山水凤凰城市场调查报告

山水凤凰城市场调研报告编制单位房地产信息咨询有限公司山水凤凰城项目市场调查报告1山水凤凰城市场调研报告目录前言第一部分项目简介4第二部分桂林宏观经济分析9第三部分房地产市场现状16一、别墅篇22二、住宅篇36三、商用篇57四、营销篇65五、总结篇88第四部分项目市场分析与建议93、项目SWOT分析94、市场支撑点101、初步建议103第五部分项目总体规划概念115山水凤凰城项目市场调查报告2前言为了开发桂林山水凤凰城,本司于2004年2月18日至2月26派出了由策划部经理陈宗力为领队，成员包括有市场调研专家、经济师、建筑师、营销策划及销售专业人员组成的9人调查组，对桂林市以及临桂县的地理经济环境、房地产开发状况做了详细的调查研究。本次调查共走访楼盘42个，其中对33个楼盘进行了详细的调研，包括纯别墅盘8个，别墅与洋房组合4个，纯洋房盘18个及商铺3个。本次调研的目的是为山水凤凰城的开发作全面、客观、准确的前期市场资料收集、统计和市场状况概括，力求使这些素材具有典型性和代表性，以期找到项目的市场切入点，为项目作出科学、合理的决策和定位提供理论根据。本案主要采用实地考察、收集相关资料以及邀约各行业人士、购房者深度访谈的方式开展调研工作。山水凤凰城项目市场调查报告3编写人员名录指导陈宗力统筹与整合汤仲坚编写组成员汤仲坚、李谌、张庆锋、谭宜溯、陈琳、齐可各成员具体负责章节汤仲坚桂林市概况、市调总结、项目SWOT分析、项目潜在消费群分析、项目开发目标李谌桂林市房地产发展状况、消费者分析、项目开发目标张庆锋、谭宜溯区域状况及竞争对手分析陈琳区域状况及竞争对手分析（广告部分）齐可区域状况及竞争对手分析（产品设计部分）山水凤凰城项目市场调查报告4第一部分项目简介山水凤凰城项目市场调查报告5、项目概况项目名称山水凤凰城投资方临桂县山水凤凰城房地产开发有限公司地理位置桂林市临桂县世纪北道西侧，北距机场路约500米，南靠世纪大道土地情况一期工程占地280000M2合420亩，总建筑面积6836285M2（约420亩），容积率0244，住宅6426285M2，商业铺面600M2，会所1000M2，设备及管理用房1000M2；民航医院1500M2绿化用地面积25913M2，道路用地面积29239M2，地质条件优越，给排水、排污、供电、通讯、道路等基础设施齐全。场地基本平整，内有一些小山坡。周边环境随着桂林两江国际机场和桂柳、桂梧高速公路，321国道改造等大型基础设施工程的相继完工、交付使用，临桂县的投资软、硬环境得到改善。山水凤凰城项目市场调查报告6其他一期3/5已经由广西民航订购。、城市概况1、桂林市地理环境山水凤凰城项目市场调查报告7桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城，地处南岭山系西南部，广西壮族自治区东北部，行政区划5个城区（象山、秀峰、七星、叠彩、雁山）和12个县，行政区域总面积27809平方公里。其中市区面积565平方公里。总人口48328万人，其中市区人口6442万人。人口自然增长率为042，人口密度为每平方公里171人。临桂位于广西东北部、桂林市西郊，距桂林市中心6公里。建县始于汉代元鼎六年（公元前111年），距今已两千余年。总面积2202平方公里，县辖8乡6镇，其中有宛田、黄沙两个瑶族乡，全县总人口4458万人，少数民族358万人。城区驻地临桂镇，亦是桂林市西城经济开发区，实行区县合一，是全县政治、经济、文化活动中心，学校、医院、体育、供电、供水、电讯等服务设施俱全。临桂陆空交通优势十分突出，境内桂林两江国际机场、湘桂铁路、桂海高速公路、机场专用公路、广州至成都321国道、桂林至浮石20171省道等交汇于县城，形成东通广东，北上湖南，西达四川，南至北海、湛江的交通网络。全县由广西主电网供电，建有20000KVA变电站两座，生产生活用水充足，除黄沙、渡山水凤凰城项目市场调查报告8头两乡驻地分别通乡镇四级公路、国防公路外，其余乡镇驻地都通柏油路，全县已实现村村通程控电话，社会配套设施齐全。山水凤凰城项目市场调查报告9第二部分桂林宏观经济分析山水凤凰城项目市场调查报告10一、经济概况1、国民经济概况2002年桂林市固定资产投资规模继续扩大，全社会完成固定资产投资974亿元，比2001年增长10，其中房地产投资在前三年平均递增283的基础上比上年增长318，公路建设投资增长331。2003年桂林国民经济持续增长，各项社会事业蓬勃发展。据初步统计，全年完成国内生产总值39746亿元，较上年增长98；全社会固定资产投资11064亿元，较上年增长136；财政收入3704亿元，较上年增长126。经济结构调整初见成效，三次产业发展确立新格局，结构优化对经济增长的拉动效应日渐突出。三次产业比例由上年的30930139调整为28632439，第二产业所占比重提高23个百分点，超过第一产业；财政收入占GDP的比重也有所提高。2、财政金融税收及国有资产收益、国土收入等征管力度进一步加大，财政收入平稳增长；财政支出山水凤凰城项目市场调查报告11保证了正常的需要，财政资金运转效益不断提高。财政改革不断深化，按属地划分税收权属为主要内容的城市财政体制改革进展顺利。金融运行平稳，年末金融机构存款余额41478亿元，增长132，贷款余额24541亿元，增长139，金融行业对我市经济发展的支持力度加大。