中国房地产市场研究报告

1、0 / 82 文档可自由编辑打印 20072007 年中国房地产市场研究报告年中国房地产市场研究报告目目录录序言序言 .1 120072007 年度中国房地产市场研究主报告年度中国房地产市场研究主报告.3 3分报告分报告 1 1：全国房地产市场分析：全国房地产市场分析.10101.1 总体市场.101.2 分物业市场.28分报告分报告 2 2：区域房地：区域房地产产市场分析市场分析.3838分报告分报告 3 3：重点城市房地产市场分析：重点城市房地产市场分析.46463.1 房地产市场总体分析.463.2 商品住宅交易市场行情分析.533.3 消费者需求调查分析.56分报告分报告 4 4：房地

2、产企业运行状况分析：房地产企业运行状况分析.5959分报告分报告 5 5：20072007 年房地产宏观调控政策分析年房地产宏观调控政策分析 .6464分报告分报告 6 6：20082008 年重点城市房地产市场走势的基本估计年重点城市房地产市场走势的基本估计 .72721 / 82 文档可自由编辑打印序言序言为客观反映 2007 年全国房地产市场运行情况，认真分析 2008 年房地产市场发展态势，在中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会和中国指数研究院的共同努力下，对 2007 年全国及重点城市房地产市场各项指标进行了认真研究，特别是对 2007 年四季度后市场明显出现调整和观望的原因及对

3、 2008 年房地产市场发展的影响进行了认真分析，并提出了稳定房地产市场发展的相关建议。本报告认为，2007 年全国以住宅为主的房地产市场在国家经济快速发展和住房需求强力推动下，继续保持了较快的速度发展，住房保障制度建设取得了突破性进展，但存在的问题依然比较突出。商品住房价格上涨过快；房地产开发投资增速加快，但商品住房市场有效供应不足，中小套型住房供不应求；中等及中等偏低收入家庭的住房问题凸现；四季度市场明显出现调整和观望，给 2008 年市场走势带来一定影响。本报告认为，尽管 2008 年房地产市场存在诸多的不确定因素，但各级政府促进房地产业健康发展的态度是坚定的，市场供需旺盛，供应偏紧的格

4、局没有变化，2008 年房地产市场运行将会在宏观经济形势影响和国家调控政策的引导下相对平稳。为此，本报告建议既要稳定政策、狠抓落实，又要因地制宜、分类指导；要不失时机地拓宽房地产融资渠道，引导资金流向，缓解房地产开发企业资金紧缺的矛盾；大力培育和发展二手房市场及租赁市场，增加住房有效供给；加强房地产信息体系建设，完善房地产预警、预报机制。本报告认为，只要认真贯彻落实好温总理在今年政府工作报告中对 2008 年住宅建设和房地产工作提出的三项指导原则和四项具体措施，我国房地产业就能够持续稳定健康发展。为便于大家阅读，本报告分主报告与六个分报告。本报告数据来自国家统计局、中国房地产指数系统(CREI

5、S)和有关房地产交易部门及中介机构。本报告得到了建设部住宅与房地产业司的大力支持。限于研究组成员的水平有限与时间仓促，本报告中仍可能有不当之处，恭请批评指正。2 / 82 文档可自由编辑打印研究主持：研究主持：中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会中国指数研究院研究组顾问：研究组顾问：宋春华研究组主要成员研究组主要成员：朱中一 莫天全 黄 瑜 邵新莉陈 晟 刘利勇蒋云峰 安 戎 郭 倩 高 静 程 舒 参与修改的专家（排名不分先后）：参与修改的专家（排名不分先后）：任兴洲 顾云昌 张 涛 刘洪玉 莫天全 才立新 刘李胜 赵 晓 秦 虹 冯长春 叶剑平 张永岳 蔡穗声 文林峰3 / 82 文档

6、可自由编辑打印主报告：主报告：2007 年中国房地产市场运行情况年中国房地产市场运行情况及及 2008 年房地产市场预测分析年房地产市场预测分析 一、一、2007 年中国房地产市场运行情况年中国房地产市场运行情况2007 年全国以住宅为主的房地产市场发展有三个特点：一是在国家经济建设快速发展和住房需求强力推动下，继续保持了较快的速度发展，市场供需总体两旺。全国全年完成的房地产开发投资同比增长 30.2%，其中商品住宅投资增长 32.1%；土地购置面积同比增长 11%；商品住宅新开工面积同比增长 21.3%，商品住宅竣工面积同比增长 5%；商品住宅销售面积同比增长 24.7%，商品住宅销售额同比

7、增长 46.5%。二是住房保障制度建设取得突破性进展，经济适用住房和普通住宅的投资加大，住房供应结构有所改善。三是二、三季度房价上涨过快，四季度后部分城市房价有所下降，全国商品房屋交易量和房价环比涨幅有所回落，市场出现观望和调整。关于 2007 年房地产市场运行的具体情况，在中国指数研究院完成的“全国房地产市场分析” 、 “区域房地产市场分析” 、 “重点城市房地产市场分析” 、 “房地产企业运行状况分析”等 6 个分报告中，做了详细论述。2007 年房地产市场中需要关注的主要问题是：1、商品房价格上涨过快、商品房价格上涨过快2007 年，由于流动性过剩、土地购买价格和开发建设成本上涨较快、对

