2007江苏苏州昆山花桥写字楼酒店公寓项目市场研

江苏 苏州 昆山花桥写字楼、酒店公寓项目市场研究及定位（修改）2007年 9月一 宏观区域背景二 中观环境分析三 项目分析研讨 什么产品 卖给谁 怎么卖目 录一 宏观区域背景融入上海 面向世界 服务江苏 江苏省未来三大商务区之一 江苏省未来工业总部集聚区 上海市外围的国际性商务服务卫星城 与其说是把江苏国际商务城打造成江苏第三产业的示范区，不如说是把江苏国际商务城打造成整个江苏产业结构调整的示范区。 力争用五至十年时间，把花桥国际商务城建设成为具有一千万平方米商务建筑、三十万商务人口的国际商务城。 大上海都市圈，一个有野心有理想的新都市。项目周遭生活配套 R3轻轨墨玉路站 中宇商务广场 东方海外商务酒店 亚太国际广场 珍兴国际大厦 光华五星酒店 永泰大厦 第一上海广场 江苏晨风集团工贸基地 KOK企业总部大厦 绿地 21城 国际华城 硅湖职业技术学院 华东台商子女学校 赛格国际广场 中寰广场 大上海国际商务广场 金卫国际广场 周边项目上海国际汽车城 上海 F1国际赛车场 上海国际机电五金城 嘉定工业区 青浦工业园区 黄渡工业园区 安亭新镇 花桥国际商务城 昆山经济技术开发区 昆山德国工业园 沿沪产业带 昆山物流园 昆山白杨湾物流中心 房地产项目安亭上品 西郊世纪华城 澳丽映象 嘉正国际 花桥新都 汇丰商业街 花桥商务中心 宝家丽 中泰大厦 花桥光明商业中心 白云佳苑 大上海国际美车城 二 中观环境分析花桥经济与人口状况花桥经济与人口状况花桥土地状况共七宗地块江苏天天国际展览公司昆山网进竞得人3.5-41.83.5-4.52-2.5容积率商业 /办公商业 /办公商业 /办公商业性质72199229434254281(商业 94281)59978.9占地312国道南沪宁高速北绿地大道南徐公河东绿地大道北,沿沪大道东312国道南 ,沪宁高速北位置05-06大型商业地块表花桥土地状况大上海国际商贸中心1）基本资料项目地址：花桥外青松路与和静路交汇处开发商： 昆山曹安发展有限公司总建规模： 320000占地面积： 223776物业类型 : 1-2F商铺、 3-5F住宅）、酒店式公寓、写字楼规划： 分三期开发，一期 490户商铺 500户住宅、二期 1000户商铺 400户住宅，三期酒店式公寓，综合大楼，办公楼未推出，本案总户数 900户住宅， 1500户商铺 层高：一层 4.5米，二层 3.6米 上市时点： 03年 12月商铺面积范围： 1层 32 -36 -40 ， 2层 69 -73商铺价格范围及均价：商铺： 12000-18000元 / ；均价：二期 1层 5000元 / ， 2层 4000元 / 客源：主要以上海人占 50%，另外浙江温州和杭州投资者占 40%，本地占 10%左右。2）交通本案位于外青松公路，道路畅通，公交昆山 -安亭 ，曹安 -上海火车站，3）浅析 回报： 一期包租 3年，回报率 8%，二期统一招商。 1）基本资料项目地址：曹安路 5999号开发商：江苏金卫发展有限公司总建规模： 100万占地面积 : 53万绿化率： 37.1%物业类型 :商铺规划：规划为 4期开发， 无明显业态划分 ，一期为 4层的大型汽配商铺，共 576户层高：一二层 5.4米，三四层 4.8米开盘时间： 2004.10.1面积范围： 45.23-93 ；单价范围：一层 20000元 / ，二层 16000元 / ，三层 10000元 / 四层 8000元 /客源：全国各汽车配件经销商、上海人。卖点提炼：国际级的汽车产业及配套中心，需求市场大，产品区位好。2）浅析回报： 采用包租的模式，前三年的收益率如下：第一年 7%，第二年 8%，第三年 9%。安亭 金卫国际汽车城1) 基本资料 项目地址： 312国道以南，同三国道以东、沪宁高速以北 开发商：昆山中置房产投资有限公司 总建规模： 240000 占地面积： 120060 物业类型 : 多层、商铺、小高层 规划业态：本地块为商住两用地块，分为商务办公服务区、商品交易展示区、酒店休闲娱乐区和生活服务区。一期规划为 700间商铺， 300套住宅。