xxxxxx（集团）有限公司森林资源资产评估报告

XXXXXX（集团）有限公司森林资源资产评估报告森林资源资产评估报告重庆奇峰物业（集团）有限公司有限公司森林资源资产评估报告书重资评报字（2007）第051号委托方有限公司受托方重庆资产土地房地产评估有限公司评估基准日2007年5月26日报告提交日期2007年5月28日目录一、摘要二、正文1、首部2、绪言3、委托方与资产占有方简介4、评估目的5、评估范围与对象6、评估基准日7、评估原则8、评估依据9、评估方法10、评估过程11、评估结论12、特别事项说明13、评估报告法律效力14、评估报告提出日期15、尾部三、送审专用材料四、备查文件有限公司森林资源资产评估报告书重资评报字（2007）第051号摘要一、评估目的对有限公司位于沙坪坝区歌乐山天灯堡的214亩国有林地使用权、林木所有权和森林景观资产进行评估，为委托方核实资产价值提供价值参考依据。二、评估范围与对象位于重庆市沙坪坝区国营歌乐山林场歌乐山林区5林班14、15小班（小地名天灯堡、胡家庵），有限公司所属的面积为214亩的国有林地使用权、林木资源资产和森林景观资产。三、评估基准日2007年5月26日。四、评估原则遵循公平性、科学性、客观性、独立性、可行性的基本原则；产权利益主体变动的前提性原则以及资产持续经营、替代性、公开市场等操作性原则，客观公正地进行评估。五、评估方法1、林地评估采用年金资本化法；2、林木资源资产（中龄林、近熟林）采用收获现值法；3、森林景观资产采用年金资本化法。六、评估结论重庆资产土地房地产评估有限公司受有限公司委托，对委托方拟核实资产价值所涉及的位于重庆市沙坪坝区国营歌乐山林场歌乐山林区5林班14、15小班（小地名天灯堡、胡家庵），面积为214亩的国有林地使用权、林木资源资产和森林景观资产进行了评估，经评估测算，确定在2007年5月26日委估资产所表现的公允价值为28237506元（人民币大写贰仟捌佰贰拾叁万柒仟伍佰零陆元整），其中林地价值15254990元（人民币大写壹仟伍佰贰拾伍万肆仟玖佰玖拾元整），林木资源资产价值349916元（人民币大写叁拾肆万玖仟玖佰壹拾陆元整），森林景观资产价值12632600元（人民币大写壹仟贰佰陆拾叁万贰仟陆佰元整）。注意以上内容摘自资产评估报告书，欲了解评估项目的全面情况请认真阅读资产评估报告书全文。重庆资产土地房地产评估有限公司法人代表注册资产评估师注册资产评估师二00七年五月二十八日有限公司森林资源资产评估报告书重资评报字（2007）第051号重庆资产土地房地产评估有限公司接受有限公司委托，根据国家国有资产管理局和林业部颁布的森林资源资产评估技术规范试行以及国家有关资产评估的规定，本着客观、公正、科学、公平、独立、可行的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方拟核实资产价值所涉及的位于重庆市沙坪坝区国营歌乐山林场歌乐山林区5林班14、15小班（小地名天灯堡、胡家庵），面积为214亩的国有林地使用权、林木资源资产和森林景观资产进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2007年5月26日所表现的市场价值作出了公允的反映，现将资产评估情况及评估结果报告如下一、委托方与资产占有方简介委托方有限公司注册号5001062106321111住所沙坪坝区沙南街48号附10、11号法定代表人敖奇惠注册资本叁仟伍佰万元实收资本叁仟伍佰万元公司类型有限责任公司经营范围房地产开发（二级）（按专项许可审批的范围及期限从事经营）；物业管理（限核准的分支机构经营）；园林绿化工程设计、施工（限核准的分支机构经营）；销售建筑材料（不含危险化学品）、建筑机械、五金、汽车配件、电工器材、家用电器、花木、盆景、鱼类、鸟、日用百货、装饰材料（不含危险化学品）；园林绿化苗木、花卉的种植、销售（按专项许可审批的范围及期限从事经营）；林木的种植；销售木材及木制品（按专项许可审批的范围及期限从事经营）；旅游开发及旅游商品销售。