2008年沈阳法库帝景华庭市场调研报告-40ppt

帝景华庭市场调研报告广州泰盈置业房地产顾问有限公司二 OO八年四月三日目录PART 1 法库区域综合情况PART 2 法库房地产市场状况PART 3 本案概况PART 4 结论PART 1 法库区域综合情况PART 2 法库房地产市场状况PART 3 本案概况PART 4 结论1、地理位置、地理位置2、县城概况、县城概况3、行政区划、行政区划4、经济发展、经济发展5、区域评价、区域评价（ 1）地理位置）地理位置县城距沈阳市90公里；（ 1）地理位置）地理位置沈阳市区调兵山市昌图县康平县彰武县新民县铁领市法库县1、县城区域范围狭小县境南北约 60公里，东西约 80公里，区域总面积 2320平方公里，辽北平原一部分；（ 2）县城概况）县城概况2、农业人口居多人口 45万，农业人口 37万人，占总人口 82%；3、多民族聚集地县城包括汉、蒙古、满、回等 13个民族；4、旅游资源丰富辽宁省首批旅游强县，已发现古遗址 315处、古城址 22处，有 14处被列为市级以上文物保护单位。已规划出圣迹山、五龙山、财湖、秀水湖、鱼梁山城等 “ 四山三水一城” 8个旅游景区；年均吸引游客 50万人；五龙山旅游风景区秀水湖湿地自然保护区巴尔虎山自然公园药王山风景区叶茂台辽墓群遗迹保护区泡子沿风景区财湖风景区 鱼梁山城风景区 法库镇法库镇大孤家子镇大孤家子镇三面船镇三面船镇登仕堡子镇登仕堡子镇秀水河子镇秀水河子镇叶茂台镇叶茂台镇柏家沟镇柏家沟镇丁家房镇丁家房镇（ 3）行政区划）行政区划行政区划为 8个镇、 11个乡、 1个经济开发区， 225个行政村、 15个社区；双台子乡双台子乡慈恩寺乡慈恩寺乡卧牛石乡卧牛石乡冯贝堡乡冯贝堡乡包家屯乡包家屯乡五台子乡五台子乡和平乡和平乡四家子蒙古族乡四家子蒙古族乡依牛堡子乡依牛堡子乡孟家乡孟家乡红五月乡红五月乡（ 4）经济发展）经济发展 宏观经济增长1、区域经济总值稳步增长平均年增长 21.7%；2、固定资产投资稳步增长平均年增长 40%；3、社会消费品零售总额稳步增长平均年增长 20%；02年 03年 04年 05年 06年 07年02年 03年 04年 05年 06年 07年02年 03年 04年 05年 06年 07年单位单位 :亿元亿元（ 4）经济发展）经济发展 经济发展格局沈阳法库辽河经济区 1、陶瓷产业集群东北第一瓷都东北瓷都五龙山旅游风景区秀水湖湿地自然保护区巴尔虎山自然公园药王山风景区叶茂台辽墓群遗迹保护区泡子沿风景区财湖风景区 鱼梁山城风景区 物流经济区4、旅游经济四山三水一城3、沈阳法库辽河经济区 2007年初开始建设；2、物流经济区打造东北物流第一县（ 5）区域评价）区域评价2、区域宏观经济发展稳步增长区域经济总值稳步增长，固定资产投资稳步增长，社会消费品零售总额稳步增长；3、区域人群以农业人群为主，购买能力存在提升空间农业人群占总人口 82%；1、法库镇为区域政治，经济，文化中心法库镇是其综合发展中心，经济发展迅速，吸纳区域及下设行政区划消费人群；PART 1 法库区域综合情况PART 2 法库房地产市场状况PART 3 本案概况PART 4 结论1、 07年市场供应量、年市场供应量、消化量及供销比例消化量及供销比例2、 08年市场供应量年市场供应量3、未来土地供应量、未来土地供应量4、在售楼盘现状、在售楼盘现状法库客运站天阔嘉园 交通花园欣枫丽景本案盛福佳园 新项目老项目法库门新城法库区域市场楼盘分布图法库区域市场楼盘分布图（ 1） 07年市场供应量，消化量及供销比年市场供应量，消化量及供销比 例例项目名称项目名称 入市时间入市时间 07年供应量年供应量 07年消化量年消化量 剩余体量剩余体量 供销比例供销比例天阔嘉园 2007.7月月 150000（一期（一期 37000） 29600 7400 80%交通花园交通花园 