8、房价上涨的预期和房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等原因，全国商品房价格普遍加速上扬。1 至 4 月，70 个大中城市房屋销售价格同比涨幅还在 5至 6之间徘徊，进入 5 月，涨幅升到 6以上，6 月涨幅突破 7，8 月份上涨8.2，10 月份上涨 9.5%，11 和 12 月连续两个月涨幅高达 10.5。虽然局部地区房价在年底出现一定的回调和振荡，房价环比涨幅开始下降，但整体上仍在高位运行。2007 年一至三季度，地价上涨也过快。国家统计局数据表明，全国 70 个大中城市土地交易价格平均上涨 12.8%，其中一季度上涨 9.8%，二季度上涨4 / 82 文档可自由编辑打印13.5%，三季

9、度上涨 15%。值得关注的是，本轮地价快升，并非局限于东部大城市，部分中西部城市的涨幅也较大。一至三季度，全国 70 个大中城市房屋销售价格平均上涨 6.7，而地价涨幅比房价的增幅高出约一倍。房价与地价的过快上涨，导致土地资源过快、过度向资金实力雄厚的大型房地产企业及上市公司集中，其结果，大型房地产企业在一定程度上主导了区域性房地产市场的定价权，不利于市场竞争，也不利于平抑房价，削弱了政府的调控能力。过高的房价和地价，也不利于产业的持续发展。2 2、房地产开发投资增速加快，但商品住房市场有效供应不足，中小套型住、房地产开发投资增速加快，但商品住房市场有效供应不足，中小套型住房供不应求房供不应求

10、在人民币升值、流动性过剩、房地产市场预期看好的背景下，资金通过各种途径进入房地产开发领域，以住宅为主的房地产开发投资明显加快。 2007 年，房地产开发投资同比增长比 2006 年提高 8.4 个百分点，超过固定资产投资增速5.4 个百分点。其中，商品住宅投资同比增长比 2006 年提高 6.8 个百分点。房地产投资过热的势头在 2005 年、2006 年得到初步遏制后又一次反弹。2007 年，商品住宅投资大幅度的增长，并没有缓解市场供不应求的矛盾。统计数字显示，需求类指标的增幅依然明显高于供应类指标的增幅。2007 年商品住宅销售面积同比增长 24.7%，高于同期新开工面积增幅 3.4 个百

11、分点，高于同期竣工面积增幅 19.7 个百分点。据 40 个重点城市 2007 年 1-12 月统计数据，商品住宅批准预售面积同比增长 10.9%，商品住宅登记销售面积同比增长 24.43%，相差近 14 个百分点。商品住房市场有效供应依然不足。商品房市场有效供应不足，一与一些开发商取得土地后没有按期开发有关；二与二手房交易和租赁市场不活跃有关；三与调整供应结构缓慢有关。2007 年，全国土地购置面积虽然扭转了 2005 年、2006 年连续两年绝对值减少的局面，实现了 11%较大幅度的增长，但一些企业在取得土地后，开发建设进程明显减慢。2007 年全国完成土地开发面积与上年基本持平，同比增长

12、0.7%，增幅较上年下降了 16.6 个百分点；完成土地开发面积占待开发土地面积为 66.8%。即使自 2004 年“8.31”以来, 有些开发企业取得的开发用地，形成有效商品房市场供应的不足一半，一半以上的还未动工开发。二手房交易市场和租赁市场不活跃，也是造成住房市场有效供应不足的重要原因。 据 40 个重点城市 2007 年 1-12 月统计数据，二手住房成交总面积同比增长 10.92%，低于新建商品住房登记销售面积同比增长近 14 个百分点；二手5 / 82 文档可自由编辑打印住房成交面积与新建商品住房登记销售面积的比例为 40%。租赁住房是城市中低收入家庭、外来人口、年轻人和刚就业的大

13、学毕业生希望选择的一种重要居住方式。但是，我国目前租赁市场也明显滞后。不少拥有两套以上住房的家庭，住房闲置，不仅浪费了资源，而且不利于改变目前住房市场供不应求的局面。近日，财政部、国家税务总局出台了关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 ，对活跃租赁市场将会起到积极的作用。住房供应结构调整进展缓慢，与旺盛的需求相比差距较大。随着住房价格不断上涨，中低收入家庭住房支付能力下降，首次购房家庭对首付款的支付能力不足，加上税收政策的引导，更多的家庭不得不选择中小套型住房。2007 年底，中国指数研究院对北京、上海、武汉、深圳 4 城市部分消费者调查显示，购房者选择 90 平方米以下的中

14、小套型住房占 40%以上，选择 90-100 平方米的也占到 35%左右。而 2007 年 1-12 月的有关数据显示，40 个重点城市新建商品住房套型建筑面积 90 平方米以下的批准预售面积、月末累计可售面积和登记销售面积占比均在 25%左右，基本上是供应多少，销售多少，中小套型住房供不应求的矛盾突出。3 3、中等及中等偏低收入家庭的住房问题凸现、中等及中等偏低收入家庭的住房问题凸现2007 年 8 月，国务院发布了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见后，低收入家庭在住房问题上有了希望，中等及中等偏低收入家庭的住房问题就凸现了出来。目前，这部分家庭享受保障性住房资格不够，商品住房价格支付

