昆明云锰地产提报

昆明云锰地产提报第1页/共49页上海*东盟商务大厦

发展研讨案麦哲森商业地产机构2010.9.3机密文件第2页/共49页方案构架项目思考区域发展规划区域配套分析吴家营在呈贡片区的发展地位区域交通分析项目在吴家营片区的地位项目交通分析结论区域发展前景项目界定产品解读项目解析现状拷问区域交通现状周边配套及人口现状商业、商务现状发展规划周期新城写字楼与商业发展阶段结论写字楼定位客群定位及分类昆明写字楼现状周边项目调查价格定位核心售卖策略项目推广策略执行策略商业定位解决良策项目总体定位第3页/共49页面向未来的优化方案项目核心问题写字楼作为呈贡前所未有的物业形态，怎样兑现价值最大化？继南亚财富广场之后的第二个商业项目，要怎样做好项目招商、定位、运营工作？项目写字楼作为呈贡新区的开拓者，需要怎样深挖项目核心优势？第4页/共49页区域发展规划区域配套分析吴家营在呈贡片区的发展地位区域交通分析项目在吴家营片区的地位项目交通分析结论区域发展前景第5页/共49页区域发展规划政府定位：云南省政府对呈贡新城的发展定位：建设成为高原湖滨生态特色城市，建设成为云南文化教育中心、昆明市次服务中心、国际物流中心、昆明市会展中心和云南新兴产业中心、中国西部面向东盟的国际合作平台、昆明现代化城市的示范区、西部创新基地、云南发展高新技术产业基地、云南改革开放的窗口和昆明改革开放的先行区和实验区。片区人口数量：根据新的规划发展，通过4年蓝图、3年带动、4年发展后，预测２０２０年呈贡新城规划人口达到９５万人。呈贡新区规划发展蓝图宏伟，发展潜力巨大目前呈贡城市发展已初具规模，城市形态初步呈现。我们找不到任何一个新兴城市被政府赋予那么的称号，可见政府部门对呈贡新城发展的期待。第6页/共49页

楼盘1、2—市级公务员小区、白龙潭小区、白龙潭俊园、白龙潭俊园3—昆医附二院住宅区4—正基房地产开发住宅5—米兰园6—管委会新城之星7—新南亚（春城财富）8—惠兰园9—云铜住宅10—春城财富中心11—大学城教师住宅12—县级公务员小区市政配套1—公交车场

交通中心2—昆明市少体

全民健身中心3—昆医附二院4—昆三中5—呈贡一中企事业单位1—昆明市行政中心2—市质监局、药监局、测绘院、地税局，省话剧院，市工商局3—武警昆明市支队4—市国土资源局5—南方电网供电大厦6—县公安局、县地税局大楼，县检察院，中国移动昆明公司11123589107462341562437125111实力大学城商业中心1龙润财富慧都区域规划未来，市政配套强大、行政、商业氛围好，形象佳。区域配套分析第7页/共49页吴家营片区在呈贡的发展地位本案地块所在的吴家营中心片区位置。通过以后的发展规划后，本项目坐享区位、交通与产业整合优势。片区名称所处位置重点产业用地面积（平方公里）规划人口（万人）斗南片区新城的西北部花卉产业为中心，发展生物技术、展示、交易、旅游等16.8715乌龙片区新城中部体育休闲产业13.7410大渔片区新城的西南部医药产业13.8710大冲片区新城的东北，北邻经济开发区，西邻洛羊物流中心工业18.455洛羊片区呈贡新城的北部物流产业15.75吴家营片区新城中心行政文化商务中心13.8710雨花片区新城的东南部教育、科研基地43.1520环湖湿地片区1885.5米(黄海高程)至55米宽的湖滨大道之间狭长的湖滨区域，南北湖岸线19.86公里——8.1——本项目所处片区是呈贡新城中心片区，整合多方产业发展需求第8页/共49页“大昆明交通体系建设”开始强势推进；新昆洛路、彩云路连接主城、连接环滇池城市群的快速交通网络雏形初现。快速连接主城区掀起建设新城的热潮昆洛路昆玉高速彩云路吴家营片区作为新城交通枢纽，道路规划支持力度较大，但现状交通情况一般。未来东二环北路连接三环高速，并设置公交专线，与老城区的联系将更加紧密，公共交通更加完善，对老城区居民置业的吸引力大增。区域交通分析快速连接新机场和老城区三大主城区的关系更紧密。石龙路东外环北路三环高速打破城际界限环滇池城市群协调发展的源动力环滇铁路环湖铁路第9页/共49页区域中心东面：春城公园（已经启动）南面：实力地产和七彩云南第一城商

