圣丰花园二期营销策划案

圣丰花园二期营销案红寺堡圣丰花园自619日开始至今，因两次涨价因素，特别是临近过年的涨价，对部分居民造成一定的抗性，销售有一定的阻力但也按计划进行。现就二期建设，龙都经纪提出如下方案一、加大口碑效应，让一期购房者成为我们的宣传员对配套上的信任度我们要加大力度，尽快落实原定计划中提出的样板楼和样板间装饰，让一期购房者变成我们二期的宣传员、播种机，成为我们的忠诚客户。红寺堡居民希望得到物有所值的商品房，需要好的建筑质量、好的绿化、物业等，不要让我们的小区成为以后的“建兴小区”。红寺堡圣丰花园与同期建设的几个小区价格略有偏高，这也是因地理位置和建筑成本决定的。既然我们的房价高，就要让高品质突出出来，让我们一购房者心理上站到平衡点上，笑在脸上。他们成为我们的宣传员，使我们的二期销售无论是认筹、放号或者其他形式的销售都能很快回笼资金。二、怎样消化红寺堡居民对价格上扬的抗性无论任何楼盘，边楼和顶楼，还有一些比较大的楼盘中，边角的楼都存在不好销售问题，一些地段好，阳光充足、临近水池、景观房源比较热销。所以龙都经纪认为，我们可以把价格上扬中不利因素消化在这里。把二期八号楼中特别好的房源价格定的偏高，边楼和顶楼价格适中一点，可以一房一价。消除购买群体对项目边楼、顶层购买存在些抵触心理。三、二期市场调研情况汇总分析1、从大环境来看，红寺堡是我区新社一个县级建制单位，政府必将在资金、政策等方面有所倾斜，也是投资地产一个好时机。同时在一切还没有真正规矩起来的情况下，卖楼花成为可能。立区后政府将大力发展本地区经济，消费人群的购买力将大幅上升。2、从目前来看，红寺堡地区的发展潜力很大,8月底正式立区后,政府会有大量移民进入，仅仅从调研了解到政府各级机关将增加120多名编制，其他事业单位也将陆续增加80多名人员，这些人员基本上要在红寺堡定居购房。也就是说它们都属我们潜在的客户。3、仅从前期的销售情况来看,消费人群对于房屋的需求是旺盛的。原因是因为本地区在本案同期小区出现之前并没有真正意义上的现代化纯住宅小区。立区以后这种供不应求的比例将进一步加大。4、立区前，本地区多是临街二层门面房，商业和居住不分，形成很多麻烦事情，如治安案件上升，冬天没有暖气等问题，且不易管理等等，居民很向往居住安全、有绿化的小区；当然这也是时间的局限性所定，随着红寺堡立区，门面房居住的情况将有所改变，因为房屋租金将上升，由原来的80平方米租300元上升到500元左右；从调查得知，从立区后，原来门面房售价由原来16万已经上升到20万左右了。5、同期楼盘比较分析，和我们同期进入红寺堡开发有两家，一家开发的鹏胜花园，他们一期开发10栋楼盘基本售完，剩下都是160平方米左右大面积房，也反映100120平方米最好销售，二期10栋也已经打地基，据代理公司金佰利地产顾问介绍，他们也是以售楼花的形式募集资金；另外一家罗山花园，在我们说没有房源的情况下，销售也不错，开发的六栋别墅开盘售完，当然售价比较低（1768元/平方米），二期据置业顾问说预计也是10栋左右。5、灵武建丰源房地产开发公司现在开发圣丰花园优势本项目地处红寺堡区中心位置，距离学校、政府、各单位距离比较近，步行几分钟就到，有本项目一期工程样板，客户反应比较好，不像鹏胜花园是几个建筑商分别做，质量上有优劣，客户反应比较大。所要加强的就是开工后进度要快，给和我们签订的购房意向书的客户一个定心丸，也给以后售楼花做铺垫。因为本公司是最早进入本地区的开发商之一，可以提前抢占市场，使我们在今后的发展和竞争中处于有利地位。四、关于房屋结构和户型配比从上面情况分析可以看出，红寺堡居民需要好的房源，需要一个有品质的小区，需要一个适合自己居住的家园。龙都经纪提出建100到115平方米最为适合该地居民需求。从后期设计来看，龙都经纪认为小户型比率为25，适合户型为65，大户型为10为最佳。