世邦伟理士-上海世博园项目策划报告-58P

1 June 2006Presented to:世邦魏理仕策略顾问部世邦魏理仕策略顾问部CB Richard Ellis | Page 2Client Logo Goes Here目录q项目主题q项目背景环境分析q项目整体发展战略分析q世博期间项目整体策划整体策划概念居住休闲区后勤配套服务区q世博后项目整体策划住宅区商业和商务区q世博期间与世博后项目整体策划对比小结CB Richard Ellis | Page 3Client Logo Goes Here项目主题CB Richard Ellis | Page 4Client Logo Goes Here世博案例汉诺威 ：建设世博村 1,603 套住宅单元爱知 ：志愿人员为 27,000人CB Richard Ellis | Page 5Client Logo Goes Here项目主题“城市，让生活更美好 ”世博村，世界村与世博会的主题相匹配提供住宿、休闲、配套服务的场所公寓、服务公寓、酒店与商业配套等可持续发展的思路CB Richard Ellis | Page 6Client Logo Goes Here考虑要素国际行业经验世博会选址、活动安排、场馆分布之间的内在逻辑 12 3需求特点根据本次世博会工作人员的背景、组成特点后续利用符合城市发展脉络，最经济地利用保留建筑本届世博会预计将吸引最多的参观者将从以下方面对世博村的建设进行考虑 : 主题 实际需求 经济化利用 环保 未来居住理念项目主题CB Richard Ellis | Page 7Client Logo Goes Here主题的体现上海城市现代化进程的展现黄埔江、母亲河的概念民族工业与现代城市发展的历史海纳百川的 国际化眼光以建筑设计使得保留塔吊、厂房成为 世博村标志 之一体现世界各国的 文化融合世博村的各组团邀请多国建筑师以世博主题参与设计融入 时尚前沿 和最有现代性的建筑理念同时注重 中国文化意境 的展现项目主题CB Richard Ellis | Page 8Client Logo Goes Here项目背景环境分析CB Richard Ellis | Page 9Client Logo Goes Here人民广场陆家嘴世纪公园内环线卢浦大桥 南浦大桥地铁 M8号线项目背景环境分析占地面积 32万平方米，规划建筑面积 45万平方米其中居住休闲区： 30万平方米后勤配套服务区： 10万平方米筹备中心： 5万平方米世博村四至范围：白莲泾以东，南码头路（规划路）以西，浦东南路以北，明浦路以南CB Richard Ellis | Page 10Client Logo Goes Here项目背景环境分析对保留建筑的利用 目前，该地块的现状以旧厂房为主，处于搬迁过程中 C、 E、 F区域是保留建筑最多的部分 B、 D地块处于拆迁过程中，基本都将新建 A地块中有部分上海溶剂厂的保留建筑为文物，融合居住氛围图为 A地块上海溶剂厂CB Richard Ellis | Page 11Client Logo Goes Here项目整体发展战略分析CB Richard Ellis | Page 12Client Logo Goes Here 为世博会提供全面、细致、 人性化 的服务 设施 /服务的功能和景观与 世博会主题匹配 设施具有经济可行性， 考虑 后续长期利用 价值及回报 永久建筑与临时设施相结合 临时设施投资最小化，会后再次开发提升价值 未来住宅 理念的展示 (环境友好，即 环保、节能、生态、科技 )世博 期间 发展战略目标 世博 会后 发展战略目标 最大化世博村 土地价值 及 世博品牌的价值 最大化的利用土地价值 对世博会品牌的利用 凸显江景资源优势 尽量继承世博间规划布局及发展理念，改造 /重建 临时建筑与保留建筑，并新建一定的建筑， 与世博期间的永久建筑形成规划有机统一 考虑 长期收益 和短期收益相结合 符合 市场需求项目整体发展战略分析两阶段发展战略CB Richard Ellis | Page 13Client Logo Goes Here世博期间项目整体策划CB