青龙湖项目发展战略与整体定位

青龙湖项目发展战略与整体定位青龙湖项目发展战略与整体定位青龙湖项目发展战略与整体定位青龙湖项目发展战略与整体定位青龙湖项目发展战略与整体定位谨呈谨呈谨呈谨呈粤泰集团粤泰集团粤泰集团粤泰集团21111111122报告研究内容报告研究内容报告研究内容报告研究内容33项目实施策略项目实施策略项目实施策略项目实施策略项目实施策略项目实施策略项目实施策略项目实施策略项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目背景与机会项目背景与机会项目背景与机会项目背景与机会3海南已进入国际旅游岛时间，未来要成为世界一流的海岛休闲度海南已进入国际旅游岛时间，未来要成为世界一流的海岛休闲度海南已进入国际旅游岛时间，未来要成为世界一流的海岛休闲度海南已进入国际旅游岛时间，未来要成为世界一流的海岛休闲度假旅游目的地假旅游目的地假旅游目的地假旅游目的地海南国际旅游岛建设发展规划纲要于2010年月日正式获得国家发展改革委的批复。海南被定位为世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。同时中央给予海南投融资、财税、土地、行业开放等诸多政策支持。海南国际旅游岛建设的海南国际旅游岛建设的海南国际旅游岛建设的海南国际旅游岛建设的重点内容重点内容重点内容重点内容1111进一步落实免签证和航权开进一步落实免签证和航权开进一步落实免签证和航权开进一步落实免签证和航权开放政策放政策放政策放政策建设符合国际化要求的旅游建设符合国际化要求的旅游建设符合国际化要求的旅游建设符合国际化要求的旅游文化要素文化要素文化要素文化要素22221111构建国际化的服务保障体系构建国际化的服务保障体系构建国际化的服务保障体系构建国际化的服务保障体系3333444455556666建设符合国际化要求的旅游建设符合国际化要求的旅游建设符合国际化要求的旅游建设符合国际化要求的旅游文化要素文化要素文化要素文化要素建设国际化的生态型景区，建设国际化的生态型景区，建设国际化的生态型景区，建设国际化的生态型景区，突出主题特色突出主题特色突出主题特色突出主题特色加快建立以旅游业为龙头的加快建立以旅游业为龙头的加快建立以旅游业为龙头的加快建立以旅游业为龙头的现代服务体系现代服务体系现代服务体系现代服务体系第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第三阶段第三阶段201020132014201820192028建成国际旅游岛的雏形。旅游要素的国际化改造基本完成。基本建成国际旅游岛。旅游业的管理体制、运行机制与国际基本接轨，旅游服务基本达到国际水准，海南旅游在国际上的知名度和美誉度大幅提高，“中国热带海岛，东方度假天堂”的品牌基本确立。建成世界一流的国际旅游岛。旅游产品达到国际水准，城市建设、公共服务设施、现代服务业等适应世界发展潮流，综合环境能满足中外游客的各种需求，成为国际热带海岛度假休闲胜地。“国际旅游岛国际旅游岛国际旅游岛国际旅游岛”，是指在特定的岛屿区域内，以扩大旅游，是指在特定的岛屿区域内，以扩大旅游，是指在特定的岛屿区域内，以扩大旅游，是指在特定的岛屿区域内，以扩大旅游业开放为重点，对外实行以业开放为重点，对外实行以业开放为重点，对外实行以业开放为重点，对外实行以“免签证、零关税、放航权免签证、零关税、放航权免签证、零关税、放航权免签证、零关税、放航权”为为为为主要特点的旅游开放政策主要特点的旅游开放政策主要特点的旅游开放政策主要特点的旅游开放政策“国际旅游岛国际旅游岛国际旅游岛国际旅游岛”，是指在特定的岛屿区域内，以扩大旅游，是指在特定的岛屿区域内，以扩大旅游，是指在特定的岛屿区域内，以扩大旅游，是指在特定的岛屿区域内，以扩大旅游业开放为重点，对外实行以业开放为重点，对外实行以业开放为重点，对外实行以业开放为重点，对外实行以“免签证、零关税、放航权免签证、零关税、放航权免签证、零关税、放航权免签证、零关税、放航权”为为为为主要特点的旅游开放政策主要特点的旅游开放政策主要特点的旅游开放政策主要特点的旅游开放政策4以生态、开放和创新的开发，成为旅游业改革创新实验区以生态、开放和创新的开发，成为旅游业改革创新实验区以生态、开放和创新的开发，成为旅游业改革创新实验区以生态、开放和创新的开发，成为旅游业改革创新实验区作为国际旅游岛，海南将成为我国旅游业改革创新的试验区世界一流的海岛休闲度假旅游目的地生态生态生态生态生态生态生态生态开放开放开放开放开放开放开放开放创新创新创新创新创新创新创新创新开开开开放放放放之之之之岛岛岛岛绿绿绿绿色色色色之之之之岛岛岛岛文文文文明明明明之之之之岛岛岛岛和和和和谐谐谐谐之之之之岛岛岛岛5从现状看，与其他国际旅游岛相比，海南岛还有较大差距从现状看，与其他国际旅游岛相比，海南岛还有较大差距从现状看，与其他国际旅游岛相比，海南岛还有较大差距从现状看，与其他国际旅游岛相比，海南岛还有较大差距2008年国际旅游岛人均旅游产值对比图2008年国际旅游岛单位游客花费对比图2008年国际旅游岛单位面积旅游产值对比图2008年国际旅游岛游客平均停留时间对比图单位万美元单位美元单位万美元/平方公里单位天6究其原因，海南岛与成熟的国际旅游岛比较，主要存在以下三大究其原因，海南岛与成熟的国际旅游岛比较，主要存在以下三大究其原因，海南岛与成熟的国际旅游岛比较，主要存在以下三大究其原因，海南岛与成熟的国际旅游岛比较，主要存在以下三大问题问题问题问题滨海强，腹地弱滨海强，腹地弱滨海强，腹地弱滨海强，腹地弱观光多，体验少观光多，体验少观光多，体验少观光多，体验少项目多，模式少项目多，模式少项目多，模式少项目多，模式少海南旅海南旅海南旅海南旅游困局游困局游困局游困局本报告是严格保密的。