桑浦山旅游渡假村项目可行性研究报告

第一章总论第一节项目名称及主办单位概况111项目名称潮州市桑浦山旅游渡假村112主办单位潮州市第二建筑安装公司主办企业名称潮州市第二建筑安装公司企业地址潮州市环城西路十号第二节项目概况1、总建筑面积65万平方米2、项目总投资6亿人民币其中前期投入2亿人民币，中期投入3亿，后期投入1亿人民币。3、资金来源自筹1亿融资3亿贷款2亿第三节研究结论桑浦山，潮汕第一名山，屹立在汕头、潮州、揭阳三市交界处。眺望桑浦山腹地，上有奇峰异洞，胜景如珠；下有湖光山色、亭台若砌。海蚀和断岩形成奇特自然景观，环绕东山湖分布着怪石、异洞、温泉、矿泉、寺观、墓室、庙宇、碑刻。名胜古迹千姿百态，状物象形，如置仙界。站在桑浦山巅，仰望天空，极目风云变化；纵观大地、俯瞰烟霞万千、高瞻远瞩，令人心旷神怡。万千气象，盖地铺天，人间胜景，尽收一地，真是一处幽美的风景区。对那些有识之士、卓见之才，是开发旅游资源的难得选择，可堪称粤东胜景，别致无双，而且还有温泉资源。桑浦山旅游渡假村以桑浦山旅游风景区完整的森林生态系统建设为主体，配套服务设施建设为辅的原则。以人文景观的传统文化美作陪衬，保持自然景观的生态美、自然美。桑浦山旅游度假村项目开发是面向市场，研究市场，拓展市场，针对不同的市场需求，利用自身丰富的优势旅游资源，策划有卖点的旅游产品，扩大消费规模，提高经济效益。其规划的重点放在在旅游基础设施建设上，加大旅游业政策扶持力度，扶持旅游业加快发展。桑浦山旅游渡假村的开发可以提高资源吸引力，促进地方经济发展。桑浦山旅游渡假村项目以自身的优势迎合了桑浦山发展整体规划和潮州市潮安县总体旅游规划的政策导向，在此不失时机的推出可行性很强。第二章项目提出的必要性分析第一节项目提出的背景桑浦山为潮汕第一名山，北回归线从这里经过。海拔484米，绵亘27公里。地势扼要，风门径（四大古径之一）古时为潮洲通往潮阳必经之路，现在，206国道从山下经过，粤东最大民用机场潮汕国际机场又选址于其南麓天鹅山，新建的厦深铁路也将在沙溪镇设站，使这座古老名山焕发出年轻风采。山中既有大量的风景奇观，又有温泉资源，是开发旅游资源的难得选择。而潮州市目前大力发展旅游城市的规划也为桑浦山旅游渡假村项目的开发提供了有利的时机。第二节市场调查分析据统计显示桑浦山旅游渡假村游客游玩人数（单位万人次）时间200020052010总游客量11919331未来桑浦山旅游渡假村游客主要分布目标市场近期中期远期核心市场新加坡，马来西亚等邻近潮汕地区的国家东南亚各国旅游者。以广州，厦门为目的地的分流海外旅游者。基本市场华侨探亲旅游者港澳台旅游者。日本韩国等东亚国家入境旅游市场机会市场亚洲区专项旅游者。欧美、港澳地区专项旅游者世界其它国家专项旅游者。核心市场潮汕地区游客潮汕地区周边游客珠江三角洲周边游客基本市场广东，福建两省游客华南地区。南部沿海各省国内旅游市场机会市场长江三角洲、台湾，海南华东、华中地区。西南地区。第三节必要性分析桑浦山旅游渡假村的建设是将桑浦山推向世界的所必须的基础设施，桑浦山现阶段的市场格局远远不能满规划中的的需求，因此，桑浦山旅游渡假村的建设是符合市场需要的。随着人们生活水平提高，观赏水平必然提高。旅游者纷纷抛弃庸俗而趋向高雅，向自然性、探索性、求知性发展，渴望回归自然，疾呼生态觉醒，热衷森林野趣，乐游名山大川，渴求回到绿色之中，回到大自然之中。探险、登山、漂流、游泳、森林浴、休憩、摄影、作画、采标本等享受森林生态功能之益成为现代旅游的时尚。桑浦山作为纯天然景观，迎合了目前游客返朴归真的口味，极大地满足了人们的心理需要。有桑浦山得天独厚的自然资源优势为基础，因此在该地段建设桑浦山旅游渡假村是必要的和可行的。第三章建设规模及使用功能桑浦山旅游渡假村位于潮安县沙溪镇附近，将建有五层高的洞穴式造型温泉山和星级度假型温泉酒店各一座，并配套会议中心、康复中心、餐饮中心、娱乐中心等，是目前粤东地区规模最大、标准最高、配套服务设施最完善的一家温泉酒店。桑浦山旅游渡假村属新开发建设项目，集参观游览、休闲度假、商务会议、康乐健身、生态示范、风情美食于一体的综合型旅游度假村。第四章建设地址概况第一节地理位置及社会、交通条件411地理位置及社会状况该项目建设地址位于潮汕第一山桑浦山脚下，环境清新，被山面水，植被丰富，藏风聚气，还有温泉，具有广阔的市场前景。