Richard Ellis | Page 14Client Logo Goes Here项目基本布局：三段式的物业布局北部为差异化的居住、服务区域中部将景观风貌与配套商业相结合南部区域为筹备中心的会议办公场所A 居住休 闲 区 配套 设 施B 高档公寓D 配套 设 施E 配套景 观H 高档酒店式公寓I 高档酒店式公寓C 后勤配套服 务区商 业 景 观J 物流配套F 物流配套G 筹 备 中心 办 公 综 合世博期间项目整体策划CB Richard Ellis | Page 15Client Logo Goes Here内部交通组织原则社区内部实行人车分流特定大型巴士运送路线酒店式公寓拥有专属出行路线过境 /内部交通分离大型巴士运送路线酒店式公寓专属出行路线建议增加的道路 住宅配套地下车库物流区域巴士停车场物流车辆运送路线世博期间项目整体策划CB Richard Ellis | Page 16Client Logo Goes Here需求： 交通：轨道交通，机动车，非机动车 车库：机动车库，非机动车库 更衣室：储物间，更衣室、盥洗室 市场：中型超市，便利店 食堂 /餐厅：各类型餐厅（中餐，西餐，快餐），分档次，分规模 酒吧 /茶室：休息场所 邮政局银行 寝室 /住所：各类型住所（统间，一房，两房，三房），分档次，分规模 洗衣房 健身房 培训室 诊所 宗教场所世博期间项目整体策划我们根据需求导向对世博村各功能区的发展组合进行设计策划建议CB Richard Ellis | Page 17Client Logo Goes Here世博期间项目整体策划 居住休闲区居住休闲区居住区整体定位居住物业需求研究H&I地块 酒店式公寓建议B地块 高档公寓建议A地块 配套设施建议D地块 配套设施建议E地块 配套设施建议CB Richard Ellis | Page 18Client Logo Goes Here世博期间注：各地块建筑面积见后详表，巴士停车场和景观活动区不占用建筑面积居住休闲区整体定位配套服务设施公寓住宅区酒店式公寓经济型住宿主入口巴士停车场景观活动区和部分工作人员餐厅临时绿地临时绿地用途 占地面 积 容 积 率 建筑面 积A 配套 25,000 0.6 15,000B 公寓 91,500 2.18 199,500D 配套 32,000 1.54 49,400H 酒店公寓 4,9002.87 63,000I 酒店公寓 17,000合计 200,100 1.68 326,900CB Richard Ellis | Page 19Client Logo Goes Here建议发展环保概念的居住休闲区建议在全国范围内进行调查，了解各地民众对世博会和世博村未来发展的预期。建议打造出全国最节能环保的住宅，来倡导未来住宅 的概念。在整个区域内融入高科技的因素：太阳能氢气车水循环处理系统自然资源的利用绿色建材的使用节能型墙面资源的再利用 氢气 /太阳能混合动力社区穿梭巴士风能利用居住休闲区整体定位CB Richard Ellis | Page 20Client Logo Goes Here居住休闲区策划需突出 人性化 特点居住和配套设施之间的过道使用全天候设计，从 A到 E之间建设 2层的 全天候空中走廊 ，避免行人受气候影响。同时空中走廊还连接B、 D区和江边。未来住宅 “ 环境友好 ” 理念的体现拆卸安装较为简易降低日常维护成本采光性好，具有景观效果居住休闲区整体定位CB Richard Ellis | Page 21Client Logo Goes Here景观大道在 A、 D、 E的沿线两侧建造 林荫景观大道在 D地块内建造标志性的 社区景观 ，突出社区中心概念保持 B和 H、 I两地块的视野开阔，同时能享受到社区景观对 世界村 主题的烘托景观道路居住休闲区整体定位CB Richard Ellis | Page 22Client Logo Goes Here地下空间利用分析在 B、 H、 I等永久区域先期建造地下一层停车库A、 D、 E在世博会期间为临时建筑所在区域 ,因此先不建造地下车库和埋设过多地下管道。