（以上范围法律法规禁止经营的不得经营，法律法规规定应经审批而未获审批前不得经营）二、评估目的对有限公司位于沙坪坝区歌乐山天灯堡的214亩国有林地使用权、林木所有权和森林景观资产进行评估，为委托方核实资产价值提供价值参考依据。三、评估范围及对象根据国家国有资产管理局、林业部森林资源资产评估技术规范试行的要求，对有限公司拟核实资产价值的森林资源资产（含国有林地使用权、林木资源资产、森林景观资产）进行了核查，其核查结果如下国有林地使用权林地所有权为国家，林地使用权人为有限公司，位于重庆市沙坪坝区国营歌乐山林场歌乐山林区5林班14、15小班（小地名天灯堡、胡家庵），林分属有林地，总面积214亩。其具体四至如下东鸡公山山脊；南与歌乐山镇欧家湾社农地接界（围墙处）；西与歌乐山镇欧家湾社集体林地接界；北与胡家庵中大路接界。2、林木资源资产林木资源资产共214亩，起源人工，其中马尾松林20032亩，平均林龄30年，龄组近熟林；香樟林138亩，平均林龄30年，龄组中龄林。马尾松平均胸径12厘米、每亩66株；香樟平均胸径16厘米、每亩54株。3、森林景观资产歌乐山，属缙云山的一只余脉，歌乐山森林公园位于沙坪坝区，距重庆市中心16公里，以山、水、林、泉、洞、云、雾等自然景观著称于世，被誉为“山城绿宝石”，素有“天然大氧吧”的美称。该宗地交通方便，立地条件一般，林木长势较好，紧邻歌乐山国家级森林公园，森林公园内自然风光优美，绿树苍郁，点点翠意与湛蓝天空相映成趣。园内有马蹄井、龙泉井、聪明泉、巴文化雕塑长廊等众多融入神话传说充满灵气的巴渝人文景点，还有“歌乐灵音”、“云顶烟云”、“狮峰幽岩”等几十处秀美清幽的自然景观，历代以来一直是文人墨客寻古探幽的圣地。“歌乐灵音”久负盛名。“灵音”是指风动谷应的效果，正如庄子对“天籁”的阐释“夫天籁者吹万不同，而使其自己也，咸其自取，怒者其谁邪”风吹起来，吹于山上，吹到树上，吹到石头上都会发出不同的声音，宛如优美的交响曲，这便是大地之美，便是圣经中所言的“所罗门的歌是歌曲中的雅歌”，便是“歌乐灵音”。歌乐山还以“雾山仙境”而远近闻名。这里平均一年雾天多达140天。雾天之中，歌乐山内犹如蒙上了一层轻纱，一切都如缥缈梦境。置身山顶，眼望四方，树木隐于茫茫雾气之中，忽隐忽现，可谓“半山烟云半山松”，令人如临太虚幻境。纳入本次评估范围的评估对象为重庆市沙坪坝区国营歌乐山林场歌乐山林区5林班14、15小班（小地名天灯堡、胡家庵），属有限公司所有的面积为214亩的国有林地使用权、林木资源资产和森林景观资产。四、评估基准日本项目资产评估的基准日是2007年5月26日，评估中所采用的价格是评估基准日的标准。该评估基准日是根据委托方的评估目的、要求和有关评估参数的取得而确定的。五、评估原则遵循公平性、科学性、客观性、独立性、可行性的基本原则；产权利益主体变动的前提性原则以及资产持续经营、替代性、公开市场等操作性原则，严格按照国家法律和法规进行评估操作，确保资产评估工作不受外界干扰和评估当事人的影响，科学合理地进行资产评定和估算；同时根据资产的类别和实际情况，遵循贡献原则、预期原则等经济原则。六、评估依据1、行为依据（1）资产评估委托书；（2）委托方提供的有关材料。2、法规依据（1）中华人民共和国森林法；（2）国务院1991年81号令国有资产评估管理办法；（3）原国家国有资产管理局国资办发199623号文资产评估操作规范意见（试行）；（4）国家国有资产管理局、林业部森林资源资产评估技术规范试行；（5）林业部国家国有资产管理局发布关于森林资源资产产权变动有关问题的规范意见（试行）的通知（林财字号）。3、产权依据中华人民共和国林权证。4、取价依据及参考依据（1）评估人员现场踏勘和市场调查取得的有关资料；（2）林业资源资产评估及作价计算手册（第三册）；（3）有关市场询价资料和参数资料；（4）国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；（5）森林公园质量评定标准；（6）质量价格体系；（7）森林资源规划设计调查技术规定；（8）有关林场历史沿革、造林育林及管护等有关经济技术指标和资料。