易居中国-2008年宁波市鄞州办公地块市场报告

e-House China鄞州办公地块市场报告鄞州办公地块市场报告宁波易居房地产研究所 中管网房地产频道e-House China一、宏观市场宁波办公楼发展概述宁波办公楼供求情况典型办公楼点评二、区域市场区域分析竞争分析交通分析配套分析三、办公楼市场周边主要楼盘公司规模分布示意公司行业分布示意四、鄞州中心区土地市场 中管网房地产频道e-House China宏观市场 中管网房地产频道宁波办公楼发展概述宁波写字楼市场发端于上世纪九十年代的第一轮城市建设，在中山路沿街拓宽改造中应运而生了第一代写字楼。经历过宏观调控之后，写字楼市场始终低迷。本世纪初，去化烂尾楼、存量房成了当时的一大特点 。 随着市场的复苏，房地产商不断提升写字楼的品质，从写字楼在建筑结构、建筑立面、智能化系统、车位配比等方面的品质有了更进一部的提高，涌现出波特曼中心、中信银行大厦、万豪中心等一批高水准的写字楼。随着宁波经济的不断发展，城市副中心的形成， 写字楼市场由市中心向周边拓展，其中国家高新区和鄞州南部商务区发展势头最为强劲 。 中管网房地产频道办公楼供求情况 中管网房地产频道办公楼供求情况对比批准预售和销售数据可以看出，宁波 2007年的办公市场供应量整体增幅较大，销售量缓慢增长。 07年全年办公楼批准预售为 90.1万平方米，全年成交面积只有 55.02万平方米，导致 2007年办公楼存量面积达 35.08万平方米， 2007年是宁波买方市场年。 中管网房地产频道办公楼供求情况2008年 1-5月， 办公市场 批准预售和销售数据可以看出 ，供应量与成交量脱节较为严重。整体供应量达到 21.57万平方米，销售量只有 9.15万平方米，供应比为 2.36： 1。加上往年办公楼的存量及在建未开盘项目的工程进度来预算 2008年办公市场供应量大约在 120万平方米左右。办公市场供应量增长迅速，需求量增长缓慢是目前宁波办公楼市场的明显特征。要在宁波办公楼市场上取得快速销售，必须切合客户的实际需求，给项目准确的定位。 中管网房地产频道典型办公楼点评 -中信银行大厦开 发 企 业 宁波金隆置 业 有限公司项 目地址 海曙区灵 桥 路一号建筑面 积 53000平方米容 积 率 2.65标 准 层 面积1360平方米建筑楼 层 26F面 积 范 围 160-1360平方米车 位数 422车 位租金 200元 /月 车 位租 金 3-3.8元 / 平方米 天物 业费 9元 / 平方米 月物 业 公司 宁波市 亚 太酒店物 业 管理有限公司该项目于 07年 3月 8号交房，目前入住率达 95%以上。入住企业大多数为外贸公司、房地产开发公司和物流公司为主。 金隆国际办公大楼所处的地理位置也就成为一个成为其发展的关键要素。金隆国际雄踞海曙交通中枢，北邻 CBD，西近宁波南站，东靠江东兴宁桥和正在施工的解放南路延伸工程，到江东和鄞州中心区都非常方便，门口就是即将拓宽的鄞奉大道捷达栎社机场，便捷地让国际客户快速到达金隆国际办公大楼。 金隆国际在以下几个方面优先于宁波的其他办公楼 :规划理念、立面、车位、电梯等硬件，这些因素的优先使得金隆国际成为宁波办公楼先进版本。典型办公楼点评 -中信银行大厦 中管网房地产频道在规划方面： 金隆国际的商铺是一种新的商业运作模式 ,其区别于大型集中商业的 ”面面俱到 ”又区别于住宅、写字楼底商的缩手缩脚。将中国传统商业街区新式作为摸版，使得高端商业集中在一个区域内得以实现。 金隆国际商业街区与写字楼之间的关系既相对独立又相对联系。从独立而言，商业街从建筑形态上完全摆脱了底商式的局限性和附属关系，实现了开放式经营，专业化物业管理，使商业运营更加科学；同时，商业街又与写字楼相互联系，甲级写字楼的标准，大型企业的进驻为商业的运营提供了稳固的高档次的消费群体。