保利上河雅颂项目初步市场报告2009.2.10

武清保利上河雅颂项目初步调研报告第一部分武清房产市场概况一、武清土地、商品房成交状况1、08年武清区土地供应、126111024774411、02040608010012006、07、08、157617107208年土地供应单从用地性质看，工业用地最多，达到12611万；但经营类用地供应占55。居住用地从06年开始供应，供应量增加迅速。从06年的157万到08年1024万，增长幅度很大。2、08年武清区居住用地供应分布020406080100、29340862005115225335、331529从已成交的土地分布来看，武清区成交的居住及商住综合用地都分布在城区及开发区以外的区域，其中大黄堡乡成交的一块居住用地就达到934万平方米。据了解，武清城区和武清开发区在2008年没有新增居住用地规划，因此未来的供应将会集中于下属的乡镇。3、武清区商品住宅成交分析07、08、333749475455535666136147281316293738451930200919052545658512345678910111207、08、成交总量上，08年成交3395万，比07年减少1917万，环比下跌361。从各月的对比上看，除08年10月外，其余各月均表现为08年低于07年水平，且有些月份差距较大。07、08、/、010002000300040005000600012345678910111207、08、成交均价上，08年成交均价3468元/，环比上涨17；整体水平上08年绝大部分处于07年之上。趋势上看，07较为平稳；08年波动较大，尤其是10月份保利项目的开盘使武清市场量价齐升。4、远郊五县成交对比07、5315501755042830233686355541623767020406080、0100020003000400050006000、08、3422212113622839924329462740294403010203040、0100020003000400050006000、07年武清成交量为531万，在五县中仅低于宝坻区；全年成交均价仅为3023元/，为五县中最低。08年，武清区成交3419万，居五县最高，但面积远少于07年；全年成交价格3992元/，仍为五县最低。5、武清区二手住宅成交分析07、08、072117142121181623152324101206090808080707080809112233412345678910111207、08、武清区08年二手房成交量受商品房市场的影响，成交量大幅萎缩，08年整体成交量为92万；环比降低58；08年各月的成交水平与07年各月相比也相差很大。07、08、/、500100015002000250030003500400012345678910111207、08、武清区08年二手房整体成交均价为2700元/；与07年相比，前8个月的水平均在07年之上，从9月份开始与07年相当，整体趋势表现为高开低走。二、武清重点在售项目情况保利上河雅颂北岸尚城京津时尚广场第6城项目占地万建筑（万）容积率绿化率建筑形式楼层均价元/保利上河雅颂30752640高层182733层5500第6城53870（住宅35）1340多层小高5115000北岸尚城152341340多层为主小高高层4571124层5200京津时尚广场33961622（公寓6万）048底商小高12层（公寓9层）5700项目物业费开盘时间入住时间销售率年限开发商装修保利上河雅颂1808100912一期6070保利天津房地产开发毛坯第6城05二期0712二期0912二期6070天津优联投资发展毛坯北岸尚城12二期086二期0898570天津凯德恒业置地毛坯京津时尚广场1210810948540天津中房雍阳置业毛坯项目保利上河雅颂第6城北岸尚城京津时尚广场整体规划分二期，一期为35栋高层规划35万商业，35万住宅，整体打造商业地产、旅游地产、体育地产。住宅多层高层分别分二期分二期开发，一期洋房已入住，二期洋房和部分小高层、三栋高层在售整体定位是具有地方特色的现代化大型城市综合体，规划六个组团,公寓6万412层，商业面积近10万13层和地下超市景观设计南派园林景观，占地面积20万原版北欧瑞士风情休闲景观法式园林巴黎赛纳河风情，香榭丽舍大道、中央特色景观带、河滨景观带、马赛广场等形成梦境园林“中国园林规划创新楼盘奖”“天津地产最佳景观园林设计奖”配套规划魅力商业区，打造风情商业街规划城市广场室内滑雪场、电影院及酒店在内的35万平米商业配套，体量巨大，集运动、休闲、娱乐、购物为一体二期三栋高层建有底商，用于社区自身配套商业集购物、餐饮、休闲娱乐、酒店、商务办公、居住于一体户型2室8种户型，3室7个户型，4室1个户型。