七、评估方法1、国有林地使用权根据森林资源资产评估技术规范试行的有关规定，考虑到本次评估目的，结合该林地的实际情况及所处区位，评估人员拟采用年金资本化法进行评估。原理年金资本化法是以林地每年稳定的收益（地租）作为投资资本的收益，再按适当的投资收益率估算林地资产评估价值的方法。其计算公式为UR/11/（1）NU林地评估值林地年平均地租收益投资收益率N林地使用权剩余使用年限2、林木资源资产拟委估马尾松林分是近熟林，香樟林是中龄林，根据森林资源资产评估技术规范试行的有关规定，近熟林、中龄林林木资源资产评估采用收获现值法。原理收获现值法是利用收获表预测被评估林木资产在主伐时纯收益的折现值，扣除评估后到主伐期间所支出的营林生产成本（主要是管护成本）折现值的差额，作为林木资产评估价值的方法。其计算公式为2AIFI1WI1CI1FI1FI2WI2CI2FI2VR1PUN1I1ENSMMU/M1PUNP1PUN式中S小班面积；M小班单位面积蓄积量MU森林经营类型标准林分成熟林单位面积蓄积量；M现实林龄时标准林分单位面积蓄积量；AI各树种组成系数；I树种代码，1代表马尾松，2代表香樟；FI1，FI2各树种原木和综合用材出村率；WI1，WI2各树种原木和综合用村平均销价；CI1，CI2各树种原木和综合用材生产经营成本；FI1，FI2各树种原木和综合用材生产销售利润；V每年的管护费；R林地年租金；U该森林经营类型的主伐年龄；N林分年龄；P投资收益率。3、森林景观资产该宗地交通方便，立地条件一般，林木长势较好，紧邻歌乐山国家级森林公园，森林公园内自然风光优美，绿树苍郁，点点翠意与湛蓝天空相映成趣。园内有马蹄井、龙泉井、聪明泉、巴文化雕塑长廊等众多融入神话传说充满灵气的巴渝人文景点，还有“歌乐灵音”、“云顶烟云”、“狮峰幽岩”等几十处秀美清幽的自然景观，是具有游览、观光、休闲等价值的森林资源。并且现正在修建休闲娱乐渡假村，能够通过经营带来稳定的经济收益，根据森林资源资产评估技术规范试行森林景观资产采用年金资本化法。原理年金资本化法主要适用于有相对稳定收入的森林景观资产的价值评估。其计算公式为A/P11/（1）N森林景观资产评估值年均纯收益投资收益率N林地使用权剩余使用年限八、评估过程评估时间从2007年5月24日至2007年5月28日，经过了接受委托、资产核查、资料收集、评定估算、提交评估报告书、建立项目档案等过程。具体如下1、接受委托接受项目委托，确定评估目的，确定评估对象及范围，选定评估基准日和拟定评估方案；2、资料收集在进行评定估算前，森林资源资产评估机构必须搜集掌握当地有关的技术经济指标资料以及其他与评估有关的资料；3、资产核查指导资产占有方清查资产，并收集准备资料，检查核实资产与验证有关资料；4、评定估算现场检测与鉴定，选择评估方法，收集市场信息，具体计算；对评估结果进行汇总、并进行评估结论分析，撰写评估说明与报告，进行内部复核；5、提交评估报告书对评定估算结果进行分析确定，撰写评估说明，汇集资产评估工作底稿，形成森林资源资产评估报告书，并提交给委托方；6、建立项目档案将有关文件及资料分类汇总，登记造册，建立项目档案。按国家有关规定和评估机构档案管理制度进行管理。九、评估结论在实施了上述资产评估程序和方法，对有限公司用于本评估报告所列明目的的，位于重庆市沙坪坝区国营歌乐山林场歌乐山林区5林班14、15小班（小地名天灯堡、胡家庵），面积为214亩的国有林地使用权、林木资源资产和森林景观资产进行了评估，经评估测算，确定在继续使用的前提条件下，于2007年5月26日委估资产所表现的公允价值为28237506元（人民币大写贰仟捌佰贰拾叁万柒仟伍佰零陆元整），其中林地价值15254990元（人民币大写壹仟伍佰贰拾伍万肆仟玖佰玖拾元整），林木资源资产价值349916元（人民币大写叁拾肆万玖仟玖佰壹拾陆元整），森林景观资产价值12632600元（人民币大写壹仟贰佰陆拾叁万贰仟陆佰元整）。