百思勤：2010年7月深圳房地产市场分析报告

百思定策略勤奋创未来1深圳市百思勤置业顾问有限公司总部地址深圳市福田区联合广场A座3708室TEL（0755）82943455FAX（0755）82943456HTTP/WWWSZBASICCOM/EMAILSZYN8821CNCOM昆明地址昆明市北京路财富中心C座26052607室TEL（0871）5746698FAX（0871）57460252010年7月深圳房地产市场分析报告百思勤策略中心出品重要声明本研究报告仅代表本公司研究人员在发表时的个人观点，仅作参考。本报告为非公开资料，仅供百思勤客户使用。百思定策略勤奋创未来2深圳市百思勤置业顾问有限公司总部地址深圳市福田区联合广场A座3708室TEL（0755）82943455FAX（0755）82943456HTTP/WWWSZBASICCOM/EMAILSZYN8821CNCOM昆明地址昆明市北京路财富中心C座26052607室TEL（0871）5746698FAX（0871）5746025一、市场综述1、一级市场7月深圳共2宗商业服务业设施用地挂牌出让。2、二级市场刚刚过去的月份，深圳市新建商品房“价升量跌”。7月新增批准上市商品房652套，新增供应面积8882998平方米。7月共有2个楼盘开盘。全市商品住宅成交总套数为1681套，环比下降1096。总成交面积约142万平方米（不含商用物业），环比下降67。总成交金额约259亿元，环比极小幅度下跌。成交均价为18179元平方米，比月上升7。3、三级市场7月深圳二手商品房共成交8658套，环比增长1383，成交面积却小幅度下降。龙岗区成交套数环比增长最大，为2746；而南山区以成交面积环比增长最大，为3223。罗湖区成交套数增幅较小，面积却环比大幅下降高达25。4、商用物业市场7月商用物业共销售223套，面积约168万平方米，占深圳市总成交面积（含商用物业）的1058。商业共销售161套，销售面积约822347平方米。写字楼销售62套，销售面积约861245平方米。二、土地成交情况地块编号区域地块位置用途用地面积（）容积率出让年限成交时间成交价（万元）楼面地价（元/）买方A0020040宝安宝安区新安街道商业服务业2117467405020100702340004014深圳市华侨城酒店集团有限公司B1160029福田市中心区南部商业服务业11507281125020100730613004765中国平安人寿保险股份有限公司7月深圳共2宗地块挂牌出让。均为商业服务业设施用地，分别位于宝安中心区和福田中心区，楼盘地价均高达4000余元/平方米。百思定策略勤奋创未来3深圳市百思勤置业顾问有限公司总部地址深圳市福田区联合广场A座3708室TEL（0755）82943455FAX（0755）82943456HTTP/WWWSZBASICCOM/EMAILSZYN8821CNCOM昆明地址昆明市北京路财富中心C座26052607室TEL（0871）5746698FAX（0871）5746025三、供应及开盘情况1、预售情况获批时间项目名称区域物业类型面积（）套数20100705观湖园宝安低密度住宅601728935520100706公园大地花园龙岗住宅98743510420100730滨海阳光园龙岗住新增批准上市商品房652套，新增供应面积8882998平方米。2、开盘情况开盘时间项目名称主推产品均价（元/）优惠活动20100703宝能太古城精装2房3100098折优惠20100711波托菲诺纯水岸第七期平层单位（145、175、235）最低价48000全款95折按揭98折7月，共有两个房地产项目（观湖园和公园大地花园）取得商品房预售许可证，但均选择延后开盘，仅有两家非新盘开盘。宝能太古城位于南山后海湾核心位置，该区域东、南临深圳湾，北接南山区RBD（休闲商务区中心），紧邻香港西部通道，是深圳最后一个大型滨海高尚住宅区。本次发售为北区最后一批共60套76平米经典精装两房，号称“以大户型产品为主的深圳湾片区稀缺产品的经典再现”，开盘当天仅有一次性付款可享受98折优惠。与去年9月南区近千套国际精装公寓当日即售罄的盛况相比，受前期涨幅过大与市场观望情绪的双重影响，宝能太古城此次发售堪称惨淡，7月仅成交24套（北区22套，南区2套）。波托菲诺纯水岸七期是7月的第一新开楼盘，也是调控以来首个开盘的高端住宅。