某写字楼开发项目可行性研究报告

摘要2008年9月1日，上海欣欣房地产公司受让取得上海市嘉定区同济新城一块40年使用权的土地，意欲开发写字楼，本可行性研究报告对该项目进行财务和国民经济评价。项目位于上海市嘉定区同济新城，曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。自2002年上海汽车城的建造,同济新城凭借良好区位条件和历史、人文、基础设施等优势，吸引了众多的外商投资创业，写字楼市场投资急剧增长。2008年美国次贷危机致使金融业客户减少，写字楼已经供过于求，预计明后年将延续。该项目有方便的交通、低开发难度、良好的自然条件和周边环境，毗邻研发区，但是人气不高，市政配套不全，受周边一定负面影响，与附近其他写字楼形成竞争。该写字楼容积率35，建筑面积35000平方米，地下1层，地上6层。开发总成本1147399万，项目建设期为15年，第一年投入总投资的70，第二年上半年投入总投资的30。银行贷款722406万元，抵押贷款期限15年，贷款利率540。建成后出租，预计85出租率，租金每日每平方米2元。内部收益率为11946，按10的目标收益率测算的财务净现值为1000459万元，动态投资回收期为220053年。项目可行。一、总论11项目背景为积极支持上海市城市建设，促进嘉定区的经济发展，上海欣欣房地产开发有限公司通过招标的方式取得嘉定区同济新城的地块。12发展商情况项目发展商上海欣欣房地产开发有限公司开发资质一级法定代表人吴金阳注册资金8000万元（人民币）地址上海市嘉定区曹安公路4800号企业类型有限责任公司（国内合资）注册号沪房地资（嘉定）第123号13项目评价目的本报告对上海欣欣房地产开发有限公司写字楼项目的可行性进行评估。其主要评价目的如下。1过投资环境研究分析，确定项目的市场定位。2通过市场研究分析，确定项目的市场定位。3通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据的预测和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价。4通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析、评价项目的资金安全度。5通过对项目的敏感性分析、盈亏平衡分析、风险分析，对项目进行不确定性分析。6为委托方进行项目决策、开发、经营和管理提供参考。7为政府进行项目审批提供参考和依据。14项目评价依据1中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方法2定额标准上海市建筑和装饰工程预算定额（2000）3投资项目可行性研究指南，北京中国电力出版社，20044与项目相关的规划、设计、建设、税收等法律法规5中华人民共和国企业法人营业执照（副本）6委托方提供的项目开发有关资料15建设可行性概述本项目符合上海市政府开发嘉定区同济新城的要求，得到了上海市嘉定区政府的支持。本项目处于距市中心较远的嘉定区，预计租金较低，在当前经济金融环境下，能吸引各地商户进驻，有利于同济新城的长远发展。另外，项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。本项目有可观的盈利能力，较低的投资风险，具有良好的经济效益。我们认为，本项目的开发是可行的。二、项目概况与基地分析21项目获得本项目由欣欣房地产有限公司于2006年9月1日通过上海AA拍卖有限公司拍得，成交价15亿，总价18亿。2006年6月1日上海市规划管理局规定了本项目的规划指标。22项目区位本项目位于上海市嘉定区同济新城内，同济新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬31度23分，东经121度15分。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积4588平方公里。行政区域界线总长1678461公里。全境地势平坦，东北略高，西南稍低。市、区级河道藻浜、练祁塘、娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，与吴淞江、浏河相连。河道总长1800余公里，平均河网密度为每平方公里4公里。本项目所在的同济新城总投资约100亿，绿化率45，同济新城按功能分区划分为“四大板块”中部板块“AH”商贸办公中心，西部板块综合发展区，东部板块现代科技研发区，北部板块生活居住区。本项目则是位于中部板块的中心地段，具有良好的地理位置。嘉定镇离上海市中心的人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里左右。23交通道路嘉定区交通便捷。