十、特别事项说明在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项为（无）。需要说明的其他问题1、委托方对申报材料负完全的法律责任，对所填报资产的完整性、合法性和真实性负责；委托方对其提供的文件资料的真实性承担法律责任；2、评估基准日后，有效期以内资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行调整。当评估方法为重置成本法时，应按实际发生额进行调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。如果评估工作结束前资产价格已经发生了显著变化，无法改变评估基准日，但资产价格的调整方法简单、易于掌握时，委托方在资产实际作价时，应进行相应调整；3、附件与其报告正文合并使用方有效。十一、评估报告的法律效力1、本评估报告成立的前提条件适用于继续使用假设和公开市场假设，即对委估对象都是在持续经营和在公开市场的公允价格标准下进行作价评定；2、评估结果是反应评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述评估目的等条件以及评估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结果一般会失效；3、本评估报告依据法律法规的有关规定发生法律效力。本评估结论的有效使用期限为一年，即从2007年5月26日起到2008年5月25日止的期限内有效；4、本评估结论仅供委托方核实资产价值这一经济目的使用，不得作为其他经济目的使用；5、本评估报告仅供委托方作为评估目的使用和送交财产评估主管机关、评估报告审查确认单位审查资产评估报告使用。评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开；同时，未经评估机构同意，不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位或个人提供报告的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上；6、本资产评估报告书一经涂改、换页、复印，将自动失效。十二、评估报告提出日期本评估报告提交委托方的时间为2007年5月28日重庆资产土地房地产评估有限公司法定代表注册资产评估师注册资产评估师二00七年五月二十八日承诺书重庆资产土地房地产评估有限公司我公司已委托贵公司对拟核实资产价值所涉及的位于重庆市沙坪坝区国营歌乐山林场歌乐山林区5林班14、15小班（小地名天灯堡、胡家庵），面积为214亩的国有林地使用权、林木资源资产和森林景观资产在2007年5月26日的公允价值进行评估，出具评估报告书。为了表示对贵公司评估工作的理解，谨就所知所信声明如下一、我们业已提供所有与此次评估有关的技术经济、产权资料和其他有关资料，并对其真实性和完整性负责。二、我们确信被评估资产本公司均具有合法权利，如有以本公司资产或信誉作出抵押或担保情形，均已全部提示。三、我们确信被评估资产在评估基准日及日后至今没有未决相关经济诉讼案件，如有将以单独的书面文件向贵公司提供案件情况。四、我们确信被评估资产未有未列入法定“权证”的项目，其资产权属如存在争议，由本公司自行承担有关法律责任。有限公司（盖章）法定代表人（盖章）2007年5月26日资产评估机构及注册资产评估师承诺函有限公司受贵公司委托，我们对贵公司拟核实资产价值所涉及的位于重庆市沙坪坝区国营歌乐山林场歌乐山林区5林班14、15小班（小地名天灯堡、胡家庵），面积为214亩的国有林地使用权、林木资源资产和森林景观资产进行了认真的清查核实、评定估算，并出具了资产评估报告书，在假设条件成立的情况下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任1、资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，没有重复遗漏之处；2、对涉及评估的资产进行了合理的抽查、核实；3、评估方法选用恰当，选用的参数资料真实可靠；4、影响资产评估价值的因素考虑周全；5、资产评估价值公允、明确；6、评估工作未受任何人为干涉。