安徽省合肥市城市房地产市场环境研究报告

【金网络置业华东区域公司】【城市房地产市场环境研究报告合肥】城市房地产市场环境研究报告合肥2007914共38页之第2页目录共38页之第3页第一部分城市基本背景及城市主要社会经济发展指标1、城市基本概况区位及历史沿革合肥有2000多年历史，素以“三国故地、包拯家乡”闻名。自东汉末来，数为州郡治所，一直是江淮地区重要的行政中心和军事重镇。“合肥”之名，最早出现在司马迁的史记货殖列传中“合肥受南北潮，皮革、鲍、木输会也”。秦汉之交，合肥正式建“合肥县”，属九江郡。东汉刘秀升合肥为侯国，三国时为扬州治所。明清时为庐州府治，故又别称“庐州”。合肥解放后由县设市，三年后安徽省人民政府正式成立，驻合肥市。今日合肥已建设成为全国园林城市、全国甲级对外开放城市、全国城市综合实力50强城市、全国城市环境综合整治优秀城市、全国四大科教基地之一、全国45个公路交通枢纽城市之一、全国建设中的铁路交通枢纽，是全省的政治、经济、交通、文化中心。城市空间布局合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为702948平方公里，其中巢湖水面面积2334平方公里；市区总面积83852平方公里，其中巢湖水面面积7293平方公里，新增南岗镇面积9195平方公里，新增烟墩乡面积10678平方公里，市区建成区面积为224平方公里。合肥安徽省省会位于中国中部地理坐标32N，117E长江淮河之间、巢湖之滨，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。共38页之第4页人口规模及分布2006年，全年出生人口55998人，出生率121，比上年上升203个千分点；死亡人口9960人，死亡率215，下降368个千分点；人口自然增长率为995，上升571个千分点。全市年末户籍总人口为46985万人。其中，非农业人口19616万人，农业人口27369万人；市区年末人口为19314万人，其中非农业人口16054万人。至2020年，城市市区人口分布规划区域区域范围区域规模（平方公里）人口规模（万人）人口密度（人/平方公里）老城区环城马路以内地区约528约12万约22727东区瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地约8144约88万约10806南区包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以312国道为界约3567约47万约13176西区蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以312国道为界，包含政务文化新区约3505约48万约13695北区除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区约3153约38万约12052经开区312国道以南，沪蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区约6059约36万约5942高新区东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪汉蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区约6303约35万约5553滨湖新区312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区约4740约56万约11814合计约35999约360万平均约11970【结论】从规模上来看，城市人口，特别是市区人口正处于快速增长期；从人口分布来看，未来城市人口导向将集中于西区、南区、滨湖新区。合肥市自然环境与历史人文2、宏观经济表现及总量性指标综述合肥是一座以机械、轻工、化工为主要特色的工业城市，第二产业占全市GDP总量的50以上。在家电、工程机械生产等领域全国市场占有率位居前列。美菱、荣事达、合肥海尔、江淮、昌河、佳通轮胎、日立建机、联合利华等品牌聚集于此。合肥正在建设国内外重要的制造加工业基地，将成为沿海城市乃至世界跨国公司制造加工业转移的重点城市之共38页之第5页一。国民生产总值2006年，合肥国民生产总值（GDP）107386亿元，按可比价增长175，创10年最高。其中，第一产业完成增加值6176亿元，增长77；第二产业完成增加值51059亿元，增长227；第三产业完成增加值50151亿元，增长137。经济总量占全省比重由上年的163提升到175。人均GDP23205元（按户籍人口计算），增长143。2006年合肥市各产业GDP供应分析61765105950151575475546700100200300400500600000500100015002000250030003500400045005000GDP所占比率GDP61765105950151所占比率57547554670第一产业第二产业第三产业20022006年合肥市GDP及增长率497355901772194878411073861311371230170017500200400600800100012000020406080100120140160180200GDPGDP增长率GDP49735590177219487841107386GDP增长率13113712301700175020022003200420052006【结论】近5年合肥经济保持高速增长势头，特别是2005、2006年GDP可比价增长率超过17，增长势头迅猛。