安康恒口示范区天怡养老公寓项目可行性研究报告

1安康恒口示范区天怡养老公寓项目可行性研究报告编制日期2015年11月2目录第一章总论711项目概况7111项目名称7112项目建设单位7113研究工作的范围和内容712项目基本情况7121拟建项目地点7122建设内容与目标8123项目投资及资金筹措8124建设期限9125经济效益预期913可行性研究报告编制依据9131政策性依据9132法规、方法依据1014综合评价10第二章项目建设背景及必要性1121项目建设的背景1122项目建设的重要性和必要性12221社会养老压力不断增大12222有效应对人口老龄化，构建和谐社会的需要12223设施完善、生活水平好的养老院需求不断增强12224加快安康市社会福利事业发展的需要12225缓解安康市就业压力1323项目建设的可行性13231国家政府的大力扶持13232本地优越的养老环境为项目建设提供了有力条件1424项目SWOT分析14241优势STRENGTH14242劣势（WEAKNESS）15243机遇（OPPORTUNITY）15244挑战（THREAT）163245分析结论16第三章养老市场分析1731国内养老地产行业发展环境分析17311政策环境17312经济环境19313社会环境1932养老机构现状分析20321养老机构市场现状20322养老机构性质与模式21323养老机构的入住和护理方式21324养老机构的休闲设施及娱乐活动2133养老市场发展现状22331市场需求状况22332市场供给状况2434陕西养老地产政策分析25341陕西养老政策分析25342安康养老政策分析25第四章项目选址与建设条件2741项目背景2742建设条件28421自然资源28422基础设施条件29423周边养老资源30第五章项目建设方案3151项目建设地点和建设规模31511项目建设地点31512项目建设内容和目标31513建设规模3152总体布局3253建设标准和产品标准32531环境设计建议32532养老设施建筑设计要求334533产品功能建议3454项目建设原则34541区域协调原则34542人性化设计原则34543项目建设规划原则3555主体工程建设方案35551项目规划思路35552养老居住建设3656基础设施建设方案38561交通规划38562给排水规划39563供电规划39564电信规划39第六章环境和生态影响分析4061环境和生态现状40611自然环境40612人文社会环境4162现状评估4263生态环境保护42631项目建设对生态环境的有利影响42632能耗状况及节能分析42第七章项目组织与管理4471组织机构4472人力资源配备及员工培训4473经营管理模式4474经营管理措施45741工程管理45742生产管理45743营销管理45744项目监督与评价4675建设期限46第八章劳动安全、消防与卫生防疫48581劳动安全48811劳动安全主要依据48812劳动安全的原则48813安全隐患分析48814劳动保障和安全措施4982消防49821主要依据50822消防原则50823火灾隐息分析50824消防设施5083卫生防疫51831卫生防疫的依据51832卫生防疫的原则5284安全、消防与卫生防疫综合评述52第九章投资估算及资金筹措5391投资估算53911建设估算范围53912建设投资编制说明53913建设投资估算结果及投资分析5392资金来源56第十章财务评价58101经济评价依据及范围58102财务评价参数的选取58103财务效益与费用估算581031经营收入估算581032成本及费用估算591033利润与利润分配59104财务分折60105不确定性分析61106经济评价结论62第十一章社会评价68111社会影响分析6861111项目对所在地区居民收入的影响681112项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响681113项目对所在地区居民就业的影响68112项目与所在地区互适性分析681121当地居民对项目支持681122当地政府部门对项目的支持691123当地资源条件的支持69113社会风险分折691131技术风险691132资金风险691133市场凤险701134人员风险701135政策风险70114社会评价结论71第十二章结论及建议72121结论72122项目实施建设的建议727第一章总论11项目概况111项目名称安康恒口天怡养老公寓112项目建设单位本项目建设单位安康市天怡生态旅游开发有限公司，注册资本金8600万元人民币，公司法人代表雷兴锋。113研究工作的范围和内容根据国家对可行性研究报告阶段工作范围和深度的要求，本报告对安康市恒口示范区天怡养老公寓项目建设背景、建设规模、建设条件、建设方案、环境影响与环境保护、安全、消防与卫生防疫、项目进度安排、投资估算与资金筹措、财务评价和社会影响等方面进行了综合研究和分析，并按照委托书的要求，重点突出了工程技术可行性分析和经济效益、社会效益可行性分析，提出了合理的建议，为项目建设单位和其他单位有效地进行项目决策和建设提供科学的依据。12项目基本情况121拟建项目地点本项目位于安康市西部恒口镇高明村，距离安康中心城区19公里，秦岭、巴山南北相拥，恒河、月河交汇区域，形成“两山夹一川、双河穿其间”的自热地貌。地理区位优势独特，东接荆楚、西至沔汉、南达巴蜀、北通甘宁，本项目占地规模90亩，项目建成后将对安康恒口养老服务业的发展产生重大影响。