青岛写字楼市场全面

项目分析拟开发物业业态配比定位研究框架背景研究

案例研究青岛写字楼市场

综合体项目研究青岛总体写字楼市场概述崂山区域写字楼市场研究典型项目分析问题一：青岛写字楼市场的特点是什么？未来崂山区的写字楼市场是否存在机会点？问题二：核心城市综合体项目发展的的特点在哪里？问题三：本项目适合发展何种类型的综合体？物业配比比例如何？1.青岛写字楼市场研究--分布特征-供需分析-租金售价及空置率-潜在供应衡量标准一般甲级写字楼标准区位地理位置位于中央商务区，交通便利、基础建设完善，包括公交线路以及轨道交通设施规模建筑规模拥有较大的的建筑体量和规模化的配套设施硬件设施建筑类型框架或钢结构，抗震在8级地震以上办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间，有绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观标准层高3.3米以上供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上标准承重标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上空调系统国际知名品牌中央空调系统，新风量在30立方米/人/小时以上。电梯国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨·台,候梯时间不超过30秒钟停车位每100平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理智能化系统达到5A级标准电话线平均每20平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆装修标准外立面铝板/玻璃幕墙,或高档石材大堂大堂地面为大理石/花岗岩/天然石材等，墙面为大理石/花岗岩/高级墙纸等材料，有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等电梯厅及走廊采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；高档吸音材料吊顶卫生间进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求办公间墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面商务配套商业配套完善管理服务物业管理丰富经验的国际知名物业管理公司运营状况租或售基本不出售甲级写字楼界定标准衡量标准青岛的甲级写字楼区位地理位置位于中央商务区或香港路CBD区，交通便利、基础建设完善规模建筑规模拥有较大的的建筑体量和规模化的配套设施硬件设施建筑类型框架或钢结构办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间标准层高室内静高2.6米以上供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上标准承重标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上空调系统品牌中央空调系统电梯进口高度电梯,3米/秒以上停车位充裕,车位比较低智能化系统有智能化管理电话线宽频信息点接口多装修标准外立面铝板/玻璃幕墙,或高档石材大堂大堂地面、墙面为大理石/花岗岩/天然石材等，有吊顶，柱应包大理石/不锈钢等电梯厅及走廊采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；高档吸音材料吊顶卫生间进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，通长面镜、洗手液盒、电动干手机/手纸等办公间墙面壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，高级乳胶漆，地毯地面或平整的水泥地面商务配套商业配套完善管理服务物业管理知名物业管理公司运营状况租或售以销售给大客户为主青岛甲级写字楼界定标准青岛甲级写字楼并没有明确的行业标准，我行在进行市场研究时，一般采取左侧标准进行界定。我项目所在区域，目前达到甲级标准的写字楼为青岛金融广场和国展财富中心。海尔路香港中路

CBD开发区山东路青岛写字楼市场板块分布

资料来源:DTZconsulting板块板块特征香港中路CBD交通方便，设施完善，处于沿海一线，写字楼档次较高，虽然租金较高，但对跨国公司分支机构和当地大型金融/贸易公司有吸引力。山东路商务区地理位置处于城市腹地，产品以乙级写字楼为主，租金相对较低，对金融公司，贸易和海上运输等发展型企业有吸引力。海尔路商务区区域定义为东部城市副中心，IT产业，高新技术产业，房地产业和金融业，企业总部较为集中。环境优越，新入市产品多以甲级写字楼为主，档次高，但目前区域商务氛围不成熟。开发区毗邻保税区，靠近港口，以海运及制造业为主，集中了物流行业的诸多公司。青岛写字楼市场－分布特征青岛写字楼市场分为四大板块，香港中路CBD板块分布最为集中青岛规划有四个商务功能区：市南区香港中路CBD，崂山区海尔路商务区，市北区山东路商务区和开发区。从分布来看，青岛的甲级写字楼物业主要分布在商务活动最频繁、商务氛围最浓厚的香港中路CBD区域，这一区域的写字楼总体量占青岛甲级写字楼市场的90%，而其他三个功能区的甲级写字楼市场发展尚不成熟。目前青岛写字楼除远洋广场项目外，都以销售为主。写字楼总体市场发展较缓慢。2005年之前，青岛写字楼市场供需波呈波动变化，供大于求。2005年后，随着青岛城市发展、大量外资企业涌入，高端商务需求提高，青岛写字楼市场供需均有所上升。尤其是08-09年，市场供应增加明显；而受2008年受金融危机影响，需求量相比2007年有所降低。写字楼市场存量较小，但供用量增长较快。2007－2009年，青岛写字楼市场存量稳步上升，2008年受奥运刺激，年均增长率达到28％。青岛写字楼市场－供需分析2001-2009年青岛写字楼竣工面积及销售面积青岛写字楼以销售为主，总体市场发展较慢，近两年供应量增长较快2007-2009年青岛写字楼存量/年均增长率及新增供应单位：万平方米单位：平方米资料来源:DTZconsulting资料来源:DTZconsulting新增供应甲级写字楼售价涨幅较大，但租金持续下降，空置率持续走高青岛写字楼市场－租金售价及空置率从整体价格的走势来看，2007-2009年，青岛甲级写字楼销售价格处于上涨态势，主要原因是受到市南区几个高品质项目的拉动，如保时捷中心、凯悦中心、青岛金融广场等项目，使得青岛写字楼市场的平均售价整体走高。（保时捷中心的均价达到32000元/平方米）从租金以及出租率分析，受2008年国际金融危机影响，部分企业退租、减租，从2008年第三季度开始，青岛甲级写字楼租金持续下跌；到2009年第四季度,平均租金为93.73元/平方米/月（建筑面积/不含物业费），较2008年第二季度最高租金下降约15%；而空置率并未因租金下降而下降，始终保持在近30%左右。%%%%资料来源:DTZconsulting资料来源:DTZconsulting2007-2009年青岛甲级写字楼租金走势2007-2009年青岛甲级写字楼均价及增幅走势目前青岛甲级写字楼的存量为45万平方米，而未来2-4年，还有大约45.5万平方米的甲级写字楼进入市场，市场面临较大的供应压力；这些项目主要集中在香港中路CBD区域及海尔路商务区，后者对本项目的竞争压力较大。市南区香港中路CBD区域的燕儿岛路改造及青岛国际啤酒城（海尔路一带），预计还会有部分甲级写字楼的规划，现未得到其详细的规划数据，故未统计在内。青岛甲级写字楼潜在供应项目青岛写字楼市场－潜在供应区域项目名称建筑面积（㎡）预计入市年份香港中路CBD青岛中心70,0002013香港中路CBD远雄国际广场40,5062011香港中路CBD银座中心52,5002011香港中路CBD凯悦中心45,7362010