7777知名国际旅游岛或滨海旅游带的发展有其自身规律知名国际旅游岛或滨海旅游带的发展有其自身规律知名国际旅游岛或滨海旅游带的发展有其自身规律知名国际旅游岛或滨海旅游带的发展有其自身规律美国夏威夷美国佛罗里达半岛墨西哥尤里坦半岛印尼巴厘岛韩国济州岛泰国普吉岛典型国际旅游岛房地产智库FDC014FF66FF本报告是严格保密的。【规律一规律一规律一规律一规律一规律一规律一规律一】国际旅游岛滨海国际旅游岛滨海国际旅游岛滨海国际旅游岛滨海腹地双轮驱动旅游产业的大发展腹地双轮驱动旅游产业的大发展腹地双轮驱动旅游产业的大发展腹地双轮驱动旅游产业的大发展8以滨海核心资源打造度假目的地游艇游艇游艇游艇围绕腹地资源打造多元旅游产品生态生态生态生态酒店酒店酒店酒店文化文化文化文化滨海度假滨海度假滨海度假滨海度假腹地旅游腹地旅游腹地旅游腹地旅游吸引游客多元产品潜水潜水潜水潜水娱乐娱乐娱乐娱乐参考案例参考案例参考案例参考案例巴厘岛乌布滨海尤里坦半岛巴利阿多里德墨西哥湾（坎昆等）佛罗里达半岛奥兰多滨海房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。【规律二规律二规律二规律二规律二规律二规律二规律二】依靠依靠依靠依靠主题型大旅游项目主题型大旅游项目主题型大旅游项目主题型大旅游项目开发，推动海岛品牌的扩散开发，推动海岛品牌的扩散开发，推动海岛品牌的扩散开发，推动海岛品牌的扩散化、旅游产业的集中化发展化、旅游产业的集中化发展化、旅游产业的集中化发展化、旅游产业的集中化发展9巴厘岛文化艺术群落巴厘岛文化艺术群落巴厘岛文化艺术群落巴厘岛文化艺术群落砂崂越国家公园群落砂崂越国家公园群落砂崂越国家公园群落砂崂越国家公园群落奥兰多娱乐群落奥兰多娱乐群落奥兰多娱乐群落奥兰多娱乐群落以乌布为核心，打造多个艺术村、美术馆和博物馆等，成为文化艺术主题旅游圣地MUSEUMPURILUKISAN博物馆NEKAMUSEUM博物馆AGUNGRAI艺术博物馆MUSEUMRUDANA博物馆境内分布有11个国家公园和3个野生动物中心，成为马来西亚的生态旅游胜地GUNUNGMULU国家公园NIAH国家公园BAKO国家公园奥兰多作为世界级休闲城市，拥有众多主题公园MAGICKINGDOMDISNEYHOLLYWOODSTUDIOEPCOTANIMALKINGDOMUNIVERSALSTUDIOISLANDSOFADVENTURE房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。【规律三规律三规律三规律三规律三规律三规律三规律三】通过旅游产业的关联发展模式，带动其他产业发展，通过旅游产业的关联发展模式，带动其他产业发展，通过旅游产业的关联发展模式，带动其他产业发展，通过旅游产业的关联发展模式，带动其他产业发展，推动海岛整体经济水平的提高推动海岛整体经济水平的提高推动海岛整体经济水平的提高推动海岛整体经济水平的提高10休闲旅游产业休闲旅游产业休闲旅游产业休闲旅游产业休闲旅游产业休闲旅游产业休闲旅游产业休闲旅游产业关联产业关联产业关联产业关联产业关联产业关联产业关联产业关联产业热带农业热带农业房地产房地产游艇制造游艇制造健康医疗健康医疗金融业金融业农业观光农业观光旅游度假旅游度假游艇运动游艇运动养生度假养生度假商务旅游商务旅游房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。11问题一相较之下，海南现状旅游开发仍集中于滨海，而忽视腹问题一相较之下，海南现状旅游开发仍集中于滨海，而忽视腹问题一相较之下，海南现状旅游开发仍集中于滨海，而忽视腹问题一相较之下，海南现状旅游开发仍集中于滨海，而忽视腹地与滨海的联动地与滨海的联动地与滨海的联动地与滨海的联动海南岛三亚海口南山文化旅游区南山文化旅游区红塘湾滨海旅游度假红塘湾滨海旅游度假三亚湾滨海旅游度假三亚湾滨海旅游度假亚龙湾滨海旅游度假亚龙湾滨海旅游度假海棠湾清水湾香水湾滨海旅游度假海棠湾清水湾香水湾滨海旅游度假石梅湾滨海旅游度假石梅湾滨海旅游度假博鳌滨海旅游度假博鳌滨海旅游度假月亮湾滨海旅游度假月亮湾滨海旅游度假棋子湾滨海旅游度假高尔夫棋子湾滨海旅游度假高尔夫盈滨半岛滨海旅游度假宗教盈滨半岛滨海旅游度假宗教东海岸滨海旅游度假高尔夫游艇东海岸滨海旅游度假高尔夫游艇抱虎角滨海旅游度假抱虎角滨海旅游度假房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。12问题二从海南现有旅游项目来看，以观光旅游为主，开发层级问题二从海南现有旅游项目来看，以观光旅游为主，开发层级问题二从海南现有旅游项目来看，以观光旅游为主，开发层级问题二从海南现有旅游项目来看，以观光旅游为主，开发层级较低，缺乏有影响力的综合大旅游项目较低，缺乏有影响力的综合大旅游项目较低，缺乏有影响力的综合大旅游项目较低，缺乏有影响力的综合大旅游项目海南热门的旅游线路主要有东线、中线和西线三条无论哪条旅游线，无论是滨海旅游还是热带雨林游，都是以观光旅游为主，缺少体验型有影响力的综合体旅游项目火山口公园（观光）博鳌（会址参观）亚龙湾（滨海）南山文化旅游区（宗教）蜈支洲岛（滨海）海南热带植物园（观光）万泉河（观光）兴隆热带植物园（观光）五指山（休闲观光）尖峰岭原始热带雨林（观光）西线东线中线房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。