8图11122建设内容与目标1）建设内容与规模项目占地约90亩，总建筑面积约25万平米，可容纳500张床位。根据项目规划，建设内容主要以老年公寓、老年医疗护理中心、老年生活服务中心、老年休闲活动中心、物业辅助用房区五个部分组成。2）建设目标在了解和考察国内外优质养老机构的基础上，结合我国及区域传统文化、家庭观念、人文风俗，依据安康市具体的养老事业发展状况，以安享舒适惬意的老年生活为宗旨，将天怡养老公寓规划建设成为设施齐全、环境宜人、服务热情的养老机构。123项目投资及资金筹措本建设项目总投资127亿元，其资金来源渠道分三部分一部分企业自筹资金金额为4569万元，其中资本金2569万元，申请养老专项基金2000万元；其他资金为银行借款，金额为8124万元。9124建设期限本项目2016年前完成项目的前期准备工作，项目开工建设计划自2016年3月至2017年12月，建设期两年。125经济效益预期本项目投资回收期、净现值、内部收益率等财务指标均较好。主要经济数据与评价结果如下表所示评价指标所得税前所得税后内部收益率485376财务净现值（IC3）2132万元850万元静态投资回收期1409年度1552年度动态投资回收期1631年度1671年度13可行性研究报告编制依据131政策性依据1）中国老龄事业发展“十二五”规划；2）国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见国发办200019号；3）陕西省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定；4）陕西省社会福利机构管理实施细则（试行）；5）安康市社会养老机构管理实施办法；6）财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知；7）中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范；8）安康市城市总体规划19962020年；9）省国民经济和社会发展“十二五“规划及远景目标纲要；10）发改部门或主管部门批复的项目建议书；11）企业提供的相关技术资料及相关协议、资质、证书；10132法规、方法依据1）中华人民共和国节约能源法2008年；2）中华人民共和国城乡规划法2007年；3）中华人民共和国劳动合同法2007年；4）中华人民共和国土地管理法2004年；5）中华人民共和国森林法实施条例2000年；6）中华人民共和国水污染防治法2008年；7）中华人民共和国固体废物污染环境防治法2005年；8）建设工程安全生产管理条例2004年；9）建设工程质量管理条例2000年；10）地表水环境质量标准GB38382002；11）地下水环境质量标准GB/T1484893；14综合评价天怡养老公寓是一个集老年休闲、养生保健、康复预防为一体的多功能、社会化、开放式的综合性养老项目。在充分了解和分析养老行业现状的基础上，结合我国及区域传统文化、家庭观念、人文风俗，依据安康市具体的养老事业发展状况，以安享舒适的老年生活为宗旨，规划建设一座设施齐全、环境宜人、服务热情的综合养老机构。本项目符合我们养老行业的发展趋势，适应当今社会养老市场需求，与党中央倡导的建设和谐社会相一致，有利于缓解家庭养老压力，缓解当地就业压力，社会效益、经济效益显著，有着广阔的发展前景，综合评价可行。建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济和社会效益。11第二章项目建设背景及必要性21项目建设的背景（1）我国已进入老年化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7或60岁以上人口占总人口125以上，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为169亿，占我国总人口的125，而且这个数字每年都在以3的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口的20；到2050年，老年人将占全国总人口的31，届时每3人中就有一个老年人。（2）我国养老的传统观念发生根本转变随着社会养老压力的逐渐增大，我国家庭养老的传统观念也不断受到冲击。国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，空巢家庭逐渐增多。据有关数据显示，中国各省、直辖市的空巢家庭已达25以上，部分省市甚至达到36；民政部部长、全国老龄委副主任李立国曾指出，城乡老人家庭中，部分地区空巢家庭的比例甚至达到50至70。空巢家庭的增加对传统的家庭养老产生了强烈的冲击，经济上，部分老年人经济贫困；生活上，老年人身体不便，发病往往具有突然性，空巢老人面临家中无人、抢救不及时等情况；精神上，空巢老人无法享受过去的天伦之乐，加之文化程度普遍较低，缺乏兴趣爱好，离开子女后很容易产生孤寂之感，部分很少与人交流的老人甚至会产生悲观情绪，出现抑郁症状甚至厌世心理。种种情况促使我国传统的养老观念和居住观念发生根本改变。1222项目建设的重要性和必要性221社会养老压力不断增大安康作为劳务输出大市，年轻人外出打工比例高，空巢家庭比例亦居高不下，部分县区农村甚至达到50以上。这些情况使得安康市社会养老问题突出，且随着时间的推移养老压力也在不断增大。222有效应对人口老龄化，构建和谐社会的需要党中央、国务院发出构建和谐社会的口号，老龄工作涉及经济、政治、文化和社会生活等诸多领域，关系到国计民生和社会稳定的大局。