一期无1室户型二期小高层2室9095399套10433套，占81；3室13815799套，占19，1楼为贮藏室520与楼上户型指定搭配售价35001室1种户型65，设置在2室户型的顶楼，赠送露台。2室6种户型87100，2室为主力户型，二期3栋24层高层均为2室户型，3室2个户型109130，获得“精品户型设计创新奖”高层一梯3户均为2室户型1室4个户型6787，2室6个户型75136，3室7个户型91187，4室5个户型150218项目保利上河雅颂第6城北岸尚城京津时尚广场销售情况一期销售至60。实际成交5500元/。09年推出二期10万洋房现房销售至90，均价5200；小高层一期销售至60，均价47004800；二期小高层未开盘，40万房款蓝印户口政策有力促进销售销售率80，少量洋房尾盘在售，约6万的高层售至20，目前推出40万房款蓝印户口政策房，均价4800商业销售至80以上，公寓销售至85以上，均价5700建筑风格高层新古典主义外立面简约建筑立面欧洲新古典主义，三段式，多层低密度社区现代简约建筑立面设施服务人车分流、精装入户大堂、温泉入户、地板采暖、创新门窗设计、智能化系统、小区红外线周界报警、社区监控；室内可视对讲、红外线报警、紧急按钮连通物业等智能化安防知名的东盛物业公司；安防中控室、定岗巡视结合；专业园林养护；标准化保洁清扫；专业工程维修、日常巡查养护二次加压给水、中水系统人性化排水系统营销活动参观新保利大厦和保利艺术馆；保利之夜武清第八届消夏晚会、与英华学子共度教师节、天鹅湖度假酒店认购会、答谢客户晚会、保利会成立等推广室内滑雪场“滑雪场”将实现“夏雨雪”的童话、城际体验活动（试乘城际高铁、参观第六田园项目、金逸影院观看电影）蔡明电视剧拍摄、风筝节会员放飞手绘风筝、建材展示活动、父亲节会员手绘贺卡、冰粥节、水果雕刻活动、温馨入住活动、榜样生活会会员积分兑换活动、入会北岸尚城“幸福联盟会”可享受4个点优惠捐资助学公益活动、“特惠畅享季”活动包括“购房有奖，有奖购房”、“宅铺联享，惠上加惠”、“亲友连朋，优惠11”。项目保利上河雅颂第6城北岸尚城京津时尚广场客群分析主力面向武清区，加大品牌力量吸引北京客群、天津市区客群以武清本地客群为大部分，以万隆大胡同商业吸引部分北辰、北京客群项目所剩面积不多，以本地客群为主，以紧邻城铁公交站的新卖点吸引京津异地客群。以常德大街为卖点吸引武清本地投资客群、以京津公路和肯德基等众多品牌选址为依托吸引京津两地投资客群整体评价及特色户型在区域市场中处于劣势，高层有部分地下储藏室，景观及外立面设计新颖，品牌实力强商业面积巨大，销售招商难度大，二期户型优于一期，顶楼赠送露台或阁楼，一楼设计为储藏室随房销售景观设计、户型设计、物业管理优良，项目位置相对较偏，一楼设计为储藏室随房赠送投资性公寓，40年商住性质，商业招商状况佳，商业氛围浓，有利于公寓的销售第二部分保利上河雅颂项目资料一、基础信息项目特色创意地产,宜居生态地产建筑类别框架高层,板塔结合装修状况毛坯物业地址武清区泉发路西侧楼层状况182733层交通状况距离京津快速铁路天津段唯一经停站杨村站仅1公里，开通后到北京约20分钟，到天津约10分钟开盘时间20081004入住时间14号楼20091225；56号楼2010530占地面积30万平方米建筑面积75万平方米容积率260绿化率40物业费180元/平方米月物业公司保利广州物业管理有限公司天津分公司（物业在2012年以前由保利地产管理，物业费165元/平米/月，2012年以后为18元/平/月）开发商保利（天津）房地产开发有限公司预售许可证津国土房售许字第2008年403001号售楼地址武清区泉发路西侧售楼电话02259626666，59627777二、项目周边及配套1、项目外部状况东部东北部紧邻武清多家行政单位，包括武清规划局、土地局、交管局、广播中心等，东南部泉发路西侧紧邻颐安小区、松鹤园（包括2栋高层建筑）地块外部现况西部亨通还迁房、在建泉达路南部城市艺墅、翠亨小区、杨村八小北部英华中学、饭店、武清区政府北西东南2、项目交通状况1）京津城际铁路对武清区整体项目的价值提升起到巨大作用，京津城际铁路设北京南站、亦庄、永乐、杨村、天津站共5站。2）项目周边的公共交通不发达，07年底开通第一批公交线路，公众的交通工具普遍为自行车、电动车和农用三轮车。611由武清逸仙园开往市区中心公园，承载着武清与市区间的客流输送。3）距项目最近的公共汽车站为561、562、563总站，位于光明道和泉旺路交口的。三条线路共配车36部，覆盖了武清新区内33处小区、19所学校、6座医院、8处商场、邮局，并途经武清主要街道、商业和学校网点。3、项目商业配套1）区域商业聚集明显，主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置。