学生街项目可行性分析报告

XX学生街可行性分析报告目录第一章项目概要（孙小丹）411项目背景512项目范围规模内容与工期513投资估算和资金筹措（总括）514效益（总括）515组织领导与管理5第二章项目概况（林静）521自然概况622社会经济状况723基础设施9第三章项目建设的必要性和可行性（罗晓婷）1031制约因素1032必要性1033可行性11第四章现状分析（施冬清）1141现有资源1242项目发展目标12第五章投资估算和资金依据（胡延兴、颜振金）1351投资估算1352资金筹措14第六章综合效益分析（刘萍菁、郑敏文）1461财务评价1462社会效益16第七章项目任务进度（丘翠琴）1771前期工作1772施工阶段1773后期工作17第八章环境影响和评价（邓思静）1881环境现状分析1882对环境的影响2083对策和措施20第九章结论（杨逸雯）2191项目结论（经济可行性和技术可行性）2192建议21XX学生街可行性分析报告第一章项目概要11项目背景地处福建省东南沿海、晋江中游、南安市中心地带的XX开发区，占地面积2011平方千米，现有人口149万。现有多所小学、多所小学、及一所大学。其中创办于2001年的福建师范大学闽南科技学院，是一所经福建省人民政府批准、国家教育部确认的实施普通高等学校全日制本科教育的独立学院，学院位于福建省泉州市南安XX开发区，依山傍水，环境宜人。而具有独立消费能力的群体主要的当地居民、中学学生和在校大学生。然而，闽南科技学院现有师生8000余人，周边却没有一条成规模的学生街，为此，我组决定对以闽南科技学院为中心建立的学生街做个可行性分析报告。率先建起一条学生街，在特色、品牌、购物环境等方面进行整合，构建一条属于闽南科技学院的学生街，同时，它还有着许多无可比拟的优势，将在下面进行系统的阐述。“XX学生街”主要是以闽南科技学院的学生为中心，将从闽南科技学院旁的XX河畔一直建设到XX中学。项目规划定位为休闲学生街城，以“标杆学生街商圈，领航XX商业未来”的姿态整合XX核心商业，延承XX固有的历史，领航未来新城镇中心的商机。XX学生街考虑到目前XX核心商业区域缺少一个具备一定体量、规划合理的综合性街区，经我们团队多次研讨，整合XX的产品多样化优势，在300多亩的高校附近规划了一条集特色步行街、开放式内环状休闲广场为一体的学生街。合理规划为名品流行街、风情美食街、休闲运动街、特色酷吧街、生活主题街、前卫时尚街、文化用品街、花样使馆街，为投资者和经营者提供最全面的选择。各街区之间分散有序，业态互补，并通过景观、周边环境的融合，围合成街城的广场效应。同时将通过为业主提供系统的招商服务，以更好地促进整体商业的良性发展和有序经营。相信随着XX学生街的顺利建设并开业，必将形成一个全新且更完善、更具价值的学生街，并在XX的整体商业中起到举足轻重的作用。项目以其优秀的品质和合理的规划，未经公开就已获得了XX镇领导及学院领导的高度认可，多家大型的专业市场、购物广场、综合超市、中高档餐饮以及品牌零售店正紧密洽谈中，相信不久的将来，XX学生街将彻底结束XX核心商业区无大型卖场的历史；全面改变XX的消费环境和消费模式，进一步提升XX核心商圈的消费档次。XX学生街以闽南科技学院绝版地理和人数的优势配合周边环境及系统的规划，将以一个极具投资价值的学生街更好的发挥XX独特的魅力。在后期的消费人群中，XX学生街将继续引导周边数万学生的稳定消费人群，还将进一步优化学生街的经营模式，创造更为休闲、更为时尚的消费形态，以“标杆学生街商圈，领航XX商业未来”的XX商业旗舰的运营气魄，延承历史繁华，领航无限商机。12项目范围规模内容与工期开发项目区范围主要是从闽南科技学院旁的XX河畔一直延伸到XX河下游XX中学，占地面积预计30亩。项目的主要内容包括道路基础设施、房屋建设、街道改制、大型超市设施等，工程于2011年11月21日起开工，2012年11月底竣工。13投资估算和资金筹措（总括）该项目概算总投资一亿元人民币，其中店面建筑建设，投资3500万元，占总投资的35；道路基础设施，投资1000万元，占总投资10；运营费用，投资4000万元，占总投资40；居民补偿支出，投资1400万元，占总投资的14；其他费用支出，投资100万元，占总投资的1。所需资金政府出资3000万元，银行贷款4000万元，工程入股2000万元，自有资本1000万元。14效益（总括）项目建成后，预计实现财务净现值509万元，内部收益率256，投资回收期为693，经济效益、生态效益、社会效益同步增长，实现XX经济的可持续发展。15组织领导与管理项目区成立项目建设指挥部，严格按照XX学生街项目开发的管理要求，搞好立项、实施、竣工、运行各阶段的检查监督、实行报账提款制度、专款专用、用足用好项目开发资金，确保项目顺利实施。第二章项目概况有这么一首歌这样唱着XX情长相恋，你我写下爱的神话。