2009年2月深圳楼市报告

2009年2月深圳楼市报告20090406来源深圳市尺度市场策略顾问有限公司一二手房的成交量环比均有较大幅的上升，自去年11月份以来，深圳楼市连续4个月走出了低迷行情。行业动态住房部争产业振兴“第十席”欲借机定调长期规划住房和城乡建设部日前汇集行业协会及多位业界人士的意见，起草了一份房地产产业调整规划，内容包括对房地产各个领域、各个产品结构的发展调整规划政策。“过去我国房地产业已经习惯以短期调控政策取代产业发展政策，这是相当不合理的。”一位权威人士透露，住房部早在2007年便开始酝酿房地产业发展规划。而此次恰逢中央提出产业振兴规划，是为房地产业落实“科学发展观”建立长期规划的一大契机。地产无缘十大振兴规划运输物流业搭上末班车一波三折的“十大产业调整振兴规划”方案在最终尘埃落定，国务院会议决定，十大产业振兴规划最后一个名额已经确定为运输物流业，被炒的沸沸扬扬的房地产业最终落选。国土资源部今年将严查官商勾结2月23日上午，国土资源系统党风廉政建设工作电视电话会议在京召开，部署党风廉政建设和反腐败工作，国土资源部称，今年将加大查办案件工作力度，严肃查处官商勾结。据悉，国土资源部今年将重点查办领导干部中的滥用职权、贪污贿赂、腐化堕落、失职渎职的案件，严肃查处官商勾结、权钱交易的案件，以及利用行政审批权、执法权索贿受贿、徇私舞弊的案件，认真排查群众举报的案件线索。国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史强调，要坚定信心，持续推进党风廉政建设和反腐倡廉建设；要狠抓落实，真抓实干，努力提高国土资源系统党风廉政建设和反腐倡廉建设工作水平。楼市成交回暖可期券商坚持超配地产股进入2月份，全国各大重点城市的楼市成交量涨跌互现。多数证券分析人士认为，2009年全国成交回暖可期。与一个季度前普遍看空地产股迥异的是，券商已转为坚持超配地产股。但是，市场仍要警惕年报业绩下降对公司股价的影响。截至目前，沪深两市共有40家房地产上市公司公布了2008年业绩预告，其中共有9家预降、8家预亏，“报忧”公司逾四成，预增公司中多数增幅趋缓。业绩下降的部分原因是公司计提存货跌价准备。由于行业特殊的预收款方式和2008年成交量的下滑，2009年的业绩压力增大。深圳国土房产局防止楼市大起大落牛年长假后上班伊始，深圳市国土房产局有关负责人透露，今年要把房地产业作为国民经济的重要基础性产业，从维持金融业的稳定、拉动相关产业发展、推动消费结构升级、改善民生的要求出发，采取更加积极、更加稳妥的金融、财税政策，加强房地产市场监测，进一步鼓励普通商品房住房消费，增强房地产企业抵御风险的能力和强劲活力，促进房地产业的健康发展，防止房地产市场出现大的波动和起落。平安投资百亿建中国第一高楼一栋高达646米、投资逾百亿的“平安国际金融中心”将在深圳动工，这一高度将超越在建的632米的“上海中心”。2007年11月，平安在深圳以1657亿元投得这块商业用地。X量联行房地产公司总经理陈XX推算说，“一般楼盘开发成本在1万元/平方米，摩天大楼成本更高，可能会上浮10，而且2007年拿地也是属于高峰期。”按此计算，比照上海中心的造价，“平安国际金融中心”的造价应该超过百亿。万科深圳春节进账2亿元八盘联动制造规模效应春节期间，包括第五园、金域华府、清林径、东海岸、棠樾、兰乔圣菲、天琴湾以及惠州金域华庭在内的八大楼盘展开了多样的促销活动，共吸引近2000批次来电来访，提升了现场人气和产品关注度。万科一位负责人表示，深圳万科能在春节期间取得以上佳绩，主要依靠的是八盘联动的战略布局、春节期间采取的有效营销措施以及万科坚实的产品及品牌实力。据万科相关人士透露，在2009年1月23日至2月5日两周中，万科深圳公司获得约2亿元销售额。中海地产正在深圳寻求好地块2008年上半年，中海地产集团进一步完善了全国业务布局。华南区是依然是中海集团的重点区域。2月6日，中海副董事长总经理孔庆平认为内地楼市2009年的发展肯定会好过去年。他表示，内地地产最艰难的时刻已经过去。孔庆平还表示，中海地产集团今年会增加土地的储备量。在全国开发规模变化不大，华南区依然为重点，但是深圳土地储备严重不够，今年主要以存量开发为主。