15、不起，二手房选择的余地有限，政府又缺少有效的政策支持，尤其是在房价较高、涨幅较快的大中城市，此矛盾十分突出，应该引起政府和市场的高度重视。2006 年以来，一些房价涨幅较快的城市，通过发展限价商品房和经济租用房等办法，帮助解决了部分中低收入家庭的住房困难。但同时也要看到，各地的经济发展和地方财政的承受能力差异很大，要把低收入家庭全部纳入住房保障体系，需要增加大量的资金投入；经济适用房建设也需要投入相当数量的公共资源。当前，政府应当首先将有限的资金和土地资源给予最需要支持和补贴的群体，包括纳入低收入保障的家庭和需要政府支持的中等偏低收入的家庭。对于中等收入的家庭，各地可根据实际情况，采取多种方式

16、解决他们的住房难问题；更需要政府建立多渠道的投融资机制，通过金融、财税等政策的支持，鼓励通过市场，特别是二手房交易和租赁市场解决，从而逐步形成适度、多样、6 / 82 文档可自由编辑打印梯次供应和消费模式，有计划、有步骤地解决中等及中等偏低收入家庭的住房问题。4 4、四季度市场明显出现了调整和观望、四季度市场明显出现了调整和观望2007 年 4 季度，全国 70 个大中城市房屋销售价格涨幅连续 3 个月下降，部分过去房价上涨较快的一线城市房价开始出现回落。从新建商品住宅成交量看，全国商品住宅销售面积 12 月与 11 月相比，环比下降 7.6 个百分点，其中现房环比下降 10.6 个百分点，期

17、房环比下降 3.7 个百分点，部分地区出现了有价无市的情况。11 月后，一些城市地价也大幅回落，甚至出现土地流拍。这一市场变化，使得人们对房价普遍上涨的预期发生了变化，观望气氛浓厚。市场出现这一现象的原因是多方面的，一是第二套房贷政策出台、从紧的货币政策和央行的连续 6 次加息，抑制了部分超前消费和投资性购房需求；二是保障性住房建设力度加大和限价房计划供应量的增加，分流了部分购房需求，使更多的中等及中等偏低收入家庭寄希望于通过限价房等政策性住房来解决；三是由于一些城市房价上涨过快，超过了购房者的承受能力，部分购房者不得不推迟了改善性购房计划。再加上市场波动带来的预期变化，一线一些城市房地产市场

18、在 4 季度出现调整和观望实属必然或许还将延续。但同时也要客观、全面看待市场出现的这一现象。4 季度市场出现调整和观望，在不同的地区和城市存在很大的差别，即使是北京、上海和广东一些城市，4 季度新建商品住宅成交量的下降，一定程度上也是伴随着供应量的下降而下降的。如北京，2007 年商品住宅施工、新开工、竣工面积均为负增长；上海全年商品住宅新开工面积也是负增长，12 月比 11 月竣工面积增幅下降了 3.4 个百分点；广东全年商品住宅竣工面积负增长，12 月比 11 月又下降了 0.3 个百分点。因此市场出现销售量的适度下降及房价的适度回落，从某种意义上说也是市场回归理性的表现。二、二、2008

19、2008 年房地产市场预测分析年房地产市场预测分析2008 年房地产市场运行与国家宏观经济形势和政策环境的变化，与市场本身供求的变化息息相关。房地产业与国计民生关系重大。2008 年，国家为防止经济增长由偏快转过热，将会继续加强和改善宏观调控，实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。稳健的财政政策和从紧的货币政策，也有利于防止房地产泡沫的形成与积累。房地产市场运行也将会在宏观经济形势影响和国家调控政策的引导下相对平稳。7 / 82 文档可自由编辑打印温家宝总理在今年的政府工作报告中明确指出：“要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业” ；要“促进房地产业持续稳定健康发展” 。国家在今年的

20、机构改革中，又将建设部改为“住房和城乡建设部” ，这充分说明了国家对住宅与房地产业发展的重视。因此，我们对房地产业的持续健康发展应充满信心。再从市场的需求情况看，需求旺盛仍然是我国房地产市场发展现阶段的基本特征，供给总量不足依然是当前房地产市场面临的主要问题。目前的需求主要来自四个方面：一是快速城镇化带来的新增城市人口的需求；二是国民经济稳定增长，居民收入持续增加带来的改善性需求；三是人口结构变化和旧城改造、城镇房屋拆迁带来的刚性需求；四是流动性过剩、物价上涨、通胀压力、负利率造成的投资、投机性需求。此外，还有人民币升值导致外资投资需求。综合这些因素，构成了住房需求的旺盛。从供给方面看，我国人

21、多地少的国情和国家采取的从紧货币政策，使开发建设规模难以满足需求；再加上南方一些省市受大雪和冰冻天气的影响，延续了一些项目的开工，使供需偏紧的压力进一步加大。同时，我们还要清楚地看到今年房地产市场发展中的不确定因素。美国次贷危机的警示和我国政府采取的从紧的货币政策，不仅要求控制新增贷款的总量，同时还首次采取了按季控制贷款的方式。我国房地产企业开发资金主要来自银行贷款和房屋预售款，严控房地产开发贷款，必将导致房地产开发企业资金紧缺，这将对房地产市场的供应产生影响。另一方面，信贷紧缩，也明显影响了住房的需求。2007 年，个人按揭贷款同比增长高达 88.4%。个人按揭贷款不仅有力地支持了个人住房需