13问题三海南现有问题三海南现有问题三海南现有问题三海南现有“旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产”模式单一化发展，缺乏创新发展模式单一化发展，缺乏创新发展模式单一化发展，缺乏创新发展模式单一化发展，缺乏创新发展模式来带动海南旅游大发展模式来带动海南旅游大发展模式来带动海南旅游大发展模式来带动海南旅游大发展小旅游大地产依托稀缺资源，以观光旅游为主，投入少，规模小，影响力低受众面宽，但层次不高，消费力偏低项目一般为大规模的高端产品面向全国中高端度假客户，主要面向长三角、东三省、京津塘和珠三角等区域，作为度假第二居所，逗留时间不长旅游与其他产业缺少联动，旅游地产大多为小旅游、大地产，无法形成合力做大旅游产业旅游沦为地产的配套，开放性差，缺乏特色，对游客吸引力有限单一度假地产的度假和投资特性导致空房率高，使区域缺乏活力，对经济拉动缺乏持续性旅游的发展并未得益于地产的开发，而度假地产的成功开发也缺乏大旅游的支持房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。14另外，海口的定位对海口在都市旅游、旅游创新和旅游服务方另外，海口的定位对海口在都市旅游、旅游创新和旅游服务方另外，海口的定位对海口在都市旅游、旅游创新和旅游服务方另外，海口的定位对海口在都市旅游、旅游创新和旅游服务方面提出很高的要求面提出很高的要求面提出很高的要求面提出很高的要求海口，海南国际旅游岛中心城市海口，海南国际旅游岛中心城市海口，海南国际旅游岛中心城市海口，海南国际旅游岛中心城市最新公布的海南国际旅游岛建设海口发展规划纲要提出要将海口建设成为世界一流的都市休闲目的地全国旅游业改革创新示范市国际旅游岛综合服务中心房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。1505101520253035假日海滩野生动植物园万绿园火山地质公园西海岸带状公园红树林人民公园金牛岭公园五公祠海瑞墓琼山书院但海口现有的传统旅游产品对游客缺乏吸引力但海口现有的传统旅游产品对游客缺乏吸引力但海口现有的传统旅游产品对游客缺乏吸引力但海口现有的传统旅游产品对游客缺乏吸引力020406080100120140160火山口动植物园五公祠万绿园南山天涯海角鹿回头050100150200250300五公祠海瑞墓火山口动植物园鹿回头南山天涯海角各主要景点游客的平均停留时间游客对海口旅游景点的选择率较低单位分钟数据来源问卷调查；世联分析各主要景点游客的人流量单位万人海口三亚海口景点对游客的吸引力较弱房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。16导致海口成为游客旅游中转站，人均旅游收入远低于三亚，亟待导致海口成为游客旅游中转站，人均旅游收入远低于三亚，亟待导致海口成为游客旅游中转站，人均旅游收入远低于三亚，亟待导致海口成为游客旅游中转站，人均旅游收入远低于三亚，亟待重建旅游地位重建旅游地位重建旅游地位重建旅游地位海口旅游的人均收入远落后于三亚010203040506070809020032004200520062007海口三亚海口与三亚旅游收入对比图海口与三亚旅游收入对比图海口与三亚旅游收入对比图海口与三亚旅游收入对比图单位亿元数据来源问卷调查；海口市旅游局；三亚统计公告97584786727664463322981418海口三亚文昌琼海其他324721海口三亚其他2007年海南省旅游人数构成海南省旅游收入构成房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。17面对海南巨大的市场与存在的问题海南二线腹地的突围者通过通过通过通过腹地大旅游项目开发建设，升级现有的旅游产品腹地大旅游项目开发建设，升级现有的旅游产品腹地大旅游项目开发建设，升级现有的旅游产品腹地大旅游项目开发建设，升级现有的旅游产品海南创新商业模式的开创者创新商业模式，推动旅游转型升级谁将成为谁将成为谁将成为谁将成为海口旅游新地标的塑造者海口旅游大突破，树立海口旅游新形象，成为海南旅游中心城市房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。181122222222报告研究内容报告研究内容报告研究内容报告研究内容33项目实施策略项目实施策略项目实施策略项目实施策略项目实施策略项目实施策略项目实施策略项目实施策略项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目背景与机会项目背景与机会项目背景与机会项目背景与机会房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。19【项目属性项目属性项目属性项目属性】本项目属于海口市南部边缘的羊山片区大规模的区本项目属于海口市南部边缘的羊山片区大规模的区本项目属于海口市南部边缘的羊山片区大规模的区本项目属于海口市南部边缘的羊山片区大规模的区域开发项目域开发项目域开发项目域开发项目项目四至项目四至项目四至项目四至项目北临绕城高速，西靠东线高速项目占地项目占地项目占地项目占地占地7000亩，建筑面积约1500亩区域认知区域认知区域认知区域认知项目位于海口市南部边缘的羊山地区，凭借其独特的自然资源已经具有一定的知名度在海口首批确定的6镇2村旅游风情小镇之中海口市中心海口市中心海口市中心海口市中心海口市中心海口市中心海口市中心海口市中心东线高速公路东线高速公路东线高速公路东线高速公路东线高速公路东线高速公路东线高速公路东线高速公路本案房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。