操作流程 申请面签 客户经理 按 面签资料清单 要求，准备两套完整的面签资料。 与借款人及其配偶、共同借款人、抵押人及其配偶、售房人及其配偶、保证人面谈，判断房产交易、借款申请、抵押行为和保证行为是否自愿属实，告知各方须承担的义务与违约后果。 填写 个人购房借款申请表 ，并本人签字。预签 出租情况说明 、 个人贷款借据 、 个人购房借款及担保合同 。 操作流程 申请面签 客户经理 根据 面签资料清单 和 客户资料审查要求 审核申请资料，对以复印件留存的，需核验与原件的一致性，并在核对申请资料与借款申请表的填写项目一致之后，作为见证信贷人员签字确认。 完成客户面签后，客户经理填写 个人消费贷款业务受理台账 备查。 操作流程 贷款调查 信贷员 双人调查 通过公安部 身份证核查 系统，查询并打印借款人及配偶、共同借款人、抵押人及配偶、售房人及配偶、保证人（自然人）的身份证件，第一调查人在核查结果打印件上签字并注明核查日期。 通过我行个人信贷管理系统和人行 个人征信 系统，查询并打印借款人及配偶、共同借款人、保证人（自然人）的信用记录。 操作流程 贷款调查 信贷员 对借款人、配偶和共同借款人提供的 经济收入 证明，应区别不同客户类型区别对待： 对于企事业单位职工，应审核服务单位经营执照的合法性，通过 114电话及互联网查询收入证明预留固定电话的真实性，再通过特定的话术向该固定电话核实借款人信息和收入水平。部分客户可以通过其他侧面信息加以佐证，如个人信用报告显示的公积金或养老金缴费基数、个人工资账户流水、个人纳税凭证。 对于自谋职业者，按个人商务贷款客户核算经营实体的净利润，再按入股比例计算归属于本人的税后收入。 操作流程 贷款调查 信贷员 对售房人是否有权处置其名下 房产 ，应特别注意以下几种情况： 售房人声明未婚、但户口本为已婚的，应要求售房人配偶到贷款行补充签字同意房产出售行为。 售房人持有离婚证的，应核实售房人是否在离异后对所购房屋拥有全部所有权证明（一般表现为离婚协议书或离婚判决书）。 售房人委托他人代售房屋的，应通过公证处固定电话核实公证书的真实性和有效性。 操作流程 贷款调查 信贷员 身份证核查不实、本人有异议的客户，须补充公安机关核实证明； 个人信用报告属于禁入类、本人有异议的客户，须补充相关金融机构出具的非客户本人过错的书面证明； 个人信用报告显示 2年内逾期 90天以内 7至 9次的非禁入类客户，须补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件，以及最近 12月工资账户流水、正式工资查询单、公积金缴存查询单或养老金缴存查询单。 个人信用报告显示 2年内逾期 90天以内 4至 6次的非禁入类客户，须补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件； 企业事单位出具的经济收入证明经核查不予以采纳的，须补充最近至少 3个月工资账户流水、正式工资查询单、公积金缴存查询单或养老金缴存查询单。 操作流程 贷款调查 信贷员 第一调查人记录 个人收入调查报告 （若借款人核实后收入不足，则借款人配偶和（或）共同借款人须单独出具）和 个人购房借款调查审批表 的“调查信息”部分。第一调查人出具贷款意见：出具建议贷款的，应明确贷款金额、成数、期限、利率和还款方式；不建议贷款的，应说明原因。 第二调查人应对第一调查人出具的意见进行核实。 操作流程 贷款调查 信贷主管 贷款行信贷业务主管对贷款资料和调查人调查意见进行复核，并在 借款调查审批表 的“调查信息”部分出具同意、退回或否决贷款申请的意见。 