业办公区（已经启动）西面：蕙兰园与米兰园居住小区（已经建成）北面：置信广场（已经启动）与春城财富中心商业区（已经建成）。商业商务中心项目位处于片区的金三角商业中心地带，直接辐射区域四周。置信商业广场春城财富中心本项目实力地产七彩云南第一城置信广场春城财富中心春城公园实力地产蕙兰园米兰园项目在吴家营片区的地位吴家营片区是呈贡新城最早成熟的片区。也是商业商务氛围最浓重的片区，而项目地块处于该片区；小结：一、项目地块将是最早成熟的片区。二、项目所在区域将是商业、商务最浓重片区。第10页/共49页区域路网规划布局合理、理念成熟，并拥有轻轨一号线和四号线，交通优势突出，通达性高。区域交通北：项目北边为春融路，该道路为双向4车道，道路状况良好。东：项目东边为彩云路，也是轻轨一号线经过路段，该路段目前处于地铁施工中，未来交通便利。西：项目西边为谊康路，道路为双向四车道，道路贯穿整个区域。分析项目被三条区域主干道包围，地块区域路网规划发达，对于呈贡新城全面的路网规划，优势突出；未来轻轨将从地块平旁边经过，并设有行政中心站站点，地铁便利及其所带来的强大人流对项目商务和商业形成极大利好。交通情况：目前，公交ＰＲＴ以及轨道交通等正在建立中。未来，只需要１０—２０分钟就可以连接两城。呈贡新城的基本雏形已现。交通分析本案第11页/共49页呈贡新区商业、商务焦点商业核心区域小结：项目将是呈贡新城未来的商业、商务区中心，也是最早形成商业氛围的区域，拥有极高的商业、商务发展价值。小结新城核心交通要道第12页/共49页现状拷问区域交通现状周边配套及人口现状商业、商务现状发展规划周期新城写字楼与商业发展阶段结论第13页/共49页区域交通现状交通：目前连通昆明主城与呈贡新城的公交系统仅有170、190路，分别到达菊花村和新螺丝湾；轻轨1号线正处于修建过程中，至少需要3年时间才能投入使用。当前公共交通体系尚不健全，与主城连接形成较大制约。目前的公共交通体系配套不成熟。第14页/共49页配套配套：在各种生活配套中，有五家银行，其中四个处于于春城财富中心餐饮区；其余生活配套设施缺乏，商业商务氛围尚未形成。基本生活配套不完善，商业商务氛围尚未形成。第15页/共49页人口入住人口：经初步统计，目前片区居住人口仅5500余人。入住率调查项目入住率入住人口蕙兰园30%3000人米兰园50%1500人春城财富中心50%1000人白龙潭俊园0%0片区内人口稀少，商业、商务经营难以为继。第16页/共49页周边商业商务现状观察米兰苑、惠兰园、春城财富中心大部分临街商业以银行网点和房产中介为主，辅以少量便利店。装修装饰公司与家居饰品店等商业缺乏。分析银行和房产中介机构，为房产交易服务为主——市场投资倾向较重。生活配套商业较少，装饰装修家居商业缺乏——入住人口稀少。并且短期内没有入住意向。小结：通过对项目周边商业的观察、访谈和分析，可以判断出片区的房地产市场投资倾向较重，市政府的搬迁入驻将会是一个房产升值的引爆期！第17页/共49页第一阶段：蓝图2003年-2006年新城规划、功能分区从而招商引资、投资启动。第二阶段：带动2007年-2009年道路等基础设施建设；大学城、市政府兴建；定向住宅开发。以行政拉动的方式迅速成长第三阶段：发展2010年-2013年昆明主要高校搬迁并投入使用，各大企业、政府全面完成搬迁;各大公建,部分完成，各种需求随着政务、商务活动的增多生活消费的频繁。第四阶段：成熟2014年以后公建配套完善，集中型商业迅速成长住宅开发用地逐步减少。新城、主城双核驱动成型，城市双核的形成引发双核居住的趋势客户演变新城发展处于发展前期，发展成熟至少需要5年左右时间发展规划周期呈贡发展的战略目标：5年出形象，10年成规模，20年建成。打造昆明改革开放的实验区。呈贡新城现阶段处于发展初期行政配套设施建设启动。无置业群体和投资群体。居住建设启动；行政配套设施建设逐步成型。单位住房认购和潜力投资客开始活动，房产交易逐渐频繁。居住建设逐渐成型。大学城搬迁，市政府的入驻为重要标志点；以服务于政府和大学城的写字楼和商业运营开始启动。投资客和二次置业者为客群主流。写字楼与商业逐步成型并壮大，服务客群由政府、大学城的单一群体逐步转向社会大众的多元社会全体，新城发展成熟。多元化居住、商务客群第18页/共49页新城写字楼与商业发展阶段2015年后第三阶段成熟2013年-2015年第二阶段：发展2010年-2012年第一阶段：起步写字楼一阶段：事业单位（如银行、医院、保险公司）二阶段：国有企业+私营企业（化工、IT、食品）三阶段：服务型企业（各种社会服务型公司）商业一阶段：政务需求（如：娱乐、休闲、餐饮、礼品）二阶段：区域性需求（如：零售、日用百货、商务百货）三阶段：逐步成熟，商业配套齐全第19页/共49页一、区域内入驻人口稀少、公共交通配套不完善、基础

