08上半年 东莞房地产中期研究报告之商品房供应篇

08上半年莞房地产中期研究报告之商品房供应篇一、新增供应总量情况据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2008年上半年，共99个楼盘项目新增供应，总供应量为34331万，同比07年增长10。其中住宅供应项目80个，供应量为29038万，同比07年增长93，占到总供应的8458非住宅供应项目61个，供应量5293，同比07年增长占总供应的1542。商铺供应项目46个，供应量3647万，占106；写字楼供应项目6个，供应量986万，占287；车库供应项目16个，供应量651万。住宅市场中普通住宅供应项目59个，供应量为24030万，公寓供应项目16个，供应量为344万；别墅供应项目11个，供应量1568万。二、新增供应走势分析1、半年供应走势近年东莞新增商品房供应半年走势呈现线性向上态势，供应量持续放大。线性回归趋势线表明，近年东莞新建商品房供应量持续放大，08年上半年环比07年增加95。05年以来，有一个共同的特征就是下半年集中放量，07年下半年较增长563。根据东莞中原监测，08年下半年也集中放量，下半年潜在供应量高达408万。2、可售存量月度走势月可售存量持续走高，后市销售压力逐步加大从2008年上半年东莞商品房可售存量走势来看，08年以来，存量持续走高，截至到08年6月30号，存量达到了600万，后市销售压力逐步加大。三、新增供应区域特征分析与去年同期相比，城区新增供应比重增长明显，销售压力较大。2008年上半年城区供应项目44个，供应量16042万，与07年上半年城区供应相比增长7936。2008年上半年城区与镇区新增商品房供应比为4753，与去年同期相比，城区供应面积大幅度的增加，说明东莞市城市开发水平加快，城区后市销售压力加大。供应量集中，热门供应区域多为经济发达区镇。从各区镇新增供应量排行看，排在第一位的是南城，其次是东城，两区的总供应量为1073万占了23个区镇总量的313。08年上半年供应量前十的区镇，供应总量28003万，占了总供应量的825，这部分区镇为东莞城区和发达镇区，可以看出，房地产市场的发展有赖于区域经济的发展和带动。四、新增供应物业类型分析公寓比重同比增长明显，普通住宅比重稍有下降，其他类型物业供应比重相对稳定。2008年上半年各物业类型供应比重与2007年上半年相比基本相当，主要以普通住宅供应为主，所占比率为70，公寓供应量增长明显，供应量为344万，与07年上半年同期相比增长1137。五、商品住宅新增供应分析1、住宅供应总体情况各商品住宅物业同比07年皆有所增加，其中公寓面积数增长最为明显。2008年上半年，东莞新增住宅项目为80个，总套数为27531套，供应量为29038万；各类型的住宅物业较07年同期均有上升，其中公寓面积增长速度最快，达到了11367，结合套数的增长趋势可以发现，08年上半年公寓面积有所增长。2008年上半年东莞新增商品住宅供应情况2、住宅物业户型结构分析小面积单位增长明显，大面积单位比重有所下降，市场供应向“小看”。对比07年同期新增供应户型发现，单身公寓、一房两房这几种面积较少的户型所占比例均有上升，三房、四房以及五房以上单位所占比重下降明显，主要是08年上半年公寓项目的增多。从中我们可以看出东莞市房地产市场小面积单位有所增加。08年上半年户型面积以中小户型为主，中小户型单位供应同比增长明显。2008年上半年新增供应面积分布呈现头大尾小的情况，如果以120为分界，41120面积段集中了18334套单位，占了总供应量的666。与07年同期563相比，足足提高了10个百分点，这从中可以看出2008年新增住宅供应中小面积单位套数有所提高。“90/70”政策效果显现，08年上半年新增住宅户均面积下降明显。与07年上半年相比，08年上半年新增住宅户均面积下降明显，全市户均面积由11641下降到10547，其中镇区面积下降更为明显，由07年上半年户均面积1184下降为10488。