2007年8月黄石市大智路项目营销策划方案

L o g oHorizon Research2007AUG黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司大智路项目营销策划方案-商业篇黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司项目基本情况本项目位于市中心，京华路与大智路交汇处 ,地块呈长方形状（长宽比约 3： 1） ,占地面积约 4000黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司项目 SWOT分析SWOT威胁机会劣势优势黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司优势（ S）优势发挥项目 SWOT分析 /S项目当前交通较为便利，京华路北端就是城市主干道武汉路 项目紧靠市中心，商业发展前景很旺 周边是居民居住密集区，为商业的发展提供了保障 在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利 在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机 黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司劣势（ W）解决办法项目 SWOT分析 /W本项目两面临街道路不宽敞，给商业运行带来一定制约 本项目南面商业不显眼 可在项目规划时将临街建筑往后移，以加宽人行道路 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度 黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司机会（ O）威胁（ T）项目 SWOT分析 /O.T区位优势的发挥，辐射周边地区 随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动裙楼商铺的销售 中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好 周边现推向市场的中央华府裙楼商铺、文化宫、华夏城商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力 中央华府裙楼商铺空置，从而形成直接的竞争 黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司商业模式分析综合性商业模式 主题性商业模式 专业性商业模式这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住、行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。如深圳有名的中电信息时代广场黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司三种商业模式的比较商业模式 优点 缺点综合性商业模式 由于项目规模和地形的限制，建议使用综合性商业模式！此种模式能够全面网络住所有的消费者，而且积聚人气、带动消费此模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验，中国亦不例外，而且越是类似于深圳这样的经济发达地区，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大主题性商业模式 不局限于某一个行业，它的目标客户群是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体等这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高专业性商业模式 针对性强，专业化程度高 某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间结论：由于项目规模和地形的限制，建议使用综合性商业模式！ 黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司项目整体定位从地块的形状和规模出发，建议本项目做成底下四层整体商业裙楼，上面是高层塔楼。模仿美国的五角大楼建筑形态，共建成五栋塔楼，成五角形状，四栋 26层，一栋 12层 .如下图 (附图 ):黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司项目商业形态定位原则 ：商业定位要与政府相关政策法规相一致，商业形态要做到与周边商业互补 , 统一 规划、统一招商、统一管理、统一运营 黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司产业表现力项目商业形态定位商业形态位置 出售形式 行业形态 备注一层 南面隔间商铺综合性 服装、礼品等自主经营定位西面 无（车道和人道） 一层中间可留一块近1500 的停车场，供商业用北面 早点 周围居民区没有一个专业的早点城，可以完善周边饮食配套。二层 整体招商 大型购物超市 整体招商，引进大型超市，如中商、中百、武商等等三层 整体招商分隔出售健身俱乐部 器械健身、健美操、拉丁舞、瑜伽、芭蕾等四层 整体或分隔出售 娱乐业 KTV、网吧、电玩、棋牌、台球、5号楼5 16 整体招商 酒店 提供钦食与住宿17 22 可隔间或整体 写字楼 公司办公用房黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司客户定位从以下不同角度对目标客户进行具体的界定 :1.身份识别 身份 比例企业 20%行政单位中高层 15%事业单位中高层 15%企业高层 15%企业中层 15%生意人 10%爆发户 10%黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司客户定位2.区域识别 区域 市中心板块 团城山板块 西塞山板块 黄石城区以外 比例50%10%20%15%5%黄石港板块黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司客户定位3.购买目的 黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司商业可行性简析(一 )、一层商铺1.隔间销售原因缓解二、三、四层商铺整体招商的巨大压力是项目商业配套的补充能使资金快速回笼2.销售方式可租可售，边租边售 黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司商业可行性简析(二 )、二层商铺1整体招商原因通过对周边商业的调查得知，武汉路这一带小型店面比较多，大型规模的店面很少，主要以饮食为主，而且大型购物超市这块也比较稀缺，再加上地段和人流量的优势，二层定位为大型购物超市是可行的。一旦招商成功，可使项目的价值提升一个新的高度，对整个项目的住宅和商业都是一个推动作用。2招商对象选择据了解，到目前为止，武商量贩还未落户黄石，而且武商今年计划在湖北新开 20个卖场，这对于我们来说无疑是一个很重要的信号 黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司商业可行性简析(三 )、三层商铺1.