持续的高速增长且边际递增说明合肥正处于整体上升期，整体城市共38页之第6页经济处于平稳、健康的快速发展期。人均GDP及居民消费水平20022006年合肥市人均GDP11173130471637719512232050500010000150002000025000人均GDP人均GDP111731304716377195122320520022003200420052006全年城镇居民消费价格总水平比上年上涨09。其中居住类、家庭设备及用品类、烟酒及用品类、食品类和医疗保健及个人用品类消费价格比上年分别上涨30、26、19、18和15；交通和通讯工具类、衣着类、娱乐教育文化用品类价格比上年分别下跌05、18、19。【结论】较快的人均国民生产总值增长意味着社会总体投资水平和居民消费水平快速提高，将从投资和需求双方面支撑房地产业的发展。社会固定资产投资共38页之第7页20022006年合肥市固定资产投资情况1687025511363004952782480183051201900364066500001000020000300004000050000600007000080000900000001000200030004000500060007000固定资产投资增长幅度固定资产投资1687025511363004952782480增长幅度183051201900364066502002年2003年2004年2005年2006年2006年完成全社会固定资产投资82480亿元，比上年增长665，创10年最高。其中，城镇以上投资78060亿元，增长626；农村投资4420亿元，增长19倍。完成非国有投资43798亿元，比上年增长724。全年工业完成投资19335亿元，增长116倍；市政基础设施完成投资9561亿元，增长122倍。【结论】20022006年间，合肥市固定资产投资额度逐年递增，2003年因房地产投资猛增致使固定资产投资涨幅达5120，出现了一个增长高位。之后随着房地产投资增幅下滑，2004年投资恢复原位。调控之后虽然房地产投资的提升未出现猛增，但合肥固定资产投资还是保持着高速增长。国内贸易及对外经济2006年，全年实现社会消费品零售总额38431亿元，比上年增长185，创10年新高。同年，海关进出口总额4876亿美元，增长166。其中出口3407亿美元，增长220；进口1469亿美元，增长57。全年新批外商投资企业155家，较上年增加64户；合同利用外资924亿美元，增长168倍；实际利用外资722亿美元，增长77。6居民收入及居住水平共38页之第8页20022006年合肥市居民人均可支配收入714577858610968411013020004000600080001000012000人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）7145778586109684110132002年2003年2004年2005年2006年2006年，全市在岗职工年平均工资为21905元，比上年增长151。城镇居民人均可支配收入11013元，增长137；人均消费性支出8165元，增长104；城镇居民恩格尔系数为461。农民人均纯收入3690元，增长151；农民人均生活消费支出2795元，增长103；农村居民恩格尔系数为503。城镇居民住房人均使用面积189平方米，农村居民人均居住面积318平方米。财政收入及金融数据20022006年合肥市财政收入及增长率609273081054013088167772360199544232417281900020004000600080001000012000140001600018000000500100015002000250030003500400045005000财政收入（亿元）增长率财政收入（亿元）60927308105401308816777增长率236019954423241728192002年2003年2004年2005年2006年2006完成财政收入16777亿元，比上年增长282。完成地方财政收入7940亿元，增长378。全市金融机构本外币各项存款余额为186246亿元，增长196，其中城乡居共38页之第9页民本外币储蓄存款余额为62456亿元，增长164。金融机构本外币各项贷款余额174301亿元，增长214。人口增长与城市化水平20022006年合肥市人口数量及增长率448084566044468455704698513419026124831143000435004400044500450004550046000465004700047500300200100000100200300400总人口（万人）增长率总人口（万人）4480845660444684557046985增长率1341902612483112002年2003年2004年2005年2006年2002至2006年，合肥户籍人口总量整体趋势稳步增长。虽然2004年出现较大负增长，自2005年后起年均人口增长量持续出现小幅上扬。2006年全市总体户籍人口数较2005增长了14万人，属近几年人口增长最快的一年。从人口增长看城市化进程，合肥城市化进程正进入新阶段。【结论】国际经验表明，城市化程度在3060之间，房地产市场将进入高速发展期。合肥目前的城市化水平表明其房地产市场正进入高度发展阶段。产业结构、产业支柱及特色，未来经济发展规划及趋势3、城市规划及未来发展远景城市规划发展综述目前，合肥城市总体规划19952010所确定的社会、经济及城市建设各项目标到2005年底均已实现或突破。经建设部同意，合肥市人民政府组织对城市总体规划进行修编。在新的时期，合肥迎来了重大发展机遇，国家“中部崛起”及安徽省“东向发展”战略的实施，对合肥的发展提出了新的要求，紧扣“大环境、大建设、大发展”的主题，充分发挥省会城市和全国科教基地的优势，促进合肥奋力率先崛起。合肥市城市总体规划20062020提出把合肥建设成为先进制造业基地、高新技术共38页之第10页产业基地、现代服务业基地和独具魅力的现代化滨湖城市。城市定位及功能表现合肥是安徽省省会，全国重要的科研教育基地、现代制造业基地和区域性交通枢纽，长江中下游重要的中心城市之一。具体功能表现为安徽省政治、经济、文化中心；全国重要的科研教育基地；现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地；区域性交通枢纽；区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。规划范围及重点本次规划范围为合肥市域范围，总面积702948平方公里。其中重点为中心城区，包括合肥现状市区、肥西县南岗镇、桃花镇和烟墩乡，面积约8985平方公里含巢湖水域。空间发展策略与空间形态规划期内，城市主要向西、向南发展，适当向北、向东方向发展。老城提升，三面整合，两向拓展，两带控制。城市以老城为中心，沿几条对外交通放射线向东、南、西南、西、北五个方向伸展，形成星形的空间形态。城市分区共38页之第11页注各分区范围及人口发展规模之详情参见前文（P3）。中心城区骨架道路布局及公共交通规划城市骨架路网由快速路和I级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为“四横四纵”网络，I级主干路布局结构为“环形、放射加方格网”在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网共38页之第12页状放射形结构。推行公共交通优先发展战略，加快确立公共客运交通在城市日常出行中的主导地位。规划设置“两横两纵”四条轨道交通线路，总长度为120公里，线网密度为033公里/平方公里。规划设快速公交线路总长度180公里，线网密度为05公里/平方公里，形成“一环五射”格局。交通体系及格局市域铁路系统规划形成六条线（北淮南线、南淮南线、西西宁线、东西宁线、合九线、沪汉蓉铁路），衔接七个方向（淮南、蚌埠、南京、芜湖、九江、西安、武汉），具有以合肥东站为编解系统，以合肥高铁站、合肥站、合肥西站为客运系统和以合肥北站为货运系统的枢纽格局。市域公路系统市域对外公路主要由国道、省道和高速公路组成，形成“一环十射”对外公路网络骨架。在市域内规划形成“双墩元疃桥头集长临河，丰乐柿树岗山南官亭高刘吴山”的市级公路环路，促进市域各经济区及各旅游区之间的横向交通联系。航空港在肥西县高刘镇建设合肥新桥国际机场，机场飞行区等级为4E，搬迁骆岗机场。水运及港口在南淝河下游段规划集装箱码头。在店埠河合裕路南侧和派河合安高速路西侧规划综合货运港。在巢湖沿岸规划建设旅游客运码头。在滨湖新区规划设立一处水上搜救中心。近期规划及重点发展区域城市规模到2010年，合肥中心城区总人口300万人，建设用地300平方公里。近期城市发展方向近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展。近期城市重点发展地区近期重点建设滨湖新区、科技创新示范基地包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、共38页之第13页经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等6个地区。共38页之第14页第二部分城市房地产市场发展概况1、城市房地产市场发展进程概述房地产发展历程合肥房地产早在2001至2005年就经历了一轮发展周期，其房地产起步要早于周边甚至是大部分江淮地区城市。当时这轮发展的成因有二其一，政府主导下的旧城改造运动，主要集中在二环以内的区域，其中又以东区为主；其二，政府主导下的新城建设运动，主要以政务区及高新技术开发区为代表。2005至2006年，受全国层面的房地产政策调控影响，合肥房地产市场进入低速发展期，各项目指标均出现停滞甚至回落现象。主要原因在于该轮房地产发展主要以当地政府主导下的新旧城市建设为发展动力，一旦与更高层面的政府在房地产市场态度上出现偏离时，当地政府对于房地产业的推动力度必然减弱；同时，由于该轮房地产发展中，消费需求以因城市建设而产生的刚性消费需求为主，一旦城市建设达到一定阶段或者停滞，市场需求将出现明显回落。2006年以后，城市进入“十一五”发展阶段，国民经济多项指标创造历史新高，城市发展进入新一轮发展期；同时，房地产消费需求自2005年以来积压了较久时间，各类消费需求开始爆发，各项房地产相关数据均开始出现明显上升趋势。因此，我们认为，合肥房地产市场正进入新一轮发展周期，并且目前正处于发展到一定阶段的快速上升期。2、房地产投资完成数据及情况房地产投资额20062007（16月）指标房地产住宅房地产住宅全市投资额（亿元）28064223611676812502同比增长475568377500从房地产开发投资分区看，发展不均衡，区域特点明显，老城区中蜀山区明显快于其他三个区；四个开发区中新站区、政务文化新区发展较快；三县所占比重较小，三县总量还不到全市的10。共38页之第15页房地产开发建设20062007（16月）指标商品房商品住宅商品房商品住宅施工（万）248755205774万249285同比增长492548400新开工（万）976947985865693同比增长366332307竣工（万）53454441592287319601同比增长4775632941迫于土地的清理和清收土地增值税的压力，房地产企业进一步加快了存量土地开发和项目开工速度，近两年房地产施工与新开工面积快速上升。但在竣工面积这一指标，出现了明显的转变2006年受房地产市场的影响，整体施工进度有所放缓；进入2007年以来，市场反应明显好转，开发企业普遍加快施工进度，其中特别是商品住宅的竣工面积大幅上升。从投资建设角度来看，2007年是进入新一轮房地产发展周期的起点，整体房地产市场将从平缓期进入快速发展期。房地产成交状况20062007（16月）指标商品房商品住宅商品房商品住宅总成交量64092575514022536942同比增长77784184512006年，在市场供需状况没有发生明显变化的前提下，房地产宏观调控措施对商品房销售市场的影响正逐步显现，投资投机需求得到压制，自住需求观望气氛较浓，同时房屋实际价格与一些购买力有限的无房户居民心理价位差距较大，商品房销售速度明显放缓。进入2007年后，自住需求观望心态有所缓解，成交量出现猛增局面。2007年上半年完成上年60成交量，同时，多个项目出现2007年上半年完成上年全年指标现象。从市场销售角度来看，2007年同样意味着跨入了新一轮房地产发展周期，并且更为快共38页之第16页速与健康。共38页之第17页商品住宅成交均价20022007合肥新建商品住宅均价20132341295731893269328701630263078025005505001000150020002500300035000005010150202503均价（元）涨幅（）均价（元）201323412957318932693287涨幅（）0163026307802500552002年2003年2004年2005年2006年2007年上半年分别由于2005年的国八条以及2006年的国六条，对合肥新建商品住宅的销售价格造成较大的影响。从2005年5月份“国八条”颁布后合肥楼市销售价格就开始呈现下滑趋势，即从2005年6月份后，合肥的新建商品住宅的销售价格达到历年的最高点为3311元/平方米，随后开始下降并呈现窄幅振荡的趋势。这种趋势一直延续到2006年的2月份，2月份后开持缓步上涨，但是幅度较慢；至2007年6月，城市商品住宅为3287元/，尚未突破历史最高值。从成交价格来看，目前合肥市场正处于回升期，新一轮的房地产周期已经开始，并且在房价上尚有较大的上升空间。共38页之第18页3、土地供应情况及相关数据土地使用功能分区合肥市按土地利用地域可分为六个分区（见上图），即、北部低岗农、林、渔综合利用区；、中部江淮分水岭农经作物用地区；、中南平原工、商、贸、农综合用地区；、大潜山、李陵山林、园、牧开发区；、南部低平原农用地集约开发区；、东南低山丘陵林、农、矿用地区。城区土地使用规划共38页之第19页土地基准地价商业住宅工业级别元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩级4621308072584172273812540级2929195271631108733192127级171811453107071332601733级1030686768245472141423级63642404853233级40827202921947级3172113近年土地出让规模20022007年合肥土地供应212863846870647145288352593740402630078018401000200030004000500060007000800005005115225335445土地面积（亩）涨幅（）土地面积（亩）21286384687064714528835259374涨幅（）040263007801842002年2003年2004年2005年2006年2007年共38页之第20页近期出让土地分布2007年47月合肥土地供应地块分布蜀山,12包河,3庐阳,1瑶海,402468101214地块宗数地块宗数12314蜀山包河庐阳瑶海2007年47月合肥土地供应地块分布包河2276518蜀山982875庐阳524瑶海36313蜀山包河庐阳瑶海共38页之第21页近期出让土地性质2007年47月合肥土地供应用地性质商业,43874,34办公,1329,1住宅,84673,65商业办公住宅近期出让土地规模2007年47月合肥土地供应地块规模100亩以下,16100亩以上,4024681012141618地块宗数地块宗数164100亩以下100亩以上共38页之第22页2007年47月合肥土地供应地块规模100亩以下,60474,47