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。建设社会完善、生活水平较高的养老院，可以有效满足老年人不断增长的物质和文化需求，解决老年人及其子女的后顾之忧，使老年人老有所养、老有所乐，使其子女可以全身心地投入到工作当中；为老年人提供健康锻炼和养生保健服务，也有利于老年人生活质量的提高，减轻家庭和政府的养老压力，实现安康市老龄事业与经济社会的协调发展，促进社会和谐与稳定。223设施完善、生活水平好的养老院需求不断增强空巢家庭引发的各类问题逐渐受到社会重视，越来越多具有经济能力的家庭愿意将老人送到专业养老机构照料，越来越多的老年人也愿意入住养老机构，获得专业照护，避免独自在家的孤寂之苦，与更多的老年人一起相伴为乐，安享晚年。但是，目前安康市的养老院机构还不足以满足日益增加的社会养老需求，部分养老院设施简陋，功能简单，无法满足许多家庭对老年人生活水平的要求，因此，设施先进、功能完备、服务上乘的专业养老机构应当适应社会发展需求，加快建设节奏，尽快投入使用。224加快安康市社会福利事业发展的需要目前，中国养老产业现状处在刚刚起步阶段，养老社区配套、养老院标准、13养老设施等国家规范还待完善。中国社会养老问题已引起从中央到地方政府各方面的重视，配套资金逐年增加，民政部针对城市养老的相关优惠及扶持政策正在完善，本项目建成将大力推进安康市养老服务业的发展。225缓解安康市就业压力根据相关研究，养老机构的服务人员和老人的比例至少应达到110。而对于这些服务人员，一般都需要有社会福利单位工作经验，乐于奉献自己，对于他们的品质和素质要求较高。天怡养老公寓可以招聘当地未就业人员及失业人群，对工作人员进行专业培训，培训内容可囊括心理学、护理、医疗、营养、职业道德等专业知识和技能。天怡养老公寓将致力于资源就地转化、劳动力就地消化，大量吸收有志于在家乡发展的当地居民。23项目建设的可行性231国家政府的大力扶持2015年8月16日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定了深化改革加快发展养老服务业的任务措施。会议指出，到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。2015年9月9日国务院印发了关于加快养老服务业的若干意见，陕西省政府出台了关于鼓励和引进社会资本进入养老服务领域的若干意见、省民政厅也相继出台了养老机构许可办法和养老机构管理办法等相关文件。由国务院办公厅转发、全国老龄委和发改委等部门发布的关于加快发展养老服务业意见的通知中指出，认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦，促进老年群体与其他群体和谐相处，这是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，推动经济增长，提高全体人民生活质量和水平。各地区、各部门要充分认识发展养老服务业的重要意义，采取有效措施，推动养老服务业14加快发展。通知还指出，发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活。要采取多种形式，鼓励和支持社会力量多形式、多渠道参与老年社会福利事业，增加老年福利服务设施数量，提高服务质量。地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构。引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，鼓励下岗、失业等人员创办家庭养老院、托老所，开展老年护理服务，为老年人创造良好的养老环境和条件。232本地优越的养老环境为项目建设提供了有力条件安康是中国十大宜居城市之一，具有卫生城市、园林城市、优秀旅游城市、中国硒谷、西部水城等荣誉称号。安康境内青山绿水、风景怡人，空气清新、氧离子丰富，在安康可饮富硒天然水、吃富硒保健食品，是得天独厚养老养生宝地。未来，安康将朝着生态安康、幸福安康、人文安康战略规划方向发展，因而建设集退休养老、养生健康、医养结合于一体、具有国际水准的生态养老综合示范区具有得天独厚的条件。24项目SWOT分析241优势STRENGTH1区位优越项目位于安康市汉滨区西部月河川道，地处汉江流域的月河与恒河交汇处，是连接安康市汉滨、汉阴、紫阳三县（区）的交通枢纽和商贸文化中心。2自然景观优越项目周边自然景观资源优越，凤凰山森林公园有珍稀植物资源370余种，动物100余种。石马趟手掌河、仙女洞、松鼠探路鸡山寨、绿色长廊、佛指石、凤凰台、天池盘古庙、焦山寨被并称凤凰山森林公园八景。153政策支持优越国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见国办发200019号、陕西省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定、陕西省社会福利机构管理实施细则试行、财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知乡、中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范、安康市民办公益性养老机构建设补助资金管理实施办法等政策对市民养老高度重视。