2008年房地产宏观政策环境研究报告

2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008年房地产宏观政策环境研究报告河南前沿房地产咨询有限公司市场部2008年3月第一部分、宏观调控政策的根源与目的国家进行宏观调控的根本目的是使国民经济总量平衡，经济稳定增长。即使在政治、经济体制相对完善的发达国家，也需要国家的宏观调控来保障经济的平稳发展。单纯地依靠市场调节会带来整个经济体系一系列巨大的风险。因为市场调节具有一定的自发性、盲目性和滞后性，我国目前正处在体制转轨的过程中，市场发育不完善，地区间发展不平衡，单靠市场机制的作用是远远不够的，诸多的缺陷需要有国家宏观调控加以弥补。房地产作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能，如果完全放开房地产市场，任凭其“市场化调节”、自由发展，房地产必将给社会带来一系列灾难性后果。因此，在中国目前，宏观调控不仅必要而且是必须的。近年来对我国房地产业宏观调控政策的讨论始终围绕“房价涨跌”这个问题展开。因为房地产价格是广大市民关注的焦点，不仅牵着人们的钱袋子，也左右着人们购房置业的积极性。房价持续上升，百姓望房兴叹。稳定房价，解决买房难、买房贵的问题，是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要。如何控制房价过快上涨，让更多人买得起房，目前已列入各级政府工作议程。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789第二部分、历年来宏观调控政策回顾与展望1998年住房分配货币化标志着房地产业全面开始市场化2000年规范房地产市场2001年刺激消费，繁荣房地产市场2003年4月，121文件第二套住房提高首付比例拉响宏观调控警报；7月，开始集中整顿土地市场。2004年831大限，加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息等政策先后出台标志着宏观调调控开始2005年3月房贷优惠政策取消调控涉及消费层面3月房地产税改革深入调控触及交易环节3月国八条出台调控上升到政治高度（旧国八条）5月七部委意见调控加强、细则出台（新国八条）5月关于加强房地产税收管理的通知从税收入手整顿房地产市场9月银监会212号文件收紧房地产信托10月国税总局重申二手房交纳个税2006年4月房贷利率再次上调调控卷土重来5月国六条出台新一轮调控大幕开启5月国务院出台限制套型90/70政策从供应环节改善房地产供求关系5月国税总局出台二手房营业税政策开始着手整顿二手房市场7月未取得预售许可证不得发布预售广告规范房地产期房预售制度7月建设部出台171号“外资限炒令”打击房地产投资7月108号文强制征收二手房转让个人所得税进一步打击房地产投资8月土地新政出台规范土地市场，清查土地违规8月央行再次加息宏观调控动用金融手段8月建设部出台廉租房管理实施办法逐步落实住房保障政策9月房地产市场整顿，规范交易秩序9月完善二手房市场交易管理2007年1月建设部规范房地产经纪行业1月国税总局清算土地增值税标志2007年新一轮调控的开始3月通过物权法10月1日起执行3月央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6月加强外资管理进一步扼制房地产市场外资过热8月国发200724号文件，回归保障、健全廉租住房制度标志着政策调控思路的转变9月央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40，利率不得低于基准利率的11倍严厉打击炒房行为10月加强土地供应调控，缩短土地开发周期10月物业税“空转”试点扩至十省市12月外商投资房地产业限制范围有所扩大2008年1月国务院重拳打击囤地2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789宏观调控溯源温故而知新。中国对房地产的宏观调控，最早可以追溯到1992年邓小平“南巡讲话”之后，出现在海口、北海、惠州等地的房地产过热。鉴于当时金融秩序混乱、通货膨胀严重等宏观经济运行的矛盾和问题，中央和国务院1993年6月果断出台了关于当前经济情况和加强宏观调控的意见（6号文），从紧缩银根、收回炒作土地等方面严格整顿国内房地产秩序，迅速摧毁了这些地区的房地产泡沫。如今，北海、海口等广袤土地上的烂尾楼，仍在见证着十几年前的那场房地产和摧毁土地的灾难。2003确立房地产业为“支柱产业”早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。2003年是中国房地产市场发展至为关键的一年，房改释放了大量的市场需求，拉动房地产投资迅猛发展。但是，不少地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及住房供给结构失衡等问题；部分地区商业银行放松信贷条件，导致房地产投资的过热倾向。基于这一严肃判断，央行2003年6月13日发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文件），对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面作了规范。