3、旅游以旅游为龙头的第三产业完成增加值1553亿元，增长109。接待旅游者85429万人次，其中海外旅游者4456万人次，实现旅游总收入3434亿元；接待会议951个，参会人数增长49；成功承办了亚欧年轻议员会议第五届年会、旅游目的地开发与管理地区合作研讨会等国际会议，成功举办了“韩国周”、“日本周”活动，开通了桂林至泰国、马来西亚航线。政府利用2004年10月中国东盟博览会在南宁召开的有利时机，发挥桂林旅游优势，在桂林举办东盟旅游区合作相关活动。鼓励发展旅游地产项目，适时启动环城市旅游度假带建设；新推出一批特色鲜明的景区景点和主题旅游城镇，继续培育发展优秀旅游县，发展农村旅游业，扩大城乡旅游交流与合作，扩大旅游经济覆盖率。山水凤凰城项目市场调查报告124、商贸商贸服务业良性运转。商贸企业进一步挖掘促销；国有企业改革继续深化；多方位建设、培育城市商品市场，宽领域开拓现农副产品市场；城乡商品购销两旺，居民消费层次逐年提高；全社会消费品零售总额15035亿元，较上年增长105；物流管理技术和装备、各类物流基础设施进一步完善。5、企业竞争力桂林市经贸委近年排出全市企业利税大户榜，三金药业集团公司、燕京啤酒（桂林漓泉）股份有限公司、客车集团公司三家企业从2001年开此一直居于前三名、其利税2002年分别为23824万元、17788万元和10395万元。除三金、燕京和客车集团外，排在前10名的还有天和药业、银海纺织、三花股份、漓江无线电厂、桂林娃哈哈、福达汽车配件、龙胜滑石矿等企业，这些企业在市场经济的大潮中，始终如一创新，不断加大新产品和市场的开发力度，增强企业的竞争力。其中漓江无线电厂、桂林娃哈哈、福达汽车配件则是利税大户行列中的“新人”，他们或是具有品牌优势，或是通山水凤凰城项目市场调查报告13过改革得以轻装上阵，或能抓住机遇抢占市场。近年来。临桂投资环境在逐年改善，娃哈哈、福达、三金、腐乳厂等一批大中型企业公司先后入驻，房地产开发方兴未艾。6、非公有制发展随着非公有制经济发展环境的不断改善，经济总量有较大的增长，效益不断提高。非公企业增加值、工业总产量、上缴税金等指标均增长11以上。规模以上非公企业产值9287亿元，增长232。非公企业完成固定资产投资6372忆元，增长307。7、招商引资对招商引资的签约项目全面实行领导跟踪负责制、积极参与“中国东盟贸易区高层论坛”、第七届中国投资贸易洽谈会。新批外商投资企业57家，增长213。引进外资9819万美元，实际利用外资6354万美元。“非典”过后，紧抓国际市场的开拓，自营生产企业的进出口额均大幅增长。外贸进出口总计达26226万美元，增长101，其中进口9739万美元，增山水凤凰城项目市场调查报告14长09，出口16488万美元，增长165。“百企入桂“活动取得好成绩，已注册项目442格，总投资11205亿元，实际到位资金2318亿元。争取联合国和外国政府无偿援助的项目数量、金额居全区之首。各项经济数据详见下表2003年项目金额增长率社会消费品零售总额13564亿元1043工业总产值14416亿元13财政收入1905亿元138税收327580万元871旅游收入343404万元3039山水凤凰城项目市场调查报告15GDP39746亿元98城乡居民储蓄存款2826839万元1363居民人均可支配收入8246元502居民人均消费性收入6326元331山水凤凰城项目市场调查报告16第三部分房地产市场现状、宏观状况1、概况1998年以前桂林分为“一市、两县、一郊”，自1998年地市合并以来，桂林行政区域总面积扩大,人口增加，经济持续发展，随着一系列城市基础设施重点项目的竣工及投入使用（如国际展览中心的建设，中山路、上海路的全面改造，两江四湖一桥）,再加上桂林市基础设施建设和城市面貌发生了翻天覆地的变化，桂林经济发展的“瓶颈”得到缓解。正因为各项经济稳山水凤凰城项目市场调查报告17定发展，地产业得到长足的发展。以下是2003年桂林市房地产的有关数据2003年项目金额增长率房地产投资262400万元5121商品房施工面积62907万平方米5156新开工面积22602万平方米11211销售建筑面积10515万平方米7464空置面积2538万平方米393山水凤凰城项目市场调查报告18销售额224109万元5954售给个人209345万元6182山水凤凰城项目市场调查报告192、区域发展过去桂林市房地产局限在“一线两片”上，所谓的一线是中山路这条道，两片是指七星区和象山区这两个片区。而现在已经发展形成十字星型布局以市中心为核心向东西南北四个方向扩散，全面开花的状况。桂林中心城区本身是驰名天下的“桂林山水”中核心景区较为集中的区域，如象山、伏波山、七星景区等都聚集于此。对自然景观的保护，使得中心城区的旧城改造、城市建设及房地产开发都较为慎重。市区东向的七星区，因为已经发展了好几年，发展得比较早，比较成熟，整个片区基本上已经接近开发完成，市区内剩下的土地余量也很少。再往外延伸，则为漓江和阳朔景观带，出于对天然景观资源的保护，况且区域内还有许多的经济开发区和厂房，大规模房地产开发的发展前景不大。南区和七星区的情况相似，都是发展得比较早和成熟，开发得也差不多了。故对此两区不作过多论述。