有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。南翔站是全国铁路特等编组站，也是上海铁路枢纽的心脏，其综合自动化程度为国内一流。境内公路总长700多公里，密度为每平方公里15公里。主要公路有沪嘉A12、沪宁A11、嘉金A5、郊环A30等高速公路，沪宜公路（204国道）、曹安公路（312国道），还有宝嘉公路和外青松公路2条市道等。沪嘉线、沪钱线、沪唐线、北嘉线、北安线、嘉亭线、嘉杭线、嘉温线等50余条客运线路分别连结上海、周边区县、区内各镇及杭州、温州、苏州诸地。有航道22条，通航里程2125公里，其中境内市级航道蕴藻浜长194公里。24周边环境241绿化环境嘉定区于2002年11月1日，经市绿化局领导、专家的考核，嘉定区创建上海市园林城区工作通过验收，成为上海市园林城区。其公共绿地5521675公顷总计绿地面积10554427公顷绿地覆盖面积11251129公顷城镇人均公共绿地157平方米/人城镇人均绿地301平方米/人绿地率3547绿化覆盖率378同济新城的绿化覆盖率也达45242景观环境本项目景观环境良好，西南方向无其它高层建筑，采光、通风等基本均无受影响，视野开阔。另外南部毗邻同济公园，举目便可看到品种丰富的植被、大片草坪及水域景观，令人心旷神怡、身心放松。243基础设施详见“五、建设内容与市政配套”。244停车场设有地面与地下停车场，共计车位约100个。245餐饮娱乐本项目于同济新城内的嘉定新天地仅几步之遥，新天地内有众多餐饮选择，但是档次都较低。新城外也有众多有酒楼、咖啡厅等但数量较少。风味小吃吉祥馄饨、田仓米粉、福建沙县小吃、兰州拉面店、图门烧烤、游子老鸭粉丝汤、城区内饮品茶风暴、第五街、缘味站、新一佳快餐欧德隆、，米诺多汉堡、真有味咖啡、西餐三叶坊、苏卡咖啡店、堡盛西餐饭店新词大酒店墨玉路29号湖南料理新源路600号金湘隆新源路602号面包糕点闽甜西饼屋、元祖蛋糕、闽香西点面包房风味小吃川福火锅、小云南米线店、重庆鸡公堡、兰州拉面、盱眙龙虾家常菜馆快餐蒲乐食品、快一点快餐城区外咖啡西餐比萨林、迪欧咖啡246金融网点新城内有中国农业银行自助取款设备，周边也有建设银行、中国银行、中国农业银行及上海农村商业银行网点，提供了较为便捷的金融方面服务25规划指标用地范围东至和平路，西至F大厦，北至国豪路，南至步行道用地面积总用地10000平方米用地性质商业、办公用地容积率35三、市场环境分析31宏观层面311宏观调控政策自2005年3月26日国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知（“国八条”）起，政府出台了密集的宏观调控政策，要求加强土地管理，控制土地供应，规范房地产开发和交易秩序，着力解决中低收入家庭的住房问题等。2006年5月17日，“国六条”出台，更加严格地调控房地产市场，力图调整房地产供需结构，宏观调控趋于紧张。2007年开始，房地产市场开始步入调整期，房屋销售市场交易量急剧萎缩。2008年以来，美国次贷危机不断发展，加之我国经济生活中尚未解决的深层次矛盾和问题，经济受到较大影响，房地产市场低迷，财政收入增幅逐步回落。为此，中央及时调整宏观调控的方向和政策重点。2008年10月22日，上海市人民政府办公厅结合上海实际转发了市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制订的关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见，对我市房地产业进行宏观调控。调控政策涉及到房地产税收、房地产金融、城市建设开发、住房改革等多方面。2008年12月21日，关于促进房地产市场健康发展的若干意见的公告又为房地产市场带来了不同意味的“国十三条”，进一步体现了特殊市场环境下政府“放权”的态度。至此，“国十三条”将在今后一段时间指导房地产市场及行业的发展。综上所述，目前的宏观经济政策灵活审慎。312产业结构近几年嘉定区国民经济持续较快增长，2007年完成增加值5599亿元，可比增长156。财政收入稳步增长。07年实现财政总收入1832亿元，比上年增长248。与此同时，嘉定区经济结构进一步完善，第三产业所占比重不断上升。2001年第三产业实现增加值587亿元，占全区增加值的比重为308。2007年第三产业实现增加值1764亿元，对全区经济增长的贡献率为327。三次产业的比例由2001年的19673308增长为2007年的03670327。嘉定区以树立商业窗口繁荣发达的新形象为动力，不断优化布局和调整业态，完善商业设施，提升商业品位、规模和能级。