XX学生街将来就是坐落于这么一个美丽的神话中XX开发区，旁边的主要消费对象目前主要以福建师范大学闽南科技学院的师生、XX以及南安各所学校的师生以及附近居民为主。福建师范大学闽南科技学院创办于2001年，是一所经福建省人民政府批准、国家教育部确认的实施普通高等学校全日制本科教育的独立学院，由福建师范大学与福建东方实业发展有限公司联合举办。学院位于福建省南安XX开发区，依山傍水，环境宜人，在这一必不可少的优势基础下，XX学生街将借助这一客观条件，建立一条属于XX人自己的学生街。其实，XX之恋这首歌，是以XX药业公司老板及老板娘当年创业的故事为原型，本片斥资300万，在央视黄金时段黄金频道反复播出，其性价比非常高。对于XX药业，许多人之前一点都没听说过。不过这个MV一播，好多不了解的人，至少把该药业的名字给记住了。至少从这个片子就可以看出XX药业在产品营销方面的实力。之后，南安XX开发区就自然而然的将这首歌作为一个自己属地的主打歌和典型代表。下面，重点介绍下项目坐落位的概括。21自然概况中文名称南安市XX开发区行政区类别县级市所属地区福建省泉州市南安市政府驻地XX街道电话区号0595邮政区码362332地理位置福建省东南沿海、晋江中游、南安市中心地带面积2011平方千米人口149万人2010年方言闽南语气候条件亚热带海洋性季风气候著名景点雪峰寺、郑成功陵园、清水岩等XX学生街，坐落于福建省泉州南安市XX开发区，XX开发区地处南安市中部，方圆667平方公里，位于泉州“半小时经济圈”内。XX村地处东溪之滨，属南安市中部，XX镇政府所在地。307线（南洪公路）穿镜而过，交通便捷，地理优越，素有绿洲之称。南安XX位于福建省东南沿海，与台湾岛隔海相望，南安市物华天宝、人杰地灵，曾一度是闽南地区政治、经济和文化中心，是举世闻名的“海上丝绸之路”的起点和民族英雄郑成功的故乡。东接鲤城区、丰泽区、洛江区，东南与晋江市毗邻，南部与厦门同安区的大、小嶝岛及金门县隔海相望，西南与同安区交界，西通安溪县，北连永春县。辖区最南为石井镇的大佰岛，最北为向阳乡的洋坪自然村，最东端是洪濑镇的大洋村，最西端是翔云乡的椒岭村，南北最大距离82千米，东西最大距离45千米，总面积2011平方千米。人口148万人（2006年）。主要为汉族，少数民族有畲、满、回族等，通用闽南语方言。南安XX开发区，地势西北高、东南低，由中山、低山渐次过渡到丘陵台地、平原、坡麓、海滩、明显阶状倾斜。丘陵山地占全市总面积的73，水域占63，平原占207。属南亚热带海洋性季风气候，年均温度209，年降雨量1600毫米，无霜期330天。211土地资源XX镇总人口54万人，属汉族，海外侨亲21万人。XX村总人口8127人（含属地9347人），全村28个村民小组，分布在18个自然村角落，全村土地面积约71平方公里，其中XX耕地面积21093亩、山地5万亩。经济作物主要有木耳1100万袋，年产2500吨，其他食用菌1000吨左右；龙眼2万亩30万株，年产1000吨；柑桔3000亩，年产9000吨；香蕉1500亩，年产3000吨；台湾名优水果500多亩。南安土地总面积30528699亩，现有耕地517410、1亩，园地311098、8亩，林地13251827亩，草地1981亩，其它农用地122034亩，建设用地4484829亩，未利用地3284633亩。212森林资源XX有森林44680亩，林木蓄积量22158立方米，森林覆盖率43。XX位于山美水库灌区下游，水资源丰富。南安森林资源十分丰富。全市林业用地面积1708万亩，林木蓄积量150万立方米，森林覆盖率516，现有森林多为天然次生林和人工林，主要的用材树种有马尾松、湿地松、杉木、木荷、相思、桉树等，还有南方红豆杉、樟树、福建柏、油杉、米槠、闽粤栲、格氏栲等珍稀树种。全市现已建设巨尾桉等速生丰产林基地4万亩，花卉基地面积1万亩，省级森林公园3个，县级森林公园2个。213水资源从小的范围来说，南安XX开发区，拥有一条大水流XX河，水势大、水量多，属南亚热带海洋性季风气候，地区年均温度209，年降雨量1600毫米，无霜期330天。从大范围看，南安多年来平均水资源量为17366亿立方米，入境客水41406亿立方米，地下水资源1035亿立方米。人均年占有水资源量1173立方米，占全省人均水资源量的39。全市已建成大中小型水库、机电灌站、江海防堤、拦河闸坝、水电站、乡镇供水以及节水灌溉等各种水利水电工程14万多处，现有小型以上水库149座，占泉州市的676，城区防洪堤总长2526公里，防洪标准达20年30年一遇（远期50年一遇）；乡镇供水工程26处，日供水能力19万吨。214水产资源南安海岸线长328公里，10米等深线以内浅海面积56万亩，滩涂面积36万亩；大小溪流河道400千米，溪滩45万亩，可供养殖的水库、山围塘、池塘、井潭52729亩；可养鱼的稻田214425亩，可供热带鱼类越冬保种的温泉3处。