桂北板块从城市发展的视角来看，设置有桂林北火车客站、桂林北火车站货站、汽车客山水凤凰城项目市场调查报告20运北站、公交三公司等交通枢纽，是交通、货运、物流的中心，围绕这几个交通枢纽，形成了一个交通物流和批发商贸中心区域。而住宅楼盘相对不会做得太高档，以中低档为主，价格在1500元/幅度。主要的消费群来自周边客户以及市中心部分想改善居住条件，而经济上还不是十分宽裕的购房者。西部是桂林市政府规划的重点发展方向，国务院关于桂林市城市总体规划的批复中明确指出“城市建设主要是向西发展，适度发展东部地区组团，控制向北扩大。”而临桂县也被规划为西城区，市政府已做了迁移到此的计划，加上其优越的交通环境从而吸引了不少房地产商在此投资，并聚集了一批别墅群，与当地落后的住宅形成鲜明对比。政府为发展西部，正进行机场路的扩宽工程，无疑2004年后的房地产西部板块又将围合机场路区域，掀起新的投资浪潮。3、竞争态势由于过往政策的宽松，桂林介入房地产领域的公司众多，但随着政府土地政策的收紧，一些没有实力的发展商已被淘汰出局，这两年已有近百家房地产公司退出市场，目前尚存山水凤凰城项目市场调查报告21180多家；竞争的出现已引起各房地产公司的重视，安厦、七彩等房产公司率先以产品系列形式推出自己的品牌，许多公司亦逐步加大了广告宣传的力度，以加深大众对自身的认同。4、发展特征1借鉴发达城市的经验，减少了发展过程的弯路，速度快；2市场上产品素质参差不齐；3无论是房地产开工或销售均呈供销两旺；4同行之间竞争开始出现，优胜劣汰；5专业分工逐步细化，投资、开发、规划设计、园林设计、营销策划、销售代理等已开始走向专业化。山水凤凰城项目市场调查报告22别墅篇市场状况2002年初开始，别墅市场开始发力，其后众多别墅项目陆续登场，别墅市场群英荟萃。表现为山水凤凰城项目市场调查报告231市场竞争激烈2现有别墅产品受到追捧（国家对别墅用地审批叫停）项目名称麒麟湾楼盘地点桂林机场高速公路机场收费站旁总占地面积340000总建筑面积136000绿化率70总户数410容积率04户型独立、联排建筑特色欧式面积275426价格均价3000元付款方式一次性、按揭销售情况1、2期已销售完毕，3期已售八成，4期未动工配套设施会所、网球场、村巴、便利店、社区幼儿园、社区保健站、泳池外部环境山、水道、村屋内部环境水景园林、私家花园装修标准清水房物管费100元开发商桂林市安厦房地产开发有限责任公司山水凤凰城项目市场调查报告24项目名称九里香堤楼盘地点桂林机场高速公路机场收费站旁总占地面积380000总建筑面积25000绿化率5120总户数联排21套、独立16套容积率0335户型独立、联排建筑特色欧式面积220、280、350价格均价3000付款方式一次性、按揭销售情况一期销售完毕、二期未开始销售周边设施会所、网球场、羽毛球、篮球、足球、高尔夫练习场、泳池外部环境山、水道、制药场、村屋内部环境水景园林、私家花园装修标准清水房物管费100元开发商桂林市兴达房地产开发有限公司山水凤凰城项目市场调查报告26项目名称龙聚山庄楼盘地点桂林市西城区世纪大道北侧总占地面积200000总建筑面积110000绿化率50总户数400容积率054户型独立、联排建筑特色徽派中式古建筑面积252、285、301价格均价2500付款方式一次性、按揭销售情况30周边设施会所、游泳池、运动场外部环境三面环山内部环境园林绿化装修标准清水房物管费100元开发商广西恒龙实业股份有限公司山水凤凰城项目市场调查报告27项目名称金山龙谷楼盘地点位于临桂党政机关宿舍旁总占地面积266680总建筑面积130000绿化率53总户数109（一期）容积率05户型独立、联排、叠加建筑特色英式、美式、法式、罗马式面积167、172、177、208、304、319、332、350价格21002600付款方式一次性、按揭销售情况1期已售60周边设施会所、游泳池、网球场外部环境三面环山、周边配套齐全装修标准清水房物管费06元开发商桂林市正文房地产开发有限责任公司山水凤凰城项目市场调查报告28项目名称蓝洲湾别墅楼盘地点桂林市灵川县八里街总建筑面积/绿化率45总户数约200多户容积率06户型独立、联排、多层建筑特色欧式面积20、290、210、203、232、255、282价格均价2400付款方式一次性、按揭销售情况1期已售50周边设施会所、商铺外部环境四面环市政路、周边为未开发和在开发楼盘内部环境园林绿化装修标准清水房物管费06开发商桂林金达房地产开发有限责任公司山水凤凰城项目市场调查报告29项目名称漓江奥林苑楼盘地点离桂林9公里的黄沙河与漓江交汇处，桂磨路旁总占地面积429000总建筑面积120000绿化率62总户数360容积率028户型独立别墅、联排、叠加联排建筑特色欧式面积价格内部认购价格太低，将调整为3000付款方式一次性、按揭销售情况未建，但推出少量内部认购单位被抢购一空周边设施会所、保健中心、排球场、网球场、足球场、幼儿园外部环境黄沙河、田园内部环境水景园林、私家花园、体育配套场所装修标准清水房开发商桂林润松休闲健身有限公司、松杉房地产开发有限公司山水凤凰城项目市场调查报告30项目名称漓江华府楼盘地点桂林市临江路帝苑酒店旁总户数别墅20套容积率/户型联排别墅建筑特色欧式面积289296、238258、173175价格6300付款方式一次性、按揭销售情况