22、求，而且已成为房地产开发资金来源的重要组成部分。个人按揭贷款投放量的减少，对市场的影响显然也是很大的。此外，提高第二套房贷的首付比例、多次加息，也抑制了部分改善性需求；高房价与普通居民购买力的脱节，部分城市成交量阶段性下降，引发消费者对未来走势信心的变化；信息的不透明和舆论的不恰当宣传，在一定程度上更加重了购房者的观望。尽管今年的房地产市场存在诸多的不确定因素，但各级政府促进房地产业健康发展的态度是坚定的。当前，各地正在进一步落实住房保障措施，进一步落实新建住房的结构比例要求，抓紧编制并落实 2008 年的住房建设计划和20082012 年的住房建设规划，并采取措施抑制房价的过快上涨。因此，我

23、们8 / 82 文档可自由编辑打印深信，2008 年的房地产市场，将是朝着国家明确的“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的目标迈出实质性步伐的一年，是房地产理性回归的一年。这也是各级政府、广大群众和我们房地产行业所期盼的。当然，随着企业开发资金的紧缺和市场的不断规范，企业间的优胜劣汰、合并、重组会加快。开发企业一定要把企业自身的发展目标和开发战略放在这个大局中加以调整。要在明确定位、研究开发地域方向的同时，把重点放在加强管理，提高项目质量上。三、三、20082008 年房地产市场发展的几点建议年房地产市场发展的几点建议在今年的政府工作报告中，温总理对 2008 年的住宅建设和房地产工作

24、明确提出了三项指导原则和四项具体措施。认真贯彻落实好总理这些指示，就能促进房地产业的持续稳定健康发展。为协助政府贯彻落实好总理提出的要求，我们提出如下建议：1 1、既要稳定政策、狠抓落实，又要因地制宜、分类指导、既要稳定政策、狠抓落实，又要因地制宜、分类指导目前，房地产市场中观望气氛浓厚，原因之一是观望政府近期还有没有新的政策措施出台。为了实现房地产市场的平稳发展，就要保持政策的连续性和稳定性，继续完善和落实现有的调控政策。今年，要特别落实和完善好三方面的政策。一是继续落实合理供应土地、节约使用土地的政策。切实落实各地已经制定的土地供应计划和年度住房建设计划，优先满足保障性住房、努力增加中低价

25、位、中小套型普通住房的土地供应；严格执行对闲置土地的处置力度，盘活存量土地。二是进一步落实和完善有区别的税收、信贷政策，落实保障性需求，支持自住性需求，引导改善性需求，限制投资性需求，遏制投机性需求，支持中低收入家庭购买首套中小套型住房。三是加大政府投入，进一步落实住房保障政策，扩大住房保障的覆盖面。我国地域辽阔，地区之间的经济发展和市场化程度差异很大，再加上房地产市场区域性强，因此，国家在调控房地产市场时，既要坚持统一政策，又要坚持因地制宜，分类指导，并注重发挥地方政府的主观能动性。对局部地区房地产市场出现的问题，建议由部际联席会议单位与地方共同加强调查研究，找准问题症结所在，有针对性地采取

26、管理和调控措施。要坚持市场化的政策导向，正确发挥政府和市场的作用。对一些地方正在9 / 82 文档可自由编辑打印组织建设的限价房和正在探索的经济租用房等办法，要在总结经验的基础上，争取尽早出台有关部委共同制定的指导性文件。对方向正确，制定全国性政策有困难的，应鼓励有条件的地方先行试点。建议在城乡统筹试点的地区，研究制定将城市建设用地增加和农村建设用地减少、特别是将城市住宅用地增加与农村宅基地减少相挂钩的政策，为今后长期有效的提供住房建设用地、实现土地资源最大效益和合理利用创造条件。要加强对舆论的引导，防止少数媒体将局部地区的市场波动夸大渲染。2 2、不失时机地拓宽房地产融资渠道、不失时机地拓宽

27、房地产融资渠道当前，房地产企业自筹资金在开发资金来源中的比重还很少，房地产开发资金主要依靠国内银行贷款。在房地产信贷管理进一步严格而流动性过剩的情况下，建议不失时机地拓宽融资渠道，创新房地产金融产品。支持房地产开发企业通过股权合作、上市等渠道筹集开发资金；对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动省地节能环保型住宅的企业，给予融资的支持。通过大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具，将流入房地产投资性消费的资金和保险基金、养老基金引导到住房融资市场，吸引社会资金进入住房开发和住房保障领域，以缓解由于投资渠道短缺、住房投资性需求的增加给市场带来的压力。积极探索商业性与

