EPC项目设计概算管控思考

——设计概算管控思考精打细算量入为出设计概算管控意义01设计概算管控探索03设计概算失控分析02总结04CONTENT设计概算管控意义1.1政策因素1.2设计影响1.3概算作用/011.1政策因素《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包计价计量规范（征求意见稿）》2018年12月12日发布解读：在初步设计后发包，概算为EPC总价合同的上限。超概的风险（除合同约定由建设单位承担外）由承包人承担。《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法的通知》2019年12月23日发布解读：对于政府投资项目原则上应在初步设计审批完成后发包，且明确建设投资原则上不得超过经核定的投资概算。《政府投资条例》2019年7月1日施行解读：第十二条中明确规定“经投资主管部门或者其他部门核定的投资概算是控制政府投资项目总投资的依据。”上述政策文件的规定体现了设计概算在投资控制中的作用1.2设计影响建设过程各阶段对投资的影响设计阶段对投资的影响很大，设计阶段越靠前，概算管控意义越重要！95%以上方案阶段75%-95%初步设计阶段10%-35%施工图设计阶段10%以下施工阶段工艺方案工程界面建设标准限额划分材料选型设计做法材料品牌工程变更签证施工措施1.3概算作用初步设计批复中核定的概算作为项目建设实施和投资控制的依据。原则上不得超过经核定的投资概算。EPC项目通常采用总价包干的计价方式，而设计概算通常作为EPC项目结算的最高限价，不得突破。因国家政策调整、价格上涨、地质条件发生重大变化等原因确需增加投资概算的，应按照概算调整的规定办理。超概后即使项目公司继续追加资本金，但向第三方金融机构追加项目融资的难度较大，造成融资不到位，项目建设资金短缺。当PPP项目回报方式包括政府可行性缺口补助时，若出现超概则这部分支出可能会超出政府公共预算支出额度，导致财政承受能力论证不通过而被调整出库。PPP项目EPC项目施工总承包项目影响项目建设资金情况作为结算最高限价投资控制的依据设计概算失控分析2.1前置原因2.2政策原因2.3建设单位原因2.4设计单位原因2.5总包单位原因/022.1前置原因概算失控的前置原因是概算的编制依据众多项目可行性研究报告勘察设计文件概算指标或定额资金筹措方式施工方案施工条件项目所在地人、材、机价格其它技术经济资料概算编制前收集研究工作繁重概算文件编制专业性较高2.2政策原因政策原因01.定额的更新与替代直接政策环保政策引起材料价格上涨近年来，因环保政策引起的砂、石原材料供应紧张导致的混凝土价格暴涨2018版发布后由于荷载分项系数的调整，导致单方造价提高15元/m²间接政策02.政策性人工价格的调整03.各类规费或税率的调整设计规范的更新2.3建设单位原因建设标准不明确建设单位在前期决策阶段对项目功能研究不深入，导致实施过程中不断增加新内容。方案定位不明晰建设单位在方案阶段对工程定位不准确，初步设计阶段才提出各种需求，盲目追求高档品牌而不注重结合实际。决策层变动政府投资项目，决策层换届亦是导致建设内容改变和建设标准提高的客观因素之一，进而造成工程超概。案例：如某大型公建项目，采用PPP+EPC模式，在实施过程中，由于政府主管领导变动，频频提高建设标准，导致最终项目严重超概（9亿→16亿）建设单位设计单位由于迎合业主喜好或追求设计进度等原因，未合理考虑投资金额，进而造成设计成果与工程造价不匹配，是造成工程超概原因之一。无视建设标准与概算限额造成设计与投资不匹配计件制收费迎合业主的喜好，盲目追求高大上的设计效果好大喜功追求设计进度，快速通过图审追求设计进度2.4设计单位原因自身利益诉求导致工程超概›设计单位2.4设计单位原因设计能力欠缺不熟悉项目所在地的规范和标准；对项目前期资料、周边环境未进行详实研究；初步设计图纸编制质量不高；施工图设计阶段大幅修改。