20栋联排已售8栋外部环境直面漓江，视野开阔，风景优美内部环境私家花园装修标准清水房开发商桂林泰华置业有限公司山水凤凰城项目市场调查报告31项目名称江岸美庐楼盘地点桂林芦迪岩风景区桃花江岸总占地面积41056总建筑面积20528绿化率4020总户数102容积率05户型独立别墅10户、复式公寓楼16户、联排76户建筑特色欧式面积238价格2800付款方式一次性、按揭销售情况90已售完周边设施会所外部环境三面环山、远眺桃花江内部环境特色园林、私家花园装修标准清水房物管费100元开发商桂林市惠龙房地产开发有限公司山水凤凰城项目市场调查报告32项目名称安厦世纪城楼盘地点桂林市崇信路28号总占地面积368000总建筑面积460000绿化率038总户数2870容积率125户型独立别墅、联排、多层建筑特色欧式面积42149价格叠加别墅3600元/付款方式一次性、按揭销售情况一期销售率达100、交房率达100配套设施幼儿园、小学、运动俱乐部外部环境居民区内部环境山、水、园林装修标准清水房物管费07元/开发商桂林市安厦开发有限公司、世纪房地产开发有限公司山水凤凰城项目市场调查报告33规模、户型和面积比较项目名称总户数总占地面积（M2）总建筑面积（M2）户型面积（M2）漓江华府别墅20套/联排别墅289296、238258、173175江岸美庐1024105620528独立别墅10户、复式公寓楼16户、联排76户238麒麟湾410340000136000独立、联排275426九里香堤1期联排21套、独立16套38000025000独立、联排220、280、350龙聚山庄400200000110000独立、联排252、285、301、320金山龙谷109（一期）266680130000独立、联排、叠加167、172、177、208、304、319、332、350蓝洲湾别墅约200多户/独立、联排、多层320、290、210、203、232、255、282漓江奥林苑360429000120000独立别墅、联排、叠加联排/山水凤凰城项目市场调查报告34特征归纳规模市区盘占地较少，郊区盘占地一般在20万43万平方米（300645亩）户型类型面积三个区间167177平方米208296平方米304350平方米200多平方米面积所占比例最大价格市区36006300元/平方米郊区21003200元/平方米总体比例独立40两层半设计60联排50三层设计40叠加10桂林的别墅楼盘一般以纯别墅产品作为开发思路。产品包括独立、双拼、多联排三种形山水凤凰城项目市场调查报告35式，风格上有以麒麟湾、九里香堤为代表的欧式风格和以龙聚山庄为代表的中国民居风格。优点1、纯粹2、有规模缺点1、单调（类型户型品种少）2、冷清（人气不足）3、门槛高（总价大、受众面小）4、配套少，运营难风险对别墅产品开发一哄而上，也使得市场多年积累的需求被大量的消化。新一轮的消费浪山水凤凰城项目市场调查报告36潮的产生需要一段时间来积累。现阶段开发别墅，如果产品单一、供应量过高，则有较大市场风险。机会市场上现阶段的竞争，是同质化竞争。本项目开发如能1导入差异化竞争概念2产品类型、户型、面积、风格等方面做到多元化。增加消费者类型3降低总价门槛，扩充消费者基数4配套齐全，增加入住人气必将取得对市场阻力的突破。结论别墅类型产品市场有竞争，但可以突破山水凤凰城项目市场调查报告37住宅篇市场状况山水凤凰城项目市场调查报告38需求旺盛2003年销售面积10515万平方米，新增空置面积仅716万平方米升值快房地产综合价格，99年1496元/平方米到2001年已增长到1758元/平方米桂林多层住宅市场，由于长时间的发展，竞争激烈，市场产品成熟度较高。户型产品多样、面积设计合理实用。以下图表分为多层洋房和小高层/电梯洋房的资料一、多层洋房山水凤凰城项目市场调查报告39山水凤凰城项目市场调查报告40项目名称时代花园楼盘地点桂林临桂县城世纪大道电信局旁总占地面积153000总建筑面积198420绿化率3750总户数1300容积率123户型洋房、别墅建筑特色欧式面积2280/32116价格均价1200元付款方式一次性、按揭销售情况一期全部售完，二期为期楼周边设施幼儿园、菜市、银行、小学外部环境临街内部环境景山、灵秀峰装修标准清水房物管费028元/开发商桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司山水凤凰城项目市场调查报告41项目名称金源太阳城楼盘地点临桂县城大圆盘旺角大厦右总占地面积41202总建筑面积75183绿化率3360总户数622容积率182户型洋房、别墅建筑特色欧式面积114455/228085/32110130/42140价格10801220元/付款方式一次性、按揭销售情况已售近8成周边设施门球场、篮球场、羽毛球场、幼儿园、菜市、银行外部环境临街、位于临桂汽车站旁内部环境在小区内部做雕塑廊装修标准清水房物管费03元/开发商桂林东源房地产山水凤凰城项目市场调查报告42项目名称米兰春天楼盘地点临桂世纪大道1号总建筑面积/绿化率45总户数350容积率/户型洋房、复式建筑特色欧式面积单间35/227981/3292112/42123136/复式135价格8081200元/付款方式一次性、按揭销售情况已售近9成周边设施电信局、