20【区位特点区位特点区位特点区位特点】临近旅游开发区和机场，与城区联系紧密，门户临近旅游开发区和机场，与城区联系紧密，门户临近旅游开发区和机场，与城区联系紧密，门户临近旅游开发区和机场，与城区联系紧密，门户地位突出地位突出地位突出地位突出区位区位区位区位距离海口市中心约8公里距离海口美兰国际机场约5公里高速公路高速公路高速公路高速公路东线高速（旅游大通道）绕城高速（连接主城区）航空航空航空航空至美兰机场仅10分钟车程项目用地项目用地项目用地项目用地绕城高速绕城高速绕城高速绕城高速绕城高速绕城高速绕城高速绕城高速东东东东线线线线高高高高速速速速东东东东线线线线高高高高速速速速美兰国际机场美兰国际机场美兰国际机场美兰国际机场美兰国际机场美兰国际机场美兰国际机场美兰国际机场海口市区海口市区海口市区海口市区海口市区海口市区海口市区海口市区房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。21【区域价值区域价值区域价值区域价值】周边已经开始建设大规模高端度假项目，本项目和周边已经开始建设大规模高端度假项目，本项目和周边已经开始建设大规模高端度假项目，本项目和周边已经开始建设大规模高端度假项目，本项目和与其协同发展，共同成为南部旅游新城与其协同发展，共同成为南部旅游新城与其协同发展，共同成为南部旅游新城与其协同发展，共同成为南部旅游新城区域所在的羊山地区生态资源丰富，西部已经由骏豪开发打造三个高尔夫球场和酒店，未来将以高尔夫为核心驱动，发展集度假居住、运动休闲、美食、娱乐、养生多种功能为一体的国际休闲度假目的地本区域的开发可与骏豪项目错位发展，协同开发，共同将南部地区打造成为旅游新城绕城高速绕城高速绕城高速绕城高速绕城高速绕城高速绕城高速绕城高速东东东东线线线线高高高高速速速速东东东东线线线线高高高高速速速速海口火山地质公园海口火山地质公园海口火山地质公园海口火山地质公园骏骏骏骏豪豪豪豪观观观观澜澜澜澜湖湖湖湖高高高高尔尔尔尔夫夫夫夫本案本案本案本案海口市中心海口市中心海口市中心海口市中心海口市中心海口市中心海口市中心海口市中心美兰国际机场美兰国际机场美兰国际机场美兰国际机场美兰国际机场美兰国际机场美兰国际机场美兰国际机场房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。22【内部资源内部资源内部资源内部资源】项目拥有火山、水、田、林等多种自然资源，成项目拥有火山、水、田、林等多种自然资源，成项目拥有火山、水、田、林等多种自然资源，成项目拥有火山、水、田、林等多种自然资源，成为项目开发的多重驱动力为项目开发的多重驱动力为项目开发的多重驱动力为项目开发的多重驱动力现状农田现状农田现状农田现状农田山体、水塘山体、水塘山体、水塘山体、水塘水库水库水库水库雷虎岭火山口蓝色边框范围为湖面面积紫色边框范围为建设用地面积黄色范围为基本农田房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。23【资源资源资源资源水水水水】丰富的泉水、湖泊、湿地群落使本项目在整个丰富的泉水、湖泊、湿地群落使本项目在整个丰富的泉水、湖泊、湿地群落使本项目在整个丰富的泉水、湖泊、湿地群落使本项目在整个缺水的羊山片区内更彰显天独厚的旅游资源禀赋缺水的羊山片区内更彰显天独厚的旅游资源禀赋缺水的羊山片区内更彰显天独厚的旅游资源禀赋缺水的羊山片区内更彰显天独厚的旅游资源禀赋湖泊泉眼湿地泉水汇成小溪地块内部资源地块内部资源地块内部资源地块内部资源大小100多个天然泉眼3个湖面超过100亩的天然湖泊距离南渡江1公里左右目前整个羊山片区都属于缺水片区项目地块内部随便深挖5米便可见泉水湿地资源均匀分布于地块内部房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。24水资源的深度利用可以打造水为主题的养生、娱乐等旅游系列产水资源的深度利用可以打造水为主题的养生、娱乐等旅游系列产水资源的深度利用可以打造水为主题的养生、娱乐等旅游系列产水资源的深度利用可以打造水为主题的养生、娱乐等旅游系列产品品品品参考案例法国依云参考案例法国依云参考案例法国依云参考案例法国依云因水而生、因水而盛的国际旅游目的地参考案例法国依云参考案例法国依云参考案例法国依云参考案例法国依云因水而生、因水而盛的国际旅游目的地水平衡水平衡水平衡水平衡水平衡水平衡水平衡水平衡美容品美容品美容品美容品美容品美容品美容品美容品SPASPASPASPASPASPASPASPA依云水依云水依云水依云水依云水依云水依云水依云水养生养生养生养生养生养生养生养生温泉疗养温泉疗养温泉疗养温泉疗养温泉疗养温泉疗养温泉疗养温泉疗养旅游观光旅游观光旅游观光旅游观光旅游观光旅游观光旅游观光旅游观光商务会议商务会议商务会议商务会议商务会议商务会议商务会议商务会议国际旅游目的地参考案例广州长隆参考案例广州长隆参考案例广州长隆参考案例广州长隆主题式旅游渡假区参考案例广州长隆参考案例广州长隆参考案例广州长隆参考案例广州长隆主题式旅游渡假区体验体验体验体验体验体验体验体验商务会议商务会议商务会议商务会议商务会议商务会议商务会议商务会议观光观光观光观光观光观光观光观光娱乐娱乐娱乐娱乐娱乐娱乐娱乐娱乐表演表演表演表演表演表演表演表演水水水水水水水水房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。