295030003050310031502001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2001年至2007年第三产业占GDP比例313外资与商业发展2001年，全区完成固定资产投资398亿元，其中基础设施投资37亿元。6年之后，嘉定区全年完成全社会固定资产投资总额1716亿元，其中城市基础设施投资178亿元，房地产开发投资781亿元。由图32可看出，宏观调控政策取得成效，固定资产投资增速放缓。从投资主体看，国有经济投资385亿元，集体经济投资84亿元，外商及港澳台投资244亿元，私营企业投资245亿元，其他经济投资758亿元。投资主体结构发生进一步优化，吸引越来越多放渠道多主体的投资资金，发展前景良好稳定。（图32）2001年至2005年嘉定固定资产投资额及其增幅0204060801001201401601802002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年0102030405060708090100固定资产投资额增幅314房地产供给与需求自2002年上海汽车城建设的全面展开，推动了房产市场的活跃，房地产业市场需求旺盛，开发投资高位运行，开发规模迅速扩张。全年房地产业完成增加值105亿元，比上年增长11。此后房地产市场发展迅速，规模急速扩大。2004年嘉定区实现房地产业增加值134亿元，比上年增长301，完成房地产开发投资额666亿元，比上年增长517。2005年“国八条”的颁布，使房地产房供需趋于平缓，地产市场保持基本稳定。2006年完成房地产开发投资767亿元，比上年增长73。2007年，嘉定区房地产市场健康发展。全年完成房地产开发投资781亿元，比上年增长19。从近年嘉定区商品房供求数据来看，嘉定新城的建设极大的促进了区域楼市体量的扩张。年成交量从2003年的不足100万平米一举跃升到2004年的近200万平方米，之后持续稳定在该数量级。区域楼市火热催动房价一路走高，02、03年嘉定区主流房价尚在3000元以下，进入08年已拉升到8000元附近。数据来源中国房地产指数系统2008年，受上海整体楼市走低影响，嘉定楼市转入低迷调整期。1月份之后，市场供求双双从2500套/月大幅下挫至1500套/月，季节性市场回暖亦不复存在。从近几个月的市场走势来看，嘉定楼市以5月份为分水岭，供求基本平衡的状态被打破，69月份市场累积销供比仅为063，开发商销售压力逐步增大。数据来源中国房地产指数系统至此可见，2008年金融危机以来，经济环境及政策因素对高档物业成交影响很大。此外，写字楼市场租赁市场也不乐观。32板块层面目前已建成并趋于成熟的板块有中部板块（AH楼）和西部板块（地标综合发展区）。以上两板块都规划成为同济新城的金融商务中心，在过去的3年中发展态势各不相同。随着同济新城商业的发展，两个板块的竞争日益激烈。而一个项目能否成功，与其所在的板块发展情况息息相关。因此我们选择这两个板块进行重点分析，以更清晰地掌握本项目市场环境。321中部板块1规划定位中部板块集中了同济新城65的办公写字楼，在经济发展、新城建设和公共事业发展中处于龙头地位与辐射作用，带动相关区域的发展，已成为同济新城主要商务中心。2历史分析中部板块有着得天独厚的地理位置，处于两轴交界处，四通八达，交通便利。并且与位于城市南部的交通枢纽。服务半径大，与个区域都有联系又保持相对的独立性，方便居民上下班及外来人员出行。由于人流方向的不一致性，避免了人流混杂的问题。此外，成熟的商业现状为新城居民提供了大量的就业岗位。临近北部居住生活区，可确保人力资源丰富。322西部板块1规划定位西部板块有地标性建筑图书综合大厦，周边有一系列行政管理大楼和市政府副设施，以现代服务业为核心，形成具有独特人文魅力和新城特色、强大的集聚力和持续的创新力的综合发展区，是同济新城的象征。2历史分析西部地区虽没有优越的地理位置，但通过交通道路系统人为的设计，将车行道与人行道分离，更人性化也更趋于便利。充分利用现有水系积极发展高档商务、休闲、酒店和娱乐城等项目，集中体现传统文化、现代文明、运动休闲和生态魅力。市政工程建设如火如荼地进行，强调创新性、独特型和辐射性，为新城人口提供全方位的服务。集中布置行政机关，提高办事人员效率，避免到处奔波。进一步促进新城经济、社会、环境的科学、和谐发展。323板块比较中部板块和西部板块同时被定位同济新城的一级中心，但是两者在过去三年已形成了很大的差异和侧重点不同，可谓各有各的针对性。然而，两板块都获得了不同程度的成功并在嘉定区同性质板块中保持领先地位。在未来的发展中，两板块将继续深入规划和建设，使其在新城中的结构更清晰，功能也更明确，将新城的规模推向新的层面。本项目位于中部板块中，与东部板块研发去接壤。从地理位置上来，有很大的预留空间，为两板块的共同发展提供机遇。从经济发展角度看，可带动东部板块的发展，也为使中部板块商务繁荣担负了一定的责任。