招商方式比较招商方式 优点 缺点整体招商 能形成规模和品牌效应，有利于统一经营 ,统一管理难度大，资金回笼慢分隔出售 不易形成品牌效应，也不利于统一管理资金回笼快黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司商业可行性简析2.招商方式选择根据项目商业规模大、统一管理的模式来看，三层最好选择整体招商 ,可以形成项目的品牌，积聚更多的人气 ,如东方俱乐部。3.客户群市场健身现在对于人来说是一个首要主题，因此客户群体很广泛，就是社会的一切群体。但是，主要群体偏向青年到中年这一阶段的人群。据市场调查显示，黄石还没一家几千方的大型俱乐部，由于地处市中心，人流量较大。因此，这样定位是可行的黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司商业可行性简析(四 )、四层商铺1.功能分区比例 2市场分析黄石在娱乐业这方面发展不是很完善，显现零星分布，不集中，规模小等特点。我们可借助周边一些大型物业所吸引的客户群，再加上周边客户和本项目积聚的客户群，完全可以满足本项目娱乐业所需 功能分类 比重KTV 35%网吧 15%电玩 15%棋牌 25%台球 10%黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司商业可行性简析（五） 5号楼酒店1.服务类型餐饮、住宿2.市场状况由于地处黄石市中心板块，周边饮食类商业较多，尽管竞争力强，但是生意都很不错。我想一个最重要的原因就是地段了，人流量大。结合本项目，在饮食的基础上进一步拓展，提供客户的住宿 ,一是对外，二也可以针对小区业主。小区内也是一个不小的市场 黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司商业可行性简析（六） 5号楼写字楼1.发展现状黄石首座纯商务写字楼 - 康家知本大厦， 2004年 2月破土， 2006年月写字楼售罄，将一些公司的销售总部引入写字楼，改变了以往招商只对项目，在招商模式上也有很大的突破 ,它引领着黄石写字楼物业的发展。因此，写字楼这块发展还不完善，如果本项目写字楼物业要想在市场上脱颖而出，就必须在康家资本大厦上作进一步的改进和创新，向综合性、灵活性、智能化、生态化方向发展2.目标市场省内一些中、小型企业、公司，还有一些个人创业者黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司招商策略招商目标xxxxx,功能区的各项招商工作 ,以 xxxx商业管理顾问有限公司项目组为招商主体 ,在黄石镇房地产公司的全力配合和支持下 ,以及管理公司和外围专家顾问组对项目组招商工作的指导下 ,全面进行招商工作 ,本项目招商分四部分进行 :第一部分 :二层购物超市招商，以武商量贩为主要目标第二部分 :三层健身俱乐部招商，品牌俱乐部优先第三部分 :四层以 KTV招商为主 ,其它为辅第四部分 :5号楼酒店招商黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司招商计划以及具体安排准备阶段 :200年 x月 x日至 2007年 x月 x日1,成立招商小组 ,拟定招商工作计划 ,并开通国内长途电话 .2007-x-x 2007-x-x2,通过专题市场调研 ,确定超市主力店 ,功能区的目标品牌 .2007-x-x 2007-x-x3,撰写招商资料和项目推介书 .2007-x 2007-x-x4,对参与招商的人员进行专题培训 ,为招商谈判各项工作的全面展开 ,做好一切准备工作 ,使相关部门和人员达到临战状态 .2007-x-x- 2007-x-x5,招商条件及基本租金测算 .2007-x-x 2007-x-x招商策略黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司意向性接触阶段 :2004年 4月下旬至 2004年 5月下旬1,通过各种方式 (如通信 ,通讯 ,面谈等 )与目标品牌主力超市取得联系 ,传递本项目的相关资料 ,使其了解 xx商业中心的基本情况 .2007-x-x 2007-x-x3,锁定目标品牌 ,制定相关招商条件 ,策略 ,谈判程序 ,报贵城镇房地产公司审核 .2007-x-x 2007-x-x意向谈判阶段 :2007年 x月下旬至 2007年 x月上旬1,与目标品牌进行具体的合作谈判 .2007-x-x 2007-x-x2,通过与目标品牌 ,主办超市的合作意向谈判 ,明确双方合作意向 ,合作条件 ,基本需要 ,与 1家主力超市 ,35 家餐饮 ,娱乐 ,休闲品牌达成合作意向 .2007-x-x 2007-x-x3,完成与目标品牌的合作谈判 .2007-x-x 2007-x-x招商策略黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司约谈判阶段2007年 x月上旬至 2007年 x月中旬1,在合作意向书的基础上 ,与目标品牌洽谈具体的合作条件及合作方式 ,达成一致意见 ,与 1家超市主力超市签署合作合同书 ,力争与 34 家餐饮 ,娱乐 ,休闲品牌合作合同书 .2007-x-x 2007-x-x2,在黄石 xx举行隆重的签约仪式 :通过签约仪式的隆重举行 ,相关媒体的系列报道宣传 ,提高明珠商业中心的知名度 ,美誉度 ,影响力和号召力 ,进一步推动商铺的销售及商场的全面招商工作 .招商策略黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司工作安排(一 ),黄石项目组负责人 :A,全面负责招商工作 ,统筹安排商业中心一切资源 ,为招商创造条件 .B,负责招商方案 ,招商条件 ,招商策略 ,招商计划的决策 .C,监督招商小组按确定的招商计划执行 ,推动招商小组各项工作的进展 .(二 ),执行人员 :1,负责制定招商方案 ,招商计划及招商策略 .2,负责招商租金的测算及拟定基本招商条件 .3,负责确定目标品牌 .4,负责招商的具体接洽和谈判工作 .5,负责将谈判的具体情况及时向贵城镇房地产开发公司和管理公司通报 ,请示 .6,负责提交招商所需资料的文本 ,并协助相关文本的印刷与制作 .7,提交招商费用预算 ,报请贵城镇房地产开发有限公司审批 .(三 ),协调文员 :1,负责招商的各类资料的整理 ,存档 .2,负责协调招商小组与贵城镇房地产开发有限公司 ,管理公司以及 xx商业中心项目各协作单位的关系 .3,负责外地谈判小组与贵城镇房地产开发有限公司 ,管理公司的沟通和协调 ,保证外地谈判小组与贵城镇房地产开发公司 ,管理公司之间信息沟通顺畅 .4,配合招商小组其它相关的招商工作 .招商策略黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司商业推广方案(一 ).推广主题建议基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级，经我司反复推敲，我司将项目推广主题定位为：你的财富源泉 -五角大楼黄石市 黄金楼市 房地产营销策划有限公司商业推广方案(二 ).推广方式及渠道建议 1、推广总原则先招商后销售，招商不是纯粹的招商，那就存在一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过小众传播和媒体抄做