解决世博会期间地下停车的问题减少后期建造地上建筑的桩基成本满足后期出售时，高档住宅对车位的要求地下车库分布通过地下地上车位配比，希望车户比达到1.25:1居住休闲区整体定位CB Richard Ellis | Page 23Client Logo Goes Here滨水景观利用分析现状目前由于沿河道路以及防洪堤的阻挡，使得沿河住宅区无法做到真正亲水措施通过在沿河一带设置 观景平台 设施，减少防洪堤对景观的影响利用小区 架空延伸 ，采用过道形式贯穿道路，从小区直通观景平台在居住物业设计上可采用内部景观的方式做到户户有景可用 人造坡地 的方式确保沿河第一排住宅拥有最好的景观增加住宅底层标高，例如将一楼作为开放空间，住宅由二楼开始 道路 黄浦江社区住宅观水平台居住休闲区整体定位CB Richard Ellis | Page 24Client Logo Goes Here居住物业需求研究在沪外籍人士对中长期居住的普遍需求类型如下：(居住六个月及以上 )总经 理 级外籍雇 员中高 层外籍雇员中 层 外籍雇 员居住形式 家庭居住3 4人单 人 /家庭居住1-3人单 人 /家庭居住1-3人需求的物 业类 型大 户 型公寓或别 墅两房高档公寓两房高档公寓需求 总 面 积（平方米）250-500 100 140 80-120人均面 积（平方米）80 120 35-100 26-80其他参照案例：北京奥运会的标准两人共用一间为主人均居住面积达到 22.5平方米仅居住 一个月 的时间资料来源 : CBRE居住物业需求研究CB Richard Ellis | Page 25Client Logo Goes Here居住物业需求研究居住物业需求研究 国际经验， 10,000-13,000名 世博场馆工作人员；（按每馆 66人，世博会共约吸引 150 200个参加国的展馆计算） 向国际承诺，将 提供 5,000 10,000人 之间的住宿； 世博村用地相对紧张； 世博场馆周边的中高档居住设施能吸收掉一部分工作人员（如江天宾馆、浦东大酒店） 产生居住需求的以 外籍人员 为主 工作人员将在世博村进行 最少六个月 的中长期逗留根据研究，我们建议世博村 容纳 7,000名工作人员 较为恰当。比例人数物 业类 型约 需人均面 积 （平方米）总 面 积 （平方米） VIP人员级别等同于总经理级 ,中高级工作人员等同于中高级外籍雇员，一般人员主要是布展人员等普通员工，等同于中层雇员 这里取需求面积的较小值以示保守注 : 103060VIP工作人 员10%700酒店式公寓9063,000总计100%7,000262,500一般人 员60%4,200中档公寓26109,200中高 级 工作人员30%2,100高档公寓4390,300工作人员按等级分类CB Richard Ellis | Page 26Client Logo Goes Here居住物业建议 酒店式公寓VIP居住区高密度酒店式公寓独立分区，供 10%的 VIP居住H&I地块 酒店式公寓建议参考案例： 盛捷、雅诗阁、香港广场平均户型 90平方米CB Richard Ellis | Page 27Client Logo Goes Here居住物业建议 高档公寓中高级工作人员住宅区8层公寓， 160-200平米房型，靠近江边节能环保 概念建筑采用 框架无梁 结构，轻质墙体会展结束后可略加重新分割出售B地块 高档公寓建议CB Richard Ellis | Page 28Client Logo Goes Here居住物业建议 中档公寓一般工作人员住宅区12 16层公寓， 105-150平米房型，距江边较远节能环保 概念建筑采用 框架无梁 结构，轻质墙体会展结束后可略加重新分割出售CB Richard Ellis | Page 29Client Logo Goes HereB地块 高档公寓建议B地块建筑形态及布局按照 世博后市场需求 进行设计第一排采用 中空户型 的建筑结构，充分放开空间，为距江较远的建筑创造水景的视线通道兼顾建筑朝向与后排建筑的江景资源靠近江边的建筑建议为 8层，距江边较远的建筑为 12-