2006年年 30000 20000 10000 67%金水岸馨居金水岸馨居 2007.6月月 2000 1880 120 94%绿野花园绿野花园 2007年年 30000 （一期约（一期约 15000）10500 4500 一期一期 70%东逸花园东逸花园 2006年年 18000 17100 900 95%合计合计 截止截止 2008.4.3 102000 79080 22920 78%单位： 小结：小结： 据不完全统计，目前市场在售老项目已上市产品存货不多，未来市场潜在供应量巨大； 目前项目开发水平较低， 07年市场处于初级开发阶段 ；（ 2） 08年市场产品供应量年市场产品供应量项目名称项目名称 入市时间入市时间 08年供应量年供应量天阔嘉园 2007.7 一期剩余一期剩余7400交通花园交通花园 2006年年 10000法库门新城法库门新城 2008.3 500000盛福佳园盛福佳园 2008.3 37000欣枫丽景欣枫丽景(工商花园工商花园 ) 2008.5（ 2期）期） 未知未知单位： 小结： 新上市项目体量较大，开发企业欲打造规模社区； 新上市项目综合素质有所提高，中高端客户群（公务员等）是此类新项目的主流客源； 以盛福佳园为代表的项目上市及时为市场提供了货源，弥补了本区域市场内中高端产品的空白；50933地块名称地块名称 入市入市时间时间 供应量供应量法库门大街东侧法库门大街东侧 08年年 140000团结北街团结北街 08年年 94000团结街西侧团结街西侧 08年年 201700团结南街东侧团结南街东侧 08年年 405400单位： （ 3）未来土地）未来土地 供应量供应量即将上市即将上市法库门新城841100物流黄金大街 土地拆迁的频率土地拆迁的频率 以及以及 拆迁面积拆迁面积 开始开始 迅速增加迅速增加 ； 市场呈良性健康发展，但发展速度较慢，市场呈良性健康发展，但发展速度较慢， 土地放量开始增加，土地放量开始增加， 未来未来 市市场竞争激烈；场竞争激烈； 区域市场大盘区域市场大盘 的出现将开始主导整个市场，开发水平将会快速提升，的出现将开始主导整个市场，开发水平将会快速提升，区域焦点将会随着大盘的上市而开始转移；区域焦点将会随着大盘的上市而开始转移； 市场目前的供应量为市场目前的供应量为 10万平方米，万平方米， 未来潜在供应量约为未来潜在供应量约为 40万平方米万平方米； 外来发展商外来发展商 将凭借丰富的开发经验逐渐开始主导市场消费群体；将凭借丰富的开发经验逐渐开始主导市场消费群体；小结小结 :（ 4）在售楼盘现状）在售楼盘现状1、典型个案分析2、典型个案综合对比分析法库客运站天阔嘉园 交通花园欣枫丽景本案盛福佳园 新项目老项目法库门新城（ 1）盛福佳园）盛福佳园本案位于客运站北侧，与长途客运站隔路相望，是区域市场内 第一个拥有大型商业的项目 。发展商：抚顺建业房地产开发有限公司占地面积： 22000 建筑面积： 37000容积率： 1.7建筑形态：多层户型面积（ ）： 50140销售价格：销售价格： 住宅：住宅： 顶层：顶层： 18001880 元元 / 边户：边户： 1930元元 / 标准层：标准层： 1980元元 / 车库：车库： 2580元元 / 网点：网点： 48805880 元元 / 销售情况：供给投放销售情况：供给投放 246套房源，目前已经销售约套房源，目前已经销售约 97套，销售率已接近套，销售率已接近 40%左右左右。l 3000平方米超市 园区呈 “U”布局 :呈半围和状态，有利于构筑庭院文化，l 与长途客运站隔路相望（ 1）盛福佳园）盛福佳园超市法库客运站天阔嘉园 交通花园欣枫丽景本案盛福佳园 新项目老项目法库门新城交通主干道、长途客运站，最佳的入市时机，无可比拟的区位优势，为本案的成功销售奠定坚实基础，未来商业竞争优势明显 。发展商：抚顺建业房地产开发有限公司占地面积： 100000建筑面积： 150000 容积率： 1.5建筑形态：多层户型面积（ ）： 60130 销售价格：销售价格： 住宅：住宅： 顶层： 14801650 元 / 标准层： 17301980 元 / 车库：车库： 25002900 元 / 网点：网点： 4880元 /（ 2）天阔嘉园）天阔嘉园销售情况：本项目销售率已经达到销售情况：本项目销售率已经达到 80%，共计投放，共计投放37000 ，目前已经销售，目前已经销售 29600；法库客运站天阔嘉园 交通花园欣枫丽景本案盛福佳园 新项目老项目法库门新城法库房上市时间比较早，项目品质较好，最被消费者认科的高端社区，已购客户多为政府公务员发展商：沈阳市新诚隆房地产开发有限公司占地面积： 44898 建筑面积： 70000 容积率： 1.5建筑形态：多层户型面积（ ） 50127 （一期）销售价格：销售价格： 住宅：住宅： 标准层：标准层： 17181798 元 / 阁楼：阁楼： 1958元 / 车库：车库： 1980元 / 网点：网点： 2988元 / （ 3）欣枫丽景小区（工商花园）欣枫丽景小区（工商花园）销售情况：销售情况： 一期房源一期房源 500余套，目前已经销售余套，目前已经销售 90%左右，二期左右，二期将于将于 2008年年 5月上市，二期面积区间为月上市，二期面积区间为 50130 ，目前未正式对外公开售价，详细情况正在跟进中。法库客运站天阔嘉园 交通花园欣枫丽景本案盛福佳园 新项目老项目法库门新城（ 4）交通花园）交通花园临近交通干道，现房销售是本案的最大优势 。销售情况：整体销售状况良好，共计投放销售情况：整体销售状况良好，共计投放 288套房源，目前住宅已经销售套房源，目前住宅已经销售 214套房源，消化量已经超过套房源，消化量已经超过 70%发展商：抚顺建业房地产开发有限公司占地面积： 20000 建筑面积： 30000 容积率： 1.5建筑形态：多层户型面积（ ）： 80100.77 销售价格：销售价格： 住宅：住宅： 首层： 1680元 / 标准层： 17501850 元 / 车库：车库： 2000元 / 网点：网点： 起价： 2800 均价： 3000（ 5）区域个案横向分析）区域个案横向分析综合分析综合分析 体量分析体量分析占地面积建筑面积小结：本案开发体量处于市场平均水平，抵抗小结：本案开发体量处于市场平均水平，抵抗市场风险性较强；市场风险性较强；综合分析综合分析 价格分析价格分析项目名称 住宅价格（元 / ）车库价格（元 / ）网点价格（元 / ）盛福佳园 1980 2580 5300天阔嘉园 1855 2700 4880交通花园 1800 2000 2900欣枫丽景小区（工商花园） 1758 1980 2988小结：在售老项目价格差异化不明显，新项目小结：在售老项目价格差异化不明显，新项目依赖形象包装拉升销售价格；未来市场价格走依赖形象包装拉升销售价格；未来市场价格走势会随着新项目的陆续上市呈上升趋势势会随着新项目的陆续上市呈上升趋势综合分析综合分析 户型分析户型分析盛福佳园欣枫丽景小结：市场主流产品为小结：市场主流产品为 8090 平米，两平米，两室两厅一卫，产品设计同质化严重，产室两厅一卫，产品设计同质化严重，产品缺乏创新，大户型设计存在缺陷；品缺乏创新，大户型设计存在缺陷；交通花园大面积户型设计存在缺陷12.8m综合分析综合分析 销售情况分析销售情况分析2006年交通花园 ，销售率 67% ；欣枫丽景销售率 80% 盛福佳园 销售率 40% 天阔嘉园 销售率 80% 小结：目前在售项目的销售状况比较理想，预计小结：目前在售项目的销售状况比较理想，预计老项目推出新货，销售周期将会与本案重叠，会老项目推出新货，销售周期将会与本案重叠，会分流本案客流分流本案客流本案未销售；2007年 2008年 200