香港中路CBD万邦中心87,0002010海尔路商务区永新国际广场56,0002011海尔路商务区崂山利群购物中心58,0002012海尔路商务区青岛金融广场46,0002010455,742潜在供应量较大，市场面临较大供应压力资料来源:DTZconsulting青岛写字楼总体市场研究小结青岛写字楼市场分为四大板块，香港中路是目前甲级写字楼最为集中的区域，未来海尔路商务区可能成为继香港中路CBD之后的又一高端商务区，为本项目商业、公寓、酒店等物业的发展提供一定的客源支持。

青岛写字楼市场以销售型物业为主。从目前的市场供需来看，市场供大于求，且吸纳量有限，产品销售速度较慢。青岛甲级写字楼租金较低，空置率较高，市场需求不旺盛。从整体市场来看，虽然平均售价较高，但租金持续走低，空置率持续走高。随着经济发展，未来需求量将有所增加，但相对青岛总体市场的供应量而言，在一定时期内还将维持供大于求的局面。

未来甲级写字楼项目多集中于香港中路CBD和海尔路商务区，且供应量较大。相对青岛市场需求总量，未来市场面临较大竞争压力。与此同时，本项目临近海尔路商务区，预示着未来本项目写字楼物业也将面临较大竞争压力。青岛写字楼市场研究2.区域坏写字榴楼市忠场研浩究-供应厕特征-分布惜特征-档次诵及产械品特哲征-客户裁类型滔分析-售价春租金孤及吸榴纳情薯况-潜在传供应掉分析区域甩写字没楼市喝场研敏究－拨供应艺特征序号名称供用量入市时间1数码科技中心7.7万㎡2005.122地恩地财富大厦3.2万㎡2006.93国展财富中心8万㎡2007.124永新国际广场5.6万㎡20105青岛金融广场5万㎡2008.126天宝国际5.8万㎡2007.47盛和大厦3.2万㎡2006.98青岛国际发展中心4.5万㎡2008.5区域肝写字豆楼市音场供析应平住稳增沟长，悉受20期08受金消融危忍机影煤响，摸开发售节奏仓放缓晒，20巷09年市驴场无催新增暗供用述项目铺。目前神区域比市场融共有富写字感楼存局量约42隐.6万平哀米，涉多为腾乙级挤写字烘楼。区域废写字弱楼市腐场主寄要以柏出售翅为主恳。仅烫有国台展财睡富中众心和建地恩扑地财错富大雾厦采招用租坝售并沿举的重方式歼。而滥出售蚕的写脏字楼旦的项欢目除私一部坟分企郊业自请用外惭，也茧有较舍多的亿投资给客户惯购买组后，真再出满租。帮因此携，本篮报告陕在统滋计出柿租率来时，物将开靠发商味出售览的物停业单暑元和胸持有侦的物柄业单叉元都普统计仅在内搬。备注叉：区颜域内率甲级丢写字绑楼较从少，体因此列将区忽域内蛾低于愉甲级效标准慈，但膝品质映也比后较高删的写咐字楼露也统奥计在迹内。区域信写字篇楼供肥应量派变化单位:万平你米区域烟写字亦楼租逃售项泳目比绍例单位:万平珠米写字苦楼总惭体供羊用平盗稳增宪长，雾以出爬售为扮主资料来源:DTZconsulting新增滚供应区域仅写字锄楼市氧场研字究－榴分布网特点序号名称1数码科技中心2地恩地财富大厦3国展财富中心4永新国际广场5青岛金融广场6天宝国际7盛和大厦8青岛国际发展中心目前谢区域感的写疼字楼债共有8个，现其中烤数码项科技奶中心很、地伟恩地咬财富删大厦暂、天币宝国书际和铃盛和林大厦套，位择于商桂务一阴区和慢商务慰二区捉核心套内，涨沿海劈燕尔路洒沿线妹分布少。国显展财桨富中仗心，诵位置幸稍偏资，处超于居敲住区简内。永新束国际中广场雁、青脾岛金邀融广帖场及赴青岛赖国际衣发展妖中心克虽然组不在布海尔氏路沿腥线，喝但临汽近香碌港路咸，海防景资嗓源较尚好。1234567崂山区市北区市南区四方区李沧区海尔路香港路本案8区域内区域蓝写字虏楼集锡中分春布于稀海尔两路和览香港疲路沿夺线资料来源:DTZconsulting区域雕写字劲楼市俱场研罢究－嚷产品视特征区域页写字焦楼办求公空握间灵遥活分亿割名称标准层面积分割面积数码科技中心约1000㎡45－1000㎡地恩地财富大厦1150㎡120、140、180－3300㎡国展财富中心3300㎡150－3300㎡永新国际广场1440㎡100－1440青岛金融广场2000㎡100－2000㎡天宝国际1000㎡69－255㎡盛和大厦900㎡50－900㎡青岛国际发展中心1100㎡65－154、1100㎡区域厉内写区字楼茶标准阔层集映中在10肿00阔-2必00泻0平米舱之间千。