商务分析能力欠缺造价指标不了解，在设计时不能把握技术与经济的统一；经济比选判断性偏差，建筑和结构方案的选择的选用对投资有着较大影响。概算编制能力欠缺专业工程缺漏项情况严重；室外总图概算编制粗糙；概算编制过程缺乏沟通；未考虑合理的施工措施。能力不足导致工程超概›设计单位2.5总包单位原因总包单位无图投标无经验无成体量的设计与商务数据积累，导致报价过程中易缺易漏，考虑不足。报建流程不清楚在投标阶段易出现报建费用缺项，导致此部分投标费用小于实际支出。设计管理能力不足不能明晰建设标准、确定设计界面，且不能形成技术与商务的有效融合。专业造价把控不足精通土建专业，但对其它专业分包造价不清楚，成本摸查不合理。招采数据失准无全专业的招采数据以及资源储备，招采前置工作无法开展。案例分析/033.1概算管理案例分析-1工程概况总建筑面积为20286.02㎡，其中地上建筑面积16674.05㎡，地下建筑面积为3611.97㎡。本项目工期684日历天，合同总价10698.31万元。超概情况承包人根据施工图按照合同约定的计价条款完成了建安工程施工图预算的编制，经审核后的建安工程施工图预算总金额为13121.1万元，按相关规定计算工程建设其他费用为1233.38万元，项目建设总投资为14354.48万元，超出原批复设计概算3656.17万元，超出比例为34%。××中西结合医院EPC项目3.1概算管理案例分析-1业主提高建设标准为达到智慧医院建设标准，增加政务网系统的接入；调整公共广播模拟系统为数字广播系统；增加语音通讯系统、数字电视系统、输液无线对讲系统、能耗监测系统、UPS电源系统、室内信号覆盖系统等;原定装修标准为公共部位精装修，为满足医院运营需要变更为全部精装修;增加两台电梯，并调整原有电梯规格1T,1m/s为1.6T,1.75m/s;人防等级由核六调整为核五。业主提高建设规模为满足医院运营需求，增加床位数，调整平面布局。初步设计图纸质量问题不满足消防疏散规范要求，需增加连廊；未设置人防防倒塌楼梯。；外墙保温厚度不满足设计节能要求。超概原因分析3.2概算管理案例分析-2××文化场馆项目工程概况该文化场馆工程，项目总建筑面积80000m2，其中地下室建筑面积37000m2，地上部分建筑面积43000m2。地下室两层，共18m高，地上五层，共44m高。概算批复总投资该工程概算批复总投资为7.1亿元，其中建安工程费为6.2亿元。0102预算造价编制的预算建安工程造价为6.5亿元。超概情况工程概算批复总投资为7.1亿元，其中建安工程费为6.2亿万元。编制的预算建安工程造价为6.5亿元。预算超出概算建安工程费3000万元。3.2概算管理案例分析-2超概原因分析业主提高建设标准方案设计阶段，本项目绿建定位为二星。在施工图设计阶段，业主提出要将绿建星级提高到三星。为满足绿建三星要求，设计在主要区域的楼板增加发泡橡胶减振垫板，并在建筑物外墙面增加双层无机高强隔声板隔音措施。引起造价增加约250万元。提高材料品牌档次初步设计阶段，室内重要的公共空间楼地面多采用水磨石混凝土密封固化设计。施工图阶段，大幅修改室内装饰装修方案，室内重要的公共空间楼地面装修改为进口花岗岩设计。引起造价增加约450万元。其它材料如氟碳喷涂铝板、LOW-E中空钢化玻璃、乳胶漆等均变更为国际一线品牌。概算编制质量不高未考虑现场石方爆破方案，引起造价增加约100万元。部分材料单价偏低，引起造价增加约550万元；未执行限额设计施工图设计的砼含量及钢筋含量高于概算限额中规定的含量，引起造价增加约400万元。3.3概算管理案例分析-3××高校综合楼项目某高校教学综合楼：建筑面积31669平方米，地上12层，地下2层，主要功能是教室和行政办公用房。概算批复总投资14912万元，实际总投资19121.9万元，超概4209.93万元，超概率28.23%。