成都金融总部商务区项目策划顾问服务(完整报告初稿)

成都金融总部商务区项目策划顾问服务（完整报告初稿）呈致2011年8月目录1宏观环境分析2区域竞合及产业分析3基地条件分析4土地及物业市场研究5案例分析6需求调研结论7项目整体定位8运营及招商策略9经济性分析CBRICHARDELLIS|PAGE21宏观环境分析11城市战略地位12城市经济指数13城市规划分析14行业政策环境分析CBRICHARDELLIS|PAGE3宏观环境分析城市战略地位国家十二五发展规划深入实施西部大开发战略国家发改委2010年底，成渝经济区获批成都市政府2010年初，提出建设世界现代田园城市东北振兴区域长吉图开发开放先导区辽宁沿海经济带天津滨海新区西部大开发区域黄河三角洲生态区关中天水经济区中部地区江苏沿海地区中部崛起区域长三角地区上海浦东新区成渝经济区皖江城市带武汉都市圈长株潭城市群东部率先区域鄱阳湖生态经济海区峡西岸经济区北部湾经济区珠三角地区横琴区域海南国际旅游岛CBRICHARDELLIS|PAGE4宏观环境分析城市战略地位成都区域中心地位显著中西部地区特大中心城市西部大开发的国家发展战略和成都在西部金三角的节点性区位推动成都发展为中西部地区人口、资金和信息等生产要素流动的区域枢纽，房地产业发展具备良好的资源环境成都市是中西部地区特大中心城市，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一总面积124万平方公里，辖9区4市6县，总人口14047万国务院对成都的定位西部航空枢纽中心西部文化传承与创造中心中西部信息服务中心西安区域金融服务中心西部商贸中心成都重庆CBRICHARDELLIS|PAGE5资料来源成都市公众信息网宏观环境分析城市战略地位区域互补一体发展资源整合，构筑国家战略高地为西部金融中心的打造建立起外部条件和重庆共同培育中国第五经济增长极，发挥“双核”优势推动西部区域统筹发展升格成国家战略的成渝经济区将对经济起到更明显的拉动作用，吸引外来投资和人口成渝经济区发展定位全国重要的经济增长极率先受益行业基建、房地产、重点支持产业西部重要的产业集聚区深化内陆开放的试验区统筹城乡发展的示范区长江上游生态安全保障区CBRICHARDELLIS|PAGE6资料来源成渝经济发展规划宏观环境分析城市战略地位“世界现代田园城市”战略明确城市功能空间布局优化2010年，成都提出用20年时间建设“世界现代田园城市”的发展目标战略优化带来城市土地资源和城市功能空间布局重构配置，为城市物业的发展带来新的机遇定位于面向世界的国际性城市宜居吸引力功能竞争力的提升成都世界主要城市圈CBRICHARDELLIS|PAGE7数据来源成都市总体发展战略规划纲要、世界现代田园城市规划纲要1宏观环境分析11城市战略地位12城市经济指数13城市规划分析14行业政策环境分析CBRICHARDELLIS|PAGE8宏观环境分析城市经济总量GDP及增长成都经济总量10年间翻了3番，20002010年CAGR（复合平均增长率）为1454在全国主要直辖市和副省级城市中，经济增速靠前；在全省承担经济引领作用，保持良好的经济活力，房地产市场发展具备经济增长的良性驱动2010年国内主要城市GDP总量及增速地区上海北京广州深圳天津苏州重庆杭州青岛武汉成都大连南京沈阳总值（亿元）16872137781060495109109901078945945566655165480515050865013增长率99102130120174130171120120147140152130成都经济基础较好，20072010年经济20002010年成都市GDP总量及增速基本保持快速平稳增长，增长速度分别为157，124和1472011年一季度成都市GDP达到13684亿元，比上年同期增长152，增速比上年提高02个百分点。从区域经济内生驱动增长前景及全国经济梯度发展规律来看，成都仍将长期保持较快的增长趋势CBRICHARDELLIS|PAGE9数据来源20002010年成都市统计年鉴宏观环境分析城市人口人口及增长情况城乡一体化、城市空间突围，人口流动加快城市化水平要求全面提升，外来人口流入为中心城及外围新城功能区的房地产业发展提供了市场机会为西部金融中心的建设提供人才保证40355349成都市人口稳定增长，市区人口占总人口比例逐年上升，人口在中心城的集中压力逐渐显现，至353192010年的成都市户籍人口达到1142万人，城市化率约为63，城市人口达到719万人28230整体城市化水平有待提升，人口大量迁入成都，带动房地产消费需求上升25624525123825189三圈层2020002010年成都外1来5人口增长9（单位万人）二圈层15一圈层10502001200220032004200520062007200820092010CBRICHARDELLIS|PAGE10数据来源20002010年成都市统计年鉴宏观环境分析城市经济开放度FDI及其增长成都的外资利用规模和质量在西部处于领先地位经济产业发展的国际化程度提高，外资向成都的转移需要空间支撑2010年，成都市注册三资、外资企业数量将达到3,500家以上，近150家世界500强企业落户成都2010三地利用外资比较成都重庆西安2010年成都市实际利用外资486亿美元实际利用外资（亿元）486634157，增长736；2011年14月，成都市实增长率7365795285际利用外资227亿美元，增长625在西三角区域，外资增长数量和增长率与重庆同处于较领先的地位，反映外商看好成