房地产经营学复习提纲

1房 地 产 经 营 学 复 习 提 纲第一章经营与房地产经营单选题（1-5）：多选题：（6-9）1.对未来客观实践的方向、目标、原则和方法所作的决定是（b）A.战略职能 B.决策职能 C.开发职能 D.财务职能2.经营思想的核心是（d）A.面向市场的经营思想 B.竞争致胜的经营思想 C.注重信息的经营思想 D.注重效益的经营思想3.按目标规划的时间不同，把企业的经营目标分为远期目标的是（a）A.年度内 B.五年左右 C.十年以上 D.三十年4.不属于经营目标在现代企业经营中的作用表现是（d）A.经营目标形成了企业经营管理活动的中心 B.经营目标构成了考核与检验企业成果的标准 C.经营目标的制订和推行是强化企业经营管理 D.经营目标是企业所有者利益的集中体现5.房地产经营项目的分析风险方法是（c）A.定量分析法 B.定性分析法 C 概率分析法 D.投资收益法6 经营管理的职能（abcde）A.战略职能 B.决策职能 C. 开发职能 D.财务职能 E.公共关系职能7.企业经营管理财务职能包括（abcde）A.资金筹措职能 B.资金管理职能 C.资金运用职能 D.经济核算职能 E.经营分析职能8.房地产经营环境 acdA.政治环境 B 人口环境 C.社会环境 D.经济环境 E.地域环境9.房地产经营风险的基本特征（abdeA.客观性 B 偶然性 C 目的性 D 相对性 E 风险与效益共生性名词解释1.经营思想 2.经营方针简答题1.简述以经营效益为核心的经营思想。2.简述房产开发与市场开发的关系。论述题1.试述经营目标制订的原则。第二章房地产经营的基本运作1.不属于房地产经营的基本环节是（d）A.生产过程的经营 B.流通过程的经营 C.消费过程的经营 D.售后过程的经营2.城市土地开发包括新区开发与（c）A.房产开发 B.房产销售 C.旧城改造 D.房产抵押3.农村土地属于（b）A.国家所有 B.农民集体所有 C.农民个人所有 D.地方政府所有4.房地产开发从满足人类生产和生活的需要角度考虑，属于生产资料的为第，属于消费资料的为类。下面哪一项属于第类（a）A.住宅 B 厂房 C.商店 D.学校5.国有土地出让人是当地市县政府的（b）A.规划部门 B.土地管理部门 C 房产部门 D.计划部门6.房地产一级市场是（d）之间的交易A.土地所有者 B.土地所有者与使用者 C.土地使用者 D 以上都有可能27.如果出让的土地属于住宅用地，则国家规定土地使用权出让的最高年限为（d）A.30 年 B.40 年 C.50 年 D.70 年8.土地使用期的年限规定与回收处理，参照国际惯例。土地使用权期满，土地使用权由国家收回，其地上建筑物、附着物的所有权由国家（d）A.协议取得 B 招标取得 C 拍卖取得 D 无偿取得9.在房地产市场，属于政府垄断市场的是（a）A.房地产一级市场 B.房地产二级市场 C.房地产三级市场 D 房地产四级市场10.依据中华人民共和国土地管理法第二十五条规定：国家建设征用耕地（c）以上，由国务院批准。A.500 亩 B.800 亩 C.1000 亩 D2000 亩11.下面不属于按建设工程招标内容类型A 总工程承包招标 B.建设项目招标 C.专项招标 D.设备资料招标12.在规定的日期内，买方未发出卖方已经签字接受的出价草约的话，法律上即判定买方已()这份销售合同A.不认可 B.认可 C.难说 D.放弃13.同一房产设定数个抵押权时，房地产所有证及其他证明，归（）抵押权人保管A.与抵押人居住最近 B.抵押人贷款最多 C.银行规模最大 D.第一顺序14.在抵押房产的处分中，不具备优先购买权的人是（）A.抵押人 B.抵押权人 C.企业 D.银行多选题1.无论是新区开发，还是旧城改造都实行（）的方针A.统一规划 B.合理布局 C.综合开发 D.配套建设 E.保证供给2.房地产交易是指把房产和地产作为商品而进行的（）等的流通活动A.买卖 B.租赁 C.抵押 D.典当 E.交换3.住宅区管理原则（） A.服务第一、方便群众 B.统一经营、综合管理 C.企业化管理、独立核算 D.专业管理与群众管理相结合 E.产权与经营权分离4.土地使用权转让的条件（）A 只有国家出让的土地使用权才能转让 B.土地使用权转让应签订合同 C.土地使用权转让必须办理过户手续 D.只有通过拍卖受让的土地才能转让 E.只有依据出让合同规定进行开发利用的土地使用权才能转让5 房屋买卖程序（）A.确认资格 B.签订房屋买卖合同 C.查验房屋 D.付款成交 E.房地产过户6.房地产抵押借贷关系的主要运作程序（）A.抵押权的设定 B.