中国房地产产业对经济的影响及前景分析

前言第 1 页 ( 54 页)中国房地产产业对经济的影响及前景分析1 前言近年来，随着经济社会的发展和城市化进程的加快，房地产己经成为我国经济增长的引擎和国民经济的重要支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。1998 一 2007 年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP 增长的直接贡献率由 6.32%增加到 13.56%，年均 9.68%；从 1998 年到2007 年房地产开发投资对 GDP 增长的间接贡献率由 8.71%上升到 15.93%，年均 12.61%；综合直接贡献率和间接贡献率所得到的房地产开发投资对 GDP 增长的总贡献率由 1998 年的 15.03%上升为 2007 年的 27.49%，平均达到了21.76%。 1房地产产业的发展实际上是一个国家和地区积累财富的过程。房地产的有用性和实物形态的长期稳定性，使它成为社会财富的聚宝盆，是衡量一个国家发达程度的重要标志。因此居民住房问题不仅是个经济问题、社会问题，而且还是一个政治问题。在中国这样人多地少和城市化进程不断加快的情况下，让大多数居民拥有住房是我国实现小康社会乃至构建和谐社会的一个重要目标，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化、生活。我国房地产产业的发展主要集中在改革开放以后，特别是邓小平同志南巡讲话之后，我国的房地产产业出现了前所未有的发展势头。到 2010 年房地产投资占 GDP 的比重已经达到了 13.04，在国民经济中占有极其重要的地位。但是，由于我国房地产业的发展历史仅二十几年，正处于成长阶段，仍未成为一个成熟的行业。同时由于中国国情的特殊性，使得我国房地产产业的发展可借鉴的国外成熟经验不多，因此，我国房地产产业的发展、房地产产业与国民经济的同步协调发展只能根据我国的实际情况、根据相关理论知识做出实证研究来找出相应的合理途径。对于象中国这样一个工业承载基础薄弱，又处于后发劣势的发展中国家，需要一个像房地产行业那样能大范围带动经济尤其是落后地区经济的支柱型产业，在这一点上不能盲目与发达国家相比。至于说到房地产产业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。首先，从拉动经济方面来看，房地产产业可以拉动上下游 60 余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对 GDP 的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过 20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，中国房地产产业对经济的影响及前景分析第 2 页 (共 54 页)房地产产业的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。因此保持房地产产业的平稳增长，对国民经济持续稳定发展具有重要作用，同时研究房地产产业对中国经济的影响也有着现实的指导意义。2 房地产产业内涵与发展制造业阻力重重相比，房地产产业的最大优势之一，是它并不像工业制造业那样需要一些承载基础，而是在任何一个城市里都可以催生，并在短时间内汇集巨额资金，拉动无数投资机会。 25对于象中国这样一个工业承载基础薄弱，又处于后发劣势的发展中国家，需要一个像房地产行业那样能大范围带动经济尤其是落后地区经济的支柱型产业，在这一点上不能盲目与发达国家相比。至于说到房地产产业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。首先，从拉动经济方面来看，房地产产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产产业直接或间接影响 60 余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对 GDP 的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过 20%。 2那么究竟什么是房地产产业呢？2.1 房地产产业的含义房地产产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产产业。 20其主要内容包括：（1）国有土地使用权的出让； （2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发； （3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动； （4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介； （5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优前言第 3 页 ( 54 页)美的环境； （6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。 212.2 房地产产业的特点长期以来，人们习惯于将房地产产业看作是一个经济范畴，一个按照市场机制运行和发展的产业，是国民经济的重要支柱产业之一。随着房价的不断上涨，人们又越来越感到房地产产业对自己的生存和生活产生着深刻影响，许多人更倾向于认为房地产产业的本质是民生。正确认识和把握房地产产业的本质属性和社会定位，是促进房地产产业持续健康发展的理论前提和社会基础。我国社会主义市场经济发展的实践证明，房地产产业具有经济和民生的双重属性。3在经济方面，房地产产业是国民经济的重要支柱产业之一，直接或间接影响上下游几十个行业的发展。进入新世纪以来，我国房地产产业增加值占 GDP 的比重由 2001 年的 1.97%上升到 2008 年的 4.23%。房地产产业还是城镇化的物质载体，城镇化的推进需要以房地产产业的发展为支撑。在民生方面，人们生存和生活的衣食住行四大基本需求中， ”住” 是之一。 ”安得广厦千万间，大庇天下 寒士俱欢颜” 。安居和乐业是社会和谐的两大前提，也是现阶段突出的社会问题、民生问题。正因为房地产产业的发展既关系国计又关系民生，党和政府与社会各方面十分关注房地产产业能否持续健康发展。事实上，即使西方市场经济国家，也很少将房地产产业作为纯粹的经济产业来对待，而是将其与社会民生和社会福利问题紧密联系在一起。 7可见，房地产产业兼有经济和民生的属性，是关系国计民生的基础性、战略性产业。它一方面要按照市场机制去进行生产和销售，另一方面又必须为普通民众提供基本的住房保障，承担起维护和促进经济和社会稳定发展的责任。