25【火山资源火山资源火山资源火山资源】独特的火山岩地貌可利用其材质，为区域树立火独特的火山岩地貌可利用其材质，为区域树立火独特的火山岩地貌可利用其材质，为区域树立火独特的火山岩地貌可利用其材质，为区域树立火山特质标签山特质标签山特质标签山特质标签雷虎岭火山口雷虎岭火山口雷虎岭火山口雷虎岭火山口火山岩搭建的围墙火山岩搭建的围墙火山岩搭建的围墙火山岩搭建的围墙火山岩制作的农具火山岩制作的农具火山岩制作的农具火山岩制作的农具火山岩火山岩火山岩火山岩火山岩制作的攀岩壁火山岩制作的攀岩壁火山岩制作的攀岩壁火山岩制作的攀岩壁火山在我国境内属罕见自然资源区域内部火山石俯首皆是政府在建的火山地质公园紧邻本项目一直以来，海口旅游都是海滩、热带雨林两大主题，第三大主题火山呼之欲出房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。26纵观其他国际旅游岛，腹地火山成为其旅游发展成熟的核心吸引纵观其他国际旅游岛，腹地火山成为其旅游发展成熟的核心吸引纵观其他国际旅游岛，腹地火山成为其旅游发展成熟的核心吸引纵观其他国际旅游岛，腹地火山成为其旅游发展成熟的核心吸引之一，成为区域的旅游标签之一，成为区域的旅游标签之一，成为区域的旅游标签之一，成为区域的旅游标签西归浦世界杯足球场独立岩正房瀑布济州民俗村博物馆城邑里民俗村城山日出峰龙头岩翰林公园挟才窟双龙窟挟才海水浴场中文旅游区柱状节理带泰迪熊博物馆天帝渊瀑布西归浦徒步探险火山国家公园；穿越瑟尔斯顿熔岩通道、毁灭小径，或环绕着基拉韦厄火山喷口充满挑战的环火山口路在大岛形态各异的自然环境和火山之间徒步、驾车、骑马，感受大自然的刺激之旅；城山日出峰万丈窟观德亭三姓穴佛塔寺五层石塔济州岛经典旅游线路济州岛经典旅游线路夏威夷岛经典旅游体验夏威夷岛经典旅游体验综合分析海岛旅游最受欢迎旅游海岛旅游最受欢迎旅游海岛旅游最受欢迎旅游海岛旅游最受欢迎旅游体验之一体验之一体验之一体验之一房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。27火山资源独一无二，但是海口火山开发现状低级滞后，与同类地火山资源独一无二，但是海口火山开发现状低级滞后，与同类地火山资源独一无二，但是海口火山开发现状低级滞后，与同类地火山资源独一无二，但是海口火山开发现状低级滞后，与同类地质公园相差甚远，火山资源具有巨大的挖掘潜力质公园相差甚远，火山资源具有巨大的挖掘潜力质公园相差甚远，火山资源具有巨大的挖掘潜力质公园相差甚远，火山资源具有巨大的挖掘潜力区域亟待区域亟待区域亟待区域亟待开发开发开发开发海南雷琼火山地质公园海南雷琼火山地质公园海南雷琼火山地质公园海南雷琼火山地质公园美国黄石火山国家公园美国黄石火山国家公园美国黄石火山国家公园美国黄石火山国家公园1872年成为世界第一个国家公园，1978年被列为世界自然遗产观光人数每年都在2500万以上1998年已经超过1300万美元，仅门票已达到150万美元2006年成为世界地质公园2008、2009年连续两年旅游总人数不到20万2009年营业收入为790万人民币目前海口火山开发现状目前海口火山开发现状目前海口火山开发现状目前海口火山开发现状只开发了一座火山马鞍岭只开发了一座火山马鞍岭只开发了一座火山马鞍岭只开发了一座火山马鞍岭纯观光旅游，门票成为雷琼火山公园的唯一收入纯观光旅游，门票成为雷琼火山公园的唯一收入纯观光旅游，门票成为雷琼火山公园的唯一收入纯观光旅游，门票成为雷琼火山公园的唯一收入目前真正开发海口火山旅游资源的企业仅海南椰湾集团一家目前真正开发海口火山旅游资源的企业仅海南椰湾集团一家目前真正开发海口火山旅游资源的企业仅海南椰湾集团一家目前真正开发海口火山旅游资源的企业仅海南椰湾集团一家房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。充分抓住国际旅游岛和海口的旅游发展机会，从资源特点出发，充分抓住国际旅游岛和海口的旅游发展机会，从资源特点出发，充分抓住国际旅游岛和海口的旅游发展机会，从资源特点出发，充分抓住国际旅游岛和海口的旅游发展机会，从资源特点出发，完全可以打造火山特色、水主题的大型旅游综合体完全可以打造火山特色、水主题的大型旅游综合体完全可以打造火山特色、水主题的大型旅游综合体完全可以打造火山特色、水主题的大型旅游综合体28稀缺的矿泉资源可进行多重深层的主题旅游开发大型旅游综合大型旅游综合大型旅游综合大型旅游综合体体体体区域的海南门户地位火山岩可称为区域特质和标签海南旅游大发展需要商业模式创新海口需要发展大旅游树立旅游新地位海南腹地旅游开发亟待突破房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。具体而言，围绕矿泉发展全方位水主题娱乐旅游、养生度假和商具体而言，围绕矿泉发展全方位水主题娱乐旅游、养生度假和商具体而言，围绕矿泉发展全方位水主题娱乐旅游、养生度假和商具体而言，围绕矿泉发展全方位水主题娱乐旅游、养生度假和商务休闲三大旅游功能，打造海南大型水主题旅游综合体务休闲三大旅游功能，打造海南大型水主题旅游综合体务休闲三大旅游功能，打造海南大型水主题旅游综合体务休闲三大旅游功能，打造海南大型水主题旅游综合体29水主水主水主水主题题题题娱乐娱乐娱乐娱乐旅游旅游旅游旅游养生养生养生养生度假度假度假度假商务商务商务商务休闲休闲休闲休闲使用火山岩作为建筑材质面对海南大众游客，通过各种观光景点打造和娱乐设施的开发，打造海口的游客聚散中心利用湿地景观打造生态优越的商务休闲基地，满足国内外大企业的定点奖励游和海南日益增长的商务活动需求充分挖掘当地矿泉的价值，打造全系列养生基地，最终形成较完整的养生产业链房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。