大哨部分申项目疲的标膊准层幻玉在10羞00平米芽左右搁，仅兼青岛金金融幻玉广场考的标桑准层限为20冤00平米打，国便展财概富中继心为4幢6层建优筑连放接在借一起队，写斧字楼东办公帖空间宴标准冒层面葬积达鼓到30摔00多平压米。一般赶成熟举的写牧字楼监产品垃的标估准层慨面积吊在12颜00－20瓜00平米贼。因蚂此后耻入市身项目呀的设蜻计也爷更趋摧向于退专业籍写字轰楼。区域西内写分字楼亭办公领空间惕灵活鱼分割裁，但扣后入锤市项员目更佛注重鼻项目栗整体居形象据。一放般多刑以大怪客户餐为主劈燕，对使于面送积较望小的肝需求里集中酷安排唉在个唯别楼绪层。棒如青阅岛金恐融广浸场A栋主债要销叮售给荒大客锋户；C栋才驾打散谁零售姜。资料来源:DTZconsulting区域市写字繁楼市芬场研量究－娱产品锦特征区域躺内写锄字楼支档次顶差别益较大烂，早眯期入术市的追写字女楼数碧码科秩技中为心项到目还躬包含so闭hu产品决，其拦余也任多为蒜乙级罚写字寄楼或劈燕商住象综合芳楼，财档次衣较低座。近两妙年入容市项当目档猴次较蛛高，至多为泰甲级棒写字财楼，冻且多绘为综为合体留项目辫。20慰08年后兼入市肌的项湾目有3个，咱其中云有两欧个（泛青岛紧金融扎广场钉和永周新国飞际广踪蝶场）毫都为容甲级负写字架楼。畜非甲撞级写醋字楼托的青复岛国群际发扭展中柿心的趴档次摇也明幅显高样于早奔入市鼻的项价目。名称物业类型数码科技中心SOHU/写字楼/商业地恩地财富大厦写字楼国展财富中心写字楼、酒店、商业永新国际广场写字楼、公寓、商业青岛金融广场写字楼、公寓、商业天宝国际写字楼/商服楼盛和大厦写字楼青岛国际发展中心写字楼早期蚊入市挨的写省字楼叮项目彼品质湿较低雹，近糟两年握入市寇项目硬多为艘甲级谋写字帽楼，雪品质薄提升泄明显永新龟国际隆广场青岛躬金融遍广场资料来源:DTZconsulting区域准写字贴楼市猫场研叶究－剪产品尤特征高档挡写字旅楼物蹄业管济理费再明显限高于君普通萄写字纲楼区域乓内甲伤级写闯字楼霞物业设费在7.的8－8元/天/平米陆，其义他写刺字楼植标物搬业费松在5元/天/平米得。物业坑管理慈费的秧高低倡取决碍于项帮目档催次及蛾物业倘管理毫服务种范围溪和服惊务水邻平。蜓一般航新建易的写已字楼巡寿或较净有实柱力的起开发米商都颜希望织通过飞完善段的物兵业服士务体富系来宇增加炒物业刚附加拿值，掏吸引锻客户梦。因土此，每区域嗽甲级硬写字摧楼物味业费香较高杆；而劝前两睁年入桃市的缠写字羡楼在蛾物业熟管理出方面难比较携欠缺烛，服梨务内粉容较守少，登价位演也较狸低。名称物业费数码科技中心5元/月/㎡地恩地财富大厦4.5(含电梯)国展财富中心8元/月/㎡永新国际广场未定青岛金融广场7.8元/㎡/月天宝国际5.8元/㎡/月盛和大厦5.5青岛国际发展中心6元/㎡/月单位:元/月/平米区域玻写字的楼物纵业管枪理费睛对比资料来源:DTZconsulting区域药写字翠楼市秃场研栋究－件客户遮特征区域狡内汇触集了IT产业区，高妄新技酸术产则业，炊贸易史物流村及房达地产顽业和摧金融陈业客怪户。档次兆较低暖的写唯字楼轻以私伙营业晃主/I斩T业/贸易态物流/房地猴产小甲型企剂业为脖主。甲级百写字蚀楼以杆总部些办公押为主拨，主姨要集族中在郑房地盛产/金融絮业等啄。名称主力客户群数码科技中心购买者：中小私营企业主购买自用；LOFT小户型多为投资客购买后，出租。租赁者：主要集中在房地产/金融/货运物流贸易/IT业等中小企业。地恩地财富大厦散售给物流/货运/金融/高新技术产业/房地产等中小型业主国展财富中心购买者：部分大型企业总部办公、中小企业主、投资客户。租赁者：大面积单位主要出售给企业总部，小面积单位置主要集中在物流/货运/金融等中小企业永新国际广场内部认筹中青岛金融广场主要出售给中信证券证券/建设银行等企业总部天宝国际散售给中小私营业主业主盛和大厦散售给中小私营业主青岛国际发展中心一栋整体出售给中石油，其余散售，主要是贸易物流等中小企业主高档悬次写絮字楼倍主要缺汇集证企业瓶总部貌办公语，普伯通写质字楼答以私厚营业易主为让主资料来源:DTZconsulting区域彼写字圆楼市低场研光究－模价格翅水平单位:元区域务写字绩楼租寻金水座平为2元/天/平米被，项摄目同楼质化质现象书严重区域段写字巡寿楼价否格对钓比图名称入市时间目前租金元/月/㎡平均租金数码科技中心2005.121.5-2.32地恩地财富大厦2006.922国展财富中心2007.1222天宝国际2007.41.8-2.52盛和大厦2006.91.81.8资料来源:DTZconsulting从市爆场情避况来圈看，桑区域裤内写钓字楼早，目积前租描金集裹中在元/天/平米勺之间宴，平染均租班金在2元/天/平方逼米。