33项目层面写字楼市场331供应量自2002年上海汽车城建造以来,同济新城凭着特殊的区位条件和历史、人文、基础设施等方面的诸多优势，吸引了海内外众多的外商前来投资创业，成为广受瞩目的投资沃土。因此，各项物业投资急剧增长，其中以写字楼市场最为显著。过去几年，同济新城写字楼市场总体量约三万平方米，其中三分之二位于中部板块，三分之一位于西部板块。2008年以前，在市场需求影响下，写字楼新建物业量放量增长，大量新增供应量投放市场，地少人多的局限性使其发展空间有限。幸而有周边区域可供拓展，加之老城区改造空间也不小。因此，发展前景更为广阔。2008年美国次贷危机发生后金融业客户减少，写字楼已经供过于求。预计明后年也是供过于求。332需求量2008年以前，写字楼市场强劲，对写字楼的需求丝毫没有减弱。甲级写字楼供不应求，空置率走低。2008年后半年，在供给相对大的情况下，需求显得单薄和不足。受全球金融风暴不断恶化的影响，一直占写字楼租赁市场比较大份额的金融客户，纷纷被迫或主动采取裁员和搁置扩张计划等方式来应对危机，退出甲级市场转租成本相对较低的乙级写字楼，加上企业破产等，使得需求出现大幅的萎缩。目前虽处于经济低迷期，写字楼的需求量仍将继续增加，而供应量的增长速度相对于市场规模来说是很慢的。同济新城甲级写字楼租金及入住率表（2008年第一季）板块物业名称最新租金（人民币/平方米/天）入住率（）中华大厦4383西部板块招商局广场3984越洋广场4182兰泰大厦4084众鑫大厦3786中部板块企业天地3986同济新城乙级写字楼租金及入住率（2008年第一季）区域物业名称最新租金（人民币/平方米/天）入住率（）科技城2481金融广场2282西部板块贸易大厦1983海森大厦2184三六大厦1986南证大厦2081中部板块奥孚力大厦2484近年来，嘉定写字楼市场突破原有的商务区格局，向外围发展。一些新的商务板块崛起，逐渐成为中高档写字楼租赁、销售市场的中坚力量。本项目所在区域即是其中之一。基于嘉定区的开发、来发展动向和各行业对写字楼的需求，在中部板块内投资次项目，是一个不容错过的机遇。但是需要注意的是，本项目写字楼开发期间正值经济萧条期，建成上市时期市场难以预测，一次将面临一定的资金风险和销售压力，但是通过恰当的定位和营销，可以消除部分风险。四、项目定位41产品定位产品定位中端，乙级写字楼。本项目位于上海嘉定区，嘉定区虽然市场潜力大，但现期市场还处于早期发展时期，高端写字楼尚不具备与其造价相应的竞争力。考虑到当前经济与金融环境，企业处于过冬期，非常注重成本和经营费用的控制，因此呈现迁出城区，选择价廉写字楼办公的态势，兼顾同济新城内其他写字楼都是中端定位以及目前租售情况良好，和我们的客户定位为江浙一带中小企业，本项目定位中端相对合理。42客户定位结合本项目毗邻大型研发区和项目选址方便的交通特点，客户主要定为江浙沪的研究型企业或对交通要求比较高的制造业企业。它们在上海设立销售中心，办事处，子公司等。43SWOT分析431优势1）方便的交通规划用地西北面和东北面都有宽敞的公路，方便驾车；西南面有步行道，人车分离，道路利用率高。规划用地距同济新城唯一交通站点绿苑路同济大学站有高度可达性。2）开发难度低规划用地属于一类用地，无动拆迁工作，只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。3）自然条件地块沿河，风景成为突出优势，周围没有很高的建筑，建筑朝向好，从而采光通风好。4）周边环境离曹安公路距离适中，车流噪音和灰尘影响小。432劣势1）人气由于周边多数地块尚待开发，本地块不如西北面的具有人气，周边距其他办公性建筑较远。2）居住区的影响本地块与居住区公用北边的国豪路，居住区人/车流量大，影响写字楼里的员工上下班。居住区早晨比较嘈杂。3）市政配套地块以及其周边市政设施不完善，待改进。433机会1）东侧研发区东侧规划中的研发区具有相当的规模，对研究性企业来说，紧挨研发区设办事处、子公司，是非常有利的。2）交通条件的改善多处修建的曹安公路运量下降幅度大，在建的地铁也将于近年通车，完工后，同济新城对外交通条件大为改善，将吸引一批企业。434威胁1）经济金融目前，全球经济下滑，写字楼市场受到影响，价格下跌，空置率升高。2）安亭安亭的发展建设更容易形成具有吸引力的商业办公区，长期上逐渐体现集中优势，对本项目构成威胁。3）在建写字楼西北侧在建写字楼与本项目定位相当，周边交通也便利，人车流动干扰相对较小，人气优于本项目。44价格定位周边写字楼租金周边写字楼分高端、中端、中低端，出租率在85左右。