242劣势（WEAKNESS）1养老服务开发起步晚养老产品的开发尚处于起步阶段，缺乏对养老产品的配套护理和产品体系的合理规划，难以满足人们对养老服务升级的需求。2养老基础设施有待完善目前本项目道路等级过低，待进一步提高，养老服务设施不够完善且缺乏管理经验。243机遇（OPPORTUNITY）1宏观养老发展机遇难得随着我国老龄化逐渐加剧，养老问题是我国急需也是必须解决的问题，同时，国家和地方出台多项政策支持养老服务业的发展，养老产业正处于黄金起步期。2养老产品关注度高目前安康市养老模式以居家养老和养老院为主，缺乏更加先进的养老机构、完善的养老设施、专业的养老康复护理服务，而养老问题日益凸显，市场需求正在加快释放。3）养老品牌尚未形成安康市养老服务尚处于起步阶段，目前市场存在的养老项目配套设施均不完善，没有高端的养老品牌入驻。16244挑战（THREAT）1周边环境建设还不成熟从目前的发展现状来看，虽然区域内的自然生态环境非常适合开展养老项目，但基础设施尚不完备，仍然需要加快建设。2行业经验不足和高端人才紧缺安康市养老处于发展阶段，行业管理经验不足，养老行业高端人才缺乏。245分析结论根据社会需求、国家政策导向、养老产业的发展趋势，从实际出发，建设高标准的生态养老项目，结合国家政策，整合社会资源，促进养老产业进步，推动区域经济可持续发展。17第三章养老市场分析31国内养老地产行业发展环境分析311政策环境（1）出台中国老龄事业发展“十二五”规划，加快老龄事业的快速发展为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，根据中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、中华人民共和国老年人权益保障法和中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号），制定出规划；主要的发展目标为建立应对人口老龄化战略体系基本框架，制定实施老龄事业中长期发展规划；健全覆盖城乡居民的社会养老保障体系，初步实现全国老年人人人享有基本养老保障；健全老年人基本医疗保障体系，基层医疗卫生机构为辖区内65岁及以上老年人开展健康管理服务，普遍建立健康档案；建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张；全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准；增加老年文化、教育和体育健身活动设施，进一步扩大各级各类老年大学（学校）办学规模；加强老年社会管理工作。各地成立老龄工作委员会，80以上退休人员纳入社区管理服务对象，基层老龄协会覆盖面达到80以上，老年志愿者数量达到老年人口的10以上。（2）国务院关于加快发展养老服务业的若干意见182013年8月16日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究确定深化改革加快发展养老服务业的任务措施。会议提出，到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。根据国务院常务会议精神，国务院印发了关于加快发展养老服务业的若干意见（国发201335号，以下简称意见），提出了加快发展养老服务业的总体要求、主要任务和政策措施，将为破解养老难题、拓展消费需求、稳定经济增长发挥重要作用。（3）中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定中指出发展养老服务业的三个指导思想1）要从加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能；2）老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路；（3）要培育和发展老年消费市场。（4）实施“社区老年福利服务星光计划”在城市，以社区居委会为重点，新建和改扩建一大批社区老年人福利服务设施和活动场所，逐步形成社区居委会有站点、街道有服务中心的社区老年人福利服务设施网络。社区居委会的老年人福利服务站点要突出实用性特点，以活动场所为主，因地制宜，力求方便实用、灵活多样，不搞小而全。新建和改扩建的街道级社区老年人福利服务设施要突出综合性特点，从当地老年人急需的服务项目入手，逐步具备多种功能。在农村，以乡镇敬老院为重点，新建和改扩建一批乡镇老年人福利服务设施和活动场地，逐步形成县市有个心、乡镇有敬老院的老年人福利服务设施网络。农村新建、改扩建的敬老院要逐步具备住养、入户服务、日间照料、文体活动等功能，并向综合性、多功能的社会福利服务中心发展。（5）出台了扶持福利性老年社区政策2000年，国家税务局下发了关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知，“通知”对由民政部门审核批准，并核发养老机构执业许可证的老年服务机构及核发社区服务设施证书的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所）给予了一定的税收优惠。19“通知”的主要内容是对福利性、非盈利性老年服务机构暂免征收企业所得税，同时对其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税也实行免征。对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。