河南建业集团_价格策略培训_82PPT

价格培训 项目情况介绍 第一部分：洛阳房地产市场状况 第二部分： 竞争楼盘项目概况 第三部分： 市场分析 第四部分：价格制定依据 第五部分：价格明细 第一部分：洛阳房地产市场状况 1、 洛阳城市经济发展概况 洛阳市是河南重要的工业城市，经济基础良好，人均 河南省第二位。近年来，洛阳经济持续高速增长， 上年净增 262亿元，增长 超额完成省定目标，分别比全国、全省高 续 20个季度保持 15%以上的高位增长。 7位，已经超过了合肥、南昌、扬州、太原、南宁、昆明等重要城市。其中，第一产业增加值 长 第二产业增加值 长 第三产业增加值 长 全口径财政收入突破 200亿元，长 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 442 465 686。 2 905 1111。 5 1331。 7 1600 012001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2、房地产市场发展情况 2007年在国家整体上对房地产市场采取宏观调控政策的情况下，洛阳房地产市场强势不衰。根据洛阳市房地产市场管理处统计，全年洛阳市实现商品房备案销售 易金额达 103亿元，商品房销售均价多层已达到 2200元 /平方米的水平，高层大部分已达到3000元以上。房地产开发商也增加到 280多家。二手房也在这一年实现了飞速发展。 年份 施工面积 竣工面积 销售总面积 销售总金额 住宅销售均价 /元 2004年 500万 138万 1986 2005年 600万 159万 2174 2006年 694万 240万 1900 2007年 980万 280万 2555 2006年洛阳批准预售的房地产项目有 97个，总投放面积为 2005年相比增加 比 2004年增加了 2007年以来，一季度投放面积为 季度为 半年投放量基本等同于 04年全年投放量。 0 30 60 90 120 150 180 210 240 42004年 2005年 2006年 2007年 1季度 2007年 2季度 270 300 单位：万平米 3、房地产市场供应及销售情况 洛阳市场开发量逐年增大，据房管部门透露， 2008年完成商品房投资72亿元以上，施工面积 1000万平方米以上，竣工面积 300万平方米以上；而 2007年市场消化量为 年的市场竞争环境可见激烈。 06、 07年，洛阳市场整体预售量持续攀升，而消化量增幅较小，市场存量继续增大。 洛阳房地产市场平均价格有所上升，整体洛阳市场住宅销售均价仍在2500元左右徘徊 ,价格导向仍是居民购房时的重要考虑因素。 第二部分：竞争楼盘项目概况 凯瑞 国宝花园 3期 香泊湾 产品概况 凯瑞国宝花园位于洛阳市洛南新区，东临王城大道，西临大学路，北临开元大道，南接牡丹大道。 项目总规划建设用地面积 中住宅用地面积 目总建筑面积 宅建筑面积 洛阳最高档次的低密度住宅区。 核心推广定位：别墅区中的花园洋房 产品类型： 花园洋房、高层。 楼层栋数： 4栋高层和 6栋花园洋房。 花园洋房为 4层、 6层、 8层带电梯， 高层为 15层和 18层， 共计 600多户 开发商：洛阳凯瑞房地产置业有限公司 建筑规划：北京三磊 景观设计：香港明瑞 价格政策 : 价格：高层大概的价格在 3700现均价约在 2750平方左右。花园洋房 4300现均价约 3500平方。目前在和建专谈团购，团购价格2730元 /平方。目前暂定 5月中开始选房。 优惠政策：入会金 5万元。高层可享受 8折优惠，花园洋房可享受 (开盘后一次性付款还可享受 5%优惠 )，现入会 135个，入会的客户可以在 10栋楼的所有房源进行选房，如后期不满意可退房。 