药店、会所外部环境临街内部环境2000平方米的中庭花园装修标准清水房物管费03元/开发商桂林振达房地产山水凤凰城项目市场调查报告43项目名称恒利花园楼盘地点金水路与机场路交汇处总占地面积27000总建筑面积28668绿化率5640总户数350容积率户型洋房建筑特色欧式面积32118/2292价格858988元/付款方式一次性、按揭销售情况一期二栋售完，其余未建配套设施会所外部环境靠近铁路较嘈杂内部环境简单绿化园林装修标准清水房开发商桂林成信房地产山水凤凰城项目市场调查报告44项目名称金色嘉苑楼盘地点城北区入业街伟四路与信二路交叉中心大圆盘处总占地面积27840总建筑面积45000绿化率5091总户数720容积率164户型洋房建筑特色欧式面积2290100/33100120/42140180/52200260价格1600元/付款方式一次性、按揭销售情况第一期售完80周边设施学校、医院、市场、幼儿园外部环境郊区内部环境水景装修标准清水房物管费04元/开发商蜀都股份灵川县蜀都房地产开发有限公司山水凤凰城项目市场调查报告45项目名称富庭苑楼盘地点桂林市入业街开发区总占地面积11000总建筑面积300000绿化率28总户数252容积率254户型洋房建筑特色欧式面积3212614672价格1058元/付款方式一次性、按揭销售情况40售完配套设施休闲中心、儿童游乐中心外部环境工业大道、汽车站内部环境喷泉装修标准清水房物管费02元/开发商桂林市国满房地产开发有限公司、桂林雨田工贸有限公司山水凤凰城项目市场调查报告46项目名称丰泽园楼盘地点桂林市普砣路56号航天宾馆对面总建筑面积30000绿化率/户型洋房建筑特色欧式面积113845/216575/3278114/42130150价格2278元/付款方式一次性、按揭销售情况80售完周边设施超市、市场外部环境居民区内部环境树木装修标准清水房物管费05元/开发商桂林市齐新房地产开发有限责任公司、华鼎房地产开发公司山水凤凰城项目市场调查报告47规模、户型和面积比较规模、户型和面积比较规模、户型和面积比较项目名称安厦世纪城楼盘地点桂林市崇信路28号总占地面积368000总建筑面积460000绿化率038总户数2870容积率125户型独立别墅、联排、多层建筑特色欧式面积42149付款方式一次性、按揭销售情况一期销售率达100、交房率达100周边设施幼儿园、小学、运动俱乐部外部环境居民区内部环境山、水、园林装修标准清水房物管费07元/开发商桂林市安厦开发有限公司、世纪房地产开发有限公司山水凤凰城项目市场调查报告48洋房特征规模中小户型为主，除安厦世纪城外，多数楼盘都为10万平方米以下的规模户型市场产品类型丰富，平层、跃式、错层、叠加等都有面积各类型产品面积设计理性、适用。地区一房（）二房（）三房（）四房（）市中心30507090100120140160市郊/80103115140150180价格市区28003800元/郊区（包括临桂与桂北）早期8001200元/近期11001600元/市场现有产品优点1户型类别丰富2面积合理3绿化率高山水凤凰城项目市场调查报告49缺点市区1规模小，相当数量是单体楼2规划布局单调3成本/价格高4小区环境与配套不足5园林绿化无主题，少变化郊区（临桂）1档次低，只满足基本居住需求2消费面狭窄，以本地客户为消费主力3公交配套不发达威胁1市区居民郊外生活观念尚未形成，山水凤凰城项目市场调查报告502桂北区市场供应量较大，存在区域竞争机会1规模大产生集聚效应，大盘通过集约成本、完备配套、营造小区环境、周到物业管理、高品质高性价比的产品，扩大消费者层面。2临桂现在并无中高档住宅产品的开发，区域内存在市场空白3桂北的城市功能定位以物流为主，环境较差。中高档住宅开发的板块竞争威胁有，但不大。4产品后发优势。向外界吸取先进经验、本地取长补短，打造出档次提高、品质优良的产品赢得市场结论多层中高档住宅产品开发，大有可为。山水凤凰城项目市场调查报告51项目名称先锋天地楼盘地点钟山南路汽车总站对面总占地面积5000总建筑面积35000绿化率总户数192容积率户型电梯洋房建筑特色欧式面积单间28/113645价格均价3900元付款方式一次性、按揭销售情况小复式全售完外部环境市区装修标准清水房物管费08元/开发商桂林市兴进实业有限责任公司、合通房地产山水凤凰城项目市场调查报告52项目名称金世纪豪庭楼盘地点临林大世界总建筑面积58000绿化率3420总户数57容积率户型洋房、电梯洋房、建筑特色欧式面积32131178/21104价格1500元/付款方式一次性、按揭销售情况只剩5、6楼的4套周边设施汽车站、银行、超市、菜市外部环境临街内部环境带电梯装修标准清水房开发商桂林长城房地产山水凤凰城项目市场调查报告53项目名称七彩小康城楼盘地点桂林城北入街开发区总占地面积90004总建筑面积109240绿化率3850总户数1240容积率22户型电梯和多层洋房建筑特色欧式面积322105135/1140/225680/复式140175价格均价1600元付款方式一次性、按揭周边设施（自有）商业街、运动场、学校、幼儿园外部环境居民区内部环境喷泉、园林装修标准清水房物管费05元/开发商桂林七彩房地产开发有限公司山水凤凰城项目市场调查报告54项目名称金马大厦楼盘地点桂林市中山中路与五美路交汇