目前巧区域帐投入看使用尖的写舞字楼怀，项陵目的垦同质隐化现紫象比产较严鸣重，铜在品咸质、把档次苦方面鬼没有多差距零，且导租金哗水平偷相当让；仅趴有的到甲级梅写字递楼国传展财氧富中往心也失因为衬地理店位置刊较偏善，产另品设足计公朽摊较百大，缸市场未认可阿度差诉，租嫩金也铃在2元/天/平米括。区域独写字赚楼市无场研外究－脆价格俘水平从开弓盘价礼格来炉看，20馆08年前爬入市慢项目伙开盘漂价格太基本溉在70集00－80乔00元/平米阶左右翁，而08年后该入市种的项回目，降因为顷其入铸市时端间晚忽，区篇域环轧境更何为成肃熟，族且项方目的连产品膀品质隙相对肢较高拿，因你此开挨盘价雄格也美相对禽较高旱。（涌如青胡岛金窜融广腊场和鸭青岛穴国际席发展借中心痛）从均花价来讲看，渔写字乒楼位霸置及监品质游的不药同，纲价格欢差异详较大伟，其疮中甲卵级写赛字楼赚青岛画金融担广场字较为盯突出际，均苦价达广到了17离00确0，而虎地理饶位置公稍好输的写鸽字楼戏（数财码科子技中剃心和链青岛贴国际链发展德中心萄）的狡均价京在13殖00梢0左右娘。月均荣涨幅草在1%-2确%左右虏，价听格增俱幅不侄大。单位:元区域未写字趴楼售砌价差逐别较茫大，克品质穗和位巩置直举接影们响售崇价名称入市时间交付时间开盘价格元/㎡累计均价元/㎡当前售价元/㎡月均涨幅数码科技中心2005.122007下半年7000－－－130001.7%地恩地财富大厦2006.92008.27700－－－110001.1%国展财富中心（三期）2007.122008.38000－－－130002.4%青岛金融广场2008.12未交付1300013500170002.1%天宝国际2007.42008.9780010435115001.5%盛和大厦2006.92008.575009353110001.12%青岛国际发展中心2008.52009年底900012030130002%区域器写字丛楼价撕格对甚比资料来源:DTZconsulting区域恩写字吃楼市泡场研冲究－浴吸纳粱情况区域友写字系楼空勾置率狐普遍厘较高毁，除埋数码歪科技叹中心穴因为亦入市败早，夸客户骂群固帅定，著其余群项目者的空讲置率形都在40％以半上。区域萍写字丛楼月段均销膀售速老度差限别较焦大。福数码弄科技茄中心托入市权早，各青岛仁金融拘广场句则是醒近两哗年内割入市皱项目泥中地巴理位笑置最拜好、敢产品舱品质枪最高蚊的项转目，截因此叔二者走销售唐速度僵较快昨，月坚均销坏售约30点00平米响。而停盛和者大厦A栋，魔原计纳划整串体出降售给钥大客挑户，淋但后惨期转访变为闲打散侮零售眼，因协此销抹售率山较低欧。国展栽财富益中心品因为悬其位派置距筒核心因商务更区较秘远，踏产品冻设计兼公摊贝大，伤销售迎速度穗较慢盏，空宁置率饱高。区域伏写字泉楼空摘置率闸在40下%以上,销售静速度仆差别床大区域林写字究楼空亩置率布对比区域允写字足楼月朗均销暮售速贩度单位:元/天/平米单位:平米/月名称销售率去化速度数码科技中心100%3200平米/月地恩地财富大厦100%2100平米/月国展财富中心（三期）33%1000平米/月青岛金融广场95%3000平米/月天宝国际50%850平米/月盛和大厦70%540平米/月青岛国际发展中心93%1900平米/月资料来源:DTZconsulting未来队潜在照甲级手写字侵楼有刃两个办：利畅群崂协山购暮物广绣场和动青岛率国际许啤酒震城。商务持区内温尚有豆不明膏确的械写字翼楼规捷划，棵在此携未作抄统计校。区域俗写字盾楼市剥场概娱况－赚潜在赞供用崂山区市北区市南区四方区李沧区海尔路香港路本案12项目名称1.青岛国际啤酒城2.利群崂山购物广场项目总规模700,000170,000预计写字楼规模300，000（预计，规划未最终定）58,000预计上市时间----2012年区域炭已知妙潜在造供应杀项目两少，祖但规娘模大资料来源:DTZconsulting区域获写字意楼市府场研塞究小邮结区域内写字楼，沿海尔路沿线，自北向南分布。处于海尔路南端的项目，在项目品质和景观资源上更优一些，价格相对更高。如：青岛金融广场、永新国际广场。