产品配比： 37% 113平方左右占 10% 1430% 1503% 220平方左右顶复占 8% 泉舜 财富中心 产品概况 泉舜财富中心位于洛阳新区市政府正南方，正对开阳湖音乐喷泉，总规划建筑面积 118万平方米， 将商业、办公、酒店、居住等丰富的业态组合在一起，划分为财富国际住区、财富时代广场、财富商务中心、财富国际酒店、财富国际公寓五大片区； 产品类型：高层。 楼层栋数： 2栋 33层，分为 2梯 2户和 2梯 3户，共计 510户 开发商：泉舜集团洛阳置业有限公司 核心推广定位： 118万平米国际都会中心 价格政策 价格：起价 3500元 /平方，均价 4000元 /平方 优惠政策：五月一日之前排号前 100名每平方优惠 200元。 1万抵 2万，自排号之日起到认购，每天可再优惠 300元。 产品配比： 108平方两房占 20% 1500% 200平方四房占 10% 310平方楼中楼占 10 % 中泰世纪花城 4期 /畔山花涧 产品概况 中泰世纪花城位于丽春西路西端，西南有周山和国家周山森林园，东临社区 1000米滨河水景长廊。 项目分为四期开发。总建筑面积 18万平方米，由 15栋高层、小高层组成。户型从 93平方到 162平方的两室，三室和四室的平层和错层。 双泳池社区，室外阳光泳池，室内休闲泳池。暖气，煤气，热水俱全，地下车库；外墙外保温技术及双层玻璃。 目前在售四期 畔山花涧 总占地 60881平方米，规划总建筑面积 18万平方米 15栋高层、小高层。 98 164平方米十余种平层、错层户型。 产品类型：高层、小高层。 楼层栋数： 15栋（ 7栋 11层、 8栋 16层，均为 2梯 3户 典式楼）共计 1066套 开发商：洛阳中泰房地产置业有限公司 景观设计：贝尔高林（香港）国际有限公司 核心推广定位：花城间 山水畔 乐活人生 价格政策 价格：均价 3500元 /平方 优惠政策：交 1万抵 2万，自排号之日起到认购，每天可再优惠 50元，最高优惠达到 产品配比 98平方两房占 30% 1190 % 160平方四房占 20% 阳光 双溪布洛 产品概况 阳光 阳）置业有限公司开发建设。 该项目位于洛阳新区滨河公园分区，项目占地 80余亩，总建筑面积 15万平方米。规划小高层与高层住宅、酒店式公寓、商业、会所 整个项目分三期建设，一期工程将建设 4栋（ 1栋 18层， 1栋 25层， 2栋 28层）高层住宅楼，建筑面积 6万平方米，整个项目计划 2010年开发完成。 目前在售二期 : 99到 140平米小高层，160到 254平米华宅， 189到 200庭院式错层。 产品类型： 高层、小高层、酒店式公寓、会所、商业 。 楼层栋数： 6栋（ 3栋为 28层的高层， 1栋为 18层的高层， 2栋为 11层的小高层） 共计 360套 开发商：美基（洛阳）置业有限公司 投资商：阳光控股 推广主题： 在领略了上一次巅峰喜悦之后， 这一次，是什么又让你如此动容？ 从 8大园林到 3重庭院， 新加坡是永恒不变的情怀 庭院友居生活， 汇聚自然与人文的上层空间 庭院新加坡，看得见的阶层归家礼仪 当庭院遇见新加坡 内庭外院的新加坡 核心推广定位：庭院里的新加坡 价格政策： 价格：公开认购价均价为 3600元 /平方 优惠政策：前 100名 1万抵 3万， 100号以后 1万抵 2万， 200号以后 盘后一次性优惠 2%、按揭优惠 1%） 实现均价： 31003200元 产品配比： 103平方两房占 15% 1275% 195平方四房占 15% 252% 东方今典 产品概况 东方今典占地面积 815亩，建筑面积 130万平方米，位于洛阳市西苑桥南向西 50米，紧邻洛河， 2500米沿河风景。 项目北瞰 2500米洛河水岸，东靠高端居住区，南依大学城，西临瀛洲大桥。 