资产评估机构重庆资产土地房地产评估有限公司注册资产评估师（签章）2007年5月28日有限公司森林资源资产评估报告书送审专用材料重资评报字（2007）第051号重庆资产土地房地产评估有限公司二00七年五月二十八日目录关于资产评估报告书送审专用材料使用范围的声明森林资源资产核查报告评估依据的说明森林资源资产评估技术说明评估结论及其分析关于资产评估报告书送审专用材料使用范围的声明本材料仅供财产评估主管机关、企业主管部门、评估报告审查确认单位在审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政、法规规定，送审专用材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。重庆资产土地房地产评估有限公司二00七年五月二十八日森林资源资产核查报告受有限公司委托，由重庆资产土地房地产评估有限公司评估人员与有限公司人员组成森林资源资产核查小组，于2007年5月2426日对有限公司所属，拟核实资产价值所涉及的位于重庆市沙坪坝区国营歌乐山林场歌乐山林区5林班14、15小班（小地名天灯堡、胡家庵），面积为214亩的国有林地使用权、林木资源资产和森林景观资产进行了森林资源资产核查，现就核查结果报告如下基本情况1、国有林地使用权林地所有权为国家，林地使用权人为有限公司，位于重庆市沙坪坝区国营歌乐山林场歌乐山林区5林班14、15小班（小地名天灯堡、胡家庵），林分属有林地，总面积214亩。其具体四至如下东鸡公山山脊；南与歌乐山镇欧家湾社农地接界（围墙处）；西与歌乐山镇欧家湾社集体林地接界；北与胡家庵中大路接界。2、林木资源资产林木资源资产共214亩，起源人工，其中马尾松林2002亩，平均林龄30年，龄组近熟林；香樟林138亩，平均林龄30年，龄组中龄林。马尾松平均胸径12厘米、每亩66株；香樟平均胸径16厘米、每亩54株。3、森林景观资产歌乐山，属缙云山的一只余脉，歌乐山森林公园位于沙坪坝区，距重庆市中心16公里，以山、水、林、泉、洞、云、雾等自然景观著称于世，被誉为“山城绿宝石”，素有“天然大氧吧”的美称。该宗地交通方便，立地条件一般，林木长势较好，紧邻歌乐山国家级森林公园，森林公园内自然风光优美，绿树苍郁，点点翠意与湛蓝天空相映成趣。园内有马蹄井、龙泉井、聪明泉、巴文化雕塑长廊等众多融入神话传说充满灵气的巴渝人文景点，还有“歌乐灵音”、“云顶烟云”、“狮峰幽岩”等几十处秀美清幽的自然景观，历代以来一直是文人墨客寻古探幽的圣地。“歌乐灵音”久负盛名。“灵音”是指风动谷应的效果，正如庄子对“天籁”的阐释“夫天籁者吹万不同，而使其自己也，咸其自取，怒者其谁邪”风吹起来，吹于山上，吹到树上，吹到石头上都会发出不同的声音，宛如优美的交响曲，这便是大地之美，便是圣经中所言的“所罗门的歌是歌曲中的雅歌”，便是“歌乐灵音”。歌乐山还以“雾山仙境”而远近闻名。这里平均一年雾天多达140天。雾天之中，歌乐山内犹如蒙上了一层轻纱，一切都如缥缈梦境。置身山顶，眼望四方，树木隐于茫茫雾气之中，忽隐忽现，可谓“半山烟云半山松”，令人如临太虚幻境。同时现在正在修建休闲渡价村，具有游览、观光、休闲等价值的森林景观资产。二、核查方法本次核查参照森林资源规划设计调查技术规定的要求进行，进行了小班调查，用角规测树法确定小班蓄积量，按拟评估面积的3设置标准地，标准地面积为1亩。核查工作分为4个阶段第一阶段根据林权证、林权分布图及林权转让的有关合同、协议，按照资产评估委托协议书，逐一核对列入评估范围内的各小班森林资源资产的产权（山权和林权），确认其评估的森林资源资产的范围，并将其界线标注在地形图上。