近两年入市项目多为综合体项目，其中写字楼物业为甲级标准，档次提升明显。2007年前入市的项目，除国展财富中心，均为乙级写字楼标准。而08年之后入市的青岛金融广场和永新国际广场均为甲级写字楼。区域内写字楼构成分为两类：企业总部办公，多选择档次较高的甲级写字楼；其他中小企业，比较看重价位，多选择档次稍低的写字楼。主要行业集中在金融业、房地产业、制造业、高新技术产业。

区域写字楼市场价格逐年上升，但租金水平较低，空置率高。近两年随着区域成熟度的提高，价格上升幅度较高，但空置率也较高，说明区域商务办公氛围尚不成熟。区域证写字鹊楼市捐场概暑况3.可比央或主胳要竞浅争项追目分左析-青岛杂金融泊广场-国展优财富勤中心-远洋毒大厦竞争征项目莫界定插与分网布序号项目所在区域1青岛金融广场海尔路商务区2国展财富中心海尔路商务区3远洋大厦香港中路CBD竞争类项目宗界定位于素本项座目周踪蝶边,与本掏项目惕形成朱直接姨竞争国关系腐的甲大级写状字楼,或处终于香俱港路CB脉D，档疏次高的的甲来级写捧字楼本。这些肤项目尤内部金涵盖怠了商豪业、匆写字要楼、险酒店量、公术寓等飘多种犬不同汗物业躬类型物，与蛋本项指目物返业类丘型雷涌同。崂山拆区市北担区市南航区四方滑区李沧翅区海尔路香霉港斥路本案123青岛昂金融纲广场基本令情况兔介绍产品艺配置客户棕与租看金青岛副金融票广场连是目需前崂海山区洪最高段的建傲筑，选高度14垦9米。令包括除甲级熊写字散楼、她小户服型公脉寓和提底商礼。项目萌于20凳08年12月入碧市销霉售,将于20辟10年下凡半年装交付孝使用颗竣工得。发展商天泰集团总建筑面积138,000㎡建筑规模地下3层，地上由两栋群楼连接1栋26层,1栋35层超高层建筑，高度149米建筑用途办公、商铺、公寓标准层面积2000平米（建筑面积）层高3.75米入市时间2008年12月售价开盘均价13000元/平米；目前售价17000元/平方米停车位990个电梯9部可比莫或主原要竞宅争项典目分逗析青岛堵金融仗广场基本努情况载介绍产品冬配置客户与与租高金(首层共享大堂)甲级写字楼(3-26层)公寓(7-35层)底商(1-2层)综合商务楼(1-6层)大堂车库(地下2-3层)设备区及管理用房(地下1层)建筑面积比例（%）公寓28,94231%写字楼50,04054%商业13,60015%可比毅或主辱要竞躁争项异目分波析青岛丧金融阀广场基本躺情况寺介绍产品推配置客户炉与租午金类别项目规格建筑结构设计使用年限50年抗震度抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为6度结构形式框架筒体结构，裙房为框架剪力墙结构。维护结构框架填充外墙为190厚混凝土空心砌块，标准层走廊两侧隔墙采用190厚混凝土空心砌块；100厚内隔墙采用轻钢龙骨石膏板建筑立面LOW-E中空玻璃幕墙，结合开放式石材幕墙、铝合金隔栅及2.5mm厚粉末喷涂铝单板电梯23台原产三菱高速电梯，1台上海三菱货梯大堂电梯厅大堂地面铺附有4厚木板层的木地板，其余为细水磨石地板；首层电梯等候厅及墙面为浅色石灰岩；消防楼梯间1.消防楼梯间水泥地面压光（环氧地坪漆），墙面、顶棚为乳胶漆。2.消防楼梯栏杆为金属栏杆（50钢管）内部职配置可比苦或主聪要竞太争项便目分街析青岛腾金融懂广场基本湖情况奋介绍产品掠配置客户闯与租披金类别项目规格建筑门窗1.楼梯间防火门采用木制防火门，防火分区用无纺布防火卷帘，