区镇供应以120以下单位为主，九个区镇供应平均面积以下。2008年新增供应单位面积分布多集中在120面积段以下，其中户均面积最小的为大朗4601供应项目只有财富公馆，最大的为道滘25993，供应项目为沿海丽水佳园。户均面积在全市平均水平以下的有南城、虎门、厚街、莞城、大朗、大岭山、横沥、麻涌和石碣九个区镇，其它的户均面积在全市平均水平以上。4、公寓新增供应分析公寓供应以经济发达区镇为主08年上半年公寓推出16个项目，套数为6362套，总面积344万，占总供应量的1002，与07年同期相比供应面积增长11367，增长明显。公寓的区间分布与经济有密切关系。上半年有8个镇区推出了公寓项目，主要集中在南城、虎门、莞城、大岭山、东城大朗等地。虎门地标领先各公寓项目供应套数，一房单位成热门供应户型08年上半年公寓供应中，虎门地标的供应量最大，其次为尚书银座，在供应户型中，主要为一房单位，占总供应套数的539，其次为单身公寓。2160面积段公寓占主导地位公寓以面积较小的户型为主，公寓的户型多集中在2160大小，在这面积区间内的户型占了公寓总供应量的7217。5、别墅新增供应分析08年上半年别墅供应集中在经济发达，景观资源良好的南城、虎门、常平三区域08年别墅供应项目11个，总供应套数407套，总供应面积1568万，占总供应量的457。08年上半年有8个区镇有别墅供应，其中与南城、虎门、常平这三个区镇的供应量最大，三个区域的供应量和为1425万，占总供应量的901。08年上半年新增别墅项目以誉景名居、丰泰东海山庄、中信森林湖和清华局四个项目供应为主，供应类型中以联排别墅为主，套数比例占总供应量的665。08年新增别墅供应类型叠加别墅的面积分布在161200这么面积段，联排别墅面积多在300以上，独栋别墅面积大，多在400以上。6、90/70政策对新增住宅供应户型面积的影响受东莞本地人对消费喜好的影响，目前东莞“90/70”户型结构与政策背离，倒置严重。从面积比重图可以看出，东莞住宅户型面积倒置情况严重，在“90/70”新政推动下，90以下户型所占比例没有如预期那样快速的调落。而纵观整个走势，东莞市场新增供应量都远远达不到政策的要求，最高月份也只占35，最低月份更只有8，踏入3月份面积90以下单位所占比例有所回升，但还是远远不足政策规定。东莞本地人的强购买力及对大户型的需求习惯，对东莞的房地产开发起着关键性的作用；加上镇区有部分项目由于审批时间较早，开发不受“90/70”的限制，而新批的项目大部分没有上市，造成“90/70”规定短期难以扭转东莞这种“90/70”的倒置现状。而随着受政策影响的项目不断上市，以及东莞双转型不断引进的外来人口，相信长远来看这种倒置会得到扭转。六、非住宅物业新增供应分析1、非住宅物业总体供应情况2008年上半年，东莞非住宅供应项目61个，供应量为5293万；各类型的住宅物业较07年同期均有上升，其中写字楼套数增长最为迅速，但面积供应反而有所下降，从中可以看出写字楼的套均面积在减少。在各种非住宅物业供应中，主要以商铺供应为主，供应面积为3655万，占了总供应量的69。2008年上半年东莞非住宅供应情况2、写字楼供应分析写字楼供应集中在南城、长安、东城三区镇。08年上半年写字楼供应项目5个，供应总套数660套，供应面积986万。写字楼物业与经济发展紧密相关，08年新增写字楼物业区镇有三个，分别是南城的财富广场、第一国际和尚书银座，长安的福源商场以及东城的聚星岛二期几个项目，这些项目所在的区域同时也是东莞市经济最为发达，城市化水平最快的区域之一。东莞以小型企业为主，写字楼的供应面积偏少。写字楼新增供应101160面积段单位为388套，占了总供应套数的588；东莞市写字楼新增供应户均面积为149，面积偏小，主要是因为东莞以小型企业为多，小面积写字楼可以满足它们的办公需求，而当大型公司进驻的时候，可以把多间打通从新格局，处理比较灵活。3、商铺供应分析08年商铺供应项目47个，供应套数2960套，总供应面积为3655万。前五个镇区供应量为2403万，