都商务环境和经济潜力成都/西安/重庆实际利用外资历史比较（单位亿元）成都/西安/重庆实际利用外资增长率历史比较CBRICHARDELLIS|PAGE11数据来源20002010年成都市统计年鉴宏观环境分析城市固定资产投资经济增长依靠投资驱动，呈现出工业化中后期经济发展阶段的典型特征包括房地产投资在内的固定资产投资，在很长一段时间内仍是经济增长的驱动力，近两年城市建设的加快是固定资产投资迅猛增长的主要原因，将推动城市建设相关行业的规模和品质提升20002010年成都市固定资产投资历史变化单位亿元固定资产投资近两年受基建建设影响出奇的高，房地产投资增长近两年反而有较大下降，但总额仍处于高位年份固定资产投资占GDP房地产投资占固定资产比例（）投资比例（）2000412271200144293200247229200350628420002010年成都市房地产资产投资历史变化（单位亿元）20044592922005614312006684233200771379200875830520098912362010781226CBRICHARDELLIS|PAGE12数据来源成都统计信息网宏观环境分析城市产业结构产业结构升级，正加快构建以现代服务业为核心的现代产业体系现代服务业是成都产业结构调整的主体方向，现代服务业的发展将催生大规模办公商务需求成都市2010年实现地区生产总值55513亿元，比上年增长150。第一产业实现增加值2851亿元，增长41；第二产业实现增加值24809亿元，增长198；第三产业实现增加值27853亿元，增长118。一、二、三产业比例关系为51447502。全年地方财政一般预算收入5269亿元，增长360；其中税收收入3722亿元，增长315。呈现服务业和工业并存主导的经济格局，依然存在传统工业推动的再工业化过程特征2001年后，服务业发展速度受收入差距遏制落后于GDP增长速度，加快服务业发展将是长期经济工作重心2010年成都与北京、上海三次产业结构比例成都一产51二产447三产502北京一产09二产241三产750上海一产03二产270三产72719972010年成都市GDP及第三产业历史增长成都市三次产业结构历史变迁服务业增速GDP增速服务业增速GDP增速CBRICHARDELLIS|PAGE13数据来源20002010年成都市统计年鉴宏观环境分析城市经济属性省域经济中心城市向区域经济中心城市转型成都服务经济格局正形成，城市综合能级和行政能级提升，在全国经济中处于第三方阵成都具备广阔的辐射腹地,区域性综合城市职能强化对城市物业发展起到推动作用成都市与全国38个大中城市比较分级表图例层级代表性城市目标定位经济总量第一香港、上海国际经济中心城市1万5千亿元第二京、澳、穗、深、地区/国家经济津、渝中心城市6千亿元第三部分副省级城市区域经济东部省会城市中心城市4千亿元第四中西部地区省会城市省域经济1级中心城市1千亿元第五西部欠发达地区省会省域经济2级城市中心城市1千亿元备注选取全国38个大中城市，范围覆盖4个直辖市、15个副省级城市、17个厅地级省会城市及香港、澳门共38个经济中心城市CBRICHARDELLIS|PAGE14数据来源各市国民经济和社会发展统计公报宏观环境分析城市消费属性浪漫之都，消费城市典型的消费城市特征，成为成都商业发展的独特优势城市全民平均消费倾向居多全国前列；社会消费品零售总额稳步增长，消费观念正在发生改变，商业模式更多元化，促进城市商业和经营性物业发展2010年成都城市居民人均可支配收入20835元，增长117；农村居民人均纯收入8205元，增长151。年末城乡居民储蓄存款余额5071亿元，增长198。成都城市和农村人均收入与增幅历史对比图2010年城乡居民收入成都增长率农村居民平均收入（元）82051513000城镇居民平均收入（元）250020835117240025002010年城乡居民收入上海增长率204720002000农村居民平均收入（元）137461151622城镇居民平均收入（元）15003183810413571500115510068811000100071077662855420002010年成都社会消费品零售总额及增长（单位万元、）政策环境5005000规模总量商业环境消费模式000影响因素20002001200220032004200520062007200820092010区域辐射机会和竞争社会消费品零售总额社会消费品零售总额增长率CBRICHARDELLIS|PAGE15数据来源20002010年成都市统计年鉴宏观环境分析城市人文属性天府之国，人文之都历史成都文化积淀深厚，现代成都独具人文魅力成都建城4000多年，拥有灿烂的蜀文化和三星堆文明；现代成都开放创新，是中国最具魅力的城市之一现代成都的名片跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市中国最佳商务城市中国最佳旅游城市中国最令人向往的城市生活方式的领袖城中国最具风情城市中国最幸福的城市中国十大最具投资潜力城市全球服务外包新兴城市50强中国最具经济活力城市中国总部经济第三极CBRICHARDELLIS|PAGE16宏观环境分析城市性格属性安逸之都，休闲城市全民休闲，创业和文化完美结合；休闲独特魅力带动成都旅游及休闲物业开发的繁荣国内第一批最佳旅游试点城市，正将入境旅游市场作为重点突破口，有助于催生成都物业短期租赁市场发展和酒店服务式公寓需求扩大2010年成都旅游接待总人数681848万人次，同比增长2232；其中接待入境旅游者人数8021万人次，同比增长2414，接待国内旅游者人数673827万人次，同比增长2229。