312经济环境（1）我国的老龄化处于“未富先老”的经济发展阶段我国已经进入老龄化社会，但我国和其他的老龄化国家相比有一个很大的不同，用一句话来概括就是“国外是先富后老，我国是未富先老”。根据美国人口咨询局的资料，世界上已经有70个国家进入老龄化社会，而只有中国、格鲁吉亚、亚美尼亚和摩尔多瓦四个国家的人均国民产值不足1000美元。这说明我国经济发展水平尚处于世界中下水平，但老龄化程度却己进入了发达国家的行列，呈现“未富先老”的特征。老龄化的加速对社会经济发展都将产生巨大压力。（2）我国居民收入水平城乡差距较大城镇和农村居民是构成我国社会的两大基本群体。改革开放以来，城乡居民收入差距趋于扩大。过大的城乡收入差距已成为社会发展的障碍。老年消费群体简单地可以分为农村消费群体和城镇消费群体，两者之间收入水平的差距直接决定了其支付能力水平之间的差距。（3）西部地区经济增速在全国保持领先2013年西部蓝皮书中国西部经济发展报告2013中指出，2013年西部地区经济将呈现小幅反弹式增长，在中国经济版图中所占的份额将进一步提高；工业经济平稳增长，增速继续领跑全国。313社会环境（1我国人口老龄化水平已超过国际公认的标志线水平2000年，我国已经达到国际上一般认为的7的老龄化标志线。2005年，我国60岁以上的老年人口已达143亿，占总人口的11。到2010年，60岁以上老年人口将达到174亿，约占总人口的1278，年均增长537万人。预计202020年将达到24亿，占当时总人口的16左右。（2人口老龄化需要社会解决日益突出的养老保障问题我国人口老龄化具有增长速度加快、数量增大、高龄化更加显著、农村老龄问题突出、城乡和地区之间老龄化程度差异扩大等特点。养老保障问题更加突出，劳动年龄人口对老年人赡养负担加重，社区照料服务需求迅速增加，解决老龄问题的社会压力显著加大，特别是我国第一次生育高峰的人口将陆续进入老年，他们的物质文化生活需求更趋多样化，对经济社会的全面协调发展带来的影响将会更加深刻。32养老机构现状分析321养老机构市场现状（1）国外养老市场现状目前发达国家的养老社区发展已趋于成熟，相关配套设施健全。西方国家的养老住宅发展经历了三个阶段。第一阶段为传统养老院形势，即主要运营主体为政府，保障水平较低。第二阶段为老年公寓形势，运营主体为政府和开发商联合发展模式，政府给予一定的支持。第三阶段也就是目前发展十分完善的老年社区化模式，主要以开发商为运营主体，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式。（2）国内养老市场现状1）目前我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成产业化、社会化、规范化。无针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面的研究，服务人员素质不高、社区管理、配套设施有待完善。各类养老机构仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务。目前仅部分发达城市和个别开发商开发了老年住宅。我国在这一块的发展还是相对滞后的，落后于西方发达国家。2）传统养老方式正受到严峻的挑战，越来越多的儿女为了前途而奔赴四方；终身伴随父母，已越来越难做到。另一方面，老人愈近暮年，害怕寂寞孤独，需要陪伴照料的渴望就愈加强烈。让老人生活于集护理、康复和娱乐为一体多功能21现代化养老机构，是一条两全齐美出路，养老方式向社会化的方式演变以成为发展的必然趋势，这就为养老机构的发展提供了较大空间。养老事业可以说是一项朝阳产业，未来养老机构的发展必然会推动我国养老体系的完善，缩小与发达国家之间的差距，带动相关产业的发展，为房地产开发商提供更为广阔的发展空间。发展养老机构也无疑是一件利在千秋的好事。322养老机构性质与模式目前国内养老机构按建设经营者可以划分为三种模式1、政府收益型主要由政府相关部门联合开发和经营，以出租的形式收取一定的费用。2、政府福利性主要由政府组织开发和经营管理的社会福利老年机构，即传统的养老院和福利院。3、私人经营的小规模养老机构这些养老机构主要是对一些旅馆或其他楼层进行简单改造而成，缺乏足够的配套设施；它主要面对一些无工作单位或家境较差的老人，收费较低，条件一般。4、开发商投资的大规模养老机构由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区配套设施，产业化程度高，有较好的规划设计，服务优质，收费较高。323养老机构的入住和护理方式目前我国市场各类养老机构的护理方式，根据老人是否能够生活自理的情况，一般分为以下几个等级1）三级护理定时送开水、送饭、食物加热；定期洗晒和整理床上用品；每天打扫房间、卫生间、阳台等处的卫生。许多私人经营的小规模养老机构，一般都是三级护理方式。2）二级护理在三级护理的基础上，提供洗晒收叠内外衣服及鞋袜，帮助购买各类物品，洗碗筷，提醒老人按时吃药，提供简单的保健服务。3）特一级护理主要面向年龄较大、行动不便等生活半自理的老人。在二级的基础上，提供洗头洗脸、洗手洗脚、剪指甲、按医嘱发放药品并喂服，提供简单的基础医疗护理。4）特二级护理主要面向生活完全无法自理的老人。在特一级护理的基础上，提供24小时服务；喂饭喂药；帮助清理床上卫生，及时清洗床上用品和尿布，定时协助老人翻身，提供在较好的医疗护理，但不包括重症护理及其他较为严重的医疗看护。