房地产抵押贷款合同 C.抵押登记 D.抵押房产的占有、收管 E.抵押房地产的处分名词解释1.城市土地使用权转让 2.房地产抵押 3.房地产开发经营运作简述题1.简述房地产经营的其他经济活动。2.简述城市土地使用权出让的国家垄断经营制度。3.简述土地使用权转让与出让的区别。4.简述房屋出租方的权利与义务。论述题1.试述开发商在城市土地开发中应遵循哪些法律规定？第三章房地产经营企业31.按所有权性质划分的房地产企业类型中，下面不属于该类型的是（）A.全民所有制企业 B.私营企业 C.合伙企业 D 外商独资企业2.设立有限责任公司，股东法定人数由（）股东共同出资设立。A.1 个以上 50 人以下 B.2 个人以上 50 人以下 C.5 人 D.50 人3.二级资质的房地产开发企业，其注册资金应不低于（）万元A.500 B.800 C.1000 D.20004.由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报建设部审批的房地产开发企业（）资质企业A.一级资质企业 B.二级资质企业 C.三级资质企业 D.四级资质企业5.设计和建立组织结构的最高准则是（）A.效率原则 B.分工协作 C.分层管理 D.统一指挥6.以直线领导为主体，同时又发挥职能部门的参谋作用的组织形式是（）A.直线制 B.直线职能制 C 事业部制 D 矩阵制多选题：1 设立股份有限公司，应具备的基本条件包括（）A.发起人为 5 人以上 B.注册资金最低限额为人民币 1000 万元 C.发起人应是公司董事长D.发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定的资本最低限额 E.有公司名称 2.为了明确各个等级企业应当具备的资质标准， 房地产开发企业资质管理规定把房地产开发专营企业划分为（）A.资质一级企业 B.资质二级企业 C.资质三级企业 D.资质四级企业 E.资质五级企业3.组织由（）因素组成A.人员 B.职位 C.职责 D.联系 E 信息4.建立健全企业组织的原则（）A.效率原则 B.管理幅度原则 C.权责对等原则 D.协调原则 E.弹性原则5.企业组织的基本形式（）A.直线制 B.职能制 C.直线职能制 D.事业部制 E 矩阵制名词解释1.全民所有制企业2.弹性原则简述题1.简述有限责任公司的设立条件和程序。2.简述企业组织的重要作用。3.简述房地产企业的管理制度。论述题1.试述建立健全企业组织的原则。第四章房地产市场与房地产经营预测1.关于市场含义的表述有（）A.一种 B.二种 C.三种 D.四种2.不属于市场要素的是（）A.商品要素 B.购买力要素 C 价格要素 D.愿意买卖商品的当事人3.在房地产上，在供给总量中要有相当部分房地产为国家所有。英国占（）A.36% B.31% C.20% D.10%4.房地产的市场架构为（）A 房地产一级市场架构 B.房地产二级市场架构 C.房地产三级市场架构 D 房地产四级市场架构5.下面不属于房地产市场机制的内容是（）4A.价格机制 B.竞争机制 C.税收机制 D.法律机制6.描述性调查是（）A.了解某些变量对某一个因变量的关系 B.说明其“是什么”的问题 C.为了弄清某一问题而进行的调查研究 D.从调查中找出问题的结症7.可控因素调查的内容（）A.政治法律环境调查 B.经济环境调查 C.消费者状况调查 D.产品调查8.预测只是对未来事物发展的一种判断和估计，因此，预测结论总会出现误差。一般来讲，误差保持在一定幅度内是正常的，体现着预测的客观性。中期预测误差应为（）A.5% B.10% C.15% D.20%9.直观预测法属于定性预测，又称（）A.个人判断法 B.专家会议法 C.德菲尔法 D.判断预测法10.通过对统计数据的处理，来研究经济事物变量间的关系形态及关系程度，建立数学模型，描述经济事物的因果关系，实现对经济事物的预测的方法是（）A.直观预测法 B.时间顺序预测法 C.回归预测法 D 指数平滑预测法多选题1.现代市场经营观念的要点是（）A.顾客导向 B.不断创新 C.竞争制胜 D.扬长避短 E 整体营销2.房地产市场的宏观调控包括（）等若干子系统A.决策控制系统 B.市场调节系统 C.信息反馈系统 D.控制系统 E.监督系统3.市场调查的原则（）A.实事求是原则 B.有的放矢原则 C.虚心求知原则 D.系统性原则 E.效益性原则4.调查方式是（）A.全面调查 B 重点调查 C.典型调查 D.现场调查 E.抽样调查5.专家会议法由于各种心理因素的影响，往往会干扰专家的正确判断，从而影响分析结论的正确性，人们一直在设法改进它。