曾被评为中国十佳休闲城市第1名联合国国际生态安全合作组织、国际休闲产业协会、中国国际名牌协会、中国休闲经济研究中心等发起CBRICHARDELLIS|PAGE17数据来源20002010年成都市统计年鉴1宏观环境分析11城市战略地位12城市经济指数13城市规划分析14行业政策环境分析CBRICHARDELLIS|PAGE18宏观环境分析城市规划分析建构成都平原城市群世界现代田园城市未来西部城市竞争的总体格局多极支撑，错位竞争，优势互补，协同发展。培育西部未来的大都市带从城市竞争走向区域竞争成都平原城镇群越发达，成渝城镇带的发展就越强劲，辐射范围越大，在西部地区作用越强，地位越高。空间发展方向成都平原城镇密集区空间发展将以成都中心城市为核心，沿交通走廓形成南北伸展的带状格局空间发展战略北进南拓，壮大两翼，三区相济，辐射全川，领先西部空间发展轴线与时序成都平原城镇群空间发展形成T字形发展轴线，即以成绵、成乐雅高速路与成渝高速路、成渝铁路构建沿交通走廊的T字形发展轴CBRICHARDELLIS|PAGE19宏观环境分析成都城市发展战略研究城市发展战略战略目标成为西部地区重要的经济中心重点建设一个基地现代民用工业和国防工业基地二个枢纽交通运输枢纽、通信枢纽三个中心物流商贸中心、金融中心、科技中心四大基地高新技术产业、现代制造业、现代服务业、现代农业建设面向我国西部地区的中央商务区，加快建设城市副中心CBRICHARDELLIS|PAGE20宏观环境分析成都城市发展战略研究城市发展战略布局布局原则是“总体协调、效率优先、兼顾公平”；布局模式是，以“川”字状产业布局模式，形成市区城市东部的以传统工业发展为主的产业走廊；市区中部城市发展走廊；市区城市西部以高技术产业发展为主的产业走廊；市域西部的旅游及生态产业走廊。在各走廊问是大农业发展布局的主要空间产业布局调整坚持“点轴式”区域推进和小区域集聚发展，大区域兼顾平衡的战略，在基础设施密集，城镇密集地区构筑产业密集地带。按照资源禀赋和比较优势配置产业要素资源。CBRICHARDELLIS|PAGE21宏观环境分析成都城市发展战略研究城市空间发展战略城市空间发展方向北进南下、西优东扩、带状发展城市空间布局结构以外环路以内的中心城为主城可以容纳人口4OO万人。中心城外围，依托现有城镇，整合为四个大新城北部新城包括新都、青白江、广汉三个组团，形成北部新城，为综合性新城，以生活居住、都市型产业为主，是北部的物流储运中心。南部新城包括大源、华阳、东升、航空港开发区、牧马山开发区五个组团，形成天府新城，为生活居住辅城、金融企业总部中心、高新技术产业区、高教园区、休闲度假区。东部新城依托成都经济技术开展区、龙泉镇、同安镇等龙泉驿西部地区，以成渝高速公路为界，分为龙泉北、龙泉南两个组团，形成以现代制造业为主、配套生活居住的辅城。西部新城包括郫县、温江区两个组团，形成以高新技术产业为主、配套生活居住，兼有高教园区、休闲旅游区等功能的辅城。CBRICHARDELLIS|PAGE22宏观环境分析成都城市发展战略研究城市空间发展战略世界现代田园城市规划战略将在主城与四个辅城之间，辅城各组团之间楔入大面积的生态绿地，并沿都市区内水系建设生态廊道，河道两侧形成绿带。市区田园城市理念将西部及东部生态区导入城市内部，形成生物物种流动的通道，苊獬鞘杏玫匚扌蚵樱迪殖鞘杏胱匀还采踩谥鞒怯敫侵洌焖俳煌逑道词迪挚焖倭怠BRICHARDELLIS|PAGE23宏观环境分析成都城市规划要点总结西部经济文化中心生态人居中心城市西部大都市带世界现代田园城市成都是成都平原经济区的核心城市，四川提出城市发展目标为争力的区域中心提出未来西部城市竞争提出“世界现代田园省经济、文化、政治高竞城市”，对成都城市中心，长江上游经济城市，高效率的有机的总体格局是多极支撑、组群城市，高质量的错位竞争、优势互补、生态田园城市，高品协同发展；从城市竞争发展重新定位，提出带两极之一，西部硅重构区域关系的新坐谷，国家级历史文化标。名城、国际旅游城市。质的人居最佳城市。走向区域竞争，建立西部未来的大都市带成都平原城镇群的区域空间构想可持续发展生态结构商业商务休闲之都提出建设可持续发展绿色通过成都城市空间发展历史生态城市。提出市域生态与现状的分析，对成都城市格局为“田园风格、水网文化、城市特色、城市生态绿楔、组团发展”，提出特色的剖析，从水文化、商城市生态结构为“两带合业文化、休闲文化三大富有抱、三横两纵、一环相依、特色的城市文化入手，提出多锲引入“一主四辅组群城市第三产业集群模式重塑彰显文化底蕴与个性风貌的城市特色的策略，重振提出成都未来城市空未来成都产业发展的商业商务之都，强化休闲之间的发展应从两江环重点是高新技术产业都。抱走向水城相融，从及以商贸、旅游、金。环放结构走向平行结融为主的第三产业，构、有机生长，建构在市域范围内形成一主四辅的组群城市。“川”字状带状产业布局模式。