22324养老机构的休闲设施及娱乐活动许多养老机构一般都提供棋牌室等简单的休闲设施，但较为规范完善的大型养老机构往往还提供诸如阅览室、各类球场及其他休闲设施和场所。服务较好的大型养老机构还会组织更多的丰富的娱乐活动。比如为老人做寿、组织老人家庭联谊活动、养生讲座、各类文体比赛、各类活动社团，外出旅游等等。33养老市场发展现状331市场需求状况（1）我国老年人口呈快速增长趋势，提供了庞大的潜在老年消费市场目前的中国，人口老龄化是我国经济发展过程中面临的一个新的环境。根据最新公布的20102015年老龄事业发展纲要的数据显示目前，中国老年人口占总人口比例的102以上，60岁以上的老人超过13亿，是世界上老年人口最多的国家，占世界老年人口的1/5和亚洲老年人口的1/2。中国经济的高速发展带来的是生活水平的大幅提高，随之而来的就是人均寿命的快速增长；1981年中国人均寿命为6777岁，2001。年中国人均寿命已达718岁。二十年间增加了4岁。而60岁以上的老年人每年以3的速度增加，80岁以上的老年人以5的速度增加，这意味着我国每年净增380多万60岁以上的老年人，50多万80岁以上的老年人。据专家预测，到2015年，中国60岁及65岁以上人口比重分别为1218和812，2020年为1623和1130，2040年为25和20。到2030年中国将进入“超老年型”社会。而到2050年，60岁以上的人口将达到4亿左右，占人口比重将超过252，届时，每4个中国人中就有1个老年人，老龄人口不论是绝对数还是相对数都堪称世界之最，中国将成为高度老龄化的国家。据专家预计，五十年内老年人市场消费将达5万亿元。然而就我国目前而言，可供老年人消费的老年用品市场还远远赶不上老年人的真正需求，很多方面才刚刚起步，还有许多方面仍是空白。（2）城市老年群体消费特征现今的老年人由于其特殊的生理特征、心理情况、时间经验等各方面有着明23显的时代差异，因此老年人在市场上消费自然也就具有其自身的显著特点，主要表现为消费具有自主性多年的消费经验，老年人消费有着几十年的实践经验，使得老年人有足够的理由相信自己的感受，他们在长期的选择和使用过程中，积累了丰富的经验，因此也形成了比较固定的购买消费习惯；比如对某些商品和品牌具有相当高的忠诚度。据媒体调查显示，在众多的广告媒体中，电视、网络等广告信息不是老年人所关注的，但是老年人却对平面媒体的促销广告，打折信息等广告形式容易接受。消费讲求便利性由于生理变化导致老年人行走不便，所以对于老年消费者来说，老年人的消费讲求便利性，首先他们在消费时不喜欢太远的消费地点，习惯就近消费，因此通常老年人会选择在居住地附近的商店购买商品；其次，老年人在消费目标上也喜欢定位于方便实用上，质量好、售后服务好的商品往往能够得到老年人的欢心，用得放心不必为保养和维修消费太多精力使他们最看重的。消费时追求群体性老年人由于年龄比较大，反应不是很灵活，所以老年人出门消费的时候喜欢结伴而行，选择与老伴或者是同龄人一起购物；出门购物结伴而行，一方面让购物变得不再枯燥，大家一起是一个照应，心里比较踏实；同时，老年人结伴购物，在购买商品的时候可以互相参考，大家可以互相出谋划策；老年人之间相互口碑是影响老年人营销的重要因素。3）存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求国外老年社区的购房者以老年人为主，而在国内，既有入住老年社区养老意愿，又有购房能力的老年人相比国外来说数量是很有限的。零点调查提供的数据显示，北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能多生产一些高标准的老年公寓。也就是说，在我国经济社会发展较快的地区，已经存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求。4）部分老年人的消费观念已经由被动走向主动，且在市场上相当活跃部分55岁以上的新老年人，他们的消费观念已经不同于传统老年人，他们在美容、穿着打扮、营养食品、健身娱乐、旅游观光等方面，有着强烈的消费兴24趣，他们的保险意识、精神文化消费意识加强，因此他们是推动今后老年市场发展的主要力量。332市场供给状况（1）整个供给市场处于发展初期阶段，市场供给存在缺失养老产业是一个新兴产业，虽然80年代开始在国内兴起，但主要局限在养老设施方面，相关产业发展滞后。同时，养老设施多数还是机构、政府投资，市场化程度较低。截至2006年，我国一对夫妇赡养四位老人的现象已经比较普遍，传统的家庭养老功能逐渐弱化，急需发挥社会养老功能，然而我国养老服务机构所能容纳的人数只占老年人口的08，落后于发达国家3的比例。随着我国老龄化社会发展，老人用品蕴涵着很大的市场商机，老年市场的开发潜力是十分巨大的。国家民政部社会福利和慈善事业促进司的数据表明，2010年我国老年人口消费规模超过14万亿，预计到2030年将达到13万亿元。（2）老产业市场发展趋于细分化，向产业化方向发展养老产业市场趋于细分化，出现了老年用品、老年公寓、老年护理、老年疗养、老年文化、老年娱乐、老年家政护理等多种养老服务及配套服务业。而且在操作上，逐步有民营资本进入，开始市场化进行成本运作，养老产业市场正在向产业化方向良性发展。大连第一家养老超市、重庆的“医养结合”养老方式、宁波首家养老照护培训基地、大连工人养老院与日本上村友好介护株式会社的“旅游养老方式”、海南异地养老等诸多细分形态的出现，体现了我国的养老业正在逐步产业化。