经信贷业务主管复核同意的贷款申请，由贷款行专人接收客户申请资料和调查材料，以户为单位上报有审批权限的审批中心审批。分行审批中心可根据当地交通条件，要求贷款行采用分户卷宗（即实物）或分户扫描件（即电子）的形式报批。 操作流程 审查审批 审批中心 一次性终审：即贷款行报批的单笔贷款金额超过其直接上级分行审批中心最高终审额度的，不实行逐级报批，而直接上报有权审批机构完成终审。 二级分行 100万元（含）以内，一级分行 100万元（不含）以上。 审批中心工作按照 中国邮政储蓄银行个人信贷审批中心管理办法 执行。 操作流程 审查审批 审批中心 审批中心审查人 审查要点包括： 资料的完整性、合规性、填写是否规范； 有无虚假贷款嫌疑（可抽查借款人和售房人，通过电话询问房屋交易价、首付款和贷款申请金额）； 审查借款人偿债能力、贷款担保是否符合我行规定； 贷款建议是否合理，贷款金额、成数、期限、利率、还款方式是否符合我行规定； 调查人、调查复核人意见是否客观。 操作流程 审查审批 审批中心 审批中心审批人 对贷款申请具有最终决策权。 是否符合国家有关政策、法规和我行规定； 避险措施是否得当，担保是否安全、可靠； 对个人征信记录有问题的客户进行终审认定，必要时同级信贷主管出具意见。； 贷款调查人、复核人和审查人是否合规履职，意见是否客观。 操作流程 审查审批 审批中心 终审后，审批人将资料交由审批中心专人整理，留存下列资料的复印件作为审批档案，将实物资料原件返还贷款行。以电子方式上报审批材料的，借款调查审批表应先打印扫描件，签署的审查和审批意见并盖章后，以传真形式回复贷款行，所有电子档案仍留存审批中心。 审批交接单 ； 借款申请表；借款调查审批表；经济收入证明；个人收入调查报告；借款人及其配偶、抵押人及其配偶的身份证复印件和结婚证，共同借款人的身份证；借款人及其配偶、共同借款人、担保人（自然人）的个人信用报告；抵押房屋产权证（若所购房屋过户后抵押，则留存所购房屋原产权证）； 操作流程 贷款承诺 贷款行信贷主管 同意发放的，贷款行向购房人、售房人同时开具 个人二手房按揭贷款承诺函 ，作为过户依据。 需要首付款托管的，须先确到账并止付成功。 信贷主管签字，加盖个人信贷业务合同专用章。 对于居间式客户，须向合作机构传真 个人二手房按揭贷款承诺函 ，作为合作机构安排买卖双方办理过户手续的依据。 操作流程 产权过户 专人 出具 贷款承诺函 的同时，对于要求我行取得他项权证之前放款的客户，由抵押人与抵押人配偶、抵押房屋产权证列示的共有人，持下列资料到公证机构办理公证手续后，方可办理过户手续： 各人的身份证、户口本、结婚证原件和复印件； 受托人（贷款行的工作人员，但不得为贷款行授权办理抵押登记的人员）的身份证复印件； 抵押登记授权委托书 原件； 公证处要求的其他资料。 操作流程 产权过户 专人 合作机构派出专人协助买卖双方完成产权过户。对于要求我行取得他项权证之前放款的客户： 贷款行专人见证过户过程 亲自从税务部门和房屋管理部门处分别取得交易契税票原件和过户领证通知书原件（若当天取得过户之后的产权证，则以新的产权证代替此两件） 从客户处取得 抵押登记授权委托书 。 操作流程 合同签署 信贷员 收到所购房屋产权转移凭证后，信贷员在系统里进行业务发放，填写放款账户、还款账户和转存账号，再生成借款合同号： 首付款未在我行托管，可以选择不需要转账付款，此时放款账户应为售房人或其受托人账户，还款账户应为借款人账户，转存账号不可输入；若选择需要转账付款，则按首付款在我行托管的方式进行处理。 