房地产项目物业管理实施方案（共42页）

XX总部基地物业管理实施方案目录第一章概述一、项目基本情况二、服务范围三、制订的基本原则分阶段设计的原则；分区域管理的原则；高标准的原则；统一管理的原则；定员对应标准的原则第二章项目前期管理（办公区、生活区）一、前期介入二、开荒清洁三、项目接管及入伙入住第三章办公区物业管理（进入正常阶段）一、综合管理服务二、共用部位、设备设施日常运行、保养、维修服务三、公共区域清洁卫生服务四、公共区域秩序维护服务五、公共区域绿化日常养护服务六、会务管理服务七、人员编制及人员素质要求第四章生活区物业管理（进入正常阶段）一、综合管理服务二、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务三、公共区域清洁卫生服务四、公共区域秩序维护服务五、人员编制及人员素质要求第五章应急管理一、群访事件的应急处理二、公共卫生事件应急处理三、停电应急处理四、停水应急处理五、灾害及恶劣天气时的应急处理六、电梯故障应急处理七、消防火灾应急事件处理八、失窃应急处理第六章其他服务一、便民服务（特约服务）二、社区文化三、窗口、会所管理的管理四、租赁服务第七章几点建议第一章概述第一节项目基本情况一、项目基本情况XX总部基地位于省政府西侧湘府路与新联路交汇处。项目容积率20，绿地率4273；总用地面积5044192，实际用地面积4154419；总建筑面积113552。由办公区（写字楼6层，办公楼12层，商务楼18层）、生活区（7栋16层高层，230套）住宅和新联路临街商铺组成。规划停车位644个（其中办公区229个，生活区362个，地面53个）。1、建筑面积住宅面积4147322，230户；商铺、会所使用面积10727，其中会所纳入1908按地面的面积分摊到办公区和生活区；商铺面积8819纳入生活区。办公区面积合计37406办公楼1473238,写字楼528473,商务楼1698329，连廊面积4056。地下车库面积310334办公区地下1461179，生活区地下室1642161。绿化面积1775183。2、设备设施电梯共25台住宅部分14台（18站）；商务楼5台（3台8站，2台20站），写字楼2台（8站），办公楼4台（14站）。10KV高压配电室，采用双回路供电。下设3个变电所、1台400KW的柴油发电机组和2台160KW战时柴油发电机组，每个变电所均设置2台630KVA的变压器（SC11630KVA）。办公楼地下室一层设置200立方的生活水箱，生活水泵4台（为恒压变频给水设备）。消防水池生活区B3栋和办公区商务楼屋顶各设18M3屋顶消防水池，地下消防水池864M3。办公区化粪池3个，生活区化粪池6个。积水井排污泵37台。消防设备（1）、办公区消防栓165只，消防箱165只，灭火器161只，编址点型光电感烟探测器1297个，编址点型差定温感温探测器198个，非编址点型差定温感温探测器623个，喷淋头4059个。（2）、生活区消防栓42只，消防箱42只，灭火器42，编址点型光电感烟探测器49个，编址点型差定温感温探测器27个，非编址点型差定温感温探测器782个，喷淋头1836个。室内室外消防主泵共4台、室内室外消防主泵稳压泵共4台、喷淋泵2台、喷淋泵稳压泵2台。弱电系统机房工程、计算机网络与安全、综合布线、多功能会议、安全防范（其中监控摄像头245个、一卡通、可视对讲、背景音乐与广播、大屏幕电子显示、一体化集中监控管理系统。办公楼会议室12楼董事长会议室、11楼集团会议室、4楼阶梯会议室、4楼多功能会议室、3楼视频会议室，另外还有14个小会议室。供暖热水空调系统开利19XR5555457DHS离心机1台、开利30HXC350B螺杆机1台、富一士特BOV2000真空热水锅炉1台、富一士特BOV1300真空热水锅炉2台，还有4台冷却泵和4台冷冻泵，4台冷却塔置于办公楼顶楼，空调热水泵3台，采暖循环泵3台，热水循环泵2台。二、物业管理服务范围1综合管理服务；2共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务；3公共场所和管理区域的清洁卫生；4安全、保卫服务；5会务服务；6其它服务第二节制定物业管理实施方案的基本原则1、分阶段设计的原则按项目进度，分为前期管理与正常管理两个阶段，分别设计服务内容、要求及人员编制。2、分区域管理的原则根据办公区和生活区不同需求，分别制定物业管理方案。3、高标准的原则办公区按“国优”管理标准、生活区按一级服务标准；基地两年内达到“省优”，三年内达到“国优”。4、统一管理的原则中心花园、配电、供水、热水供应由办公区管理；生活区人员素质、管理水平、服务效果同办公区同质化；5、配置对应标准的原则服务范围与服务标准、人员配备相对应的原则第二章项目前期管理（含办公区和生活区）第一节前期介入1、时间跨度从物业进场到整体正式移交。2、前期介入内容序号阶段内容要求1园林施工1了解绿化品种、分布及土质情况，种植时土壤处理情况；2防止建筑垃圾直接回填；3绿化取水点设置建议；4对园林施工顺序及成品保护提出意见；施工管理1建立监督和记录制度，对工作计划、检查情况及对问题处理进行统计；2熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道情况、检修口预留位置，做出详细记录；3对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；4了解各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁用水预留接口等情况；5对影响大楼功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题，及时书面汇报与业主方，列出整改报告，提交业主方备案处理2设备安装调试1对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、安装过程的质量监控，各种管线的预埋等；2出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调试档案；3及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报业主方。