然而，由于认识上的局限性，当时的国务院没有能够总揽全局，全面把握房地产问题。在遭到来自房地产开发商的激烈抗议之后，国务院于2003年8月12日颁发了由建设部起草的关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号文），这一与121号文件出发点完全相左的文件，被建设部部长汪光焘称之为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789基于一个全新的判断，18号文将房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，“已经成为国民经济的支柱产业”。这在房地产开发商当中，引起了一片欢呼，称“中国房地产将迎来新的春天”。更让房地产开发商们振奋的，是18号文把经济适用房由“住房供应主体”，修改成了“具有保障性质的政策性商品住房”。由此，经济适用房在各大中城市趋于消失，开发商基本上掌握了城镇房地产的全部供给，几乎全部的城镇居民被迫直接面对由房地产开发商主导的、代表经典资本嗜血理论的房地产行业。由此不久，房地产暴利与大多数人买不起房，就开始成为频频困扰中国最广大公众人群甚至中央领导的大事。2004旨在“规范”房地产市场在18号文件的基础上，此后一段时期国家各部委下发的调控政策都围绕“规范房地产市场”展开。2004年3月继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部联合下发了71号令，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措，被业界称之为“831大限”。实际上，这应该是各地政府的“831”大限，因为这个文件号令的对象分明是各地政府。但必竟“831”让开发商们拿地不如以前“方便了”，或重或轻地感觉到“紧”的存在。他们对房价纷纷唱起了“升调”，认为“大限”过后，房价必涨无疑。针对房地产投资增长较快可能引发的金融风险，金融监管部门始终保持警惕的态度。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892004年9月2日中国银监会公布了商业银行房地产贷款风险指引，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35，购房者的月供房款不得超过收入的50，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。2004年10月29日，央行十年来首次宣布上调存贷款利率、九年来首次加息，加息意味着购房的贷款成本增加。这也意味着经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。首先，投资增长较快问题一直困扰中国经济，通过提高存贷款利率，对抑制投资需求将起到比较明显的作用。其次，加息还将稳定银行系统，进一步防范和化解金融风险。由于居民储蓄存款出现同期大幅度少增，这已经影响一部分银行资金平衡的能力，加息可吸引一部分居民存款，使银行资金状况有所缓解。同时，加息可抑制房地产泡沫。“18号文件”和“71号令”增加了房地产商的开发成本，成本转加带动房价在2004年快速上涨，已经引起了中低收入阶层的不满。提高利率可以抑制房地产的投机性需求，对房地产泡沫的形成起到一定抑制作用。2005调控在摸索中前进2005年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院正式做出了对房地产市场进行调控的决策。2005年3月26日，国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892005年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的关于做好稳定住房价格工作的意见，这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。2005年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。所以，总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。2006方向偏颇，“一边调控一边涨”由于房地产领域的一些问题尚未根本解决。进入2006年年之后，全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬。面对房价的疯涨，中央政府和地方政府坐不住了，新一轮的调控手段相继出台。2006年5月17日，国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见（简称“国六条”），再次强调“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”。具体六项措施包括重点发展中低价位、中小套型普通商品2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789住房、经济适用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长以及进一步整顿和规范房地产市场秩序等内容，这些措施给房地产市场带来了一定的警示。