100亩以上,69402,53100亩以下100亩以上近期出让土地容积率2007年47月合肥土地供应容积率10,11020,120,1802468101214161820地块宗数地块宗数111810102020共38页之第23页2007年47月合肥土地供应容积率20,18,901020,1,510,1,510102020小结地块规模地块用途容积率100亩以上100亩以下商业办公住宅10以下102020以上数量（幅）395071011面积（亩）52384458963787406040614834083446蜀山区比重（）533467385406146150908491数量（幅）12003003面积（亩）17018574700227650022765包河区比重（）747625240010000100数量（幅）01001001面积（亩）05200520052庐阳区比重（）01000010000100数量（幅）04220013面积（亩）03631230213290017551876瑶海区比重（）01007343660048335167数量（幅）41672111118合计面积（亩）694026047440176132988371148341755113287共38页之第24页4、城市房地产格局目前中心城区（蜀山、庐阳、瑶海、包河四区）占据了全市绝大多数的房地产市场份额（90左右），因此，整体城市房地产格局呈现四足鼎立局面；另外合肥市场目前对于房地产板块划分方面主要以行政区域为主，故本文按四个行政区域分别说明。蜀山区蜀山区位于合肥市西南部，总面积24683平方公里，常住人口40余万。区域内座落着高新技术开发区、经济技术开发区、合肥政务文化新区和正在建设中的中国（合肥）科学城，其中所属高新区、经开区和政务区分别于1991年、1993年和2002年成立。市场份额2006年，蜀山区的新建商品住宅总体供应量占到合肥市总体的50以上，新建商品住宅的供应面积由年初的150万平方米，增加到年底的200万平方米，而在售楼盘也增至130共38页之第25页家左右。区域结构蜀山区由四大房地产板块组成行政区、高新区、经济区和政务区。从供应结构上看，蜀山行政区占合肥总体的30，高新区占总体的7，经济区占总体的10，政务区占比约为8。产品表现从供应产品的建筑类型上看，高层的占比明显增加，小高层、多层的占比则持续下降，别墅的面积占比也在不断减少。05年底，蜀山区在售新建商品住宅中，多层、小高层、高层和别墅的占比依次为40、34、20和6；到06年底，这组比例数字分别变为31、25、43和2；高层的占比较上年底增长了23个百分点之多。房价走势2006年行政区的价格及波动曲线与合肥市的整体发展态势比较一致。2006年12月，行政区的在售新建商品住宅均价为3359元/平方米，与上年同期相比，增长了23。其中，多层在售新建商品住宅的均价为2973元，比上年同期相比上升了26；小高层的均价为3328元/平方米，与去年同期相比下降了01；高层住宅的均价为3583元/平方米，比上年同期下降了05。小高层和高层的均价比上年同期略降。经济区由于价格绝对数相对比较低，因此价格绝对数增加相同的时候，则经济区较其他高价区域相对更敏感。2006年12月，经济区的在售新建商品住宅均价为2665元/平方米，与上年同期相比，增长了49。其中，多层在售新建商品住宅的均价为2444元，比上年同期相比上升了28；小高层的均价为2837元/平方米，与去年同期相比上升了28；高层住宅的均价为3041元/平方米，比上年同期上升了23。一方面各种建筑类型的均价都有所增长，另一方面，价格相对更高的高层、小高层比重在不断加大，使得总体价格增幅大于各建筑类型均价的增幅。2006年高新区别墅体量减少，高层体量增加，但多层价格高出高层370元/平方米。2006年12月，高新区的在售新建商品住宅均价为3745元/平方米，与上年同期相比，下降了02。其中，多层在售新建商品住宅的均价为3757元/平方米，比上年同期相比上升了13；小高层的均价与去年同期相比上升了08；高层的均价则比去年同期上升了89。2006年高新区新建商品住宅整体价格呈现下降趋走势，这主要是因为售价相对较低的高层体量大幅度增加，拉低了高新区整体均价。区域特征共38页之第26页蜀山区内坐落着中国科技大学、安徽大学等27所高等院校，此外随着合肥大学城、中国（合肥）科学城的建设和逐步投入使用，使得该区域的科教优势突出，同时蜀山区尤其是高新区内自然环境资源优势明显。蜀山行政区由于价格适中，同时区域内已经形成诸多成熟的生活住区，交通及生活条件便利，受消费者青睐。高新区内高档楼盘林立、自然环境优美，成为高收入人群选房的最爱。“低价”是很多消费者选择在经济区内购房的重要原因。“未来的升值潜力巨大”是广大选择政务区购房者的真实想法。如果将享受型、经济型、温饱型和投资型与四个区的购买典型特征相连线，则高新区无疑为享受型，经济区对应经济型，蜀山行政区与温饱型对应，由于政务区目前的居住配套尚不太成熟、看重长期价值的投资型心理相对其他区域更突显。区域成交状况2006年，合肥市新建商品住宅销量接近500万平方米，其中蜀山区总成交面积接近240万平方米，占到合肥整体销量的近半，这一方面反映出该区域楼市的健康发展态势，另一方面与该区域供应量占合肥市整体供应量的一半密切相关。庐阳区庐阳区以合肥老城区为主体，向西北延伸与长丰县、肥西县接壤。总面积13686平方公里，05年底常住人口415万，辖11个街道、1乡1镇。庐阳老城区是历史上的古庐州城，也是合肥市的中心区。交通便利，四通八达，人流、物流为合肥之最。市场份额庐阳区所包含的老城区，尤其是环线内新建商品住宅楼盘屈指可数，目前庐阳区在售的新建商品住宅比较集中的区域有亳州路一带和蒙城北路沿线；区域内虽然有个别大规模住宅楼盘，但是在2006年内动作不大，因此该区内鲜见区域影响力楼盘。2006年庐阳区的新建商品住宅供应面积保持在30万平方米左右，比较平稳；供应套数为2000多套。由于合肥市的整体供应面积在不断增加，因此使得庐阳区的供应量占比呈现下降趋势，供应面积占比由年初的10下降到年底的8，下降比较明显。庐阳区内，北二环以外，只有金都华庭和天然新都市等少量住宅楼盘在售。庐阳区楼盘发展的呈现了较大局限性、和局域性。产品特征从供应的建筑类型上看，庐阳区高层的占比明显增加，小高层、多层的占比有所下降，共38页之第27页其中多层的占比下降明显。2005年底，庐阳区的在售新建商品住宅中，多层、小高层和高层的占比依次为41、48和10；到06年底，这组比例数字分别变为23、41和35；高层的占比较上年底增长了25个百分点，多层的占比比2005年年底减少了18个百分点。目前高层和小高层同时为庐阳区在售新建商品住宅的主要建筑类型。房价走势2006年庐阳区在售新建商品住宅的价格整体呈上升趋势，5月份之前，庐阳区整体价格低于合肥市平均水平，5月当月庐阳区住宅平均价格开始高于合肥市均价。在58月份价格波动较大；8月份之后，庐阳区的价格整体呈上升走势，变化曲线波形与合肥市平均价格变化曲线一致。2006年12月，庐阳区的在售新建商品住宅均价为3377元/平方米，与上年同期相比，增长了67。其中，多层住宅的均价为3139元/平方米，与上年同期相比下降了15；小高层的均价为3181元/平方米，与上年同期相比上升了16；高层住宅的均价为3936元/平方米，比上年同期上升了224。高层价格增幅明显，主要是由于庐阳区内的水晶苑和天庆寓言家等高层楼盘纷纷推出挑高户型，单价在4500元/平方米以上，提升了该区域高层楼盘的平均价格。排除挑高等特殊户型，与其他行政区相比，庐阳区内的楼盘之间价格差距跨度相对不大。区域成交状况2006年，庐阳区新建商品住宅成交量约为50万平方米，占全合肥市住宅成交量的十分之一，比该区域的供应量占比略大。庐阳区的销售高峰期在06年10月，比蜀山区提前了一个月。区域特征庐阳内楼盘多分布在一环沿线和一二环之间，与合肥市的主商业中心距离较近，交通便利，同时该区域内的住宅价格在合肥市属于中等水平；因此虽然北区不属城市发展的重点方向，但是价格适中、生活和消费的便利性还是让不少消费者选择庐阳区作为自己买房的首选区域。包河区包河区于2002年3月6日随合肥市区划调整应运而生，总面积307平方公里（其中巢湖水域面积74平方公里），面积位居四大行政区之首。05年底，全区总人口约5097万。规划中的滨湖新区位于合肥主城东南，南依巢湖，北靠南二环路，西接上派河和合安高速，东临南淝河，规划总用共38页之第28页地面积约190平方公里。市场份额虽然滨湖新区建设受到各级政府的高度重视，滨湖新区启动区已于06年11月15日正式启动，但由于滨湖新区内目前暂无楼盘推出，因此对2006年包河区房地产开发影响不大。2006年有新建商品住宅在售的30多家楼盘主要集中在一二环之间，其中以马鞍山路沿线的楼盘最为集中和活跃。2006年包河区的新建商品住宅供应面积平均在28万平方米左右，供应套数平均为2200多套。由于合肥市的整体供应面积在不断增加，因此与庐阳区相似，包河区的供应面积占比在2006年内呈逐渐走低的发展态势。无论是从供应面积还是从供应套数上看，包河区的供应量与庐阳区相当。产品特征从住宅供应的建筑类型看，高层的占比明显增加，多层的占比明显下降，小高层的占比持平。2005年底，包河区在售新建商品住宅中，多层、小高层和高层的占比依次为21、24和53；到06年底，这组比例数字分别变为9、25和65；高层的占比较上年底增长了12个百分点，多层的占比比2005年年底减少了12个百分点。目前高层为包河区在售新建商品住宅的主要建筑类型。房价走势包河区的在售新建商品住宅的均价高居四大行政区之首，比合肥市平均价格高出400元/平方米还多；这一方面是由于该区域的不同建筑类型均价在合肥市中均属于上游或中上游水平；另一方面，由于包河区内高层住宅的占比远高于其他区域，从而进一步提升了整体销售均价。06年包河区住宅价格整体呈上升趋势，增长的速度略大于合肥市平均水平。06年12月，包河区的在售新建商品住宅均价为3791元/平方米，与上年同期相比，增长了45。多层在售新建商品住宅的均价为3404元/平方米，小高层和高层的均价分别为3587元/平方米和3922元/平方米。区域成交状况2006年，包河区新建商品住宅成交量约70多万方，占全市总成交量的10以上。从每月的成交量看，包河区的住宅销量出现多次波动变化，其中年头和年尾成交量大，年中的7、8、9三个月销售缓慢。包河区内大盘众多，除了开发较早的世纪阳光花园、万振逍遥苑等楼盘之外，绿地集团的海顿公馆及元一柏庄等项目成为包河区楼市新点。虽然楼盘数量相对不多，但是很多共38页之第29页楼盘营销活动非常频繁，从而活跃了整个包河区的楼市，如金地88街的“鲁豫有约”，万振集团的“绿色二人转”等活动。随着滨湖新区建设进程的不断推进，城市新发展带给房产市场的利好成为现实也可有较高期待。