共有六层，其中一二层为商铺，三到六楼为住宅，是以五金电器、汽配为主，集商贸、办公、休闲、娱乐、居住为一体的大型商贸城。 层高：一层二层均为 4.6米 去化： 1楼临街商铺已售完，内部也仅剩几套，二楼还剩几套大面积商铺。 面积范围： 44.79-100 （商铺） 单价均价：住宅 3500元 / ，商铺 15000元 / 优惠度：一次性付款可优惠至 98折大上海国际商务广场案 名 商铺面积 均价 物业类型 营销策略 客 源金卫国际汽车城40 -70上下四层一层 10000元 /二层 8000元 /三层 6000元 /四层 4500元 /纯商铺 包租 3年，回报 8% 95%为上海客户大上海国际商贸中心32-40 /1F69-73 /2F5500/ 1F3600/ 2F商铺 +多层办公 +酒店公寓一期包租 3年 ,回报8%,二期统一管理50%上海客户 ,其他浙江及本地客大上海国际商贸广场44-1007300/ 1F4500/ 2F多层、 2F商铺、小高层统一招商上海人为主，部分淅江人市场上现在售商业类产品名称 大上海国际商贸中心亚太广场 金卫汽车城 大上海国际商务广场东方海外 昆山网进位置 曹安同三高速与沪宁高速交汇处兆丰路与沪宁高速交界处昆山市花桥镇兆丰路 8号 花桥镇曹淞路与泗泾路交汇处 兆丰路两侧 312国道南侧、沪宁高速公路北侧体量 150000 30000 850000 80000 139469商业 2657859978*2.25=130000价格 一层 5500元 / 二层 4000元/ 一层 10000元 /二层 8000元 /三层 6000元 /四层 4500元 /6500元 /1、 2层连售/ /销售状况40% / 一期销售100%50% / /客源分析60%上海 20%浙江 20%当地/ 上海 浙江 昆山 / /商业供应量达 130万商业主体 ,多数定位为专业类商业市场上现在售商业类产品名称 世康 安亭大厦 新源路商业街位置 安亭镇和静路号/ 安亭镇新源路价格 商业不卖 ,办公楼 6500元 /租金 1.2元 / *天 租金 2-2.5元 / *天三层连卖13000元 /安亭镇办公楼价格与曹安开发区价格接近 ,商铺却要高出 40%左右。安亭商业、办公市场周边办公市场 -亚太广场项目名称 亚太广场类型 商铺 , 写字楼建筑类型 商铺 , 26层，办公销售许可证 2005-384价格 5000-8000元 /平米项目位置 昆山花桥镇兆丰路售楼处 昆山花桥兆丰路 8号售楼电话 57608318售状态 在售开盘时间 预计 2007年 6月入住时间 2007年 10月开发商 江苏美乐地房地产开发有限公司周围交通 102路公交物业 港联物业绿化 /容积率 30.9%/4.5项目规模 项目占地： 32513.6平米 /建筑面积：146163万平米停车位 289个周边住宅市场 -青春雅居项目名称 青春雅居类型 普通住宅建筑类型 多层 , 小高层销售许可证 2007120价格 2007-6-14,均价 2800,最低价 2660,最高价 3188项目位置 陆家镇合丰售楼处 陆家镇合丰珠竹路售楼电话0512-57078288销售状态 在售项 目 总 套数 1906开盘时间 2007年 5月入住时间 多层 2008年 12月；小高层 2009年 6月开发商： 昆山华强房地产开发有限公司华强 青春雅居地处陆家合丰成熟工业区，其周边聚集者几十家大型知名企业，与昆山出口加工区紧密相邻。5平方公里的合丰，新昆山人竟突 4万人。规划中的京沪高速铁路、沪宁城际轨道陆家站，让合丰轻松融入大上海都市圈，而规划中的金阳西路与中华园路的连接更是把合丰纳入了昆山市中心。华强 青春雅居一期、二期约 26万平方米。一期主力户型为精致多层住宅、 5.3米挑高小公寓、时尚风情商业街。小区内设超市、农贸市场。周边学校、医院等配套设施齐全，为合丰大规模社区 .