28、政策性相结合的住房融资模式和运作机制，实行差别化住房信贷政策、发展多样化住房信贷机构、健全住房金融风险分担和转移体系、拓宽资金渠道，支持和鼓励广大的中等收入家庭通过市场，特别是二手房市场解决住房问题，使住房资源更加合理、有效的利用。3 3、大力培育和发展二手房市场及租赁市场、大力培育和发展二手房市场及租赁市场解决群众的住房问题要坚持租售并举。目前，空置房下降、闲置房上升，发展房屋租赁，可以推动拥有两套以上住房的家庭，将房屋引向消费市场，提高住房的使用效率。为培育和发展租赁市场，建议政府要调整税收结构、合并税种、降低税率。各地要切实落实财政部、国家税务总局新出台的有关住房租赁税收的优惠政策，以活

29、跃房屋租赁市场。为促进二手房交易，在增加住房保有环节税收的同时，要减少住房流转环节的税收，并允许地方政府能根据当地的供求情况，因地制宜调整住房转让环节的营业税政策。4 4、加强房地产信息体系建设，完善房地产预警、预报机制、加强房地产信息体系建设，完善房地产预警、预报机制近期部分城市市场出现的波动和当前房地产市场中存在的很多不确定性，10 / 82 文档可自由编辑打印加重了一些地方对市场的观望气氛。这一情况的出现，也说明了加强房地产信息体系建设，完善房地产预警、预报机制工作的重要性。一是要建立和完善房地产指标体系，对房地产市场的运行进行测定、监视、评价、预测和报告，准确判断市场的运行状态；二是进

30、一步完善房地产信息的发布工作，规范发布的内容、程序、范围和时间，及时向社会提供真实完整的土地资源情况、政府年度供地计划和年度住房建设计划、房地产供求情况、租赁市场的房源、房地产租售价格等信息。通过加强信息体系建设，引导开发商理性开发，购房者理性消费，同时，为管理部门制定相关政策提供可靠依据。分报告分报告 1：全国房地产市场分析：全国房地产市场分析1.11.1 总体市场总体市场1.1.11.1.1 宏观经济宏观经济国民经济稳定快速发展，国民经济稳定快速发展，GDP 和人均可支配收入继续快速增长，和人均可支配收入继续快速增长，CPI 增速增速较高，通货膨胀现象明显。较高，通货膨胀现象明显。2007

31、 年，国民经济继续保持平稳快速发展的态势，全年国内生产总值246619 亿元，比上年增长 11.4%，加快 0.3 个百分点。分季度看，一至四季度分别增长 11.1%、11.9%、11.5%和 11.2%，总体增速平稳。居民消费价格指数增长较快，成为 2007 年最受关注的经济热点，全年平均增速高达 4.8%，尤其下半年连续六个月增速超过 5%，通胀现象明显。城镇居民人均可支配收入快速增长，全年城镇居民人均可支配收入 13786 元，扣除价格因素，实际增长 12.2%，加快1.8 个百分点。图图 1-11-1：20072007 年宏观经济形势年宏观经济形势11 / 82 文档可自由编辑打印-2

32、%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%20002001200220032004200520062007GDP增幅城镇居民可支配收入名义增幅CPI增幅1.1.2 土地市场土地市场土地购置面积进一步加大，土地开发增速有所放缓，土地有效供应依然不土地购置面积进一步加大，土地开发增速有所放缓，土地有效供应依然不足。足。2007 年是加强土地供给监管力度的一年，土地的价值在经济发展过程中逐渐体现出来。国家土地政策的重点集中在：加强土地交易规范性、调整土地使用收益分配、稳定土地供应市场等方面。2007 年，土地购置全年增长较快。2007 年全国土地购置面积 40609.18 万平方米，

33、同比增长 11.0%，增幅比前三季度回落了 6.8 个百分点。土地开发速度远远低于去年同期水平，增速比前三季度也有大幅下降。2007 年全国完成土地开发面积 26870.77 万平方米，同比增长 0.7%，增幅远低于去年同期的 17.3%，比前三季度的 11.3%也下降了 10.6 个百分点。开发商拿地后囤而不开或拖延开发的现象比较突出。2007 年，完成土地开发面积占土地购置面积比重为 66.1%，完成土地开发面积占待开发土地面积为 66.8%，土地有效供应不足。图图 1-21-2：20052005 年年 1 1 季度季度-2007-2007 年年 4 4 季度累计土地购置面积与完成土地开发

34、面积走势季度累计土地购置面积与完成土地开发面积走势12 / 82 文档可自由编辑打印0500010000150002000025000300003500040000450002005:Q12005:Q1-22005:Q1-32005:Q1-42006:Q12006:Q1-22006:Q1-32006:Q1-42007:Q12007:Q1-22007:Q1-32007:Q1-4万平方米-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%同比增长率购置面积开发面积购置面积增长率开发面积增长率数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREISCREIS

35、）从各区域土地供应情况来看，东、中、西部地区土地购置面积同比继续增从各区域土地供应情况来看，东、中、西部地区土地购置面积同比继续增长，但增速有所放缓；东、中部地区土地开发面积同比下降，西部地区土地开长，但增速有所放缓；东、中部地区土地开发面积同比下降，西部地区土地开发面积增长依然较快。发面积增长依然较快。全国各区域土地购置面积增长速度继续保持上扬。东、西部地区土地购置面积分别同比增长 8.4%、11.6%，增幅比前三季度分别回落 13.4、4.6 个百分点。中部地区土地购置面积同比增长 15.7，增幅比前三季度提高 3.1 个百分点。图图 1-31-3：20052005 年年 1 1 季度季度