但“国六条”依然采用的是“怀柔政策”，在政策上是对“国八条”的延续和传承，并没有本质变化。采取这一措施是基于中央政府的施政思想循环渐进作量变。随后关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见国办发200637号、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见165号文件、关于建立国家土地监督察制度有关问题的通知国办发2006150号、关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知166号文件、关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知108号文件、关于规范房地产市场外资准入和管理的意见171号文件、国务院关于加强土地调控有关问题的通知等文件相继出台；同时，央行两次加息，要求商业银行提高大户型按揭贷款首付比例、加强房地产信贷风险管理等金融措施密集出台。2006年的房地产宏观调控政策由“国六条”开始，随后各种细化的调控措施陆续出台，从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控。本轮房地产宏观调控不仅涉及房地产二级市场房地产开发、交易市场，而且集中力量于房地产一级市场土地市场；本轮房地产宏观调控不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责的手段来确保宏观调控措施的执行力。所有这一切，显示了政府控制房价、促进房地产市场持续健康发展的决心。但是，我们仔细研读“国六条”以及其他文件中提出的具体措施，其间从来没有出现过“房价下跌”的明确字眼，或者间接暗示。如果非要说其中有什么暗示的话，那就是“稳定住房价格”这句话。在房价下跌的时候，这句话意味着希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，这2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789句话意味着希望房价不要涨得这么快。很显然，我们的政策是要保持房价平稳，主要是要将房价过高的增长幅度降下来，也就是说房价不会过快增长，这并不等于房价会下跌。因此，新的“国六条”很难把房价调控下来，因为当前中国经济依然处于一个高速发展的阶段，而银行的存贷比达到突破性的历史新高，这是房地产投资过热的根源。回顾2006年房地产市场，可以说是“一边调控一边涨价”。2006年，我国房地产市场经历了有史以来最猛烈、最严厉的政策调控，但国内大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变其运行轨迹。一些大城市的房价还创下了历史新高。尽管中央政府严厉督促各地方要在规定时间内制定出落实房地产新政的实施细则并加以落实，但由于一方面房产新政执行需有一定时间，另一方面在操作层面还存在一些技术障碍，因而各项调控政策并未取得立竿见影的成效。2006年12月召开的中央经济工作会议又提出，“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”、“要在政策落实上狠下功夫，确保中央各项方针政策和工作部署落到实处。”2006年，严厉紧凑的调控举措令中国房地产市场成为社会各个群体关注的中心。从中，经济学者看到政府抑制过热产业，实现经济增长方式转型的努力；政治学者看出政府调节社会差别，促进社会和谐的决心；社会学者看到结构渐变，中国社会发生重大变动的趋势。房价高涨引起的社会不满情绪，已经远远超越了其经济意义本身。因此，不管采用何种手段，房价一直是宏观条例需要抑制的主要目标。2007转变思路调整方向政策调控延续到2007年，除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次完善。2007年1月16日，国税总局下发房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知作为年内针对房地产行业的第一道政策，预示着房地产行业的调控再度升温。以此为标志，其实已经拉开了20072008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789年调控的序幕。房价永远是消费者最为关注的话题。面对汹涌骇人的房价势头，直到2007年3月5日的政府工作报告，政策才开始淡化房地产“支柱产业”的提法，在房地产开发商构成房地产业主体的情况下，国务院强调“必须促进房地产业持续健康发展”。但在平衡市场供求的思路上，之后具体的中央调控房地产的基本思路，还是单方面依靠强化住房供给管理一方面要求开发商调整住宅户型结构，增加小户型住房供给；另一方面，提出增加以廉租房为主体的，包括经济适用房、限价房、小户型普通商品房等在内的住房供给。虽然廉租房和经济适用房是满足住房需求、平抑房价的重要手段，但是由于受到地方政府和房地产开发商的抵制，该住房建设投资所占比例一直微不足道。相对而言，坚持调整住房户型结构增加供给以控制房价，一直是建设部的核心政策，但这个政策缺乏经济理论基础的支持。它忽略了土地价格变动对房价变动的决定作用。