分户门防盗门.2.幕墙开启扇采用上悬内开。3.沿街为玻璃门屋面1.防水等级为二级，防水材料采用SBS改性沥青防水卷材（3+4）2.聚氨脂发泡保温。电气、供水设施电器1.采用电器多回路配线技术，装修部分大堂开关面板选用西门子

或西蒙等同类品牌。2.消防电梯及消防设施采用双电源供电末端自动转换，重要部位

设置应急电源。供水1.给水支管选用优质PPR.2.同层排水的下水采用HDPE（高密度聚乙烯），其余为螺旋消音管（UPVC），同时增加阻火圈。3.设集中给水加压设施（无负压机组及变频机组），分区供水，采暖与制冷采暖与制冷采用集中式中央空调系统，末端选用风机盘管加新风系统，夏季采用水冷式电制冷机组，冬季采用市政热源。内部律配置可比漂或主挽要竞役争项旬目分廊析青岛包金融礼广场基本侮情况荐介绍产品妻配置客户学与租掌金类别项目规格智能化---------1.通信网络及综合布线系统：语音通信系统、信息网络系统及综合布线系统。2.卫星电视接收天线及有线电视系统。3.安全防范系统：集成式联网型，由安防信息综合管理系统、入侵报警系统、闭路电视监控系统、门禁系统、离线式巡更系统、停车场管理系统六个子系统组成。4.公共及应急广播系统5.建筑设备监控系统（BAS）：采用直接数字控制技术。消防---------1.建筑消防为一级，耐火等级为一级。2.火灾自动报警及消防联动控制系统：采用总线制，包含火灾自动报警系统、消火栓系统、喷淋系统、管网气体灭火系统、防排烟及正压送风系统等。3.漏电火灾监控报警系统。4.应急及疏散照明。内部估配置可比益或主菊要竞步争项每目分梨析青岛崭金融束广场基本刮情况呀介绍产品跑配置客户吵与租布金入口享分布民及交落通动绪线可比从或主浩要竞字争项塞目分屡析青岛辨金融羡广场基本索情况对介绍产品孟配置客户拍与租五金办公办公最小矩深11.1m米最大矩深13.15m米9-16层写字猛楼标她准层加平面层高3.7米面宽37.8米电梯数量9部梯速3.5米/秒可比然或主萍要竞中争项喘目分条析青岛大金融持广场基本坚情况众介绍产品骨配置客户肥与租渣金写字场楼电萝梯功平能分危布可比鸽或主碑要竞疏争项忠目分竿析基本租情况眨介绍产品争配置客户脊与租孩金青岛浴金融院广场入市时间2008年12月主要租户构成以金融类客户为主主要客户建设银行山东总部购买30,000平米中信证券购买10,000平米目前均价17000元/平米销售率95%物业管理费7.8元/月/平米

写字醋楼销凤售状撞况项目伞销售识状况生较好丑。写暂字楼监物业绣定向演销售瞧给金炎融类碎客户懒。在固建设榨前已乘确定勺大客瓦户，华开盘沿后即匠销售80签%。此苗运作非方式肚，使渐得原叨本较剑难短短期内泡收回俘成本晒的写厌字楼饲物业程，一框开始眼即为拐项目搁开发置运作姥带来侧现金蚂流支质持。可比哨或主颤要竞震争项牲目分波析国展束财富唤中心基本比情况廉介绍产品设配置客户裂与租司金国展捎财富途中心卧是青讽岛首体家集勾写字赠楼、扫商业春空间复、大燥型广题场、主会议绵、酒交店、欺娱乐匠等功球能于闭一身担的复熔合型茎建筑腥。项目连于20糟07年12月开别盘销垮售，20赤08年第层三季艘度交膜付使晌用。投资商颐中集团、青岛远洋集团、青岛金岭实业建筑面积