多种水产品集中布置，成为可看、可玩、可养生的全属性水空多种水产品集中布置，成为可看、可玩、可养生的全属性水空多种水产品集中布置，成为可看、可玩、可养生的全属性水空多种水产品集中布置，成为可看、可玩、可养生的全属性水空间，成为海南独一无二的全景水城间，成为海南独一无二的全景水城间，成为海南独一无二的全景水城间，成为海南独一无二的全景水城30可玩可玩可玩可玩戏水亲水亲水亲水亲水水生饮水泡水水水泉水养殖泉水种植矿泉水供应温泉公园SPA水疗健康管理GOLF水岸商业水岸酒吧水公园水科普水影可养生可养生可养生可养生可看可看可看可看湿地公园音乐喷泉水博物馆音乐喷泉水幕电影4维体验与IMAX影院水景房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。在实现养生产业化的同时，与保险资金合作，在实现养生产业化的同时，与保险资金合作，在实现养生产业化的同时，与保险资金合作，在实现养生产业化的同时，与保险资金合作，创新旅游项目发展创新旅游项目发展创新旅游项目发展创新旅游项目发展商业模式商业模式商业模式商业模式31保险资金养老基金养老公寓客户投资买断居住权设立基金以收取会员管理费用酒店式管理，会员制进入方式缴纳会费获取基金收益基金运作模式基金运作模式养老社区运作模式养老社区运作模式养老地产投资公司政府参考案例泰康人寿参考案例泰康人寿参考案例泰康人寿参考案例泰康人寿已经成立首家险资养老实体，购置北京昌平小汤山温泉乡2000亩地，计划用4年时间将其建成约15万张养老床位的现代养老社区小汤山国际健康城战略合作投资养老社区保险资金养老物业集群养老物业集群养老物业集群养老物业集群长期运营收入开发建设房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。通过金融与养老度假相结合，实现政府、企业和消费者三者共通过金融与养老度假相结合，实现政府、企业和消费者三者共通过金融与养老度假相结合，实现政府、企业和消费者三者共通过金融与养老度假相结合，实现政府、企业和消费者三者共赢，创新推动海南旅游大产业的发展赢，创新推动海南旅游大产业的发展赢，创新推动海南旅游大产业的发展赢，创新推动海南旅游大产业的发展32泰康人寿泰康人寿老年人老年人老年人老年人老年人老年人老年人老年人年轻人年轻人年轻人年轻人年轻人年轻人年轻人年轻人保险费养老物业使用权养老物业使用权保险费对年轻客户，置业后出让物业可获得30年后的养老金及物业产权对老年客户，可获得养老物业的使用权对保险企业，可增加保险和养老客户，降低空置率，增加人气对政府，可打造持续发展的养老产业，增加财政收入，提高社会资金周转率房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。33【粤泰粤泰粤泰粤泰龙桥水城龙桥水城龙桥水城龙桥水城】火山火山火山火山特色特色特色特色火山元素融入各项目火山元素融入各项目水主题水主题水主题水主题六大水主题项目六大水主题项目模式创新模式创新模式创新模式创新产业大融合产业大融合海南旅游第一门户海南旅游第一门户海南旅游第一门户海南旅游第一门户海南旅游第一门户海南旅游第一门户海南旅游第一门户海南旅游第一门户以建设国际旅游岛为契机，从资源出发，开创区域发展的新模式开创区域发展的新模式开创区域发展的新模式开创区域发展的新模式开创区域发展的新模式开创区域发展的新模式开创区域发展的新模式开创区域发展的新模式最终打造成为具有火山特色、水主题的火山特色、水主题的火山特色、水主题的火山特色、水主题的火山特色、水主题的火山特色、水主题的火山特色、水主题的火山特色、水主题的娱乐旅游、商务休闲、健康养生娱乐旅游、商务休闲、健康养生娱乐旅游、商务休闲、健康养生娱乐旅游、商务休闲、健康养生娱乐旅游、商务休闲、健康养生娱乐旅游、商务休闲、健康养生娱乐旅游、商务休闲、健康养生娱乐旅游、商务休闲、健康养生等功能综合发展的房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。341122报告研究内容报告研究内容报告研究内容报告研究内容33333333项目实施策略项目实施策略项目实施策略项目实施策略项目实施策略项目实施策略项目实施策略项目实施策略项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目背景与机会项目背景与机会项目背景与机会项目背景与机会房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。35项目实施策略项目实施策略项目实施策略项目实施策略布局布局布局布局建议建议建议建议游线建议游线建议游线建议游线建议开发策略开发策略开发策略开发策略房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。