36、-2007-2007 年年 4 4 季度各区域土地购置面积走势比较季度各区域土地购置面积走势比较05000100001500020000250002005:Q12005:Q1-22005:Q1-32005:Q1-42006:Q12006:Q1-22006:Q1-32006:Q1-42007:Q12007:Q1-22007:Q1-32007:Q1-4万平方米-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%同比增长率东部中部西部东部增长中部增长西部增长数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREISCREIS）东、中部地区土地开发面积同比下降，西

37、部地区土地开发面积增长较快。2007 年，东、中部地区土地开发面积分别同比下降 6.7%和 4.4%，降幅与前三季度相比发生正负转化，说明东、中部地区囤地现象更为严重；西部地区土地开土地土地购购置面置面积进积进一步加一步加大，土地开大，土地开发发增速有所增速有所放放缓缓，土地有效供，土地有效供应应依依然不足。然不足。东东、中、西部地区土地、中、西部地区土地购购置面置面积继续积继续增增长长，但，但增速有所放增速有所放缓缓。 。13 / 82 文档可自由编辑打印发面积恢复增长，同比增长 28.4%，增幅比前三季度下降 4.4 个百分点，说明西部地区土地开发有所减速。图图 1-41-4：200520

38、05 年年 1 1 季度季度-2007-2007 年年 4 4 季度各区域土地开发面积走势比较季度各区域土地开发面积走势比较02000400060008000100001200014000160002005:Q12005:Q1-22005:Q1-32005:Q1-42006:Q12006:Q1-22006:Q1-32006:Q1-42007:Q12007:Q1-22007:Q1-32007:Q1-4万平方米-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%同比增长率东部中部西部东部增长中部增长西部增长数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（数据来源：国家统计局、中国房地产

39、指数系统（CREISCREIS）土地购置费用和单价上升过快，土地开发投资和单位成本增幅较大；土地土地购置费用和单价上升过快，土地开发投资和单位成本增幅较大；土地交易价格上涨较快的情况依然突出，年底涨速有所放慢。交易价格上涨较快的情况依然突出，年底涨速有所放慢。图 1-5 显示，全国土地购置费用 4866.04 亿元，同比增长 27.6%，比前三季度回落 1.8 个百分点；单位土地购置费用达 1198 元/平方米，同比增长 16.5%，购地单价再次上升。土地开发投资 1498.49 亿元，同比增长 22.9%，超过完成土地开发面积增幅22.2 个百分点；单位土地开发面积投资额为 558 元/平方

40、米，比三季度增长了12.4%，比去年同期增长 22.5%，土地开发成本越来越大。图图 1-51-5：20052005 年年 1 1 季度季度-2007-2007 年年 4 4 季度土地购置单价及单位土地面积开发成本走势比较季度土地购置单价及单位土地面积开发成本走势比较东东、中部地区土地开、中部地区土地开发发面面积积出出现现同比下降，西同比下降，西部地区土地开部地区土地开发发面面积积增增长长依然依然较较快。快。14 / 82 文档可自由编辑打印02004006008001000120014002005:Q12005:Q1-22005:Q1-32005:Q1-42006:Q12006:Q1-220

41、06:Q1-32006:Q1-42007:Q12007:Q1-22007:Q1-32007:Q1-4元/平方米购置费/购置面积投资额/开发面积数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREISCREIS）国家统计局与发改委公布的价格指数（图 1-6）也显示，全国 70 个大中城市土地交易价格上涨较快。土地交易价格同比上涨 10.7%，涨幅比三季度低 4.3个百分点，宏观调控作用在第四季度已经显现。其中，居住用地、工业仓储用地和商业旅游娱乐用地交易价格分别上涨 12.2%、5.8%和 8.9%，涨幅分别比三季度低 5.2、0.8、4.4 个百分点，可见

42、居住用地和商业旅游娱乐用地交易价格虽然比工业仓储用地上涨相对较快，但所受市场影响也相对较大。图图 1-61-6：20042004 年年 1 1 季度季度-2007-2007 年年 4 4 季度土地交易价格指数走势季度土地交易价格指数走势1001051101151202004Q12004Q22004Q32004Q42005Q12005Q22005Q32005Q42006Q12006Q22006Q32006Q42007Q12007Q22007Q32007Q4土地交易价格指数居住用地商业、旅游、娱乐用地数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREISCR

43、EIS）1.1.31.1.3 房地产开发投资房地产开发投资房地产开发投资增幅依然过快，普通住房和经济适用房投资比重稳步提高，房地产开发投资增幅依然过快，普通住房和经济适用房投资比重稳步提高，开发投资结构进一步改善。开发投资结构进一步改善。2007 年，在固定资产投资增速逐步趋缓的情况下，房地产开发投资增速从购购地地费费用和用和单单价上升价上升过过快，土地开快，土地开发发成本越来成本越来越大越大居住用地和商居住用地和商业业旅游旅游娱乐娱乐用地交易价格用地交易价格虽虽然比工然比工业仓储业仓储用地上用地上涨涨相相对较对较快，但所受快，但所受市市场场影响也相影响也相对较对较大。大。15 / 82 文档