典型办公楼点评 -中信银行大厦 中管网房地产频道在立面及硬件配套方面：车位：近 1： 2超大车位配比， 422个车位充足配备；大堂： 9.1米挑高，近 700平方米全通透高贵迎宾大堂；幕墙：世界第一幕墙品牌皮尔金顿双层钢化中空 LOW-E玻璃墙；内墙：大厅墙面为天然石材及涂料饰面；电梯： 6部全进口日本三菱高速电梯，电梯载重为 1350KG，速度为 2.5M/S；卫浴：采用西班牙国际高端品牌 -乐家供水：冬夏冷热水供水；消防：设置烟感报警器、排风、自动喷淋、消火栓、安全出口指示；通讯：宽带因特网接入、每户预留电话传真接口、有线电视终端一处、无线通信 信号覆盖所有区域。除此外金隆国际采用现房销售也是吸引客户的一大因素之一。典型办公楼点评 -中信银行大厦 中管网房地产频道中信银行大厦的 SWOT分析 S（优势）： 1、地理优势：中信银行大厦雄踞海曙交通中枢，北邻 CBD，西近宁波南站，东靠江东兴宁桥和正在施工的解放南路延伸工程，到江东和鄞州中心区都非常方便，门口就是即将拓宽的鄞奉大道捷达栎社机场，便捷地让国际客户快速到达企业办公大楼，降低企业的国际生意的成交风险，也让企业的员工上下班更为方便、快速，国际商务自然八面玲珑 ！ 2、软硬件配套设施优势：近 3000平方米的超五星级排场的回车广场， 6400平方米超高绿化面积，接近 1： 2超大车位配比， 422个车位充足配备 ， 9.1米挑高全通透高贵迎宾大堂，全部采用顶级进口的幕墙、电梯、空调、卫浴等 。 3、规划优势：商业运作模式将中国传统商业街区新式作为摸版，使得高端商业集中在一个区域内得以实现。商业街从建筑形态上完全摆脱了底商式的局限性和附属关系，实现了开放式经营，专业化物业管理，使商业运营更加科学；同时，商业街又与写字楼相互联系，甲级写字楼的标准，大型企业的进驻为商业的运营提供了稳固的高档次的消费群体，通过规划使得商业街和写字楼充分形成了互补互助的作用。 W（劣势）： 1、临近望湖市场，周遍商铺餐厅较多，人流聚集，环境有点嘈杂。 2、相对于周遍其他大厦， 16000 元 /平米的均价缺少竞争性。中信银行大厦的 SWOT分析 中管网房地产频道中信银行大厦的 SWOT分析 O（机会）：中信银行大厦，耸立于浙江首家五星级饭店 南苑饭店旁，世界各国的超级客商频繁于此流动，无数的跨国商业机会就游走在企业的办公室旁，让企业拥有更多捕捉世界生意机会，加速企业的国际生意引擎。中信银行大厦的 SWOT分析 T（威胁）： 老的办公大厦如阳光大厦，天元大厦等的继续屹立，新的如在建的银亿时代广场等的不断崛起，都给中信银行大厦很大威胁和竞争力压力。典型办公楼点评 广博国际商贸中心开 发 企 业 宁波广博建 设 开 发 有限公司项 目地址 鄞州区北靠鄞 县 大道，西依天童南路建筑面 积 170510平方米容 积 率 2.89标 准 层 面积1500平方米建筑楼 层 23层面 积 范 围 150-250平方米车 位数 371车 位租金 180元 /月 车 位租 金 1.5-2.0元 / 平方米 天物 业费 3.8元 / 平方米 月物 业 公司 宁波耐森物 业 管理有限公司该项目于 08年 9月 30号交房入住，将入住企业大多数为贸易公司、金融公司和物流公司为主。广博国际商贸中心办公大楼所处鄞州区北靠鄞县大道，西依天童南路，离万达广场仅咫尺之遥，周边商业氛围和居住环境成熟，各类商业配套也迅速成熟。广博国际商贸中心在规划理念先进、立面做的华丽；在车位、电梯等硬件做的到位，与客户的需求比较吻合。典型办公楼点评 -广博国际商贸中心广博国际商贸中心在规划上大面积造绿、造水，绿化率约达 35%，提前与国际接轨，真正实现花园生态办公，为企业提供一个市中心罕见的，健康、舒适的高档商务平台；建筑采用大面积空间区割，有利于形成统一高尚的品牌企业办公氛围；层高达到3.6米，大大提升了空间舒适感；设置气派水景大堂，挑高 9.9米，引进大面积水景，地面、池底采用高级石材铺饰，通过大堂内的大面积落地玻璃进行采光，从而营造了一个极佳的休息和接待空间。广博 国际商贸中心有地下 2层车库，车位配置高达 371个，停车不再成为烦恼。典型办公楼点评 -广博国际商贸中心广博国际商贸中心建筑立面采用双层钢化中空玻璃幕墙，局部配现代感极强的装饰铝板和高档石材，简洁俊朗，经久弥新；配备五部日本原装三菱电梯，速度 2.5M/S，带冷风系统，达到了顶级写字楼的电梯配备标准，全面晋升办公效率；国际品牌 VRV分户计量中央空调系统，充分为客户考虑，真正实现 24小时全天候办公，节能省钱，符合国际化商务生活要求；配新风系统，呼吸间都是新鲜与健康； 5A智能化信息系统，甲级商务写字楼的优势配置，充分体现国际化商务办公理念。