第二阶段利用主间伐的伐区作业设计资料、伐区验收资料、造林作业设计资料、造林验收资料以及标准地和生长率资料检查森林资源档案中各年度的森林资源变化的更新情况。第三阶段在已确认为评估对象的小班森林资产清单中，分树种、分龄组分别随机抽取10的核对其界线、面积，对主要调查因子进行现地调查。按森林资源规划设计调查技术规定的要求对抽中的各小班进行角规测树调查，调查各小班的胸径、树高和蓄积。将调查结果与小班森林资产清单中的数据进行比较，对差异进行修正，以修正后的结果作为评估依据。第四阶段对调查的资料进行内业整理分析统计，编制森林资源资产实物量汇总表和森林资源资产核查报告。三、森林资源资产核查结果1、国有林地使用权林地所有权为国家，林地使用权人为有限公司，位于重庆市沙坪坝区国营歌乐山林场歌乐山林区5林班14、15小班（小地名天灯堡、胡家庵），林分属有林地，总面积214亩。其具体四至如下东鸡公山山脊；南与歌乐山镇欧家湾社农地接界（围墙处）；西与歌乐山镇欧家湾社集体林地接界；北与胡家庵中大路接界。2、林木资源资产所有权为有限公司，林木资源资产共214亩，起源人工，其中马尾松林2002亩，平均林龄30年，龄组近熟林；香樟林138亩，平均林龄30年，龄组中龄林。马尾松平均胸径12厘米、每亩66株；香樟平均胸径16厘米、每亩54株。详细情况见下表林班小班面积（亩）地类树种组成起源数龄（年）株/亩蓄积/亩小班株数小班蓄积05142002有林10马人工306624M3132134805M30515138有林7樟3马人工305434M3745469M33、森林景观资产该宗地交通方便，立地条件一般，林木长势较好，紧邻歌乐山国家级森林公园，森林公园内自然风光优美，绿树苍郁，点点翠意与湛蓝天空相映成趣。园内有马蹄井、龙泉井、聪明泉、巴文化雕塑长廊等众多融入神话传说充满灵气的巴渝人文景点，还有“歌乐灵音”、“云顶烟云”、“狮峰幽岩”等几十处秀美清幽的自然景观；同时现在正在修建休闲渡价村，具有游览、观光、休闲等价值的森林资源资产。四、说明1、本次核查对象以林权证为准，各小班界线本次评估不作重新区划。2、小班面积以林权证面积为准。评估依据的说明一、行为依据资产评估委托书；委托方提供的有关材料。二、法规依据中华人民共和国森林法；国务院1991年81号令国有资产评估管理办法；原国家国有资产管理局国资办发199623号文资产评估操作规范意见（试行）；国家国有资产管理局林业部森林资源资产评估技术规范试行；林业部国家国有资产管理局发布关于森林资源资产产权变动有关问题的规范意见（试行）的通知（林财字号）。三、产权依据中华人民共和国林权证。四、取价依据及参考依据评估人员现场踏勘和市场调查取得的有关资料；资产评估常用数据与参数手册（第二版）；有关市场询价资料和参数资料；国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；森林公园质量评定标准；质量价格体系；森林资源规划设计调查技术规定；有关林场历史沿革、造林育林及管护等有关经济技术指标和资料。森林资源资产评估技术说明评估机构进入工作现场后，本着独立、客观、科学的工作原则，首先按照法律规定对森林资源资产的产权进行了验证和鉴定，同时核查了委托方提供的资料。一、估价原则根据国家国有资产管理局、林业部森林资源资产评估技术规范试行，林地资产估价应遵循基本原则、前提性原则以及操作性原则。基本原则是指公平性、科学性、客观性、独立性、可行性原则；前提性原则是指产权利益主体变动原则；操作性原则是指资产持续经营、替代性、公开市场原则。二、估价方法与估价过程（一）、国有林地使用权1、估价方法的确定根据国家国有资产管理局、林业部森林资源资产评估技术规范试行，现行林地资产评估方法主要有现行市价法、林地期望价法、年金资本化法、林地费用价法等。估价方法的选择应按照林地地价评估技术规程、委托项目的具体特点及估价目的等进行。评估人员通过实地调查，并认真分析调查收集到的资料，在确定上述估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本次评估目的，决定采用年金资本化法测算估价对象林地的价值。