总建面208,000

㎡建筑规模地上一层和地下二层为商业空间。地上由四幢六层南北向长方形单体组成，各建筑单体由底部商业相联，长109.2米，高33.6米建筑用途办公、商铺、酒店标准层面积3300平米（建筑面积）层高4.2米入市时间2008年第三季度售价写字楼均价10,933元/平米停车位1400个可比净或主发要竞仔争项煮目分沿析基本仓情况能介绍产品丸配置客户奴与租欣金酒店项目南端及部分负一写字楼2-6层商业部分部分负一及1-2层可比困或主路要竞宵争项陶目分峡析国展遗财富殃中心谎整体渡建筑怎由四呢幢六察层南扭北向镜长方谋形单由体组绕成喷。四逗个单铺体在菊底部跨由商置业裙孝楼相页连，青上部怒由贯左穿南狼北的辟空中浩花园暴相互音联系类。主假体为证国际汗生态诞商务斗空间澡，最江南端适为星仇级酒朵店。采取网双首进层设章计，雄通过乖缓坡加布道枝、扶叠梯等老建筑涂交通仔元素蹦，将皇一层超与二艰层步块行街嘴自然就贯通镰起来熔，将沫人在通一、锯二层内之间葬传统像的垂馒直动畅线转疗换为竿自然戏起伏呢的曲筝线，夫达到糠两个洲首层零的效阔果，湖扩大盘步行的街聚爆拢人尝流的驳功能吉。首层昏为高某档百利货商巷业区任，办费公主锈入口弱大堂狸和酒曲店及击餐饮龟机构渗。国展野财富滤中心国展嘱财富互中心基本咱情况少介绍产品肯配置客户赵与租豪金办公酒店商业边区上孤空休闲犯区上杏空1#楼2#楼3#楼4#楼可比佣或主格要竞稠争项铸目分录析4#楼从地围上二兄层开剃始为韵办公枣区。善二层说除办今公空季间，絮主要恩为一姿层商未业区惧的挑敢空部佣分。层高4.2米柱距8.4米电梯电梯数量共19部(包括扶梯/观光梯/垂直梯等,不包含4号楼)容量(千克/人)1000/13

桥箱宽(mm)1300桥箱深(mm)1300

桥箱高(mm)2200国展夏财富繁中心基本版情况脚介绍产品赔配置客户耽与租细金可比货或主销要竞荡争项往目分跌析生态防景观伪空中展花园生态佣景观岔空中廉花园基本尸情况液介绍产品丘配置客户慨与租溜金类别项目规格建筑结构形式框架建筑立面low-e双层钢化玻璃，西侧双层可呼吸式玻璃幕墙+FFRARI彩色遮阳帘电梯OTIS电梯,共有10部大堂电梯厅2层挑空大堂，通透式全挑空景观中庭，楼内观光电梯。公共部分以进口高档石材，金属，玻璃为主要材料。采暖制冷空调TRANF中央空调布线综合布线采用美国郎讯综合布线系统，办公区域采用区域配线结构，每个区域安装五类快接配线架及光纤配架，分别用五类线缆、单或多模光缆及语音大对数缆与楼层分配线间连接。办公区域内每6平方米配置一对信息点，不安装插座。内部电配置可比路或主芹要竞凭争项眯目分洒析国展角财富况中心基本训情况圾介绍产品莲配置客户顿与租飘金类别项目说明智能化楼宇自控系统对建筑内环境温度、空气质量，电梯运行，变配电、给排水，防灾报警，安全监控，进出车辆、停车实行全面的监测和自动化控制。多媒体通信系统通过电话网、分组数据网、贞中继与INTERNET连接，可提供综合业务数字网、ATM等接口FA消防报警联动SA安保监控自动化OA办公系统自动化供电供电系统双路供电，自备柴油发电机满足消防一级负荷用电。消防消防系统设有中英双语消防紧急广播系统，火灾自动报警系统采用智能型感烟探测器，并与消防灭火系统联动。火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成；内部克配置可比惊或主趋要竞幻玉争项消目分责析国展笨财富缓中心基本债情况某介绍产品调配置客户扛与租留金国展史财富德中心入市时间2008年第3季度主要租户构成以房地产贸易物流类公司为主主要客户SimeDarby森达美集团租用4,369平方米新华锦租用三层;乐天玛特租赁半层目前均价累计销售均价10,933元/平米；目前均价14000元/平米销售率33%空置率78%物业管理费8元/月/平米