3636通过国内外规划理论研究并结合项目自身条件，本项目将遵循七通过国内外规划理论研究并结合项目自身条件，本项目将遵循七通过国内外规划理论研究并结合项目自身条件，本项目将遵循七通过国内外规划理论研究并结合项目自身条件，本项目将遵循七大原则对区域进行空间概念规划布局大原则对区域进行空间概念规划布局大原则对区域进行空间概念规划布局大原则对区域进行空间概念规划布局区域发展原则区域发展原则区域发展原则区域发展原则实现旅游开发与产业发展、度假生活、休闲方式的融合实现旅游开发与产业发展、度假生活、休闲方式的融合实现旅游开发与产业发展、度假生活、休闲方式的融合实现旅游开发与产业发展、度假生活、休闲方式的融合主题鲜明主题鲜明主题鲜明主题鲜明各分区组团主题突出，有可依托的核心价值点各分区组团主题突出，有可依托的核心价值点各分区组团主题突出，有可依托的核心价值点各分区组团主题突出，有可依托的核心价值点整体氛围营造整体氛围营造整体氛围营造整体氛围营造整体风格上保持一致性，但又富于变化整体风格上保持一致性，但又富于变化整体风格上保持一致性，但又富于变化整体风格上保持一致性，但又富于变化动静分区动静分区动静分区动静分区动区和静区分开，实现各自功能互不干扰动区和静区分开，实现各自功能互不干扰动区和静区分开，实现各自功能互不干扰动区和静区分开，实现各自功能互不干扰资源合理利用资源合理利用资源合理利用资源合理利用最大化的整合与利用区域内的自然、文化资源最大化的整合与利用区域内的自然、文化资源最大化的整合与利用区域内的自然、文化资源最大化的整合与利用区域内的自然、文化资源空间布局原则空间布局原则空间布局原则空间布局原则房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。37地块价值分析地块价值分析地块价值分析地块价值分析整体地势比较平缓整体地势比较平缓整体地势比较平缓整体地势比较平缓,平均海拔平均海拔平均海拔平均海拔20202020米左右米左右米左右米左右,可开发性可开发性可开发性可开发性强强强强地块规模较大、地形平缓、对外地块规模较大、地形平缓、对外地块规模较大、地形平缓、对外地块规模较大、地形平缓、对外交通便捷交通便捷交通便捷交通便捷,昭示性良好昭示性良好昭示性良好昭示性良好地块地势相对较高、较为私密且具地块地势相对较高、较为私密且具地块地势相对较高、较为私密且具地块地势相对较高、较为私密且具有丰富的湖泊、农田等自然景观有丰富的湖泊、农田等自然景观有丰富的湖泊、农田等自然景观有丰富的湖泊、农田等自然景观地块相对价值最高，具有丰富的地块相对价值最高，具有丰富的地块相对价值最高，具有丰富的地块相对价值最高，具有丰富的内部水系内部水系内部水系内部水系绕城高速东线高速房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。38休闲活力区休闲活力区休闲活力区休闲活力区1111222233335555444466667777功能分区功能分区功能分区功能分区占地面积占地面积占地面积占地面积定位定位定位定位典型项目典型项目典型项目典型项目动感娱乐区1650围绕水的主题娱乐活动中心，满足家庭游客户的娱乐需求未来水世界水上演艺厅水之博物馆水岸商业街水岸广场主题酒店水幕电影湿地公园活力居住区生态体验区1250结合热带果园打造可看、可尝、可玩的体验活动基地创意果园11生态示范生活区动感娱乐区动感娱乐区动感娱乐区动感娱乐区生态体验区生态体验区生态体验区生态体验区888899991010101011111111房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。39【重点项目重点项目重点项目重点项目1111】未来水世界未来水世界未来水世界未来水世界打造水上家庭娱乐项目、水上运动打造水上家庭娱乐项目、水上运动打造水上家庭娱乐项目、水上运动打造水上家庭娱乐项目、水上运动项目等丰富的游乐形式形成水上娱乐天堂项目等丰富的游乐形式形成水上娱乐天堂项目等丰富的游乐形式形成水上娱乐天堂项目等丰富的游乐形式形成水上娱乐天堂,填补海口主题乐园的填补海口主题乐园的填补海口主题乐园的填补海口主题乐园的空白，成为省内休闲度假旅游首选空白，成为省内休闲度假旅游首选空白，成为省内休闲度假旅游首选空白，成为省内休闲度假旅游首选未来水世界是休闲活力区的核心项目，建议采取主题乐园形势进行打造选址靠近主要交通干道，具有良好的昭示性占地面积约为1000亩未来水世界未来水世界未来水世界未来水世界内部娱乐项目主要内部娱乐项目主要内部娱乐项目主要内部娱乐项目主要侏罗纪公园之旅侏罗纪公园之旅侏罗纪公园之旅侏罗纪公园之旅未来水世界未来水世界未来水世界未来水世界小飞侠的梦幻岛小飞侠的梦幻岛小飞侠的梦幻岛小飞侠的梦幻岛奇异世界奇异世界奇异世界奇异世界魔鬼终结者魔鬼终结者魔鬼终结者魔鬼终结者水上摩托艇水上摩托艇水上摩托艇水上摩托艇水上云霄飞车水上云霄飞车水上云霄飞车水上云霄飞车水上家庭娱乐系列水上家庭娱乐系列水上家庭娱乐系列水上家庭娱乐系列皮划艇训练营皮划艇训练营皮划艇训练营皮划艇训练营房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。【重点项目重点项目重点项目重点项目2222】水上演艺厅水上演艺厅水上演艺厅水上演艺厅打造水上打造水上打造水上打造水上IMAXIMAXIMAXIMAX四维影院、大型室四维影院、大型室四维影院、大型室四维影院、大型室内及室外演艺舞台，形成国际化的娱乐表演集中展示区内及室外演艺舞台，形成国际化的娱乐表演集中展示区内及室外演艺舞台，形成国际化的娱乐表演集中展示区内及室外演艺舞台，形成国际化的娱乐表演集中展示区水上水上水上水上IMAXIMAXIMAXIMAX四维国际化影院四维国际化影院四维国际化影院四维国际化影院，超越国内现有IMAX影院，部分建于湖面上，等待及步入播放厅的步道全部处于水面上，超大屏幕，全方位立体感受使观众身临其境室外演艺舞台室外演艺舞台室外演艺舞台室外演艺舞台，以演艺娱乐功能为核心、以原生态自然景观为特色，结合灯光、音效形成超感官震撼、超想象体验室内演艺舞台，室内演艺舞台，室内演艺舞台，室内演艺舞台，引入可旋转及升降的大型舞台设备，承担未来海口城市文化的SHOW场、大型盛典举办地的角色40房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。