产品类型：高层、洋房 楼层栋数：洋房为 14栋，高层 3栋（ 18 29层） 价格：高层为 3400平方，洋房 4600元 /平方 开发商：河南东方置地有限公司 投资商：河南东方今典房地产集团有限公司 核心推广定位：洛河 就是东方今典 / 洛水之上 百万城邦 中泰华庭 项目概况： 中泰华庭项目总占地面积为 77496平方米，规划总建筑面积达 20万平方米 ; 由上海同济大学规划设计研究院担纲整体规划设计，项目由 15栋高层组成 ;贝尔高林规划 “ 三级立体亲水园林景观 ” ； 开发商：洛阳中泰房地产置业有限公司 核心推广定位：洛河畔 20万平方米水主题园林社区 在售二期 水岸映像 已近尾盘 价格政策： 价格：公开销售价均价为 3500元 /平方 优惠政策：送价值 3万元的全套家电（一次性优惠 2%、按揭优惠 1%） 实现均价： 3300元 第三部分、市场分析 土地资源丰富 ,区域规划较好，地产名企进驻和大盘板块逐步形成，价格竞争激烈。 消费者购房的主要因素还是价格，所以如何降低成本，控制容积率，提高性价比将是 08高层市场的重点方向 新区商品房将成为开工和销售最活跃区域之一，同时随着洛南新区的逐渐成熟，消费者已开始逐步认同 各个项目的产品性价比不断提高，主要体现在产品质量优异度及使用功能多样化 新区的高层体量预计在 08将会达到洛阳市高层总体量的 60%左右，区域内竞争激烈。 后市竞争将体现在产品的差异性、附加值和整体品质上。 新区受洛阳大市场及宏观政策的影响，价格未来两年增幅较小。 第四部分：价格制定依据 1、 项目开发大纲 项目基本情况 土地面积 用途 控规最高 容积率 控规建筑 密度 控规建筑 高度 地块总价（含契税） 楼面地价 ( 住宅 2% 多层 20万元 （ 亩） 项目开发经营主要指标要求 指标 要求 1 项目净利润总额 不少于 4180 万元 2 利润实现周期 （项目操作周期） 2007年 11月 30日开工， 2008年 9月开盘， 2009年 10月 20日竣工， 2010年二季度清盘。 3 销售总收入 不少于 元 4 税后销售利润率 * 不低于 5 产品基本形态 高层住宅 会所 2总建筑面积 2500 ，本期分摊 604 6 执行容积率 地上可售物业建筑面积 不少于 79000 8 地上物业总建筑面积 不少于 79600 9 地上物业销售均价 * 高层住宅销售均价不低于 3500 元 / 10 地上物业成本 * 单方成本不高于 2680 元 / 11 地下建筑总面积 不少于 3120 地下室，不可售 12 地下建筑平均成本 13 地下物业销售总额 * 14 工程质量 工程质量 100%合格， 60%以上获得市级或省级优质工程奖杯。 客户满意度达到 80%以上。 项目销售回款要求 时间 2008年 2009年 2010年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 销售合同金额（万元） 11120 8340 5560 2780 销售回款额（万元） 9450 8760 5970 3620 确认收入（万元） 25020 2780 结转利润（万元） 3760 420 建业住宅集团洛阳公司美茵湖项目二期投资预算 销售收入 开发类型 可售面积 均价 总价 高层 3500 278223120 美茵湖二期四栋楼价格制定依据 美茵湖二期销售工作即将展开，现根据项目实际情况对 26、 27、 28、29号楼的价格进行考量，此次价格将以价格系数的形式进行制定。 价格的制定分为两部分： 首先根据每栋楼所在的位置，取不同的参考值确定每栋楼的均价； 参考景观、朝向、面积、房型等影响价格各种因素，结合楼栋均价制定出每套房的价格系数。 楼栋均价 根据各楼座的对比，分为 1、 0、 级，得出各楼座均价调整系数。 