生活配套缺失，不支持商业及写字楼入驻。二、商业和写字楼入驻的瓶颈导致商业和写字楼的兑现

价值大打折扣。三、价值的兑现期至少在4年以后。有价值

不等于兑现价值

，但它绝对会是投资者的一片“乐土”。小结第20页/共49页项目界定产品解读项目解析第21页/共49页项目界定项目是一个寓商务和商业于一体的城市综合体项目。项目具备良好的商业、商务发展前景，但当前新城发展现状不具备价值兑现的条件。第22页/共49页产品解读

类别产品总面积面积区间及数量单层面积总数（间）层数商业30600㎡55㎡—100㎡：95间100㎡—200㎡：30间200㎡—500㎡：5间500㎡以上：5间B1：2500㎡1层：8350㎡2层：8450㎡3层：7730㎡4层：6070㎡135间5层写字楼（主楼）37100㎡300㎡：46间（加公摊）270㎡：46间（加公摊）240㎡：46间（加公摊）1613㎡138间23层写字楼（辅楼）52400㎡28㎡：16间46㎡：4间83㎡：2间1500㎡524间25层商业部分：以55—100㎡为主，100㎡以上商铺总价较高，销售存在一定难度。写字楼部分：主楼以240㎡以上大户型为主，总价超过100万元，销售存在一定难度。第23页/共49页解决良策写字楼定位客群定位及分类昆明写字楼现状周边项目调查价格定位核心售卖策略项目推广策略执行策略商业定位项目总体定位第24页/共49页项目总体定位呈贡新城CBD中心的启幕者作为呈贡新城商务商业的开拓者和引领者————开启呈贡新城商业商务的新纪元————全面迎接昆明市政府的搬迁入驻————加快新昆明国际化建设的进程第25页/共49页写字楼定位呈贡新城CBD核心首席商务地标项目所在的片区政府定位明确项目位于片区的核心地理位置项目周边路网发达市政交通设施齐全呈贡新城首个商务项目第26页/共49页客群定位客群定位：项目的客群以投资客和有较好的投资意识的二次置业者为主。有较好发展前景但不具备价值兑现条件区域物业当前呈贡区域物业购买客群当前呈贡物业购买客群投资客单位认购投资客投资客、单位廉价认购第27页/共49页客群分类机构个人办公：1、有政府业务需求的办公机构2、有当地客群需求的办公机构3、对办公地点要求不高的办公机构投资客1、工作缘：在附近工作的投资客2、地缘：住在呈贡片区的投资客3、血缘：亲戚朋友在此居住或办公第28页/共49页写字楼销售需要解决的问题价格定位销售模式怎么卖第29页/共49页名称规模（㎡）单层面积（㎡）销售价格（万元/㎡）租金（元/㎡/月）停车位数量（个）车位租金（元/个/月）物业费（元/㎡/月）入住率邦克大厦——————自用200350——100%志远大厦620002400持有653003003.590%云铜时代70000——13000354424003.8——熙城大厦80001100持有352602503100%招商大厦300001300——38——————100%中环金界————8500252003001.3——海天大厦17000900持有2540——1.6100%建业大厦270001000——50130——2100‰巨龙大厦16800800——2510——2——如意大厦15600700——40-50100-200——2100‰建设大厦220001000560035221502.190%证券大厦580002000——40-4580——298%摩尔大厦15200800——40-45400——298%春天映象9600400——35-4080——298%华尔顿366801310——4830450100%华尔贝2800010521.1万25603001.595%护国大厦2500010001.2万3030500397%广发大厦2400010001万30————1.595%信托A座210006001.2万55300500498%信托B座210006001.3万40300500390%顺城双塔3200012401.4万58---6815009005.8—6.819%财富中心2900010008000—1万50---6010003503.8100%绿洲大厦17400600无602003003.695%俊发中心400001600持有1003005501050%金领地商务360001450——55-75约220——2.5-3.5售磬目前昆明市场主流写字楼产品销售均价10980元，月租金为43平米/月，入住率超过95%。