3竣工验收及接管验收1、安排相应专业人员参与分户验收，并对验收问题进行记录，书面反馈与业主单位，并对整改落实情况检查；2、从物业维护保养管理的角度验收，配合业主方对物业进行严格的验收，维护业主方的合法权益；3、对接管验收中发现问题，明确记录在案，书面报业主方，并督促施工方在约定期限内对存在的问题加以解决，直到完全合格；4、做好接管验收清单和需要提交资料清单，协助业主单位做好相应资料的移交和验收问题的整改跟进与反馈。1实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题，督促供应商进行整改，并以周报的形式书面抄送指定部门；2选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员地进行前期介入；3跟进过程中，提出书面的优化意见；4将工程技术人员分成四个小组参与设施的调试，分别参与供配电、电梯、空调（包括空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、安防一体化监控、综合布线等）等项目的调试，掌握设施设备的性能、结构、参数、工作环境条件和操作要领，进行详细的记录。5、在进行调试观摩的同时，根据了解的实际情况，编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书。3、人员配置及素质要求项目经理进驻现场，根据项目进度派35名专业人员。电梯技工人员数量1人介入时间电梯安装至设备移交电气或机械专业，中专以上学历；有电梯前期介入相应经验；了解电梯安装的相关技术，持特种设备操作证（电梯）空调技工人员数量1人介入时间空调安装至移交有大型商场或写字楼物业空调制冷两年以上工作经验；具备暖通基本常识，持相关上岗证和中级以上职业资格证书；有中央空调系统操作、保养工作经验2年以上。高压运行维护技工人员数量2人介入时间配电房安装至移交持高（电监会颁发）、低压电工证（安监局颁发）；一年以上星级酒店或超高层建筑物业供配电运行值班经验；有10KV高压环网柜倒闸操作和低压配电停送电实际操作经验；有变压器运行、报停管理经验；弱电技工人员数量2人介入时间配弱电系统安装至移交具有3年以上大型办公搂、商场弱电系统（楼宇监控、广播、消防及通信等）维修保养工作经验；职校相关专业毕业，并具备低压电工安全操作证。第二节清洁开荒1、时间跨度交房前一个月。2、内容外墙玻璃清洗、石材清洗、公共区域及办公区室内开荒清洁等3、作业内容及标准内容作业内容标准清洁工具大型吸尘、吸水机、多功能擦地机、玻璃套装工具、梯子、水桶、鸡毛掸子、云石铲刀、起子、清洁球、百洁布、钢刷、抹布、拖把、刀片若干。工具齐备药水全能清洁剂、玻璃清洁剂、去渍剂、酸性清洁剂、不锈钢光亮剂、家私蜡。药水的使用必须按清洁规程使用擦玻璃先用毛巾把玻璃框擦拭干净，再用涂水器沾稀释后的玻璃水溶液，均匀的从上到下涂抹在玻璃上，有顽固的污渍用铲刀清除干净后在重复涂抹药水，再用泌水器从上到下刮干净，最后用干毛巾擦净框架上的水痕，玻璃用机皮擦净；目视无水痕、手印、洁净光亮；框缝无尘土、洁净；窗台手模光滑无尘土；卫生间坚持由上而下的原则，认清卫生间顶子的材质，是PVC或是铝塑板还是涂料的，再根据不同的材质用不同的清洁方法进行清洁；用清洁球或是百洁布清洗卫生间的墙壁，着重瓷砖的缝隙和瓷砖表面留下的胶渍、涂料、水泥渍等；用抹布清洁卫生间的洁具、并注意马桶底座的装修污渍的清除方法；用洗地机对地面进行最后的清洁，尤其是地面的边角，用清洁球和刀片对洗地机清洗不到的地方进行针对性除污，无遗漏后，再用干抹布把水龙头及管件擦拭一遍；无杂物、无污渍，洁具触摸光滑、有光泽、卫生间内无异味；门、门框分清门的材质，用中性全能清洁剂稀释后，用抹布从上到下进行擦拭，不能死角、遗漏；手摸光滑、无污渍、沿口无尘土、无死角、有光泽。地脚线用抹布擦拭，在擦拭过程中，如遇到各种胶渍、涂料等先用刀片清除，在抹干净；无尘土、洁净、无胶渍；地面的清洗在地面的清洗过程中，也要分材质，地毯、瓷砖、还是石材，各种材质有不同的清洁方式A地毯；使用带地毯刷和打泡器的单盘擦地机、地毯梳或耙、吸尘器，地毯高泡清洁剂按操作程序处理；B瓷砖用檫地机进行清洗，并清除各种污渍；无尘土、无污渍、地板光华有光泽，石材光亮；石材清洗对其室内石材用多功能擦地机通过药水进行反复研磨石材表面有如镜面光泽度4、开荒顺序室内优先原则，开出一间锁闭一间，再进行公共区域开荒保洁，然后再楼梯扶手等；石材养护、园林小品及特殊工艺养护，根据业主与供货单位合同对保养有关要求进行。5、费用标准单开荒（一次）市场价约每平方米25元6、预计人工30人10天。附地面养护程序标准与要求说明1、准备1、准备好打蜡工具及有关物品，如起蜡水、洗地机、防滑告示牌、水桶抹布、吸水机等；2、起蜡1、将起蜡水按120比例与温水调好；2、均匀地将稀释后的起蜡水洒在地面上；3、等候1020分钟等后，用起蜡机并放入黑色纤维刷擦洗蜡面；4、用清水反复冲洗干净，用吸水机吸干起蜡水与地面充分发生反应3、过水1、给已起蜡的地面用清水再洗12遍，彻底清除残留起蜡水；2、用吸水机吸干蜡水污渍，并用抹布擦拭边角至干净，必要时可用吹风机吹干。抹布可用报废布4、上底蜡1、待地面晾干，检查无污迹后，用打蜡专用地拖把打蜡水均匀地涂抹在地面上；2、涂23遍，每遍间隔以晾干为准。一般涂2遍5、打面蜡待底蜡干后，用专用地拖涂上面蜡；尚遍面蜡，每遍间隔时间以能晾干为标准。6、抛光1、用抛光机快速抛磨地面至光亮；2、用尘推推干净抛出的蜡屑。7、复位还原1、把原先搬移的物品重新复位；2、撤出打蜡工具。第三节项目接管及入伙入住一、时间跨度入伙前三个月至正式入伙二、服务内容协助开发商做好物业备案手续；物业用房的装修及办公用品的到位；物业管理人员的招募与培训；资料清册及装备到位；协助开发商做好标识标牌、垃圾桶、垃圾站；制定入伙方案、举行入伙仪式三、服务要求或标准序号项目内容要求1物业备案手续指导业主方准备全套报送的招标资料和中标资料。协助报建人员向物业监管处办理物业用房审批手续2物业用房的装修及办公用品的到位根据物业实用角度提出物业用房装修方案；跟进物业用房装修，并协调办公用品及时到位；3物业管理人员的招募与培训确保所聘人员达到合同的要求素质标准；确保人员及时到位；进行有针对性的物业知识培训和交房知识培训4资料清册及装备到位所有资料装备按时按质到达现场；5协助开发商做好标识标牌、垃圾桶、垃圾站协助开发商制定标识方案（标识类别，设置位置及数量等）；提供垃圾桶和垃圾站的建议方案，并跟进施工，协助开发商督促供货方履行合同义务6制定入伙方案、举行入伙仪式制定入伙工作计划，并指导、监督入伙全过程；组织、协调、落实入伙手续各项工作的顺利实施；协调好水、电、气、有线电视、网络的开通并投入使用；做好成品保护工作，避免搬家入住过程中损坏公共设施设备。四、人员配备及异动要求1部门主管交房前三个月到位；2精装修管理期间，各出入口保卫员、巡视人员到位；所有安管员于交房前半个月到位3保洁及养护人员根据开荒完成情况逐步到位；4机电维护员及客服人员提前一个月到位；5绿化人员交房前十天到位；第三章办公区物业管理（进入正常阶段）第一节、综合管理服务序号内容服务要求1办公楼前台设置专门的客服人员进行前台实行一站式服务，建立首问责任制工作流程3服务时间工作日工作时间在办公楼前台进行业务接待，并提供专业服务；非工作日，提供24小时值班电话，并及时处理报修或咨询和服务请求。4日常管理与服务制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等。建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的85。制定物业公司内部管理制度和考核制度。对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。每年对业主或使用人进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。第二节、共用部位、设备设施日常运行、保养、维修服务一、房屋及公用设施管理1、房屋本体维修养护标准序号项目频次维修养护内容及要求半年检查地基有无超过允许范围内的不均匀沉降。检查基础有无开裂、破损，勘脚有无破损。半年适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。1地基基础每年检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。每年检查有无变形、裂缝、腐蚀。梁每年检查整体结构性能是否完好。每年检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。板每年检查整体结构性能是否完好。每年检查有无倾斜、变形、裂缝、腐蚀。柱每年检查整体结构性能是否完好。每年检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。承重墙每年检查整体结构性能是否完好。每季检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。每年对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处理。每年聘请专业机构分析金属结构各部件的工作状况，平定构件的收押稳定性和塑性累计损伤，坚定金属结构整体承载能力。金属构件备注1、加强酷暑、暴雨等恶劣天气时对金属结构和支撑体系的适时检测。2、加强地震等不可抗拒自然力作用后，对金属结构和支撑体系的检测维护工作。3、在暴雨后加强对金属结构的检查，根据检查的结果进行必要的维护。2承重结构备注对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，委托专家进行分析、计算，拟定维修方案，由专业公司实施处理。每季1、检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。3非承重墙每年2、检查墙体结构性能是否完好。4屋面防水涂层、采光玻璃每月1、清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁。2、检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。3、检查屋面有无积水。4、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边、发现异常即时修复。5、检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复。6、发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。7、检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。备注每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的状况，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。每季1、检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3、更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。4、对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。5、对木地板打蜡。5楼地面每年1、检查楼地面结构功能的完好性。每半年1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。2、补换损坏的地砖。3、修复空鼓的地砖。6楼梯每年1、油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网。2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。每周1、检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。2、公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。3、检查中厅外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好。发现异常及时处理。每半年1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。2、补换损坏、空鼓的地砖。7公共通道每年1、油漆扶手、金属支架的护栏网。2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。每月1、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。2、处理内墙面变色现象。3、处理内墙面局部渗漏。4、更换破损的石土质块材。8内墙面涂料、石土质块材每季1、处理内面墙大面积渗漏。每周1、修补涂料饰面破损、脱落部分。2、更换破损的外墙饰面玻璃。3、清洗外墙饰面人为造成的污染部分。每年1、结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。处理外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构件。每年1、雨季时期对用户进行密封维护检查，杜绝雨水入侵。2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。9外墙面喷涂饰面、玻璃根据需要1、暴雨等恶劣天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。2、外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。3、更换外墙饰面应按原设计要求进行。每周1、检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。10吊顶每月1、加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。每月1、检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。2、门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。3（塑）刚门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。11门窗每半年1、更换门窗的易磨损部件。12地下室每周1、检查地下室天花、墙面和地板是面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题及时修复。2、公用设施维修养护序号项目检查频次维修养护内容及要求每日1、检查路面有无积水，无杂物。1路面路基每周2、检查道路路面有无起壳、起鼓、裂缝。3、检查路基有无塌陷。4、发现异常及时处理或修复。每周1、检查灯具完好情况，即坏即修。每周1、检查玻璃灯罩有无破损。2、有无金属灯架松脱现象。3、灯口、灯棚有无损坏。2路灯及线路每半年1、检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。2、金属灯架有无锈蚀。3、发现异常即时处理或修复。每周1、检查路面有无积水。2、检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。3、检查车道灯有无损坏。4、检查行车指示标志是否正常。5、发现异常即时处理或修复。3停车场每月1、检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。2、限速牌、指示牌是否齐全、完整。3、检查挡车器是否正常。每月1、检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。2、检查雨水篦有无异常。4沟渠地井每季1、检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。2、检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。3、检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。4、井盖及雨水蓖刷漆。5、检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。每周1、保证畅通和结构完好，发现问题及时处理。5连廊每年1、油漆护栏。每周1、保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。2、检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。6公用标志设施每半年1、检查完好程度，加固。7垃圾中转站每周1、检查有无损坏，发现问题及时处理。8地下管网每半年1、管道刷漆。2、检查管道保温层有无损坏。3、管网支架完好。4、检查或更换管网。5、发现异常及时修复。9标志标牌每月检查一次，保证标志清晰完整。3、根据国家标准GB5005794建筑物防雷设计规范，每年定期进行防雷装置的检测，避免因雷击造成人身或财产损失。、设施、设备管理1配电房管理要求及标准项目频次内容标准变压器每年检测接地电阻，各接线装置坚固。检测变压器线圈绝缘电阻。坚固螺丝并有防松措施，检查变压器松绑并扎固。清理灰尘。每天清洁卫生。检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三项负荷是否平衡，有无异常声响。检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。检查开关是否在正确位置，表示是否清楚。检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求检查电容器、熔断器是否过热，熔断。紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。若有过载现象应更换容量大的配电设备。每月紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。若有过载现象应更换容量大的配电设备。配电柜、动力柜一年重复上述检查。检测接地电阻。测试过流保护装置、联锁装置是否正常。每天清洁卫生。检查外观是否完好，有无异常声响。检查灯具照度的均匀度、眩光度频闪度及电压的变化影响情况。照明器具每月重复上述内容。调整亮度，节约能源。更换过热配件，避免短路现象。根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间。1、保证供配电设备24小时正常运行。2、功率因数达到09以上。3、有规范完善的强电系统运行制度和维修保养制度并严格执行。4、设备及环境整洁，无异常噪声及滴漏水现象。每周清洁卫生。检查敷设环境有无积水、杂物。供电电缆标示是否清晰、脱落。每月重复上述内容。检查线路有无过热现象。检查进出线路接线装置是否完好。供电线路每年重复上述内容。检测线路绝缘电阻。金属支架、电缆套涂防锈漆或沥青。2柴油发电机组序号频次管理内容标准1每天1检查水位、油位一次；2清理一次机组外表面及机房环境。2每月1检查调速制杆是否灵活、润滑各联接点；2更换冷却水，更换前后测量PH值，并做好测量记录，必要时投药处理（通知水处理工配合进行）；3检查风扇皮带及充电机皮带的张紧度，必要时调整；4排烟系统畅通，通风系统、排风、送风扇完好，风量畅通，机房照明灯完好，应急灯完好5做应急发电试验，检查柴油机运转时各仪表读数及温度、响度是否正常，并做好运行记录。3每季1检查空气流阻指示器，显示红色时清洁空气滤清器；2放出柴油积水，清洗第一级柴油过滤器；3必要注意润滑风扇皮带轮及皮带张紧轮轴承；4检查超速机械保护装置润滑油位，不足时加油；5检查外部主要连接螺栓的紧固情况。4每年1配合电工进行并联带负荷运转，检查运转情况；2配合电工模拟试验各安全保护装置的性能；3测检轴线、开档，并做好记录；4拆检查盖观察检查轴及缸筒情况；5投药清洗冷却系统（通知水处理工配合进行）；6检查机油质量，必须时更换机油；7清洗第二级柴油过滤器；8清洗机油过滤器；1停电后，能及时启动并送电；2设备洁净3各液位正常4检测参数要求正常5冷却水PH值控制在759之间6有完整的巡视和运行记录3空调系统项目频次内容标准每年供冷（热）季节机组启动前记录1检查制冷剂液位和油面。2检查加热器和变频压缩器。3检查和测试所有运行控制和安全控制功能。4检查调整微电脑控制中心的设定值。5启动机组，检查整个系统的运行状况，记录机组运行参数。6根据运行记录，分析处理机组问题。有规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。运行期间1检查机组各项运行参数的情况，调整安全控制装置。2检查控制装置的运行。3检查制冷剂液位和油位。4检查润滑系统的运行。5检查回油系统。6检查电机和启动期的运行。7记录运行状态参数，分析确认机组运行是否正常，必要时进行机组检修。8每月进行一次泄露检查。9记录和报告有需要更换的零配件。10冷却电机轴承打油/更换轴承。11高/低压控制检测/修理/更换。12空调机组检测/修理/更换零配件。13冷凝器清理沉积物质。14电气装置有否接驳松脱/触点氧化/外来物质/修理/更换。15控制和保护装置调整设定值检测/修理/更换。空调主机每年制冷（热）期结束停机期间1检查压缩电机组件的各项环节。2检查压缩机润滑系统。3执行各项正确操作系统，检查电机启动器。4检查控制面板，确定各操作状态是否正确。5检查冷凝器洁净情况是否需要清洗。6检查系统的泄露、制冷剂并给予正确的处理方法。每天1检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象。2泵体盘根处滴水是否符合要求。每季1检查运行记录，检查联轴器及盘根的使用情况。2转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。冷却冷冻泵每年1清洗水泵及电机轴承并加润滑油。2检测电机接地电阻，并记录。3检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值。4更换水泵轴衬套，重新加装填料。5泵壳、泵体清锈刷漆。每天1、检查水阀、浮球阀是否正常。2、观察电流、电压及布水器的运行情况。冷却塔每季1进行水处理。2检查电机皮带是否正常。3清洗冷却塔塔体。1空调系统安全、正常，保持状况良好。设备及环境整洁，无异常噪声及滴漏水现象。2有准确的空调系统档案资料，各项运行记录和维修记录齐全，并归档保存。3制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果。每年11、清洗填料，更换脱落的布水器。22、更换磨损严重的皮带。3、检测电机接地电阻、电机绝缘电阻，并做好记录。4、更换或清洗电机及风叶轴承，并加注黄油。5、更换各类标示。每周1、观察风机是否正常运行，有无异常声响。2、空调开关及电磁阀工作是否正常。每季1检查冷凝水接水盘是否畅通排水。2保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。风机盘管每年1检测电机接地电阻及电机绝缘电阻值。2清洗接水盘。3清洗回风口、出风口、过滤网。4盘管风机轴承加注黄油。5、供热序号项目管理内容标准1电动机及风机每周检查电动机接线是否锈蚀或松弛，检查电动机电容是否已变形膨胀或开裂，检查电动机与风机联轴器是否牢固可靠，对电动机轴承、风机加注润滑油，绝缘电阻如果低于02则应进行处理，清洁电动机、风机上的污物、灰尘。2安全阀、压力表、温度表应定时试验、记录、送检；3点火电极每月检查点火电极烧蚀是否严重，如是则应更换同规格点火电极，调整到合理位置并清洁。4喷嘴每月清除喷嘴上的碳化物、污物，若喷嘴磨损严重，则应更换。5控制器每周用干布擦拭或用空气吹来清洁控制器，如控制器损坏则应更换。6室外供热管网每半年维修保养一次，应仔细检查保温层是否有脱落，是否有漏水现象，地沟内通风、照明设施是否完善正常，管道上阀门开启是否灵活，伸缩器是否动作可靠，地沟盖板是否断裂，出现问题及时修补。1、做到三好（管好、用好、修好）；2、四会（会使用、会调试、会保养、会排除故障）；3、保证设备安全稳定运行6、给排水系统项目频次内容标准生活泵、消防泵每天机房卫生对机体擦拭去灰、保持干净无尘。每2小时观察期水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异味。检查压盘根处滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。检查湿式报警阀，液体报警器、控制系统工作是否正常。检查水位深度指示是否清晰。发现故障隐患及时处理。供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准。每月检查外面是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口防虫纱网是否完好。打开排污阀排污。检查进水浮球阀并作手动进水试验。检查水质情况，监测水的PH值和含氟量。水箱、水池盖板是否上锁并且完好。每月重复上述内容。按规定比例按时投放消毒药品。1有用水、供水管理制度并落实，积极协助用户安排合理的用水和实施节水计划。2给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好，如遇爆管、设备故障等，维修人员及时到现场抢修。3供水系统功能正常，排水系统通畅。生活水池每半年清洗水池、水内部，按比例投放漂白粉进行消毒。送水样至卫生防疫站进行水质化验。各类金属构件及管道作防锈处理。每月检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净。检查井盖铸造字迹是否清晰。给水井、污水井半年重复上述检查。清理污泥，疏通下水管道。各类井盖及金属构件刷漆。化粪池每半年清理一次4限水、停水能预先通知用户。5按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备；设备及周围环境整洁，有封闭措施；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全，无二次污染发生，确保二次供水符合饮用水标准。7、电梯运行与管理服务项目频次管理要求和措施标准每天清洁卫生。轿厢照明是否正常。控制盘指示层、指示灯是否正常。检查控制柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是否正常，机房室温是否符合要求，运行是否有异常和振动。检查曳引机减速箱油位是否符合要求。检查各内选、外选按钮工作情况，是否灵敏。每半月检查并拧紧各接线端。检查安全装置，并做好记录。轿箱上不锈钢油。检查轿箱照明及风扇。每半月一次例保每半月对各安全装置清洁检查，并运行调整。检查井道、轿顶照明，清洁井底卫生。电梯自备电池放电一次。每月测试各装置安全回路的电器操作。检查选层器、限速器接线端、接线和有关控制点情况。检查及调整制动器力矩及制动器闸瓦工作情况每季检查各钢丝绳张力是否平衡，有无破损断股现象。检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。检查各层标记是否清晰。检查安全装置工作是否正常。提交季度电梯重要安全装置自检报告表电梯设备每年对导轨夹块螺钉进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损坏情况。对各活动部件换油润滑。做好维修保养记录。由技术监督局或相关部门按国家有关标准对电梯、扶梯进行年度检查。1电梯管理人员均应持有特种作业操作证上岗，并定期参加复审；2有建立健全电梯管理制度；3电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），办公区域电梯尽量安排在周末保养。4有电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；5制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号30分钟设法解救乘客、排除设备故障。8、闭路监控系统项目频次管理要求和措施标准每周1、清洁除尘。2、检查外观完好情况。每季1、线路整理。2、检查各视频及音频接头。摄像机显示屏每年1、检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。2、线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。3、检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。1、室内环境达到5S管理标准2、监控系统稳定保障24小时运行3、有准确的档案资料，各项运行记录和维修记录齐全，并归档保存。每月1、主机、显示器及打印机清洁除尘。2、检测UPS工作情况是否正常。3、检测各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。计算机和监视器每半年1、清洁主机内部灰尘。2、数据整理和备份。3、计算机数据整理、内部测试。集中控制箱每月1、检测各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。2、检查直接控制器、执行器、变送器的工作情况。传感器每年1、测试温度、液体、流量、压力传感器的灵敏程度。2、更换性能不好的元器件，校核性能，计量准确。每周1、清洁除尘。2、检查外观完好情况。3、录象文件回放正常，各路视频、音频、控制、报警线缆连接牢固、接头无修饰，键盘无损坏、操作灵活。每月1、检查录制标准。2、测试各功能键的工作情况。硬盘机每半年检测音频和视频接口，测试各项性能指标。每周1、清洁除尘。2、检查外观是否完好。3、检测连接线路的牢固程度。每季测试各功能键的工作情况。画面分割器、切换器和AD主机每半年线路整理，功能测试。9、门禁、电子防盗报警系统项目频次管理要求和措施标准每月1、控制器清洁除尘。2、测试红外线探测器的工作情况。控制器及红外线探测器半年检查各连接线是否牢固、完好。警笛和警灯每季检查报警系统警笛和警灯的工作情况。每日1、检查门锁、门禁固定螺丝有无松脱和缺失。2、检查锁头磨损和碰伤情况。3、检查门锁运作是否灵活。门禁系统每周1、清洁除尘。2、检测控制器接口性能。有运行和巡视记录；发现急修故障在12小时内处理；小修故障两天内处理。10、背景音乐、会议室灯光音响系统、车辆管理系统项目频次管理内容标准背景音乐广播系统每周1、背景音乐关拨系统音质清晰、噪音低、影响清晰。音质清晰、噪音低2、检查设备有无灰尘。3、检查设备各个接头有无接牢会议室灯光音响系统每月1、检查会议室及多功能厅的灯光、音响系统是否正常。2、检查设备的完好率。完好率98以上视频会议管理系统每周1、严格按操作规程进行清洁工作（禁水，禁带电作业）；2、检查设备各个接头是否牢靠；3、检查备用电池及设备内电池的可靠性；音像清晰，设备完好熟练操作多媒体会议系统和同声翻译系统每周1、系统音质清晰、噪音低、影像清晰。2、对设备进行日常清洁工作。3、检查设备各个接头有无接牢。音质清晰、设备完好车场管理系统用计算机每月1、主机、显示器等设备清洁除尘。2、检测UPS工作情况是否正常。3、检测连接接口。4、内部数据整理和备份。每周1、清洁除尘。2、读卡器固定螺丝牢固。车场管理系统读卡器和控制器每半年1、检测系统接口性能。2、检查电气元件工作情况。车场管理系统地感装置每季测试地感装置的灵敏程度并根据测试结果灵活调节。有规范的运行管理制度；有良好的运行巡视记录；设备运行良好。11、弱电机房项目运行要求标准定期、定时对机房进行巡检，检测湿/温度是否正常、空调、新风运作是否正常为机房内设备提供良好的运行环境检查机房内设备运行状态，发现问题并及时反馈设备正常运行，发现问题有详细记录及反馈记录运行管理机房内环境卫生及设备外部清洁干净、整洁/每月1次配合、监督专业公司的日常维修工作。全程配合并跟踪。配合、监督专业公司的月度维护保养，并对维护保养质量进行负责。全程配合并跟踪。维修管理配合专业公司的季度、年度保养工作。100配合。12、消防系统管理项目频次内容标准智能火灾报警控制主机及联动系统每日1、对主机、联动柜表面清洁，并做好记录。2、对主机进行探测、查询，随时了解系统运行情况。3、遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录事发时间、地点及发展情况。建立点位图，误差率0报警准确，无误每月内部吸尘、清洁，并做好记录。每月1、对消防联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并做好记录。2、对外设24V电源进行养护，并做好记录。每季1、对主机、联动柜内各接线端子进行检查、清扫、紧固，并做好记录。2、组织联动测试一次。报、不报现象发生设备洁净每半年1、消防演习时能正常控制消防设备的动作，并能准确检测有关信息。2、检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。3、对存在的故障予以处理。4、测试系统接口信号是否正常。5、软件数据备份。6、测试系统接地电阻、各回路的对地电阻。7、测试系统接口模块、各种按钮的性能。每日1、检查外观是否完好，观察其是否处于工作状态。2、检查是否有误报，解除报警、查出故障、及时处理。每半年1、重复上述检查。2、每消防区域抽样模拟实验探测器是否正常反应报警。烟、温感探测器每年1、整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。2、进行探测器模拟实验，有故障或性能不稳定的及时处理。3、利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。4、对所有探测器分批清洗、烘干、检测。报警准确，无误报、不报现象发生设备洁净每周1、清洁卫生。2、检查外观是否完好，运行是否正常。3、更换损坏的报警装置。报警装置每季1、手动实验报警装置是否联动，并及时处理故障。2、检查接线是否松动、脱落。报警准确，无误报、不报现象发生设备洁净模块箱继电器箱每季1、清洁卫生，检查外观是否完好。2、联运检测模块箱、继电器箱动作是否正常。设备洁净测试动作正常消防广播系统及电话系统每季1、清洁设备。2、检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。检测线路及音响、电话是否要求达到标准。3、在双休日用实际广播检测每层消防广播喇叭是否完好。及时检测并有相应记录每月1、清洁卫生。2、检查外观是否完好。3、检查配件是否齐全。4、检查水带是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。消火栓每半年1、消防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。2、对消防水带作防霉变处理。设备洁净，配件齐全给排水等管网每周检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。管网压力正常设备运行正常每半年1、更换失灵压力表。2、放去管网污水，并实验。3、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。4、阀门丝杆加注黄油并加装防护套。5、检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否洪亮。每月1、清洁卫生。2、检查外观是否完好，有无泄露气体现象。3、检查气压表的完好情况。设备洁净，压力正常气体灭火系统每半年1、检查气瓶压力。2、气瓶外壳除锈，刷保护漆。3、模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。每月1、清洁卫生。2、检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。3、外观标示是否清晰。每半年1、手动试运行，检查风机有无异常现象，并做好记录。2、观察消防演习时是否联动。3、检查防排烟阀动作情况。4、防排烟阀传动机构加润滑油脂。防排烟系统每年1、清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。2、风机外壳清锈、刷漆。3、更换各类标示。检测正常，有保养记录每周1、清洁卫生。2、检查外观是否完好，运行是否正常。应急照明系统每季1、手动检测各应急照明灯、出口指示牌处充电功能是正常，若出现故障及时维修或更换。2、检查接线是否松动、脱落。完好率98以上，检测正常三、公共区域清洁卫生服务1管理要求及标准作业要求位置序号清洁项目每日每周每月每年清洁标准1广场及道路清扫3次以上全面清洁一次干净、无杂物、无物渍2公布栏、宣传栏擦抹2次清洗一次明亮光洁、无物渍3灯具清抹灯罩一次用不锈钢油擦抹灯柱一次干净光亮4绿化带清理2次无杂物建筑物外部5栏杆清抹一次用清洁剂清抹一次干净、无污物6沟渠、雨、污水井及井盖清理一次全面清理一次确保畅通、无异物、异味7遮阳板清洗一次干净、无杂物、无污渍8大楼前后全面清理一次干净、无杂物9单元垃圾桶每日清洗一次用清洁剂清抹一次干净，无异味10垃圾站每日清洗一次刷油漆一次干净，无异味，无锈蚀11化粪池、清理二次确保排污通畅、周围无异味12围墙清抹一次干净、无污渍13车库、岗亭清扫或清抹一次冲洗一次用清洁剂清抹一次干净、无污渍14无明显痕斑迹1地面、墙面清拖二次地面，清抹一次墙面清洗一次清洗打蜡一次光滑明亮、无杂物、无污渍、无水渍2送风口、排烟风口清抹一次用清洁剂清抹一次干净、无尘3天花灯饰清扫二次清抹一次干净、无蜘蛛网、无尘4玻璃门清抹二次用清洁剂清抹一次干净、无污渍5电梯清抹3次桥厢和门框上不锈钢油一次干净明亮无污尘6连廊、楼梯、走道清扫二次地面、清拖一次、清抹一次扶手清洗打蜡一次干净明亮无污尘7消防设施清抹一次用清洁剂清抹一次干净、无污渍8垃圾桶清抹二次用清洁剂清抹一次干净、无杂物、无污尘、无过夜垃圾9管道井清扫二次干净、无蜘蛛网10管道设备除尘一次无灰尘11防火门清抹一次用清洁剂清抹一次干净、无污渍建筑内部12卫生间上班时间每小时保洁一次用清洁剂清抹三次干净、无臭、无污水13天花板、壁灯、饰物清抹一次用清洁剂清抹一次无尘、无污渍、无蜘蛛网14门、窗清抹一次用清洁剂清抹一次无尘、无污渍15办公桌、椅、柜清抹一次无尘、无污渍16会议室地毯吸尘杀虫一次清洗一次无尘、无污渍17石材地面及大堂湿拖地2次每小时加清洁剂推尘清洗打蜡一次晶面处理1次。光亮无尘备注垃圾外运，由物业及时通知环卫部门。消杀药物消杀安排序号位置消杀项目每周每月工作标准蟑螂用最新生物药剂“毒力岛”投放到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处蚊、蝇用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次1卫生间老鼠与老鼠经常出没之地投放老鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放蟑螂用最新生物药剂“毒力岛”投放到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处蚊、蝇用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次2消防通道地下室电梯间老鼠与老鼠经常出没之地投放老鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放蟑螂用最新生物药剂“毒力岛”投放到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处3污水井、污水沟蚊、蝇用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次4污水井老鼠与老鼠经常出没之地投放老鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放蟑螂用最新生物药剂“毒力岛”投放到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处蚊、蝇用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次5垃圾中老鼠投放鼠必杀两次提前通知；制定规范的操作规程；6建筑物内外白蚁利用其生活习性和活动规律找巢，或利用药物借助于白蚁习性在群体内进行扩散，最后使全巢白蚁死亡，具体做法用毒死蜱，灭蚁灵进行诱杀、毒杀一次会议室地毯抽洗（维护保养程序，每月例行进行）程序标准与要求说明1、准备1、准备好工具、清洁剂等，如地毯机，废布草、水桶、告示牌等等；2、清理干净所需清洁的场地。2、吸尘对需清洁的区域地毯进行彻底吸尘。3、去污及报告对地毯上的污渍应先清洁干净，用潮抹布把吸尘不到的地方（如地毯边角）擦干净；如地毯有污垢，使用地毯清洁剂进行清洁；如发现大片污迹，须马上用洗地毯机清洗，保持地毯的干净及寿命；如有特殊污垢和地毯破损，做好记录，及时报告领班安排修补或其它处理。确保地毯无杂物、无污渍、无破损4、洗涤1、按规定比例用水稀释，配制好清洁剂，倒入洗地毯机内；2、按从内到外顺序洗地毯，对污迹较重的部位可反复清洗。5、吸水1、用吸水机吸干地毯；2、如泡沫太多，可加消泡剂。6、风干1、理顺地毯毛，使其直立，便于风干；2、打开空调风机或开窗通风。7、吸尘吸净地毯水份与灰尘形成的微粒晶体，保持地毯干净。四、公共区域秩序维护服务项目要求标准来访接待管理特殊人员出入管理（清洁、施工、维修等）人员出入安全管理非小区或办公区工作人员进出登记管理登记发证率98；物品进门检查物品安全管理物品出门检查大型受控物品检查率98车辆安全管理车辆出入检查/登记/临时卡证办理行驶路线及指示标识明晰；车辆行驶/停放管理检查率100；无乱停乱放现象；监控值班重点部位监控区域突发事件处理调度按规范发现并记录异常情况按各类突发事件预案处理，并调度各方资源消防管理负责系统设备、设施（含线路、管路、探头、喷淋头、广播等）等的安全运行操作、巡查及应急处理火险调查及报告；并整改措施落实或跟踪。巡逻岗保安人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，；在遇到异常情况或住户紧急求助时在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，有巡更记录；三分钟内赶到现场，采取相应措施。治安秩序XX项目外围群访、群殴、聚众闹事张贴标语等事件处理。不对XX公司正常的工作办公和生活秩序造成大的影响。五、水景日常养护服务序号养护内容管理内容质量标准1水系和水幕每日巡视打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味；定期换水。水体清洁，无异味六、会务管理服务序号分类服务内容和要求1总体1按照会议的内容和要求，做好会前准备、会中服务、会后整理等各项会务服务工作，保证会议环境安全、舒适。2配专职管理人员和机电人员提供会务服务，按时开启指定会议室，提前做好灯光、音响调试、现