26 27 28 29 景观 0 0 噪音 1 光 1 1 1 1 道路 0 活便利 0 边环境 0 0 0 座系数 价 3500元 / 3465 535 3465 根据每栋楼的系数，结合楼栋的面积，经过计算，得出每栋楼的均价。此均价因为考虑到每栋楼的面积差异，因此在后面计算整体均价时，误差较小，亦避免了反复测算。 楼号 楼座面积 设定系数 乘 除 实际系数 均价 3500 26 3459 27 3511 28 3529 29 3459 价格系数 影响价格各种因素有景观、朝向、面积、房型、层差、风俗习惯等，考虑到影响价格的程度变化较大，因此将每种因素以 求其精确性。 26号楼 景观系数 思路 鉴于本项目各单元可视的角度方向不同，不同的视角点也应有所区隔，而楼宇之间的开阔度也关系到视角。 系数标准 室号 系数 备注 东一室 看见小区内的部分景观 东二室 头，可以看见部分王城大道路边景观 东三室 1 东头，可以看见部分王城大道路边景观及部分南向景 观 东四室 面，年面景观区 西五室 面，年面景观区 西六室 端头，能看见部分南面景观 西七室 端头，受 27号楼遮挡，基本无景观 西八室 看见小区内的部分景观 朝向系数 思路 针对办公楼客户对朝向要求不高一说更多的体现在租借方面，在办公楼销售上客户更愿意接受采光好的户型，故此次定价中考量了朝向因素。 系数标准 室号 系数 备注 东一室 向，无阳光 东二室 端头，早晨能有短暂阳光 东三室 南端，光线较充足 东四室 南向光线充足 西五室 南向光线充足 西六室 端头，下午能有短暂阳光 西七室 27号楼遮挡，基本无阳光 西八室 向，无阳光 面积系数 思路 面积和房型有一定的连带关系，面积的大小决定了总价的高低，进而影响客户的购买力，根据现有的面积段分成四部分。 系数标准 面积（平方米） 系数 70以下 010 1304070以上 垂直系数 思路 垂直系数主要指不同的楼层的系数标准。考虑到高层销售中如按常规楼层差调整的话，高楼层区域在今后的销售难度较大，且价格上涨空间较小，因此尽量缩小底楼层区域和高楼层区域的楼层差。如此，促进高楼层区域房源的销售，也利于今后此楼层区域房源价格的涨幅及加快销售速度。 系数标准 楼层 系数 提升请况 26 顶层，系数较下层有所下调 25 此区域为高楼层区域，客户对楼层数字的感觉影响不大，故系数间隙调整较小。每层上调 4 3 2 1 0 9 8 7 6 5 光、视野、景观最佳，上调 4 1 数字对一部分人有一定忌讳，不作为拉开价差的区间。 13 2 层及数字都较好，此区域很受客户欢迎，可统一作为区域价格。 11 0 利数字，上调 层部分，客户对此区域就高层来讲认同度较低。此系数值差别不大。 6 房型系数 思路 房型的优劣决定去化的速度，针对不同的房型对销售的不同影响来制定相应的系数。 系数标准 情况 系数 房型浪费面积较多 型浪费面积适中 1 房型浪费面积较少 送面积 局不合理 局较合理 1 布局非常合理 微调系数 思路 考虑到低区部分户型、部分漏洞紧临主干道或街区小街道的情况，对部分影响销售去化的因素设定相关系数进行价格调整。部分房型的劣势也影响客户的购买决定，故而也进行系数设定。 系数标准 情况 系数 底层噪音影响 型缺陷影响 出入口的影响 27号楼 景观系数 思路 鉴于本项目各单元可视的角度方向不同，不同的视角点也应有所区隔，而楼宇之间的开阔度也关系到视角。 系数标准 室号 系数 备注 11 临王城大道，东南视野开阔 1南端，可以看见全部南向景观 1南端，可以看见全部南向景观 1 南面户型遮挡，可视面较窄 2南面户型遮挡，可视面较窄 2南端，可以看见全部南向景观 2南端，可以看见全部南向景观 2南视野较好，可看见大部分南向景观 朝向系数 思路 针对销售上客户更愿意接受采光好的户型，故此次定价中考量了朝向因素。 