处总占地面积4280总建筑面积30000绿化率总户数530容积率户型1214层电梯洋房建筑特色欧式面积114050/3280110付款方式一次性、按揭销售情况剩4套小户型外部环境市区装修标准清水房物管费068元/开发商桂林华侨房地产开发有限公司山水凤凰城项目市场调查报告55项目名称罗马花园楼盘地点桂林市中山北路104111号总占地面积23000总建筑面积70000绿化率47总户数720容积率户型洋房、电梯洋房建筑特色欧式面积116870/2177117/3277149价格9281108元/付款方式一次性、按揭销售情况40售完外部环境居民区内部环境喷泉、广场装修标准清水房物管费08元/开发商桂林市中信房地产开发有限公司山水凤凰城项目市场调查报告56项目名称恒祥花园楼盘地点桂林市满江路18号总占地面积22500总建筑面积56000绿化率6050总户数360容积率户型电梯洋房建筑特色欧式面积42165220/32130141付款方式一次性、按揭销售情况80售完周边设施会所、商场、银行、学校、医院外部环境居民区装修标准清水房开发商梧州中恒集团桂林房地产开发分公司山水凤凰城项目市场调查报告57小高层/高层电梯洋房特征现有产品的价格与多层洋房的价差不大，同区域的产品一般价差在100200元/平方米优点1、舒适、便捷2、时尚、现代3、档次高4、高层视野开阔5、采光通风效果好6、提高土地利用率，实现土地价值最大化缺点山水凤凰城项目市场调查报告581、实用率低2、对电力持续供应有要求3、日常使用成本/费用较高趋势随着现代生活观念、习惯的改变，电梯洋房正逐步被消费者接受并将成为一种生活时尚与生活品质的象征。现桂林市场上电梯洋房的开发量逐步增加，此趋势已见端倪。结论小高层/高层电梯洋房产品有市场前景，可适当运用山水凤凰城项目市场调查报告59商业篇山水凤凰城项目市场调查报告60项目名称南方大厦写字楼位置解放西路2号发展商桂林市泰鹏房地产开发有限公司规模一到三楼为商铺，四楼到十楼为写字楼配套两部垂直升降梯，地下停车场，没有生活便利配套工程情况已交付使用装修标准清水房户型面积22，6090，32，100130管理费3元/租金25元/卖点1、商务大厦，住宅价格2、100现楼。销售情况99，现只剩下10楼一个单元。进驻情况4F、5F没有公司进驻，6F有五间公司，7F有七间公司，8F有九间公司，9F一间公司，10F两间公司山水凤凰城项目市场调查报告61项目名称天下桂林商业文化步行街位置桂林市西城区（临桂）金水和榕山路交汇发展商广西碧园房地产开发有限公司规模总占地115亩，建筑面积约8万平方米，其中底层商铺面积约26000平方米，南北向长达1300余米，是西南乃至全国最长的商业步行街。配套周边生活配套齐备，生活便利工程情况已交付使用装修标准清水房户型面积商铺面积由250500平方米，底层为商业铺面，24层为居住用房价格价格住宅价格800元/平方米起，商铺价格2700元/平方米起管理费1元/租金20元/卖点1交通便利。2、条主题商业街3、个休闲广场，销售情况销售良好，已完成98的销售任务进驻情况导致步行街人流稀少，没有主力店进驻，只有靠临桂大转盘金水路入口部分经营，出租率不足20。山水凤凰城项目市场调查报告62项目名称微笑堂位置秀峰区中山中路边87号发展商桂林微笑堂实业发展有限公司规模共七层，地下一层地上六层，总建筑面积50000营业面积31000业态分布地下超级市场一楼皮鞋,化妆品,保健药品,皮包,金银首饰,服务总台,皮带,珠宝,冷饮二楼女士时装,女士便服,女士礼服,晚装睡衣,针织内衣,泳装,袜子,咖啡厅三楼儿童游乐场,男士上衣,男士饰品,婴儿用品,男士休闲,晚服睡衣,儿童服装,精品店四楼体育用品,床上用品,眼镜,CD柜,室内用品,文具,新华书店,家具,玩具,钟表摄影器材五楼家用电器,家庭用品,布料,工艺字画,礼品,美容美发,照相馆,六楼食街,游戏娱乐结算方式每月以实销实付的结算方式配套14部双向自动扶梯，有2000的地下停车场山水凤凰城项目市场调查报告63项目名称国展购物公园地址桂林国际会展中心旁（甲天下广场西侧）发展商桂林新技术产业开发区房地产开发有限责任公司规模占地面积33460，总建筑面积124660，营业面积80000，其中住宅建筑面积35625，商场部分86610业态规划百货，超市，美食城电影城，家居中心数码城等管理费用30元/价格26000元/（底层）配套自身配自动扶梯30部，项目及周边有1300个车位。卖点1、处于会展商圈2、桂林首个SHOPPINGMALL3、统一招商、管理4、业态齐全销售情况85的铺面只租不售，15的铺面用于销售山水凤凰城项目市场调查报告64桂林不但是世界旅游城市，也是一座具有2000多年历史的文化城市，随着行政合并和广西城市的改建，大力发展以旅游为主导的产业，也极大地拉动商业的发展和繁荣。从以上数据分析如下（1）商业现状1写字楼桂林的写字楼销售价格大都在35004100元/之间，集中在象山区。写字楼的价钱相当于住宅的售价，空置率50左右，反映桂林当地商业活动不活跃。2商业格局整体上相对于国内先进城市仍处于较低的水平，其商业格局与其国际知名的城市品牌极不相称。山水凤凰城项目市场调查报告653价格历史高位两三年前桂林掀起了商铺投资热潮，商铺销售兴旺，所有商铺都是供不应求的，甚至达到了40000/的良好售价。