周边住宅市场 -城市空间项目名称 城市空间类型 普通住宅 , 商铺 , 写字楼建筑类型 商铺 , 高层价格 最低 单 价 3000项目位置 陆家镇售楼处 陆家镇合丰金阳西路与老 312国道交叉口售楼电话 57079333 57079555销售状态 已开盘开盘时间 2007年 4月入住时间 5号楼 2008年年初交房楼座展示、 450户左右项目总套数：开发商： 昆山佳茂缘置业有限公司 该项目位于绿地 21城 S地块，项目现一期施工状态，一期开发 5栋，其中高层 2栋（ 16F） ,小高层 2栋（ 11F） ,多层 1栋（ 5F）； 1、 2号楼开发为北约户型，楼梯间挑高 5.6米，其中一半可以分割成上下两层，但只计算一层的销售面积，从而获得半室的赠送面积； 4、 5号楼为平层； 3号楼为 LOFT户型，层高挑高4.5米，可以分割为上下两层。 同时小区设有会所，会所设在小区主入口。建筑面积 5111平方米，功能包括有健身房、跑步（机）区、瑜伽房、动感车房、器械室、冲淋室 /室内游泳馆、乒乓球室、台球室、羽毛球馆、网球场（室外）、销售馆、咖啡吧和室外茶室，另外在室外还将设置 1个篮球场；交付使用时间未定 物业服务六大服务体系： 日常维护、家政服务、健康服务、文化服务、商务服务、礼仪服务六大服务体系 4月 28日揭幕的绿地 21城启航社，在开盘当天就创下了上海楼市的又一个销售奇迹。一期450套房源在短短二十天内就全部售磬。二期于 6月 2日开盘，两天即售出 159套房。依托于耗资 200亿打造的绿地 21城，采用后现代简约风格和时尚装修设计理念，主打 “低总价 精装修 小户型 “的启航社，已成为备受瞩目的焦点社区。 周边住宅市场 -绿地启航社 物业类别 普通住宅 建筑类别 :多层、小高层装修状况 :全装修物业地址 花桥区绿地大道 555号价格 5000开发商 上海绿地集团（昆山）置业有限公司预售许可证 （ 2007）预售准字第 093号售楼处地址 上海长宁路 1130号 售楼电话39218066、52419933开盘时间 2007年 4月入住时间 2008年 12月容积率 1.6绿化率 30交通状况 社区班车周边配套中小学 :双语学校、九年一贯制双语学校 ,幼儿园 :中福会幼儿园 ,综合商场 :绿地家世界 （韩国）易买德超市 ,医院 :同济医院 ,其他 :儿童乐园、泛会所、篮球场、小区公共配套设施其它个案 立德企业家园区 中城花桥国际 花桥新都 金都安亭家园 花桥国际华城 白云佳苑三 项目分析研讨本案的成功销售，就是回答和解决下面三个问题什么产品？ WHAT RODUCTS?卖给谁？ WHOM TO SELL?怎么卖？ HOW TO SELL?什么产品项目一期：花桥集贸市场花桥集贸市场东面为商业中心，南面为规划住宅小区，西接绿地大道，北依光明路，占地 20亩，建筑面积 13000平米。其中菜场面积4200平米，商铺面积 8800平米。集贸市场内部分为六大功能区：蔬菜交易区、水产品交易区、农副产品交易区、水果交易区、花卉交易区、粮油产品交易区。菜场周围商铺单间面积 50 100平米，可开设小家电、小商品、小五金、小超市，经营快餐、早点、糕点、服饰、休闲等品类。集贸市场近期承担周边 7万居民的主副食品供应。在未来数年，花桥国际商务城将达 30万人。届时，花桥集贸市场的集散辐射能力将日益显现 ! 什么产品项目二期花桥商业中心东面及南面为规划住宅小区，西临集贸市场，北依光明路，占地 30亩，建筑面积 37000平米。其中商铺面积 21000平米，公寓式办公楼面积 16000平米。商业中心集酒店、金融、购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，超市、专营、连锁各种经营业态并存，将打破花桥传统店铺经营项目单一、缺乏统一规划的现状，改善居民生活质量，把日常商业和服务设施集于其中，满足人们多样化的需求，有效提升整个地区的生活层次和商业氛围。商业中心作为花桥国际商务城的配套项目，将建立起以此为中心的综合经济圈，以规模带动消费，建立可持续发展的商业模式，为创建花桥国际商务城注入强劲动力，创造无限商机！ 面积在 3570 平米，层高 3.6米，规划为标准写字楼 什么产品项目三期：中泰大厦中泰大厦，能否成为本区域主流写字楼产品？ 大环境：花桥商务城，以发展