CBRICHARDELLIS|PAGE241宏观环境分析11城市战略地位12城市经济指数13城市规划分析14行业政策环境分析CBRICHARDELLIS|PAGE25宏观环境分析城市行业政策环境房价受宏观调控政策影响在中长期较为明显，呈现出非完全市场化环境的特点新国五条调控加码，遏制房价过快上涨2010929国八条359号通知20070927提高储备金率取消房贷优惠200503修改外商投资目录0520102252005031726营业税减国六条200710312009免1222再次提高储200605备金率禁止未竣工的欲1705售房再次转让国十五条限制用地项目2010510200605目录2006年增20050620024补9版1110加强房地08产信托管2007年第5次提理高贷款利率2010224新国八条20070915二套房首付不低于6050号文件2011126200705自九月起连续减提高储备金0523200息89162010118121号文件171号文件130号文件2003060520060711200707国十一条成都落实102010110国八条细则131号文件2011215200810228哕1日土地协议出让最后期限20040809营业税减免20081217CBRICHARDELLIS|PAGE26数据来源国家统计局宏观环境分析城市行业政策环境国家层面重视行业的健康平稳发展，从方向和制度上采取措施对房地产行业进行宏观调控地方层面政策强调区域的跨越快速发展，对房地产投资和需求的快速增长产生正面刺激时间部委文件措施和要点保持货币政策的连续性和稳定2010年央行工性，继续实施适度宽松的货币20100106作会议政策，但严格执行有关房地产保持货币政策的连续性和稳定性，继续实施适度宽松的货币政策，但严格执行有关房地产信贷政策。信贷政策。进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条”从五大方面、十一条措施坚决抑制部分城市20100110国务院国务院坚决抑制部分城市房价关于促过快发展房价过快发展。国土部发布国土部关于改进申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例20100120国土部报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知不得低于70。20100220银监会银监会公布并实施流动资金贷款管理暂行办法流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。继续大规模实施保障性安居工程；继续支持居民自住性住房消费。增加中低价201003072010年政府工作报告位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。物业税相关内容未列入政府工作报告。国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。内容包括了“开发商竞买20100308国土部“国十九条”（五大方面、19保证金最少两成”、“1月内付清地价50”等19条土地调控政策。条措施）发出房地产业“清退令，要求按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调20100318国资委不以房地产为主业的78家央企要加快退出房地产业务。整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地。20100322国土部会议在房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市试点推广“综合评标”、“一限多竞”等招拍挂制度完善改革措施。20100411银监会银监会银行不得对投机投资中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大购房贷款幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率20100414国务院常委会国务院常务会14日召开的国贷款买二套房首付不得低于不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例50不得低于30。供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年20100417国务院国务院房价过高地区可暂停商品住房价格过高、上涨过快、发放第三套房贷以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。新“国十条”要求住建部与人民银20100421新国十条行、银监会将对二套房标银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政数。据他来强源调，新CB的RE准重新制订，二套房以住房套房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的数界定，不再以贷款为准二套房认定标准出现了根本性的变化。CBRICHARDELLIS|PAGE27宏观环境分析城市行业政策环境时间部委文件措施和要点委发文明确个人房贷二套住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中20100604三部委三部房认定标准居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。20100712银监会银监会严格执行差别化房贷针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的政策要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。