4一“堂”一“街”旺，其余经营较差目前除了微笑堂、正阳步行街一支独秀以外，其他的都是惨淡经营，出租率都较低，如南方大厦、康美大厦、文化大厦，他们虽然都象微笑堂一样，处于象山区的黄金路段，但南方大厦只有一楼做了通讯市场，而负一层，二三楼完全空置；康美大厦的四楼全层更开出了28000元/月的超低租金（1400），相对较好的文化大厦的文化电脑城出租率也只有四成左右。5开发商招商意念不强桂林的开发商普遍以卖完商铺为最终目标，缺乏延续性的服务，招商工作并没有落实到实处。6商业模式单一山水凤凰城项目市场调查报告66桂林普遍商业模式落后，大都属于个体商家的经营模式，缺乏协调和统一运作。整个市场上较为例外的是“微笑堂”，其作为中日合作企业，采用了统一管理，实销提成较为先进的模式。7同质化竞争严重整个市场缺乏主力商家的支持，缺乏特有的经营内容，同质化竞争严重。8商业经营策划不足商家普遍不注重整体形象，没有把项目作为一个整体加以包装和推广。由此可见，桂林商业目前处于诸侯割据的局面，制约着其规模化发展；只有注入先进的管理模式，有主力店建立大市场、大商业的操作，再带动其他的商业形态，桂林的商业才能有长足的发展。山水凤凰城项目市场调查报告67营销篇一、市场营销调研1）桂林市场概况山水凤凰城项目市场调查报告68桂林房地产发展至今已有十多年时间，但其房地产的发展较缓慢，滞后于发达地区，近几年才有比较快的增长，目前桂林市有大约180家房地产公司。市区的商品房价格按套内面积算,在1500元/平米至4000元/平米之间，跨度比较大目前住宅楼盘规模普遍偏小，产品同质化情况严重，小区环境差，楼盘配套设施严重不足，缺乏真正意义上的精品。市场上产品形态、户型比较多样，以多层，小高层为主（高层项目较少，这主要是受制于桂林市政府的限高政策）；从一房到八房，平面，跃式，复式、独立别墅、联排别墅兼而有之。城市居住环境的优化和交通条件的改善，使外地来桂林置业和各片区间购房者的流动成为一种趋势；桂林房地产市场仍然面临相当大的压力，同质产品比地段、比设计的舒适合理、比装修的精美、比营销的策略、比服务的优质，桂林地产走向成熟、规范将成为必然。同时，务实、理性、服务将引领市场潮流，从另一个侧面也是对项目本身竞争山水凤凰城项目市场调查报告69力的考虑，尽量做到精益求精。售后服务、物业管理也是今年开发商调整和转变的一大特征。2）桂林市目前的总体营销方式桂林市目前的营销方式以坐销为主导，并未见行销方式的出现。由于市场的供求不平衡，各发展商都实行务实营销是必然的。对此，很多房地产开发商在酝酿促销方案的时候，没有研究出奇制胜方法,销售点现场亦较为粗糙,平实是桂林地产开发商们在销售时具有的一个共同特征。（1）总体营销策略差异性策略桂林市场需求的旺盛，使部分开发商思想松懈，忽略了对产品的研究与创新。由于经济的发展，居民收入的大幅提高，改善居住环境愿望迫切，对房屋产品的山水凤凰城项目市场调查报告70需求强劲，特别是桂林市区，相对于需求而言，有效供应不足。大好的市场环境，部分开发商自然乐得让“市场引导产品”，而对需要花费大量时间、精力与财力去进行的产品创新，可想而知就缺少了热情，更重要的是，产品创新还存在着一定的市场风险。追求产品与大环境的差异，这主要是针对中等阶层，标榜项目的品质，档次和身份地位等无形因素；这点，桂林的部分发展商已有意识的运用。例如枫丹丽苑，安厦世纪城（46万平方米），罗马假日（从销售人员的言谈中，无不透露本身项目与其他项目的差异性）投资概念策略桂林是一个旅游开放城市。中国加入世贸后，将给桂林带来的发展潜力无可估量。因此越来越多的房地产开发商对桂林这块房产宝地倍加关注。可以断言桂林房地产将在最近几年里为广大开发商和业主带来新的发展空间。山水凤凰城项目市场调查报告71通过塑造整个项目有别于其他项目的特色投资价值，搞特色经营，向顾客灌输投资理念，分析产品的增值性，具体表现是产权式酒店公寓（彰泰利好国际公寓，枫丹丽苑）小户型（先锋天地）品牌策略桂林市当前产品与产品之间日趋同质化、市场竞争进入白热阶段，品牌化是最好的突围之道。目前桂林大规模的城区改造已趋向平缓，拉动效益将会在35年内之内逐渐消失，预计市场将会进入到良性循环，优胜劣汰是不可避免的。桂林的一些发展商已有这方面的意识。如七彩系列（七彩花园，七彩小康城，七彩海伦堡，七彩欧洲小镇），安厦系列（翡翠山庄，麒麟湾，世纪城）已在产品中注入品牌的意念。品牌是一种文化，但就品牌的本质上而言，桂林市场还处于品牌价值的确立这个初步的阶段，他们虽然获得了桂林消费者的口碑，但还没有确立市场领跑者的地位。山水凤凰城项目市场调查报告72政策策略桂林政府政策规定“外地人在桂林每购买25平方米的商品房就奖励一个人入户指标”，这是大多数桂林市区的发展商常用的策略，这可以增加客源的广度，便于销售。国务院关于桂林市城市总体规划的批复“城市建设主要是向西发展，适度发展东部组团，控制向北发展。”这对于临桂及城区附近的房地产商是一大利好模糊城区之间的概念，强调日后的规划前景，描绘美好人生，也是他们与城区竞争的有力武器。（2）销售推广渠道现场的解说演示销售人员强化销售队伍是投入最小，见效最快，获利最大的手段。而桂林的大部分发展商还没意识到这一点，售楼部所配备的营销人员对于房地产相关法律法规及按揭办理程序、房地产建筑知识都不具备，一问三不知，工作的积极性比较差，说辞直白，缺乏鼓动性，缺乏系统的培训。