（3）养老产业已成为“朝阳产业”，国内相当多省市正加大对养老产业扶持力度近年来随着社会养老需求的逐年增长，养老产业正在吸引着越来越多的投资主体。辽宁、浙江、江苏、海南等省市纷纷对本省市养老产业发展市场及前景进行研究论证，扶持并促进本地养老产业的良性发展。目前国内养老产业发展较好的地方主要是海南的海口、三亚、琼海、文昌等，陕西省各级政府对养老机构和社区养老服务设施的建设和发展要统筹考虑、整体规划，强化政府在制度、规划、筹资、服务、监管等方面的职责，加快社会养老服务设施建设。2534陕西养老地产政策分析341陕西养老政策分析为积极应对人口老龄化，建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系，根据国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（20112015年）的通知、中华人民共和国老年人权益保障法、国务院办公厅关于加快发展养老服务业的意见及陕西省人民政府办公厅转发省老龄办等部门关于加快发展养老服务业的意见的通知，制定出规划。“十二五”期间，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。到“十二五”末，全省新增养老床位126万张，老年人床位拥有率达到国家规定的30以上的要求，农村五保集中供养率达到70以上。居家养老和社区养老服务网络基本健全。“十二五”期间，全省将建成一批布局合理、种类齐全、功能多样的养老福利机构，基本形成以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑，适应我省人口老龄化发展趋势、投资主体多元化、服务内容多样化、资金管理规范化的养老服务体系。（一）城市养老机构建设。支持社会养老服务机构建设，其中建设1个省级、11个市级示范性养老服务中心，新增社会养老床位28345张。（二）农村五保供养机构建设。重点支持乡镇区域性敬老院和农村敬老院新建、改建工程，新增床位80000张。（三）社区日间照料中心建设。建设一批老年日间照料中心、托老所、老年人活动中心、互助式老年人服务中心等社区养老设施，新增床位13000张。（四）县级社会福利中心建设。力争每个县（市、区）新建、改扩建1所县级社会福利中心，主要为失能、半失能老年人提供养老服务，兼顾为残疾人、孤残儿童等特殊群体提供服务。342安康养老政策分析从安康地区目前养老行业市场看，养老公寓档次偏低，缺乏集中性较高档次养老、医疗、休闲为一体养老中心。家庭护理和敬老院等、普通社会养老机构护26理和医治条件有很大的局限性，办好养老服务业，即是社会问题也是民生工程，事关地方经济社会发展全局，只有充分发挥政府作用，打开政策大门，激发各类主体活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，才能使广大老年人安享老有所养、老有所医、老有所乐的晚年生活，促进社会和谐，推进安康经济持续健康发展。27第四章项目选址与建设条件41项目背景安康市位于祖国版图中部、陕西东南部，南依大巴山北坡，北靠秦岭主脊，东西宽约200公里，南北长约240公里，汉江由西向东横贯，构成“两山夹一川江”的自然地貌。全市最高海拔296460米秦岭东梁，最低海拔170米，海拔高低相对差为27946米。安康地缘和区位优势独特，在省际之间，处于川、陕、鄂、渝四省市的结合部，即东与湖北省竹山、竹溪、郧县、郧西连接，南与川渝两省市万源、城口、巫溪接壤，位处西安、武汉、重庆三大经济区的几何中心，故有方志称安康为“东接襄沔、西达梁洋、南通巴蜀、北控商虢”之地。在陕西省内，安康北与省会西安市周至、户县、长安和商洛市毗连，西与汉中市佛坪、洋县、西乡为邻。同时，安康也是西部少有的生态资源富集区。生物资源荟萃，森林覆盖率达605，有各类植物3000多种、动物430种，素有“生物基因库”、“天然中药材之乡”的美誉。矿产资源富集，水力资源充沛，旅游资源突出，素有“秦巴万宝山”之称，是一个适合亚热带多种作物和果木生长的综合地区。本项目建设地点位于安康市汉滨区恒口镇，恒口镇位于安康市汉滨区西部月河川道，地处汉江流域的月河与恒河交汇处，距陕南中心城市安康市区27公里，是连接安康市汉滨、汉阴、紫阳三县（区）的交通枢纽和商贸文化中心。恒口镇山秀水美，人杰地灵，文化资源丰富。境内凤凰山、福牛山梁山南北相拥，恒、月河水系发达，形成“两山夹一川，双河穿其间”的自然地貌，创造了优越的生态环境。恒口的清明古街，越岭关古战场以及民主新村等人文资源，具有明显的长江流域文化特色。2842建设条件421自然资源1气候资源恒口镇属亚热带大陆性季风气候，四季分明，雨量充沛，无霜期长。垂直地域性气候明显，年平均气温155左右。全市日照时数在14956小时18362小时之间。年降水量在800毫米1100毫米之间。全镇无霜期210270天，平均8个月以上。2地形地貌安康市地处长江上游，秦巴山区腹地，其海拔高度，温度，湿度等自然条件适宜林木及农作物的生长，木材产业发展潜力大，后劲足，市场前景广阔。安康市在地理位臵上与鄂、渝、川接壤，北依秦岭、南靠巴山，汉江自西向东横贯全境，自古为川陕鄂渝毗邻地区重要的物资集散地，襄渝、西康、阳安三条电气化铁路在这里交汇，是沟通我国西北、西南和中南的重要交通枢纽。3水资源江北工业园区过境河容水总量为21333亿M，自产水13061亿M。其中地表水10654亿M，地下水3001亿M，人均拥有水资源量为1420M。