据悉，中海正在深圳积极寻求好地块。深圳这边总体约还有4100套共38万平方米的货量。据悉，这些存货大部分都会在今年进入市场，深圳今年要完成的销售目标是30亿元。在价格战略上，中海华南区的策略是跟着市场走，以实现销售为主。尺度评析自2008年10月份以来，中央政府拯救楼市的政策不断出台，全国楼市成交量出现了不小的反弹，中央政府一改去年一些地方政府救市名不正言不顺的身份，主动积极救市，对于推动经济发展，提振行业信心，激发消费者的置业信心起到了重大的作用。但是一些开发商觉得还不够，希望能出台更多的政策以促进房地产行业的发展。适逢国务院提出十大产业振兴计划，一些开发商给住房建设部建议，将房地产行业作为十大振兴产业上报国务院，名之以求房地产中长期能得到更好发展。后经媒体透露，原人大副委员长成思危在社科院提到，房地产业已经通过了十大产业振兴计划，一时间舆论哗然，而房地产股票随之大涨。开发商们对于房地产的振兴计划充满期待，深圳有不少开发商拿了预售证后干脆选择捂盘，等待两会的利好消息。但最终是竹篮打水一场空，房地产行业最终落选了。经过去年楼市调整，再加上中央政府的救市，全国房地产成交量的大幅上升让券商们重新看到了希望，再度激发起对房地产的青睐，纷纷超配地产股。比如春节后万科通过各种营销活动实行八盘联动，预计深圳万科春节2周进账2亿。而面对目前楼市的火热形势，一些开发商或者业主选择要涨价了。在此轮全国房地产调整过程中，深圳的房地产是全国房地产领涨领跌的急先锋，自2008年以来，深圳房价持续领跌全国，房价有了大幅调整，大约跌去房价高峰期的三四成，目前的房价有了一定的支撑，深圳楼市有望率先走出谷底。于此同时，深圳向来是众多全国性房企角力的重点城市，如万科、中海、金地、招商等在深圳都有相当的布局，同时他们都把深圳作为公司获利的重要渠道，如中海目前在深圳已经没有土地储备，正积极地寻找合适的土地。正是深圳这个市场化较高的城市孕育了众多诸如像万科、中海等这么优秀的房地产公司，从而奠定了深圳房地产在全国的地位，为此，有深圳市政协委员称，深圳是全国房地产的总部基地。数据汇总一级市场1月，深圳共有1宗土地挂牌出让并成交，地块性质均为工业用地，以底价成交。成交土地面积为1392万平米，成交金额为836474万元，平均成交土地地价为60073元/。二级市场（1）预售面积2009年2月，深圳商品房批准预售项目7个，比1月份增加3个。批准预售商品房2491套，环比增加498，同比减少04；批准预售商品房面积为2873万平米，环比大增1332，同比减少59。其中，批准预售住宅2417套，面积为2775万平米，环比分别上升460和1451，同比分别增加了122和354。（2）销售面积按照签订商品住房预售合同的数据，2月深圳一手商品房成交5275套，环比大幅增加187，日均成交188套；成交面积为498万平米，环比大幅上升了246。（3）销售价格2009年2月，深圳市商品房成交均价为10988元/平米，环比1月小幅下跌了05，同比下跌了244，这是2007年2月份以来的最低价，也是2007年2月以来首次跌破11000元/平米。（4）各区销售面积和销售价格分区域来看，1月深圳一手商品房销售情况如下从销售面积来看，环比1月，除了罗湖和南山外，销售面及均有大幅的回升。其中，福田区涨幅最大，达到1036，销售面积为293万平米，盐田区和龙岗区的涨幅也较大，涨幅分别为432和394，销售面积分别为13万平米和1362万平米，宝安区的涨幅也达到了267，销售面积为2168万平米，为深圳六区之最，也远大于销售面积排第二的福田区。而罗湖区和南山区的销售面积环比有不同程度的跌幅，分别为276和39，销售面积分别为079万平米和851万平米。从销售价格来看，盐田区、龙岗区环比有所下跌，跌幅分别为195和55。其余四个区域均略有上涨。其中福田区的销售价格最高，为18423元/，环比涨幅为33，涨幅最大。龙岗区销售价格依然最低，为7892元/，环比下跌55。三级市场（1）二手房价格指数深圳二手房价格指数本月微幅上涨，二手房价格指数为2083点，指数上涨89点，环比涨幅为446；与去年同期比较，指数下降266点，同比降幅为1132。