2、估价过程年金资本化法（1）、基本原理及计算公式年金资本化法是以林地每年稳定的收益（地租）作为投资资本的收益，再按适当的投资收益率估算林地资产评估价值的方法。其计算公式为UR/11/（1）NU林地评估值林地年平均地租收益投资收益率N林地使用权剩余使用年限（2）、估价程序判断待估林地是否适用年金资本化法；收集与估价有关的费用、利息、年限等资料；通过直接或间接方式求取待估林地的年平均地租收益；确定林地使用权的剩余年限年限；按公式求取待估林地的价格。（3）、计算过程林地年平均地租收益（）根据对待估林地所在区域的林地年平均地租收益情况调查，在评估基准日获得类似估价对象林地，需支付的年平均地租3980元/亩。投资收益率（）由于本次评估所采用的投资收益率只包含了经济利率和风险利率，没有包含通货膨胀率。我们以目前国家一年期定期存款利率306为无风险的经济利率,同时根据我们对森林资源资产所在区域的调查，考虑到林地资产本身的风险较小，确定其风险利率为194,则我们确定其投资收益率50。林地使用权剩余使用年限（N）根据委托方提供的中华人民共和国林权证沙府林证字（2006）第0000000001号，林地使用权使用期为50年，终止日期为2053年9月9日，至估价基准日2007年5月26日，尚可使用463年,即N463。有限期单位林地价格的求取（元/亩）UR/11/（1）N3980/511/（15）46371285元/亩取整林地总价格由于委估林地总面积为214亩，则国有林地使用权的评估价格2147128515254990元人民币大写壹仟伍佰贰拾伍万肆仟玖佰玖拾元整（二）、林木资源资产1、估价方法的确定根据国家国有资产管理局、林业部森林资源资产评估技术规范试行，现行林木资源资产评估方法主要有现行市价法（市场价倒算法、市场成交价比较法）、收益现值法（收益净现值法、年金资本化法、收获现值法）、成本法（重置成本法、序列需工数法、历史成本调整法）、清算价格法等。估价方法的选择应按照森林资源资产评估技术规程、委托项目的具体特点及估价目的等进行。由于委估马尾松林分是近熟林，香樟林是中龄林，评估人员通过实地调查，并认真分析调查收集到的资料，在确定上述估价原则的基础上，根据森林资源资产评估技术规范试行的有关规定，近熟林、中龄林林木资源资产评估采用收获现值法。因此本次评估决定采用收获现值法来测算估价对象林木资源资产的价值。2、估价过程收获现值法（1）、基本原理及计算公式收获现值法是利用收获表预测被评估林木资产在主伐时纯收益的折现值，扣除评估后到主伐期间所支出的营林生产成本（主要是管护成本）折现值的差额，作为林木资产评估价值的方法。其计算公式为2AIFI1WI1CI1FI1FI2WI2CI2FI2VR1PUN1I1ENSMMU/M1PUNP1PUN式中S小班面积；M小班单位面积蓄积量MU森林经营类型标准林分成熟林单位面积蓄积量；M现实林龄时标准林分单位面积蓄积量；AI各树种组成系数；I树种代码，1代表马尾松，2代表香樟；FI1，FI2各树种原木和综合用材出村率；WI1，WI2各树种原木和综合用村平均销价；CI1，CI2各树种原木和综合用材生产经营成本；FI1，FI2各树种原木和综合用材生产销售利润；V每年的管护费；R林地年租金；U该森林经营类型的主伐年龄；N林分年龄；P投资收益率。（2）、估价程序判断待估林木资源资产是否适用收获现值法；标准林分U年主伐时的纯收入预测；通过直接或间接方式求取评估后到主伐期间的营林生产成本；主伐时间U的确定；间伐时间及间伐纯收入的确定；投资收益率P的确定；按公式求取待估林木资源资产的价格（3）、计算过程马尾松林小班单位面积蓄积24立方米/亩,香樟林小班单位面积蓄积34立方米/亩；歌乐山林场马尾松林单位面积蓄积34立方米/亩,香樟林单位面积蓄积52立方米/亩。投资收益率（）由于本次评估所采用的投资收益率只包含了经济利率和风险利率，没有包含通货膨胀率。