工程概况超概情况3.3概算管理案例分析-3超概原因分析外墙面层由仿石涂料变更为干挂石材，超概2300万元。业主提高建设标准超概原因初步设计图纸遗漏8条低压电缆，造价约211.99万元；消防水池及消防水泵房设计过小；遗漏节电系统；施工过程发生的因图纸问题发生的变更、拆改共243.3万元。初步设计图纸问题土方开挖方式未结合现场实际情况，实际增加护坡桩超概算120万元。概算编制质量不高设计概算管控探索4.1方案设计阶段概算管控4.2初步设计前期阶段概算管控4.3初步设计阶段中期概算管控4.4施工图设计阶段概算管控/044.1方案设计阶段概算管控在方案设计阶段主要管控事项为明确工程界面、选择合适的对标项目政策因素工程特殊需求业主特殊要求1、工程界面如何明确？对标工程的选取对标工程的差异性分析投资金额的合理评估2、对标工程如何选取？与设计协同的探索技术部门与商务部门联动的探索3、两者之间怎样融合？4.1方案设计阶段概算管控海绵城市装配率特殊行业（高低压、自来水等）当地区域性政策要求政策因素方面……(1)明确业主需求-工程界面如何明确？要充分收集当地区域性政策，这些均是容易在方案设计阶段遗漏且对后期造价影响较大的内容。4.1方案设计阶段概算管控(1)明确业主需求-工程界面如何明确？噪声等级的设计要求声学类项目医疗环境的设计要求医疗类项目后期酒店运维的设计要求酒店类项目风荷载的设计要求风力资源丰富地区抗震等级的设计要求地震频发区工程特殊条件对应的设计要求其他特殊地区把控不同业态不同地区的不同设计需求。工程特殊需求方面4.1方案设计阶段概算管控(1)明确业主需求-工程界面如何明确？绿建星级二星、三星等LEED认证金级、银级等创优评奖鲁班奖、国优等业主特殊需求方面>和业主在大的方向上达成一致环境适应性功能分区的高效合理性流线组织外立面造型、选材、可建造性…..4.1方案设计阶段概算管控(2)理性分析对标-对标工程如何选取？核心：成熟的大数据支撑体系，完备的设计与商务数据库建设经验决策数据决策转

变对标工程的选取>4.1方案设计阶段概算管控(2)理性分析对标-对标工程如何选取？对标工程的差异性分析>·政策因素·工程特殊需求·业主特殊需求工程界面的差异性分析，调整对应工程造价指标技术方案的经济分析调整技术方案世界上没有两片完全相同的树叶4.1方案设计阶段概算管控(2)理性分析对标-对标工程如何选取？投资金额的合理性评估>客观分析风险风险规避措施理性评估费用合理使用资金海绵城市专项费用海绵城市需求在方案设计阶段未明确的情况下，该费用如何计取？1、海绵城市专项费用在工程直接费中预留2、海绵城市专项费用在暂列金中预留3、海绵城市专项费用在预备费中预留要根据项目的特殊性进行多方位的思考与权衡。案例对区域政策差异及业主特殊需求在方案阶段要研究透彻，勿缺勿漏！特别是二类费！4.1方案设计阶段概算管控(3)规范管理动作-两者之间怎么融合？方案设计由设计院设计，如何把控？设计院设计管理部门技术审核商务管理部门经济分析融合融合桥梁考虑设计效果保障需求与品质前提下，考虑造价重点：参与到设计院的定案过程中去！4.1方案设计阶段概算管控(3)规范管理动作-两者之间怎么融合？设计院追求设计亮点在某办公楼项目中，业主的投资限额为4.5亿，单方投资限额约为4500元/m²。设计单位为增加设计亮点，不断提高方案设计效果，后经对新方案进行经济评估，实际建造单方造价高达6000元/m²。案例VS4.1方案设计阶段概算管控(3)规范管理动作-两者之间怎么融合？成熟的机制明晰的流程完备的工具与设计协同的探索>方案设计启动会方案需求分析会方案设计评审会方案设计汇报4.1方案设计阶段概算管控(3)规范管理动作-两者之间怎么融合？成熟的机制明晰的流程完备的工具与设计协同的探索>会议纪要评审意见评审意见反馈4.1方案设计阶段概算管控(3)规范管理动作-两者之间怎么融合？