统计28900平1160平10980元/平43元/平331个420元/月2.3元/平*月95%昆明写字楼现状调查第30页/共49页周边项目调查项目楼盘图片开盘时间建筑面积（㎡）产品类型销售均价现状二手价格销售率白龙潭市政府小区不对外销售180万平米（约数）多层、别墅多层1300元/㎡、商铺7600元/㎡住宅：6600元/㎡未对外销售，全部政府公务员内部福利房，100%分配蕙兰园2009年11月7日175万平米全高层4600元/㎡5000元/㎡2500套房本地职工团购500套2009年11月7日对外销售，到现在剩200套；商铺只租不售春城财富中心一期2008年6月15日12万平米公寓、酒店、商铺公寓4000元/㎡、商铺20000元/㎡7500元/㎡住宅、商铺销售率100%实力大学城商业中心2009年7月19日12.28万平米底层商铺商铺30000元/㎡、公寓4900元/㎡商铺90㎡以下全部售罄从项目周边市场的消化情况看，消化率较高，购买价格较低，潜力投资倾向明显。从目前二手房销售价格上看，价格上涨已经到达一定高度，但成交率不高，二手房交易呈现出“有价无市”的态势。短期内上涨空间有限。第31页/共49页档次地理位置租金（15年回本）周边配套内部配套高端主城市中心区域100—120元/㎡周边配套齐全布局合理，内部配套设施先进齐全。中端昆明二环以内50——70元/㎡周边配套较为齐全内部布局老化，设施落后。低端昆明主城区域内20——40元/㎡周边配套不完善内部布局不合理，设施不齐全。档次位置周边配套内部配套高端呈贡新城中心区域未来配套强大。内部布局合理，配套完善本项目将来发展情况以项目在呈贡新城的重要地位，本项目价值定位为12600元/㎡。按照15年投资回本计算，写字楼的租金价格为70元/㎡。本项目未来价格支持（5年后）老城核心区写字楼价格参考俊发中心：20000世纪中心：22000一般而言，新城区和老城区同等地位的商业价值比为0.6：1第32页/共49页本项目目前价格支持档次位置周边配套内部配套高端呈贡新城，远离主城区域周边配套不完善。不具备入驻条件内部布局合理，配套完善本项目目前情况则本项目目前价格可定位为12600*61.8%=7800元/㎡。按照15年投资回本计算，写字楼的租金价格为43元/㎡。按照黄金分割点原则，投资者利润回报应该在1-61.8%=38.2%以上。第33页/共49页核心售卖策略以目前项目所处的状况，麦哲森建议：消化部分容易兑现价值的产品以获得充足的资金流。——消化写字楼持有部分产品以获取应有价值。——持有商业第34页/共49页售卖方式研讨——方案一直接销售蓄水取得预售证直接销售持续销售直接销售高定价（价值兑现时机不成熟），市场消化存在风险低定价，利润损失巨大在当前办公氛围不够浓厚的状况下，实现快速销售与价值的最大化形成矛盾。建议不采用第35页/共49页写字楼主楼带租约售卖，辅楼直接售卖销售快速回笼资金招商方案二招商主力客户招商招商对象一：利用身边资源，对一些国有企业或事业单位进行招商，如：保险公司、银行，邮政等。招商对象二：大型生产企业行政办公，如：统一企业食品生产基地、香港晨兴生物医药灵长类动物实验中心、云南铜业集团总部基地、云南白药集团生产基地等，所以可通过对以上公司有业务往来或关联的公司进行招商。成功招商后，有大客户的入驻基础，将能够使市场看到项目的投资保障，从而有利于坚定投资者的投资信心，有利于项目销售。销售促进