系数标准 室号 系数 备注 11 东南向视野开阔 1南向，采光充分 1南向，采光充分 1南面户型遮挡，光照时间较少 2南面户型遮挡，光照时间较少 2南向，采光充分 2南向，采光充分 2南视野较好，光照较充分 面积系数 思路 面积和房型有一定的连带关系，面积的大小决定了总价的高低，进而影响客户的购买力，根据现有的面积段分成四部分。 系数标准 面积（平方米） 系数 70以下 010 1304070以上 垂直系数 系数标准 楼层 系数 提升请况 26 顶层，系数较下层有所下调 25 此区域为高楼层区域，客户对楼层数字的感觉影响不大，故系数间隙调整较小。每层上调 4 3 2 1 0 9 8 7 6 5 光、视野、景观最佳，上调 4 1 数字对一部分人有一定忌讳，不作为拉开价差的区间。 13 2 层及数字都较好，此区域很受客户欢迎，可统一作为区域价格。 11 0 利数字，上调 层部分，客户对此区域就高层来讲认同度较低。此系数值差别不大。 6 房型系数 系数标准 情况 系数 房型浪费面积较多 型浪费面积适中 1 房型浪费面积较少 送面积 局不合理 局较合理 1 布局非常合理 微调系数 系数标准 情况 系数 底层噪音影响 型缺陷影响 出入口的影响 28号楼 景观系数 系数标准 室号 系数 备注 11 临王城大道，东南视野开阔 1南端，可以看见全部南向景观 1南端，可以看见全部南向景观 1 南面户型遮挡，可视面较窄 2南面户型遮挡，可视面较窄 2南端，可以看见全部南向景观 2南端，可以看见全部南向景观 2南视野较好，可看见大部分南向景观 朝向系数 系数标准 室号 系数 备注 11 东南向视野开阔 1南向，采光充分 1南向，采光充分 1南面户型遮挡，光照时间较少 2南面户型遮挡，光照时间较少 2南向，采光充分 2南向，采光充分 2南视野较好，光照较充分 面积系数 系数标准 面积（平方米） 系数 70以下 010 1304070以上 垂直系数 系数标准 楼层 系数 提升请况 26 顶层，系数较下层有所下调 25 此区域为高楼层区域，客户对楼层数字的感觉影响不大，故系数间隙调整较小。每层上调 4 3 2 1 0 9 8 7 6 5 光、视野、景观最佳，上调 4 1 数字对一部分人有一定忌讳，不作为拉开价差的区间。 13 2 层及数字都较好，此区域很受客户欢迎，可统一作为区域价格。 11 0 利数字，上调 层部分，客户对此区域就高层来讲认同度较低。此系数值差别不大。 6 区域在高层中为较难去化区域，故系数值下调较多。 3 上图： 房型系数 系数标准 情况 系数 房型浪费面积较多 型浪费面积适中 1 房型浪费面积较少 送面积 局不合理 局较合理 1 布局非常合理 微调系数 系数标准 情况 系数 底层噪音影响 型缺陷影响 出入口的影响 29号楼 景观系数 系数标准 室号 系数 备注 东一室 1 东南向视野开阔 东二室 南端，可以看见全部南向景观 西三室 南端，可以看见全部南向景观 西四室 南视野较好，可看见大部分南向景观，部分受 西侧安置小区的遮挡。 朝向系数 系数标准 室号 系数 备注 东一室 南视野开阔，部分受南面户型遮挡 东二室 南向，采光充分 西三室 南向，采光充分 西四室 1 西南视野开阔，部分受南面户型遮挡 面积系数 系数标准 面积（平方米） 系数 70以下 010 1304070以上 垂直系数 系数标准 楼层 系数 提升请况 26 顶层，系数较下层有所下调 25 此区域为高楼层区域，客户对楼层数字的感觉影响不大，故系数间隙调整较小。每层上调 4 3 2 1 0 9 8 7 6 5 光、视野、景观最佳，上调 4 1 数字对一部分人有一定忌讳，不作为拉开价差的区间。 13 2 层及数字都较好，此区域很受客户欢迎，可统一作为区域价格。 11 0 利数字，上调 层部分，客户对此区域就高层来讲认同度较低。此系数值差别不大。 6 房型系数 系数标准 情况 系