沈阳皇姑区经典生活商业街战略策划

锦联 经典生活商业战略沈阳精诚置业顾问有限公司2007年 5月 16日写在最初项目各物业销售合同额一览表 :锦联经典生活商业比重情况看 ,说明商业占项目总值的 32%，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商业。项 目 面 积 （） 成交均价（元 /）销 售合同 额 （万元） 占配比住宅 95139 4,720 449,056,080 35%商 铺 长 江街 14024 16,007 224,482,168 18%宁山路 14247 10,022 142,783,434 11%金沙江街 2781 8,000 22,248,000 2%恒山路 3450.8 7,503 25,891,352 2%合 计 34502.8 12,040 415,404,954 32%写字 间 21500 5,500 118,250,000 9%沿 长 江街公寓（精装） 43000 6,000 258,000,000 20%半地下 车库 39个 20万 /个 7,800,000 1%地下 车 位 340个 10万 /个 34,000,000 3%合 计 194141.8 6,606 1,282,511,034 100%长江街商业分析长江街商业分析市场市场长江街商业街关键词 :中低档商业街商圈辐射范围较小业态杂乱无序发展空间较大竞品竞品 周边竞品水木清华 ： 销售率 20%左右，仅面积小、总价低商铺销售。 建赏欧洲 ： 销售体量小、销售期限长。沈房销售情况沈房销售情况 2007年存量商业面积 33.85万平方米 2007年商业批准预售同比增幅 89% 2007年商业销售价格呈下降趋势，下降为19.29% 商业关键词： 供大于求 、价格下降积累客户分析积累客户分析截止 2007年 5月 11日，经典生活商铺来电客户155组，到访客户 72组，前期走访商家客户 24组，共计 251组。经统计，诚意客户达 34组。通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积 200 -300 居多；心理价位长江街 14000元 / 、宁山路 9000元 / 、通过对客户进行装户情况分析 ,需求长江街位置的占 70%,其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较少。关键词： 需求集中 在长江街南侧位置 ；价格高；在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？至 2007年底，力争实现销售合同额人民币 117， 960， 000元！销售原则整体销售、快速回笼资金实施途径改变 原社区商铺为区域商业中心结合市场情况和我们的目标锦联 经典生活应该具备什么样的定位？位置 恒山路 金沙江街 宁山路 长 江街分区休 闲 健身区、文化区、学生快餐区 培 训 机构区 餐 饮娱乐 区 品牌店区业态大型健身机构、文具用品、学生快餐、 图书 城特色 语 种、知名培 训 中心餐 饮 机构、商 业机构名牌服 饰 、国 际美容、特色美食街结 构 一、二 层结 构；三层 整 层结 构 一、二、三 层结 构 一、二、三 层结构 一、二 层结 构；三 层 整 层结 构均价（元 /） 7500 8000 10000 16000命名 后街（ Backstreet） 波士智堂（Boss Meeting） 娱 客地界（ Yoko Zone） 时 尚 连 廊（Fashion Mall） 商业分区及业态定位商业分区及业态定位定位定位整体商网定位：旺 本 “旺本 ”意为 “旺本钱 ” 定位都清晰了，客户从哪里来？方向方向关注 “主力店 ”和 “品牌店 ”效应 “有主力店的地方，就有无穷的商业机会 ” 知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售（招商）的进程 策略策略倡导差异化营销 招商应该从核心主力店开始启动，按照 “核心主力店 -次主力店 -品牌专卖店 -小型商家 ”为顺序。价格策略 用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围点打缓。租售并举策略 为购买商铺客户提供租赁服务，减轻客户资本压力。配合工作配合工作1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10