唐山市文化艺术广场项目策划报告

1、唐山市文化艺术广场项目策划报告东南大学建筑设计研究院二OO九年六月27 / 30文档可自由编辑打印目 录第一章 文化艺术广场项目城市功能及社会效益研究11.1 唐山市城市发展背景研究11.1.1 唐山市概况11.1.2 城市发展阶段分析11.1.3 目前唐山市城市发展战略31.2 文化艺术广场项目承载的城市发展责任与社会效益3第二章 项目定位52.1 项目基本概况52.1.1 地块概况52.1.2 地块四至52.1.3 项目所在区域规划62.2 同类项目的成功发展案例62.2.1 武汉琴台文化艺术中心62.2.2 上海新天地72.2.3 南京1912街区72.2.4 上海大剧院82.3 项目的

2、SWOT分析92.4 项目范围土地功能利用分析102.5项目总体定位102.5.1 建筑定位112.5.2 功能定位122.5.2 各类指标12第三章 本项目发展策略133.1 三个平衡133.2 项目开发模式分析133.2.1 BOT融资模式133.2.2 PFI模式143.2.3 TOT模式153.2.4 ABS模式153.2.5 BT模式153.2.6 几种模式对比分析173.3 本项目开发模式操作要点193.3.1 本项目开发模式的操作流程193.3.2 本项目开发的操作建议193.4 主要物产品运营发展建议20第四章 经济性分析214.1 投资额分析214.1.1 投资估算编制依据2

3、14.1.2 项目总投资估算214.1.3 唐山文化艺术广场投资估算214.1.4 商业住宅项目投资估算214.2 项目运作周期分析224.3 投资回报分析224.3.1 不同土地费用下商业住宅项目投资回报分析224.3.2 不确定性分析23第五章 结论25第一章 文化艺术广场项目城市功能及社会效益研究1.1 唐山市城市发展背景研究1.1.1 唐山市概况n 经济发展：由于1976年地震的原因，20世纪80年代初期，唐山处于边恢复边建设的时期；1986年恢复建设基本完成后，唐山经济发展驶入了快车道；1988年全市国民生产总值实现第一个翻番；1994年实现了第二个翻番；1996年跨入全国综合实力5

4、0强；2001年生产总值登上千亿元台阶；“十五”期间，全市生产总值年均增长12.7%；2006年人均GDP达32947元；2007年，唐山市GDP总量达2760亿元，排名第20，超越石家庄、济南等省会城市，已成为河北省最强的经济综合实体；随着北京去经济化趋势的发展，势必会带动唐山经济的发展。n 人口区划：现辖2县级市（迁安、遵化），6县（滦县、滦南、乐亭、迁西、玉田、唐海），6区(路南、路北、开平、古冶、丰润、丰南)和6个开发区（高新技术开发区、海港开发区、南堡开发区、芦台经济技术开发区、汉沽管理区和曹妃甸工业区）。总面积13472平方公里，人口约730万，其中市区305.53万人；2008年

5、中国最具幸福感城市群众和专家评选中（评选十名）唐山市排名第五；多次被评为国家园林城市和国家卫生城市及全国文明城市。n 地理交通：唐山市地处环渤海湾中心地带，南临渤海，北依燕山，东与秦皇岛市接壤，西与北京、天津毗邻，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊。境内铁路公路交织成网，交通发达，京沈、京秦、大秦三大铁路横贯全境。津山、京沈干线公里横跨东西，东有秦皇岛港，西邻天津港，新建的唐山港位于津秦两港之间。京唐城际铁路项目计划将于09年10月1日开工，西起北京，东到河北唐山，线路长约150公里，设计时速350公里，建成后北京到唐山的运行时间仅为30分钟，唐山将真正加入首都半小时经济圈。n 自然资源

6、：唐山气候温和，地貌多样，土质肥沃，是多种农副产品的富集产区，被称为“京东宝地”。矿产资源品种多、储量大、质地优良、分布集中、易于采选。煤、石油、天然气、石灰岩、黄金等储量都十分可观。n 历史沿革：唐山历史悠久，早在4万年前就有人类劳作生息。商代属孤竹国，战国为燕地，汉代属幽州，清代分属直隶省永平府和遵化直隶州。1878年唐山建乔屯镇，1889年改名唐山镇，1938年正式建市，是中国近代工业发祥地之一。中国第一座现代化煤井、第一条标准轨距铁路、第一台蒸汽机车、第一袋水泥、第一件卫生瓷均诞生在这里，被誉为“中国近代工业的摇篮”和“北方瓷都”。1.1.2 城市发展阶段分析唐山市城市发展大致可以分为

7、5个阶段（第一阶段至第四阶段唐山市城市总体规划如图1-1所示，第五阶段唐山市城市总体规划如图1-2与图1-3所示）。n 第一阶段：1976年以前n 第二阶段：1976年-1984年n 第三阶段：1985年-1993年n 第四阶段：1994年-2007年n 第五阶段：2008年-2020年图1-1 2008年以前唐山市城市总体规划图1-2 唐山市城市总体规划1（2008-2020）图1-3 唐山市城市总体规划2（2008-2020）1.1.3 目前唐山市城市发展战略根据最新唐山市城市总体规划（图1-2与图1-3所示），自2008年起，唐山市以“四大功能区”建设为重点，具体情况如下：n 曹妃甸国际

8、生态城：（与瑞典、意大利、荷兰、新加坡等合作，全国只有上海浦东中英生态城、天津滨海新区中新生态城可与之相媲美）到2020年，将累计投资1万亿元，建成一座120万人口的世界一流生态城市、港口城市、示范性城市、国际性城市和环渤海中心大都市；n 凤凰新城：规划面积23平方公里，是具有商务中心、文化中心、金融中心、总部基地等功能的现代化标志性新城区；n 南湖生态城：规划面积91平方公里，将成为市民中心、休闲度假胜地、在全国有很高知名度的文化创意园区和生态型示范新城；n 空港城：规划面积20平方公里，是以高新技术产业、现代物流业、现代服务业等新经济产业为支撑的国际化、创新型新城，已经完成概念性总体规划，

9、并于2009年全面启动村庄搬迁改造以及市政基础设施建设。1.2 文化艺术广场项目承载的城市发展责任与社会效益n 进一步提升唐山城市形象、城市品位和人文环境，打造唐山城市新名片；n 提供欣赏高雅艺术的场所，进一步陶冶唐山人民的情操，提高人口素质，加强唐山人民归属及自豪感；n 提升项目周边区域的综合价值，为唐山市增加又一经济增长点，将打造高品质的文化商圈，增强其区位竞争力；n 进行大面积的绿地建设，这将进一步提高城市的绿化率，改善唐山人民的居住环境；n 建成唐山市的标志性文化设施，承载传播唐山文化的重任，进一步扩大唐山文化在国内外的影响力。第二章 项目定位2.1 项目基本概况2.1.1 地块概况n

10、 项目地块形状呈长方形，南北长753米，东西宽437米，场地内地势平坦，需要大面积拆迁。总占地面积为470亩，其中120亩为唐山文化艺术广场的规划用地，另350亩为商业住宅用地（具体规划指标待定）。2.1.2 地块四至n 项目东侧为南北向主干道建设北路，东向主干道，交通便利，临街面很长，商业价值高，项目形象展示好；n 项目南侧为煤医道，紧靠华北煤炭医学院，与市政府仅隔800米左右。该方位目前无高层建筑，视线阻挡较少，景观视野较好；n 项目西侧为华岩路，河北理工大学热力学院。该方位建筑主要以多层建筑为主，视线阻挡较少，景观视野较好，距离凤凰新城片区不到2公里；n 项目北侧为翔云道，紧邻华岩公园，

11、其为市中心为数不多的公园物业。项目四至及周边情况详见图2-1。图2-1 项目四至及周边情况2.1.3 项目所在区域规划n 项目位于唐山市路北区的中心区域，东面紧邻建设北路，南面距离市政府不到800米。该区域的现状与城市的总体形象不符，属于旧城改造的重点对象，急需改造，同时该区域原为体育馆所在地，属于唐山市民休闲娱乐的集散地，因此该区域适合建设文化艺术中心，且符合城市建设的规划。2.2 同类项目的成功发展案例2.2.1 武汉琴台文化艺术中心 琴台文化艺术中心是提升武汉城市竞争力的重要工程，建成后将成为体现武汉城市风貌的标志性建筑、武汉重要的旅游资源以及市民休闲娱乐的重要场所。整个工程由琴台大剧院

12、（已建成）、月湖文化主题公园（建设中）、琴台音乐厅（建设中）和文化广场（建设中）四部分组成。n 琴台大剧院：琴台文化艺术中心一期工程琴台大剧院，占地面积36亩，由一个1800座大剧院、一个400座多功能厅及排练厅、艺术厅、停车场、餐厅等辅助用房组成。琴台大剧院全景如图2-2所示。图2-2 琴台大剧院n 月湖文化主题公园：月湖文化主题公园是以文化艺术为主题的大型城市公园，总用地面积825亩。新建18栋仿古及古典风格的配套公用建筑及大型地下停车场一处，人工开挖两处流水景观与月湖融为一体，扩大月湖水域面积约4万平方米，建成后将成为市民日常休闲、娱乐、旅游观光的场所。n 音乐厅：琴台文化艺术中心音乐厅

13、主要由一座1609座交响乐厅和一座428座室内乐厅及展厅，前厅，休息厅，后台辅助营运用房等组成。音乐厅总建筑面积35832平方米，设计一层地下室，地上4层（局部6层），建筑总高度37.2米。n 文化广场：分为两个，大剧院、音乐厅之间是布有音乐喷泉、叠瀑的流水广场，月湖对岸是可观赏水幕电影的凤凰广场。2.2.2 上海新天地上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。其占地45亩，建筑面积为6万平方米。这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门、仿佛时光倒流，置身于20世纪20年代，但是，每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人

14、的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，成为一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点。上海新天地地理位置和部分街景如图2-3所示。图2-3 上海新天地2.2.3 南京1912街区 南京1912街区紧邻总统府西侧，南邻南京文化一条街长江路，北靠南京电子一条街珠江路，离华夏第一商圈新街口仅1000米。南京1912呈L型环绕总统府，占地45亩，总建筑面积达4万平方米，其建筑融合了中式和欧式的风格，并将之注入现代时尚的商业元素，包括20多栋民国府衙式建筑及太平、博爱、共和、新世纪四大广场，配备140余个地下停车位

15、及近百个地面停车位。南京1912街区是目前南京唯一的集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌的最佳展示地。“昔日总统府邸，今朝城市客厅”是“南京1912”的目标定位，其消费人群主要锁定城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等。南京1912街区整体布局以及部分街景如图2-4与2-5所示。图2-4 南京1912街区布局图2-5 南京1912街区街景2.2.4 上海大剧院上海大剧院位于市中心人民广场，占地面积约31.5亩，总建筑面积为62803平方米，总高度为40米，分地下2层，地面6层，顶部2层，共计10层。上海大剧院是上海又一个标志性建筑，使人

16、民广场成为上海名副其实的政治文化中心。其建筑风格新颖别致，造型优美，融汇了东西方的文化韵味，白色弧形拱顶和具有光感的玻璃幕墙有机结合，在灯光的烘托下，宛如一个水晶般的宫殿。上海大剧院全景如图2-6所示。图2-6 上海大剧院2.3 项目的SWOT分析 本项目的SWOT分析如图2-7所示。图2-7 SWOT分析分析结论：n 综合本项目交通便利、未来配套完善、开发条件成熟，未来区域发展，商业、教育价值等优势，本项目适于开发城市中心多样化生活社区（含居住、休闲、商业等功能）；n 本项目拥有地段优势、规模优势、商业配套优势以及企业实力优势；n 同时，本项目也存在区域形象弱、环境嘈杂、缺乏可利用景观、噪音

17、污染等不利因素以及未来市场供求变化和政策变化等不确定因素影响；n 基于本项目本身具有的开发条件，认为本项目应在市场环境与项目条件相结合的情况下，在上述开发策略的指引下进行定位与规划，建立差异化的竞争优势。2.4 项目范围土地功能利用分析n 地块北部建设文化艺术广场，与翔云道北面的华岩公园连为一体，打造唐山市休闲文化中心，其占地面积大约为120亩；n 地块南部建设中高档住宅小区；n 地块中部建设商业圈。土地利用规划如图2-8所示。图2-8 土地利用功能规划2.5 项目总体定位总体定位如图2-9所示。图2-9 项目总体定位图2.5.1 建筑定位n 文化艺术广场建筑定位Ø “唐山”这一城市

18、名源于唐朝，因此整个建筑风格以仿唐建筑为主，弘扬大唐文化，追忆古唐遗风，同时融汇现代时尚元素，完美演绎古代历史元素与现代时尚元素的交流与碰撞，置身古唐，体验现代，实现古今对话；Ø 平面整体布局呈“T”字布局，“T”字取于唐山的“唐”的首字母，建筑以中间高，两边低布局，错落有致，呈现出山峦叠嶂的意象；Ø 建筑技术上充分发挥现代新技术的优势，贯彻节能建筑、绿色建筑、环境保护等理念；Ø 秉承生态保护的思想，遵循可持续发展原则，建设能够最大限度改善唐山人民生活品质的文化艺术广场项目；Ø 文化广场的配套设施或景观工程中融入“冀东三枝花”元素：评剧、皮影、乐亭大鼓，

19、以进一步推广唐山民俗文化；n 商业建筑定位Ø 将西方现代文化和中方古唐文化融合，并将地震文化与时尚文化融合，打造仿唐的“唐山城市客厅”；n 住宅建筑定位Ø 仿照古唐建筑，弘扬大唐文化，同时融入现代元素，建设有文化内涵、高品质、舒适的住宅建筑；Ø 利用现代技术的优势，打造节能建筑、绿色建筑，最大限度的保护生态环境。2.5.2 功能定位n 文化艺术广场定位：将其建设为全国一流的艺术殿堂和体现唐山城市风貌的标志性建筑，成为唐山市重要的旅游资源以及市民休闲娱乐的重要场所，包括唐山大剧院、艺术院团大楼、群众艺术馆、唐山图书馆、商业经营和文化广场六部分；n 商业开发定位：将娱

20、乐、酒吧、咖啡厅、餐厅、休闲购物及服务等诸多商业业态合理搭配，组合在一个永久性、专营商业的娱乐空间中，这种组合不是某一种业态的简单复制和扩张，也不是多种简单业态的复合和叠加，而是使不同行业有机互补、不同经营特色的商家资源共享、生意相得益彰，进而达到投资收益最大化的商业目的；n 住宅开发定位：面向城市中青年客户群，以舒适居家型产品为主导，体现现代建筑艺术风格，并具有开放、多元、人本、互动、共享、活力、亲和、休闲、运动、健康、进取等多种价值元素的中高档舒适住宅小区。2.5.2 各类指标表2-1 项目各类指标建筑功能用地面积（亩）建筑面积（m2）容积率文化艺术广场唐山大剧院24240001.09艺术

21、院团大楼1615600群众艺术馆168000唐山图书馆2016000商业经营168000文化广场2816000商住项目3536022002.56第三章 本项目发展策略3.1 三个平衡n 政府公共利益与投资方商业利益的平衡n 前瞻性与操作性的平衡n 城市发展推力与市场消费拉力之间的平衡3.2 项目开发模式分析3.2.1 BOT融资模式BOT的英文是“Build-Operate-Transfer”，即“建设运营转让”，是政府部门通过特许权协议，在规定的时间内，将项目授予为该特许项目设立的项目公司，由项目公司负责项目的融资、建设、运营和维护，待特许权期满后，项目公司在回收建设成本和取得合理利润后，将

22、特许权项目无偿交给政府部门的融资方式。BOT运作模式如图3-1所示。 图3-1 BOT模式运作图3.2.2 PFI模式PFI的英文是“Private Finance Initiative”，即“民间主动融资”，是政府不采取传统的由政府负责提供公共项目产出的方式，而采取促进私营部门有机会参与基础设施项目和公共产品的生产或提供公共服务的一种全新的公共项目产出方式。该模式有服务购入型以及合资经营型两种模式。（1）服务购入型这种类型的项目是由私营部门实施公共事业的建设与经营，公共部门收费以补偿私营部门对该项目所产生的成本。这样的项目主要包括私人融资兴建监狱、医院和体育场馆设施等。该模式示意图如图3-2

23、所示。公共部门PFI项目承担人公共事业最终使用者支付服务费用以补偿成本提供服务图3-2 PFI服务购入型模式（2）合资经营型这种类型项目中，公共部门和私营部门合作建设、私营部门承担主要的经营职能，双方共同分担成本和共享收益。该种类型主要应用于隧道、铁路建设项目和一般项目的二次开发或重建上。该模式示意图如图3-3所示。公共部门PFI项目承担人公共事业最终使用者以补助金等形式提供财政支援提供服务利用收费补偿图3-3 PFI合资经营模式3.2.3 TOT模式TOT 的英文是“Transfer-Operate-Transfer”，即 “移交经营移交”，是项目融资的一种形式，具体是指中方在与外商签订特许

24、经营协议后，把已经投产运行的基础设施项目移交给外商经营，凭借该设施在未来若干年内的收益，一次性地从外商手中融得一笔资金，用于建设新的基础设施项目，特许经营期满后，外商再把该设施无偿移交给中方。该模式示意图如图3-4。图3-4 TOT模式运行程序3.2.4 ABS模式ABS 融资的英文是“Asset-Backed Securitization”，即“资产证券化”，指的是以项目所拥有的资产为基础，以项目资产带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来筹集资金的一种项目融资方式。图3-5 ABS融资模式3.2.5 BT模式BT模式是由业主通过公开招标的方式确定建设方，由建设方负责项目资金筹措和工程

25、建设，项目建成竣工验收合格后由业主回购，并由业主向建设方支付回购价款的一种融资建设方式。该模式有施工二次招标型、施工同体型以及垫资施工型三种模式。n 施工二次招标型BT模式施工二次招标型BT模式是指：项目业主通过招标选定仅承担投资职能的投资人（联合体），由投资人设立具有法人资格的项目公司，并由项目公司作为建设单位对BT项目进行融资、建设组织和管理，包括项目公司自行融资、办理工程建设有关审批手续、通过公开的招投标程序选择施工承包商、监理单位和材料设备供应商等，项目建成后由业主回购的形式。按此种方式实施的BT模式项目主要有北京2008奥运会主体育馆、重庆菜园坝长江大桥南引道等。其运作方式如图3-6

26、所示。图3-6 施工二次招标型BT模式运作图n 施工同体型BT模式施工同体型BT模式是指：项目业主通过招标选定投资人（联合体），由投资人设立具有法人资格的项目公司，并由项目公司作为建设单位对BT项目进行融资、建设管理和施工总承包，项目建成后由业主回购。按此种方式实施的BT项目主要有重庆朝天门大桥项目、南京市城市快速内环东线建设项目等。其运作方式如图3-7所示。图3-7 施工同体型BT模式运作图n 垫资施工型BT模式垫资施工型BT模式是指：项目业主通过法定程序选定同时承担投资和工程施工的项目建设方（可以是联合体），项目投资方直接承担项目融资和施工职能，项目的建设管理职责由主办方承担，项目验收合格

27、后由业主回购的形式。其运作方式如图3-8所示。图3-8 垫资施工型BT模式运作图3.2.6 几种模式对比分析在介绍几种常见的融资模式的基础上，对这些模式的优点和对本项目的适应性作了对比分析，最后得出BT模式适应于本项目。对比分析过程如表3-1所示。表3-1 各模式对比分析表模式优点对本项目的适应性BOT融资模式n 投资者多以竞标方式获得BOT 项目，程序复杂，但透明度高，体现了公平、公正、公开的原则，可以有效地保证基础设施质量；n BOT 项目风险由项目公司大部分或全部承担，然后，再由公司通过一系列契约安排将风险转嫁出去；n BOT项目前期准备阶段参与方众多，协调各方法律关系难度较大，而后期的

28、管理相对简单，特许权协议届满，该项目不许清算而由政府无偿获得该项目全部资产；n 项目有限追索。贷款的偿还以项目自身的经济收入为基础，即以项目公司的未来资产和收益作为偿还的保证，不需要政府和境内机构提供任何形式的融资担保。n 本项目建成后的主要收入相对于巨额的建设投资较微薄，投资收益率过低，对投资者很难形成吸引力。PFI融资模式n 有效地吸引了民间资本投资公共基础设施建设,既可减轻政府财政负担和债务, 也改变了投资环境；n 融资风险及责任均由投资者承担, 政府不提供任何信用担保；n 有利于加强管理、控制成本；n 有利于引进先进的设计理念和技术设备；n 政府在特许权期间不出让项目的所有权, 可随时

29、检查工程的进展。n 政府仍需要对投资者进行财政支援或支付服务费用，同样对政府财政造成负担；n 对于公共设施而言，在目前经济和社会环境下，私人对公众提供的服务质量很难得到保证，在运营过程中政府担当较大的风险。TOT融资模式n TOT 融资方式只涉及经营权转让，不存在产权、股权之争；n 有利于盘活国有资产存量，为新建基础设施筹集资金，加快我国基础设施建设步伐；n 有利于提高基础设施的技术管理水平。n 难以寻找已经投产运行的基础设施项目； n 机会成本太高。ABS融资模式n 利用ABS 项目融资可拓宽我国基础设施项目融资的渠道；n 利用ABS 项目融资可降低基础设施项目融资成本；n 利用ABS 项目

30、融资可分散基础设施项目的投资风险；n 资产出售后即可以从资产负债表中剔除, 从而实现表外融资；n 利用ABS 项目融资保证了基础设施项目的安全性。n 组建的SPV公司需要获得国际权威资信评估机构授予的较高资信等级；n ABS 项目融资涉及到的许多会计、税收和外汇管理等问题都有许多不完善的地方, 甚至有的还存在着一定的冲突；n 缺乏规模化的市场投资者；n 目前我国缺少负责ABS 研究、管理的专门人员, 更没有在国际高档证券市场上进行ABS实际操作的专家。BT融资模式n 以加快公共工程建设为出发点，同时又避免加重政府财政负担；n 增加私人资本参与公共工程建设的渠道，解决城市基础设施建设资金短缺的矛

31、盾；n 发挥私人资本融资灵活的特点，启动民间资本参与公共工程的积极性；n 不断深化公共工程投融资体制的改革，使国有资本逐步退出准经营性项目。n 本项目的建设费用由投资人投入，政府在建设期不需要投入资金，不会增加政府的负担；n 回购款的回收风险较大，对投资人不公平，需要政府给与强有力的担保。 通过上述分析，建议本项目采用BT融资模式中的施工二次招标型BT模式，并且政府给予一定的土地进行置换，即建议本项目采用“BT+土地捆绑”模式。3.3 本项目开发模式操作要点3.3.1 本项目开发模式的操作流程本项目开发模式的操作包含项目确定阶段、项目招投标阶段、项目特许合同签订、项目特许公司组建和项目建设、土

32、地置换、项目移交等六个阶段，其操作流程如图3-9所示。图3-9 本项目开发模式操作流程3.3.2 本项目开发的操作建议本项目采用施工二次招标型BT模式，其操作流程复杂，面临风险繁多，包括：中标人投资能力风险、工程建设管理能力风险、项目回购风险、法律风险、融资风险。面对上述的项目风险，本项目将遵循“对风险最有控制力的一方进行风险控制”原则，表3-2中，从政府与投资方两个主体进行风险管理分析：表3-2 本项目风险管理分析主体风险管理措施政府n 在资格预审阶段要严格对投标人财务状况进行审查；n 政府聘请有相关资质的工程监理公司的监管实现质量风险控制；n 在招投标阶段，政府应该聘请专家和顾问参与BT特

33、许合同的起草、商务谈判、提供法律咨询等工作，保存项目招投标中有关筛选进程的关键信息的适当记录；n 政府对土地价格进行合理的评估。投资方n 投资方提供一定金额的履约保证金；n 项目公司应该由融资、银行贷款、概预算、工程管理、工程技术等方面具有实践经验的人员构成；n 投资方应该聘请专业施工单位来完成项目的建设；n 严格控制变更。一旦发生设计变更，双方应该就新增的工程量重新进行计价；n 在实施过程中，项目中标人应根据具体工程类别，对设计方面、建设方面、物资采购方面、设备供应等方面的情况进行深入细致地分析，完善各种合同条款并严格执行；n 投标人应该加强对项目的调查研究，全面了解项目情况，积极稳妥地制订

34、切实可行的融资方案；n 要积极稳妥地选定金融机构，根据项目的大小和所需要的资金额选择相适应的金融机构合作；n 在与金融机构就融资合同谈判时，一是提款时间与还款时间要详细测算，在满足施工的要求下，尽量缩短资金滞留项目的时间，充分发挥资金的效能；二是建设期间的股东担保合同要本着平等、互惠互利的原则积极商谈，避免双方利益受到损害；三是争取优惠利率，银行可以下浮一定利率的，要积极争取下浮。3.4 主要物产品运营发展建议表3-3 主要物产品运营发展建议主要物产品运营发展建议唐山大剧院n 明确自身的定位；n 开阔经营演出思路；n 充分开发利用有形和无形资源；n 努力追求先进管理。艺术团大楼、群众艺术馆n

35、该类物业将由文化局牵头，各业主单位共同进行管理。内部相关文化场馆资源可以考虑与演艺代理合作，进行适当的商业化运营。唐山图书馆n 运营过程中，积极开辟多种形式的经费来源渠道。商业经营部分n 为发挥规模效应，建议本部分委托给投资方经营。文化广场n 归文化局所有，其地下车库可以在满足广场业主自身需要外，向社会开放运营。第四章 经济性分析4.1 投资额分析4.1.1 投资估算编制依据n 唐山市类似工程造价指标资料n 国家、河北省关于建设工程投资估算编制的有关规定n 本项目拟建各单项工程的建设内容及工程量4.1.2 项目总投资估算固定资产投资总额包括工程建安费用、工程建设其他费用、预备费以及建设期贷款利

36、息。唐山文化艺术广场项目固定资产投资估算为99077.10万元，商住房地产开发项目固定资产投资估算为305284.79万元（不含土地费用）。4.1.3 唐山文化艺术广场投资估算表4-1 唐山文化艺术广场投资估算表项目名称建筑面积（m2）投资估算（万元）占总投资比例（%）工程费用工程建设其他费用预备费建设期利息小计唐山大剧院2400024000.0014640.0012364.802763.5353768.3354.27艺术院团大楼156003744.002283.841928.91431.118387.868.47群众艺术馆80001760.001073.60906.75202.663943.

37、013.98唐山图书馆160006400.003904.003297.28736.9414338.2214.47商业经营80001920.001171.20989.18221.084301.464.34地下建筑160006400.003904.003297.28736.9414338.2214.47合计8760044224.0026976.6422784.205092.2699077.10100.004.1.4 商业住宅项目投资估算表4-2商业住宅项目投资估算表序号项目名称投资（万元）占总投资比例（%）1工程费用144528.0047.342工程建设其他费用（不含土地费用）66482.8821

38、.783预备费79053.2625.894建设期利息15220.654.995合计305284.79100.004.2 项目运作周期分析表4-3 唐山文化艺术广场项目运作周期示意图序号任务名称2009201020112012201320147-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月1文化艺术广场建设2商住项目一期建设3商住项目一期销售4商住项目二期建设5商住项目二期销售6商住项目三期建设7商住项目三期销售4.3 投资回报分析4.3.1 不同土地费用下商业住宅项目投资回报分析参照房地产开发项目基准投资收益率，同时考虑BT项目的风险，对于投资方而言，

39、可以接受的投资利润率为15%-20%。经测算，可得不同土地费用下商业住宅项目的财务评价指标，其中三种土地费用下项目的财务评价指标如表4-4所示。表4-4 三种土地费用下商业住宅项目财务评价指标土地费用（万元/亩）财务评价指标静态指标动态指标投资利润率（%）静态投资回收期（年）财务净现值（万元）动态投资回收期（年）12619.973.9025076.694.4315016.944.0216795.324.6216215.08 4.0912654.644.71计算说明：住宅销售价格6300元/m2，商业销售价格13000元/m2，酒店式公寓销售价格13000元/ m2，车位销售价格10万元/个n

40、不同土地费用下政府应给予置换的土地费用唐山文化艺术广场项目投资估算为99077.10万元，仅靠350亩的土地不足以置换投资方进行唐山文化艺术广场建设所投入的资金，因此，政府还需利用另外一块土地进行置换。其对应关系可如表4-5所示。表4-5 不同土地费用下政府应给予置换的土地费用文化艺术广场投资（万元）土地费用（万元/亩）商住项目投资利润率（%）商住项目占地面积（亩）商住项目土地费用（万元）另一地块土地费用（万元）99077.1012619.973504410054977.1015016.945250046577.1016215.085670042377.104.3.2 不确定性分析以土地费用150万元/亩为例，进行商业住宅项目不确定性分析。n 敏感性分析由图4-1的敏感性分析可知，建设总投资与住宅销售价格是最敏感的两个因素，其次是商铺及酒店式公寓销售价格以及土地费用这两个因素。 图4-1 敏感性分析图n 盈亏平衡分析由表4-6的盈亏平衡分析可知，当商住项目的建设总投资成本增加16.72%，或住宅销售价格下降18.90%，或商业及酒店式公寓销售价格下降71.95%