412交通状况东山湖位于桑浦山南麓，距潮州市区20公里，距汕头市25公里，交通方便。现在，206国道从山下经过，粤东最大民用机场潮汕国际机场又选址于其南麓天鹅山，其前景非常乐观。413环境条件眺望桑浦山腹地，上有奇峰异洞，胜景如珠；下有湖光山色、亭台若砌。海蚀和断岩形成奇特自然景观，环绕东山湖分布着怪石、异洞、温泉、矿泉、寺观、墓室、庙宇、碑刻。名胜古迹千姿百态，状物象形，如置仙界。站在桑浦山巅，仰望天空，极目风云变化；纵观大地、俯瞰烟霞万千、高瞻远瞩，令人心旷神怡。万千气象，盖地铺天，人间胜景，尽收一地，真是一处幽美的风景区。对那些有识之士、卓见之才，是开发旅游资源的难得选择，可堪称粤东胜景，别致无双。桑浦山，乃人文荟萃之地贤留下不少胜迹。山上巨石嶙峋，参差危耸，岩洞极多，幽深奥秘，古刹依岩籍洞，比比皆是。群山之中南陇水库绵延盘缠，西峰突出众山，如剑插天，万山拱卫，屹然东面狮头峰、石龟峰成鼎立之势。据说，全山大小岩洞和寺庵有99处。第二节自然条件潮州市桑浦山处低纬度，濒临南海，属亚热带海洋性季风气候，气候温和，日照充足，雨量充沛。年平均气温为214，日照为19861小时，雨量为16858毫米。极端最高气温为396，极端最低气温为05。冬无严寒，夏无酷暑，终年常绿，四季如春。是个天然的恒温箱，也是休闲度假的好地方。第三节地质现状（1）地质地貌潮汕地区在二亿年前的晚三叠时代曾经是海洋，由于环境冷暖的不断变化，使潮汕地区历经了六次大型的海陆变迁。在距今4800160年前后，海水先后退至潮州池湖、庵埠、汕头市官埭、金砂、龙湖一带，最后退至汕头珠池肚一带，形成了今天独具风光特色的潮汕地区。在距今二亿三千五百万年至六千百万年期间发生的构造运动燕山运动，使桑浦山从地面凸起并屹立了八千九百万年。桑浦山方圆约80多平方公里，山体被三条北西走向断裂带所夹持，呈间隔性抬升。自西向东为榕江断裂、东山湖断裂、玉窖下蓬断裂。山体南端受北东向饶平汕头断裂带控制、北端受北东向潮安普宁断裂带所控制。北东向断裂带露头在龟山至东山一带，即宝山中学校道东牌坊南侧水沟至学校食堂前。从风水学说“龟蛇把海口，孔子企中间，”山内必有宝地，能培养出贤才。可不，有史以来，无数文人雅士在这里孕育、诞生，为潮汕平原的文明史写下了光辉的一页（如林大钦、刘斐等），她是粤东地区“海滨邹鲁”的发祥地。（2）水文条件桑浦山低处有大小两面湖，湖滨散布着丰富的温泉和矿泉资源。温泉为高温低浓度食盐兼弱放射性氡泉，水温可高达103，泉水透明，无色无味，是健康养疗的好去处。矿泉为碳酸钙泉水，水温约为27，适应于饮用，对心血管和消化系统疾病均有疗效。（3）岩洞这里的岩洞不同于桂林、肇庆的石灰岩溶洞，而是仪态怪异的巨石交错架砌的穴隙。三边巨石为壁，一块巨石盖顶的为“岩”，地道式的通称为洞。还有洞中有岩、岩上有岩的岩洞，蔚为奇观。位于东南边玉简峰的狮子岩，可谓群岩之冠。一块特大的奇石穿插峰峦，凄空飞伸而出，状如狮口上颚，若一块天然的天花板，遮掩着一座洞府，岩洞面积达6975平方米，“可千人坐”。西麓的西来岩，规模不大，但格局别致。步上百余级台阶，有古人留下的半山门对联“半路切勿踌躇，到头自有妙处。”登到高处，果见岩上叠岩，岩边列岩，妙趣横生。西来岩旁的御倭洞，时而凄然狭小，须蜿蜒蛇行；时而透亮清幽，宽敞平坦。因明朝时曾在这里聚众抵御倭寇而得名，洞中岩壁上刻有“长宁岩”三个大字和“大明嘉靖三十九年庚申秋七月”等字样。东麓沙滨水库边的李古洞，民间称为李姑洞，结构深险，宽窄迥异，左通右达。传说宋朝时有位李姓滚，随其兄在此落草，劫富济贫，深得民心，故后人以李姑为洞名。（4）奇石桑浦山还有展示古海蚀地貌的海蚀蘑菇状石林，有有广东第二大石“牛胳石”，及印石”、“风帆石”、“朝靴石”、“乾“风荡石”、“双龙石”等等，洞则有陈洞、避倭洞、林道乾洞等，洞内石床、石甘泉清洌，更增添了几分神奇色彩。（5）寺庙、茔墓桑浦山蕴含灵气，历代寺庙、茔墓众多，有潮汕最大石堀寺院“韫玉岩”，及吉祥斋墓。还有潮州名贤林大钦及其岳母的陵墓等。周边还有潮汕著名的甘露寺。第三节公用工程531供电工程5311设计依据民用建筑电气设计规定（GBNJ/T1692）民用建筑照明设计标准（GBJ11390）建筑设计防火规范（GB11687）火灾自动报警系统设计规定（GBJ11688）5312供电系统本工程供电电源由当地电网引入。