44、可自由编辑打印上半年开始超过固定资产投资，全年呈现出过快的发展势头。全国房地产开发完成投资 25279.65 亿元，同比增长 30.2%，增幅比固定资产投资高出 5.4 个百分点。全球资本过剩和中国经济稳定增长是房地产开发投资过快增长的主要基石。图图 1-71-7：20052005 年年 1 1 季度季度-2007-2007 年年 4 4 季度累计房地产开发投资额走势季度累计房地产开发投资额走势0500010000150002000025000300002005:Q12005:Q1-22005:Q1-32005:Q1-42006:Q12006:Q1-22006:Q1-32006:Q1-4200

45、7:Q12007:Q1-22007:Q1-32007:Q1-4亿元0%5%10%15%20%25%30%35%同比增长率房地产开发投资同比增长数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREISCREIS）图图 1-81-8：历年固定资产投资、房地产开发投资额增长率比较：历年固定资产投资、房地产开发投资额增长率比较0%5%10%15%20%25%30%35%200220032004200520062007上半年2007:Q1-32007固定资产投资房地产开发投资数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREI

46、SCREIS）房地产开发投资占固定资产投资比重有所加大，房地产行业在国民经济中的地位进一步加强。图 1-9 显示，2007 年房地产开发投资占固定资产投资比重为 18.4%，与三季度持平，比去年高出 0.8 个百分点。图图 1-91-9：历年房地产开发投资额占固定资产投资额比重：历年房地产开发投资额占固定资产投资额比重在全球在全球资资本本过过剩和中国剩和中国经济稳经济稳定增定增长长的大背景的大背景下，房地下，房地产产开开发发投投资资仍仍然增速不减，并比去年然增速不减，并比去年有所加快。有所加快。16 / 82 文档可自由编辑打印16.0%16.5%17.0%17.5%18.0%18.5%19.

47、0%19.5%20.0%200220032004200520062007上半年2007:Q1-32007数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREISCREIS）表表 1-11-1：历年房地产投资与：历年房地产投资与 GDPGDP、固定资产投资对比、固定资产投资对比年份年份GDP固定资产固定资产投资投资房地产投房地产投资资GDP增长率增长率固定资产固定资产投资增长投资增长率率房地产房地产投资增投资增长率长率房地产投资房地产投资占固定资产占固定资产投资比重投资比重2002120333435007736.429.1%16.9%23.9%17.8%20

48、031358235556710106.1210.0%27.7%30.6%18.2%20041598787047713158.2510.1%26.6%30.2%18.7%20051838688877415909.2510.4%26.0%19.8%17.9%200620940710987019382.4610.7%24.0%23.0%17.6%2007Q:1-31660439152916814.0511.5%25.7%30.3%18.4%200724661913723925279.6511.4%24.8%30.2%18.4%数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（数据来源：国家统计局、中国房地产

49、指数系统（CREISCREIS）在房地产投资增速提高的同时，房地产投资结构进一步改善（图 1-10） 。2007 年，商品住宅完成投资同比增长 32.1%，高于同期房地产开发投资 1.9 个百分点。商品住宅投资中，90 平方米以下住宅开发投资占商品住宅投资比重为23.3%，比三季度高 2.1 个百分点；经济用住房完成投资占住宅完成投资的4.6%，比三季度高 0.2 个百分点。在普通商品住房与经济适用住房投资比重均有所提高的同时，高档住房的投资比重出现了下降的发展趋势。2007 年别墅与高档住宅完成投资占住宅完成投资比重为 10.4%，比三季度降低了 0.1 个百分点。图图 1-101-10：2

50、0052005 年年 1 1 季度季度-2007-2007 年年 4 4 季度累计商品住宅开发投资结构变化季度累计商品住宅开发投资结构变化普通住房和普通住房和经济经济适用房适用房投投资资比重比重稳稳步提高，住步提高，住宅开宅开发发投投资结资结构构进进一步一步改善。改善。房地房地产产开开发发投投资资占固定占固定资产资产投投资资比重有所加大，比重有所加大，房地房地产产行行业业在国民在国民经济经济中的地位中的地位进进一步加一步加强强。 。17 / 82 文档可自由编辑打印3.9%4.9%5.3%4.8%3.3%4.1%4.5%5.1%3.6%4.2%4.4%4.6%12.2%10.6%10.3%10

51、.5%11.0%10.0%10.5%10.4%0%2%4%6%8%10%12%14%2005:Q12005:Q1-22005:Q1-32005:Q1-42006:Q12006:Q1-22006:Q1-32006:Q1-42007:Q12007:Q1-22007:Q1-32007:Q1-4占商品住宅投资比重经济适用房别墅、高档公寓数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREISCREIS）房地产开发投资资金充足，利用外资增幅最快，国内贷款定金及预付款比房地产开发投资资金充足，利用外资增幅最快，国内贷款定金及预付款比重下降。重下降。2007 年，全国房

