大连市房地产市场研究报告

1大连市房地产市场报告2一、城市概况大连市地处欧亚大陆东岸，中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，位于东北亚经济圈和环渤海经济圈的交汇处，背靠东北地区和内蒙古东部广阔的腹地，隔海与日本、韩国等国毗邻，在我国东北及俄罗斯远东地区与日韩及东南亚地区之间资源与资金、技术的对流中起到了枢纽作用。大连市现辖3个县级市瓦房店市、普兰店市、庄河市、1个县长海县和6个区中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区。另外，还有4个国家级对外开放先导区开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区。3二、城市规划1、功能布局按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体。新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双D港”、大窑湾港区组成。主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。4主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。旅顺口区纳入主城区，其功能定位是旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学城。新市区功能定位为技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区。2、城市未来发展方向21主城区“西拓北进”（1）北进甘井子区是主城区“西拓北进”的重点开发区域。甘井子区将在统一规划的指导下，加快城市基础设施建设，全面提升城市化水平。调整优化产业结构，大力发展与主城区相适应的高新技术、现代物流、软件和信息服务、教育培训等现代产业。加大生态环境的修复整治力度，完成北部工业区的搬迁改造，建成西郊森林公园，改善城市中心区的生态环境。（2）西拓旅顺口区是主城区“西拓“的延伸区，旅顺口区将按照“现代产业、历史名城、旅游胜地“的定位，保护好旅顺特有的历史文脉、城市景观、滨海风光和森林植被。集中开发建设旅顺开发区、双岛湾、高新园区和大学城。区内的农业将加快向工厂化、设施化的都市型农业、循环农业转型。22城市“北进”金州区是城市“北进”的重点区域，也是新城区的重要组成部分，将根据城市总体规划要求，调整经济与人口布局，推进功能区开发，提升产业结构，加快基础设施配套建设。重点发展以精品钢材、装备制造、电子为主体的临海、临港工业，成为跨国公司产业转移、城市企业搬迁改造和产业拓展的主要承接地。开发建设好金州湾。尽快实现生产方式和生活方式的转变，主动与新城区发展并轨，形成有机整体。563、城市规划对房地产发展的影响大连“西拓北进”战略的实施，促使甘井子区、旅顺口区、先导区、金州区迎来快速发展的机遇，土地放量大增，房地产投资额大幅攀升，楼盘遍地开花。原有成熟的居住区、因规划而带来新的城市居住区、规划交通动线沿线区域、具有自然资源优势的区域，纷纷成为房地产开发的热点区域。三、房地产市场分析1、市内四区土地市场分析近年来，大连土地放量起伏较大，以2003年为例，全年土地放量达到了38173万平方米，也是迄今为止土地放量最高的一年，由此引发了2004年土地闲置量的大幅增加，在抑制过快的房地产投资增长势头的大背景下，2004年清理闲置土地成了重中之重，土地的放量大幅缩减，而随后的2005年和2006年土地放量虽然明显回升，但仍不及2003年的放量，土地市场的放量呈现出稳定发展的趋势，详见下图72006年以来，土地供应面积中甘井子区放量最大，沙河口区其次，中山区和西岗区基本上放量很小，2006年由于拆迁改造有大幅增加。从各区所占比例来看，甘井子份额最大，随着大连“西拓北进”战略的实施，可以预见，未来甘井子区土地放量仍然最大，从2007年上半年土地放量就可以看出，未来甘井子楼盘数量将最多，这将改变目前大连居住的格局，土地成交具体明细见下表按照大连土地供应计划，土地供应面积、建筑面积绝对数逐年上涨，2006年按照中央政策要求控制了土地供应面积上涨幅度；土地出让平均价格节节走高（由于大连目前土地资料中商业和住宅用途的土地没有分列及单独计价，平均地价可能会受土地用途性质的影响而有所偏差）；楼面地价也是水涨船高；容积率逐年增大，土地利用率也在提高。年度用途区域面积建面地价元/楼面价格元/市内四区3497437591613330071777中山区22978075812392032789沙河口区457660120556472632757西岗区345548503028425829252006住宅及公建商业及办公甘井子区2464449344941814631045市内四区2254277301069729122180中山区沙河口区24151049128854762692西岗区1495040030688225702007上半年（7月底）住宅及公建商业及办公甘井子区199781724793792572207282006土地供应分布图7131070中山区沙河口区西岗区甘井子区2006可供应建筑面积分布图1320958中山区沙河口区西岗区甘井子区2、开发投资情况开发投资额在振兴东北老工业基地政策的推动下，大连市房地产开发投资逐年高速增长。20002006年，大连房地产开发投资额平均每年增长率达2158，特别是近三年，分别以年增长382、271和271的高速度运行；房地产投资额占固定资产投资比重日趋合理，从398下降到2295。2006年，大连房地产开发投资额为3372亿元，比上年增长271；占固定资产投资额的2295。比上年下降了095个百分点。90100200300400051015202530354045房地产投资额亿元1069115512521511208826533372房地产投资占固定资产投资比重3983793429829223922952000200120022003200420052006开竣工面积20012006年大连房地产开发新开工面积平均每年为657万，施工面积为1517万，竣工面积为502万；前三年供应量比较平稳，2004、2005年供应量锐减，造成市场供不应求，2006年供应量有较大增加。2006年，房地产开发情况整体水平好于2005年，新开工面积为11263万，比上年增长766；施工面积为21961万，比上年增长399；竣工面积为5378，比上年增长377。05001000150020002500新开工面积59446099650326637811263施工面积12382136681396613338157021961竣工面积537954625792421390553782001200220032004200520063、商品住宅销售分析量增价升，空置面积下降销售量逐年增长，从2004年的4862万增加到2006年的6288万，增长了10293；商品房销售额同比也大幅攀升，从2004年的1515亿元增加至2006年的2845亿元，增长了088倍。2006年，商品房销售面积为6288万，比上年增长了246，销售额为2845亿元，增长了518，销售额涨幅远远高于销售面积增长涨幅，房价呈快速飙升的态势。同时商品房空置面积逐年下降，环比下降17、7，住宅空置面积环比逐年下降28、6。4862504662884454468157023202622442301651552200420052006销售面积住宅销售面积空置面积住宅空置面积销售额（亿元）050100150200250300商品房销售额151518742845住宅销售额132416752427200420052006商品房房价逐年增长，从2004年的3116元/增加到2006年的4524元/，增长了452；住宅销售价格也大幅攀升，从2004年的2973元/增加至2006年的4256元/，增长了043倍。11311637144524297335784256010002000300040005000200420052006商品房均价住宅均价分析从以上数据看，大连房地产市场属于供需两旺，态势良好，但价格增幅过快。、板块分析按照大连房地产典型指数样本的选择，大连房地产分为14个板块，分别为东港区、中心区、星海湾区、软件园区、虎滩区、西山水库区、机场新区、周水前区、中北区、小平岛区域、开发区、旅顺片区、金州区。12（1）、东港区从2005年底政府对东港区域进行搬迁起，东港规划进入了实质性阶段。新东港将以水景、花园两大要素作为景观规划设计的主题，吸纳3082公顷中高档住宅区、789公顷公园绿地、132公顷沿海休闲绿带和1042公顷文化娱乐用地，拥有扩展后长度达公里的人民路，公里长滨海亲水岸线，跨海大桥，游艇港、景观台、景观防波堤坝和人工海水浴场岸线等。改造后的东港将成为一个集商贸、旅游、居住、观光为一体的国际航运中心的中心商务区。代表楼盘有名仕财富中心、运达嘉洲阳光、金广东海岸、万隆托斯卡纳、宏都嘉园、嘉和花样年华等。特征为响应大连市政府东港改造的需要和进度，东港区域项目都定位中高档，项目卖点主要是东港未来的发展潜力和得天独厚的地段和海景优势，房价日趋上扬，基本都突破10000元/。发展潜力东港区域不可替代的地段和海景优势决定了此区域楼盘的持续走高，为市场所看好。（2）、中心区中心区的楼盘价格一直处于高位，该片区处于大连市的市中心区域，主要包括人民广场、中山广场、西安路。该区域为大连的市中心区域，拥有繁荣的商业氛围，良好的基础设施和旺盛的物流人气，价格居高不下，而且随着市内土地供应的日益紧缺，价格将持续高涨。代表楼盘有尚品南山、海派优座、香榭里街区、裕景中心、颐和香榭、远洋风景、宝发金钻等。特征中心区以复合型建筑为主，业态组合包含住宅、写字楼、公寓、商业、酒店等，价格是居高不下，基本在8000元/以上，并稳步上涨。发展潜力中心区基本无地可供，不可替代的地段和成熟配套，以及传统的繁华商业区，项目多为综合体，看涨不看跌。（3）、星海湾区以亚洲最大的公共广场大连星海广场为核心的星海湾区，凭借其优厚的地理位置和良好的自然环境，该片区能集中体现“住在大连”所具备的宜居环境、气候条件、建筑品质等丰富内涵，拥有亚洲最大的广场、两座国际化的会展中心以及众多商务金融机构，因而该地段集中着众多的高档楼盘。作为大连市政府规划中的集金融、商务、商业、旅游、休闲娱乐于一身的代13表区域，目前该区域旅游、餐饮娱乐业已非常发达，而商务氛围仍有待发展，因此该地段楼盘除了用于居住的功用以外，用于商业、金融等写字楼办公用的楼盘升值前景也十分看好。代表楼盘有大连明珠、壹品星海三期、百年汇、裕景中心、大华御庭、宏都筑景、沿海绿色家园等。特征高档房、高价楼盘云集，几乎囊括了大连市高价值、高价位所有的楼盘，价位基本在10000元/以上，达12000元/左右，楼盘销售情况也不错。发展潜力由于其独特的地理区位和高质量的配套设施和相当一部分境内外消费群体，星海湾一带的商品住宅在未来几年内仍将呈现十分旺盛的趋势，而随着星海湾东侧的十座专业大厦组成的“CBD”的建成，其房价还有升高的空间和潜力。（4）、软件园区软件园区域是近几年成长起来的高知人群聚集的区域，它是依托大连建设国际软件名城的机遇和发展高新技术产业尤其是软件产业的利好政策而迅速崛起的大连人向往的人文居住高地。高素质高品质企业的聚集带来的高知人群密度、世界知名企业分布的单平方公里高密集量、突出的国际化色彩不仅给区域市场提供了更好的承接，更赋予了软件园与市内其他区域在人群、市场容量方面的多重竞争优势。代表楼盘有宅语原、东方圣荷西、斯坦福院落、壹品漫谷、柏林水郡等。特征高知人群聚集的区域，中高档楼盘扎堆，宅语原、东方圣荷西价格都在10000元/左右。发展潜力高新产业聚集带动了新经济中心崛起，从而牵动区域价值不断跃升。该区域土地储备丰富，同时就业高收入人口逐年增多，该区域集中了大连80以上的软件产业、产品研发人才，所居住、办公人群绝大多数为有着高学历甚至海外教育背景的高知人群。庞大的消费人群支撑起该区域房地产市场的新发展。（5）、虎滩区该片区位于大连南部海滨中部，拥有风光迷人的滨海路、虎滩乐园、鸟语林、水下世界。代表楼盘有帝柏湾等。特征房地产开发也以旅游投资型为主、住宅主要是低密度的豪宅。发展潜力低密度豪宅属于稀缺产品，长期看涨。（6）、西山水库区14随着“大大连”概念的提出，“两城三星”和“西拓北进”的空间发展模式令大连宜居空间不断拓展。西山水库周边区域，随着西郊生态森林公园则成为城市的新宜居住宅聚集带。位于大连市西部，有大连市后花园之称的西部山系则拥有山、水、林、自然与人文、教育优势，交通和配套的升级也令选择该区域的居民不断享受新兴住区升值的实惠。代表楼盘有万科假日风景、西山阳光水岸、长鹭晶品缘林、观山满庭芳等。特征开发量大，2005年万科与其余六家开发商联合拿下占地3729万平方米的土地，同时还有至少675万平方米土地被摘牌，巨大的潜在供应量预示着该地段将成为具有景观优势的成熟型黄金开发热土；销售情况良好，大体量的入市并未影响到产品的销售速度；产品多样化，整体区域居住品质抬升；客源的高端化，西山区域的客户群大多为高知人士，属于社会中坚，对品牌、产品品质及居住品质的要求较高。发展潜力自然资源优越，西山水库是大连市区内最大的水系，西侧连接素有“大连城市后花园”之称的西部山系，生态住宅规划提升区域居住品质，该区域具有良好的发展潜质。目前西山区域的住宅均价为7500元/平方米，随着“西部快速路”的开通，该区域交通将不断改善，其他配套也将同步升级，后续价格预计还将持续上涨。（7）、机场新区机场新区约十平方公里的启动区以商务、居住、产业为三大主体，其中居住区拟建设成中高档次、环境幽雅、配套齐全的现代化新型生态社区。代表楼盘有第五郡、新星绿城等。特征房价涨势惊人，一年内涨幅在20003000之间，区域最低均价（已定价）是姚家的祥和花园4350元/，最高均价唯美品格80009000元/，区域内均价在6000元以上；基本为大规模成片开发，但生活和社会配套的完善还需要一段时间。发展潜力伴随着机场新区的大手笔、高起点规划、多功能布局、高规格的设计实施，机场新区一带的楼市房价还将继续保持强劲、稳步上扬的发展势头；特别是张前路周边“四大功能区”的实施，“第五郡”、“沁合苑”等大型住宅小区的开发、区政府的进入、沃尔玛带入一批商业大家的加入，其房价走势将呈现强势上扬趋势的发展态势。但这种强劲上扬的走势，一般不会长时期的维持，会随着机场新区城市副中心各种项目的建成，商品住宅的不断放量、上市、消化，而会逐步走向稳中有升日趋平缓态势。15（8）、周水前区随着大连楼市的节节高涨，在居住热门地段开发商适时推出经济实用的高效户型，以相对较低的总价倍受青睐。周水前区作为成熟的商业居住区，周边公交线路密布，是连接国际空港与市中心的通道。代表楼盘有鼎新鼎云都等特征延续了浓郁的住宅氛围和无限的发展空间西安路、刘家桥、周水前，汇聚了大连老都市的居住传统和新城市的生活要素，几代人居住的历史造就了成熟的氛围和厚重的文化，新与旧的交融之处，形成一片大连独有的新主流住宅区发展潜力随着华北路的改造，这里已经逐步成为新城市的中心地带，带动更旺盛的人流与商机。（9）、中北区近年来，大连房地产市场的快速发展，不断伴随着旧城改造与企业搬迁。而作为大连市区中北部的传统工业区甘井子区中南部，也不断焕发生机与活力。大连中北部近年来屡屡有新盘上市，取的都是该地段出行便利、闹中取静之势。代表楼盘有林语家话等。特征属于成熟的居住区，楼盘一般为中档，因为林语家话的带动周边房价也节节高升，林语家话2006年底已经清盘，均价6500元/。发展潜力成熟生活区域，目前基本没有土地供应，现有楼盘长期看涨。（10）、泉水区泉水区位于大连的北部地区，虽然在交通便利性上相对大连市区还有较大差距，目前价格相对较低，但空气清新，环境宁静，适合中老年购房者等。代表楼盘有龙畔金泉等。特征主要是中低档楼盘，有很多经济适用房，但价格上涨很快，2006年泉水地区楼盘平均增长10002000元之间。发展潜力随着交通和配套的不断发展，该区价格有较大增长潜力。（11）、小平岛区域小平岛位于旅顺南路大连城市轻轨的终点站，距市中心17公里，距机场18公里，距旅顺28公里，是大连市政府规划的信息产业带的龙头地段。16特征小平岛环山临海，空气质量极佳，经过填海改造后，拥有地势微缓、线条优美的人工海岸线，成为大连西部和西南海岸线上房地产和旅游开发的又一个重镇。2004年安达圣岛集团以二十二亿元地价摘牌小平岛开发项目，这个大型复合地产项目备受期待。项目规划多种物业形式，按区域划分分别为中央居住区（CLD）、中央别墅区（CVD）、中央旅游休闲区（CED）。其中央居住区包含多层住宅组团和高层住宅组团；中央别墅区包含独立别墅、花园洋房、联排别墅等；中央旅游休闲区包含小平岛中心商业广场、小平岛海鲜餐饮广场、五星级酒店等。趋势规划中将要兴建的中国北方最大的游艇港，填补大连市旅游与商业格局的空白，给予项目极强的国际化色彩；高科技、高节能、高品质的建筑产品，与深度开掘、科学规划、精心设计的滨海环境，使小平岛项目具有极强的人口吸纳力和极高的商业辐射力，成为前沿的品质生活领航标志。（12）、开发区开发区地处辽东半岛东南端，北依大黑山（大和尚山），与金州区接壤；南濒黄海，与长山列岛隔海相望；东与金州区登沙河镇相连；西接金州，与甘井子区大连湾镇毗邻。目前开发区已发展成为大连市新市区的主体和新增工业企业布局的主要空间。开发区房地产市场同样蓬勃发展，成为市内需求向周边区域“外溢”的主要地点。特征该片区经过数年的城市发展，房地产市场已经进入了有质量的增长阶段，优美自然环境和高速发展的步伐吸引着开发商和消费者的目光。随着外地人口的大量涌入、投资额的持续升高、就业机会的增加以及交通等基础配套的健全，作为旅游区、双D港、保税区、众多日韩企业的开发区楼盘不断热销。随着土地放量、房源上市、开发商们也在项目的规划设计、配套设施、小区环境以及房屋内在质量上进行了改造，使得品质有了更高层次的提升。而在品质提升的同时，价格也在逐渐攀升，4000元/平方米以下的楼盘很难找到，大多数楼盘起价都在5000元/平方米左右。高档公寓、写字楼的价位更是突破了8000元/平方米趋势根据大连开发区城区规划，预计到规划期末开发区整体建设用地将达到946平方公里，其中包括30平方公里的已填海区和133平方公里的拟填海区，已建成区面积53万平方公里。目前在传统的热点区域开发区滨海路沿线、金马路沿线的基础上，增加了乾豪160万平方米的红星村改造项目、鲁能金石滩300平方米的优山美地项目，华润、金广、中粮集团联合打造的338万平方米的填海工程以及小孤山一带以水御兰庭等9个项目居住用地明显放量17增大外，开发区的居住空间开发建设正向外延伸。加上英特尔等大型跨国企业的进驻将对开发区的房地产企业有深远的影响。从今年上半年开始，开发区将有大量房源集中上市，目前正在销售的楼盘有乾豪东城天下、生辉第一城、宏城金棕榈等30多个普通住宅、公寓、写字楼项目，有的开始推出二期、三期项目。（13）、旅顺片区旅顺片区拥有良好的产业环境和交通体系，以及优秀的自然环境，在住宅均价上，又相对较低廉。特征旅顺目前商品住宅均价仍处于相对较低的潜力发展区，然而随着旅顺居民的收入水平和消费水平将得到提高，以及大量就业人口的新增，区域房价发展潜力较大。趋势南部旅顺开发建设加速，烟大火车轮渡、土羊高速、轻轨的修建、诸多大学的迁移，特别是大大低于市内四区的房价和宜居舒适的生态区，吸引了二十多家境内外开发商前往开发，也带来了该区域房价的逐步上涨。一种是旅顺南路的软件园、龙王塘、塔河湾直至大学城；一种是旅顺中北路的辛寨子、革镇堡、营城子三镇周边，因其高科技、大学经济和工业园区、生态园区，特别是紧邻市内四区的辐射影响以及市政机构、交通设施的完善，这一带的房价还有较大的上升空间。而除此以外的其他区域和楼盘，对象大多以退休养老、休闲需求为主，其涨幅空间和潜力有限，房价基本维持现有水平或少量波动。但旅顺短短几年超过1200公顷的土地集中放量，加上大量的“军产房”、“地产房”的冲击，将在一定时期内，面临较大的消化压力。（14）、金州区金州位于规划中的大连新市区中心位置，作为大连主城区的功能延伸地，是大连市农业现代化先行区和东北地区区域性物流集散地。特征从政策性引导来说，金州是处于城市“西拓北进”规划中“北进”的枢纽和结点上；其次，素有“百年大连，千年金州”之称的金州区文化底蕴深厚，在教育、文化、体育等很多方面都有极强的优势；同时，金州区的经济发展具备了城市发展的基础。趋势金州区随着新型集团百万平方米的金润花园开发，300多万平方米的商业、住宅项目以及占地314平方公里的滨海旅游新区，大公司总部经济区等超大项目将在未来几年诞生。土地的集中放量、大楼盘的集中上市，市场在未来三、四年内将达到一种饱和状态。18、近期市场分析住宅成交面积06年相对平稳07年波动较大，成交均价一年上涨了近1100元。以下数据说明消费者对房地产市场的态度是有所波动和调整的，均价的大幅上涨导致消费者购房压力增大，被迫转向市内三区（中山、西岗、沙河口）以外的地方，逐步出现城区“空心化”趋势。2006年1月至2007年6月住宅成交面积情况成交面积（万平方米）21205245528632522405224319891941130224440873642140824752608190329742006012006022006032006042006052006062006072006082006092006102006112006122007012007022007032007042007052007062006年6月至2007年6月住宅成交均价情况1954355034543955075925463985998543352485450645965986533200606200607200608200609200610200611200612200701200702200703200704200705200706四、总体结论1、房地产市场整体供需两旺近年，大连市房地产市场整体呈现供需两旺态势。近两年随着经济的发展，居民消费能力和购房能力的增强以及外来购房人员的突增，大连房地产市场呈供需两旺态势甚至供不应求。从下表可知近五年，商品房市场整体吸纳率达973，市场供需基本平衡。而近两年，商品房市场吸纳率高达1292和11692，市场要依靠一定的存量市场才能满足日益增长的需求量。20012006大连房地产市场吸纳率统计年份竣工面积（万）交易面积（万）年度市场吸纳率累计竣工面积（万）累计交易面积（万）累计市场吸纳率200153793924730537939247302002546241997691084181237492003579249886016633131037882004421486211552084317965862200539055046129224748230119302006537862881169230126292999732、大连住房消费是外向型房地产市场按照国际惯例分析大连的住房消费与家庭可支配收入的比值，也就是讲居民用家庭总的可支配收入来购买普通商品住宅需要多少年。大连市房价收入比相对较高，202006年约为10左右，房价与居民的可支配收入较不成配比，表明了大连住房消费是由于区域外的消费所拉动，属于外向型