滨湖新区建设将带来需求增长，区内楼盘供应量将适当放大。短期内将稳步提升，但随着二环外推量的逐渐增大，可能带来包河区整体价格的下降，不过短期内价格仍将保持在四大行政区之首。区域特征包河区位处合肥市东南上风口，城市中心南移的发展趋势已经家喻户晓，滨湖新区建设毫无疑问如同政务新区一样为其周边的房产带来大的发展空间，诸多利好使得消费者对包河区的信心和购买积极性增强。瑶海区瑶海区位于合肥市的东部，城区面积1429平方公里，05年底人口4198万。区位特征明显交通枢纽区，老工业基地，市场物流区。合肥新站试验区是1992年度与国家重点工程合肥铁路枢纽新客站同步开工建设的，规划区域面积10平方公里。1995年4月省政府批准设立合肥新站综合开发试验区，属省级开发区，享有市级经济管理权限，1996年2月，新站开发区被国家建设部列为全国首批城市建设综合开发试点区。市场份额瑶海区供应面积仅低于蜀山区，在各大板块中位列第二。2006年瑶海行政区的新建商品住宅总体供应量占到合肥市总体供应量的三分之一，供应面积从年初的70多万平方米，上升至年底的110多万平方米，增长了约40万平方米，增幅超过50；供应套数由年初的6千多套，增加至年底的近1万多套，套数增幅达到58。截止2006年底，瑶海行政区在售的110多万平方米的新建商品住宅中，瑶海区（不含开发区）占合肥总体的9，新站区占总体的21。综观2006年，瑶海区总体供应面积在整体市场中的占比都相对平稳，未出现大幅波动。产品特征从瑶海区新建商品住宅的建筑类型占比上看，与2005年同期相比高层的占比明显增加，小高层、多层的占比则呈现不同程度的下降。2005年底，瑶海行政区的在售新建商品住宅中，多层、小高层和高层的占比依次为49、24和27；到2006年底，高层已经占据绝对领先的地位，占比达到57，多层和小高层的占比则分别下降为23和19。共38页之第30页在瑶海区下辖的房地产板块中，建筑类型占比情况也存在一定的差异。如新站区高层住宅为主体，高层比例占到新站区总体供应的六成左右，而龙岗开发区则是以多层为主体，多层占到其区域内的八成以上。瑶海区内在售新建商品住宅的在售套数占比一直明显高于其面积占比，说明瑶海区的平均户型面积要小于合肥市的平均户型面积。根据对重点合肥市主要楼盘的统计数据表明，合肥新建商品住宅的户型面积约为116，而瑶海区仅有107。主要原因为瑶海区内尤其是新站区板块分布着数量众多的小户型项目，如天骄国际、UTOWN金色地带、天龙现代城、温莎杰座、开源馨居、元一名城、景荣城市之光等诸多楼盘都有一室的小户型推出，这也是导致了瑶海区总体销售户型面积相对较小的主要原因。房价走势从2006年在售新建商品住宅的价格变化曲线来看，瑶海行政区的价格小幅增长。2006年12月，瑶海行政区的在售新建商品住宅均价为3121元/平方米（四大行政区排末位），与上年同期相比，增长了54。其中，多层在售新建商品住宅的均价为2706元/平方米，与上年同期相比上升了24；小高层的均价为2996元/平方米，与去年同期相比下降了02；高层住宅的均价为3525元/平方米，比上年同期上升了07。瑶海区住宅总体价格上升了54，究其原因，高层的供应体量比多层、小高层上升更快，是其主导因素。2006年12月，新站区的在售新建商品住宅均价为3395元/平方米，其中，多层、小高层和高层的均价分别为2998、3381和3555元/平方米。区域成交状况2006年，瑶海区总成交面积占全市总销量的26左右；成交占比26与供应面积占总体三分之一数据相比表明，销售进度比供应进度增长慢。瑶海区的在售新建商品住宅中，新站区占据半壁江山；在过去的一年中，新站区发展态势良好，随着宣传、推广的不断深入以及开发企业积极关注和热情参与，新站区生态板块的房产价值将得到稳步提升。区域特征瑶海区作为合肥市重点发展的商贸和物流区域，内有安徽大市场、长江批发市场、安徽国际汽车城、建材市场、家具市场等多个大型市场，而且合肥新火车站以及汽车站都坐落在该区域内。其利弊同样显著有利之处在于，由此带来的庞大的生意人和相关从业人员这促进了瑶海区尤其是新站区板块房地产快速发展；不利之处在于，城市形象、环境、心理认知等各方面对消费者选择带来较大的抗性。共38页之第31页小结市场供应市场成交房价产品特征区域卖点未来前景蜀山200万约占总量50240万将近503359元/高层为主教育科研；政务新区；高新产业园；自然景观。庐阳30万约占总量850万10左右3377元小高层为主距城市中心区较近；房价相对较低。瑶海110万约占总量26140万30左右3121元/高层为主物流中心；交通枢纽。包河28万约占总量770万14左右3791元/高层为主城市南移；滨湖发展。5、城市二手房市场相比2005年，2006年是一个暗流涌动的年份，持续的宏观调控使得房地产业成为众人关注的焦点。不断深化的调控政策、扑朔迷离的市场走势，使得合肥市二手房市场步入调控时代。随着“国八条”、“国六条”的颁布以及把二手房的全额征收营业税的时间延长到5年和对二手房征收个人所得税等条例的实施，使得消费者具有持续观望的心态，也造成了合肥的二手房市场的持续低迷。二手房均价2006年，二手房销售价格总体呈现上升的态势，与新房的价格曲线大致吻合。二手房全年均价为3207元/平方米。对比新建商品房全年价格为3269元/平方米，低了19。全年二手房的均价总体呈现出上升的趋势。