央行、银监会联合发布关于监会完善差别化住房信贷政策有关暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。20100929央行、银问题的通知，巩固房地产市房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。场调控成果措施成都地税局、市地税局、市财政局日前联合我市土地增值税预征率具体调整情况为对保障性住房暂不预征土地增值税；普通住宅预征率为1；非20101010财政局发出公告，就加强我市土地增普通住宅预征率为15；商用房预征率为25。对于土地增值税核定征收率，普通住宅包括保障性住房值税征管问题进行了公告。核定征收率为5；非普通住宅核定征收率为6；商用房核定征收率为7。住建部、财政部、央行、银监用公积金贷款购买首套房，套型建筑面积在90平方米以上的，首付比例不得低于30；购买第二套房用公20101103四部委会等等四部委，限制公积金贷积金贷款的，首付至少五成，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的11倍；购买第款购房首付比例三套及以上房的停发公积金贷款。两部委住建两部委发文境外个人在境内只能买一套自住房，而且还必须住房城乡建设部和国家外汇管理局近日发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人20101115部和国家外汇管理局出具其在境内工作超过一年的在境内只能购买一套用于自住的住房。根据通知，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城证明市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。成都市下发关于进一步规范境外机构和个人20111117成都市房管局购房管理的通从今天（18日）开始，成都市房管局以及各区（市）县房管局将严格贯彻执行境外个人买房“一人一套”知，成都境外个人买房限购的政策。18日起执行一人一套成都市房地产城乡管理局下发20101122成都市房管局消息称，成都住房公积金贷款一是第二套住房公积金个人住房贷款首付比例不得低于50，贷款利率按同期首套住房公积金个人住房贷政策将于款利率的11倍执行。二是停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积数金个据人来住源房贷C款B。RE11月22日起进行调整。CBRICHARDELLIS|PAGE28宏观环境分析城市行业政策环境政策解读内容市场动态分析国务院办公厅发布的关于促进房地产市场平稳健2010110康发展的通知1月10日正式亮相，打出了一套调对于“国十一条”，在一定程度上抑二套房首付比例不威力，制大中城市房价的过快增长。但由于国十一条得低于40控房地产市场的“组合拳”。其中明确二套房首付楼市不惧新政比例不得低于40，开发商不能分层、分单元办理小阳春彰显楼市韧劲政策相对温和，不会造成房地产行业商品房预售。大起大落二套房首付不得低国务院4月17日发出通知，要求进一步落实各地区、暂停第3套及以上住房贷款，是一个釜2010417各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上于50，房价过高城区商品住宅成交同底抽薪的非常举措，将遏制不合理住新国十条地区停放第三套房涨，切实解决城镇居民住房问题。通知指出，商品比大幅下滑，房需求，购买第三套房基本上都是投贷住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业一路“赤字”资或投机需求，对第三套房不放贷，银行可停止贷款。可以说能够准确打击炒房行为。为进一步的贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市由于市场对史上最严厉的楼市调控政2010929房价过快上涨的通知精神，国家有关部委9月29日调控加码，二次调控满月，调控策仍存在一定的预期，投资者没有大新国五条遏制房价过快上涨分别出台措施，巩固房地产市场调控成果。房价过威力未显现，成都楼举入市。但是，调控进入9月以后，这高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内市活力依旧种对预期的管理渐渐失效，一些投资限定居民家庭购房套数。性需求大量入市，重现火爆状态。个人购买住房不足5年转手按销售全额征税；对定出现短期内观望情绪，需求明显下降，二套房首付不低于价超过周边水平的项目进行土地增值税清算和稽查。加速三、四线城市房所谓“炒房团抛售”数量不多，媒体201112660；上涨过快城对贷款购买第二套住房家庭，首付款比例不低于企进驻，炒作影响大，开发商拿地兴趣下降，新国八条市家庭2套以上限购60，利率不低于基准利率11倍。改善型需求受压力遭开发速度放缓，进驻三、四线城市成房价上涨过快城市对已有1套住房限购1套、拥有2抑制为趋势，改善型合理需求遭受伤害，套及以上住房者暂禁购房。租金开始出现上涨，一线城市人口流动受到抑制重庆市的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，和影响投资需求，房屋持有者开始考虑持有成本，房地产投资收益增加不确2011均价在主城128上海、重庆区均价两倍以上，也就是在9941元/平影响不大，对市场的沪渝房产税开征房产税方米以上的高档商品房；上海的征收范围稍广，上冲击有限，短期稍有定性，中长期对于房价影响有限,未导海市民新购的第二套及以上住房均被包括在内。