境内河流纵横，沟溪密布，汉江长江一级支流，境内流长工1102公里，流域面积在100K以上的河流有17条，5K以上的河沟有210条。汇入区29境汉江段的二级支流有蒿坪河、流水河、月河、神滩河、岚河、吉河、黄洋河；汇入的较大三级支流有恒河、付家河，多年平均径流深为355MM，年均径流总量为1306亿M。4富硒资源安康被誉为“世界硒都”，拥有世界上唯一独立的硒矿床，出露面积650平方公里，是我国迄今发现的第一高硒区，安康境内大巴山东段的成土母岩含硒量为汉中的169倍，商洛的263倍。特别是大巴山东段早古生代的某些复杂岩层，含硒量达2569PPM，富硒地层厚度达4050米，长度达400500千米。安康土壤一般含硒在15200MG/KG，最高含量为400MG/KG，水中硒含量在0014MG/KG0016MG/KG之间，富硒地带出产的动植物均含较丰富的有机硒。5林木资源安康市的森林资源非常丰富，森林覆盖率605，森林覆盖率及覆盖面积均居陕西省第一位，而恒口镇的森林覆盖率也在53以上。有各类植物3000多种，素有“生物基因库”、“天然中药材之乡”的美誉。安康市现有国有林场16个,经营面积32764万亩,占全市森林总面积1676,其中公益林24911万亩、商品林2666万亩、活立木蓄积200214万立方米。常见树种有24科44种。主要树种有马尾松、杉亩、华山松、香椿、臭椿、桦树、白薯、白腊、桂花、桂花栗、山杨、千金、榆树、漆树等。6旅游文化资源安康市古称金州，地处重要的南北过渡地带，北靠秦岭，南依巴山，北接西安，南连三峡、张家界著名国家旅游区，东接湖北道教圣地武当山以及神农架自然保护区，西邻汉中三国遗址，汉江由西向东横贯，是秦巴山地的重要组成部分和北亚热带季风地区的一部分。422基础设施条件恒口镇总面积129平方公里，共81个行政村、2个社区居委会，395个村民小组，25273户，耕地面积39万亩。有中、省、市、区驻镇单位69家，大中专院校及科研机构14家，各类企业2381家，总人口1082万人，其中常住农业30人口75万多人，集镇规划面积108平方公里，已建成面积417平方公里，共有3横5纵8条街道,建成面积中暂住及流动人口3万多人，有“三秦第一大镇”的美誉。（1）经济基础自2012年起恒口镇党委、镇政府坚持与区委、区政府的决策同频共振，坚持与地方10万群众的愿望同频共振，坚持与恒口镇的稳定发展同频共振，按照市委提出的“要把恒口镇打造成为经济强、收入高、环境好的陕南名镇”的要求，坚持“第一要务抓发展、第一责任保稳定、第一工程抓党建、第一形象抓作风”总体思路，各项工作和各项建设事业稳步推进。至今，全镇农民人均纯收入可超过5417元，工农业总产值超过95亿元。（2）供电及电讯安康市是国家重要的电力能源基地，现已104KW，西建成的安康水电站、石泉水电站总装机容量为985北电网通过安康，电力资源丰富。恒口镇的邮电通信伴随全国电信事业的发展，网络规模不断扩大。移动、联通、电信等网络具全，完全满足本项目经营生产的需要。423周边养老资源目前安康市养老项目正在初期发展阶段，但随着人们对生活品质的提高和对养老的科学认识，养老正逐步被人们接受和挑剔，市场上养老项目也逐步兴起，但随之而来的就是行业的竞争、市场的竞争，这些说到底就是资源和服务的竞争，即对客源的竞争、质量的竞争、规模的竞争以及环境的竞争，其中最主要的就是自然环境的竞争。而恒口镇本身就是汉滨区自然环境最优的地区之一，气候宜人，环境舒适，富硒的土壤更有助于人们身体健康，来此旅游的人数也逐年增多，这些都为本项目养老的发展进一步提供了优越的资源基础。31第五章项目建设方案51项目建设地点和建设规模511项目建设地点本项目建设地点位于安康市汉滨区西部月河川道恒口镇，距陕南中心城市安康市区27公里，是连接安康市汉滨、汉阴、紫阳三县区的交通枢纽和商贸文化中心。汉江流域的月河与恒河于此处交汇，恒河把本镇分为东、西两个区。全镇总面积129平方公里，耕地面积39万亩，辖62个行政村，3个居委会，总人口72万人，是陕西省人口最多的乡镇。镇内有中、省、市、区驻镇单位69家，大中专院校及恒口镇千年古镇科研机构14家，各类企业2867家，镇区建成面积417平方公里，常住人口35万人。512项目建设内容和目标项目定位中高端低密度生态养老机构项目占地规划90亩，建筑面积25万平米，容积率042，可容纳500张床位。本项目是以休闲健康养老为主题的项目，将建设有养老公寓、老年医疗护理中心、老年休闲活动中心、老年生活服务区、物业辅助用房等五大功能分区。项目目标别具一格的养老项目，提高区域知名度和美誉度通过本项目的建设，立足整合安康市的养老资源聚集，并且从专业的角度上解决老年住宅所具备和建设的问题，打造区域内别具一格的养老项目，提高恒口镇乃至安康市的知名度和美誉度。513建设规模项目规划占地约90亩，总建面约25万平米。32序号项目名称单位规模1老年公寓200002老年医疗护理中心10003老年生活服务中心15004老年休闲活动中心15005物业辅助用房100052总体布局项目建设按照“尊重自然，利用地势，合理布局”的理念，充分发掘当地优秀的自然资源，为本项目提供优美的环境，其中布局的理念有（1）充分按照地形、地势的特点，以最少的代价创造最大的效益；（2）按照老年人的生活习惯以及便利程度，合理规划居住区和活动区，提升老年人生活的便利性；（3）合理规划人流、车流，保障进出口的畅通。53建设标准和产品标准天怡养老公寓项目建设工程，符合国家有关规范、规程和相关标准。531环境设计建议具体设计参照中华人民共和国、中华人民共和国民政部编制的老年建