二十世纪 80 年代以来,中国房地产产业从无到有，为推动中国经济、社会的发展发挥了重大作用，但是其所带来的一些社会经济问题，也引起了社会各界担忧和争议。关于中国是否应当将房地产产业作为国民经济的支柱产业的争论持续不断。个人认为，房地产产业不能是个纯粹的市场化行业。房地产产业首要的社会功能不是投资和投机，而是要满足居住需求。世界各发达国家都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府”有形之手” ，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的。市场竞争并不会自动带来社会福利最大中国房地产产业对经济的影响及前景分析第 4 页 (共 54 页)化，在住房市场利润的驱动下，住房供给与需求不会自动调节，达到某种均衡。世界上许多国家和地区，包括经济发达国家和地区，都有比较完善的住房保障制度。如英国在 19461979 年间，政府投资建设的住宅约占建 房总量的 50左右。德国在 19511956 年，实际建成住宅 310 万套，其中公房 180 万套，约占 60。英国、德国政府都从财政预算中划出专门的住 房保障资金，除用于住房建设和维修外，还用于发放居民的租房补贴。英国有 70的居民不同程度地领取了政府的住房补贴。而自 1980 年至 2007 年，建筑业总产值由 286.93 亿元发展到 50019 亿元。建筑业从业人数由 854 万人增加到 3085 万人。建筑业增加值占 GDP 的比重多年稳定在 5.5%左右。房地产产业快速发展，形成了从开发建设、流通交易、中介服务到物业管理的产业链。房地产产业与宏观经济的稳定发展及人民群众生活联系更加紧密。2007 年，商品住房投资占城镇住宅投资的比重达到 85%，竣工面积占城镇住房供应量的比重超过 72%。房地产贷款余额突破 4.8 万亿元，占金融机构贷款余额的 18.4%。房地产产业增加值占GDP 的比重达到 4.75%。房地产产业的发展也带动了与之相关的建筑建材业、装饰装修业以及家具、家电、五金、纺织、化工等众多行业的发展，房地产产业已然成为国民经济的重要支柱产业之一。3 房地产产业发展概况3.1 中国房地产产业发展现状长期观察中国经济的瑞银(UBS)新兴市场经济学家安德森(Jonathan Anderso)在一份研究报告中说：房地产和住房建设已经成为中国增长模式的显著特征，它们是决定大宗商品需求的最重要因素；也是造成中国外部盈余的重大推手；还是真正理解中国家庭的资产负债表、储蓄和投资行为以及有关中国再平衡讨论的关键一环。换句话说，从宏观经济学的视角看，如果你不理解中国的房地产产业，你就不理解中国经济。通过下表可以发现，中国房地产投资的增长速度几乎都在 20%以上，远远超过了中国国民生产总值的增长。据统计，2010 年一季度的 1-2 月，全国完成房地产开发投资 3144 亿元，同比增长 31.1%，增幅比去年同期提高 30.1 个百分点。其中，商品住宅完成投资 2233 亿元，同比增长 32.8%，提高 32.0 个百分点，占房地产开发投资的比重为 71.0%。长期供应方面，2010 年一季度中的 1-2 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 2407 万平方米，同比增长 11.2%，去年前言第 5 页 ( 54 页)全年则是下降 18.9%：完成土地开发面积 1567 万平方米，同比下降 40.8%，降幅较前期已有较大程度的缩小，后期供应有望逐渐跟上。总的来说，我国房地产的开发投资在近年里经历了一个高速增长的时期。年 份 投资额（亿元） 投 资 增 长1999 4103.2 13.53%2000 4984.1 21.47%2001 6344.1 27.29%2002 7790.9 22.81%2003 10106.1 29.70%2004 13158.0 28.10%2005 15759.3 19.80%2006 19382.5 21.80%2007 21632.0 31.80%2008 30600.0 20.9%2009 36232.0 16.1%数据来源：中国统计年鉴但在我国房地产产业在高速发展的同时，也存在着许多问题：1、投资快速增长，项目遍地开花。19981999 年 15，2000 年19.5，2001 年 25.3，2002 年 21.9，2003 年 29.7%。房地产投资占固定资产投资比重从 1990 年 5.6%，上升至 2001 年 20.7%。2002 年，城镇房地产开发中国房地产产业对经济的影响及前景分析第 6 页 (共 54 页)完成投资占 GDP 的 7.55%（国际上一般为 3%8%） ，占固定资产投资17.9%。 2003 年，城镇房地产开发投资 10106 亿元，占 GDP（116694 亿元）8.66%，占固定资产投资 18.34%，增长 29.7%。百富勤经济学家称 2004 年一季度，中国总投资 40%流入房地产业和地产服务行业。到 2007 年 9 月全国房地产开发完成 16814 亿元，同比增长 30.3。2、供应结构失调。高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低价位、中小户型住房供应不足。杭州销售商品房，单价 3000 元/平米以下3.7%， 30004500 元/平米 38.7%。南京苏州市商品住宅户均面积 130 平米。宁夏全区 2003 年在建商品住宅，90 平米以上户型占 69.4%，空置住宅中此类户型占 80.9%。住宅与非住宅比例不合理，福建空置商品房中非住宅用房 2/3；济南市空置房中高档住宅和写字楼占 80%。3、空置率居高不下。空置率（新建商品房的空置面积存量房的空置面积）/ 房屋总量 100%，国际通行标准是 10%。空置反映需求强度，影响未来走势判断，空置率居高不下时，市场价格稳定甚至反升，伴随投资膨胀，说明市场运行酝酿着越来越大的泡沫。我国商品房屋空置率 19992003 年分别为41.13%、36.48%、34.78% 、31.88% 和 28.46%。4、价格持续上升。19982003 年我国商品房价格涨幅为 3.29%、-0.11%、 2.88%、2.76%、 5.7%，5%。2004 年，全国商品房平均销售价格每平米2759 元，上涨 12.5%。住宅上涨 11.5%，沈阳、南京、重庆居前三位，分别为19.2%、 17.7%、15.6%。 2007 年 1 月至 4 月又上升 12%。5、收入房价比超出警戒线。住宅价格中位数与居民家庭收入中位之比（收入房价比）合理水平为 31 到 61。东京为 4.81。我国大部分城市平均房价与平均收入之比是 81 到 151。上海、广州等房价收入比维持在 81 左右。北京市民户年均收入为 3.4 万元，一套 80 平方米住宅需要 4050 万，房价收入比为 111。