由此派生出（）A.头脑风暴法 B.哥顿法 C.对演法 D.德尔菲法 E.定量分析法名词解释1.市场经营观念2.房地产市场调查3.房地产市场预测4.调查预测法简述题1.简述房地产市场的特征。2.简述房地产市场调查的类型。3.简述房地产经营预测的步骤。论述题1.试述房地产市场宏观调控的手段有哪些？计算题【例 4-1】某房地产开发公司历年的商品房开发面积如下表所示，试用一次移动平均法（N=3 ，N=5） 、二次移动平均法（N=3）模拟该时间序列，并预测其 1995 年的开发面积。某公司商品房开发面积统计年 份 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994开发面积（万 M） 0.79 2.28 2.59 8.15 9.79 5.46 10.215解：设 N=3 根据 分别计算各周期的移动平均值：(1)11)ttt tNMXXNA=1/3（0.79+2.82+2.59 ）=2.07(1)3=1/3（2.82+2.59+8.15 ）=4.52()4=1/3（2.59+8.15+9.79 ）=6.84(1)5=1/3（8.15+9.79+5.46 ）=7.80()6M=1/3（9.79+5.46+10.21 ）=8.49(1)7据此，可预测该公司 1995 年的商品房开发面积为：=8.49(万 M)95X设 N=5，则各移动平均值计算如下：=1/5（0.79+2.82+2.59+8.15+9.79）=4.83(1)5=1/5（2.82+2.59+8.15+9.79+5.46）=5.76()6=1/5（2.59+8.15+9.79+5.46+10.21）=7.24(1)7M=7.24（万 M）95X答：该公司 1995 年的开发面积预测值为 7.24（万 M） 。解：设 N=3，根据 ，分别计算数列的二次移动平均值如(2)(1)()(1)ttt tNNA下： =1/3（2.07+4.52+6.48）=4.48(2)5=1/3（4.52+6.48+7.80）=6.39()6M=1/3（6.48+7.80+8.49）=7.71(2)7求预测模型系数：根据 =28.49-7.71=9.27(1)(2)ttta7a根据 =1/（3-1） （8.49-7.71）=0.39()()tttbMNb由此，求得该公司商品房开发面积 1995 年的预测值。根据 =9.27+0.391=9.66（万 M）tTtXaA95X【例 4-2】某房地产开发公司历年的商品房开发面积如下表所示，试用一次指数平滑法、二二次指数平滑法模拟该时间序列值，并预测其 1995 年的商品房开发面积。某公司商品房开发面积统计6年 份 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994开发面积（万 M） 0.79 2.28 2.59 8.15 9.79 5.46 10.21解：取初始值： =1/3（0.79+2.82+2.59）=2.07(1)0S取平滑系数 =0.40根据 ，分别求得该(1) 2 (1)1()()ttt t ttXXXS A数列的一次指数平滑值为：=0.400.79+（1-0.40）2.07=1.56(1)S=0.402.28+（1-0.40）1.56=2.06()2=0.402.59+（1-0.40）2.06=2.27(1)3=0.408.15+（1-0.40）2.27=4.62()4S=0.409.79+（1-0.40）4.62=6.69(1)5=0.405.46+（1-0.40）6.69=6.20()6=0.4010.21+（1-0.40）6.20=7.80(1)7S据此，可预测该公司 1995 年的商品房开发面积为：=7.80（万 M）95X取平滑系数 =0.70根据 ，分别求得该(1) 2 (1)1()()ttt t ttSXXS A数列的一次指数平滑值为：=0.700.79+（1-0.70）2.07=1.17(1)=0.702.28+（1-0.70）1.17=2.33()2S=0.702.59+（1-0.70）2.33=2.51(1)3=0.708.15+（1-0.70）2.51=6.46()4=0.709.79+（1-0.70）6.46=8.79(1)5S=0.705.46+（1-0.70）8.79=6.46()6=0.7010.21+（1-0.70）6.46=9.08(1)77据此，预测该公司 1995 年度的商品房开发面积为：=9.08（万 