仅靠扩大不同户型住房供给，甚至是靠扩大高地价基础的住房供给，根本不能平抑房价，更不能限制已经失控的房地产投机活动。2007年8月13日国务院公布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号），使解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共服务职能，政府住宅调控思路在2007年发生了标志性的转变，即加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。从国务院的角度，确立了解决低收入家庭住房困难的住房保障纲领性文件，体现了政府宏观调控思路的转变以及真正建立保障住房体系的决心。也就是说，面对各地房价快速上涨，政府已经意识这个问题的重要性，并希望建立一套有效的住房保障体系或采取“双转制”的方式来解决低收入家庭居住问题。正是这意义上说，意见向有利于广大民众住房改善方向、建立起适应中国的房地产市场发展模式上迈出了一步，也是对18号文件的纠偏。意见明确肯定了中国的房地产市场发展就2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789是为了改善居民的基本居住条件，住房的民生问题是房地产市场发展的根本。也就是说，中国的房地产市场发展并非仅是支柱产业的问题，并非是如何来拉动GDP增长，也并非是如何扩大内需，而是如何来解决全国人民的基本住房条件，来提高全国人民的住房福利水平。提高与改善人民住房福利水平是中国房地产市场发展的根本及准则。可以说，这样一个根本与准则，不仅体现了保证居民的基本居住权的现代文明，而且体现了党的一切为人民服务的基本宗旨及体现了中国土地公有制让全国人民共同分享社会成果要求。尽管24号文件促使5年内经济适用房贷款政策出现调整，不过政策的影响力是否能够获得比较良好的效果，还需要相关细则的配套跟进，尤其是现有经济适用房的交易规则界定细则将会直接决定市场波动幅度是大是小的标尺。中央银行于2007年1月5日17时15分宣布，决定自2007年1月15日起上调存款类金融机构存款准备金率05个百分点。中国人民银行2007年12月8日宣布，从12月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。调整后，存款类金融机构将执行145的存款准备金率标准，创20余年历史新高。至此，2007年已上调存款准备金率十次，这在一定程度上控制了银行放贷的额度，对于普通房产消费者的影响程度并不是很大；不过由于频繁的上调，存款准备金率已经达到历史的最高点，这对于2008年银行系统的放贷量将产生一定的影响。而且2007年12月5日中央经济工作会议结束时宣布，2008年货币政策从“稳健”转为“从紧”，主要的政策工具将是对银行贷款实施更严格的控制，以冷却大规模的投资。在2008年货币政策从紧的主基调下，房贷紧缩政策将会进一步延续，而这一点已经在年底的银行房贷执行政策中得到了很好的体现，普通消费者在贷款审批时，其审查的力度已经变得更加严格。从2007年3月18日起，中央银行便吹起了加息的号角，接下来5月19日、7月21日、8月22日、9月15日，12月21日，2007年央行2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789已连续进行6次加息。从2007年6次加息的幅度来看，每次的增幅其实都不大，均属于微调，单次的加息不会对市场形成太大的冲击；不过，频繁的加息达到了累积的效果，并对市场产生了放大效应；这也从市场反应中体现了出来。前三次加息，对于住房消费者来说，心理预警作用仍然要大于实际的成本支出，并没有形成市场波动以及引发投资者的抛售，反而因为房价的持续上涨掩盖了加息的作用，使得购房者追涨心理依然浓厚，购房需求有增无减。在经过了6次加息后，房贷消费者开始面临巨大的成本累积风险，特别是部分大户型持有者；在销售周期本来就长的情况下，为了尽快出售，其心理价位有所松动。2007年6月11日，商务部和国家外汇管理局联合发布关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知，以此进一步遏制外资在中国内地的炒房行为。2007年8月21日，中国人民银行下发关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知，规定从2007年8月22日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下含五年及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调009个百分点。直到2007年9月29日，央行与银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知（359号文），政策要求对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的11倍；不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房地产开发贷款，项目资本金不达35，不得发放贷款等。