41水上影院四维震撼超凡技艺壮丽歌舞世界级世界级世界级世界级演艺水上演艺水上演艺水上演艺水上演艺厅演艺厅演艺厅演艺厅这里有这里有这里有这里有来自世界的，最具规模的来自世界的，最具规模的来自世界的，最具规模的来自世界的，最具规模的演艺演艺演艺演艺舞台舞台舞台舞台房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。【重点项目重点项目重点项目重点项目3333】水之博物馆水之博物馆水之博物馆水之博物馆是集科普教育、水形态实验、倡导是集科普教育、水形态实验、倡导是集科普教育、水形态实验、倡导是集科普教育、水形态实验、倡导环保节水多重功能的新型城市博物馆环保节水多重功能的新型城市博物馆环保节水多重功能的新型城市博物馆环保节水多重功能的新型城市博物馆科普教育向参观者展示水的特性；水的结构；水的神奇妙用；水与电；水与航空；水与光；水与磁；未解水之谜等；水形态体验实验室形式可以使参观者在显微镜下看到水的固、液、气三态之间的转换，看到水的不同“心情”；环保节水宣传强化用水意识，启迪用水智慧，为建设节水低碳新型社会起到积极意义和影响。42房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。43【重点项目重点项目重点项目重点项目4444】水水水水“幕幕幕幕”年华年华年华年华利用良好的湖泊资源打造海口利用良好的湖泊资源打造海口利用良好的湖泊资源打造海口利用良好的湖泊资源打造海口首个水幕表演场，成为水城夜游的核心吸引物首个水幕表演场，成为水城夜游的核心吸引物首个水幕表演场，成为水城夜游的核心吸引物首个水幕表演场，成为水城夜游的核心吸引物依托地块内的天然湖泊打造海南省内尚属空白的大型音乐喷泉广场音乐喷泉将与“印象海南岛”相媲美，成为海南夜间娱乐最具吸引力的产品结合喷泉设置水幕电影，定时放映水主题纪录片水水水水“幕幕幕幕”年华年华年华年华房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。44【重点项目重点项目重点项目重点项目5555】创意田园（十二果园），创意田园（十二果园），创意田园（十二果园），创意田园（十二果园），利用海南独特的气候条利用海南独特的气候条利用海南独特的气候条利用海南独特的气候条件与丰富的水果生产资源，打造特色景观性农业件与丰富的水果生产资源，打造特色景观性农业件与丰富的水果生产资源，打造特色景观性农业件与丰富的水果生产资源，打造特色景观性农业充分利用海南“水果之乡”的优势，打造特色十二果园制造特色景观，展示培育过程,参与农作体验观赏果园不同水果分区种植，分季节开、结果，举办水果节等庆祝活动。12种水果分区种植于农田内，不同季节收获分布于整个7000亩地块内占地约为1300亩房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。45创意田园（十二果园）创意田园（十二果园）创意田园（十二果园）创意田园（十二果园）火龙果蛋黄果山竹木瓜香蕉杨梅菠萝蜜莲雾菠萝荔枝芒果杨桃房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。4646【重点项目重点项目重点项目重点项目6666】水岸风情商业街，水岸风情商业街，水岸风情商业街，水岸风情商业街，是串联各演艺中心的纽带，是是串联各演艺中心的纽带，是是串联各演艺中心的纽带，是是串联各演艺中心的纽带，是商业和艺术结合的舞台，一个生态宜人的商业和艺术结合的舞台，一个生态宜人的商业和艺术结合的舞台，一个生态宜人的商业和艺术结合的舞台，一个生态宜人的休闲美食空间休闲美食空间休闲美食空间休闲美食空间商业街可分段设计，以欧式风格作为建筑的主调，依据周边演艺场所确定具体主题，异域的、滨水的、时尚前卫的等等；商业街的建筑单体应在三层以下，并设置各种小品供游人休憩观赏；商业街中穿插各种街头艺术表演，增强与游客的互动性，营造活跃气氛。街头表演和竞技使商业街区吸引更多的年轻人街头表演和竞技使商业街区吸引更多的年轻人不同档次的商品美食满足游客的不同需求不同档次的商品美食满足游客的不同需求特色小品增强了异国风情，供游客休息、观赏特色小品增强了异国风情，供游客休息、观赏房地产智库FDC01FF66FF本报告是严格保密的。47【重点项目重点项目重点项目重点项目1111】水岸公馆水岸公馆水岸公馆水岸公馆以生态湖景为主体，具备顶级商务度以生态湖景为主体，具备顶级商务度以生态湖景为主体，具备顶级商务度以生态湖景为主体，具备顶级商务度假、培训、会议、公关等功能，满足高端企业发展需求，塑造商假、培训、会议、公关等功能，满足高端企业发展需求，塑造商假、培训、会议、公关等功能，满足高端企业发展需求，塑造商假、培训、会议、公关等功能，满足高端企业发展需求，塑造商务主题，构筑区域价值高点务主题，构筑区域价值高点务主题，构筑区域价值高点务主题，构筑区域价值高点选址在位于西侧湖边，交通便利，通达性好具备商务度假、培训、会议、公关等功能所必须的硬件条件功能有别于别墅、写字楼、酒店等地产产品单一功能占地面积约为90亩水岸公馆水岸公馆水