成熟的机制明晰的流程完备的工具与设计协同的探索>需求识别表1提资表24.1方案设计阶段概算管控(3)规范管理动作-两者之间怎么融合？与设计协同的探索>管控案例分享1、项目工程总承包合同——外装饰标准要求外墙装饰包括铝合金窗、玻璃幕墙以及干挂石材构造形式，玻璃选择LOW-E中空钢化玻璃，龙骨选择断热铝合金型材。外墙1：玻璃幕墙外墙·竖向铝合金装饰线条，表面氟碳喷涂处理·中空钢化Low-E玻璃·铝合金龙骨，断热铝合金型材,型材表面采用氟碳喷涂·裙楼、塔楼玻璃：LOW-E钢化中空玻璃外墙2：干挂石材外墙·30mm厚石材（法国砂岩/洞岩等）（配套龙骨支撑）·保温岩棉或XPS（厚度以节能计算为准）4.1方案设计阶段概算管控概算批复文件中，幕墙单项无具体清单明细2、合同费控及概算批复文件合同费控说明建安工程费基准价确定方式：①以概算建安工程费（总承包施工范围内批复的概算）乘以92%与审核的施工图预算进行同口径对比，若审核的施工图预算低于总承包施工范围内批复概算的92%，则以审核的施工图预算作为该部分的建安工程费基准价，若审核的施工图预算高于总承包施工范围内批复概算的92%，则以总承包施工范围内批复概算的92%作为该部分的建安工程费基准价政府批复的概算文件中关于外装饰工程4.1方案设计阶段概算管控施工图拟深化方案——设计原则及深化方向基于合同标准不改变外立面效果材质不影响规划验收（外观造型和面积）满足实际批复概算限额设计·采用钢龙骨框架+干挂石材+玻璃幕墙/铝合金窗·石材/玻璃幕墙/铝合金窗外缘线维持原设计不变·土建楼板外缘线维持原设计不变·合理深化相关构造做法超出合同标准不改变外立面效果材质不影响规划验收（外观造型和面积）不按实际批复概算限额设计·采用钢龙骨框架+干挂石材+单元式玻璃幕墙·石材/玻璃幕墙外缘线维持原设计不变·土建楼板外缘线维持原设计不变·合理深化相关构造做法方案一方案二方案三4.1方案设计阶段概算管控方案方案主要特征外观材质、效果室内材质、效果室内功能、空间感受安全性能防水性能方案一石材幕墙+后衬复合板+单元式玻璃幕墙材质与合同、方案文本要求一致，与原方案一致，满足规划外立面效果造型LOW-E中空钢化玻璃、铝合金窗框、板材墙体（150厚，乳胶漆饰面）；金属防护栏杆板墙面后期无法设置挂画等所需埋件，防护栏杆不能拆除，占用一定室内空间，且不好摆放办公家具，不利于灵活隔断，栏杆影响玻璃幕墙通透性，外观效果差。板材墙体防冲撞性能较差，需设置安全防护栏杆板材防水性能较差，石材与玻璃系统之间气密水密性难以保证。方案二石材幕墙+后衬复合板+窗户材质与合同、方案文本要求一致，与原方案一致，满足规划外立面效果造型LOW-E中空钢化玻璃、铝合金窗框、板材墙体（150厚，乳胶漆饰面）；金属防护栏杆板墙面后期无法设置挂画等所需埋件，防护栏杆不能拆除，占用一定室内空间，且不好摆放办公家具，不利于灵活隔断，栏杆影响玻璃幕墙通透性，外观效果差。板材墙体防冲撞性能较差，需设置安全防护栏杆板材防水性能较差，窗户四周设置副框，气密水密性难以保证。方案三石材幕墙+后衬结构砌体+窗户（与初步设计说明中的构造做法一样）材质与合同、方案文本要求一致，与原方案一致，满足规划外立面效果造型LOW-E中空钢化玻璃、铝合金窗框、砼及砌体墙（200厚，乳胶漆饰面）实体墙不需要栏杆，墙面后期装修、装饰灵活，但墙体厚度200要占用部分室内空间实体墙，防冲撞效果好，无需设置安全防护栏杆窗台标高以下为砼，且窗户上下均设有混凝土挑耳，自防水性能更好，再增加防水涂料，防水效果更好4.1方案设计阶段概算管控方案方案主要特征运行维护施工组织材料加工及施工工艺工期分析成本造价分析备注方案一石材幕墙+后衬复合板+单元式玻璃幕墙板材容易变形损坏，一旦破损，需整块更换；栏杆容易损坏且下方容易积灰尘，增加运行维护成本材料较多，施工组织难度大。多种幕墙系统现场拼装，穿插难度大，工序衔接困难，收口处理难度大；层间节点复杂，施工难度大。工序较多，工期较长。