12月11日又下发了补充通知（452号文），明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，并且规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，同时，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也按照前述规定执行。从稳定房价角度来说，359号文具有积极的意义；对第二套房提高首付款及利率主要是为了抑制投资性需求，降低投资性购房对房价的推动力。至此，高烧不退的全国房地产市场从开发到消费过程中的2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789投机热，才开始出现了逆转的迹象。这个文件的执行，立刻引发了许多城市大面积的“退房潮”，导致包括北京、深圳等大城市房地产中介大量关闭门店，成为全国楼市投机大降温的重要信号。2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布土地储备管理办法。此举旨在完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用等。土地储备管理办法规定，涉及银行贷款的，土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。同时规定，各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构不得以任何形式为第三方提供担保。作出这样严格的规定，是为了更好地规避土地储备可能引发的金融风险，使土地储备制度走得更稳、更好，在土地市场调控中发挥出更大作用。土地储备管理办法有助于进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。2008调控力度继续加强2007年12月土地储备管理办法的颁布，房地产调控阀门进一步拧紧，整顿闲置土地将成为2008年房地产政策调控重头戏。2008年，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，必将成为政策调控的一个主要方向，开发商的囤地成本必将大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。2007年开始的房地产调控政策，整体趋势是针对性加强，可操作性加强。无论是从民生、社会稳定还是经济可持续发展的角度来看，房价2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789持续快速上涨的危险性都已被决策者高度重视。从政策走势来看，由于中央对2007年房地产市场偏热、尤其是房价上涨过快的局面相当不满意，2008年房地产宏观调控进一步加强或升级势在必行。具体反映在执行层面，将会包括两个方面，一方面继续强化落实已出台的政策，另一方面将推出新的调控政策。延续2007年调控政策的趋势，2008年的调控政策只会更加严厉，2008年房地产调控效果将更为显著。2008年1月7日国务院办公厅下发国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号），通知指出（1）优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。（2）严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。（3）优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于70的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。国务院关于促进节约集约用地的通知虽然是围绕土地问题展开，但却是“意在房价”，在为2008年的楼市格局和房价走势定调。从时间上来看，国务院关于促进节约集约用地的通知是在房贷新政实施以后，在房地产市场成交低迷，房价走势面临着巨大内在调整冲动的情况下出台的，有着明显的“再加把力”的意味。促使房地产开发商在规定期限内开发土地，增加房屋供给，打击开发商过度囤地行为，是国家实行对房地产行业“增加供给、抑制需求”的调控思路的具体表现。国务院严厉打击囤积土地的行为倘若被不折不扣的执行，无疑将直接增加住房的有效供应，从而改变炒房者对未来房价一定上涨的预期。打击囤积土地或许仅仅是一个开2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789始，今后还将有新的政策陆续出台。房地产市场的“政策市”时代正在来临。毫无疑问，2008年政府还会出台一系列配套政策来进一步起到稳定房价的作用，而且政策的针对性会更强一些，从需求上面，如加息、物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手，来降低购房需求。2008年还有加息的可能，另外，2008年或将出台物业税，这些政策预期都会促使消费者购房理性考虑，不再一味追求大户型，而是从舒适和经济层面去考虑，中小户型6090平米，以其高性价比而受到市场追捧。从供给上，政府会继续加大对保障性住房的建设力度，以及加大对开发商土地开发进程监督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。