两利空，长期则被市场致房价大幅下降。对房价的影响取决市的相同点就是都打击异地购房消化吸收于最终税率，上海和重庆的方案并不十分严格，对房价影响幅度很有限在主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成2011215华区、高新区）暂时实行住房限购政策。本市户籍成交下挫调控进入深成都成交量限购后大幅下跌，并一直成都落实限购一套新房，二国八条细则套房贷首付不低于居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买水期，处于低位，与2010年同期相比成交套50，三套房停贷第2套住房，暂停购买第3套住房。外地户籍居民家变招应对双方均在僵数明显下跌，连续三个月维持4000套庭在本市主城区无住房的，可凭纳税证明或社保缴持以内，同比去年最低数值据还来要源低。开C发BRE纳证明在主城区购1套住房，暂停购2套房。商被迫快销，5月成都楼市优惠潮涌CBRICHARDELLIS|PAGE29宏观环境分析城市行业政策环境从宏观政策环境来看，整体收紧，市场表现存在上行压力；另一方面，地方经济产业政策支持为成都房地产行业发展提供了利好环境；伴随产业政策逐步推进实施，对成都商用物业的投资价值和收益能力将产生有利影响未来监管打击囤地严格限制住宅购房项目上市预期增加商业物业交易上涨土地供应回归政策收紧产品市场压力影响投资需求国家层面房价上涨面临调控影响适度配合国家政策，地方层面调控投资需求产业升级促进房地产需求办公需求向相关区域内转移集中增强产品规划促进相关知名品长期有利供需牌进入成都产业发展战略规划产业政策行业管理CBRICHARDELLIS|PAGE30数据来源CBRE宏观环境分析城市产业促进条件【2009年8月成都市政办公厅转发投资委鼓励境内外大型企业在蓉设立总部和地区总部的实施办法】将对在蓉设立的总部和地区总部给予较政策重点1大力度的开办资助和升级奖励成都市外的大型企业在蓉设立中国区总部、大中华区总部、亚太区总部、全球总部以及西南区总部、2对总部的高管人员给予安家补贴和财政奖励华西区总部等被纳入政策支持范围主要并对其在人才引进、资金管理、出入在成都市设立总部或地区总部，最高可获得2000万3元的开办资助政境、通关等方面给予最大优惠和便利策对于总部或地区总部的高管，经过批准，3年内每人举每月还将获得1000元的安家补贴措政策影响政府意图通过政策优惠提升成都市的投资环境，打造中西部商务中心城市企业进驻的空间支撑集中在中心城的工业总部基地、天府新城金融总部商务区、现代服务业综合功能区等区域天府新城在吸引企业进驻方面具备交通、政策、空间、设施、产业基础等优势，综合商务环境对各类企业产生吸辐力，有助于区域内未来商业物业的投资价值获得市场认可，对本项目提升放大物业价值存在有利影响CBRICHARDELLIS|PAGE31数据来源CBRE研究部宏观环境分析总结以对接市场多层次需求为核心基础能力的房地产业发展以功能和形态的双重领先，作为新经济下产业发展应具备的内生特征房地产业未来发展特征以产业核心理念引领全新生活方式，并重构产业空间和城市生活空间强调产品差异化强调产业发展服务能力与社会共享价值未来成都需求上供给上引导契合现在成都以科技和文人性本质世界现代田园城市化突破供给的递进精的单一价值神需求西部中心城市现在作为内陆城市，以外力嵌入为主的发展动力面临弱化，制约成都升级跨越未来为健康、生态、生活、产业而设计，为城乡各阶层提供丰富的社会服务CBRICHARDELLIS|PAGE322区域竞合及产业分析21西部城市金融中心竞合22成都城市功能片区竞合23区域产业发展分析CBRICHARDELLIS|PAGE33西部城市金融中心竞合西部城市金融中心格局中央财政对西部地区转移支付力度、中央财政性投资力度、信贷资金投入力度的加大，伴随西部大开发中经济增长和产业发展，为西部金融产业的发展和金融中心建设带来良机。西安从西安区域性金融中心到欧亚大陆国际金融中心重庆长江上游金融中心成都西安西部金融中心成都重庆位于西部金三角节点城市的金融中心建设，不可避免都需要立足西部，辐射西部，同时对于各自金融中心的定位和能级均为各有侧重CBRICHARDELLIS|PAGE34西部城市金融中心竞合重庆金融中心建设的核心载体江北嘴金融商务区两江新区定位江北区是重庆市和两江新区的商务中心江北嘴区域重庆未来的金融中心,与陆家嘴在上海浦东新区的定位相似建设长江中上游金融中心江北嘴CBD的规划定位将以金融中心的集中建设为带动，打造一个5平方公里的金融核心区江北区将建成金融机构集聚中心金融市场辐射中心金融产品开发中心金融人才汇集中心银行、证券、保险三大金融业务，将规模做大，机构增多大力发展十大类非银行金融机构保险公司、消费金融公司、汽车金融公司、大集团财务公司、担保公司、小额贷款公司、信托公司、金融租赁公司、私募股权投资、风险投资基金重庆加快2大要素市场建设畜产品、土地3个平台金融机构的数据中心、灾备中心和呼叫服务中心推动离岸金融结算中心建设，在重庆设立国际电子商务结算中心CBRICHARDELLIS|PAGE35西部城市金融中心竞合西安金融中心建设的核心载体浐灞金融商务区浐灞区定位都市型生态区，生态化商务城，国家湿地公园现代服务业和生态经济强化发展浐灞金融商务区西安未来的金融中心，欲做未来欧亚大陆桥上最大的国际金融中心建设欧亚大陆国际金融中心2007年年底经省政府批准落户浐灞生态区，规划为欧亚经济论