二手房挂牌均价12374元/平方米，比上月上涨530元/平方米。（2）各区二手房价格指数2009年2月，多数区域的挂牌均价开始回升。其中罗湖区指数环比下跌36；龙岗区环比下跌01。此外，盐田区环比上涨81；宝安区环比上涨19；福田区环比上涨13；南山区环比下跌07。本月各城区二手房挂牌均价较上月相比，多数城区挂牌均价开始回升，其中盐田区二手房挂牌均价涨幅最大，本月挂牌均价为17604元/平方米，较上月上涨1318元/平方米；福田区二手房挂牌均价涨幅次之，本月挂牌均价为14210元/平方米，较上月上涨194元/平方米；宝安区上涨134元/平方米；南山区上涨86元/平方米。本月罗湖区二手房挂牌均价仍旧下跌，且下降的幅度为全市之最，其本月挂牌均价为11169元/平方米，较上月下降416元/平方米；而龙岗区本月挂牌均价为7181元/平方米，较上月下降仅10元/平方米。2009年2月深圳各区二手房价格指数和挂牌均价（3）二手房成交面积按照签订预售商品住房合同的数据，2月深圳二手房成交套数和面积均有较大的涨幅。2月份共成交5380套，环比1月上升了139；成交面积为4742万平米，环比1月上升了119。分区域来看，盐田区再次出现成交情况，成交2套，面积为15681平米，其余五个区域的成交面积除了福田有小幅下跌外，其余均有较大幅度的上升。但是，成交套数最多的依然是福田区，共1310套，环比上涨75，成交面积为112万平米，环比下降41；成交套数罗湖区紧随其后，共成交1250套，成交面积为97万平方米，上涨幅度均为2成左右。龙岗区和南山区的成交套数均在1000套左右，成交面积也都约在10万平米左右；宝安区成交759套，69万平米，环比涨幅分别为155和145。新开楼盘2月新开（或加推）楼盘6个，比1月减少2个。在新增的产品类型中，有3个楼盘的产品是高层和TOWNHOUSE组合，有2个楼盘是高层，还有一个是小高层。价格方面，因为推出的主要是中端产品，所以价格相对不高，其中以万科金域华府的价格最高，为13000元/平方米，其次为溪山，价格为11000元/平方米，鼎太风华七期沙发也达到了10000元/平方米。其余楼盘每平方米均在10000元以下，而万象天成的价格最低，没有突破7000元/平方米，主要原因是该楼盘地处龙岗中心城，离关内较远，而且目前该片区供应量比较庞大，竞争很激烈。总体来看，2月特区内新开（或加推）楼盘有所减少，仅有1个，比1月份减少2个，其中罗湖区、福田区和盐田区没有新开（或加推）楼盘，关外已经成为深圳新房源的绝对主力。市场综述2009年2月，深圳楼市再度续写成交放量的篇章。一二手房的成交量环比均有较大幅的上升，自去年11月份以来，深圳楼市连续4个月走出了低迷行情。从土地市场来看，深圳市的土地成交依然比较低迷，2月仅成交1宗土地，依然是工业用地，深圳已经连续8个月没有居住用地通过招拍挂成交了，甚至没有居住用地招拍挂出让信息，无疑这将会对未来一两年的商品住宅供应形成较大的影响，不过鉴于目前依然有庞大的可售商品房面积，超过了500万平米，按照目前的消化速度也需要10个月以上才能消化完毕，这还不算未来新增的供应量，所以明年的住宅供应还不会出现太大问题，但是对2011年的影响就要看今年的居住用地的成交情况了。从一手房市场来看，2月份的预售商品房项目比1月份多了3个，商品房和商品住宅的批准预售面积和批准预售套数环比都有了大幅的增加，一手房的成交依然保持高位，2月份共成交商品房5275套，日均成交188套，成交量的持续放大似乎给人感觉楼市的春天已经来临。价格方面有所下跌，为10988元/平方米，这是自2007年2月以来的最低价，首次低于11000元/平方米，价格已经经历大幅调整，从历史最高点已经下滑了三成左右。从二手房市场来看，2月份二手房的成交套数继1月份以后再度超过一手房的成交套数，为5380套，环比和同比均有大幅上升，二手房市场目前表现比较活跃，关内成交是主流，关内3区（罗湖区、福田区和南山区）的成交量约占了总成交量的三分之二，其中罗湖区和福田区的成交依然是最活跃的，成交套数均超过了1200套，大幅领先其余四区，两区的成交以中小户型为主。总的来看，2月份深圳的一二手房的成交量依