回顾与展望回顾起来，从2003年的121号文，金融监管部门开始发出对房地产投资过热进行宏观调控的信号，国务院随之出台的18号文即刻表明政府对房地产业“扶持”的态度，此后一系列的宏观调控政策开始在矛盾中反反复复。直到2007年的24号文件，政府部门的调控态度正式开始转变，在此基础上金融监管部门出台的359号文和452号文使宏观调控的效果即将显现，2007年年末开始，房地产投资过热的现象开始有所逆转。实质上，359号文和452号文的文件内容和精神，并没有超出2003年的121号文，新的文件甚至可以说是2007版的121号文。只不过，时间被拖后了将近4年半。其间，中国土地资源、国民经济和人民生活等已经遭受到的重大损害，已没有机会回到从前一一消除。而与1993年6号文件中的“紧缩银根、收回炒作土地”等方面的手段相比，2008年的3号文件提出的“严格执行闲置土地处置政策”，连同上面的359号文和452号文，不过是一个“温和版”的6号文件而已。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789历史经过一个轮回，又接近回到了原来的起点。现在看来，中央对畸形房地产业带来危害的认识，还没有达不到1993年的深度，还在对房地产业对实体经济的作用，寄予“厚望”。国家调控房地产的政策，虽然由国六条后的“越调越涨”的错乱，开始趋向正常和有理性，但仍难免给人以“头痛医头，脚痛医脚”的“救火队员”的感觉，缺乏把握全局的战略思考。总体上来看，2007年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，已经为2008年乃至更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。2008年以后，从严政策的实施，市场土地与住房供量会增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房将出现“三足鼎立”的市场局面，这种结构上的改变，有利于形成梯级消费。经济适用房及两限房进入市场，也会使商品房市场在价格预期方面受到较大的影响。国务院“24号文”以及温家宝总理关于“经济适用房大多数面对中产阶级”的考虑，划定了政府与市场的责任边界。实际上温总理的观点，在业界看来，更应该是经济适用房政策定位的理性回归。业内人士大多分析认为，温总理“狮城”讲话更多表明政府加大保障住房投入的政策取向。但由于我国高收入阶层只占20，基于目前政府的财力，要想将其余占80的低收入和中等收入住房消费人群全部纳入国家的保障性住房范围，政府的财政压力会很沉重。因此，2008年房地产市场调控任务仍很艰巨。由于“24号文”只粗略地界定了最低收入和低收入两个群体的住房保障问题，接下来2008年有可能会出台补充性政策。当然，“90/70”政策的逐步落实，保障性住房的大幅增加，将使住房套型结构比与居民收入结构比向合理方向调整，更多的人能够有房可住。从政策上看，尽管中央政府一次又一次的宏观调控来势凶猛，但只是在稳定房价，抑制房价过快增长，是在尽政府的责任。国家对房地产进行调控的目的是给过热的房地产市场降温，而不是打压。在承认政府住房保障责任的同时，不能否认房地2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789产市场的作用。我们认为，政府和老百姓都不愿看到也不会让房价雪崩式的下降出现，因为房地产的根本功能属性是居住和使用功能，所以必须保证老百姓“居者有其屋”；另一方面，房地产具有保值和增值性，具备投资功能。二者决不能独当一面。支持房地产价格上涨的很多因素是长期存在。房地产调控带来很多期盼，任重道远。房地产的商品属性和公共属性以及复杂的产业链条和行业关联度，决定了房地产市场的治理不仅仅是政府的职能，而应该由政府和社会共同参与，在各自承担应有的角色职能的基础上，建立系统思考的联动工作机制和治理体系。调控的方向应该是推进市场化，而不应该是背离市场化，应该以深化改革的思路统领宏观调控，通过深化改革解决市场难点。第三部分、2008年房地产市场发展趋势2007年是我国宏观经济调控政策发生重要转折的一年。近十年来我国一直执行比较积极稳健的宏观经济调控政策，以促进国民经济的持续快速健康发展，而随着当前经济持续过热与流动性过剩问题日益突出。受近期我国宏观经济形势与房地产行业发展影响，2007年房地产宏观调控政策发生了相应重大转变，政策出台密度程度与执行力度均进一步增强，达到前所未有的地步，中央政府对房地产市场宏观调控的决心日益坚定，一系列有关土地政策、房地产行业政策、金融政策、税收政策以及与房地产相关等各项重要法律、法规频繁相继出台并付诸实施。针对下一步宏观调控的方向和市场走势，我公司谨做以下预期一、宏观调控总体趋势1、调控目标抑制房价过快上涨房价永远是消费者最为关注的话题，房价快速上涨也是引发房地产投资过热，带来政治、济经、社会一切不稳定因素的直接原因。在未来2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789房地产市场发展过程中，如果任由房地产价格不正常上涨，一旦房地产价格过快、过猛下降，房地产业的运行将会出现严重波折，不但会影响城市居民生活和地区经济的发展，而且会对我国的金融业乃至整个经济的健康运行造成巨大伤害。