52、地产开发企业到位资金 37256.62 亿元，同比增长 37.3%，资金来源比较充足。在房地产开发资金来源中，利用外资 649.99 亿元，同比增长 62.4%，增幅最高。由于过剩的全球资金加速流入和内地房地产市场的巨大投资回报，中国房地产市场成为外商投资的主要渠道之一，并且其“吸金”能力与日俱增。图图 1-111-11：20052005 年年 1 1 季度季度-2007-2007 年年 4 4 季度房地产开发投资各类资金来源增长率季度房地产开发投资各类资金来源增长率-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%2005:Q12005:Q1-22005:Q1-32005:

53、Q1-42006:Q12006:Q1-22006:Q1-32006:Q1-42007:Q12007:Q1-22007:Q1-32007:Q1-4国内贷款利用外资自筹资金其它资金数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREISCREIS）从各类资金来源所占比重来看，2007 年房地产开发投资的资金结构与 2006年相比有所变化。其中，国内贷款所占比重 18.7%，下降了 1 个百分点；利用外资所占比重 1.7%，提高了 0.2 个百分点；自筹资金所占比重下降了 0.1 个百分房地房地产产开开发发投投资资资资金充金充足，利用外足，利用外资资增幅最快，增

54、幅最快，国内国内贷贷款和定金及款和定金及预预付付款比重下降。款比重下降。18 / 82 文档可自由编辑打印点，为 31.6%，值得注意的迹象是，定金及预付款所占比重为 28.5%，比去年小幅下降了 1.7 个百分点（表 1-2） 。表表 1-21-2：历年房地产开发资金来源构成：历年房地产开发资金来源构成（单位：亿元）国内贷款国内贷款利用外资利用外资自筹资金自筹资金定金及预付款定金及预付款资金合计资金合计总额总额占比占比总额总额占比占比总额总额占比占比总额总额占比占比20005998138523.1%1692.8%161426.9%281947.0%20017696169222.0%1361.

55、8%218428.4%367147.7%20029750222022.8%1571.6%273828.1%462047.4%200313197313823.8%1701.3%377128.6%610646.3%200417169315818.4%2281.3%520830.3%856349.9%200521179383518.1%2521.2%703933.2%1003547.4%200626880526319.6%3941.5%858731.9%1263547.0%200737256.626960.9818.7%649.991.7%1177231.6%10628.4728.5%数据来源：国家

56、统计局、中国房地产指数系统（数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREISCREIS）1.1.41.1.4 商品房供应商品房供应全国商品房供应类指标继续稳定增长，但增速放缓；有效供应不足的状况全国商品房供应类指标继续稳定增长，但增速放缓；有效供应不足的状况依然存在。依然存在。季度数据表明（图 1-12） ，2007 年商品房竣工面积增幅低于施工和新开工面积增幅 15 个百分点以上。全国商品房施工面积 235881.61 万平方米，同比增长 21.1%，增幅比去年提高 3.1 个百分点，比今年前三季度增幅下降 1.3 个百分点；商品房新开工面积 94590.20 万平方米，同比增长 19.

57、4%，增幅比去年提高2.5 个百分点，比今年前三季度下降 2.2 个百分点；商品房竣工面积 58235.88万平方米，同比增长 4.3%，增幅比去年下降 4.4 个百分点，比今年前三季度下降 6.7 个百分点。图图 1-121-12：20052005 年年 1 1 季度季度-2007-2007 年年 4 4 季度累计商品房施工、新开工及竣工面积增长率走势季度累计商品房施工、新开工及竣工面积增长率走势19 / 82 文档可自由编辑打印0%5%10%15%20%25%30%35%40%2005:Q12005:Q1-22005:Q1-32005:Q1-42006:Q12006:Q1-22006:Q1

58、-32006:Q1-42007:Q12007:Q1-22007:Q1-32007:Q1-4同比增长率施工面积新开工面积竣工面积数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREISCREIS）2007 年，全国商品房开工率和竣工率均有所下降，市场有效供应不足的状况进一步严峻。2007 年，商品房开工率为 40.1%，比去年同期低 0.2 个百分点；商品房竣工率为 24.7%，比去年同期低 2.6 个百分点。加快开发速度和施工进度是缓解目前有效供应紧张的有效手段。图图 1-131-13：20052005 年年 1 1 季度季度-2007-2007 年年 4

59、 4 季度累计商品房施工、新开工及开工率走势季度累计商品房施工、新开工及开工率走势0500001000001500002000002500002005:Q12005:Q1-22005:Q1-32005:Q1-42006:Q12006:Q1-22006:Q1-32006:Q1-42007:Q12007:Q1-22007:Q1-32007:Q1-4万平方米0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%施工面积新开工面积开工率数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREISCREIS）图图 1-141-14：20052005 年年 1 1 季度

60、季度-2007-2007 年年 4 4 季度累计商品房施工、竣工面积及竣工率走势季度累计商品房施工、竣工面积及竣工率走势商品房供商品房供应应指指标标增增长长速速度保持了度保持了稳稳定，但增速定，但增速放放缓缓。 。商品房开工率和竣工率商品房开工率和竣工率均有所下降，市均有所下降，市场场有效有效供供应应不足的状况不足的状况进进一步一步严严峻。峻。20 / 82 文档可自由编辑打印0500001000001500002000002500002005:Q12005:Q1-22005:Q1-32005:Q1-42006:Q12006:Q1-22006:Q1-32006:Q1-42007:Q12007: