世联-_莞城_都市复兴示范区市场定位及物业发展建议81页

本报告是严格保密的。1莞城都市复兴示范区（URC.DG ）20060301运河东URC.DG运河东运河东URC.DG本报告是严格保密的。2本文仅供客户内部使用，版权归世 联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有 限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复 制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明本报告是严格保密的。3市场定位及物业发展建议思维导图分期开发节奏分期开发节奏市场分析市场分析客户分析客户分析形象定位形象定位项目分析项目分析竞争分析竞争分析SWOT分析目标 问题界定客户定位客户定位产品定位产品定位大盘开发模式高层发展模式启动区开发启动区开发社区商业定位社区商业定位园林、景观、会所建议园林、景观、会所建议本报告是严格保密的。4是投入小，启动快是获得润打败竞争对手塑造公司品牌各位，我们的目标是么？打造东莞明星楼盘！发展商目标梳理我们的目标是：1、短期内迅速建立市场影响力。目标分解：2、中期实现项目精品形象。3、打造项目精品楼盘品牌。4、长期，树立优势地产企业品牌。1、我们将会遇到哪些麻烦？面临问题：2、市场环境如何，客户是谁？3、如何打造项目的核心竞争力？4、项目如何启动？5、商业如何规划？本报告是严格保密的。5本项目项目分析区位分析项目地处东莞市莞城，行政区域隶属莞城区。地块位于创业路与可园南路之间，运河东畔。项目毗邻新城市中心区、南城区和万江区。附1：项目地块基本资料100m建筑限高45建筑覆盖率30绿地率3.5容积率120847m2总用地面积西正商业街小区市政公共配套设施4080公共厕所级环卫2人休息室占地面积：5090建筑面积：280380垃圾站-邮政所、医疗点2050社区警务室200300社区服务站120200居住小区级肉菜市场100200居委会300060005001000200500用地面积：36005040占地面积：28803960建筑面积（单位：平米）居住小区活动体育场所居住中心服务文化站社区健康服务站幼儿园配套设施本报告是严格保密的。6项目分析城市关系1）项目毗邻新城市中心区、莞城区、南城区和万江区。2）项目距离市中心商业圈（老城区）仅1.5公里，通过运河路、莞太路，5分钟车程。3）距离刚建成的新城市中心区约2.5公里，通过运河路、建设路、莞太路、鸿福路，约7分钟车程。4）距离东莞市最具规模的商业步行街南城富民步行街约3.5公里，约10分钟车程直达。5）距离东城中心区约6公里，约15分钟车程。东城中心区莞城中心区万江中 心区南城中心区新城市中心区1.5公里公里2.5公里公里3公里公里3公里公里6公里公里本项目从城市交通导向及客户上下班、居住便利度、最愿意接受的距离分析：1）近期项目的客户来源方向主要是：北向、南向、西向2）项目一级目标区域依次为：莞城、南城、万江3）项目二级目标区域依次为：东城、各镇区本报告是严格保密的。7道路状况：1）运河东三路： 路宽24米，四车道，城区主要城市干道。X2）莞太大道： 双向6车道，贯穿城区南北的主要城市干道，也是通往高速（广州/深圳）路的重要干道。X3）可园南路： 双行车道，横跨运河，连接运河东路与运河西路X4）创业路： 双行车道，连接莞太路与运河东路。运河东三路可园南路创业路建设路莞太路项目分析城市交通交通状况：运河东临项目路段为 单行线 ，目前仅有 一条公交线路 ，极大限制了南北的交通便利度。可园南路、创业路、莞太路是通往项目的 3条干道 ，东向客户至项目的可达性和便利度较好，西向客户至项目的可达性和便利度较差。结论：西面交通状况对项目商业经营的人流量造成一定影响，对居住人群的出行的便利性有一定影响。东面交通状况较好，对项目商业经营的人流来往和居住人群的出行有利。本报告是严格保密的。8项目分析所属片区本项目工厂区万科运河东 1号旧汽车总站东华机械厂，电机厂联丰工业区博厦社区结论： 片区绝大多数房屋为居民房，村落分布较 多；旧厂区较多，且有部分为空置地。本报告是严格保密的。9说明：2公里生活圈基本包括莞城的大部分区域。市邮局邮局莞城医院、市中医院门诊部、东华医院等医疗市体育中心、文化广场、人民公园、影剧院、可园、金鳌洲塔等文体设施“金融一条街 ”莞太路：工行、建行、农行、中国银行等银行银丰路食街，各类型餐饮星罗棋布。餐饮西正路向阳路商业街、富民商业步行街、百佳超市、天和百货、嘉荣超市等购物（商业）小学：胜合小学、建设小学、中心小学、实验小学、阳光二小（在建）、阮涌小学、博厦小学中学：东莞中学、莞城三中、职业技校、万江中学教育2公里生活圈配套项目分析周边配套本项目本报告是严格保密的。10地块一地块二运河东三路创