水产资源较丰富，鱼、虾、贝、藻种类繁多，是我省坛紫菜主产区之一。近年发展内陆养殖业，主要养殖甲鱼，现有甲鱼场40多个。215矿产资源XX的矿产资源有黑锻般底色缀点着银星似花纹、质地优良的“辉绿岩“矿石，亦称“XX黑“，还有花岗岩等矿石。隶属地区南安的矿产资源丰富，已探明储量的矿藏有花冈岩、辉绿岩、陶瓷土、高岭土、铝土、绢云母、紫砂土、泥煤、钨、锰、铁、铅、锏、钼、水晶、锌、磷等28种。第一大非金属矿藏花岗岩，储量约30亿立方米，年开采量约1000万立方米。其中产于丰州的“砻石“饮誉中外，可广泛应用于化工工业及雕刻，同时是优质建筑材料，可做高级装饰面板、异型线条、弧板等产品，已成为大型的城标雕塑、龙柱、罗马柱及知名建筑首选石材。北京毛主席纪念堂、厦门港海中覆鼎山上郑成功塑像、北京人民大会堂、南京中山陵等重要建筑都采用它。除花岗岩外，第二大非金属矿藏高岭土，总储量约8700万吨，目前年开采量约50万吨。22社会经济状况221经济概况改革开放尤其是“八五”以来，南安市坚持以经济建设为中心，解放思想，扩大开放，认真制定并组织实施“蟠龙起舞，两翼展翅，中部开花，推进三角，带动山区”的经济发展战略和“三分经济区域”的经济发展格局，广泛开展“乡镇企业年”、“建市年”、“电力建设年”、“交通年”、“三资企业年”和“工业发展年”活动，各种优势得到前所未有的发挥，全市国民经济和社会发展取得令人瞩目的成就。综合经济实力继续位居全省“十强”前列，城乡人民生活水平稳步提高。2003年，南安市主动对接省委提出的“三条战略通道”，呼应泉州市“五大基地”建设，努力推进沿海、东西溪沿岸、山区半山区三个区域同时加快发展，各项工作取得较大成效。鹏程、申鹭达、中宇、溪石等规模企业纷纷到国外参加各种专业展览并设立办事处。至年末，在国外设立商务机构的企业有17家。企业技术改造有所进展。全年申报技改项目80项，结转上年续建技改项目16个，完成投资161亿元。贯标认证进一步推进。50多家企业开展质量体系认证，33家企业通过认证。12家企业申报省名牌产品，其中8家列入计划，6家被正式命名；12家企业申报省著名商标认定，春赞牌等6件商标被认定为省著名商标。2009年，全市国民生产总值（GDP）413亿，总量跃居福建省县级城市第2名，全国县级城市第33名，并有上市企业两家，申鹭达成为中国卫浴行业首家上市企业，另外南安市还有50家上市后备企业。222城乡建设南安市XX镇管辖XX村、梅元村、集星村、梅魁村、梅星村、东旭村、青山村、团结村、兰田村、福铁村、赤岭村、园内村12个村委会和雪峰华侨农场、XX龙眼示范场。南安XX大力实施城镇化战略，积极推进小城镇建设与发展，村镇面貌发生了显著的变化。XX开发区紧紧围绕市委、市政府提出的全面建设小康社会及建设海峡西岸经济区现代化工贸侨乡城市的战略目标，按照市“十一五”规划确立的“双擎四翼”的城乡发展总体布局，落实科学发展观和统筹城乡的要求，坚持全面规划、合理布局、节约用地、因地制宜的原则，从强化村镇规划编制，严格村镇规划审批程序，加强村镇规划监督管理等三个环节加强村镇规划管理工作，使村镇规划对村镇建设的引导和综合调控作用得到有效发挥。南安市编制完成城市总规局部调整和11个详规编制以及沿海、中部两个区域发展规划。全年累计投入环保项目资金6亿元，近海水域8个污染整治项目全部建成并居泉州市各县市区考评第一名，滨海石材产业基地成为省级循环经济示范园区。实施农村道路完成硬化196千米，9个乡镇完成通行政村及村通村公路提级改造工程，全面完成53处村级供水工程建设任务，建成2个农业机械化示范基地，5个乡镇、62个村顺利通过“家园清洁行动”省级验收，1个乡镇获全省“环境优美乡镇”称号，创建全省首个“中国十佳小康村”、2个省级新农村建设重点示范村。223项目建设深化项目带动，62个市级重点建设项目全部开工，完成投资率比上年提高102个百分点，完成投资额为近年来最好水平；162个工业重点项目完成总投资33亿元，增长725亿元；22个城建项目按序时进度有序推进。全社会固定资产投资726亿元，增长467，拉动经济增长82个百分点。224内外经贸全年社会消费品零售总额1047亿元，增长146；对外出口商品总额10975亿元，增长268；新批三资企业项目70个，总投资额338亿美元，增长214，其中利用外资23亿美元，增长125；外商实际到资（验资口径）7088万美元，增长342；三资企业总产值11088亿美元，增长135。进一步深化实施“回归创业”工程，新成立8个异地南安商会，举办赴“长三角”招商等重大招商活动，共签订91个招商项目，总投资1005亿元，项目平均投资规模首次超亿元。成功举办第八届中国（南安）水头国际石材博览会和全国水暖泵阀交易会。环球家具城完成首期征地拆迁，展厅工程封顶。闽台农产品交易市场完成施工图纸设计，首期工程建设正在抓紧进行。“中国水暖城”首期工程封顶，签约入城项目211个，总投资228亿元。中国粮食城首期工程完成投资4000多万元。225社会事业社会事业协调发展。教育“两基”以高质量、高水平通过省级验收。圆满召开第四届世界南安同乡恳亲大会筹备工作商讨会，华侨捐资公益事业达14亿元，创历史最好纪录。外事、旅游、民政、宗教、老龄事业、残疾人事业等工作都取得新的进展。文化、卫生、广播电视、旅游业以及环境保护、劳动就业、社会保障等事业都有新的进展。23基础设施231闽南科技学院及XX各所学校目前，主要以福建师范大学闽南科技学院为主。福建师范大学闽南科技学院是教育部批准确认，依托百年老校福建师范大学建立的一所实施全日制本科学历教育的独立学院。学院办学条件完善，校园占地面积、实验室、图书资料、校园网等基本办学条件都达到或超过独立学院的办学指标要求。学院紧紧围绕“基础、素质、应用、创新”积极开展教育教学工作，重视深化教学改革，努力探索新时期人才培养新模式；学生教育教学质量良好，并得到了社会广泛认可，学院致力于建设成为一所立足闽南，面向海西，服务于区域经济社会发展，具有侨乡特色的教学应用型的知名独立学院。可为XX提供各种人才并带动经济的发展。232交通运输交通十分便利，陆海交通各畅其道。从小的范围，出至路口，有东至洪籁、西至南安、高铁的交通道路和工具，十分便利。大至市区，距厦门国际机场97公里，距泉州晋江机场30公里，距省会福州220公里。国道G324、沈海高速路G15，漳泉肖铁路穿越境内，省道S201线、S307线、308线与县乡公路连接成网，南安至官桥二级公路，南安至洪獭公路改造全面完成，南安至金淘、诗山至芸美、南安至同安等公路改造和市区第三大桥、丰州大桥将在“九五”，实施建设。石井港为国家二类口岸，已建成千吨级杂货码头和石油专用码头和5000吨级码头，可直航香港和厦门、上海、广州等沿海城市。目前，全市乡村道路达2125774公里，基本延伸到乡村各个角落，并已实现全部建制村公路路面硬化，85的乡镇通二级以上公路。233电力建设资源丰富。境内有东，西溪两条主河流，小型以上水库199个。现已建成日产2万吨的市区第一水厂和石井、水头、官桥、丰州、洪濑、梅山、码头、金淘、英都等镇自来水厂。电力充裕，现已建成洪濑110千伏输变电站以及10个35千伏输变电站；小水电装机容量达32万千瓦。截至2006年底，南安市电力总公司拥有110KV变电站11座、35KV变电站11座，变电容量91945万千伏安。去年网供最高负荷达4575万千瓦，供电量为313亿千瓦时。至2010年，网供最高负荷可达到915万千瓦，供电量将比2006年翻一番，达到60亿千瓦时。234邮电通讯各乡镇实现了电话程控化和传输数字化，移动电话覆盖每个区域。主要有南安移动分公司XX营业厅、XX邮电局、XX农业银行及各物流点，有一套完整的邮电通讯基础设施设备，为建设XX学生街及周边群众提供了流畅、便利的生活条件。第三章项目的可行性分析31学生街不能建在闽南科技学院校内的限制因素311学校面积不大，没有合适的位置很多高校的占地面积都很宽敞，所以在学校内建设学生街的可能性是比较大的，我们闽科在2010年以前的学校面积比现在小很多，虽然现在学校的面积有一定的扩张，但是校内的每一块土地都是在充分的利用状态之中，所以要空出足够的地方来建设学生街是相当困难的。所以只能在校外建设学生街，而且我们不能排除以后会有更多的高校建设在XX开发区，因此我们建设这条XX学生街也是存在某种预见性的，XX学生街要方便所有的学生。312增加学校的管理难度我们闽科的学生人数不是很多，正好是在学校的管理能力以内，所以我们学校的治安和学院环境相比之下都是比较好的。如果建设一条学生街在校内的话，学校的管理难度就加大了，管理难度大也就意味着学校要投入更多的管理成本。这么多校外人员入驻的学校内学校的治安也就得不到很好的保证，这样做是很不可行的。32XX学生街项目的必要性及可行性分析321闽科学生与老师的支持福建师范大学闽南科技学院是座落在XX村的一所大学，由于XX村这个特殊的地理位置，闽科的学生和老师平时基本上都没什么娱乐场所可以去。以前泉州沃尔玛超市的专用车都有在我校专门接送学生和老师到沃尔玛消费，但是后来因为甲流，学校就禁止这些车入校，这样一来，学生与老师唯一的便捷购物通道就没了。学校的学生与老师如果要买什么东西的话一般都只能搭车去比较近的南安或者洪赖。在闽科学校周围也有不少便利店或者小超市，但是毕竟买的商品种类有限，所以不能很好的满足大众的需求。如果在XX村建设一条学生街的话就可以很好的解决闽科学生与老师的购物难的问题了，一条学生街的所有商品和服务基本上已经可以满足大家的需要了，这个项目带给了大家很大的便利。322促进当地的经济发展XX村只是一个小村落，当地的居民的主要收入都是来自于种植业，养殖业，自从有了闽科这所大学后，周边不断出现一些餐饮店、零售店等，这在一定程度上带动了当地的经济发展。如果XX学生街成功建成的话，那么当地会有更多的居民去从事餐饮业、零售业等行业，这样一来，以种植业、养殖业为主的生存模式将会慢慢被改变。更多的居民参与到其中的话，他们的经济收入将会明显增加。所以XX学生街这个项目将会成为改善当地居民生活水平，促进当地经济发展的一种催化剂。323当地居民的广泛支持首先，正如学生街给闽科学生与老师带来的便利性，这条学生街同样也给当地的居民带来了不小的便利性。以往村民们都是乘坐公交车去南安与洪赖购物、休闲娱乐等，且不考虑来回的车费，这一来一去所耗费的时间也是一个不可忽视的机会成本。所以XX学生街给村民带来了便利，这是他们所支持的原因之一。其次，XX学生街里的餐饮业发展也给当地的种植户和养殖户提供了一条很好的销售渠道，村民可以把一些蔬菜、水果、牲口等卖给这些餐饮店，这样不仅方面了餐饮店老板，而且也给这些农户带来了可观和稳定的收入，而且这些纯天然、无公害的食材也会成为这些餐饮店的亮点。34充分发挥了XX河畔的地理优势我们所预想XX学生街的占地面积大概是30亩，具体是从闽南尅学院旁的XX河畔一直延伸至XX中学。选择这个区域建设学生街主要优势有考虑到现在征地难的问题，如果选择在街道旁开出一片地来建设学生街的话我们就得面临着房屋拆迁、农田征用等问题，XX河畔基本上没有农田也没有居民房屋，如果把它利用起来的话可以充分利用土地资源。考虑其到建设在河畔，所以我们需要把河畔垫高，这样就可以防止下雨后被河水的淹没的风险。另外也是因为河畔基本上没有农田和房屋，这样我们的用地成本和开发成本就会省去很多了。35在融资方面当地政府也会给予大力支持如前文所述，XX学生街对当地经济的发展起了很好的推动作用，促进当地的居民生活水平提高也是人民政府的使命，所以政府出于改善村民的生活的考虑也会大力支持这个项目的实施。村民的收入增加，生活水平提高不仅使当地政府得到人们的好评，同时也会使政府在经济上受益。所以出于以上这些因素的考虑，在融资方面政府也会尽最大的努力争取到足够的资金。第四章现状分析41现有资源分分析地处南安市的XX开发区，有较多的学校，但XX学生街主要是以人数多的大学福建师范大学闽南科技学院为中心，并根据地理位置延伸建设到XX河的下游XX中学为止，两所主要的学校共有师生10000多人。以大学生为中心的XX街主要是因为，学生街主要是以方便学生为主的，因此，并不会建立在以居民为中心的生活区里。同时，中学生的消费能力有限，而大学生具有较大的消费能力。而且，中学生的消费主要是针对于饮食，而大学生，学习压力较小，因此他们会有各方面的需求，除了需要满足基本的生理需求，如三餐的饮食、对服装的需求等；同时还有一些心理需求需要得到满足，如到休闲娱乐场所放松的需求、以及对各个节日礼物互赠的需求。而福建师范大学闽南科技学院和XX中学校内外的各种资源均有限，还不能满足现有师生的各种消费需求。根据实地调查，得出现有的资源主要包括411校园内均有学生食堂，中学里有一个，大学里有三个，食堂常年都是提供快餐、套餐及面食，同时整条XX街还拥有十家左右的快餐点。这些基本满足了同学们三餐的饮食，但由于一成不变的口味和菜式，作为消费者的学生满意度并不是很高。412两个学校校内都还没有经营服装的店铺，而在校外完全针对学生群体而开设的服装店也只有三家，并且衣服质量和服务水平都还有待于提高。随着电子商务的发展，网购也变得越来越流行（主要针对大学生），因此，无法满足需求的同学经常会选择在网上购物。但是网购在方便了同学们购物的同时，也存在着一些缺陷，如买回来的衣服不合身、买到性价比不高的产品。413对于大学生而言，课后时间较充裕，因此一些休闲娱乐场所就显示出了较大的的作用，目前闽南科技学院校外有六七家奶茶店，一家台球馆，一家KTV及一家娱乐场。这些基本满足了学生课外的休闲娱乐活动，但如果能在娱乐的同时，激发同学们各种潜在的能力或是有益身体健康，不是一举两得吗414随着中西文化的融合，西方的各种节日已经渐渐走近我们的生活。我们每年在过中国传统节日的同时，各种西方节日，如圣诞节、情人节等也弥漫着浓厚的节日气氛。因此，情人节礼物、圣诞节礼物、教师节礼物就需要有保证质量且种类繁多的的各种精品店来提供。而目前闽南科技学院校内及整条XX街只有六家精品店。学生的选择性不大，不能完全满足学生的需求，特别是不能满足喜欢逛街、喜欢通过逛精品店来满足她们对美的追求的女生。42项目发展目标针对以上四种现状，XX学生街将进行有效的改善，开设各种店铺，满足广大师生各类的需求。努力达到一下目标421多引进各个地方的特色小吃，这样可以改善同学们的饮食，最主要的是可以通过品尝美食提高生活品质。422开设保质保量且价格能在学生消费范围内的服装店，这样学生既能实地够买合适的衣服，又能节省了网购发货的等待时间。423为了满足学生课后丰富的大学生活，除了要开一些独具特色的茶饮料店、KTV、台球馆外，还要增设一些有益健康或是有助于智力开发的场所，如羽毛球馆、仅供学习交流的棋牌室等。424为了满足节日里，同学们对各种礼品的需求，应该在学生街多开些精品屋，且店内产品要及时更新，满足消费者，特别是女学生的需求。同时，鲜花店、水果店也应伴随着XX街的建设完成而开张。这样，教师节等需要鲜花的节日，就不用到市区里去订购了。这样既可以节省购买者的时间成本，也可以保证鲜花的新鲜度。综上所述，由于XX地区的经济较发达，学生人数也正在逐年增加，具有较大的市场容量。目前学生的各种需求处于供不应求的状态，因此，XX学生街若能在实地市场分析的基础上建设，扩大对各种商品的供给量，这样才能达到供需平衡，这也促进XX地区社会效益和经济效益的增长。第五章投资估算和资金依据51投资估算XX学生街项目投资估算的原则是根据前期对项目调研和分析建设内容估算投资数额。结合当地实际情况进行估算。房屋建筑和基础设施材料按当前原材料行业平均价格，并辅之以市场变动价格进行计算。其他建设内容结合当地物价情况和市场实际变动价格，以及参照行业价格取材料的平均价为依据。项目总投资为一亿元人民币。具体投资情况如下511店面建筑建设投资3500万元，占总投资的35。其中土地购置30亩，投资合计1500万元；店面建设500间，投资2000万元。512道路基础设施投资1000万，占总投资10。其中道路硬化5000平方米，投资250万元；休息亭，休息座椅，天桥建设，投资750万元。513运营费用投资4000万元，占总投资40。其中包括前期筹资费用200万元；工程造价2000万元；固定资产投资500万元；电视媒体广告宣传，招商引资投资400万元；日常管理400万元；备用金500万元。514居民补偿支出投资1400万元，占总投资的14。其中土地征用补偿投入900万元；居民房屋迁移500万元。515其他费用支出100万元，占总投资的1，包括选址支出，专家评估，调研支出等。投资估算构成店面建筑建设35道路基础设施10运营支出40居民补偿14其他费用1店面建筑建设道路基础设施运营支出居民补偿其他费用52资金筹措单位万元股本来源股本规模政府出资银行贷款工程入股自有资本金额3000400020001000比例30402010备注政府出资包括（市财政资金出资1000万元占总投资的10；区镇财政拨款和土地出资合计1500万元，占总投资的15；乡、村自筹资金500万元占总投资的5。）银行贷款构成分为二期（第一期长期借款1000万元用于前期建设，长期借款利率为5。第二期短期贷款2000万元，用于维持中期正常运营，短期借款利率为8。第三期长期贷款1000万元，利率为5。用于后期设备折旧的更新维护。）过程入股包括建筑承包商工程入股，以后期收益作为保证。第六章综合效益分析61财务评价611营业收入、营业税金及附加及增值税估算；增值税税率17，城市维护、教育费附加分别是增值税的5和3；所得税为25。6111年营业收入估算预测到第五年期末营业收入为16992万元。6112营业收入及附加预测到第五年期末营业税金及附加为14058万元。6113增值税预测到计算期期末增值税为175726万元。营业收入、营业收入及附加增值税估计表单位万元计算期序号项目合计123451营业收入1699214405184518451842营业税金及附加14058119142894289428921城市维护建设税878674626802680268022教育费附加52724481608160816083增值税1757261489353611536115361131销项税额2888642448088128881288812832进项税额1131389588345163451634516612成本估算6121经营成本估算单位万元费用项目材料费工资及福利费修理费其他费用合计57032280450050预计到计算期末经营成本合计1054320万元。6122折旧费估算，固定资产折旧费估算。建设投资借款利息全部计入固定资产原值中，固定资产折旧法测算，综合折旧率为8，固定资产原值预测为500万元。计算期末净残值为35829万元，折旧费用共计14171万元。折旧率为8。固定资产折旧费用估算表单位万元项目计算期摊销年限1012345原值5005004604232038934当年摊销费4036833863115净值460423238934358296123无形及其他资产估算投产后形成其他资产，摊销年限为10年。无形资产和其他资产摊销费估算表项目计算期摊销年限1012345原值50当年摊销费5555净值454035306124利息支出短期借款年利率5，短期借款本利息合计63222万元，其中本金为160万元，利息为47168万元。利息合计长期借款年利率为8，长期借款本利息合计59358，其中本金为240万元，利息为35358万元。借款还本付息表序号项目合计123451短期借款11借款数额200020001800161614867212当期还本付息6322220018412928118942长期借款21借款数额20002000184016881543622当期还本付息593581601521444137186125总成本费用总成本费用估算表材料费57032工资及福利费280修理费4500其他费用50营业税金及附加14058城市维护建设税8786教育费附加5272增值税175726折旧费14171摊销费20利息费12258总成本费用1395913613盈利能力及偿债能力分析项目现金流量表序号项目合计123451营业收入1699214405184518451842现金流出21借款本金偿还40010010010010022借款利息支付8258260236173681561223营业税金及附加14058119142894289428924城市维护建设税878674626802680268025教育费附加527244816081608160826增值税1757261489353611536115361127折旧费14171403683386311528摊销费20555527其他支出10533226333263332633326333合计13959133211083632983567723547453净现金流量3032871771081551021616281636554累计净现金流量17710822006496394660049利润与利润分配表序号项目合计123451营业收入1699214405184518451842营业税金及附加1405811914289428942893总成本费用13959133211083632983567723547454利润总额3032871771081551021616281636555所得税7582234906409166净利润22746517710822006126722122739614回收期投资回收期39年，约等于4年。由于学生街是长期投资，从主要指标上看，财务评价结果均可行，所以是可以接受的。62社会效益随着闽科学生街的建设步行街的建成，不仅自身经济得到了发展、同时渐渐向四周蔓延、以步行街为中心带动了周围经济的发展建设621提高就业率。随着学生街项目的建成，商家们纷纷投资进驻，更多的劳动力被需求，对于一些无业的人士也可以借此摆脱失业的局面，大大的提高了就业率，促进社会的稳定和谐，使得人民安居乐业。622带动XX经济的发展，增加政府、当地人民的收入。就业率的提高、商家们的投资、进一步带动XX经济的发展，政府税收率增加，更能实现取之于民用之于民的宗旨，当地人民的收入提高，社会更稳定和谐。623可以有效的鼓励大学生创业。学生街项目的建立，为大学生的创业提供更多渠道，学生可以以较少的资金投入，通过学生街的人流量，获得较多的收益。实现自强自立，独立自主。更好的培养吃苦耐劳的精神。624一定层度上提高了闽科的知名度。各类商家的进驻，琳琅满目的商品，有利的吸引更多的外来人员，使得闽科为更多人所熟知，很大层度上提高了闽科的知名度。625各种商品的进驻、使得广大群众获得更多的接触与认知，更好的满足人民对商品的需求。626有效的改善了乡镇、闽科周边各大学校的学习生活风貌，用学校师生文化带到乡镇文明水平的提高。627有利于文化的交流。商家的进驻，外来人员、当地人民及闽科学生的参与，学生街在此可以充当各类的文化相互渗透交流的一个可贵的平台。第七章项目任务进度XX学生街项目的总体进度，大致可以划分为三个阶段，即前期工作，施工阶段和后期工作。具体分解如下71前期工作711市场调研。市场调研主要是用最合理的方法，对市场进行调查。这要求调研组进行实地调研。如制定调查表了解顾客希望什么样的消费品出现在学生街，这些需求量有多大等。712可行性分析。通过市场调研收集的信息，对XX学生街的可行性进行合理分析。主要是通过成本估算、投资收益率等来计算，从而得出其是否可行的依据。713选址。通过综合考虑交通便利性，地价的高低，及周边市场的大小来选择作为闽科学生街最佳的地址。此过程必须和学校及当地政府商谈，搞好与他们的关系。714政府及学校审批。以我们的可行性分析报告作为依据，让政府和学校了解XX学生街对当地经济和对学校、对群众都有利的情况下，得到它们的批准。72施工阶段721建筑承建商招标。当全部前期工作准备就绪时，项目组需要制定出建筑建设任务书，然后通过招标的形式确定最终的承建商。722建筑施工。承建商确定后，就可以着手施工了。此时也需要项目组派人监督施工，以保证质量。723完工验收。建筑竣工后，由施工监督小组负责对建筑验收，合格后方可付费。73后期工作731招标引商。建筑完成后，通过招标的形式引来投资者来此开发商城、店铺等。732店面入驻。