分析：采用带租约销售，增加投资保障性，减小了投资客对风险的担忧，增强投资客购买信心。

第36页/共49页返租模式现按100平米计算：100㎡×7800元=78万通过租金递增引导客户投资升值三年租金共计9万元，平均3万/年按贷款50%，贷款期限10年计算，则等额本息还款额为4390元/月。年还款额为5.27万。年平均3万的租金收入，难以抵扣贷款额。第37页/共49页写字楼辅楼售卖模式商务公寓需解决下水道问题按照1：1的比例配备卖点：低总价多功能用途把产品定位为小户型SOHO公寓出售增加产品功能，扩增售卖渠道主楼招商难度较大；租金回报较低，对投资客的吸引力较为有限。不建议使用。第38页/共49页采用高定价增加投资客的贷款数额，最后再通过返租降低产品价格。还贷计算按首付比例50%计算，

以100㎡写字楼，销售价格：9900元/㎡为例。则首付款49.5万，银行贷款49.5万。10年贷款期限计算还贷月供5570元/月（6.68万/年）返租政策：返租3年，返租额7万元/年。即总房价为78万，单价7800元/㎡即通过三年返租将价格提升部分款额返给业主。业主以返租资金完全冲抵三年贷款，减轻业主还贷负担。销售达成时，即时返还第一年返额，以降低购房的首付款。（相当于首付款49.5万-7万=42.5万元）同时开发商获得了物业的三年使用权，通过招商，可回收一部分利润。按租金25元/㎡计算（第一年20元/㎡；第二年25元/㎡；第三年30元/㎡），开发商三年可回收利润约为900元/㎡。方案三——

高定价、高返租则开发商实际收款价格为8700元/㎡。建议采用第39页/共49页销售模式建议方案一直接销售方案二带租约销售方案三高定价高返租麦哲森建议：方案三通过“高定价”提高了项目的价值预期，以“高返租”降低了销售难度，同时还实现了价值的最大化。建议采用。第40页/共49页项目推广分阶段推广执行第一阶段第二阶段第三阶段概念导入中心化项目启动销售强销终极体验空降渠道：新闻发布会、论坛会促销：办理会员、价格优惠、内部团购广告：概念广告、区域发展及项目位