我们以目前国家一年期定期存款利率306为无风险的经济利率,同时根据我们对森林资源资产所在区域的调查，考虑到林木资产在生长期的各种不可预测的自然灾害因素以及市场价格的不确定因素,我们确定其风险利率为394,则我们确定其投资收益率70。14小班马尾松林组成系数10，15小班香樟林组成系数7、尾松林组成系数3。马尾松出材率65，马尾松原木出材率30，马尾松综合用材出材率35；香樟林出材率60，香樟林原木出材率30，香樟林综合用材出材率30。马尾松原木销价700元/立方米，马尾松综合用材销价400元/立方米；香樟林原木销价900元/立方米，香樟林综合用材销价500元/立方米。生产销售成本40元/立方米；原木税金费150元/立方米，综合用材税金费110元/立方米；原木销售利润100元/立方米，综合用材销售利润50元/立方米。林地租金400元/年亩。马尾松主伐年龄35年；香樟主伐年龄40年；林分年龄30年。马尾松林木评估价值AIFI1WI1CI1FI1FI2WI2CI2FI2VR1PUN1I1ENSMMU/M1PUNP1PUN12472/34100370019010003540015050/100735302400100735301/007100735301623元/亩取整马尾松林共2002亩,则马尾松林评估总价20021623324924元取整香樟林木评估价值AIFI1WI1CI1FI1FI2WI2CI2FI2VR1PUN1I1ENSMMU/M1PUNP1PUN1348/527039001901000350015050/10074030348/5230370019010003540015050/100740302400100740301/007100740301811元/亩取整香樟林共138亩,则香樟林评估总价138181124992元取整林木资源资产评估总价值林木资源资产评估总价值马尾松林评估总价香樟林评估总价349916（元）人民币大写叁拾肆万玖仟玖佰壹拾陆元整（三）、森林景观资产1、估价方法的确定根据国家国有资产管理局、林业部森林资源资产评估技术规范试行，现行森林景观资产评估方法主要有现行市价法、收益现值法（年金资本化法、条件价值法、收获模拟法）、重庆置成本法等。估价方法的选择应按照森林资源资产评估技术规程、委托项目的具体特点及估价目的等进行。本次评估的森林景观资产具有较稳定的收益，评估人员通过实地调查，并认真分析调查收集到的资料，在确定上述估价原则的基础上，根据森林资源资产评估技术规范试行，结合本次评估目的，决定采用年金资本化法测算估价对象森林景观资产的价值。2、估价过程年金资本化法（1）、基本原理及计算公式年金资本化法是以森林景观资产每年稳定的纯收益作为投资资本的收益，再按适当的投资收益率估算森林景观资产评估价值的方法。其计算公式为A/P11/（1）N森林景观资产评估值年均纯收益投资收益率N林地使用权剩余使用年限（2）、估价程序判断待估森林景观资产是否适用年金资本化法；收集与估价有关的经营森林景观资产的各项收入；收集与估价有关的经营森林景观资产的各项费用；确定林地使用权的剩余年限年限；按公式求取待估森林景观资产的价格。（3）、计算过程经营森林景观资产年平均纯收益（）一般森林资源景观资产的收益主要产生于门票收益，饭店、娱乐设施等产生的收益。委估森林景观资产的主要收益产生于饭店和娱乐设施所提供会务、餐饮、住宿。根据对待估森林景观资产所在区域的经营类似森林景观资产情况调查，除国家歌乐山森林公园收取门票经营外，本区域主要经营农家乐，其消费标准平均为60100元/天人。根据委托方介绍，委托方拟修建的是比农家乐层次要高得多的旅游渡假村，无论会务、餐饮和住宿都以星级标准规划设计，可以同时容纳500人的餐饮和200人住宿，并且该处紧邻国家歌乐山森林公园，具有独特的位置优势。本次评估我们按一日三餐（含住宿）平均消费标准80元/天人计算；只就中餐消费按25元/人计算；会议接待按200元/次（租用会议室和设备）包干计算；我们考虑到旅游的季节因素，每年按365天，50个周计，考虑时间空置率为按