通过调查，各选取部分具代表性的写字楼实例名称档次月租金面积平方米日租金元/（平方米天）曹安国际商城高480061262永惠大厦中900020016V6时代低180055109实例名称详细信息曹安国际商城嘉定区曹安路1855号永惠大厦黄浦区/永惠大厦/西藏南路765号V6时代嘉定区安亭镇新源路155弄嘉定区楼价走势（见三，统计图，P5）日租金如下档次价格（元/平方米）高26中16低11考虑近期房地产市场趋势，写字楼的出租率和租金有较大下降的可能。价格定位照顾本项目档次，交通，容积率等指标，本写字楼定价每平方米20元/天。五、建设内容与市政配套51项目建设内容511建筑设计1本项目由建筑工程设计综合甲级资质的民营设计事务所上海三益建筑设计事务所，设计风格简约、现代。2项目设计符合国家制定的设计规范、规定、规程，同时符合上海市相关的设计规范和规定。3本项目选址临近同济公园，专享珍稀生态资源。建筑设计积极融合人本主义与生态意识，楼体采用简洁的几何形体，以成熟的现代建筑科技为基础，由钢构架及玻璃幕墙组成外立面，满足充足的自然采光与通风，形成晶莹剔透的建筑形象。彻底告别传统写字楼的亚健康状态，契合当今推崇的生态办公大厦，为员工创造一个安全、舒适、健康的工作环境。512建筑结构设计1本项目为多层办公建筑，地下1层，地上按6层设计，高205米，位于上海市嘉定区曹安公路与绿苑路交汇处。2本项目建筑功能定位为乙级写字楼，部分达到5A级写字楼水平。3屋面设置室外休闲、绿地。4地下空间地下一层各种配套设施用房及地下停车场所。513暖通设计1本项目为乙级写字楼，设备材料应选择价格合理的中档品牌产品。2本项目暖通设计保证新风供应和所有房间的通风要求，必要时设立独立的新风供应系统和排风系统。新风口和排风口的布置要和建筑设计紧密结合。3写字楼拟采用双管水系统中央空调，冷源来离心式冷水机组，热源由市政热力管网提供，可分层、分区控制，以减少施工难度和初期投资。514给排水1给水系统的设计应避免水质由于水箱和管路产生二次污染。2排水设计采用合流制排水，生活污水经化粪池处理后再排入城市管网，屋面排水采用内排水方式。3热水供应拟采用统一的中央电热水器。4净水供应拟采用统一供应的净水装置。515强电设计1本项目属于多层建筑，根据国家标准属二级负荷，无特殊要求。2二路供电电源由供电部门区域变电站以电缆引入，电压为35KV，经楼内电力用户站降压后分配电力。3照明方式地下室设置应急照明，常用照明，及应急指示灯；楼内用户照明采用普通照明方式；公共部位除设置外，还需设置应急照明及应急指示灯。消防楼梯处设常用照明和应急照明。4建筑物采用TNS联合接地，接地电阻1，且大楼钢结构主筋相互连接成环，外立面金属门、窗均与接地可靠连接；卫生间设置等电位箱。5防雷系统本项目为三类防雷建筑物，采用装设在建筑物上的避雷带做接闪器，避雷带应沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷击的部位敷设，利用结构柱头外侧主钢筋做引下线，桩基做接地极。6消防系统参照商务楼消防规定，在地下车库及办公区域建立报警（烟感、温感）及联动（包括紧急广播）系统；喷淋系统同时设置消防栓及其他防火设备。516弱电设计1闭路电视监控系统摄像机位置各电梯轿厢，地下车库出入口，地下车库内部，地下车库进入单体楼地下室电梯厅处，办公底层出入口，消防安保中心门口，室外停车场。监控中心和消防中心统一考虑。系统集中供电2车库管理系统系统采用CAN总线的通讯方式，避免了传统RS485网络采用轮询方式的低效率之弊，大大提高了系讯速度和效率。系统兼容性强，可与同系统中多个管理子系统结合使用，轻松实现一卡通管理系统。系统采用32位高速运转处理器和超大容量存储器；脱机、脱网工作时，不影响出、入库及数据记录存储功能。出、入库读卡认证由一台读卡机完成，替代了以往入库与出库所用读卡机各自分开模式，降低了用户采购成本。停车库出入口处装设声光设备，方便用户寻找所分配车库车位。用户进入车库存车时语音提示“请读卡确认车辆已停好”，很好的避免了因用户停留在车内，而车辆上行存放导致的人身安全事故。同时，当系统出现异常情况后，显示屏也将显示异常代码，提示管理员检修。立体车库（敞开式）管理系统与停车管理系统无缝链接，可完成车位引导功能，减少车主因寻找所分配车位带来的麻烦。车位信息查询功能当车主取车时忘记所停放车辆的车库位置时，可在任一控制机或车库读卡器上读卡，系统将语音提示车主正确的车库位置。可根据不同用户车型分配不同车型车位，临时用户由管理员先预置车牌，再存车。3门禁各单元门口设置门禁。地下车库进入电梯厅设置门禁。4机电设备监控系统给排水系统监测各楼宇屋顶水箱高、低水位自动报警监控地下室集水坑高、低水位监控给水系统地下水池高、低水位监控生活水泵运行及故障监控净化水装置运行及故障监控消防泵的运行状态监控送排风系统楼宇地下室排风机故障监测地下车库排风兼排烟风机故障监测地下车库新风机运行监测其他设备车辆出入口进出口管理机运行故障信号监控电梯运行状态及故障监控5楼宇信息系统电话通信系统数据传输系统6有线电视双向宽带信息传输系统7移动通信和寻呼通信系统实现地下停车库及电梯轿厢内通信无盲区8大楼内部无线对讲系统写字楼无线局域网系统因特网进行商务活动等。