招标引商中的中标者，等待一切准备好了后就可以入驻店面了。733店面监管。对入驻后的店面进行监管，防止它们售假等侵害消费者的利益。用表格的形式列出如下编号任务名称计划工期（天）成本估算（万元）1前期工作10011市场调研303512可行性分析102513选址152514政府及学校审批5152施工阶段950021建筑承建商招标2025022建筑施工185900023完工验收102503后期工作40031招标引商2510032店面入驻4020033店面监管25100合计完工36510000第八章环境影响和评价81环境现状分析811宏观环境分析8111地理位置XX开发区位于福建省泉州南安市XX镇政府驻地西隅20米，地处南安市中部，方圆667平方公里，位于泉州“半小时经济圈“内。XX东南部多丘陵，西部多山。东有东溪绿水环绕，与园内村、赤岭村、福铁村、兰田村隔溪相望；西有太和名山和清代建造的太和寺，与东旭村接壤；南与青山村毗邻；北与集星村、梅元村相接。南洪公路纵穿镇区，福芸公路横贯乡村，交通网络四通八达。境内有省道307线及其复线、南洪公路和福芸公路等主要交通要线。XX的风景名胜旅游胜地主要是雪峰禅寺和九洞崆。兰田村被评为“建设社会主义新农村”的典型代表。XX学生街的建设将成为XX第一街。8112经济发展及市场情况南安市城乡居民生活水平稳步提高，收入不断增加。同时居民的消费水平也相应提高。城镇居民人均消费性支出7849元，增长2、2，恩格尔系数为40、4，比上年下降2、9个百分点。人均食品支出占总支出的40、4，居住支出占13、1，医疗保健支出占26，衣着占78，交通通讯占13、1，文教娱乐占13、1。从数据显示，文化娱乐与食品支出占了居消费支出的绝大部分，随着XX经济的不断发展，销售规模的不断壮大，XX学生街的建设也将成为XX经济发展中一道靓丽的风景线。XX镇总人口54万人，属汉族，海外侨亲21万人。初中有福玲中学，XX中学，玲苏中学。自2002年7月玲苏中学升格为完中校和我院的落户，XX已形成了从幼儿园到大学的一系列教育教学体系。随着XX小学至大学多年的发展，学生数量激增，市场容量不断扩大，但是XX至今还未有大型的综合性娱乐商城，难以满足广大学生消费欲望，XX学生街的建设拥有巨大的利润增长空间稳定的学生消费人群。8113政策环境综观中国的税法，税收优惠主要用于鼓励农、林、牧、渔、水利等行业的发展，鼓励能源、交通、邮电等基础产业的发展，促进科技、教育、文化、宣传、卫生、体育等事业的进步，体现国家的民族政策和扶持社会福利事业，鼓励发展第三产业，鼓励环境保护和自然资源的综合利用，鼓励商品出口，吸引外商投资，搞好经济特区。XX学生街规划定位的是休闲娱乐街，主要以服务休闲的第三产业为主，项目的开发建设不仅可以有力地带动周边经济，改善创业环境，增加就业机会，同时弥补了XX娱乐休闲服务业的不足，并且贯彻落实了党的十七大提出的“实施扩大就业的发展战略，促进以创业带动就业“的总体部署，全面实施就业促进法，受到政府政策的大力支持，有力于项目的开发建设。812微观环境分析本项目周边并没有与项目类似的项目，但学校对面已存在的XX街与本项目有一定的替代性，竞争性，本项目融合消费、休闲娱乐服务建设五大以休闲娱乐主题的商业街，将发挥XX学生街的巨大商业魅力，成为XX繁华一条街。本项目位于XX河畔，虽然地理位置不占优势，但本项目将来建成后将连接我院及有社会主义新农村典范之称的兰田村，将进一步扩大经济发展范围，并将XX商业集中至此。XX开发区位于南安中部，泉州半小时经济圈内，交通便利，如此供应商与商业街间在物流方面具有巨大的优势，通过网络技术、通讯技术迅速掌握学生街的供货信息，及时为学生街提供充足的货源，节约大量的时间成本。虽然随着XX经济的不断发展，XX学生街的建设面临现有竞争者的阻碍、潜在竞争者的加入和替代者的竞争，但XX学生街的独特地位相信会开创一片新的蓝海空间，为广大消费者提供休闲娱乐场所的同时创造更大的利润空间，推动XX经济的快速发展。接下来我们通过调查对XX学生街项目的微观环境做一个SWOT分析STRENGTH处于XX及我院发展规划的重要地区享受当地优惠政策，成本低居民、学校以河流为中心辐射，经济集中，可供人们步行休闲娱乐WEAK该区域尚未开发成熟，缺乏商业配套距离市中心较远，地属偏僻，较缺乏人气OPPORTUNITY目前XX还没有一个综合性的休闲娱乐商城地块北侧有河流，可以利用来做水景学生街坐落河流两岸，由我院直接连接至XX中学，促进两岸经济的发展我院建设十年以来，规模不断扩大，为广大学生提供一个休闲娱乐消费的场所THREAT安全防护措施周边多年已有商店、超市、休闲产所的竞争82环境对项目的影响及项目建设的意义XX学生街倾力打造一个依托闽南科技学院为核心并辐射整个XX时尚消费的商业旗舰。项目规划定位为休闲商业街，标杆学生街，领航XX商业未来的姿态整合XX核心商业，引