典型办公楼点评 -广博国际商贸中心广博国际商贸中心 SWOT分析 S（优势）： 1、该案位于鄞州中心区板块 ，发展前景好！为广博的去化率提供强有力的保障。商贸中心位于新城区城南商务圈中心，地理位置优越，交通便捷，东部有沿海大通道，背面紧靠杭甬高速公路，南面有建设中的绕城高速公路，规划中的宁波市轻轨、线均穿过新城区。今后住在鄞州将会变得极为舒适和便捷。紧靠天童北路和鄞县大道 , 占据交通圈主流节点。毗邻南苑国际，开元名都大酒店，万达广场，区政府、商会大厦、地税局、外经贸大厦等。自然环境优雅，绿化覆盖率极高，人文自然有景观鄞州公园 ，在此办公既舒心，又静心。回归自然安静的中心区办公楼不再是梦。当地政府职能部门都在附近，这为企业尤其是外向型企业办理各类外贸事项提供了交通上的便捷。此外，商贸中心周边拥有南苑国际、开元名都等众多星级酒店，这为企业将来在业务洽谈上提供了商务上的便捷。 2、作为新城区的重点商务楼，由浙江广博 集团 精心打造的广博 国际商贸中心以国际性外贸为主题。外向型企业，多来自宁海、象山等周边地区。绝大部分将企业总部搬到了这里，生产基地则留在了原地。广博国际商贸中心 SWOT分析 W（劣势）： 新城区的 “行政板块 ”、 “商贸板块 ”已初具规模，高教园区书香四溢，商业、文化、休闲多元生活因素构筑，但在很多企业的眼中，这里还是属于郊区，配套设施不是很完善。长期以来，新城区的城市化发展进程均落后于本市主城其他地区，许多内在优势得不到有效的发挥。在很多企业的心中，还是把这里停留在郊区的地位，一个配套设施不完善，档次、形象都不太高。 因此，广博商务在该区的招商引资、营销策划、广告媒体方面需要加大宣传力度。广博国际商贸中心 SWOT分析 O（机会）： 1、鄞州新城区的魅力，和其他区域相比，赢就赢在起跑线上。目前在宁波大市区范围内，重点开发的还有东部新城，主要是以行政商务为主；江北区的一些地块，由于历史久，因为拆迁方面等一些因素，因此开发地稍微滞后了一点；至于海曙区的一些地块，是传统的老城区，开发得比较成熟，配套也完善，因此办公楼已趋于饱和。所以，相比之下，新城区的开发空间是很大的，就像一张白纸，可以描绘出最绚丽的图画，在未来的年里，新城区一定是发展的顶峰期，发展前景很好！ 2、商贸中心作为新城区标杆式建筑，将会以总部经济为突破口，有效带动南部商务区整体发展。广博国际商贸中心 SWOT分析 T（威胁）： 1、名汇大厦、麒麟大厦会与该案抢占该市场的份额。 中管网房地产频道区域市场 中管网房地产频道鄞州新城区位于宁波市南翼，距市中心约 5公里，是鄞州区的政治、经济、文化和科技中心。新城区总规划面积 80平方公里，自 1995年 3月开发建设以来，鄞州区按照 “ 注重特色，错位发展 ” 的要求，加快推进城市基础设施和公共设施建设，大力营造良好的人居环境，积极打造商业中心和商务中心，新城区开发建设各项工作取得了显著成绩。新城区房地产业蓬勃发展，先后建成一批配套较全、环境较优、品位较高的住宅小区，总建筑面积达 171万平方米。城市功能不断完善，顺利实施了行政中心搬迁，先后建成鄞州体育馆、图书信息中心、文化艺术中心、鄞州高级中学、鄞州公园、老年公寓等城市公共设施 ;鄞州博物馆、明州医院、鄞州第二医院、实验初中等公共项目 ;万达商业广场、明州花园酒店、开元名都大酒店、麒麟商务大厦等一批重大三产项目，重要路段、重点区域街景改造、景观绿带建设快速推进，目前新城区综合配套能力达 33平方公里，常住人口达到 15万人。作为宁波核心城区三江片重要组成部分的鄞州新城区与鄞州境内的东钱湖旅游度假区、宁波东部新城区一起，共同构成了宁波市最佳的人居胜地。 区域分析项目名称 体量（万 ） 销售价格 （元 / ） 销售率 销售周期售罄 广博国际 17.5 10000 100% 1年银洲新座 4.1 9000 100% 1年麒麟大厦 7 8500 1