9弱电防雷系统在机房弱电配电输出端安装电源避雷器；在机房UPS输入端安装电源避雷器；在机房弱电井道处安装电源避雷器；在电梯机房电源进线处安装电源避雷器。10大楼综合布线系统建立无线局域网并覆盖整个写字楼区域内，使商务人员能自由地通过52市政配套521通信每户设置电话/数据通信配线箱，由2对电话线和一根五类线入箱，可用于电话和宽带数据网络通信，通信信号覆盖大楼。522供电市政双路供电，双路电缆引入。总容量2500KVA，每平方米供电量008KVA。市政双路电源自动切换。523上水根据有关技术指标，本项目规划最高日用水量约300立方米。区域供水单位为上海嘉定自来水有限公司安亭水厂，其最大日供水能力12万立方米能够满足本项目需求。524下水本区域属于已建的上海市嘉定区雨水污水系统安亭国际汽车城片，能够满足本项目的下水需要。525供气本项目今后将使用天然气，根据有关技术指标，预计规划最高日用气量1500立方米，届时需要结合道路工程，埋设合适的燃气管以适应传输天然气的要求。53消防本工程消防给水按多层建筑设计，设有室内消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统、温感探测器和烟感探测器、火险报警及消防联动系统。火灾报警及消防联动系统、广播系统的控制室在一层，火灾报警控制主机、直通对讲、自动喷水灭火系统、联动广播及电源设备。每层应设置一个DN65的室内消火栓和一个消防自救卷盘，水带长度宜采用25M。自动喷水灭火系统的水流指示器可以不按每个防火分区、每个楼层设置，而是根据商业单元的划分，每个商业单元设一根喷淋立管、一个信号阀、一个水流指示器、一个末端试水阀，信号阀及水流指示器的信号接至消控中心或安防值班室。54节能变电所设置在接近负荷中心处，并选用国家颁布的节能型设备，降低能耗。照明尽可能采用节能高效的灯具。空调冷却水循环使用。六、建设方式与进度安排61公司组织上海欣欣房地产有限公司为本项目的发展商，注册资金为8000万人民币，项目开发公司实行总经理领导下的总经理负责制，总经理由总公司任命。项目开发公司下设经营管理机构，包括工程部、市场营销部、财务部、行政部等机构，负责合作公司的日常经营管理工作。62物料供应由于项目属于乙级写字楼，档次和质量无需追求高档次，因此本项目所需物资与设备均从中国国内市场选购、租赁。63工程招投标本项目计划采用公开招投标进行施工总承包，电梯、空调、幕墙、内装修等分包工程由总包方进行招标。64施工组织641前期工作1项目开发筹、融资至2009年4月底完成2初步设计和施工图设计至2009年5月底完成3各种批文的报批工作至2009年5月底完成4工程招标于2009年6月底完成642施工阶段1施工准备2009年6月初2009年7月初2桩基工程2009年7月初2009年10月初3土方工程2009年10月初2010年1月初4地下结构工程2009年11月初2010年2月初5主体工程2010年2月初2010年6月初6安装与装修工程2010年2月初2010年10月初7室外总体2010年6月初2010年10月初643竣工准备与验收备案2010年10月初2010年11月初644投入使用2010年11月初2010年12月初65进度计划本项目拟建设成为乙级写字楼，将于2009年6月份完成项目前期各项准备工作并进入正式施工阶段，预计的项目建设周期为15年（2009年6月至2010年12月）。七、投资估算与资金筹措71投资估算本项目建设投资估算的范围为总建筑面积35000平方米，占地面积10000平方米，容积率为35，地上层数为6层，地下一层，总投资粗略估计值为9000万。项目建设期为15年，第一年投入总投资的70，第二年上半年投入总投资的30。企业自有资金4000万,在第一年全部投入。72估算数据721建设投资估算预测建设期内年平均价格变动率为2，开发期贷款利率为540。涨价预备费的计算第一年固定资产静态投资额I11097123707679861（万元）第一年涨价预备费PF176798611211153597（万元）第二年固定资产静态投资额I21097123303291369（万元）第二年涨价预备费PF232913691215199233（万元）该项目建设期涨价预备费PFPF1PF215359799233252830（万元）开发期贷款利息第一年固定资产投资额除利息外1122406707856842（万元）第一年贷款额785684240003856842（万元）第一年开发期贷款利息（年初贷款本息累计本年贷款额/2）年利率（03856842/2）54104135（万元）第二年上半年固定资产投资额除利息外1122406303