坛世博园浐灞商务中心区域性金融服务中心中新浐灞项目苏陕金融中心金融后台服务基地振业生态住宅香港香江国际财富中心国际金融外包业务承接中心恒大名都项目汽车主题公园建设银行陕西省分行综合服务中心盛恒浐河项目恒大绿洲项目广厦水岸东方上海绿地项目雁鸣湖千亩湿地CBRICHARDELLIS|PAGE36西部城市金融中心竞合成都金融中心建设的核心载体成都金融总部商务区成都金融商务区成都市13个市级战略产业功能区之一建设西部金融中心规划为金融机构集聚中心金融创新和市场交易中心金融服务中心成都金融总部商务区作为战略性的产业功能区，促进金融产业在空间的聚合发展，推动综合性城市功能交互布局形成有机空间肌理同时，其战略定位的明确基于“两枢纽，三中心，四基地”的背景，金融中心的发展与交通枢纽、现代服务业基地的建设互促互动CBRICHARDELLIS|PAGE37西部城市金融中心竞合西部城市金融中心竞争优劣势比较第3第2第1区域金融业增金融机构机构国际金融人力经济外向经济产业专业服务办公成本城市综加值（绝集聚度（化程度（资源（就度（FDI基础发展水平合环境对值）金融机构国际化机业人数及）数量）构数量）增长，院校资源）西安重庆成都说明专业的金融评价机构对金融中心有具备标准的定量评价体系，此处的评价比较主要基于定性的排序对成都金融中心的竞争优劣势进行梳理城市综合环境包括城市区位、投融资环境、商业环境、经济灵活性、城市绿化、生活成本，旅游吸引力、环境状况欧，城市交通等因素成都有着西部最高的金融机构聚集程度、金融机构实力、国际化程度、专业服务发展水平等金融产业发展的基础优势，但金融产业的从业人员增长、办公成本、城市综合环境等条件相对弱势重庆有着中国西部地区最为扎实和完善的产业基础体系，并有国家政策有力支持的优势，但在人力资源和技术支持等方面落后诔啥己臀靼矁8西安在旅游吸引力、办公成本等方面都有着显著的优势，并有着面向西北地区和欧亚大陆的后劲优势，但在总体经济总量、产业体系完善性、金融机构实力和金融生态环境（包括专业化服务水平）方面不占优势，落后于重庆和成都CBRICHARDELLIS|PAGE38西部城市金融中心竞合西部城市金融中心的战略互补协同重庆长江上游金融中心先期强化金融功能在空间上与东部城市的横向组织联接，并谋划纵向扩展，影响西部，辐射西部东北振兴区域西安欧亚大陆金融中心天津滨海新区立足西安，向陕蒙宁能源化工基地延西部大开发区域黄河三角洲生态区关中天水经济区伸，形成西北金融中心，借助甘青藏中部地区长三角区域经济带构建和关中天水经济区的优势，影响西部，辐成渝经济区中部崛起区域射西部；并依托亚东部率先区域欧大陆桥上的节点区位，成为亚欧大陆桥经济带最大的金融中心北部湾经济区珠三角区域成都在西部金融中心建设战略定位的竞合格局中，应当明确自己的金融辐射区域，首先立足辐射全川，辐射西部；并重点与昆明协调联接，向东南亚辐射；同时以拉萨为连接点向西亚进军三个城市依托的各自区位优势，各有侧重的战略定位和辐射层级，共同推动西部区域金融产业发展的能级和地位提升，拉近与东部金融中心发展的差距，构筑中国金融中心第三极CBRICHARDELLIS|PAGE39西部城市金融中心竞合西部城市金融中心的功能互补协同重庆西安离岸结算中心金融博览证券场外交易市场金融后台服务基地畜产品远期交易市场国际金融外包业务承接银行、证券、电子票据交易中心保险传统业务土地交易市场基金期货交易所成都西部产权交易中心西部大宗商品交易市场西部期货市场三城联动，功能分工，服务对接科技保险试点优势强化，劣势互补，共促西部西部城市间的功能协作与联动，是避免金融中心建设中目标趋同、功能重叠、产业同构、形象单一等问题的关键，同时是西部金融功能极化和扩散能力提升的方向和途径另一方面，西部城市的金融中心都正处于“做大蛋糕”规模上升的过程中，成都金融总部商务区的功能聚合不仅应依托已明确的主要要素市场建设，在与农村、消费、科技、生态等相关的金融业务环节都应重点争取，加大引入力度，并做好金融人才服务和相关专业配套服务CBRICHARDELLIS|PAGE40西部城市金融中心竞合西部城市金融中心的机制协同打破行政界限，以机制协同保障提高金融协同效应信息沟通交流资源统筹配置共建共享机制西部金融中心建设在推进机制协同中可以涉及的领域包括以下几方面金融信息服务机制跨省金融交流机制金融科技创新机制金融人才服务机制CBRICHARDELLIS|PAGE41西部城市金融中心竞合成都与重庆金融中心发展的协同分析发挥金融对经济发展的资源配置和资金集散功能，通过资本互补、要素互补、人才互补、业务互补、市场互补，推进成都和重庆的金融中心发展协同，进而推动成渝经济区一体化、城西部大开发金融服务中心乡统筹和西部大开发的进程和实现。城乡统筹金融服务中心西部金融中心/长江上游金融中心层面区域金融发展协同成渝经济区搭建平台催进区域内企业、土地、自然资源的权属交易城乡统筹增强农村金融的相互渗透功能资金调节促进西部旅游产业联动发展资源配置西部大开发促进转化、统筹安排西部长期建设资金和西部企业成长资金构建要素市场促进区域内企业改制、资产盘活产业推动吸引东部和境外资金发展绿色金融，促进环境保护相关的金融业务延伸和互补，保障实施西部大开发的可持续发展CBRICHARDELLIS|PAGE42西部城市金融中心竞合小结政策支持行政渠道西部金融中心协同跃迁战略能级发展先机弱势产业内部结构人力资源增长竞合协同格局中产业规模基础专业服务配套发展共同构建，成都金融总部人才技术资源区位辐射中国金融商务区发展的驱成都金融总部商第三极动和约束市场商业环境城乡统筹试