M）95X解：设该序列二次指数平滑的初始值为：= =1/3(0.79+2.82+2.59)=2.07(2)0S(1)取平滑系数=0.70根据 ，分别求得该数列的一次指数平滑值为：(2)(1)(2)1tttS=0.701.17+（1-0.70）2.07=1.44()1S=0.702.33+（1-0.70）1.44=2.06(2)=0.702.51+（1-0.70）2.06=2.38()3=0.706.46+（1-0.70）2.38=5.24(2)4S=0.708.79+（1-0.70）5.24=7.72()5=0.706.46+（1-0.70）7.72=6.84(2)6=0.709.08+（1-0.70）6.84=8.40()7S根据 =29.08-8.40=9.75(1)(2)ttta7a根据 = (9.08-8.40)=1.59()()tttbSb0.1由此可得该公司 1995 年度商品房开发面积的预测值为：根据 tTtXaA=9.75+1.591=11.34（万 M）95【例 4-3】某企业为了以企业的年度管理费用预测其年度人均建安价值，收集了 12 月份的 12 组数据如下表所示，试据此进行相关与回归分析，提出预测模型。人均管理费用及建安价值统计表月 份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12管理费（千元） 3.1 2.6 2.9 2.7 3.0 3.4 3.8 2.7 3.5 2.5 2.9 3.0人均建安价值（千元/人） 3.9 3.5 3.8 3.9 3.9 4.0 4.2 3.6 4.0 3.4 3.2 3.8解：（1）数据处理。如下表统计数据处理表序 号 管理费 X 人均建安价值 Y X Y XY81234567891011123.12.62.92.73.03.43.82.73.52.52.93.03.93.53.83.93.94.04.23.64.03.43.23.89.616.768.417.299.0011.5614.447.2912.256.258.419.0015.2112.2514.4415.2115.2116.0017.6412.9616.0011.5610.2414.4412.099.1011.0210.5311.7013.6015.969.7214.008.509.2811.4036.1 45.2 110.27 171.16 136.90即： =36.1， =45.20， =110.27， =171.16， =136.90XY2X2YXY故 =110.27-（1/12）（36.0）=1.6672(1/)LN=171.16-（1/12）（45.20）=0.9102Y=136.90-（1/12）36.1045.20=0.923(/)XXY（2）建立方程，一元线性回归方程系数计算式为： 1XYLbabXN将数据代入得：b=0.923/1.667=0.553a=1/1245.20-1/120.55336.10=2.103故得回归方程Y=2.103+0.553X（3）相关分析。相关系数为： 0.92.74616XYLrA由 N=12， =0.05，查相关系数检定表（表 4-3）得相关系数临界值 =0.532。r由于 。故判定该企业的管理费用与人均建安价值在 =0.05 的水平上是显著相关r（4）误差分析。原始数据标准偏差（ ）的无偏估计量为：92 211()(0.746).910.YSrLN2s=0.38（5）预测模型：Y=2.103+0.553X0.38（6）预测下月份人均建安价值计划值。设下月份人均管理费 X=3.00 千元，则人均建安价值计划值估计为：=2.103+0.5533.000.38=3.384.14（千元）Y【例 4-4】某公司逐月的人均建安价值与工人的累计作业时间、完成任务量的统计数值如下表所示。试据此建立公司人均建安价值预测模型，设 8 月份公司计划完成 2.5（千 M）的任务，工人累计作业时间计划3.65（千小时）试预测该公司 8 月份的人均建安价值。某公司的逐月统计数据月 份项 目 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月人均建安价值（千元/人）累计作业时间（千小时）完成任务量（千 M）3.13.92.42.63.62.1 2.93.82.32.73.91.92.83.71.93.03.92.13.23.82.4解（1）数据处理。设人均建安价值为 Y，累计作业时间为 X1，完成任务量为 X2，数据处理过程如下表。统计数据处理表月份 Y X1 X2 X1 X2 Y X1Y X2Y X1X21 月2 月3 月4 月5