本次发售的1号楼为环湖精装大宅，全部为平层单位，拥有景观资源相对丰富，且完全是现楼发售。共约152套，主力户型在130230平方米之间。据发展商透露，开盘当天即售7成，且选择一次性付款和按揭方式付款各占5成，到13日即号称仅剩三种户型在售。但据百思勤市场部跟踪数据显示，7月份波托菲诺纯水岸并无成交记录。百思定策略勤奋创未来4深圳市百思勤置业顾问有限公司总部地址深圳市福田区联合广场A座3708室TEL（0755）82943455FAX（0755）82943456HTTP/WWWSZBASICCOM/EMAILSZYN8821CNCOM昆明地址昆明市北京路财富中心C座26052607室TEL（0871）5746698FAX（0871）5746025四、全市新房交易分析1、成交情况7月成交数据区域总额（万元）环比（）套数环比（）面积（）环比（）均价（元/）环比（）全市2585760061681109614223666918179712罗湖10344894491404447768623105223福田793162454624322796173828366384南山358901164201226914058187625530876宝安1314215505789505763969581520544196龙岗713753811584413755904352312767445盐田161595212142910321485156496257月，深圳市新建商品房“价升量跌”，全市6区中，仅有福田和宝安两区成交套数、成交面积环比大幅增长，其余四区均有不同程度跌幅。其中，宝安区环比成交套数及面积增幅最大，同时也是7月深圳市成交冠军。主要得益于该区楼盘对当前楼市的准确研判，或不断推出创新、高性价比的产品，或以特价、区域内相对低价的策略应对。这也是宝安区7月成交总额环比增长，但环比均价轻微下跌的主要原因。福田区成交套数环比增长得益于深港1号（22套）、哈尔滨大厦（12套）等中小户型成交；成交均价的环比增长则主要得益于东方新天地（大中华国际金融中心）（45000元/）成交拉高整体均价。7月，是龙岗“深圳扩容”的第一个满月，但龙岗区并无新盘推出。上品雅园“特价房”活动的延续，为项目带来105套的骄人业绩，荣居龙岗区成交第一名；公园大地虽然已取得预售许可证，但并未推出新盘，仍以山居物业销售为主。总体看来，凭借大运一飞冲天的龙岗楼市，对“深圳扩容”的反应不如想象中剧烈，但也不排除后续力量再次积蓄后的爆发可能。百思定策略勤奋创未来5深圳市百思勤置业顾问有限公司总部地址深圳市福田区联合广场A座3708室TEL（0755）82943455FAX（0755）82943456HTTP/WWWSZBASICCOM/EMAILSZYN8821CNCOM昆明地址昆明市北京路财富中心C座26052607室TEL（0871）5746698FAX（0871）57460252、各区成交面积各区成交面积比321045391罗湖福田南山宝安龙岗盐田通过成交数据看，宝安区与龙岗区依然占据深圳市成交的主要份额，合计高达84。7月，宝安区超越龙岗区夺得成交面积第一。主要原因为成交排名前5名中有4名是宝安区楼盘。福田、罗湖、盐田成交面积较小，三区总份额仅为6。主要原因为特区“关内”土地稀缺，新楼盘项目数量稀少。3、价格走势7月，深圳市房地产二级市场大范围推出特价房的楼盘项目相比6月大幅较少。导致整体均价略微上涨福田区上涨幅度最大，均价增幅高达38。主要原因有福田区的福田区东方新天地（大中华国际金融中心）与御河堤花园成交拉动整体均价。其余各区均价相对比较稳定，幅度均在10以内。4、7月成交套数TOP10均价同上月对比表（单位元/平米）01000020000300007月6月7月2310528366255302054412767156496月236322049523473209551336214728罗湖福田南山宝安龙岗盐田百思定策略勤奋创未来6深圳市百思勤置业顾问有限公司总部地址深圳市福田区联合广场A座3708室TEL（0755）82943455FAX（0755）82943456HTTP/WWWSZBASICCOM/EMAILSZYN8821CNCOM昆明地址昆明市北京路财富中心C座26052607室TEL（0871）5746698FAX（0871）5746025名称套数面积（）万科金域华府1811417745水榭春天花园1251082298招商澜园124957588上品雅园105877651金地上塘道花园86616512花乡家园77312062丽湾商务公寓7433246畔山御景花园66516694公园大地花园6668114龙兴商业广场54354282总计9587148432占全市总量比56995026成交套数排名前10共计成交958套，占全市总量57。