点务区业态发展的西部大开发课题成渝经济区一体化依托市场力量，对接企业需求，通过企业聚集推动产业聚集重点包括法人机构和新兴金融机构，包括与消费、科技、生态、农村相关的金融产业企业服务配套优化，提升金融生态环境，推动产业动态聚集重点包括专业服务业、人才和技术引入完善城市复合功能，构建综合性城市区域，推动可持续发展重点包括人居环境建设、生态建设、商业环境提升CBRICHARDELLIS|PAGE432区域竞合及产业分析21西部城市金融中心竞合22成都城市功能片区竞合23区域产业发展分析CBRICHARDELLIS|PAGE44成都城市功能片区竞合成都战略功能格局市级产业功能区定位明确，各区域优势职能得以强化发展中心城区进一步引导商业、文化、旅游等服务业的多心集聚发展；制造业、物流、批发市场向外围转移，金融、商务、信息、教育、行政等功能向外有序疏解金融总部商务区天府新城区域重点发展高新技术产业和文化创意产业，是城市商务中心区（CBD）的新兴潜力区域南部新区以国际商务、信息服务和空港门户为主导的服务型城市新区金融总部商务区位于城市向南发展的引擎区域，对接市中心金融功能的疏解外溢，是城市南部与中心城区互动的重要纽带以金融产业的聚合发展将进一步强化主城区高端服务功能，并与天府新城高新技术和文化创意产业功能联动互促，紧邻南198绿带，是高密度集中开发到生态保障的节点区域CBRICHARDELLIS|PAGE45成都城市功能片区竞合基于成都战略功能格局的区域协同紧邻区域，产业互动共同营造高端商务办公形象相互协同引擎驱动城市加快向南发展金融先导推进功能推进产业升天府新城级更新产业功能区金融集散功能强化中心城区高端服务职能推进产业资源整疏解市中心部分商务、商业合重组其他产业等功能为金融产业发功能区金融总部中心城区中心城区为金融总部商务区展提供实体经济商务区提供重要的科研、人才、项目、支撑资金等要素资源成都经济区郊区市县提供产业梯度转移所需资金通过产权转移和资本运作，促进经济金融总部商务区为城乡统筹提供资区内企业横向与纵向重组金和资源支持金融杠杆功能促进区内资本运行效率郊区市县是金融产业发展的重要需通过科技金融、农村金融创新，为经求来源，也是农村金融创新的实践区济区统筹发展提供资金支撑CBRICHARDELLIS|PAGE46成都城市功能片区竞合与中心城区其他金融发展片区的竞合协作金融中枢金融前台法人机构聚集金融运营前台金融监管中心资金集散处理总部行政中心客户关系中心资产转化平台金融创新基地金融决策中心金融总部东大街集商务区聚区金融补充其他行政金融后台区的金融服务区金融后台银行网点布局聚集数据处理中心部分金融中小企业分布资金清算中心灾备中心完善金融服务补充金融结构呼叫中心除了借助行政引导之外，金融商务区及相关主体应通过建立与金融企业有效的互动合作关系，并提升商务环境（重点包括办公条件、交通设施、配套服务、商务服务业发展、相关实体经济的行业企业和产业导入等因素）等市场化的方式，吸引目标企业的聚集CBRICHARDELLIS|PAGE47成都城市功能片区竞合周边功能片区格局人民南路科技商务区涵盖面积23平方公占地面积129平方公里，主要里，重点发展医疗产发展以设计、创意为主的服务业、国际商务、高端产业，集办公、科研、招商、商住会议、合作交流、综合配套服务为一体区75KM新南商圈锦江工业总部基地中高端居住建成面积555万平方米，营业面积40万平方米，以大型商业卖场为主金融总部商务区高新孵化园领事馆区近期发展区（至2015年）面积约金融后台服50平方公里，重点发展以电子信务区息（含软件）、生物医药为主的天府软件园高新198区域体育运动休闲、高新技术产业，及以动漫游戏、文化创意文化旅游为主的文化创意产业，和城市商务中心区天府新城产业功能区锦江198区域文化创意、农业休闲、生态购物、运动休闲CBRICHARDELLIS|PAGE48成都城市功能片区竞合周边片区竞合商务功能竞合相对集中的办公规模放量人民南路科技商务区人民南路商务功能沿线布局，VS不少综合体项目正在规划中适配金融产业的成熟商务条件不足锦江工业总部基地内汇融总城市商务核心功能南向蔓延发展已是不部大厦、火炬争的事实，但另一方面，证券、外资银行、75KM新南商圈锦江工业总动力港等多个新兴金融企业等对该区域并未表现出强烈中高端部基地办公项目已呈居住现，形成了工显著的入住倾向，主要在于整体商务成熟业总部、现代印务和生物制度（周边配套、交通、与业务伙伴的联系药三大板块便捷度）和写字楼品质等商务硬性条件与会展片区发展迅速，金融总部商务区大源组团和站南组团市中心相比仍有所欠缺未来13年内办公物高新孵业的供应规模领事230万化园平方米以上，馆区2014年198区域将占全市存量的商务会35，金融总部商务区商务功能发展面临竞争但供应被乙级办公项金融后台展区和威胁主要在于与周边片区对商务服务、目挤占服务区文化创意等企业资源的争夺；南部片区整天府软天府新城产业功能区件园体尚未形成成熟的商务环境，包括区内企业间的业务联系缺乏，交通条件等金融总部商务区商务功能发展除了要直接对接重点金融行业的办公需求外，还应强化与周边片区的商务联系，依托周边工业、创意、科技、会展等行业和企业，强化金融对周边产业功能的带动辐射作用，整体打造成熟的商务环境CBRICHARDELLIS|PAGE49成都城市功能片区竞合周边片区竞合商业功能竞合新城市级商圈跃迁形成中人民南路科技商务区VS尚有欠缺的商业功能体系市中心商业功能沿线扩散伴随商业功能沿交通干道的扩散布局，以新南天地为核心的天府新城城市级商新南商圈圈受有力的规划引导逐步形