房地产业的健康发展对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要作用。建设部副部长姜伟新在年初的工作会议上明确指出“坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署，抑制房价过快上涨”是今后一段时期工作的重点内容。因此，房地产行业未来政策的主要目标仍然是稳定房价，抑制部分地区房价过快上涨，通过税收、土地、交易等手段的调控，保持房价的基本稳定和房地产行业的持续、健康发展。2、主要方向继续抑制投资需求房价不断攀升，屡创新高，刺激着普通购房者的神经，也引起了政府对房地产市场的高度关注。在政府不断加强宏观调控的过程中，房价依然持续上涨。造成这种现象主要有四个原因一是需求增长很快，特别是随着经济的快速发展，居民收入的不断增加，城市化进程的加快，其中还存在着居民多套住房的需求。二是住宅的供应相对偏紧，还存在着结构不尽合理，特别是针对中低价位的中小户型住房所占比例还偏低。三是土地开发建设成本提高，全国70个大中城市土地交易价格上涨较快。另外，建筑材料价格也在上涨，人工成本、机械使用费的上涨都形成了对房价上涨的推动。四是，由于市场上对住房价格继续上涨的预期明显，投资购房需求膨胀，进一步形成了对价格的强烈推动。我们认为推动房价持续走高关键的一个因素是需求的过度膨胀和虚拟繁荣。“住房真实性需求”是影响房地产供求关系的基础性因素。目前我国正处于快速城市化进程中。未来几年城镇人口要从目前的44上升到2020年的60以上，城镇人口将会增加近4亿。城市化运动背景下的大量城市新“移民”需要在城市安家置业，城市改造以及房地产大规模开2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789发推动的拆迁活动驱动大量的被拆迁户进入住房市场。然而，仅有强烈的需求愿望，远远不足以推动房地产市场如此高速发展。银行信贷是促使居民将需求变为现实的推动器，它帮助众多的中国百姓提前实现了自己的住房梦。同时，银行贷款也是放大住房需求的“变压器”。住房信贷政策失控，信贷发放“敞口化”助长了购房者的购买欲望，房地产的需求在银行的支持被无限放大。在房地产繁荣景象的引导下，众多投资者将目标瞄准了房产市场。房价上涨的局面相继吸引了社会的投资，投机资金、不断释放的房地产需求在持续支撑着房地产市场，大力吸纳房地产市场的新增供应量，从而造成了房价一涨再涨的局面。大量投资需求挤占了商品房供应，楼市的刚性需求得不到有效释放，形成恶性循环，房价步步走高。房价的不断上涨在为一部分人保值、增值的同时，更带来了众多的恐慌性被动需求跟进，很多自住性购房者提早加入了购房大军，进一步加剧了紧张的供求关系，房价于是持续上涨。抑制过热的投资需求，成为政府为过热的房地产市场降温的首要任务，政府调控政策的重点将由调整供给逐步转向调控需求。国家继续增量加强调整供给结构的同时，会在更大程度上加强调控需求的力度和节奏，在非自住性住房需求方面加强货币政策与财政政策的调整力度，通过抑制不断膨胀的投资、投机需求反向调节市场供给总量，以促进房地产市场供求关系趋向平衡，减少房地产市场价格泡沫，引导房价理性回归。2007年银行加息、927新政、物权法、限制外资等调控政策频频出台，是很值得注意的信息，对房地产市场而言，将一步步挤掉楼市投资泡沫并抑制不良贷款冲动。这表明了政府抑制市场投资、打击投机行为的态度，同时将紧缩银行信贷、提高购房门槛、规避银行风险。3、市场走势品牌化成发展趋势，房价走势或将显现拐点2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发大军中，争分市场杯羹。然而，任何行业和市场都不会是一帆风顺，频频出台的宏观政策一步步提高了开发商拿地门槛、拉长销售回笼资金的时间，使得房地产行业市场竞争形势日益严峻，一部分融资能力较弱的开发企业将被逐步淘汰出局，有背景的品牌企业将加快房地产证券化，通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场谋求更长远的发展。宏观调控加速了行业的洗牌和整合，在2008年的关键节点上，房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务决胜。房地产市场品牌化、企业集团化、项目开发规模化将成为趋势。随着宏观调控目标的明确和力度的不断加大，消费者也会更加趋于理性，传统的销售手法将会不再驰骋于市场。市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。继而给企业提出了品牌优化和整合营销的新要求。2008年初始，宏观调控的效果已经显现，市场不断传出趋冷的信号，全国大中城市房地产交易量和价格都在下滑，一线城市房地产项目全线打折降价销售。随着增加交易所得税和第二套房等政策的实施，在挤掉投资购房水分后，不少投资者纷纷撤票。而市场规律是，往往30的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他70的非炒房购房者追涨房价。同样，一旦30的炒房者退出市场，甚至只要1020的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。买涨不买跌的心理影响也在人们的心中根深蒂固，而且，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有传染性。