写字隙楼销图售、浪租赁溜状况写字页楼的镇主力孕客户转群以盒集团意总部即或大准公司弦办公多为主弟，保备证了往良好肤的品摘牌形仰象。项目余销售统状况循较差争，项涛目已贴销售相及开猴发商婆持有兄招租芬部分暑的空戏置率霸高。厉主要邮是由愧于项隐目距剑离海煮尔路飘商务振区较梦远，屋地理秆位置晴较偏唐，周肠边以惰居住射小区煮为主哑，缺美乏商零务氛族围。俗目前腹还有立一部精分部痒分大祥客户疤还未拐进驻羞。备注迅：本林项目阅写字缓楼部打分,托4号楼棚为远煤洋和挑黄海碍大饭坑店使慢用。痕开发挑商散断售并锤租赁1－3号楼粗。可比度或主弄要竞挑争项旱目分教析青岛糠远洋夹大厦基本哲情况俊介绍产品短配置客户澡与租涛金远洋逼大厦医是青玩岛目劲前已群交付雄项目环中,唯一柴一个乞没有伯销售,开发剧商完鹅全持份有进帜行租伐赁的怜项目尊。项目温分两匠期建镇设，滨一期竿为甲坡级写违字楼楼，二朱期为四酒店天综合属楼。发展商青岛远洋大厦有限公司建筑面积136872.13m2（地上94202m2)建筑规模一期主楼地上29层，建筑高度100米；群房5层，地下3层;二期为酒店。建筑用途办公、商铺/酒店标准层面积写字楼1300m2（建筑面积）层高3.3米交付时间2008年租金5.5元/天/平米停车位400个物业管理德国杜德曼可比炭或主坡要竞劳争项奸目分狡析青岛锄远洋脾大厦基本危情况笔介绍产品辰配置客户愧与租膊金写字楼商业酒店综合楼建筑面积约40,000平米约15,000平米约40,000平米比例42.1%15.8%42.1%酒店综合楼商业网点1-5层写字楼6-26层可比经或主锋要竞霉争项鼓目分锦析基本抚情况箭介绍产品僻配置客户丽与租河金类别项目规格建筑结构设计使用年限50年抗震度抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为6度结构形式框架筒体结构，裙房为框架剪力墙结构。建筑立面LOW-E中空玻璃幕墙，结合开放式石材幕墙电梯6部原产德国蒂森克虏伯电梯,配备选层系统;11部观光电梯/消防梯/扶梯.大堂10米挑空商务大堂屋面窗户内倒窗内部零配置可比腥或主荐要竞更争项醉目分武析青岛完远洋津大厦基本坡情况迷介绍产品迷配置客户德与租跳金类别项目规格通信电气供水设施通信对GSM/CDMA设置了微蜂窝通讯覆盖系统。电气采用10KV双回路供电，办公单元设置低压计量分表照明在采用市政照明的同时，加装EPS应急电源柜台。给水地下室设变流水箱，采用变频给水方式供水。采暖与制冷空调采用美国约克中央空调系统,,具有彩色图象控制中心,能读取140多个参数,实现50多项安全保护.并配置新风空机处理机。内部传配置可比荐或主嫁要竞不争项哨目分鞠析青岛泼远洋割大厦基本掠情况兵介绍产品四配置客户防与租梁金类别项目规格智能化---------全面安装红外对射报警控测器及闭路电视监控系统;停车智能化管理;门禁管理系统/考勤管理系统/巡更管理系统/人事管理系统/考勤管理系统等消防自动喷洒系统设自动喷洒装置，21L/S火灾自动报警控制系统设控制中心，与消防联动控制。综合布线综合布线系统引入大对数电缆光纤，楼层配电间容量按照1对点/10平米预留电话和网络点。地板网络高差办公区标准层的地面预设了与公共走廊不小于5cm的高差。内部鬼配置可比翁或主克要竞苦争项佳目分港析青岛遇远洋裂大厦青岛遥远洋妇大厦基本劝情况段介绍产品居配置客户霞与租晌金写字桥楼标胆准层才平面衰图面宽36妹.2米办公电梯待厅最大配矩深12舌.1米最小计矩深11听.1米层高面宽电梯数量梯速3.3米36.2米6部4米/秒3.宅05米可比奸或主示要竞谋争项购目分牙析基本桥情况价介绍产品轮配置客户赚与租件金入市时间2008年主要租户构成以货运物流、金融类公司为主主要客户中远国际货运租赁3层远洋集团自用7层华林船舶租赁1层招商银行租赁1层及一楼网点另有三星投资、日邦食品及中型物流货运公司进驻。租金水平5.5元/月/平米空置率32%物业管理费21.6元/月/平米(综合管理费,含空调费)写字凤楼销蕉售状矿况项目肿位于食香港快中路数，区蝴位条翁件较失好，瓶因此匆租金锁水平愚也较就高，忘但整董体租托赁情茅况一奖般，娃空置拖率较赏高。承租诱的主邮要客严户群墙集中赢在货兄运物者流及双金融以类公猫司，摄以大炎客户浪为主制。可比虏或竞请争项在目分朱析青岛钢远洋躁大厦可借眠鉴之皱处几个项目的特点本项目可借鉴之处三个项目均为综合体建筑，同时不同功能之间形成相互支撑。根据本项目的整体规划，我项目也是综合体建筑。项目在设计上，根据其自身区位条件、市场条件可借鉴其综合体项目各物业业态配比及功能布局。三个项目的销售都是依靠引入大客户，以形成产业效益和树立高端品牌效益，并以此成为区域标志。从项目整体档次定位考虑，我项目写字楼物业也为甲级写字楼标准。因此在后期租售时，也要考虑引入大客户，一方面保证项目的吸纳量，一方面保证项目的整体形象。国展财富中心在产品的硬件设计上，注重生态环保技术的应用，为产品档次的提升增加一定的附加值。我项目在进行诸如绿色生态空间的设计规划时，需详细考虑其规模可能对办公空间使用率的影响。确保最佳的设计效果。可比帝或竞这争项待目分渐析周边融竞争撒项目诊长期圆的压蛇力“新籍地标添”的惯定位附与压王力序号入市年份项目发展商12011天泰金融广场天泰集团22012永新国际广场永新集团3未定利群崂山购物广