首付款在我行托管，必须选择需要转账付款，放款账户应为借款人账户，还款账户应为借款人账户，转存账号应为售房人或其受托人账户。 操作流程 合同签署 信贷员及主管 信贷员手工填写 个人购房借款及担保合同 。若借款人、共同借款人、抵押人及其配偶（抵押物产权人作为抵押人，配偶作为抵押物共有人。借款人夫妻为抵押物产权人时，也须在抵押人、抵押共有人处签字）、保证人任一方未预先签字（盖章）的，则须由本人持身份证件到贷款行签字（盖章）。 信贷业务主管复核合同，签字并加盖合同专用章。 操作流程 贷款条件落实 专人 抵押担保模式。原则上，收到他项权证后放款。 取得他项权利证前放款，须委托我行员工代办抵押登记并公证；受到过户凭证后放款，待取得新的产权证后办理抵押登记。 由于此时贷款未落实担保，面临风险：借款人意识到未抵押登记并恶意拖欠贷款的信用风险；权证办理人员操作风险；抵押物设计财产查封、冻结、无法顺利抵押等法律风险 保证加抵押担保模式。收到过户凭证后放款，待取得新的产权证后办理抵押登记。 两种担保模式 流程图 操作流程 贷款发放 贷款行 信贷员系统出账，手工填写 个人贷款（手工）借据 ，本人签字。 信贷主管复核签字。 交由记账岗放款。 首付款未托管：若未选择需要转账付款，则贷款将直接放至售房人账户，当日到账，无须止付或解止付；若选择需要转账付款，则按首付款在我行托管的方式进行处理。 首付款托管：必须选择需要转账付款。先发放至借款人账户并止付，信贷员应于次日将贷款和首付款一并解止付转账至售房人账户，再完成解止付后，售房人或其受托人方可支取售房款。 操作流程 贷款发放 贷款行 贷款发放成功后，应及时通知借款人每期还款日及每期还款金额，并通知借款人领取借款合同、借据和还款计划表。首付款（若有托管）及贷款到达售房人账户后，应及时通知售房人。 取得他项权利证前放款的，须通过贷后业务补录他项权利证信息。 操作流程 提前还款 客户现场填写或传真 借款提前还款结清申请表 的形式提出提前还款申请。在客户提出申请的当日，贷款行通过电话应给予能否提前还款的答复。对符合提前结清条件的，应在申请当天完成扣款；对符合提前部分还款条件的，最迟应在 30天内完成扣款。 提前部分还款：记账岗通过会计系统归还当期应还金额后，信贷员通过信贷系统申请提前归还部分本金，归还金额为扣除当期应还金额后的剩余金额。 操作流程 贷款期限变更 借款人由于还款能力不足，可以提前 30天现场填写 个人贷款展期申请审批表 提出展期申请。展期申请上报有权审批机构审批通过后，签订 个人贷款展期合同 方能生效。 借款人由于还款能力提高，可以提前 30天现场填写或传真 个人贷款缩期申请审批表 ，同时提供新的经济收入证明，提出缩期申请。缩期申请由贷款行审核通过后即予以通过，不另行签订缩期合同。 操作流程 还款方式变更 借款人可以提前 30天现场填写或传真 个人贷款还款方式变更申请审批表 ，提出还款方式变更申请。个人二手房按揭贷款可以在两种分期还款方式（等额本息、等额本金、阶段性等额本息、阶段性等额本金的两种）之间进行互换。还款方式变更申请由贷款行审核通过后即予以执行，不另行签订还款方式变更合同。 操作流程 档案管理 放款 7日内，信贷员按 档案清单 ，整理资料（包括申请资料、调查资料、审查审批资料、签订的合同及借据、房产权证资料），提交贷款行档案管理员归档保管。手工借据、贷款合同和抵押房屋的他项权证，在贷款行视同现金管理。同时，分行审批中心应将审批过程中形成的资料进行归档保管。 按户建立档案卷宗，一户一卷（不含电子文档）。贷