2017年西安科技路项目商住楼市场调研报告

2008年西安科技路项目商住楼市场调研报告西安科技路项目商住楼第一阶段调研报告中管网房地产频道汇报说明前期准备实地调查后期整理成果报告8C座为30层国际化CBD公寓，B、D座为28层5A级商务写字楼，底部14层为商业配套。占地面积13160建筑面积90184容积率7绿化率352土地使用年限50年主力户型3585平米层高34米均价5150元/平米租金未定物业未定CLASS国际公馆2”CLASS国际公馆”位于唐延路与科技五路交汇处，是集写字间、公寓、商业一体化的复合式楼宇，具有良好的生态景观视野和广阔的商务视界。占地面积16,818建筑面积67,635容积率402绿化率36土地使用年限50年主力户型面积40106层高34米均价4700租金未定物业费25元/平米/月橡树街区“橡树街区”项目位于高新区科技六路及唐延路什字，并获选成为首批创意产业示范基地。为多业态复合建筑群，其中1、2楼为SOHO公社，4、5、6楼为雀巢公寓。主打小户型，面向高新区居住人群。占地面积40,000建筑面积14万绿化率402容积率3422土地使用年限50年主力户型面积3099层高34米价格5公寓起价48006LOFT起价7200租金未定物业费195元/平米/月（三）、公寓典型项目公寓市场多以本地中高端客户，特别是西高新、城南和城西的工作人员和中小创业公司为目标群体，其生活便利性、居住舒适度及自然环境基本满足他们需要，多居于商务区或商圈地带，依托大量的配套资源、完善的市政设施，形成了大量的市场。和平大道项目位于东大街大差市十字以南，和平路中段66号，属于西安市三大商圈之首东大街商圈。商业价值较高，交通便利。占地面积4800建筑面积25,162容积率385绿化率20主力户型约3090土地使用年限70年均价6800元/平方米粉巷一号“粉巷一号”精装私人公寓，位居绝对城市中心钟楼商圈，毗邻著名的商务休闲酒吧步行街“德福巷”。生活便利性突出，购物、娱乐，餐饮、商务、住宿一应俱全。占地面积2668建筑面积23,800容积率89绿化率30主力户型约3577均价7300元/平方米（精装修）土地使用年限50年假日国际公寓“假日国际公寓”处于城市中央黄金核心区地段北大街，是地铁一、二号线唯一交汇点。由A、B两栋15层小户型公寓组合而成，地上共15层，1、2层为商业用房，315层为小户型公寓，地下共3层。占地面积4503建筑面积44144建筑密度62容积率759绿化率16主力户型约100250均价6300元/平方米土地使用年限50年销售情况剩余20冠诚国际“冠诚国际”位于西安高新区唐延路东侧，北临唐新街坊路，距离西安海关850米，位于唐延路中段，由一幢写字楼和一幢精装修公寓组成。但精装修的效果不理想。位置高新区唐延路中段科技六路北占地面积11333建筑面积50339建筑密度35容积率5绿化率31主力户型约5593均价5700元/平方米精装修土地使用年限50年望庭国际望庭国际位于高新路80号，与科技四路的交汇处。项目由四栋30层的纯板楼高层围合而成，其中1、3号楼为公寓，2、4号楼为公寓式办公楼,50年产权。其中2楼被移动买下。位置唐延路占地面积45,300建筑面积200,000建筑密度35容积率46绿化率37户型面积50120平米均价5800元/平方米土地使用年限50年物业费12元/平方米/月橙仕空间西BD二期，高新区稀有56米LOFT纯社区，豪华入户大堂，空间自由灵动，中心景观花园。LOFT受到年轻人喜爱，可自由分割，物业提供一二层隔断位置高新三路占地面积8737建筑面积31554容积率362主力户型面积40105价格说明LOFT均价6700土地使用年限50年物业费未定四、产品建议1、定位前提1、市场环境目前高新拥有大批的外资企业进驻，而各类的高新科技企业也相继进驻，这将带给高新区无限发展空间，同时也对商住楼市场起到极大的促进作用2、区域特征该区域是西安购房客户最关注的区域之一，客户对该区域预期较高高新区客户个人素质较高，具备一定品质、品牌追求心理3、自身特征用地比较规整有利的地理位置及环境的条件，应充分发挥本项目交通便利、周边自然景观的优势2、定位原则1、项目开发的目标减弱商住楼地块对A、B地块住宅完整性的破坏，弱化商住概念，规避市场风险，追求合理利润2、领先市场的手段突出居住区与办公区临界的特征，努力打造有冲击力的卖点3、竞争策略以高性价比、高品质积淀品牌效应3、项目特征1、项目地处高新商圈，周边配套业已完善，环境优美，投资自住皆宜对于投资来说，选地段就是选商圈，与商圈相连的道路便成为商圈向外辐射的主要途径，道路状况的改善可以提升物业的相对位置优势。此外周边的环境是否配套（餐饮，学校，超市）是投资是关注的问题。2、项目处于集中住宅区域本项目处于科技路西段住宅区，附近已面市的住宅、商住综合型产品东方米兰、城市风景都市印象选择做小户型公寓，与住宅比较贴合。4、市场需求空间1、项目处于以第三产业为主导的西安高新区如果项目所在地第三产业比较繁荣，市场对小户型的需求也就会表现的比较强烈。第三产业不仅带来大量的年轻的知识精英，改变当地的人居结构，也给当地社会的价值观与区域精神带来变革，让人们更加崇尚独立，崇尚创新。2、项目周边有大量的大学及科研机构大量的年轻城市知识精英本身的产品需求，与他们激发的当地崇尚自立后的年轻人的需求共同构成了小户型公寓产品的总需求。5、目标客户群来源客群地域来源本地中高端客户，特别是西高新、城南和城西的工作人员以及城市居民涉及西安城市周边的众多区域，对西安城市有特殊的向心力稳定的中高收入阶层投资客购买目的投资回报率、出租率前瞻的投资价值物业保值与升值潜力投资产品的使用功能注重生活的便利性自住用途首要关注点6、目标客户群特征选择租用小户型的人群有以下几类1单身白领单身购房的人群比例不是很高，年轻白领通过租用小户型住房享受自由的生活空间，他们在乎的是房屋的周边环境，配套完善的小户型公寓非常适合单身白领租用。2刚参加工作的学生刚参加工作的学生由于收入相对较低，不具备购买房屋的能力，小户型由于面积小，出租价廉，深受这部分人群的青睐，他们最在乎是价格和交通便利的程度。3小户型过渡者小户型的过渡者。这部分人群已婚居多，他们通常只是暂时租用房屋，等自己有定经济能力后购房，他们在选择租房源时关注的是周边环境及配套设施（学校，商场，医院等）。4外来租户外来人员往往会选择小户型居住，小户型“麻雀虽小，五脏俱全”的特点正好迎合了这些城市“飘一族”的喜好。面积虽小，但居住起来比较方便。无疑是第一选择。5、求学者现在考研成为大部分大学生的选择，他们为求学而想有个好环境，根据家庭条件，稍好一些的会考虑自己租住，条件稍差的就合租。7、目标客户群范围边缘客户群主力客户群次主力客户群租