成交面积共7148432，占全市总量5026。其中前5名中4名来自于宝安区，前10名全部为宝安区与龙岗区楼盘；龙兴商业广场（龙兴国际）为2004年开盘项目，开发商为深圳市康纳实业有限公司，因公司欠外债而无法办理房产证，导致楼盘销售长期停滞。但在7月1316日突然出现集中成交，百思勤市场部进行了跟踪调查，拨打其售楼处电话进行咨询但提示电话已变更，项目具体情况有待进行进一步的调查和研究。五、各面积区间的成交分析1、各面积区间成交情况面积区间成交套数环比成交面积（）环比成交均价（元/）环比成交金额（万元）环比90以下138618139645764205417275933166626131390144152853717621978291157011427276695681144以上1432655281566313522830067642813046百思定策略勤奋创未来7深圳市百思勤置业顾问有限公司总部地址深圳市福田区联合广场A座3708室TEL（0755）82943455FAX（0755）82943456HTTP/WWWSZBASICCOM/EMAILSZYN8821CNCOM昆明地址昆明市北京路财富中心C座26052607室TEL（0871）5746698FAX（0871）5746025通过数据可以得出90平方米以下的小户型成交1386套，成交套数与面积略微下降，但依然占据市场主要份额。且成交均价环比增长933。主要原因为热销楼盘万科金域华府与水榭春天花园成交均价高于20000元/平米。7月90144平方米的中大户型成交环比大幅度增长达80以上，但成交均价却环比下降1427。主要原因为天健阳光城共成交拉低了该区间的整体均价。小户型楼盘价格受市场影响较大，相比之下，中大户型价格受市场影响较小。2、各面积区间成交套数分析各面积区间成交套数比例表829990以下90144144以上从成交套数上看，90平方米以下中小户型占了82的市场份额，其中7月的热销前十名楼盘大部分为90平方米以下小户型楼盘。可见，低总价是小户型楼盘成交量大的至关因素。六、二手房成交情况区域套数套数环比（）面积（）面积环比（）全市8658138377986461153罗湖160423129963212525福田172914281544114304南山1332106313801773223宝安1652119214880438504百思定策略勤奋创未来8深圳市百思勤置业顾问有限公司总部地址深圳市福田区联合广场A座3708室TEL（0755）82943455FAX（0755）82943456HTTP/WWWSZBASICCOM/EMAILSZYN8821CNCOM昆明地址昆明市北京路财富中心C座26052607室TEL（0871）5746698FAX（0871）5746025龙岗2135274619108146088盐田2062118175864621827月深圳二手商品房共成交8658套，环比增长1383，成交面积有小幅度下降，显示7月较6月成交的小户型数量要多。深圳各区二手房交易环比均有增长，说明二手房市场有逐步回暖的迹象。其中龙岗区成交套数环比增长最大，但成交面积却略微下降，主要原因为成交小面积户型居多；南山区成交面积环比增长最大，成交套数增长1063，主要原因为成交中面积较大的大户型居多；罗湖区成交套数增幅较小，面积却环比大幅下降高达25，主要原因为成交小面积户型居多。七、全市商用物业成交分析7月成交数据类别成交套数环比（）面积（）环比（）可售套数环比（）可售面积（）环比（）商业1615589822347809270203177896744097写字楼6277148612456619116405224668782277月商用物业共销售223套，面积约168万平方米，占深圳市总成交面积（含商用物业）的1058，所占份额大幅减小，商用物业市场没有得到持续升温。7月写字楼销售较上月环比增长7714，大幅增长。但商业成交量随整个房地产市场而开始萎缩并环比大幅度下降。写字楼买卖市场呈现量升的局