367218（万元）第二年上半年贷款额3367218（万元）第二年开发期贷款利息（年初贷款本息累计本年贷款额/2）半年利率（38568421041353367218/2）54/2145794（万元）开发期贷款利息104136145794249929（万元）建设投资估算项目内容单方投资（元/M2）投资额（万元）A土地使用费107143375000B前期开发费991934718B1可行性研究费105368B2勘察设计费312510938B3工程设计招标管理费051180B4工程施工招标管理费050175B5施工招投标代理费4381533B6人防费600021000B7执照费100350B8审照费050175C建筑工程安装费125000437500C1桩基础工程费1200042000C2土建工程费89000311500C3水电设备及安装费1100038500C4电梯设备及安装费1300045500D工程监理费17506125E配套设施费48000168000E1大市政配套费30000105000E2小市政配套费1800063000F建设单位管理费700424513G工程保险费3751313H工程承包管理费514318000（AH项）工程费和工程建设其他费3043341065168I预备费1635457238I1基本预备费（AH项3）913031955（AI1项）固定资产静态投资部分3134641097123I2涨价预备费722425283（AI项）除贷款利息外的固定投资3206871122406J固定资产投资方向调节税000000K开发期贷款利息7141249929（AK项）合计为开发期总成本3278281147399经计算得知，开发期总投资成本为1147399万。722经营成本估算项目内容年平均费用（万元经营期成本514081销售费用36722物业及维护费450583能源费29494保险费84525管理费用450586营销费169057固定资产折旧、摊销36728房产税220329营业税金及附加10189873项目资金筹措本项目的自有资金来源有房地产开发公司自有资金4000万，占总投资额的3486，向银行贷款722406万。八、经济效益分析81分析依据及说明本财务分析根据国家现行财税制度以及项目经营计划，抵押贷款期限15年，贷款利率540，目标收益率设为10，项目建设期15年，出租期485年。82经营方案根据市场分析和对本项目的功能定位，本写字楼用于出租1项目总建筑面积30000（M2）2项目可出租面积30000085255003年租金毛收入25500203601836（万元）4年租金净收入年租金毛收入销售收入固定资产折旧摊销房产税营业税金及附加（物业及维护费能源费保险费管理费用营销费）1836（12125552）118422132192（万元）5项目总开发价值1836（110）4851）10（110）4851817956（万元）6项目总成本11474万元7自有资金4000万元8抵押贷款项目总成本自有资金1147440007474万元9贷款年还本付息额7474540（1（1540）15）73966（万元）10财务净现值NPV自有资金现金流量表单位（万元）年末011516485股本金投入4000净经营收入132192132192抵押贷款还本付息739660自有资金净现金流量400058226132192税前财务净现值NPV前40005822610（11（110）15）13219210（11（110）335）（110）153463372（万元）税后财务净现值NPV后40005822610（11（110）15）13219210（11（110）335）（110）151000459（万元）11财务内部收益率FIRRI111时，NPV1437082万元I212时，NPV224826万元FIRRI1NPV1I2I1）NPV1NPV211437082（1211）（43708224826）1194612动态投资回收期PT（累计贴现值开始出现正值的年数1）上年累计贴现值的绝对值当年净现金流量的贴现值15（81）0528052898384220053年13利润总额项目总开发价值项目总成本销售税金及附加1817956（1555）114745696594（万元）14开发商成本利润率开发商利润总额项目总成本5696594114741004964815成本收益率年净租金收入项目总成本132192114741001152183项目税费营业税及其附加555企业所得税率33盈余公积金按10提取，公益金按5提取84盈利能力评价项目内部收益率为11946，按10的目标收益率测算的财务净现值为1000459万元，动态投资回收期为220053年。项目在财务上是可行的。85清偿能力评价本项目拟向银行申请长期贷款（含息）7474万元，项目法人将用销售回笼资金、经营收入还款，预计贷款偿还期15为年，项目偿债能力良好。