全市二手房在12月份的均价达到最高，为3234元/平方米，比最低的1月份上涨了24。由于国家对二手房进行宏观调控，对二手房交易分别征收营业税和个人所得税等，由于投资者急于将手中的二手房源推向市场，这也导致了二手房的价格分别在5月和8月的时候价格出现短暂下降。而后又重新回到平稳上涨的轨道上来。二手房价格分布从二手房的单价占比情况来看，全年30003500元/平方米价格区间的房源供应为最大，占比为3706。其次为25003000元/平方米的房源，占到全年的2728。2500元/平方米以下的房源占到总体的909，且其占比总体呈现不断下降趋势。共38页之第32页在统计2006年二手房交易价格的同时，受到税收新政等政策影响，合肥转售为租的房源激增，但由于年初开始的拆违行动和城市规划需要，大量的违章建筑被拆除，这在一定程度上减少了可租房源的总数，导致了租金呈现小幅度上升。二手房房型分布近三年来，合肥市场上的一居室和四居室的房源数量总体占比在下降，二居室占比一直保持在同一水平，三居室则上升速度减缓。综观合肥全年二手房市场，二居室和三居室仍然占据市场主导地位，各自所占比例为4884和4353。一居室和四居室及其他户型的房源则较少。进一步研究发现，消费者对购买房屋户型的要求集中在二居室和三居室，总体占比达到9237。这也与市场的供应情况相一致。由于国家宏观调控的限制，大户型交易所承担的费用增加不少。导致四居室等户型的成交有所下降。由于经济实力不强等问题，一居室越来越受到一些年轻消费者的青睐。二手房面积分布从二手房供应的面积来看，60100平方米的房源占有相当大的比重，2006年中，6080平方米的房源比例为34，80100平方米的房源比例占到总体的266。排在第三位的是60平方米以下房源，占到每月供应的14左右，紧随其后的是100120平米的房源，每月供应的占比为12。面积占比最小的为140平方米以上房源，从整个年度来看，总体呈现下降趋势。共38页之第33页进一步研究发现。二居室和三居室的房型面积大都集中在60140平米之间。由于一居室的供应量在减少，大量的次新房以及准新房推出市场，户型面积加大。所以60100平方米的户型面积成为市场上供应的主流。二手房总价分布从市场的供应情况来看，2030万元的房源平均每月的占比为4189；其次为20万以下房源，每月占比均在2597左右。40万以上房源相对占比最小。二手房多数户型较小，总面积不大，总体价位不高。而且又多在老城区内，周围配套齐全，位置较好，一些中低收入者会选择购买。许多投资者从一手楼盘展示区看到心仪的新房之后，到二手房经纪公司展台登记出卖旧房的。以旧换新，不仅能够加强一二级市场的联动，使其联系更为紧密，加快房地产梯级消费格局的形成二手房源时间段分布2006年合肥市场上的二手房的年限绝大部分都在1990年以后。1990年以前的房源只占到324，并且房源供应呈现下降趋势。在1990年以后的房源中，19901999年和2000年及以后的房源分别占到总体的4849和4829。与2005年相比均有不同程度的上升。受旧城改造影响，1990年以前的房源比例下降明显。相对应的是，由于投资者把手中的次新房和准新房投入到市场中，导致了2000年以后的房源比例增加。共38页之第34页6、客户需求研究及相应调查数据城市住宅总体容量2005年合肥市城镇人口25839万人，至2010年将达到300万，到2020年规划将达到360万。这表明城市整体处于快速城市化阶段，这也意味着城市房地产市场将存在一个稳定的消费需求。其中20062010年将新增50万左右城镇人口，每年平均需要增加10万才可完成这一指标。按人均住房面积30计算，由此大致推算得出，合肥每年的刚性需求在300万以上。居民家庭结构变化根据2005年人口普查数据显示，合肥市共有家庭15073万户，家庭户人口为44919万人，平均每个家庭户298人。与第五次全国人口普查（2000年）相比，平均每个家庭户的人口减少082人。户均人口下降082人，这可以说是结构性突变，因为城市的出生率变动不大，不存在因人口出生发生重大变化而带的影响。户均人口的大幅的下降，主要原因在于城市家庭结构出现了较大的裂变，主要表现为与父母共同居住的家庭比例下降，新婚夫妇更多表现单独居住。大量的家庭结构裂变意味着更多的家庭产生，而每个家庭都需要居住空间，因此，这将带来大量的的刚性需求。共38页之第35页城市居民购买力情况目前城市居民收入状况与可支配收入的年均增长幅度均在10以上，而目前城市房价的增长水平尚维持在一个较低的增长速度，同时目前商品住宅房价尚回升到2005年的历史最高值。因此，与前一轮的房地产周期相比，当前的城市居民购买力更为理想。客户需求特征研究及总结总体区域购房消费倾向对于蜀山区蜀山区被选择的比例最多，占到652，这主要由于区域的科研、政务新区规划、产业导向、自然景观、居住条件均为城市较为理想区域。对于瑶海区根据新站区的发展规划以及土地供应状况来看，未来新站区将继续向二环以外拓展，同时也将成为房地产开发较为集中的区域之一，因此消费者存在较多关注。对于包河区虽然该区域面积较大，但是目前开发主要集中在马鞍山路一带，楼盘、开发商品质普遍较高，消费者也普遍看好，根据目前包河区的规划来看，其包河区新政府所在地（机场路一带）未来也将成为房地产开发的一个重点。对于庐阳区该区是合肥市的老城区，在区域发展、功能配套、环境、交通等方面较成熟。但目前老城区的重点放在加强市政设施建设和旧城改造上，随着政