城市中高等收入阶层依靠自己的收入仍旧买不起住宅，分期付款负担沉重，还款意愿建立在良好收入预期上，一旦收入下降，就会产生系统性的贷款风险。据国家发改委价格司司长曹长庆在接受中国政府网在线访谈时透露，2007 年 11 月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点五，新建商品住房同比销售价格上涨百分之十二点二；1 至 11 月，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点三，其中，新建商品住房销售价格同比上涨百分之七点九。 4房地产产业发展概况第 7 页 ( 54 页)3.1.1 2011 年中国房地产政策2011.1.27财政部国家税务总局发文调整个人住房转让营业税政策：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2011.1.27国务院办公厅27日发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知提出，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。2011.1.26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的八条调控措施被称为“新国八条” 。 53.1.2 中国房地产金融发展现状我国房地产金融政策经历了从开始到调整的不断完善的过程。1998 年以来人民银行根据宏观经济的变化，及时调整了房地产信贷政策。允许所有商业银行 在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款业务，支持普通住房建设，对新开工的普通住房项目，只要开发商自有资金达到 30%，商业银行均可发放住房建 设贷款。由此开始，我国房地产业进入高速发展时期，虽然自 2003 年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。有数 据表明，至 2005 年末，银行业向房地产开发商的贷款以及住房按揭等两项贷款余额就占商业银行总贷款的 15%左右，大商业银行更是达到 30%的比例，而在某些县级市这个比例更高。 6房地产的价格也是一路上涨。开发商和银行都从中得到很高的利润。总结我国房地产金融的发展过程，可以看出我国房地产金融的发展具有以下几个特点： (1)发展时期短，起步快。从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998 年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购中国房地产产业对经济的影响及前景分析第 8 页 (共 54 页)房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。 (2)融资渠道单一。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。 (3)融资比例较高，是我国房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开” 市场 资源资金” 三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。2003 年及以前，我国房地产开发企业在房地产开发过程中，自有资本金占项目总投资的比例普遍低于 30%，部分企业甚至在 20%左右，剩余部分则主要通过银行贷款等融资渠道来满足资金需求。 7从金融基础设施和外部环境上分析，我国的个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度、房地产信息体系不健全及政府干预失误，都是诱发金融风险的隐患。目前我国存在的主要房地产金融风险有： (1)房地产市场过热存在市场风险 从 2004 年开始部分大城市房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热，而后这种房价上涨势头一直扩大到更多的中小城市。房地产价 格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的 损失。抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上的直接反映。 (2)房地产开发企业高负债经营隐含财务风险 房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在 70%以上。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。 (3)”假按揭”和”零首付”凸显道德风险 假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。 ”假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销房地产产业发展概况第 9 页 ( 54 页)售(购买)方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产， 有 80%是因假按揭造成的。最近也出现了”零首付”现象，即开发商打出零首付的幌子来吸引买房者，因为银行是不可能给零首付的购房者提供贷款，开发商以低 额的垫付首付款来获得大额的购房资金。开发商把假按揭和零首付作为一种融资渠道。假按揭和零首付发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限 骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。 (4)基层银行发放房地产贷款存在操作风险 突出表现在：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不 深入调查核实。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三 是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。 (5)土地开发贷款有较大信用风险 银行土地开发贷款面临四方面风险。一是土地储备中心资产负债率较高。一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题， 造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力极低。二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有