简析房地产行业的发展风险

《工程风险管理》课程论文PAGE2PAGE5简析房地产行业的发展风险学院：工商管理学院班级：08级工程管理学号：200803151011摘要国现代经济是从高度集中的计划再分配经济体制向市场经济体制转型而来的，随着市场经济体制的逐步建立和住房制度改革的深化，我国房地产业迅速发展，成为拉动内需、扩大消费和促进国民经济发展的一个新要素。但是房地产的快速发展也带来了房地产市场供求失衡、房地产经济与国民经济发展不协调等问题，而宏观经济的频繁变动也会给房地产企业同样带来较大的风险。房地产投资、开发与消费都离不开房地产金融的支持，因而在经济转型时期，房地产行业的最大发展风险即金融风险。关键词经济转型、房地产、风险、融资图21997年-2006年房地产开发投资增长率中国房地产融资现状中国房地产业正处于迅速发展时期，2000年到2006年，全国房地产开发投资保持在21.5—30.3不等的高增长，期间的微小起伏是受同期国家宏观政策调控所影响，整体呈上升趋势。房地产行业属于典型的资金密集型产业，开发投资规模大、周期长，因而房地产开发、投资需要的资金量巨大，资金筹措往往成为房地产业最关心的问题。年份国内贷款利用外资自筹资金其他资金来源200023.12.826.947.1200122.01.828.447.7200222.81.628.147.4200323.81.328.646.3200418.41.330.349.9200518.31.232.747.8200619.71.531.747.1200718.71.731.648.0表12000-2007年房地产开发投资资金来源比例单位：亿元进一步分析表明，房地产开发资金来源中，自筹资金间接来自银行，即自筹资金主要是商品房销售收入转变而来，这部分资金主要来自个人住房按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中70%来自银行贷款；还有一部分是建筑施工企业的工程垫款，而施工企业的工程垫款中，也有很大一部分是来源于银行的建筑业贷款。其他资金来源中80%以上的部分来自于定金及预收款，这部分中又有6070%的部分是属于银行或住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭贷款。依次计算，中国房地产开发资金来源中，银行贷款能够占到70%。对银行的依赖过大，很容易出现“一荣俱荣，一损俱损”的局面，不利于风险防范。三、中国房地产融资特征（一）房地产企业融资自主权缺失我国房地产企业的融资不是依照市场本身、依照企业融资法则本身来进行，而是政府介入太多、干预太多、太频繁所致。无论是地方政府还是中央政府，当发现房地产业对于GDP增长重要时，就会极力鼓励银行放松银根，促使房地产投资迅速增长；而政府一旦发现房地产业发展有什么问题时，就希望通过宏观调控的方式来改变房地产银行信贷的扩张。（二）房地产企业融资渠道单一我国房地产企业的融资结构明显依赖银行贷款，多元化融资体系尚未形成，银行体系承担着房地产行业发展中的巨大风险。之所以出现这一状况，主要是由国内金融市场结构所决定的。房地产融资与房地产业的关联房地产业的可持续发展与金融支持密不可分，是一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的关系。这种情况，是由房地产商品特性和房地产资金运动的特性所决定的。在市场经济条件下，房地产业的可持续发展离不开金融的支持；反过来，房地产业的良性运作也会促进金融业的健康发展，从而将其相互结合的正面效益发挥到极致。金融的支持渗透贯穿于房地产经济活动的全过程，具有直接、灵活、迅速和有效等特点，这是其他经济手段无法替代的。在我国房地产业可持续发展的过程中，金融支持一方面表现在房地产经济活动中，通过提供一定数量和使用期限的信贷资金及相关金融服务。来维护房地产投入产出的良性循环，如金融业向房地产业注入的资金存在于房地产生产、分配、交换的各个环节，像血液一样渗透到房地产业的各个方面，并通过循环流动维护房地产经济活动的正常运行；另一方面则表现为对房地产业总供给与总需求的金融调控，如在房地产消费能力下降、房地产产品出现积压时，金融业对房地产消费市场投入资金，刺激房地产的消费，而当房地产消费需求增强，房地产产品供不应求时，金融业对房地产开发投入资金，增强房地产业的生产能力，增加总供给，满足房地产消费。这种总供给与总需求的平衡，既是房地产业可持续发展的重要保证，也是金融支持与调控的具体表现形式。五、房地产融资风险的主要表现（一）借款人风险指房地产抵押贷款的借款人因主管或客观原因不能或不愿按期偿还贷款引起的风险。（二）抵押风险指提供房地产抵押贷款的金融机构在借款人违约后处分抵押物时所面临的风险。（三）金融结构风险指金融机构在发放和管理房地产抵押贷款的过程中由于操作不当、违规、长短期资金结构搭配不当等原因引起的风险。（四）环境风险由于金融机构经营环境因素变化等引起的风险。主要包括政策风险、利率风险等。六、如何防范风险（一）加强房地产融资风险预警体系为有效控制房地产融资风险发生、降低风险损失，保证房地产融资活动和房地产业的正常发展。房地产企业理应把房地产融资风险预警放在房地产经营活动中极为重要的地位。通过科学分析确定评价内容和方法，对房地产融资活动全过程进行风险估算，为风险预警管理提供科学准确的信息。房地产融资风险预警是通过系统地手机信息，运用特定的评价方法，对房地产融资活动进行判断，以把握警源、确定警情等级和发布风险警报的过程。房地产融资风险预警从本质上讲是一种社会责任评价。房地产融资的目的是满足个人和社会日益增长的房地产需求，风险预警就是为了确保房地产融资取得预期效益。房地产融资风险预警是发现可能损失，以及杜绝、减少损失的有效途径。房地产融资的风险给房地产价值损失带来的可能性，需要政府和投资决策者准确认识和把握这种损失可能造成的危害；房地产企业作为融资主体，也关注房地产融资能否达到预期目标，实现预期收益，以及由此产生的价值的增值程度。风险预警为政府、房地产企业、投融资方和社会提供了正确认识和准确把握房地产融资损失可能性的方法和途径。（二）拓展房地产融资通道随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，房地产业在国民经济中的地位日益重要，房地产金融在整个金融体系中的地位和作用也越来越突出。然而，融资渠道单一化是我国房地产金融面临的重要问题，这使得房地产业、银行体系乃至宏观经济承受着高风险。因此，加快房地产金融体系建设、拓宽融资渠道、开展金融创新，是化解金融风险并使我国房地产金融走向繁荣的战略选择。通过房地产金融体系的建设，最终应该达到如下目的：第一，保持整体金融体系的稳定性；第二，保持房地产业的财务稳定性，不会由于金融业某一政策的影响出现房地产业剧烈波动；第三，基于搞笑的金融市场和稳健的房地产市场支持，实现整个国民经济的持续、快速、可持续发展。（三）建立完善的房地产金融法规和制度机制是一定市场形态下价格、供应、竞争等相互作用、相互影响，由此推动经济运行和资源配置的机能。市场机制实际上是市场各要素功能的自动耦合过程。市场机制不仅能合理地配置资源，而且能有效地推动经济增长。在经济发展中，应将市场机制作为推动发展的工具。我国关于房地产金融等方面的政策法规和制度还未形成一套科学有效的体系。缺乏相互一致性与协调性，直接影响房地产金融的发展与创新。因此，必须加快建立和完善房地产金融相关的法规和制度。参考文献