九、不确定性分析91敏感性分析由以往相同写字楼的敏感性分析数据可知，全部投资的净现值和内部收益率受销售价格、建设成本变化的影响较大（较敏感）；自有资金的净现值和内部收益率受销售价格变化与建设成本变化的影响相对不敏感。而对整个项目而言，即使遇到房地产市场波动较大，楼盘竞争激烈等不利因素，本项目的开发仍然有较高的盈利能力。92项目的盈亏平衡分析现以出租率为变量，对本项目进行盈亏平衡分析，具体测算数据如下盈亏平衡分析出租率0204080100FNPVI1040001384812304646089076盈亏平衡点306由上述分析，我们可以知道，当出租率为306时（假定价格不变），项目处于盈亏平衡点，此时刚好能够收回成本，由出租率和出租收入之间的关系，我们可以知道，当出租单价下降306时，该项目刚好能收回成本。93风险分析931项目整体潜在风险1金融风险近期，全球性的金融危机席卷各国。很多企业的经营业绩下降，上海地区的企业承租能力下降，使本项目出租难度增大，甚至在今后很长一段时期内出现高空置率的情况。2供求风险由于金融危机使很多企业退租，所以近期写字楼市供过于求的，该项目的推出初期可能会有比较高的空置率。但考虑到2010年世博会将在上海举办，可能会对写字楼的出租有一定帮助。3政策风险由于政府宏观调控在住宅市场上取得了一定成绩，大量资金进入办公务业市场。目前商务部已经注意到商业房地产的过热倾向，因此不能排除政府部门对办公房地产宏观调控的可能性。932写字楼潜在风险1周期风险房地产市场存在周期波动和景气循环现象，由于近年来写字楼市场的供应量急剧扩大，2008年前后已经进入调整期，此时恰逢本项目入市，由于市场环境的变化导致目前的定位和定价出现偏差。这是本项目面临的最大风险。2区位多极化风险未来新建写字楼，将出现区位多极化特点。随着城市改造的不断深入，中心城区土地范围供应紧张。ABC写字楼地处嘉定，租金相对较低，对那些承租能力较差的企业比较有吸引力。3产品类型多元化风险本项目仍然是传统的乙级写字楼产品。传统的乙级写字楼可能依然是多数企业的首选，但是随着“总部经济”的崛起，低密度生态型的单体办公楼可能占领市场制高点，造成本项目目标客户群的部分流失。933商业潜在风险我们对未来商业的走势看好，但是值得注意的是，我们对商业物业的未来价格判断是基于目前全市的商业发展形势、区域发展潜力和宏观环境的利好来总体评定的。但这并不说明，未来市场没有风险，相反，我们认为基于以下几点，商业市场有一定风险。1经营风险商业经营需要极高的市场驾驭能力，任何微小的细节都可能导致项目失败。特别是本项目周边商业氛围不浓，区位条件较差，对商业经营是个巨大的挑战。另外，商业部门对宏观经济变动、市场变化十分敏感，而高端的定位将导致经营比较困难。经营风险是商业部门的最大风险。2区位风险基于商业经营的特殊性，本项目的成功依赖于嘉定地区以及同济大学的兴旺繁荣。而目前同济新城区域的形象还有待提高，市场环境还需要悉心培育。94风险的多方案规避一般而言，系统性的风险是不可避免的，个别风险应当通过本项目前期的科学规划、后期的科学管理来加以规避。我们在前期的产品策划、价格定位、财务分析中已经充分考虑了风险的因素。1采取灵活的面积分割，以适应不同企业不同面积的需要以及同一个企业不同时期的面积需要。2在服务上做到以人为本，以客户价值为中心，提高本项目的核心竞争力。特别是对核心客户、重点客户加强公共关系管理，提供有针对性的全面服务。3经营方式方面可以创新，采取合作经营、利润提成等各种方式，降低经营风险。4融资渠道创新。通过多渠道多方式融资，避免房地产金融市场变化带来的损失。5立足整个上海市而不是局限于嘉定地区，针对上海客户制定完善的营销方案，高屋建瓴、抢占市场。十、社会及环境效益分析101社会效益分析本项目主要为乙级的写字楼的开发建设。作为由本项目与其周边写字楼所组成的写字楼群体中的一个重要组成部分，其建成将极大的推动写字楼群的整体升值，提升其在嘉定区的综合竞争力，将获得巨大社会效益，其主要表现在1促进地区商务与文化交流嘉定区文化气息浓厚，品味高，对商务的发展和兴盛有促进作用，同时商务的发展也会促进文化的进一步繁荣。本项目致力于从优质产品层面向文化内涵层面的上升，在以文化提升项目魅力的同时，实现商圈范围内商务与文化的进一步交流。2利于中小企业运行及项目的开发运营该项目写字楼价格较为低廉实惠，出租对象主要设定为中小企业，对缓解有些中小企业因资金短缺所造成运行困难的情况具有普遍积极意义，同时反过来也可以有助于项目的开发运营，实现双赢。3增强写字楼群的整体竞争力，提升周边地价该项目运营的成功将有利于周边写字楼群的整体规划和发展，有助于从整体上提升写字楼群的竞争力，同时可以提升周边地区地价水平，使周边物业保持增值，带动周边房地产市的繁荣。4