经幕墙初步深化后，幕墙总造价约5757万元，相比批复概算超出2077万元方案二石材幕墙+后衬复合板+窗户板材容易变形损坏，一旦破损，需整块更换；栏杆容易损坏且下方容易积灰尘，增加运行维护成本材料较多，施工组织难度大。多种幕墙系统现场拼装，穿插难度大，工序衔接困难，收口处理难度大；层间节点复杂，施工难度大。工序较多，工期较长。经幕墙初步深化后，幕墙总造价约4660万元，相比批复概算仍超出980万元其中包含石材后衬150厚复合保温板造价约665万方案三石材幕墙+后衬结构砌体+窗户（与初步设计说明中的构造做法一样）实体砼+砌体墙耐久性强，后期维护简单，成本较低系统成熟，组织简单。安装工艺简单，收口接头容易处理，方便工序衔接，施工质量容易保证，施工措施简单。工序、工艺简单，工期较短经幕墙初步深化后，幕墙总造价约3929万元，相比批复概算仍超出249万元另结构及保温部分造价约507万，未计入幕墙造价中4.1方案设计阶段概算管控总包单位通过与业主、设计多次会议沟通，对每一次的方案进行多方评审，形成反馈意见，积极与区域设计部、设计院、项目工程部讨论设计优化方案，在设计过程中向设计院明晰当地其他同类项目的做法，得到了设计院的理解和支持，大大提高设计管控效率。4.1方案设计阶段概算管控(3)规范管理动作-两者之间怎么融合？成熟的机制明晰的流程完备的工具技术部门与商务部门联动的探索>工程界面评审会对标工程评审会技术商务评审会技术商务第二次评审会4.1方案设计阶段概算管控(3)规范管理动作-两者之间怎么融合？成熟的机制明晰的流程完备的工具技术部门与商务部门联动的探索>工程界面实施方案会议纪要对标工程分析报告评审最终成果性文件4.1方案设计阶段概算管控(3)规范管理动作-两者之间怎么融合？成熟的机制明晰的流程完备的工具技术部门与商务部门联动的探索>设计与商务、部门与项目沟通机制工作联系函4.1方案设计阶段概算管控阶段要点明确业主需求对标理性分析管理动作规范管理核心“技术+商务”融合达成效果界面清晰，无缺漏资金受控，少风险合理分配，显成效4.2初步设计前期阶段概算管控在初步设计前期阶段主要管控事项为编制交付标准、划分概算限额交付标准初稿概算限额初稿碰撞交付标准&概算限额互为一体分专业分系统探索方向>延续方案设计阶段的管控思路，进一步明晰设计内容和把控建造金额；在工程界面的范围内，编制交付标准，在调整后的对标指标下，划分概算限额。设计部门商务部门4.2初步设计前期阶段概算管控总包设计部门编制交付标准的初稿，确保交付标准初稿与工程界面路径的统一。编制交付标准在设计部门与商务部门分别独自完成交付标准初稿与概算限额初稿编制之后开展碰撞工作。碰撞总包商务部门编制概算限额的初稿，确保概算限额初稿与调整后的对标工程指标统一。划分概算限额核心原则秉承“业主需求=交付标准=概算限额”的思路编制交付标准和概算限额，过程编制时要遵循“预留余量、先减后加、保障品质的前提下高利润点优先”的原则。3.2初步设计前期阶段概算管控****项目管控案例分享管控方法：限额设计、交付标准4.3初步设计中期阶段概算管控在初步设计中期阶段主要管控事项为主要材料比选、品牌定位、编制初步概算探索方向>在建设标准和概算限额的指导下，进一步明确各种功能达到的深度。主要材料比选、品牌定位“三明确”：明确系统功能的选择明确大宗材料的使用明确核心物资的档次编制初步概算初步概算编制的依据初步设计质量管控4.3初步设计中期阶段概算管控(1)主要材料比选、品牌定位智能化系统园林景观确定前期未明确系统如前期未明确的智能化系统具体包含哪几项子系统已明确系统开展比选如园林景观的软硬景占比最优化明确系统功能的选择>4.3初步设计中期阶段概算管控(1)主要材料比选、品牌定位明确系统功能的选择>**科创中心项目4.3初步设计中期阶段概算管控(1)主要材料比选、品牌定位明确大宗材料的使用>单银LOW-E玻璃材料双银LOW-E玻璃材料对关键物资进行功能性、耐久性比对，对关键