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789如果市场持续冷静，绝对卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。今年的房价整体有望在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度会相对较大。二、各项调控政策预期1、核心政策加快调整住房供应结构完善住房保障体系，全面落实国务院关于解决城镇低收入家庭住房困难的各项工作部署，建立健全廉租住房制度，加强经济适用住房的建设和管理，是当前政府工作的首要任务。在供求偏紧的情况下，结构调整仍是缓解社会住房矛盾的一个核心政策要点。随着结构调整的政策效果逐渐显现，90平方米以下的住房供应量会增大，其中包括普通商品房里面的中小户型，也包括经济适用房和限价商品房的供应量。今后一段时期的宏观调控方向将继续贯彻执行旨在加大保障性住房用地和普通商品住宅土地供应政策，以贯彻落实24号文和“90/70”政策；为缓和日益严峻的人多地少矛盾，提高土地利用效率，预计中央会出台有关促进节约集约利用土地的一系列有关严厉政策措施，加强土地储备管理，以实现土地要素在房地产市场中得到有效与优化配置；同时进一步加大打击开发企业违法圈地和囤地行为，加快建设项目用地转为实质物业供应的步伐，增加房地产市场有效供给；随着城乡规划法在2008年1月1日正式执行，城市与农村土地将作为统一整体进行规划，集体建设用地规划将具备与原先城市规划同等的法律效力，从而将从规划层面杜绝和避免所谓农村“小产权房”的无序蔓延与扩张以及后续清理的问题，城乡结合部的“小产权房”有望“转正”为“保障性住房”。2、金融政策主打流动性2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892007年，控制流动性泛滥是金融政策的一个主要战线，一年内央行连续6次加息，10次上调存款准备金率。大量的资金在金融政策的导向下，在银行、股市、楼市中游走。2007年宏观调控政策的一个明确方向，就是货币政策稳中适度从紧，预期2008年这一货币政策取向不会改变。货币政策2008年会继续紧缩，开发成本和购房成本预计都将上升。1月3日，央行年度工作会议在京召开，强调总量上将更严格控制信贷。按照中央经济工作会议的要求，今年仍将实行从紧的货币政策，防止投资过热。我们判断，今年金融政策应该会有利空消息出现，加息预期仍然强烈，加息幅度可能提高。央行将继续提高银行存款准备金率，同时进一步加强商业性房地产信贷管理，严格规范房地产开发贷款、土地储备贷款和住房消费贷款管理，收紧银根以进一步控制非理性房地产开发投资与投机或投资型购房行为。面对紧缩的财政政策，部分中小开发商的资金链将会受到很大考验，再加上房贷新政对炒房族的精确打击，必将影响投资占比较高的一手房市场的成交量，而投资占比不高的二手房市场将是不温不火状态。3、税收政策继续加强管理力度今年房地产行业依然是税收监管的重点，此前，房地产行业已经连续多年被列为税收稽查的重点行业。预计今年政府将继续严格执行土地增值税、城镇土地使用税和新增建设用地土地有偿使用费等有关税费的清算与征收工作，促进土地的节约与集约利用；同时，已经“试点空转”的物业税有望贯彻执行。开征物业税，将强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。从2003年起，财政部和国家税务总局先后批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六个省市作为物业税试点先行单位，2007年又增加了安徽、河南、福建、天津等四个地区。不久前建设部表示，2008年将2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789继续推进征收物业税的试点，合理增加住房保有成本，抑制投资性购房和大套型住房的消费。权威人士透露，今年有望在部分试点城市中“实转”。回报率较高的商业性地产和大户型高档住宅或别墅有可能首当其冲，成为首先征收物业税的应用对象，由于其从而将有可能成为打击和抑制投机性购房行为最有效的利器之一。4、政策落实全面强化执行力度近年来，一些地方政府由于过多过深地介入房地产业，为了自身利益和眼前利益，往往置中央调控措施和要求于不顾，变相化解或抵制调控政策，导致调控政策迟迟不能发挥应有的作用。政策执行的“短腿”，成为一个亟须解决的问题。为全面落实调控政策，提高执行力，中央将从制度上规范地方政府的行为，切断其与房地产业过于紧密的联系，全面深化各项政策的执行力度。第四部分、新政策环境下的房地产企业应对策略宏观调控相当于重新洗牌，肯定是一个优胜劣汰的的过程。资金紧缩政策让中小房地产开发商处境艰难，让那些资金充裕、融资渠道宽松的大房地产开发商们有了用武之地。可以说，经历调控、资金紧缩等原因形成的低谷期的考验是大房地产商的必经门槛。如果没有一定的资金储备，这样的房地产开发商注定会被市场淘汰。在当前的形势下，对于中小型的开发商来说，楼市的冬天已经来临，他们开始为自己的“棉衣”现金流而担忧。大体上他们会采取以下一些对策。1、开源节流2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国