5313防雷与接地沿建筑物屋顶周边设避雷带，并在屋顶设不大于15X15米避雷网，防直接雷击。防雷引下线利用框架柱内两根主筋连接。接地极利用基础钢筋。防雷接地与电气接地共用接地极，接地电阻不大于1。本工程采用TNCS接地系统，所有用电设备不带电，金属外壳均作好PE线保护。5314弱电系统（1）火灾自动报警系统根据民用建筑电气设计规范的要求，消防控制室、营业大厅、计算机房、可燃品用房设火灾报警器。（2）计算机网络及综合布线系统为适应现代商业经营管理功能的需求，设有经营管理用计算机系统。计算机网络与电话通讯系统采用综合布线，以适自学成才现代化经营的需要。5315监控系统营业厅内有摄像机系统、监控系统，出口处设有防盗报警探测器。532通讯工程设电话线路5付，由当地电话网引入。533供排水工程（1）用水量及水源生活用水量为50吨/日，空调补充水量为5吨/日。（2）室外给水管网室外给水管网为环状，沿超市周边一圈布置，室外给水管网上设置若干阀门、洒水栓及室外消火栓。（3）室外排水管网建筑物排水接至室外管网，在室外设检查井、化粪池，污水经化粪池处理后排入市政污水管网。（4）室外雨水管网本建筑及庭院的雨水与排污水采用分流制，雨水经集中后直接排入市政排雨水管网。（5）室内给水系统室内生活给水由备水井供给，给水压力由生活用水水泵提供。室内给水管道选用铝塑管材。（6）室外排水系统室内排水系统采用铸铁排水管，直接排至室外化粪池。室内排水管道选用PVCV管材。534采暖通风空调设计（1）本项目冬季采用水暖供热，夏季采用空调降温。（2）通风系统卫生间均设置排气扇，超市大厅多处设排风机。535消防系统设计按我国现行设计防火规范要求，超市内设消火栓系统，自动喷淋灭火系统，配置灭火器。第六章环境保护与安全防护第一节环境保护611投入使用后的废水、废物治理废水本项目产生工业废水和生活污水，经下水管道排到室外的化粪池，经初处理后排入污水管道，统一净化处理。废物主要废物为工业用料垃圾和生活垃圾，经袋装集中后，置于公共垃圾站，由市环卫局卫生大队统一处理。612施工中的三废整理本项目在实施过程中产生的建筑垃圾，采用集中堆放及清理的方式进行处理，少量生活废水经排污管排到污水管网。施工时应尽量减少噪声污染。第二节劳动保护与安全防护621项目施工期间应严格遵守国家的有劳动安全的规定,由施工企业设置专职的安全员负责监督检查工作，做到安全施工，文明施工。622施工现场进出车辆应合理设计行车路线，确保交通安全。第七章节能第一节设计原则及依据本项目属于公共建筑类别，设计中遵照部颁标准民用建筑节能设计标准（JGJ2686）执行。第二节节能措施本项目节能主要体现在节电方面，设计中采取的主要措施如下（1）照明设备的节能适当增加照明分支回路，增设照明开关，采用分区控制方式，以减少不必要的照明，照明电源线路采用三相五线制，以减少电力损失，设计尽量使三相负荷平衡，照明灯具采用外镇流器节能灯，避免使用大功率白炽灯。（2）低压电器的选型为JT4型。（3）设备机泵用电机选择节能型，可降低能耗10以上。第九章工程进度计划项目的实施内容包括施工图设计、园林景观设计、清理施工现场、现场地质勘察、主体工程建筑安装工程、设备定货、竣工验收。建设工期24个月工程实施计划如下（1）基础工程12个月（2）主体工程施工8个月（3）装饰工程8个月（4）园林景观景观工程6个月以上工作交叉进行。第十章总投资估算及资金筹措第一节估算依据1011广东省建设工程投资估算指标1012广东省建设工程其它费用暂行标准1013其它有关收费标准及规定第二节固定资产投资估算及编制说明1021编制说明（1）总投资估算由两部分组成（2）根据财政部、国家税务局、国家计委财税字（1999）299号文关于暂停征收固定资产投资方向调节税的通知，从2000年1月1日起暂停征收固定资产投资方向调节税，本项目未计固定资产投资方向调节税。待国家有新政策时，按新政策执行。长期贷款利率按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。622总投资估算新建工程费用估算表（表一）名称单价（元/M2）单位数量总价（万元）砖混650M210000650建筑面积框架800M210000800道路12