销售部营销中心是项目向外宣传的窗口，是消费者对项目的第一印象。特色营销能山水凤凰城项目市场调查报告73有效吸引消费者特别是新成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬作为衡量和选择商品的一个重要标准。为此，开发商必须注意特色经营的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念销售资料当地所有的楼盘的资料都只有项目的小区布局、建筑外型、色彩、内部结构之类的资料，而缺乏销售价格，入住费用等客户日后息息相关的资料，双方的信息交流极度不对称。现代媒介的组合传统媒介报纸，广告，电视网络媒介随着信息时代的到来和电子商务的发展，桂林房地产市场营销出现渠道创新，其一便是利用INTERNET网络资源，进行网络营销。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，为潜在购房者提供了诸多方便。九里香堤、彰泰利好时代、恒祥花园、流行港都已设立自己的网站。山水凤凰城项目市场调查报告74PR（公关）活动当地的发展商一般在国庆的桂林住交会上，五一长假才进行展示活动。例如麒麟湾举办的汽车展，红酒派对国际人居摄影大赛、时装SHOW、网球赛；甲天下举办的儿童现场绘画等等。这也是展示发展商实力，提高知名度的捷径。异地的销售部的设立对于桂林这个国际化的旅游城市，为外人所津津乐道的，在外设立销售部、办事处是一件事半功倍的事。九里香堤在阳朔、南宁设有销售部，为扩宽客源建立了很好的渠道。（3）促销措施低开高走，制造升值空间一般采用一次性九五折，按揭九八折；由于桂林可以在图纸阶段就可以销售楼盘，政府管理比较宽松，发展商也乐于低价入市，回笼资金。名校联姻，打教育牌山水凤凰城项目市场调查报告75对于提高社区吸引力的作用同样是巨大的这对于吸引客户，分流市中心的潜在客户十分有效。七彩花园已经有意识的配备小学、中学，免除客户子女的后顾之忧。展销期给购买者额外优惠13个点的额外优惠有些甚至更多，或是送礼金、装修等等，如七彩小康城小户型送装修；这些措施在客观上起到了一定的促销效果，使置业变得超值化。对外地客户实行大折扣鼓励外地客户购买；在展销期外一样给予外地客户展销期的优惠，一般是12个点。（4）营销策略的效果分析由于桂林市的大规模城市建设始于1999年，城市的大拆迁带动了房地产的大发展；目前桂林市的房地产产销两旺。基本上在图纸阶段已可以销售六七成。桂林市的消费者虽然不喜欢这类的营销手法，但由于市场需求大，也只有被动的接受。例如北区的翔龙花园，目前是平地一块，三通一平还没做完，没有预售证，售楼部简陋，山水凤凰城项目市场调查报告76售楼人员对项目的资料不熟悉，说辞直白；起价住宅900元/左右，商铺2800元/,低价促销，现已销售五成。而九里香堤采用异地销售部策略，现一期的60多套别墅全为外地人所购买。利好时代和枫丹丽苑利用投资概念，也为桂林的消费者所受用。3）归纳、分析桂林的房地产在区域市场上对周边省份具备一定辐射力，桂林当地楼盘销售给外地客户的总量就占总体市场的20左右，特别是别墅类型的项目，完全靠本地客源是消化不完的。桂林的别墅成本只相当于一些经济发达城市的公寓，因此很容易吸引外地客户，而且这一类的客户对桂林的认可程度比较高，这是一个市场的切入点。本地的两个成功的别墅项目已经意识到这一点麒麟湾的口号“国际化人居别墅”，设计理念为“国际人居住宅模式”；九里香堤“世界级品质休闲别墅区”，他们都已确立了市场定位，扩展了市场，也取得了成功的业绩。麒麟湾，一二三期共三百套别墅，现只剩下15套左山水凤凰城项目市场调查报告77右；且客户来源面广，有香港、马来西亚、台湾、南宁、阳朔、上海、北京等地，桂林客户与外地客户的比例是82。九里香堤一期64栋别墅，桂林客户与外地客户的比例是37。山水凤凰城项目市场调查报告78二、桂林房地产广告媒体调查1、桂林房地产广告媒体概况目前桂林各楼盘广告，是以报纸为主要宣传媒体，报纸类尤以桂林晚报为主打刊物,电视、户外、网络等媒体为辅助传播途径杂志、广播电台、DM这种媒体还没有普遍运用。以下是各主要楼盘的媒体统计数据别墅类名称主题广告语媒体选择麒麟湾“国际化人居别墅”报纸、电视山水凤凰城项目市场调查报告79九里香堤“世界级品质休闲别墅”报纸、电视、户外漓江华府“离城市和自然最近的地方”报纸安厦翡翠山庄“城市生态别墅区”报纸、户外江岸美庐“真山真水真别墅”报纸、售点金山龙谷生态别墅区，中产人士特区报纸龙聚山庄广西桂林中国民居大型别墅区“与中国居民同歌，与桂林山水共舞”报纸、户外复合类名称主题广告语媒体选择安厦世纪城第一期“安厦千万间，尽在漓江边”报纸、电视山水凤凰城项目市场调查报告80第二期“演绎新的山水传奇”隐龙居“都市渡假，健康生活”报纸商铺类名称主题广告语媒体选择天下桂林商业文化步行街，“我们的天下，我们的桂林”报纸、电视流行港桂林商业航母，“流行创造财富。”报纸、户外洋房类名称主题广告语媒体选择彰泰利好时代“地球村，桂林站”报纸、电视先锋天地“也许是2003年最具创造力的房子”报纸、户外山水凤凰城项目市场调查报告81米兰春天“青年DNA，新青年自由领地”报纸、户外恒祥花园“城市