五、红寺堡圣丰花园二期全年营销整合策略整个二期销售分为5个阶段1、3月15日左右做一期封顶、奠基大型活动“圣丰新春惊人剧”（暂定名）这个阶段一定要做出声势，做一个立体造势。做到先声夺人的效果。目的A、销售一期尾房，对一期尾房要基本扫空；B、二期认筹、售楼花；C、打击一期登记者、观望着对我们的怀疑心态，让他们为没有购买一期而后悔D、本期活动要让部分人给让红寺堡区居民深入了解我们房价高的原因，特别我们与其他地产商不同的是，我们是老牌开发资质商，不同于其他两家，我们做的是品质，拿出我们的一期样板房不同装饰图。让他们了解我们是一房一价，各有优劣。认筹活动内容（公司有优惠）A、购买圣丰花园凭1000元认筹金可冲抵2000元/套房款，购买两室两厅凭1000元认筹金可冲抵3000元/套房款，购买三室两厅以上凭1000元认筹金冲抵4000元/套房款。B、凡是在认筹期间签约的客户如一次性付款，可再享受优惠幅度为15的优惠，按揭和公积金客户可再优惠基础上再享受05的优惠。C、当天前来选房的客户只要登记就可以领到一张抽奖券，演出的时候将穿插举办抽奖活动，一等奖将奖励2000元购房款。D、凡圣丰花园老业主推荐新客户成交，新客户可享受每平方20元优惠。2、5月15日劳动节期间搞一个活动“雨无圣丰听惊雷”（名称暂定）活动目的A、加大认筹力度，收取保证金和首付款。B、观看一起绿化工程进度和样板间。活动内容A、圣丰花园为新成交客户均可享受不同额度的回报活动，知名品牌整体橱柜、电动车、洗衣机重重厚礼送不停。B、圣丰花园为新成交客户购买车库客户，均可获赠所购买住宅一年物业管理费的优惠活动。C、凡圣丰花园老业主推荐新客户成交，均可享受赠送一年物业管理费的优惠活动（一户限定两家）。3、7月30日或8月1日，一起入伙活动“相亲相爱一家人”（名称暂定）活动目的A、体现我们对一期顾客的关爱。B、引起二期购房者星期，让潜在客户缴纳首付。C、让更多的居民参观我们的一起工程，树立公司品牌形象。4、10月国庆节17日（二期封顶开盘）“圣丰秋日红似火”（暂定名）活动目的A、加大回款力度，挖掘潜在客户。B、如果工程进度按照预定时间，正是封顶后一个月，办理银行按揭。5、元旦春节“我们都有一个家”（暂定名）（冬）活动目的A、扫清尾房B、让红寺堡居民认同圣丰花园。六、推广策略1、广告牌在红寺堡街道某处搭建巨幅广告牌。2、无纺布购物袋（做环保宣传）圣丰花园项目部印刷带有项目电话与案名标志的无纺布袋2000个，分别在销售中心、大集口、各超市广场派发。红寺堡居民用此手提袋实用天天揣着它、提着它了。一方面，项目绿化率与环保很贴切，另一方面，使用公益派发形式提升了项目在百姓心中的好印象，原来卖商业时的坏印象扭转了。再者可互补平面DM，大家提着，一个袋子可波及的人数应该不止6个吧。这样算来，这1000个袋子可波及600010000人呢，性价比及高，推广实用性极强。总共派发用时为2个月，持续时间可达半年。袋子总费用1000161600元也可以做公文袋上印红寺堡“圣丰花园”3、大型太阳伞红寺堡虽然是区了，但广告媒体仍然匮乏的很，广告公司们缺乏眼光到了极点。很难找到性价比高的户外做宣传。恰巧，街头报摊、广场看车的老大爷、政府驻地十字路口的交警正在晒太阳，大热荒天是在不容易。项目又投入50把大型广告太阳伞。分发到繁华的广场、学校政府驻地的交警、各报摊。一时间，绿色带有项目信息的大伞就充满了不大的小城区。总费用50452250元4、店铺送纸杯红寺堡很多店铺、单位招待客人省的很，连个纸杯都没有，稍有品味的居民去了连水都不敢多喝。项目部能否制作从10000纸杯，用于这些店铺、单位的赠送。喝水的人就加深认识我们的项目了。试想，一个居民早上吃这从我们大伞下的早点摊买的大饼，到办公室喝着我们纸杯盛的水，下班又提着我们的袋子去买菜，是不是很立体啊。费用按照10000计算，单价009，才900元4、期刊封面县城里最有购买力的还是那些政府办公室里坐着