2）区域商业业态单一，主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、沿街底商为主，档次较低且规模均较小，娱乐商业非常缺乏。3）本案周边商业场所少，距最近的购物场为海大家乐二店所需步行20余分钟。泉旺泉兴泉州雍阳西道振华东道光明道建设新华本案1234567891011泉旺路光明道本案目前主要商业场所青少年活动中心12海达家乐超市二店3泉州路市场4江河酒楼、建设银行、中国移动、信用联社新华书店、京津购物6金融大厦、保健品大世界、国美、君力大厦7如家快捷酒店8大光明市场9雍阳宾馆、体育馆10东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、中信名都商厦11海达家乐超市一店及少量商业54、周边教育配套本案泉达泉发泉旺泉兴泉州雍阳西道振华西道振华东道强国道光明道新华1234567891011121314英华中学距项目约200米1英华小学距项目600米2英华幼儿园距项目1公里34杨村五中距项目15公里5杨村一中距项目1公里6杨村三中距项目1公里7杨村六中距项目15公里891011121313杨村二小距项目15公里卫生学院距项目1公里杨村四小距项目1公里师范大学距项目2公里杨村二中距项目15公里劳动技校距项目15公里天狮学院距项目25公里注英华学校为私立学校，小学学费2万/年，中学学费万/年5、周边行政医疗配套政府及市政机关包括区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、工商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区技术监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、水电基础局等。医疗配套包括区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武清区医疗抢救中心等。另外，项目西北侧，距项目约15公里处，拟建一所三级甲等医院世纪东方医院（暂用名）泉兴雍阳西道新华本案武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段三、项目产品介绍建筑风格新古典主义建筑风格以“新古典主义”为设计理念，在建筑立面运用了经典的三段式构图顶部错落有致的屋顶及檐口别具匠心的处理；中部简洁大气的比例划分；下部细致精密的细节处理。楼顶采用坡屋顶设计；精装修单元入户大堂景观设计南派园林景观20万平方米超大园林景观，以水系园林、坡地园林营造出细腻浪漫的南派园林印象。社区园林景观由一条中心景观主轴贯穿南北，东西辅以两条横向的景观带，将景观引入各个组团，组团中间穿插多条曲折有趣的景观游线，配以宅间点状绿色空间，从而形成完整细致的景观体系。其他配置小区内全面实现人车分流，并引温泉入户，很多高新技术如地板采暖、断桥铝合金门窗、平开内倒窗、同层排水、双立管排水等细节设计在武清的商品房开发建设中也是首次被大规模的运用一期户型配置二室8个户型，90左右，一栋3门或2门，两梯4户三室7个户型，130140，一栋1门或2门，两梯4户、两梯3户四室1个户型，173，一栋1门，两梯3户三者互配比基本为631，一期无一室户型自身商业配套规划魅力商业区，打造风情商业街，规划业态有休闲餐饮、家政服务、银行订票等，具体包括咖啡厅、酒吧、面包房、茶室、音像店、银行、邮局、航空、美容美发美体、家居饰品、服装店、超市、洗印店、干洗店、儿童娱乐中心等。四、项目优劣势优势1、位于武清城区核心区域，紧邻新行政中心，环境好。2、处于河西区，居民社区集中，生活氛围浓厚。3、南北紧邻杨村八小、英华中学等，外部教育氛围浓厚。4、距城铁仅1公里，随着城铁客流量的增加给项目带来一定升值空间。5、项目规模大，建筑、景观、智能设备等在武清市场上属于先进高档产品。6、保利品牌影响力较大。劣势1、地块距雍阳西道、振华道（振华西到振华道尚未开通，需绕道强国道）等商业集中区域相对较远（约152公里），周边商业设施缺乏，生活不便利。2、项目产品建筑形式为高层，相对武清市场上接受度高的洋房产品，产品竞争力弱。3、由于是一栋3门或2门设计，全明户型设计上受限制，开间相比洋房尺度小，舒适度低。4、2种户型100余套房源为北向、东北向设计，市场接受度低。五、历史价格时间均价起价优惠主推2009020258005300一次性付款98折，贷款99折90的两室，130148的三室2009011560005300无优惠20090105570058005400一次性付款98折，贷款99折89170的两室、三室户型20081204600053005400一次性付款98折，贷款99折200810045000开盘六、营销活动时间活动内容081227迎新年业主联谊晚会，歌舞演出，业主抽奖回馈